LWQ NEU-ULM

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LWQ ^NEU-ULM

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Kurzbeschreibung der Maßnahmen Kostengünstige Modernisierung in bewohntem Zustand

Modellquartier Elefantensiedlung Ort

Finninger Straße, Vorwerkstraße, Grabenwiese, Im Starkfeld Neu-Ulm

Fertigstellung 1955

Modernisierungszeitraum 2002 - 2007

Gesamtmaßnahme 4,18 ha

370 Wohneinheiten Bauherr

NUWOG Wohnungsgesellschaft der Stadt Neu-Ulm GmbH Planung

nps Bauprojektmanagement GmbH, Ulm

Straub Tacke Architekten, München ver.de Landschaftsarchitektur, Freising Gebäudetypen

23 dreigeschossige Zeilenbauten mit Satteldach, Heizzentrale und Gemeinschaftshaus

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P

E L E FA N T E N W I E S E

F IN NI N GE R ST RA SS E

F IN NI N GE R ST RA SS E M STARKF EL D

VO

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ASS E Elefantenskulptur

Müll

E-Treff

Heizkraftwerk

Müll

Müll Müll

Müll Müll Müll

Müll

Stellplätze Müll

Stellplätze

M l Mülll M M Müll

Spielplatz

III III

III III III

III

III III

III

III III III

III III

I

Wohnumfeld nach Modernisierung

Legende

gemeinschaftlich nutzbarer Freiraum

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41 Neu-Ulm |

Situation zu Beginn des Modellvorhabens

Die Elefantensiedlung in Neu-Ulm – benannt nach einer elefantenförmigen Betonskulptur auf einer der zentralen Grünfl ächen – entstand in der Wiederauf- bauzeit nach dem Zweiten Weltkrieg im Rahmen des „Kasernen-Verdrängten- Programms“ zur Umsiedlung von Flüchtlingen, ukrainischen Zwangsarbeitern und Kriegsgefangenen. Die NUWOG Wohnungsgesellschaft der Stadt Neu-Ulm GmbH erwarb die gesamte Siedlung im Jahr 1993.

Vor der Modernisierung waren die Fassaden der Wohngebäude grau. Sie wirk- ten monoton und ungegliedert. Der Wohnstandard im Quartier war niedrig („Schlichtwohnungsbau“), so gab es in den Wohnungen Einzelöfen, veraltete Sanitäranlagen und die Gebäude waren nicht gedämmt. Die Wohnungen besa- ßen keine Wohnzimmer, sondern lediglich Wohnküchen und Schlafräume.

Der öff entliche Raum wurde von den Menschen zwar intensiv genutzt und angenommen, gleichzeitig war das Wohnumfeld aber durch herumstehende Ein- kaufswagen, Mülltonnen und Sitzgelegenheiten nicht sehr attraktiv. Der umge- bende Freiraum hinterließ einen ungepfl egten Eindruck. Parkende Autos und alte Garagen störten zudem das Erscheinungsbild.

Die Elefantensiedlung war auf dem Weg, sich zu einem Problemquartier zu entwickeln. Nächtliche Ruhestörungen und Drogendelikte innerhalb des Quartiers waren keine Seltenheit. Trotzdem gab es eine anhaltende Nachfrage nach diesem günstigen Wohnraum, und damit kaum Leerstand innerhalb der Siedlung sowie eine beständige Mieterschaft.

Ziele des „Fitnessprogramms“

Die NUWOG wollte den Modernisierungsstandard der Siedlung einfach halten, um das günstige Mietniveau aufrecht erhalten zu können. Bewusst entschied sich das Wohnungsunternehmen dazu, an der Zusammensetzung der Mieter- schaft – vorrangig Haushalte mit geringem Einkommen – nichts zu verändern.

Die Ziele waren im Einzelnen:

t Geeigneter Wohnraum für Haushalte mit geringem Einkommen

t Modernisierung mit wenig Belastung durch Bauarbeiten für die Bewohner t Geringe Baukosten mit nicht mehr als 500 Euro pro m² Wohnfl äche und

nicht mehr Miete als 5 Euro pro m² Wohnfl äche t Gute Kosten-Nutzen-Relation

Umsetzung

Rund zehn Jahre lang bewirtschaftete die NUWOG die Wohnsiedlung und führ- te nur kleine Modernisierungen nach Bedarf durch, bis im Jahr 2002 mit einer großfl ächigen Sanierung begonnen wurde. Im Jahr 2003 wurde das Gebiet ins Modellvorhaben „Lebendige Wohnquartiere für Jung und Alt“ aufgenommen.

Zu diesem Zeitpunkt waren bereits in zwei Bauabschnitten 56 Wohnungen nach dem Gesamtkonzept von nps Bauprojektmanagement GmbH modernisiert worden. Auch das Farbkonzept für die modernisierten Häuser war fest- gelegt. Mit einem neuen Gestaltungskonzept und einer Farbgebung für das gesamte Quartier wurde die Architektur gegliedert und die einzelnen Gebäude erhielten einen individuellen Charakter.

Anfang 2004 wurde ein Gutachterverfahren mit fünf Planungsbüros durchge- führt. Ziel war dabei, über die bereits vorliegende Sanierungskonzeption des ersten und zweiten Bauabschnitts hinaus einen Standort und eine Gestaltung für die Heizzentrale zu fi nden, das Gemeinschaftshaus zu gestalten und die Außenanlagen samt Eingangsbereichen zu entwickeln. Nach dem Gutachter- verfahren wurden die Architekten Straub Tacke aus München mit der Planung von Heizzentrale, Gemeinschaftshaus und Eingangsbereichen sowie die Land- schaftsarchitekten ver.de aus Freising mit der Außenraumgestaltung beauftragt. In fünf Bauabschnitten konnten innerhalb von fünf Jahren alle Wohnun- gen saniert werden. Abgeschlossen wurde die Aufwertung der Siedlung im Jahr 2007.

Elefantensiedlung vor Modernisierung

1955 | Fertigstellung des Quartiers 2007

2009

2006

2003 2004 2005

1960

1950 2008

Juni | Einweihung Gemeinschaftshaus Juli | Abschluss und Mieterfest

Oktober | Aufnahme ins Modellvorhaben Januar | Auslobung Gutachterverfahren Oktober | Modernisierung (BA 3-5)

2002 | Beginn Modernisierung (BA 1-2) Deutscher Bauherrenpreis | Anerkennung Thomas-Wechs-Preis

Deutscher Städtebaupreis | Belobigung

Neubau Gemeinschaftshaus, Heizzentrale

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Heizzentrale

Anlieferung Holzpellets Lager

Grundriss EG Ansicht Süd-Ost

Wohngebäude nach Modernisierung (Ausschnitt Finninger Straße)

2-Zimmer-Wohnung 3-Zimmer-Wohnung Legende

1-Zimmer-Wohnung Gebäudeerschließung

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43 Neu-Ulm |

Ergebnisse

Quartier und Wohnumfeld

Bei der Neugestaltung der Außenräume legten die Landschaftsarchitekten viel Wert auf eine Diff erenzierung der Freibereiche – sie sollten unterschiedlichen Aufenthaltscharakter bekommen. Bereits vor der Modernisierung wurden die Hauseingänge als Kommunikationsräume genutzt. Heute sind die neu gestalteten Eingangsbereiche der Häuser mit Sitzgelegenheiten ausgestattet. Sie sind zu hausnahen Treff punkten geworden und stärken die Gemeinschaft.

