Areal ehemaliges Gemeindespital
Zonenänderung Parzelle Nr. 303, Sektion A Planungsbericht
Stand öffentliche Planauflage
Inhaltsverzeichnis:
1. Ausgangslage ... 3
2. Beschreibung der Entwürfe ... 4
2.1 Zonenänderung...4
2.2 Zuordnung der Lärmempfindlichkeitsstufe...4
2.3 Mehrwertabgabe ...5
3. Auswirkungen auf die Raumordnung... 5
3.1 Haushälterische Nutzung des Bodens ...5
3.2 Schutz des Orts- und Landschaftsbilds ...5
3.3 Koordination und Konflikte ...5
4. Auswirkungen auf die Umwelt ... 6
5. Bericht über das Planungsverfahren nach BPG... 7
5.1 Information und Mitwirkung ...7
5.2 Ergebnis der Vorprüfung ...7
5.3 Öffentliche Planauflage ...7
5.4 Planfestsetzung ...8
1. Ausgangslage
In der Volksabstimmung vom September 2009 wurde die Umwandlung des Ge- meindespitals in ein Gesundheitszentrum gutgeheissen. Nach der Schliessung des Gemeindespitals Ende 2009 hat das Gesundheitszentrum nahtlos im Januar 2010 seinen Betrieb im ehemaligen Spitaltrakt an der Schützengasse 35/37 aufgenom- men. Es besteht aus einer Geriatriespitalabteilung mit 28 Betten sowie einem Ambu- latorium und wird durch eine private Trägerschaft betrieben.
Die Nutzung des Spitaltrakts an der Schützengasse ist jedoch für das Gesundheits- zentrum nur vorübergehend. Die baulichen Anpassungen für den raschen Start des Gesundheitszentrums wurden nur soweit vorgenommen, wie dies für eine Nut- zungsdauer von 5 bis 6 Jahren notwendig war. Die vorgängig vorgenommenen Ab- klärungen des baulichen Zustands hatten ergeben, dass sich grössere, auf eine längerfristige Nutzung ausgerichtete Investitionen in das Gebäude (Baujahr 1939) nicht rechnen, weil u. a. zwingend Massnahmen für die Erhöhung der Erdbebensi- cherheit vorgeschrieben sind.
Die Grundeigentümerin, die Kommunität Diakonissenhaus Riehen, hat aufgrund dieser Ausgangslage die zukünftige Nutzung der Liegenschaft RA 303 (Areal ehe- maliges Gemeindespital) in Zusammenhang mit ihrer Liegenschaft RA 282 (Schüt- zengasse Ost) geprüft und beabsichtigt nun folgende Entwicklung:
Areal RA 303 (ehemaliges Gemeindespitalareal):
Auf dem Areal ist ein Geistlich-diakonisches Zentrum (GDZ) geplant, in welchem die Schwesternschaft ihre Lebens-, Glaubens- und Dienstgemeinschaft auch für Nichtordensmitglieder und die Öffentlichkeit öffnet. Es sieht folgende Teilnutzungen vor:
- Im Altbau am Spitalweg sind gemeinschaftliche Wohnformen, Beratungs- und Tagungsangebote, eine Cafeteria sowie Übernachtungsmöglichkeiten für Gäste vorgesehen.
- Im Trakt an der Schützengasse, in welchem zurzeit das Gesundheitszentrum in Betrieb ist, sollen in ca. 4 Jahren kleinere Wohneinheiten für Menschen mit dem besonderen Anliegen der Nähe zur Kommunität und ihrem gemeinschaftlichen und kirchlichen Leben angesiedelt werden. Es können auch gemeinschaftlich geprägte diakonische Projekte oder Beratungsangebote Raum finden.
- Auf dem bisherigen Gärtnereiareal entlang der Bahnlinie wurde ein Neubau in Erwägung gezogen. Ein entsprechendes generelles Baubegehren für einen Neubau mit Grossküche, Kinderkrippe sowie Wohnungen wurde im September 2010 eingereicht. Dem Begehren wurde von der kantonalen Denkmalpflege, der Ortsbildkommission sowie dem Gemeinderat zugestimmt. Hingegen wurden seitens des kantonalen Baudepartements die fehlende Zonenkonformität der Wohnungen und der Kinderkrippe der geplanten Nutzungen in der Zone für Nutzungen im öffentlichen Interesse beanstandet (Wohnungen, Kinderkrippe).
