münchner immobilien marktbericht

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münchner immobilien marktbericht

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INHALT

4 | Der Münchner Wohnimmobilienmarkt 6 | Grundstücke

8 | Wohnungen und Einfamilienhäuser 9 | Mehrfamilienhäuser

10 | Angebotspreise München 13 | Das politische Wort 14 | Der Landkreis München

16 | Angebotspreise Landkreis München 18 | Referenzen

19 | Prognose

IMPRESSUM

münchner immobilien marktbericht Ausgabe 2020/2021, Druckaufl age: 100.000 Herausgeber:

Aigner Immobilien GmbH Thomas Aigner

Anschrift:

Ruffi nistraße 26, 80637 München Tel.: (089) 17 87 87 - 8786

marktbericht@aigner-immobilien.de www.aigner-immobilien.de

Haftungsausschluss:

Für die Richtigkeit und Vollständigkeit wird keine Haftung übernommen. Irrtümer sind vorbehalten.

Zertifi ziert nach ISO 9001: 2015 und DIN EN 15733

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Geschäftsleitung der Aigner Immobilien GmbH (v. l. n. r.):

Anisha Huri Leitung Büro Lehel Jenny Steinbeiß Geschäftsführerin Leitung Büro Schwabing und Nymphenburg Thomas Aigner Geschäftsführer Maximilian Deischl Stellv. Leitung Büro Nymphenburg Kathrin Schachtner Stellv. Geschäftsführerin Martin Steinbeiß Leitung Büro Bogenhausen Tina Aigner

Leitung Büro Pullach Christine Stich Leitung Büro Starnberg

Thomas Aigner

münchner immobilien marktbericht

erinnern Sie sich noch an den Sep- tember 2008? Mit der Insolvenz der US-Investmentbank Lehman Broth

-

ers breitete sich die schwelende Finanzkrise weltweit aus. Die Aus- wirkungen sind bis heute zu spüren:

durch eine hohe Verschuldung der Staaten, die ihre Banken retten mussten, und durch eine Niedrigzinspoli- tik, die die Altersvorsorge der Bürger schmälert.

Das Misstrauen in risikohaftete Anla- geformen führte dazu, dass reihenweise Investoren ihr Geld in Immobili- en anlegten. Stabilität statt Volatilität lautete lange Zeit das Motto. Gleich- zeitig nutzten auch Privatanleger die Gunst der Stunde, um mit dem Kauf einer Eigentumswohnung fürs Alter vorzusorgen. Die Nachfrage nach Immobilien explodierte – vor allem in München. Die Preise stiegen Jahr um Jahr unaufhaltsam, und der Ruf nach „bezahlbarem Wohnraum“ für all jene, die einfach nur hier wohnen wollen, wurde lauter und lauter.

Der September 2008 gilt als Zäsur für das Weltfi nanzsystem und für den Immobilienmarkt. Im Jahr 2020 ist es der März, der eine Zäsur darstellt – und vielleicht eine noch viel größere als damals. Wie wird sich die Corona-

3 Pandemie, die mit einer immensen Wucht die Länder der Welt traf, Infra- strukturen über Monate lahmlegte, Existenzen vernichtete, den DAX auf eine bedrohliche Talfahrt schickte, mittel- bis langfristig auf den Immo- bilienmarkt auswirken? In unserer Prognose auf Seite 19 lesen Sie unse- re Einschätzung.

Ob Lehman oder Corona: Wohnim- mobilien in Ballungsräumen sind am Ende des Tages die großen Gewinner.

Wer sich zum Verkauf entschließt, sollte sich aber gerade in solchen turbulenten Zeiten mit einem Fach- mann zusammentun, der den Markt gut kennt.

Seien Sie versichert, dass wir mit unserer 30-jährigen Erfahrung, unserer absoluten Kompromisslosigkeit in Sachen Professionalität und unserer Dienstleistungsexzellenz auch in solch herausfordernden Zeiten für Sie da sind.

Herzlichst

Liebe Leserinnen und Leser,

Aigner Immobilien GmbH Systemzentrale:

Sendling

Aigner Immobilien GmbH weitere Filialen:

Nymphenburg Schwabing Lehel Bogenhausen Pullach Starnberg

Titelseite: Pinakothek der Moderne

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Der Münchner Immobilienmarkt hat mit einem Umsatz von 16,9 Mrd. Euro ein historisches Rekordjahr hinter sich – 2018 waren es rund 12,7 Mrd. Euro.