Nachdem die Garagen im Randbereich der zentralen „Elefantenwiese“ abgebrochen und durch neue, fl ächensparende Stellplätze ersetzt wurden, ist die Wiese viel großzügiger. Sie ist das alte und neue Herzstück der Siedlung. Hier spielen Kinder und hier sitzen Frauen und Männer bei schönem Wetter zusammen. Die Parkplätze sind durch Hecken abgegrenzt. Entlang der Heckenkante, zur Wiese hin, wurden ein Spielplatz und eine Grillstelle angelegt, außerdem gibt es dort einige Sitzbänke, die besonders von Müttern und älteren Menschen geschätzt werden.

Gebäude und Wohnungen

Sowohl Anzahl als auch Typen der Wohnungen haben sich nach der Moderni- sierung nicht verändert. Nach wie vor gibt es 23 Wohngebäude mit insgesamt 370 Wohnungen. Die durchschnittliche Wohnungsgröße liegt weiterhin bei 41,5 m². Neu hinzugekommen ist ein Gemeinschaftsraum – der „E-Treff “ – mit 110 m² Grundfl äche sowie eine Heizanlage, die zusammen mit dem „E-Treff “ eine Platzsituation am Eingang zur Siedlung bildet.

Um kostengünstig sanieren zu können, die Wohnbeeinträchtigungen in der Bauphase zu reduzieren und weil es sehr schwer war, zu einigen Wohnun- gen Zutritt zu bekommen, fi el die Entscheidung für eine Modernisierung von außen, bei der die notwendigen, neuen Leitungen über die Fassade in die Woh- nungen geführt wurden.

Wichtig war zur Wahrung der Sicherheit am Anfang, die Elektroanlagen auf den neuesten Stand zu bringen. Außerdem erhielten die Wohnungen neue Ein- gangstüren.

Alle Wohnungen wurden mit einer Zentralheizung ausgestattet. Die Sanitär- bereiche und Bäder wurden je nach Zustand ausgetauscht oder – wenn sie von den Bewohnern in Eigenregie eingebaut wurden – teils auch belassen.

Zur Energieeinsparung erhielten die Dachgeschosse im Bereich der Flanken und die oberen Geschoss- und Kellerdecken eine Wärmedämmung. Die Fassa- den wurden nur im Bereich der außen verlaufenden Leitungen gedämmt. Im Bereich der Wärmedämmung wurden rote Platten vorgesetzt, welche die lan- gen Baukörper in Zonen untergliedern. Daneben sind die Putzfassaden blau/

violett, gelb/orange und rot/orange gestrichen. Die Eckbereiche der Siedlung sind blau, der zentrale Kern an der Elefantenwiese gelb, und die fl ankierenden Gebäude ebenfalls blau gestaltet. Bei dem Verzicht auf eine weitergehende Wärmedämmung spielten neben der Kosteneinsparung Bedenken der Bau- herren wegen der Umweltverträglichkeit und der späteren Entsorgung von Wärmedämmverbundsystemen eine Rolle. Alle Wohnungen bekamen einige Jahre vor der Generalsanierung neue Isolierglasfenster. Ingesamt reduzierte sich der Heizwärmebedarf um 41 Prozent auf 130 bis 150 kWh pro m² und Jahr.

Im Zuge der Modernisierung entstand eine neue Biomasse-Heizzentrale, die die Siedlung mit Wärme versorgt. Sie besitzt zwei Heizkessel, in denen Hack- schnitzel und Pellets verfeuert werden. Über das Nahwärmeversorgungsnetz wird die Energie in die einzelnen Häuser transportiert und über eine Übergabe- station in die Wohnungen eingespeist. Die Heizanlage betreiben die Stadtwer- ke Ulm/Neu-Ulm GmbH (SWU). Für etwaige Spitzenlasten ist sie zusätzlich an das Fernwärmenetz der SWU angeschlossen. Nach einem zweimonatigen Pro- belauf ging die Heizzentrale Ende 2005 in Betrieb.

Maßnahmenkatalog Wohnumfeld

t Zonierung der Freifl ächen

t Neugestaltung der Zuwegung und der Hauseingänge

t Neuordnung des ruhenden Verkehrs t Neuer Spielplatz auf der Elefantenwiese t Errichtung eines Quartiersplatzes mit

Gemeinschaftshaus

t Errichtung von Nebengebäuden für Wert- stoff tonnen

Maßnahmenkatalog Wohngebäude

t Modernisierung der Bäder

t Verbesserung der Wärmedämmung t Farbliche Neugestaltung der Fassaden

nach Gestaltungskonzept für das Gesamtquartier

t Erneuerung der Wärmeversorgung und Anschluss an neue Heizzentrale t Erneuerung der Haustechnik

Wohngebäude vor Modernisierung

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Kosten

Insgesamt wurden zur Modernisierung der Wohnanlage samt Heizzentrale und Gemeinschaftshaus rund 11,4 Mio. Euro aufgewandt. In die Außenanlagen (Kostengruppe 500) fl ossen davon etwa 1,2 Mio. Euro. Die Baukosten (Kosten- gruppen 300 und 400) beliefen sich auf rund 513 Euro pro m² Wohnfl äche. Die Architekten konnten damit das ehrgeizige Kostenziel von 500 Euro pro m² Wohnfl äche fast gänzlich einhalten.

Bewohnerstruktur und Bewohnermitwirkung

An der Bewohnerzusammensetzung hat sich durch die Modernisierung nichts verändert, da alle Mieter während der Sanierung in ihren Häusern wohnen geblieben sind. In der Siedlung wohnen rund 620 Personen, etwa zwei Drittel davon haben einen ausländischen Pass. Viele Bewohner sind Hartz IV-Empfänger oder haben ein sehr niedriges Einkommen. In einem Haus wohnen besonders viele Menschen aus der Türkei, was zu einer gewissen Polarisierung beiträgt.

Mit einem Schreiben informierte die NUWOG alle Haushalte über den geplanten Umbau. Außerdem wurden einige Mietervertreter in die Überlegungen über Lösungsalternativen und Strategien für die Modernisierung miteinbezo- gen. Da die Sanierungsarbeiten in verschiedenen Bauabschnitten stattfanden, gab es zwischendurch die Möglichkeit, bereits sanierte Wohnungen zu besichtigen, um Wünsche und besondere Bedürfnisse einzubringen.

Meinungen von Bewohnern

Vier Gespräche mit Bewohnern der Elefantensiedlung – zwei Ehepaare und zwei allein lebende ältere Männer – zeigten folgende Stärken und Schwächen der Siedlung auf.

Einhellig positiv wird der verbesserte Standard der modernisierten Wohnungen genannt. Besonders zufrieden ist man mit den neuen Heizungen und sanitären Anlagen. Überwiegend gefällt auch das farbenfrohe äußere Erscheinungsbild der Siedlung. Die schön gestalteten Freiräume tragen zu einer hohen Identi- fi kation der Bewohner mit dem Quartier bei. Besonders eines der befragten Ehepaare identifi ziert sich sehr stark mit der Elefantensiedlung, da das Paar viel Eigenleistung und Engagement in das Wohnumfeld und in die eigene Woh- nung investiert hat. Direkt vor dem Hauseingang pfl egen die Eheleute unter anderem ein kleines Blumenbeet.