Zudem müssen die geplanten Nutzungen auch aus anderen Gründen nochmals überprüft werden. Das generelle Baubegehren wurde deshalb zurückgezogen.
Areal RA 282 (Schützengasse Ost):
Auf dem Areal ist geplant, auf Ende 2014 oder Anfang 2015 einen Neubau für ein Pflegeheim mit Geriatrieangebot oder eventuell ambulanten Leistungen des Ge- sundheitszentrums zu realisieren. Das Areal befindet sich teilweise in der Schonzo- ne, teilweise in der Zone 3 mit Gewerbeerleichterung. Für die Realisierung des Ge- sundheitszentrums bzw. des Pflegeheims ist keine Zonenänderung notwendig.
2. Beschreibung der Entwürfe
2.1 Zonenänderung
Damit die geplanten Nutzungen auf dem Areal gesamthaft realisiert werden können, ist eine Zonenänderung notwendig. Das Areal am Spitalweg / Schützengasse / Schmiedgasse / Spittlerwegli befindet sich aufgrund der bisherigen Spitalnutzung mehrheitlich in der Zone für Nutzungen im öffentlichen Interesse. Der südlich an die Schmiedgasse angrenzende Teil ist der Stadt- und Dorfbild-Schonzone zugeordnet, die Liegenschaft Schmiedgasse 41 der Stadt- und Dorfbild-Schutzzone. Die Parkan- lage untersteht zudem dem Baumschutz.
Der Parzellenteil, welcher in der Zone für Nutzungen im öffentlichen Interesse liegt, soll aus folgenden Gründen der Schonzone zugeordnet werden:
- Das Gemeindespitalgebäude Spitalweg 20 ist für das Geviert städtebaulich sehr prägend. Das Gebäude ist deshalb im Inventar der schützenswerten Bau- ten enthalten. Mit der Zuweisung in die Schonzone wird beabsichtigt, dass ei- ne bauliche Entwicklung auf dem Areal sehr sorgfältig unter Wahrung der be- stehenden städtebaulichen Qualitäten erfolgt. Dies gilt insbesondere für einen allfälligen Neubau entlang der Bahnlinie als Ersatz für die bestehenden Ge- wächshäuser, aber auch für die Erneuerung der Nebenbauten am Spitalweg und an der Schützengasse. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ist aufzuzeigen, welches Gebäudevolumen den Qualitätsanforderungen der Schonzone insbesondere bezüglich Massstäblichkeit entspricht.
- Die östlich (entlang der Schützengasse) und westlich (auf der anderen Seite der Bahnlinie) benachbarten Parzellen sind ebenfalls der Schonzone zugeord- net.
Auf den angrenzenden Gebieten gilt gestützt auf § 24 des alten Hochbautengeset- zes eine Gewerbeerleichterung. Diese Vorschrift gilt gemäss § 179 des neuen Bau- und Planungsgesetzes, solange die Zonenpläne nichts anderes bestimmen. Im Rahmen der Gesamtzonenplanrevision wird neu geregelt, wo gewerbliche Nutzun- gen zulässig sind.
2.2 Zuordnung der Lärmempfindlichkeitsstufe
Die Parzelle Nr. 303, Sektion A ist aufgrund der bisherigen Spitalnutzung mit Aus- nahme der Randbereiche entlang der Bahnlinie und Schützengasse der Lärmemp- findlichkeitsstufe II zugeordnet. Da die Spitalnutzung wegfällt, wird das gesamte Areal wie die unmittelbare Nachbarschaft und der gesamte Dorfkern der Lärmemp- findlichkeitsstufe III zugeordnet.
2.3 Mehrwertabgabe
Mit der Zuweisung in die Schonzone wird die zulässige Geschossfläche nicht er- höht. Gemäss § 38 sind Baukuben und Massstäblichkeit zu wahren. Deshalb ist aufgrund der Zonenänderung keine Mehrwertabgabe anzumerken.
Von Baukubus und Massstäblichkeit kann gemäss § 38 Abs. 2 des Bau- und Pla- nungsgesetzes abgewichen werden. Für Abweichungen ist keine Mehrwertabgabe zu entrichten. Hingegen ist eine Mehrwertabgabe zu entrichten, wenn eine Erhö- hung der Geschossfläche durch eine Ausnahmebewilligung gemäss § 38 Abs. 3 er- folgt.