Damit setzt sich ein Trend fort, der im Grunde mit der Finanzkrise 2008 begann. Seit diesem Zeitpunkt ken- nen die Immobilienpreise in der bayerischen Landeshauptstadt nur eine Richtung: nach oben. Die Gründe sind vielschichtig. Immobilien sind als sichere Geldanlage angesichts einer anhaltenden Nullzinspolitik im EU- Raum nicht nur bei (semi)professio- nellen Investoren, sondern auch bei Privatanlegern gefragt. Auf der anderen Seite steht die Beliebtheit der Stadt aufgrund der Lage und ihrer wirt- schaftlichen Stärke. Beides entfaltet eine Sogwirkung, die die Einwohner- zahl stetig ansteigen lässt. Das Baye- rische Landesamt für Statistik pro- gnostiziert für das Jahr 2038 eine Ein- wohnerzahl von fast 1,61 Mio. Aktuell leben rund 1,46 Mio. Menschen in der bayerischen Landeshauptstadt. Und alle müssen irgendwo wohnen – auch in Zukunft.

Weniger Baugenehmigungen Diesem Bedarf wird das Wohnungs- angebot bei Weitem nicht gerecht.

Das zeigt sich vor allem an der Zahl der Baugenehmigungen: Während diese auf ganz Deutschland gese- hen im vergangenen Jahr stieg, ist sie in München auf 10.929 zurück- gegangen (2018: 12.581; 2017:

13.475). Gebaut wurden davon lediglich 7.121 Wohnungen, wäh-

rend es 2018 noch 8.094 und 2017 sogar noch 8.272 waren. Das von der Stadt selbstgesteckte Ziel von 8.500 fertiggestellten Wohnungen pro Jahr wurde 2019 damit deutlich verfehlt.

Leicht gestiegene Transaktionszahlen

Erstmals seit zehn Jahren konnte jedoch ein Anstieg der Vertragszahlen verzeichnet werden: Rund 12.500 Immobilientransaktionen und damit sieben Prozent mehr im Vergleich zu 2018 zeigen eine leicht erhöhte Ver- kaufsbereitschaft seitens der Eigen- tümer. Dass diese mit der Veräuße- rung von einzelnen Objekten hohe Gewinne realisieren konnten, macht das Verhältnis von Geldumsatz und Vertragszahlen deutlich. Diese Schere öffnet sich immer weiter.

Spektakuläre Deals wie der Verkauf des Tucherpark-Areals Ende 2019 an die Commerz Real AG für rund eine Mrd. Euro, ein Einfamilienhaus in Bogenhausen, das für 13 Mio. Euro

DER MÜNCHNER WOHNIMMOBILIENMARKT

Ein historisches Rekordjahr

Quelle: Jahresbericht 2019, Gutachterausschuss München

2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000

10.000 12.000 14.000 16.000 18.000

Mio. €

Anzahl

Jahr

Gesamter Geldumsatz pro Jahr Gesamte Verträge pro Jahr

8 9

Transaktionen und Geldumsatz Geldumsatz/Anzahl 2005 bis 2019

den Besitzer wechselte, oder eine Eigentumswohnung, die für rund 26.500 Euro pro Quadratmeter in Schwabing gekauft wurde, sind trotz- dem Ausreißer, die allenthalben in den Medien großes Echo finden.

Dennoch müssen Interessenten je nach Immobilienart mit hohen sechs- stelligen und nicht selten mit sieben- stelligen Kaufpreisen rechnen. Frei stehende Einfamilien- und Doppelhäuser sind kaum noch unter einer Mio. Euro zu haben und auch Reihenmittelhäu- ser schrammen oft schon an der Mil- lionen-Grenze. Die Immobiliensuche in der Metropolregion München stellt sich deshalb für so manchen als eine besondere Herausforderung dar. Wäh- rend in den vergangenen Jahren Inter- netportale die erste Anlaufstelle für Interessenten waren, findet nach und nach eine Schwerpunktverlagerung statt: Wer Immobilien sucht, lässt sich jetzt deutlich häufiger als früher direkt bei den Maklern und Bauträgern regis- trieren, um neue Immobilienangebote schon vor der Vermarktung zu erhal-

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Grundstücke Wohnen // 1.296 Mio. € Grundstücke Gewerbe // 242 Mio. € Grundstücke Sonstige // 205 Mio. € Bestandsimmobilien Wohnen // 3.758 Mio. € Bestandsimmobilien Gewerbe // 5.773 Mio. € Bestandsimmobilien Sonstige // 106 Mio. € Eigentumswohnungen // 5.550 Mio. € Gesamtsumme // 16.930 Mio. € 3.758 Mio. €

