Bauausstellung Berlin GmbH Lindenstraße 22-23, D-1000 Berlin 61
1984
IBA
Stadterneuerung / 15.6.1980
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Betr. : Stellungnahme IBA/Stadterneuerung zur Diskussion der Städte- und Wohnungsbaupolitik in Berlin
Die Wohnungsversorgung in Berlin hat sich - entgegen den Prognosen -,in den letzten Jahren zugespitzt. 1980 wird von den verschie¬
densten Seiten lautstark eine deutliche Umorientierung der Berliner Wohnungspolitik gefordert.
In dieser Situation besteht die Gefahr, daß die Diskussion um den weißen Kreis sich einerseits an die maßgeblichen Einflußgrößen der Wohnungskrise nicht heranwagt, andererseits die jetzt dringenden Möglichkeiten innerhalb der gegebenen Rahmenbedingungen vertagt, auf die irgendwann fällige Regelung zum weißen Kreis. Hierbei sind einige Besonderheiten der Wohnungsversorgungssituation in Berlin zu bedenken:
- Der Wohnungsbestand in Berlin ist gegenüber der Bundesrepublik u.a. durch den überproportionalen Anteil an Altbauwohnungen gekenn¬
zeichnet. (Die Hansestädte Bremen und Hamburg haben zusammmen etwa die gleiche Zahl Wohneinheiten (ca. 1.070.000 WE) aber nur 370.000 WE (=35J) davon entfallen auf den Altbaubestand (Bundesgebiet ins¬
gesamt ca.
39
%) während in Berlin 585.000 (=56$) Altbauwohnungen bestehen.)D.h. der besonders hohe Anteil an Altbauwohnungen in Berlin hat einen wesentlich entscheidenderen Einfluß auf die Entwicklung der Wohnungsversorgung, als in den westdeutschen Großstädten.
- Eine weitere Besonderheit ist die Insellage. Anders als bei anderen Großstädten ist ergänzende Wohnungsversorgung außerhalb der Stadtgrenzen hier nicht möglich.
Die Berlin-spezifischen Faktoren verstärken also die auch anderswo zu beobachtenden Tendenzen:
- Die Nachfrage nach qualitativ ausreichenden, preiswerten Wohn¬
ungen übersteigt das zur Zeit vorhandene Angebot.
- Die Mieten im sozialen Wohnungsbau übersteigen die Zahlungskraft großer Teile der Berliner Haushalte.
Handelsregister Geschäftsführung: Vorsitzender des Aufsichlsrates. Geldinstitut: BankJeitzahl: Konto-Nr.:
Amtsgericht Professor Hardt-WaltherrHämer Senator Harry Ristock Sparkasse der
"'•v-Churlbg. ProfessorJosef Paul Kleihues Stadt Berlin West 100 500 00 063 000 3530
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- Die Altbauwohnungen stellen hinsichtlich der Quantität (etwa die Hälfte aller Wohnungen) - und der Qualität (Quartiersbezug, noch bezahlbare Mieten) in Berlin einen zentralen Faktor in der Wohnungs¬
versorgung dar.
Ein großer Teil dieser Altbauwohnungen bietet jedoch nur schlechte Wohnbedingungen bei unzureichender Ausstattung und mangelhafter Instandhaltung.
- Und der Alterungsprozess schreitet wesentlich rascher voran als die Instandsetzung, Modernisierung und der Ersatz durch Neubau.
Das heißt eine reale Verschlechterung der durchschnittlichen Wohnungsversorgung ist insbesondere für die davon betroffene Bevölkerung bereits absehbar.
Die Umorientierung sonders ungünstige
der Berliner Wohnungspolitik Rahmenbedingungen vor:
findet jedoch be- o steil ansteigende Baupreise
o hohe Zinsen treiben die Kostenmiete in die Höhe.
o relative Verknappung der öffentlichen Mittel zur Subventionierung der Wohnungsversorgung. Die öffentlichen Subventionen für Neubau, Modernisierung und Sanierung werden insgesamt unter der bisher verfügbaren Summen bleiben.
Eine effektivere Verwendung der öffentlichen Mittel im Bereich des Wohnungsbaus ist daher unabdingbar. Hierzu bietet nun gerade der besonders hohe Anteil an Altbauwohnungen in Berlin eine Chance:
Mehr Wohneinheiten - als bisher geplant - wären zu verbessern, um mehr Menschen eine zumut- und bezahlbare Wohnung zu bieten.