Mit dem nach wie vor einfachen baulichen Standard sind aber auch Probleme verbunden. Die geringe Wärmedämmung erfordert, insbesondere durch die Kombination mit neuen Isolierglasfenstern, eine hohe Lüftungsdisziplin der Bewohner. Wird diese nicht eingehalten, kommt es in manchen Haushalten zu Feuchteproblemen – besonders im Bereich der Fenster. Die Behaglichkeit innerhalb der Wohnungen leidet nach wie vor unter dem veralteten Standard: kleine Räume, dünne Wände, kleine Fenster, wenig Steckdosen, Hellhörigkeit. Man lebe „wie in einem Gartenhaus“, sogar im Sommer wäre die Wohnung kalt und

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dunkel. Der bestehende geringe Schallschutz wurde von allen vier Mietpartei- en bedauert. Manch einer hätte sich auch einen Balkon gewünscht.

Die Belegung der einzelnen Häuser in der Siedlung wird von den Bewohnern genau wahrgenommen: Es gäbe eine deutliche Trennung der Nationalitäten innerhalb der Häuser, was einigen weniger gut gefällt. Durch die Modernisierung hätten sich die Wohnungen erheblich verbessert, sie wären aber immer noch sehr bescheiden. Der Ruf des Quartiers habe sich nicht verändert.

Gleichwohl identifi ziert man sich auch mit dem Quartier. Geschätzt wird seine Lebendigkeit und das sehr schön gestaltete Wohnumfeld, in dem man im Som- mer gerne mit Freunden und Nachbarn zusammensitzt.

Zusammenfassung

Die große Qualität der Elefantensiedlung liegt in den die Häuser umgebenden Grünbereichen. Diese werden von den Bewohnern intensiv genutzt und be- spielt. Die Mieter pfl egen ihre Hauseingänge und Hausvorbereiche. Auch das neue farbenfrohe Erscheinungsbild – bewusst gewählt, um die Modernisierung herauszustellen – und der neue architektonisch gelungene Gemeinschafts- raum „E-Treff “ werten die Siedlung deutlich auf. Das gesamte Quartier wirkt sehr freundlich und lebendig. So erhielt die Elefantensiedlung beim Deutschen Bauherrenpreis 2007 in der Kategorie Modernisierung eine besondere Aner- kennung, beim Sonderpreis des Deutschen Städtebaupreis 2008 eine Belobi- gung, beim Thomas-Wechs-Preis 2008 wurde sie prämiert.

Um günstigen Wohnraum für eine immer größer werdende Nachfrage von Haus- halten mit geringem Einkommen zu erhalten und das Mietniveau für diese Ziel- gruppe gering zu halten, hat sich die NUWOG ausschließlich für die nötigsten Maßnahmen bei der Modernisierung der Elefantensiedlung entschieden. Dies hat sowohl positive als auch negative Auswirkungen.

Die behutsame Modernisierung, bei der die für die Haustechnik notwendigen Leitungen von außen über die Fassade geführt wurden, ist ein sehr interessan- ter Ansatz, um mit geringen Mitteln und mit relativ wenig Beeinträchtigung für die Mieter, eine Erneuerung im bewohnten Zustand durchzuführen. Die sehr einfache Bauweise birgt jedoch nach wie vor Probleme. Die geringe Dämmung in Kombination mit Isolierglasfenstern kann – bei zu geringer Lüftung durch die Bewohner – zu Feuchtebildung führen.

Vor der Modernisierung lag die jährliche Abwanderung in der Siedlung bei rund zehn Prozent, nach der Sanierung hat sie sich halbiert. Die Tendenz der Bildung von Nationalitätengruppen innerhalb einzelner Häuser wird von den Bewohnern – eher kritisch – wahrgenommen. Für Mieter, die höherwertigen Wohnraum suchen, ist es schwierig, diesen im Quartier zu fi nden, da es zu den einfachen und kleinen Wohnungen keine Alternativen in der Siedlung gibt.

Das bestehende, gut funktionierende Zusammenleben innerhalb des Quartiers blieb erhalten. Die Bewohner sind während der Modernisierungsmaßnahmen größtenteils in ihren Wohnungen geblieben und sie können sich diese auch nach der Sanierung noch leisten.

gesamtgesamtgesamt

1-Zi-Whg. 0 < 10 1,5-Zi-Whg.10 < 20 2-Zi-Whg.20 < 40 3-Zi-Whg.40 < 60 4-Zi-Whg.60 < 80 5-Zi-Whg.80 +

Wohnungen

nachher

nachher vorher

vorher

vorher Wohnungen mit Balkon

Wohnungen mit Terrasse Wohnungs- größe [m²]

Durchschnitt

Maisonetten

BewohnerInnen Haushalte Wohnungen barrierefrei DIN 18025-2

Wohnungen rollstuhlgerecht DIN 18025-1 Elefanten- siedlung

34 114 166 56 - - 370

19 34 48 55 - - 15.290 19 34 48 55 - - 15.290 - - - - - - 0

- - - - - - 0

194 104 71 1 370

45 50 170 183 136 7 591 49 54 188 178 148 4 621

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LWQ ^REGENSBURG

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Kurzbeschreibung der Maßnahmen Modernisierung im Leerstand,

ein Ersatzneubau , zwei Neubauten mit Tiefgarage, Wohnumfeldverbesserung

Modellquartier Fürst-Albert-Block Ort

Augsburger Straße, Nibelungenstraße Kriemhildstraße, Siegfriedstraße Regensburg

Fertigstellung 1951 - 1953

Stadtbau-GmbH Regensburg Planung

Stadtbau-GmbH Regensburg Dirtheuer Architekt Stadtplaner, München

Richard Weidmüller Landschaftsarchitekt, Regensburg

lab Landschaftsarchitektur Brenner, Landshut

Gebäudetypen

Wohnzeilen mit 24 Hauseingängen, dreigeschossige Zwei- und Dreispänner, Neubau mit Laubengangerschließung

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PTV

III

III III III

III

III III

I

Feuerwehrzu fahrt

N IBE L

U NG E N ST R

A SS E

S I E G F R I E D S TRASSE

KR

IEMHILD ST

RASSE E R - A LL E E

Umsetz ung ab 201

0

Garagen

Legende

gemeinschaftlich nutzbarer Freiraum privat nutzbarer Freiraum

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49 Regensburg |

Die Gebäude von Anfang der 1950er Jahre entsprachen noch weitgehend dem Standard der Nachkriegsjahre. Sie wiesen damit erhebliche energetische Män- gel auf: Wände, Dächer und Fenster waren schlecht gedämmt. Alle Gebäude folgten dem gleichen Schema: dreigeschossige Dreispänner mit Kleinstwoh- nungen, ungeeignet insbesondere für Familien. Von den 232 Wohneinheiten hatten 185 nur zwei Zimmer mit durchschnittlich 46 m².

Auch die technischen Einrichtungen und die sanitären Anlagen waren noch auf dem Stand der 1950er Jahre. Die Wohnungen wurden durch Einzelöfen beheizt, private Freiräume fehlten. Bei den Gebäuden entlang der Augsburger Straße orientierte sich der Wohnbereich zudem zu der lauten, stark befahrenen Straße.

Das Blockinnere war mit weiteren Gebäuden und zwei Garagenhöfen bebaut.