106 Mio. €

205 Mio. € 242 Mio. €

5.773 Mio. €

1.296 Mio. €

5.550 Mio. €

Grundstücke Wohnen // 567 Grundstücke Gewerbe // 19 Grundstücke Sonstige // 95 Bestandsimmobilien Wohnen // 1.344 Bestandsimmobilien Gewerbe // 104 Bestandsimmobilien Sonstige // 13 Eigentumswohnungen // 10.373 Gesamtsumme // 12.515 10.373

567 1.344

95

104 13

19

Telefon (089) 17 87 87 - 8786 | www.aigner-immobilien.de

Quelle: Aigner Immobilien Research (gilt für beide Grafiken)

ten. Denn die meisten Immobilien finden erst zu einem späteren Zeitpunkt den Weg in die Portale – wenn über- haupt.

Eigentumswohnungen als

„Dauerbrenner“

Das gilt natürlich auch für Eigen- tumswohnungen, die in München nach wie vor besonders gefragt sind.

Mit einem Geldumsatz von rund 5,6 Mrd. Euro macht diese Objektart 33 Prozent des Gesamtumsatzes und damit den zweitgrößten Teil des Marktes aus. Während in den Jah- ren 2017 und 2018 jeweils weniger als 10.000 Wohnungen verkauft wurden, wechselten 2019 rund 10.375 Wohnungen den Besitzer – bei durchschnittlich um rund sechs Pro- zent gestiegenen Preisen.

Büroflächen sind begehrt

Von Preissteigerungen weiß auch der Münchner Gewerbeimmobilien- markt zu berichten. Insbesondere bei Büro- und Geschäftshäusern stieg der Umsatz um 106 Prozent auf rund 2,9 Mrd. Euro.

Gerade Büros sind in München Man- gelware. Die Leerstandsquote liegt nahezu bei null. Wer neue Räume für sein Unternehmen sucht, hat ein ähnliches Problem wie die Woh- nungssuchenden.

Wie sich das Schicksal des Bürostand- orts München in Zukunft entwickeln wird, darüber ist sich die Branche uneins. Ob sich die Arbeit im Home-

office auch in der Zeit nach Corona dauerhaft durchsetzt und den Büro- immobilienmarkt nachhaltig verän- dert, ist für viele Experten schon jetzt klar. Andere Branchenvertreter rechnen hingegen nicht damit, dass deshalb Büroflächen frei werden. Denn es gebe weiterhin einen großen Zuzug von Arbeitskräften.

Fest steht jedoch, dass die Immobi- lienpreise in der bayerischen Lan- deshauptstadt auch in Zukunft ein wichtiges Thema für die Medien bleiben werden.

Die Verteilung der Transaktionen 2019

Die Verteilung des Gesamtumsatzes 2019

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Auch die Grundstücke für den indi- viduellen Wohnungsbau stiegen im Vergleich zum Vorjahr um rund acht Prozent in durchschnittlichen und guten Lagen.

Wichtiger Indikator:

der Bodenrichtwert

Wie sich die Grundstückspreise innerhalb der einzelnen Münchner Stadtteile entwickeln, zeigt der Bo- denrichtwert, der alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss ermittelt und der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wird. Basis dieses Wertes sind die regi- onalen Kaufpreise aus realen Verkäu- fen sowie der Entwicklungszustand.

Er spiegelt den Durchschnittswert von Grundstücken einer Gemeinde, eines Gebietes, Stadtteils oder einer Straße.

Die aktuell erzielten Preise bei Transak- tionen liegen jedoch in der Regel zu 80 bis 90 Prozent schon über dem aktuell Um rund zehn Prozent auf ca. 21 Mio.

Euro kletterten die durchschnittlichen Grundstückspreise für den in München so wichtigen Geschoss- wohnbau innerhalb eines Jahres. In Laim wechselte 2019 ein Mehrfami- lienhausgrundstück sogar für rund 45 Mio. Euro den Besitzer. Von dieser Transaktion mal abgesehen, zeigen die aus den Geschossflächenpreisen pro Quadratmeter resultierenden Wohnflächenpreise von 4.350 bis 5.400 Euro pro Quadratmeter, wie stark sich die Kosten für Grund und Boden auf die Neubauwohnungs- preise niederschlagen. (Die kompletten Preise finden Sie auf Seite 8). Und während die Preise für Bauland seit dem Jahr 2000 um fast das Vierfache gestiegen sind, beträgt die Steige- rung der Verbraucherpreise in Bayern laut des Bayerischen Landesamts für Statistik lediglich das rund 1,4-Fache.