Diese Chance ist jedoch nur dann wahrzunehmen, wenn es gelingt, den Altbaubestand - entgegen der bisherigen Praxis - zunächst einmal zu bewahren um die Möglichkeit zu einer sukzessiven Ver¬
besserung nicht durch die unterlassene Instandhaltung zu verspie¬
len.
Selbst bei einem günstigen Verlauf der Erneuerungsprogramme müssen ca. 350.000 heute schon mit Mängeln behaftete Wohnungen (davon ca.
200.000 dringliche Fälle) noch 25 bis 30 Jahre bewohnt werden. Die Instandhaltung und -Setzung wird damit zur zentralen Frage der Wohnungspolitik der nächsten 20 Jahre.
- Die angestrebte Modernisierungsquote (mittlere und durchgreifen¬
de Modernisierung) von 8.000 WE jährlich ist mit den zu Verfügung stehenden Mitteln kaum zu erreichen. Die Mittel aus dem StBauFG reichen für ca. 800 bis 1.000 WE. (Es ist damit zu rechnen, daß bei der Neuverteilung Berlin eine geringere Zuteilung als bisher erhält.) Das Landesmodernisierungsprogramm sieht eine Steigerung von jährlich 750 auf 2.500 WE/Jahr vor und aus dem Topf ModEnG werden ca. 600 bis 800 Wohnungen zu erneuern sein. Zusammen ca.
4.000 WE pro Jahr. Alle übrigen Förderungswege wie §14 b, Berlin Förderungsgesetz tragen zur wirksamen Erneuerung benachteiligter Gebiete wenig bei, sondern führen eher zu zusätzlichen Belastung¬
en durch überhöhte Mietpreise.
Zusammenfassend ergibt die Situation des Wohnungsmarktes, daß die vorgesehenen Maßnahmen erstens nicht ausreichen und zweitens zu den bekannten negativen sozialen Folgen beitragen.
Hieraus ist zu schließen, daß eine Umorientierung der Berliner Woh¬
nungspolitik eine Effektivierung des Einsatzes der öffentlichen Mittel braucht und dies am ehesten erreicht werden kann, durch eine Strategie der breit angelegten erhaltenden Erneuerung.
Ansatzpunkte für eine veränderte Strategie der erhaltenden Erneu¬
erung:
a) Förderungspolitik.
b) Instandhaltungspolitik.
c) Mietenpolitik.
d) Planungspolitik, -verständis.
Für alle Ansatzpunkte gilt, daß wesentlich stärker als bisher da¬
rauf hingearbeitet wird, den jetzt beobachtbaren Verfallsprozess zu bremsen. Gelingt dies nicht, wird ein zunehmend größerer Anteil an Berliner Altbaubestand im Verlauf weniger Jahre so herunterge- wirtschaftet sein, daß er für eine erhaltende Erneuerung unter wirt¬
schaftlichen Gesichtspunkten nicht mehr in Frage kommt.
Zu a), Förderungspolitik.
Das jetzt offenbar geltende Prinzip "je umfangreicher die Baumaßnahme desto höher ist der prozentuale Anteil der öf¬
fentlichen Förderung", führt nahezu zwangsläufig dazu, daß bei den wohnungswirtschaftlichen Unternehmungen primäres Interesse an möglichst umfangreichen Baumaßnahmen besteht.
D.h. im Prinzip an Abriss und Neubau mehr Interesse besteht, als an erhaltenden Erneuerungsmaßnahmen. Wo diese jedoch nicht zu umgehen sind, wird versucht, so umfassend wie mög¬
lich zu modernisieren. (Nur so werden auch die Instandset¬
zungskosten im vollen Umfange gefördert.)
Die Konsequenz daraus: alte Häuser werden nach Aufkauf ge¬
zielt entmietet oder mit ausländischen Mietern sogar über¬
belegt. Instandhaltungsverpflichtungen werden unter Hinweis auf die Planungsunsicherheit bzw. eine angebliche Unwirt¬
schaftlichkeit nicht mehr eingehalten. Die Häuser werden also "heruntergewirtschaftet." Nach Feststellung der Unbe¬
wohnbarkeit erfolgt die Kette "Auszug, Leerstand, Abriß"
- für nachfolgenden Neubau. Das bestehende Förderungssystem bietet geradezu einen Anreiz so zu verfahren. Die Verwertung wird auch und gerade nach der Herunterwirtschaftung garan¬
tiert.
Es gilt nun diese wenig effektive Automatik der Förderung umzustellen auf eine Förderungspolitik, die auf weitgehenden Erhalt orientiert ist und damit der Neubauförderung zumin¬
dest gleichwertig wird.