Im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens wird geprüft, ob es sich um eine Ab- weichung gemäss § 38 Abs. 2 oder um eine Ausnahme gemäss § 38 Abs. 3 han- delt.
Eine Mehrwertabgabe richtet sich nach § 120 ff des Bau- und Planungsgesetzes.
Sie wird im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens festgesetzt.
3. Auswirkungen auf die Raumordnung
3.1 Haushälterische Nutzung des Bodens
Nach der Aufhebung des Gemeindespitals wird mit der Zonenänderung die weitere Nutzung des Areals geregelt. Das geplante Geistlich-diakonisches Zentrum (GDZ) ist eine geeignete Nutzung des zentrumsnahen Areals.
3.2 Schutz des Orts- und Landschaftsbilds
Durch die Zuweisung des Areals in die Schonzone wird die städtebauliche Qualität auf dem Areal gewahrt. Das Hauptgebäude am Spitalweg ist zudem im Inventar der schützenswerten Bauten enthalten.
3.3 Koordination und Konflikte
3.3.1 Kantonaler Richtplan Basel-Stadt
Das Areal ist im kantonalen Richtplan vom 20. Januar 2009 mit der Signatur "Aus- gangslage Baugebiet" belegt. Das Areal liegt zudem im Perimeter des Richtplanob- jekts S 4.3 „Innenstadt-Aufwertung, Qualität im Zentrum“.
„Riehen
Gemäss Riehener Leitbild von 2000 sind im Dorfkern zentrumsbildende Nutzungen zu för- dern. Im kommunalen Richtplan wurde dementsprechend die Strategie formuliert, den Dorf- kern zu einem attraktiven Zentrum mit vielfältigen Nutzungen weiterzuentwickeln und aufzu- werten. Riehen strebt unter Wahrung einer hohen städtebaulichen Qualität und der histori- schen Bausubstanz die Erhaltung, Erweiterung und Neuansiedlung von zentrumsbildenden
Nutzungen an (Integration von Arbeiten und Wohnen, Grünräumen sowie Einrichtungen der Versorgung, Freizeit und Kultur, insbesondere der Fondation Beyeler). Diese Strategie ist von kantonaler Bedeutung.“
Im Objektblatt S 5.3 Spitalbauten ist das Gemeindespital Riehen in der Ausgangsla- ge aufgeführt. Die Ausgangslage kann entsprechend der bereits beschriebenen Ent- wicklung nachgeführt werden.
3.3.2 Leitbild und kommunaler Richtplan der Gemeinde Riehen
Gemäss Leitbild Riehen 2000 bis 2015 für das Grosse Grüne Dorf hätte das Ge- meindespital langfristig erhalten werden sollen. Die schweizweit bevorstehenden Umwälzungen in der Spitallandschaft wirken sich allerdings besonders auf kleine, hoch subventionierte Akutspitäler aus. Die 2010 vorgesehene Einführung einer nati- onalen Spitalfinanzierung über Fallpauschalen hat zwischenzeitlich zur Erkenntnis geführt, dass das Gemeindespital keine Zukunft mehr hat.
Gemäss Leitbild soll der Bevölkerung eine umfassende Grundversorgung mit Gü- tern und Dienstleistungen gut erreichbar angeboten werden. Die vorgesehene Nut- zung des Areals durch ein geistlich-diakonisches Zentrum leistet einen Beitrag zu einem vielfältigen und lebendigen Dorfzentrum. Das Gesundheitszentrum soll auf dem in unmittelbarer Nachbarschaft liegenden Areal weitergeführt werden.
Gemäss kommunalem Richtplan „entwickelt sich das Dorfzentrum zu einem attrakti- ven Zentrum mit vielfältigen Nutzungen weiter. Es werden dichte Mischnutzungen Arbeiten und Wohnen, Grünräume sowie Einrichtungen der Versorgung, Freizeit und Kultur angestrebt“. Die vorgesehenen Nutzungen entsprechen dieser Vorgabe.
3.3.3 Nachbargemeinden
Eine planerische Koordination mit Nachbargemeinden ist aufgrund der Lage des Planungsgebiets nicht notwendig.
4. Auswirkungen auf die Umwelt
Die Zuweisung der Parzelle Nr. 303 Sektion A in die Lärmempfindlichkeitsstufe III entspricht der Umgebung und dem gesamten Dorfkern. Daraus folgen keine negati- ven Auswirkungen auf die Umwelt.