Die Freibereiche waren zu rund zwei Dritteln versiegelt – sie luden nicht zum Spielen oder Aufenthalt ein. Gut ausgestattete Kinderspielplätze und Grün- fl ächen fehlten. Die frei stehenden Müllcontainer waren sehr störend.

Das Wohnungsunternehmen wollte die Bewohnerschaft im Quartier halten, es gleichzeitig für eine breitere Mieterschaft attraktiv machen und zudem die innenstadtnahe Lage zur Geltung bringen. Das Programm umfasste daher eine Kombination aus Modernisierung und ergänzenden Neubauten.

Im Einzelnen waren die Ziele:

t Veränderung der Monostruktur an Kleinstwohnungen t Energetische Sanierung

t Barrierefreie Gestaltung des Wohnumfelds und einiger Wohnungen t Minderung der Lärmbelastung durch die Augsburger Straße

t Entsiegelung des Innenbereichs und Aufwertung der Aufenthaltsbereiche t Bau von Quartiersgaragen

t Gemeinschaftsraum und Treff punkte Umsetzung

Ende 2003 wurde das Quartier um den Fürst-Albert-Block in das Modellvor- haben aufgenommen. Die Stadtbau lobte ein Gutachterverfahren aus. Das Planungskonzept des Architekturbüros Dirtheuer wurde als Grundlage für die Modernisierung ausgewählt. Das Büro plante auch den Neubau und die Quar- tiersgarage im nördlichen Innenhof. Mit der Freifl ächengestaltung wurde der Landschaftsarchitekt Weidmüller beauftragt. Die Planung der bestehenden Gebäude und des Neubaus Augsburger Straße übernahm die Stadtbau selbst.

2005 wurde mit dem ersten Bauabschnitt begonnen, der nördliche Garagenhof abgebrochen und der Neubau mit darunter liegender Quartiersgarage gebaut.

Im nächsten Bauabschnitt wurde das Haus Augsburger Straße 19 abgebrochen und ein um 90 Grad gedrehter Neubau errichtet. Das neue Haus verlängert die bestehende Wohnzeile und vermindert die Lärmbelastung im Blockinneren stark. In weiteren Bauabschnitten plante die Stadtbau die Gebäude Nibelun- genstraße 2 und 4 und Anfang 2008 die Gebäude Kriemhildstraße 2 und 4 und Augsburger Straße 21 und 23.

Zum Zeitpunkt der Untersuchung war knapp die Hälfte der Maßnahmen durch- geführt – elf weitere Gebäude sollen noch modernisiert werden. Anstelle der bestehenden Garagenhöfe im südlichen Teil des Quartiers ist ein weiterer Neu- bau mit Quartiersgarage vorgesehen.

Ergebnisse

Der Blockinnenbereich hat im Rahmen der Freifl ächengestaltung eine neue Qualität erhalten. Versiegelte Flächen wurden durch Grünfl ächen, Spielplätze und Plätze mit Bänken ersetzt. Es wird auch einen zentralen Treff punkt mit Sitz- gelegenheiten geben – er ist im Süden der Anlage geplant. Autos parken statt

Wohnquartier Fürst-Albert-Block vor Modernisierung

2009

2006

2003 2004 2005

1960

1950 2008

Juli | Fertigstellung 1. Bauabschnitt August | Mieterfest

Oktober | Aufnahme ins Modellvorhaben Januar | Auslobung Gutachterverfahren Juli | Grundsteinlegung

2012 | Abschluss Gesamtmaßnahme

April | Fertigstellung 3. Bauabschnitt Oktober | Fertigstellung 2. Bauabschnitt Juni | Fertigstellung 4. Bauabschnitt

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Modernisierung Neubau Modernisierung abgesenkte Quartiersgarage

Schnitt-Ansicht Süd

Grundriss 1. OG

Wohngebäude nach Modernisierung

Legende

Gebäudeerschließung 2-Zimmer-Wohnung 3-Zimmer-Wohnung Balkon

4-Zimmer-Wohnung

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51 Regensburg |

im Innenhof in der neu errichteten Quartiersgarage. Die Müllcontainer sind in Nebengebäuden zentral untergebracht und stören nun nicht mehr. Der Innen- hof ist vom Straßenlärm abgeschirmt, da die Lücke zwischen den Gebäuden geschlossen wurde. Das Wohnumfeld wirkt einladend und die Spielplätze werden von den Kindern genutzt – die Sitzmöglichkeiten und Aufenthaltsbereiche für Erwachsene hingegen noch wenig.

Im Erdgeschoss des Gebäudes Augsburger Straße 19 wurde ein Gemeinschafts- raum eingerichtet. Dort hält die Stadtbau Sprechstunden für die Mieter ab.

Außerdem kann der Raum für soziale und kulturelle Veranstaltungen genutzt und auch für private Feiern gemietet werden. Die wetterfesten Stühle lassen sich auch für Veranstaltungen im Freien nutzen.

Durch Wohnungszusammenlegungen – den Umbau von Dreispännern zu Zweispännern – konnte das Wohnungsangebot diff erenziert werden. Es gibt nun auch erheblich mehr Drei- und Vierzimmerwohnungen. Die Anzahl der Bestandswohnungen ist dadurch insgesamt um rund ein Drittel gesunken. In dem Gebäude an der Ecke Augsburger Straße und Nibelungenstraße gab es im Altbau neun Wohnungen und ein Gewerbe, in dem ersetzenden Neubau sind es jetzt zehn Wohnungen und ein Gemeinschaftsraum. Durch den Neubau im Quartiersinnern wurden elf Wohnungen neu gebaut, so dass insgesamt die Anzahl der Wohnungen in den ersten vier bereits abgeschlossenen Bauab- schnitten von 70 auf 73 zugenommen hat.

Um eine barrierefreie Erschließung und ein ruhigeres Wohnen zu ermöglichen, wurde die Ausrichtung der Wohnungen im Altbau umgedreht. Der Wohn- bereich mit den privaten Freiräumen liegt jetzt zum Innenhof, die Erschließung ist zur Straße hin orientiert. Die Erdgeschosswohnungen konnten barrierefrei nach DIN 18025 Teil 2 gestaltet werden. Die Wohnungen sind besser aufgeteilt und haben größere Badezimmer, teilweise mit bodengleichen Duschen.

Die Altbauten haben einen Balkon oder eine Terrasse erhalten. Im Neubau im Innenhof sind alle elf Wohnungen barrierefrei nach DIN 18025 Teil 2 gestaltet – die vier Maisonettewohnungen nur im Erdgeschoss.

Die Wohnungen wurden mit Zentralheizung ausgestattet, die Sanitäranlagen und die Elektroinstallation erneuert. Die bestehenden Gebäude erhielten einen 14 cm starken Vollwärmeschutz, die Dächer wurden neu gedeckt, die erneu- erten Fenster haben einen Wärmeschutz nach dem energetischen Standard KFW 60 (U-Wert 1,4 W/m²K). Da die Raumhöhe im Keller ohnehin sehr niedrig war, wurde die Dämmung zum Keller hin auf dem Boden des Erdgeschosses an- gebracht. Zur Verbesserung des Schallschutzes innerhalb der modernisierten Gebäude wurden die Wohnungen mit einer Trittschalldämmung ausgestattet.