GRUNDSTÜCKE

Teurer Boden treibt Wohnkosten

gültigen Bodenrichtwert – und zwar im Schnitt zwischen 15 und 25 Prozent.

Ein Vierjahresvergleich des Bodenricht- wertes von 2014 bis 2018 dokumentiert die Preissprünge in München – besonders in gefragten Lagen.*

*Uns liegen die Bodenrichtwerte für ganz München vor.

Wenn Sie Interesse an Ihrer Straße bzw. Ihrem Stadtteil haben, nehmen Sie gerne mit uns Kontakt auf.

Bogenhausen: So lässt sich zum Bei- spiel anhand des facettenreichen 13.

Stadtbezirks eine Entwicklung verfolgen, in der die größten Preissprün- ge von 2014 auf 2016 stattfanden.

Der Bodenrichtwert zum Stichtag 31.12.2018 für die Ismaninger Stra- ße (Anhaltspunkt ist die Hausnr. 12) weist einen Quadratmeterpreis von 17.000 Euro aus. Betrug die Steige- rung von 2014 auf 2016 über 33 Pro- zent – von 12.000 auf 16.000 Euro –, haben sich die Preise von 2016 auf 2018 lediglich um knapp über sechs Prozent erhöht. Die Flemingstraße

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7

20.000 €

(Anhaltspunkt ist die Hausnr. 1) liegt mit 8.300 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 preismäßig noch im vierstelligen Bereich, verteuerte sich zwischen 2014 und 2016 jedoch um rund 30 Prozent und um etwa elf Pro- zent zwischen 2016 und 2018.

Die Mauerkircherstraße im Herzog- park kommt auf einen aktuellen Quadratmeterpreis von 13.700 Euro (Hausnr. 8). Auch hier lag die größte Wertsteigerung mit rund 44 Prozent zwischen den Jahren 2014 und 2016.

Lehel – Glockenbachviertel: Im be- liebten Stadtteil Lehel zeigt sich eine extreme Preisentwicklung. In der Thiersch-, der Westermühl- und der Klenzestraße (Ecke Fraunhoferstraße bis Gärtnerplatz) stiegen die Boden- richtwerte in den vier Jahren zwischen 2014 und 2018 um jeweils über 90 Prozent. Das verwundert nicht: Das Lehel im Zentrum der Stadt gilt unter anderem durch seine vielen Wohn-

häuser im Stil des Neubarock bzw. der Neurenaissance als das schönste Vier- tel Münchens mit einer hervorragen- den Infrastruktur.

Maxvorstadt: Ähnlich wie im Lehel ist die Teuerung in Münchens Uni- versitätsviertel Maxvorstadt. Kos- teten Grundstücke in der Schel- lingstraße im Jahr 2014 noch 8.300 Euro pro Quadratmeter (Hausnr. 58), wurden zum 31.12.2018 15.500 Euro aufgerufen. Nicht viel anders sieht es in der Türkenstraße (Hausnr. 26) und der Hartmannstraße (Hausnr. 8) aus: Die Preissteigerungen im selben Zeitraum liegen bei 89 bzw. 85 Pro- zent. Im dreistelligen Bereich liegt die Teuerung in der Perusastraße (Hausnr. 5): von 50.000 Euro pro Qua- dratmeter im Jahr 2014 auf 100.000 Euro 2018.

Nymphenburg: Im Westen der Stadt befindet sich der Stadtteil Nymphen-

burg. Früher Wohnsitz der bayerischen Monarchen, ist das Viertel heute eine perfekt angebundene Wohngegend mit ruhiger Atmosphäre, prächtiger Bebauung und großem Freizeitwert.

Straßen mit hoher Preissteigerung sind zum Beispiel die Volkartstraße (Seite Rotkreuzplatz) mit 80 Prozent zwischen 2014 und 2018 (6.000 auf 10.800 Euro/qm), die Jutastraße mit 89 Prozent (5.500 auf 10.400 Euro/qm) und die Marlene-Dietrich-Straße mit 90 Prozent (4.800 auf 9.100 Euro/qm).