Die Parkanlage ist im Naturinventar (Objekt Nr. 8.21) aufgeführt, sie ist zu erhalten.
Auch der Baumschutz bleibt gültig.
Es sind keine Altlasten oder Verdachtsflächen auf dem Areal bekannt.
Es ist kein Gewässer von der Planung betroffen. Die Parzelle ist im Gewässer- schutzbereich Au und im Zuströmbereich Zu. Es wird von der kantonalen Behörde darauf hingewiesen, dass die Versickerung von Dachwasser über eine belebte Bo- denschicht erfolgen muss. Zudem sind Erdsonden nicht zulässig.
Auf dem Areal besteht ein erhöhtes Radonpotential. Im Rahmen allfälliger Baubewil- ligungsverfahren werden für den Schutz vor Radonstrahlen Auflagen gemacht.
5. Bericht über das Planungsverfahren nach BPG
5.1 Information und Mitwirkung
Die Zonenänderung ist aufgrund der Aufhebung des Gemeindespitals notwendig.
Die Aufhebung des Gemeindespitals wurde in der Öffentlichkeit sehr breit diskutiert und schliesslich im September 2009 in einer Volksabstimmung bestätigt.
Die Grundeigentümerin ist ursprünglich davon ausgegangen, dass den geplanten Nutzungen in der geltenden Zone für Nutzungen im öffenlichen Interesse zuge- stimmt werden kann. Dies ist jedoch aus zonenrechtlichen Gründen nicht möglich, was der Grundeigentümerin am 7. September 2010 anlässlich einer Besprechung mitgeteilt wurde. An der Besprechung hat sie sich damit einverstanden erklärt, dass die Zonenänderung eingeleitet wird.
5.2 Ergebnis der Vorprüfung
Mit Schreiben vom 11. Januar 2011 erstattete die kantonale Raumplanungsfachstel- le, das Amt für Städtebau & Architektur (ehemals Hochbau- und Planungsamt), den Vorprüfungsbericht. Im Einzelnen enthielt der Bericht folgende Anmerkungen und Hinweise zur Planung:
- Die Zonenänderung wird begrüsst. Die Begründung für die Zuweisung des Are- als in die Schonzone sei zuwenig präzise. Das Kapitel 2.1 des Planungsbe- richts wurde entsprechend ergänzt.
- Die Anpassung der Lärmempfindlichkeitsstufe wird begrüsst.
- Im Planungsbericht zur Mehrwertabgabe sei darauf hinzuweisen, dass eine all- fällige Mehrwertabgabe im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens festgesetzt wird. Das Kapitel 2.3 des Planungsberichts wurde entsprechend ergänzt.
- Die Versickerung des Dachwassers habe über eine belebte Bodenschicht zu er- folgen. Erdsonden seien in diesen Gebieten nicht zulässig. Dies gilt unab- hängig von der Zonenzuweisung und ist deshalb eigentlich für die vorliegende Zonenänderung nicht relevant. Der Hinweis wird trotzdem in Kap. 4 aufgenom- men.
- Das Areal sei überdurchschnittlich gut durch den öffentlichen Verkehr erschlos- sen. Dem sei bei der Beurteilung eines künftigen Baubegehrens in Bezug auf die Parkplatz-Situation Rechnung zu tragen. Die Bewilligung von Parkplätzen gestützt auf die Parkplatzverordnung ist Gegenstand des Baubewilligungsver- fahrens.
5.3 Öffentliche Planauflage
Die öffentliche Planauflage findet vom 14. Februar bis 15. März 2011 statt. Die Plä- ne können bei der Gemeindeverwaltung Riehen, 2. Stock, jeweils von Montag bis
Freitag von 8.00 - 12.00 und 14.00 - 16.30 Uhr eingesehen werden. Die Pläne sind während der öffentlichen Planauflage auch im Internet publiziert.
5.3.1 Publikation
Die öffentliche Planauflage wird am 11. Februar 2011 in der Riehener Zeitung und 12. Februar 2011 im Kantonsblatt sowie im Internet publiziert.
5.3.2 Einsprachen Noch offen.
5.4 Planfestsetzung
5.4.1 Planfestsetzungsbeschluss Noch offen
5.4.2 Publikation Noch offen.
5.4.3 Rekurse gegen den Beschluss Noch offen.
Riehen, den