Zu b), Instandhaltungspolitik.
Die-in der Förderungspolitk bisher angelegte Zielrich-
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tung auf möglichst umfassende Neu- und Mod-Baumaßnahmen (nach möglichst umfassenden Abrissen) wird durch die Instandhaltungspraxis unterstützt.
Bisher ist in Sanierungsverdachts-, Untersuchungs- und Sanierungsgebieten zu beobachten, daß die Hausbesitzer längst auch damit kalkulieren, daß entgegen den Bestim¬
mungen in WoAufsG und ZwEntfrVVo eine stillschweigende Duldung von Verstössen gegen die Instandhaltungsver¬
pflichtungen bzw. die Gehnehmigungspflicht zum Wohnungs¬
leerstand praktiziert wird.
Die Wohnungsaufsichtsämter und das LAW sind personell und finanziell bisher nicht in der Lage eine gezielte Instandhaltungspolitik sicherzustellen.
Es gilt die Verpflichtung zur Instandhaltung verstärkt durchzusetzen und zu kontrollieren.
Zu c), Mieter- und Mietenpolitik
Die "erhaltende Modernisierung" kann unter den darge¬
stellten Umständen nur ohne Vertreibung der Mieter, ohne größeren Kostenaufwand zügig durchgeführt werden, wenn sichergestellt wird, daß die Interessen der Mieter in umfassenderer Weise als bisher wahrgenommen und durch¬
gesetzt werden können.
Voraussetzung hierfür ist, daß die beiden Hauptfragen im Interesse der Mieter beantwortet werden:
- Umfang und Dauer der Baumaßnahmen und die Verhältnisse im Hause bis zum Abschluß der Bauarbeiten.
- Bezahlbarkeit der Miete nach den Modernisierungs- bzw.
Instandsetzungsmaßnahmen.
Erst wenn für die Mieter erkennbar und sichergestellt ist, in welchem Umfange, mit welchem Zeitaufwand, zu welchem Zeitpunkt und mit welcher Konsequenz für die spätere Miethöhe Baumaßnahmen vorgenommen werden und wenn als Alternative zu durchgreifenden oder umfassenden Modernisierungsmaßnahmen auch die Instandsetzungsma߬
nahmen möglich sind, wird die Bereitschaft zu
kooperativer Zusammenarbeit und zum längerfristigem Verbleib im Gebiet, Haus oder Wohnung zu erwarten sein.
Das erfordert eine gegenüber der heutigen Praxis inten¬
sivierte Beratung und Unterstützung der Mieterinteressen durch qualifizierte Fachkräfte. Extensive Handhabung der Vorschriften aus WoAufsG, ZwEntfrVVo, Förderungs¬
richtlinien, Offenlegung der Kalkulationen der Eigen¬
tümer etc.
Erst wenn deutlich wird, daß Hauseigentümer auch bei Ablehnung von Modernisierungskonzepten durch die Mieter nicht der Verpflichtung zur Instandhaltung ihrer Gebäude entgehen können, wird die Bereitschaft der Eigentümer in ausreichender Weise steigen, auf die Interessen der Mieter einzugehen. (Differenzierter Standard, bezahlbare
"erhaltende Erneuerung" kaum überwindbare Barrieren auf¬
bauen bzw. erhalten. Sie fordert in Spekulation auf die dann vermutlich steigende Nachfrage nach "preisgünsti¬
gem" Wohnraum geradezu heraus, daß im Altbaubereich nicht investiert wird.
Bei dem heute gegebenen hohen Bedarf an "billigen" Wohn¬
raum ist
(a) nicht zu erwarten, daß dieser Bedarf in den nächsten Jahren in nennenswertem Umfang abgebaut sein wird,
(b) davon auszugehen, daß für den Fall der Aufhebung der Mietpreisbindung ein zusätzlicher Bedarf entsteht, durch diejenigen, die durch Mietpreissteigerungen aus ihren zur Zeit noch bezahlbaren, besser ausgestatteten Wohnungen verdrängt werden.
Damit aber wird billiger Wohnraum relativ unabhängig von seiner Ausstattung und seinem baulichen Zustand einer Nachfrage ausgesetzt, die auch weiterhin den Substandardwohnungen selbst in schlechtem Zustand ihre Vermietbarkeit garantieren wird.
Erst langfristig (10 bis 20 Jahre) stellen sich - voraus gesetzt die Bevölkerungsentwicklung passt sich tatsäch¬
lich den gewählten Prognosen an - evtl, erste Vermie¬
tungsschwierigkeiten ein. Dann wird aber immer noch Zeit sein, die Grundstücke gewinnbringend zu verkaufen. Die Westdeutschen Erfahrungen nach Einführung des "weißen Kreises" geben keinen Hinweis darauf, daß die Bodenpreis entwicklung stagnierte oder gar rückläufig war.