Schwabing: Schwabing gilt vielen als Inbegriff von München. Heiß begehrt als Wohnviertel, ist das Ange- bot hier sehr knapp und die Preise sind entsprechend hoch. Die be- kannte Hohenzollernstraße (Hausnr.

60) verteuerte sich zwischen 2014 und 2018 um rund 87 Prozent von 8.300 auf 15.500 Euro pro Quadrat- meter. Während die Leopoldstraße (Hausnr. 50) schon vor vier Jahren Quadratmeterpreise im fünfstelligen Bereich verzeichnete (2014: 10.500 Euro, 2016: 13.500 Euro, 2018: 15.000 Euro), konnte dies für die Keuslin- straße erstmalig im Jahr 2016 beob- achtet werden. Von 2014 auf 2018 betrug die Preissteigerung rund 76 Prozent von 6.800 auf 12.000 pro Quadratmeter. Noch im vierstelligen Bereich liegen die Quadratmeter- preise in der Tristanstraße (Hausnr.

20): Ende 2018 wurden dort 7.200 Euro aufgerufen – und damit ebenfalls knapp über 70 Prozent mehr als im Jahr 2014.

Quelle: Aigner Immobilien Research

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WOHNUNGEN UND EINFAMILIENHÄUSER

Mehr Verkäufe – höhere Preise

Preisentwicklungen von Neubauwohnungen

seit 2000; Durchschnittlicher Kaufpreis in durchschnittlichen und guten Wohnlagen

€/m2 WF

8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000

Jahr

2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019

9.000

Eigentumswohnungen – Bestand*

Für eine 70 Quadratmeter große Be- standswohnung in durchschnittlicher Lage mussten Käufer 2019 etwa 6.600 Euro pro Quadratmeter und damit 500 Euro mehr als 2018 aufbringen. Für Ob- jekte in guter zentraler Lage wurden ca.

10.200 Euro pro Quadratmeter fällig.

Die teuerste Bestandswohnung liegt preislich allerdings über dem Neubau- objekt in Bogenhausen: 9,8 Mio. Euro für 370 Quadratmeter Wohnfläche zahlte ein Käufer für eine Wohnung in Schwabing. Das entspricht rund 26.500 Euro pro Quadratmeter.

Jedoch zeigte sich in den vergangenen Monaten, dass die Preise im absoluten Luxussegment langsam eine Obergrenze erreicht haben.

*Alle genannten Preise bei den Bestandswohnungen gelten für Objekte ohne Denkmalschutz.

Einfamilienhäuser

2019 wurden rund 1.115 Einfamilien- häuser – also Doppelhaushälften, Rei- hen- sowie frei stehende Einfamilien- Eigentumswohnungen – Neubau

Von den rund 10.375 verkauften Woh- nungen 2019 waren ca. 2.830 Neubau- immobilien – etwa 100 mehr als im Vor- jahr. Bei einem Gesamtvolumen von 1,9 Mrd. Euro gaben Käufer für eine neu gebaute, 70 Quadratmeter große Eigentumswohnung in durchschnittlicher Wohnlage, 580.000 Euro aus. Das entspricht einem Quadratmeterpreis von etwa 8.300 Euro. Im Vergleich zu 2018 sind das 500 Euro mehr. In guter zentraler Lage wurden pro Quadratme- ter 15.700 Euro fällig – 200 Euro mehr als 2018. Mit einem Plus von insgesamt rund sieben Prozent ist die Preissteige- rung moderater ausgefallen als 2018 (9,5 Prozent). Zum Vergleich: In den Jah- ren 2012, 2013 und 2016 lag die jewei- lige Preissteigerung bei rund 13 Pro- zent und damit knapp doppelt so hoch.

Die teuerste Neubauwohnung war mit 7 Mio. Euro für 300 Quadratmeter in Bogenhausen zu finden. Das entspricht rund 23.000 Euro pro Quad- ratmeter.

häuser – und damit 170 mehr als im Vorjahr verkauft. Preiszuwächse von bis zu zehn Prozent gab es bei Reihen- und Doppelhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen.

Frei stehende Einfamilienhäuser: Diese begehrte Immobilienart ist in München eher selten anzutreffen. Entsprechend hoch sind die Preise. Die Spanne für Neubau-Objekte in durchschnittlichen und guten Wohnlagen liegt zwischen 1,1 und 3,2 Mio. Euro (ca. 155 Quadrat- meter Wohnfläche), für Bestandsimmo- bilien zwischen 930.000 und 2 Mio. Euro – je nach Größe, Lage und Zustand des einzelnen Objekts. Am teuersten war ein Einfamilienhaus in Bogenhausen, das für 13 Mio. Euro den Besitzer wechselte.