Die Neubauten erhielten einen 16 cm starken Vollwärmeschutz und Isolierglas- fenster mit einem U-Wert von 1,2 W/m²K.

Bei der Energieversorgung entschied sich die Stadtbau für ein Mischsystem: Die Wärmeversorgung erfolgt durch Gas, die Warmwassergewinnung wird durch eine Solaranlage auf dem Dach ergänzt. Die Gaszentralheizung versorgt mehrere Gebäude gleichzeitig.

Kosten

Die Kosten der bis 2009 realisierten Bauabschnitte belaufen sich auf rund 7,5 Mio.

Euro. Die Baukosten (Kostengruppen 300 und 400) für die Neubauten betragen 1.301 Euro pro m² Wohnfl äche. Für die Modernisierung musste eine Summe von 1.040 Euro pro m² Wohnfl äche aufgewendet werden. Durchschnittlich wurden also 1.177 Euro pro m² Wohnfl äche ausgegeben. Darin ist der Bau der Quartiers- garage mit 258.787 Euro enthalten. Die Maßnahmen wurden zum größeren Anteil nach der Einkommensorientierten Förderung (EOF), ein weiterer Teil wurde durch das Bayerische Modernisierungsprogramm gefördert.

t Neugestaltung des Innenhofs mit Wegeverbindungen, Treff punkten und Spielplätzen

t Reduzierung der Lärmbelastung durch die Augsburger Straße

t Errichtung einer abgesenkten Quar- tiersgarage

t Einrichten eines Gemeinschaftsraumes t Zentraler Müllraum

t Ergänzung von Balkonen

t Diff erenzieren des Wohnungsangebots t Errichtung von Neubauten

t Optimierung bestehender Grundrisse t Schaff en barrierefreier Wohnungen t Verlegung der Hauseingänge zur

Straßenseite

t Verbesserung des Schallschutzes t Energetische Sanierung

t Erneuerung der Haustechnik Wohngebäude vor Modernisierung

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Die Miete betrug vor der Modernisierung durchschnittlich 3,50 Euro pro m² Wohnfl äche, jetzt liegt sie zwischen 4,20 Euro und 6,83 Euro pro m² Wohnfl äche sowohl für den sanierten Altbau als auch für den Neubau. Diese recht breite Spanne erklärt sich dadurch, dass zum einen die Gebäude unterschiedlich ge- fördert wurden und zum anderen die Wohnungen unterschiedlich groß sind und sich diese Faktoren entsprechend auf die Kosten auswirken. Da die Miete einkommensabhängig gestaff elt ist, gibt es vier unterschiedliche Mietkosten- stufen.

Seit der Durchführung des Modellprojekts hat sich die Mieterstruktur im Quar- tier stark verändert. Durch die größeren Wohnungen konnten auch zahlreiche Familien neu hinzugewonnen werden. Die Anzahl der Familien mit Kindern ist gestiegen und es wohnen mehr Paare im Quartier. Senioren sind nach wie vor gut vertreten. Die Zahl der Deutschen hat etwas zugenommen, die der Nicht- Deutschen ist ein wenig zurückgegangen.

Bei einem Tag der off enen Tür hatten die Mieterinnen und Mieter Gelegenheit, sich über die bereits fertiggestellten Wohnungen zu informieren und diese zu besichtigen. Durch die Sprechzeiten vor Ort in den neu geschaff enen Räumen können die Mieter auf kurzem Weg individuelle Beratung und Betreuung bekommen. Der Stadtbau war es wichtig, die persönlichen Bedürfnisse zu berück- sichtigen. So erhielt beispielsweise ein älteres Ehepaar mit gesundheitlichen Beschwerden die Möglichkeit, in eine barrierefreie Wohnung des Neubaus zu ziehen, obwohl die Sanierung ihrer Wohnung erst später an der Reihe gewesen wäre.

Mit drei Mietparteien wurden Gespräche geführt – mit zwei pensionierten Ehe- paaren und einer älteren alleinlebenden Dame. Alle haben bereits vor den Maß- nahmen im Quartier gewohnt.

Besonders begrüßen sie die neu gestaltete Grundrissaufteilung und den Balkon bzw. die Terrasse. In den Wohnungen hätte man nur „gerne noch einen Abstell- raum“ gehabt. Sehr wichtig ist, gerade im höheren Alter, die Barrierefreiheit – innerhalb der Wohnungen wie auch im Freibereich. Man sieht sie als Vorsorge an – denn noch einmal umziehen möchte man gerade im Alter nicht. Manche Details seien aber für Menschen mit Behinderung nicht optimal, zum Beispiel Spalten zwischen den Platten auf der Terrasse („hier bleibt man mit einem Rollstuhl stecken“), die zu weit außen angebrachten, vom Rollstuhl aus nicht erreichbaren Schiebeläden und fehlende Haltegriff e im Bad.

Die Schalldämmung innerhalb der Wohnungen und der Lärmschutz zur Straße werden als deutliche Verbesserung wahrgenommen. Alle Haushalte haben mehr Wohnfl äche als bisher. Die Mieterhöhung fi nden sie angesichts der enor- men Qualitätsverbesserung „in Ordnung“.

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Auch die Umgestaltung des Wohnumfeldes hat die Wohnqualität spürbar verbessert. Besonders macht sich bemerkbar, dass keine Autos mehr im Innenhof parken: „Das harmonische Bild im Innenhof ist nicht mit dem von früher zu ver- gleichen“.

Während die einen die gute Nachbarschaft loben, bedauern andere, dass sich durch die Umzüge und die neuen Wohnungen die Hausgemeinschaften verän- dert haben und vermissen frühere Kontakte. Da es nun mehr unterschiedliche Altersgruppen und Bedürfnisse gibt und die Nutzung der Innenbereiche recht lebendig ist, kommt es teilweise zu Störungen durch „lärmende Kinder“ auf dem Spielplatz, der direkt unterhalb der Balkone liegt. Obwohl der Anteil der Nicht-Deutschen etwas abgenommen hat, nehmen einige das multikulturelle Zusammenleben nun in der neuen Situation stärker wahr als früher, als man sich schon länger kannte und miteinander arrangiert hatte.

Durch die Modernisierung hat das Quartier eine große Aufwertung erfahren und die Bewohner sind insgesamt sehr zufrieden.

Zusammenfassung

Viele Ziele des Modellvorhabens sind bereits mit den ersten vier Bauabschnit- ten erreicht. Eine grundsätzliche strukturelle Verbesserung der Wohnqualität ergibt sich durch geschickte Änderung der Erschließungsseite der Gebäude und die Ausrichtung der Wohnungen zum grünen Innenhof hin. Dadurch, dass der Neubau an der verkehrsreichen Augsburger Straße gedreht und die Lücke in der Altbaugebäudezeile geschlossen wurde, entsteht nunmehr ein Lärm- schutz, der ein angenehmes und ruhiges Wohnumfeld im Inneren des Quartiers schaff t.

Die umfassend modernisierten Wohnungen mit den neu gestalteten Grund- rissen und den großzügigen privaten Freifl ächen sind vielfältiger nutzbar als früher. Die Entscheidung der Stadtbau, Wohnungen zusammenzulegen, hat sich gelohnt. Familien haben Interesse an den größeren Wohnungen in innen- stadtnaher Lage und insgesamt gibt es mehr Wahl. Die Bewohnerschaft ist im Durchschnitt jünger geworden. Eine Voraussetzung für den autofreien Innen- bereich mit Spielplätzen war der Bau der Tiefgarage. Einen Treff punkt kann der neu eingerichtete Gemeinschaftsraum mit seinen Möglichkeiten zu sozialen Aktivitäten bieten.