Zu d), Planungspolitik,- Verständnis
Während den Planern und Bauausführenden für die Planung und Realisierung "auf der grünen Wiese" relativ hochent¬
wickelte, rationalisierte Verfahren und Techniken zur Verfügung stehen, tritt in den innerstädtischen Sanie¬
rungsgebieten ein Bündel von kaum überschaubaren, re¬
striktiven Bedingungen auf, die die Planung und Durch¬
führung der Baumaßnahmen außerordentlich erschweren.
Die vorhandene Altbausubstanz und vor allem auch die Nutzer der Altbauten, sind aus dieser einseitigen Sicht sanierungsbedingte Hindernisse ersten Ranges.
Die bisherige Sanierungspraxis wird in Ihrem Ablauf sehr wesentlich durch die Anwendung des im StBauFG veranker¬
ten Prinzips bestimmt, sanierungsbedingte Hindernisse - und dazu gehören eben auch die Bewohner - generell hinwegzufördern. Diese verfehlte Anwendung der Förderung erlaubt dann, in gewohnter Weise zu verfahren.
Vereinzelte Erhaltungsfälle werden bei diesem Denkansatz als erschwerende Ausnahmen betrachtet und möglichst
vermieden. Ein Durchführungsabschnitt, bei dem es auch um die Erhaltung der Sozialstruktur und um die behüt-
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saniere Erneuerung der vorhandenen Altbausubstanz geht, bedeutet nur in diesem Sanierungsverständnis ein
Höchstmaß an verbleibender Behinderung.
Verfahren, die eine Bewahrung und Erneuerung ermöglichen sollen, erfordern daher für die Planung und Realisierung eine Umkehrung der bisher üblichen Denkweise. Das Ver¬
bleiben der Bewohner ist nicht länger als behindernde Ausnahme, sondern als grundlegendes Prinzip anzusehen, während jeder ausgezogene Bewohner und abgerissene Gebäude als "Planungsverluste" zu werten sind.
Nur mit diesem Planungsansatz ist ein durchgängiges Handlungsprinzip für die einzelnen Phasen dör Planung, Bauausführung und Mieterumsetzung im Sinne der
Bestandspolitik zu erreichen. Hiervon ausgehend ist für jede Phase der Sanierung zu fragen, was mit den Mietern während des Prozesses und nach Abschluß der Maßnahmen geschieht und welche Bedingungen damit in die Planung und Durchführung der Maßnahmen und an die jeweiligen Verfahren und Techniken zu stellen sind.
Bei der Durchsetzung eines solchen Planungsverständ¬
nisses kann inzwischen zurückgegriffen werden auf einige Modellvorhaben und Pilotprojekte. Die Wirkungsanalysen des Difu und die ausgewerteten Schlußabrechnungen des Forschungsschwerpunktes Stadterneuerung (der HdK B) er¬
weisen, daß neben der Praktikabilität der erprobten Ver¬
fahren zur "behutsamen Erneuerung" diese Verfahren durch¬
aus kostengünstiger für die öffentlichen Hände und für die Betroffenen humaner verliefen.
Im Rahmen der Vorarbeiten für die IBA 198M wurde die Übertragung der bisher gemachten Erfahrungen auf die Sanierungsgebiete und Sanierungserwartungsgebiete in Kreuzberg entwickelt. Es geht nun darum die Realisierung zumindest in den von der IBA betreuten Gebieten zu er¬
möglichen. Angesichts der bestehenden Rahmenbedingungen sind der IBA-GmbH entsprechende Kompetenzen in einem Vertrag mit dem Land Berlin zu übertragen, um tragfähige Vereinbarungen mit Bauträgern schließen zu können.
Nur so besteht eine Chance angemessene Planungen und ein entsprechendes Planungsverständnis zu entwickeln.
der Berliner Wohnungspolitik für die weitere Entwicklung in den 80er Jahren vermitteln.
Hämer
Die Stellungnahmen der IBA Arbeitsgruppe Stadterneuerung (Hämer) verwendet neben anderen Quellen insbesondere die thesenhaften Beiträge des "Forschungsschwerpunktes"
Stadterneuerung der Hdk Berlin:"Wohnungspolitische Alternativen ioftn I «7 o u • 16 Diskussion um Stadterneuerungspolitik" Berlin April