Durch den Neubau konnten auf einfache und kostengünstige Weise barrierefreie Wohnungen mit Aufzug geschaff en werden. Wesentliche strukturelle Ver- besserungen sind damit entstanden – auch wenn manche Bewohner sich an die etwas dichtere Bebauung erst noch gewöhnen müssen. Mehr Kinder und der Spielplatz im Innenbereich führen einerseits zu mehr Lebendigkeit, aber auch zu Konfl ikten zwischen lärmenden Kindern und ruhebedürftigen älteren Menschen.

Die auf einen längeren Zeitraum angelegte Modernisierung des Wohnquartiers und die Unterteilung in mehrere Bauabschnitte hat Vorteile. So können Mieter durch die Umzüge innerhalb des Quartiers im vertrauten Umfeld bleiben. Die lange Dauer bringt auch Schwierigkeiten mit sich. Beispielsweise können die Konzepte an die Entwicklung angepasst werden, andererseits werden Umpla- nungen erforderlich, weil die Vorhaben an veränderte Vorschriften und Produk- te angepasst werden müssen, wie zum Beispiel die Energieeinsparverordnung.

Auch ist die lange Bauzeit im Quartier beschwerlich. Für zukünftige Projekte ist es aus der Sicht der Bauherren überlegenswert, einige Wohnungen mit einfa- cherem Standard zu sanieren, um einen gewissen Anteil an besonders preis- günstigen Wohnungen zu erhalten.

gesamtgesamtgesamt

Wohnungen

nachher

nachher vorher

vorher

Durchschnitt

Maisonetten

Wohnungen rollstuhlgerecht DIN 18025-1 Nibelungen-, Kriemhild-, Augsburger Straße

- - 70 - - - 70

- - 36 33 4 - 73

- - 46 - - - 3.490

- - 57 70 90 - 4.760

- - - - - - 0

- - - - 4 - 4

- - - - - - 0

- - 26 27 - - 53

- - - - - - 0

- - 1 3 4 - 8

- - - - - - 0

- - 10 11 4 - 25

- - - - - - 0

58 6 6 - 70

33 17 23 - 73

6 5 24 29 6 7 77

21 15 40 46 16 1 139

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LWQ ^SCHWABACH

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Kurzbeschreibung der Maßnahmen Modernisierung mit Ausbau der Dachgeschosse der Housing Area einer ehemaligen Kasernenanlage

Modellquartier

Konrad-Adenauer-Straße Ort

Konrad-Adenauer-Straße 49 - 53a Schwabach

Fertigstellung 1960

Gewobau Gemeinnützige Wohnungs- baugesellschaft der Stadt Schwabach GmbH

Planung

Rössner und Waldmann, Erlangen Landschaftsplaner WGF Objekt, Nürnberg

Gebäudetypen

Drei dreigeschossige Wohngebäude, Zwei - und Dreispänner mit Satteldach

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Kletterlandschaft

Mietergärten

Allwetterplatz

Carport

Stellplätze

Müll

Carport

Stellplätze

Müll Stellplätze

Stellplätze Grillplatz

K O NR A D - AD E NA U ER - S T RA S SE

K L OS T E R - E B R AC H - S T RA S SE

THEODOR - HEUSS - STR

ASSE

3. BA

4. BA 4. BA

III

Pergola

Gewobau

Legende

gemeinschaftlich nutzbarer Freiraum privat nutzbarer Freiraum

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57 Schwabach |

Die Wohngebäude der Housing Area der O‘Brien-Kaserne wurden in den 1960er Jahren für Familien der in Schwabach stationierten amerikanischen Soldaten gebaut. Drei der Häuser sind seit 1995 im Eigentum der Gemeinnützigen Woh- nungsbaugesellschaft der Stadt Bayreuth (Gewobau), die übrigen Gebäude ge- hören anderen Wohnungsunternehmen.

Nach amerikanischem Standard wurden besonders viele große Wohnungen mit vielen Zimmern angelegt. In den Dachgeschossen befanden sich zusätzliche, leer stehende „Mädchenzimmer“ für Hausangestellte. Die Wohnungen hatten keine Balkone oder Terrassen, die Haustechnik war veraltet, die Gebäude waren zu wenig gedämmt. Parkende Autos dominierten die Freifl ächen, vor allem im südöstlichen Bereich der Wohnanlage. Nördlich – an den Stirnseiten der Gebäu- de – gab es einige Mietergärten, die Bewohner gepachtet hatten und von ihnen gepfl egt wurden. Zwischen den beiden westlichen Gebäuden befand sich eine große Wiese mit Bäumen und Spielbereichen für Kinder.

Um die bestehende Bewohnerschaft zu behalten, entschied sich die Gewobau zu einer behutsamen Modernisierung. Sehr große Wohnungen sollten verkleinert und neu aufgeteilt werden, um auch weiterhin günstige Wohnungen für Familien anbieten zu können.

Die Hauptziele waren:

t Zusammenlegung und Neuaufteilung von Wohnungen t Ausbau der Dachgeschosse

t Preisgünstige Modernisierung und Erhalt eines niedrigen Mietniveaus t Aufwertung des Wohnumfelds

t Anlegen von Treff punkten und Gemeinschaftsräumen im Quartier t Partizipation der Bewohner

Umsetzung

Die Amerikaner wurden 1993 aus der Kaserne abgezogen. Die Gewobau erwarb drei Wohnhäuser der Housing Area der O‘Brien-Kaserne im Jahr 1995. Im Kauf- vertrag wurde das Quartier mit einer Verdichtungssperre bis Ende 2010 be- legt. Dies bedeutet, dass die Stadt Schwabach – als Trägerin der kommunalen Planungshoheit – die GFZ zum Zeitpunkt des Vertragsabschluss 15 Jahre lang nicht überschreiten darf. Bis 2010 kann daher keine zusätzliche Geschossfl äche geschaff en werden. Aufgrund dessen kann mit einem Großteil der Modernisie- rung – insbesondere mit den ergänzenden Neubauten erst ab 2011 begonnen werden.

Im Juni 2005 wurden die Wohnanlage in das Modellvorhaben „Lebendige Wohnquartiere für Jung und Alt“ aufgenommen. In der Zwischenzeit waren einige Wohnungen teilsaniert worden. Im Juli 2005 führte die Gewobau ein Gut- achterverfahren mit sechs Architekturbüros durch. Das Planungsteam Rössner und Waldmann Architekten und die Landschaftsplaner WGF Objekt wurden vom Gutachtergremium zur Umsetzung empfohlen.

Die Gesamterneuerung der Siedlung ist in mehreren Bauabschnitten unter- schiedlicher Größe geplant. Im ersten Bauabschnitt wurden bis 2008 die Dach- geschosse der beiden östlichen Gebäudezeilen – zunächst als Ersatzwohnraum während der Modernisierungsphase – ausgebaut. Es sind acht Zwei- bis Vier- zimmerwohnungen entstanden, die komplett möbliert – ähnlich einer Ferien- wohnung – den Mietern als Übergangswohnungen zur Verfügung stehen.

Im zweiten Bauabschnitt wurden die leergezogenen Wohnungen der östlichen Hauszeile modernisiert und neu aufgeteilt. Auch die Außenanlagen – Balkone, Terrassen und Gärten in den Erdgeschossen, Eingangsbereiche sowie Stellplät- ze und Carports zwischen den beiden östlichen Häusern – werden in diesem Bauabschnitt realisiert. Die ersten Mieter konnten im Sommer 2010 ihre sanierten Wohnungen beziehen.

Wohnquartier Konrad-Adenauer-Str. vor Modernisierung

2009

2006

2003 2004 2005

1960

1950 2008

Juni | Beginn 2. Bauabschnitt

August | Beginn 1. Bauabschnitt

Juni | Aufnahme ins Modellvorhaben Juli | Auslobung Gutachterverfahren Bewohnerbeteiligung

2015 | Abschluss Gesamtmaßnahme

Januar | Fertigstellung 1. Bauabschnitt

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Verwaltung Gewobau

Grundriss 1. OG Grundriss DG Ansicht West

Wohngebäude nach Modernisierung

Legende

3-Zimmer-Wohnung Gebäudeerschließung

4-Zimmer-Wohnung 5-Zimmer-Wohnung Balkon

2-Zimmer-Wohnung

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59 Schwabach |

In den weiteren Bauabschnitten werden die beiden anderen Gebäude modernisiert, die Dachgeschosse ausgebaut und die Häuser durch Anbauten ergänzt.

Bis zum Jahr 2015 möchte das Wohnungsunternehmen alle drei Gebäude samt zugehöriger Freifl ächen modernisiert haben.

Ergebnisse

Zum Zeitpunkt der Untersuchung waren nur die Ersatzwohnungen im Dach fertiggestellt. Nachfolgend werden daher die Planungen vorgestellt.

Die Haupterschließung der Häuser wird in die Innenhöfe verlegt. Sacht steigt das Bodenniveau von der Mitte der Höfe zu den Gebäuden hin an, so dass die ehemaligen Hochparterrewohnungen in den Erdgeschossen nach der Moder- nisierung barrierefrei zugänglich sind. Das östliche Haus wird von Westen, das mittlere und das westliche Haus von Osten erschlossen.

In den Höfen, zwischen den Gebäuden, sind jeweils 17 Carports und 18 Stell- plätze, abgesenkt und teilweise mit Pergolen überdeckt, geplant. Jede Woh- nung erhält einen Stellplatz (Rasenpfl aster), der für 25 Euro monatlich gemietet werden kann. Die beiden Erschließungshöfe verbindet im Norden eine gemein- schaftliche Grünzone und der Erweiterungsanbau mit Gemeinschaftsraum. In diesem, vom Verkehr abgewandten, Bereich der Anlage entstehen zwei Quar- tiersplätze, ein Allwetterplatz und – hinter dem Anbau – eine Kletterlandschaft für Kinder und Jugendliche. Die bestehenden Mietergärten ganz im Norden der Anlage werden erhalten und in das Grünkonzept integriert.

Jede Wohnung bekommt einen Balkon mit 6 m² Fläche. In den Erdgeschoss- bereichen werden im Westen an die Gebäude Gärten und Terrassen angeschlossen. Um sie von den Wohnungen aus ebenerdig betreten zu können, werden sie an das erhöhte Erdgeschossniveau anmodelliert. Leichte Höhenunterschiede, Hecken und Belagsvariationen trennen öff entlich von halböff entlich und privat.

Im ganzen Wohnquartier werden die Wohnungsgrößen angepasst. So entsteht ein buntes Gemenge an neuen Wohnungen. Zur Straße hin hat sich die Gewo- bau in diesem Haus auf vier Ebenen ihre Büroräume eingerichtet.

Im mittleren Haus (3. Bauabschnitt) werden die bestehenden großen Fünfzim- merwohnungen verkleinert; die Erdgeschosswohnungen sollen über kleine Vorbauten erschlossen werden. Im westlichen Haus (4. Bauabschnitt) ergänzen Vorbauten mit einer südorientierten, barrierefrei erschlossenen Wohnung das bestehende Gebäude. An der nördlichen Stirnseite des Hauses ist quer ein drei- geschossiger Erweiterungsbau mit vier Wohnungen und einem ebenerdigen Gemeinschaftsraum vorgesehen.

Auch wenn die Erdgeschosswohnungen in Zukunft ebenerdig erreichbar sind, verzichtet die Gewobau darauf, diese Wohnungen entsprechend der DIN 18025 barrierefrei zu gestalten, da das dafür notwenige Versetzen von Innenwänden zu sehr in den Bestand eingreifen würde. Zur Schallentkopplung erhalten die Wohnungen einen besonderen Estrich. Im Zuge dessen werden neue Woh- nungseingangstüren eingebaut.

Damit die Gebäudehülle der Häuser nach der Sanierung einem hohen energetischen Standard entspricht, wird die bestehende 6 cm starke Dämmung um ein 10 cm Wärmedämmverbundsystem erweitert. Die Kellerdecken erhalten eine 6 cm dicke Dämmung und die Dächer eine Zwischensparrendämmung von 20 cm. Auch die Fenster werden erneuert und damit energetisch verbessert. Sie besitzen dann einen U-Wert von 1,2 W/m²K.

Die Wohnanlage wird nicht mehr an das Fernwärmenetz angeschlossen, sondern eine eigene Gas-Brennwertheizzentrale erhalten. Das Warmwasser wird zukünftig aus einer thermischen Solaranlage gewonnen. Zusätzlich werden in

t Zonierung der Freifl ächen

t Neugestaltung der Gemeinschaftsfl ächen mit Spielplätzen

t Neuordnung des ruhenden Verkehrs t Neugestaltung der Hauszugänge t Ergänzung von Terrassen und Balkonen t Anlegen von Mietergärten

t Errichtung von Nebengebäuden

t Anpassung des Wohnungsangebots t Teilweise Verkleinerung von Wohnungen t Ausbau der Dachgeschosse

t Barrierearme Gestaltung bestehender Wohnungen

t Barrierefreie Erschließung der Wohnungen im Erdgeschoss

t Energetische Sanierung t Erneuerung der Haustechnik Wohngebäude vor Modernisierung

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die Gebäude dezentrale Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung eingebaut. Es soll ein Primärenergiebedarf von 55 kWh pro m² und Jahr erzielt werden.

Kosten

Die Gesamtkosten der ersten beiden Bauabschnitte belaufen sich auf insgesamt rund 2,3 Mio. Euro. Die Baukosten liegen somit bei 1.305 Euro pro m² Wohn- fl äche (Kostengruppen 300 und 400). Darin sind bereits Kosten der Heizungs- zentrale, der Solaranlage und weiterer Maßnahmen enthalten, die den anderen noch zu modernisierenden Gebäuden zuzurechnen sind.

Die Miethöhe lag vor der Modernisierung bei rund 4 Euro pro m² Wohnfl äche. In den neuen Wohnungen soll sie nach der Modernisierung maximal 5 Euro pro m² betragen. Die neuen Fünfzimmerwohnungen werden von 127 m² auf 100 m² bzw. 108 m² Wohnfl ächen verkleinert, dadurch bleibt die Mietbelastung für die Bewohner auch nach der Modernisierung in etwa gleich hoch.

Im gesamten Quartier leben viele große Familien mit Kindern. So fi nden 38 Kin- der und Jugendliche hier ein Zuhause. Etwa zwei Drittel der Bewohner haben einen Migrationshintergrund (40 Personen).

Ein wichtiges Ziel ist, die heutigen Bewohner weitgehend im Quartier zu halten.

Umfassende Informationen über den Bauablauf und Partizipation der Bewoh- ner waren dem Wohnungsunternehmen daher sehr wichtig. Die Mieter wurden bereits im Juni 2005 über das Modernisierungsvorhaben informiert. Im darauf- folgenden Oktober konnten sich die Bewohner in einer Ausstellung ein Bild von

den Planungen machen. In drei Mieterversammlungen im Jahr 2006 wurden der Modernisierungsablauf und die einzelnen Bauabschnitte mit den Bewoh- nern besprochen. In Einzelgesprächen gingen die Planer zudem auf viele Wün- sche der Bewohner ein. Teilweise konnten die Mieter bei der Grundrissplanung mitwirken.

Für die Dauer der Bauzeit des ersten Bauabschnitts richtete das Wohnungs- unternehmen wegen des Baulärms einen Hausaufgabenraum für Kinder ein, der sehr gut angenommen wurde. Nach der Modernisierung können die Be- wohner einen neuen Gemeinschaftsraum in einem Ergänzungsbau im Norden der Anlage mit 43 m² Größe nutzen. Geplant ist, hier auch einen Pfl egedienst oder eine Kinderbetreuung einzurichten.

In Schwabach wurden Gespräche mit drei Mietparteien – zwei fünfköpfi ge Familien sowie eine Alleinerziehende mit ihrem Sohn – geführt. Sie bewohnen zurzeit Ersatzwohnungen im Dachgeschoss, da die Modernisierungen noch nicht abgeschlossen sind.

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Die Befragten freuen sich besonders auf die Gärten und Balkone der neuen Wohnungen. Vorteile sind dann auch das neue Gäste-WC, die Anzahl der Kin- derzimmer und der Abstellraum. Die geplanten großen Grünfl ächen und Spiel- plätze werden ein „kleines Paradies für Kinder“. Aufgrund der Kosten gegenüber einem einfachen Stellplatz werden die neu geplanten Carports noch ein wenig zwiespältig angesehen.

Die Übergangswohnungen in den ausgebauten Dachgeschossen gefallen ebenfalls. Die Aufteilung empfi nden die Familien ebenso als gelungen wie den Modernisierungsstandard und die Farben innerhalb der Wohnung. Mit knapp 90 m² Größe sind die Übergangswohnungen für die beiden fünfköpfi gen Fa- milien jedoch zu klein. Nicht so gut fi ndet man die relativ kleine, off ene Küche.

Im Quartier fühlen sich die Gesprächspartner sehr wohl, die Nähe zur Autobahn birgt jedoch neben einer guten Anbindung auch Nachteile (Lärm/Luft). Inner- halb der Siedlung wohnen viele Kinder und Jugendliche, die die Flächen vor den Häusern als Treff punkte nutzen. Manch einer fühlt sich dadurch gestört.

Das neue Wohnumfeld und der Gemeinschaftsraum werden die Wohnqualität spürbar verbessern.

Mit der Mieterbeteiligung durch die Gewobau sind die Gesprächspartner sehr zufrieden. Die Information und die Beteiligung empfanden sie als äußerst gelungen. Sie begrüßen das Modernisierungsvorhaben und sehen bereits jetzt die damit verbundenen positiven Auswirkungen für das Quartier und sein Image.

Zusammenfassung

Die Modernisierung der ehemaligen Housing Area der O‘Brian Kaserne wurde von langer Hand geplant und vorbereitet; dabei wurden die Mieter intensiv informiert und beteiligt. Über die Modernisierung der Wohnungen und des Wohnumfelds hinaus wird auch die städtebauliche Situation strukturell verbessert – all dies lässt eine deutliche Aufwertung der Wohnanlage erwarten.

Die beiden neu gestalteten Innenhöfe, Wegeverbindungen und der nördliche Grünbereich lockern das Quartier auf und schaff en Aufenthaltsqualität. Durch die geschickte Verlagerung der (Haupt-)Hauszugänge in die Hofi nnenbereiche entstehen halbprivate Wohnhöfe mit Carports und Stellplätzen für die Fahrzeu- ge. Zukünftig werden alle Erdgeschosswohnungen stufenlos erreichbar sein.

Alle Wohnungen erhalten private Freiräume in Form von großen Balkonen, in den Erdgeschossen Terrassen mit zugeordneten, anmodellierten Gärten.

Mit der Veränderung der Wohnungsgrößen sind kleinere Wohnungen mit relativ hohem Standard entstanden. Mit der geringeren Fläche schlägt auch die ohnehin relativ geringe Mieterhöhung (1 Euro pro m²) für die Bewohner insgesamt nicht so zu Buche. Das neue Wohnungsgemenge kommt einer breiten Nachfrage sowohl von Familien mit Kindern also auch von Paaren und Allein- lebenden zugute. Die acht neuen Wohnungen und die Ausweitung des Woh- nungsangebots verbessern die langfristige Wirtschaftlichkeit.

Der Dialog mit den Bewohnern wurde sehr frühzeitig gestartet, mit Informati- onsangeboten und Gesprächen. Wesentlicher Bestandteil war eine individuelle Abstimmung mit einzelnen Mietern. Darüber hinaus gibt es auch Gemeinwe- senangebote, um gutes Zusammenleben zu stärken und auf Bedürfnisse von Kindern oder älteren Menschen einzugehen. All diese Aktivitäten wissen die Bewohner zu schätzen. Sie schaff en ein gutes Klima, das auch zum Erfolg der Maßnahmen im ganzen Stadtquartier beiträgt.

gesamtgesamtgesamt

Wohnungen

nachher

nachher vorher

vorher

Durchschnitt

Maisonetten

Wohnungen rollstuhlgerecht DIN 18025-1 Konrad- Adenauer- Straße BA 1-2

- - - 9 18 15 42

- - 3 11 23 13 50

- - - 88 102 119 4.430 - - 52 86 100 112 4.860

- - - - - - 0

- - 3 2 5 2 12 - - - - - - 0

- - - - 1 2 3 - - - - - - 0

- - - - - - 0

- - - - -

- - - - - - -

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LWQ SCHWEINFURT

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Kurzbeschreibung der Maßnahmen Modernisierung in unbewohntem Zustand mit Grundrissänderungen, Verbesserungen des Wohnumfelds

Modellquartier Kreuzstraße Ort

Kreuzstraße 16 - 30 Schweinfurt Fertigstellung 1920-1922

SWG Stadt- und Wohnbau GmbH Schweinfurt

Planung

Arc Architekten, Bad Birnbach Thinius Architekten, Schweinfurt lab Landschaftsarchitektur Brenner, Landshut

Gebäudetypen

Fünf Baukörper, drei- und viergeschossig mit Satteldach, denkmalgeschütztes Eckgebäude

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KREU ZS

TR ASSE

KREU ZS

TR ASSE Verkehrs

beruhi gun

g

Verk ehrs

beruhi gun

g Stellplätze

Stellplätze

Spielen Spielen

Klettern

Stellplätze Carports

Werkshallen Carports

Stellplätze

Legende

gemeinschaftlich nutzbarer Freiraum

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