Doppelhäuser: 2019 ist die Anzahl der verkauften Doppelhaushälften um rund 20 Prozent gestiegen. Besonders viele Verkäufe gab es im Neubau-Seg- ment: Hier stieg die Vertragszahl im Vergleich zum Vorjahr um 52 Prozent.

Käufer mussten im Schnitt 1,27 Mio.

Euro für 130 Quadratmeter Wohn- und 245 Quadratmeter Grundstücksflä- che zahlen. Bestandshäuser kletterten 2019 über die Millionengrenze und liegen nun bei 1,1 Mio. Euro. Das teuerste Objekt findet sich in Nymphen- burg und kostete 4,5 Mio. Euro.

Reihenhäuser: Auch in diesem Seg- ment wurde 2019 mehr verkauft. Die Preise reichen von 850.000 Euro im Bestand bis rund 1,14 Mio. Euro im Neu- bau (Reihenendhaus). Den höchsten Preis zahlte ein Käufer für ein Reihen- endhaus in Bogenhausen: 5,3 Mio. Euro.

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MEHRFAMILIENHÄUSER

Beratungsbedarf steigt

Mio. € 0

Anzahl

> 7–10 > 10–20 > 20–70

20

> 5–7

> 4–5

> 3–4 1–3

10 30 40 50

Verkäufe von Mietwohnhäusern 2019; gegliedert nach Preisgruppen

Im Vergleich zu 2018 gab es auf dem Markt für mehrgeschossige Wohn-, Büro- und Geschäftshäuser wesent- lich mehr Bewegung. Wurden 2018 187 Objekte verkauft, waren es 2019 insgesamt 242, davon 158 reine Miet- wohnhäuser mit keinem oder nur einem kleinen Gewerbeanteil (z.B.

Läden, Büros, Praxen). Dieser Immo- bilientyp zählt in München zu den be- gehrtesten Investmentobjekten. Mit rund 40 Objektvermittlungen wurde das Transaktionsgeschehen erneut von Verkaufsfällen in der Preisgrup- pe zwischen zehn und 20 Mio. Euro

dominiert, gefolgt von etwa 30 Miet- wohnhäusern in der Preisklasse zwischen sieben und zehn Mio. Euro. Mit rund 200 Mio. Euro Transaktionsvolu- men war der Verkauf einer Mehrfami- lienhausanlage in Thalkirchen 2019 der teuerste Deal in diesem Segment.

Erhaltungssatzung sorgt für Zündstoff

Ein hitziges Thema bleibt die Erhal- tungssatzung, die derzeit in 26 Ge- bieten gilt. Ein Investor klagte gegen die Mitte 2018 verschärfte Abwen-

dungserklärung. Da immer mehr Käu- fer diese Erklärung nicht mehr unter- schreiben wollen, muss die Stadt die Häuser selbst erwerben. Zwischen Dezember 2018 und Dezember 2019 musste sie dafür 363 Mio. Euro auf- wenden. Kurz nach der Oberbür- germeisterwahl in München warnte Stadtkämmerer Christoph Frey, dass die Stadt aufgrund der Corona-Pan- demie im Jahr 2020 mit etwa 700 Mio.

Euro weniger auskommen müsse als geplant, und schlug vor, die Aus- übung des Vorkaufsrechts auf Einzel- fälle zu beschränken. Wie es mit dem auch im Stadtrat umstrittenen Instru- ment in Zukunft weitergeht, ist noch offen. Kritiker bemängeln, dass das hier investierte Kapital besser in den Neubau geflossen wäre.

Dass es davon zu wenig gibt, um die Nachfragesituation und den Preis- druck zu entschärfen, belegen die Zahlen: Im Jahr 2019 waren zwölf der 242 verkauften Objekte Neubau- ten, davon sieben Mietwohnhäuser (2018: 8).

Hoher Beratungsbedarf

Für Investoren sind Mietwohnhäuser in attraktiven und zentrumsnahen Lagen in München nach wie vor sehr gefragt – auch wenn die zu erwarten- de Rendite mit 1,6 Prozent im Schnitt eher moderat ausfällt. Der Bera- tungsbedarf durch Branchenexper- ten ist im vergangenen Jahr sowohl bei Käufern als auch bei Verkäufern gestiegen – besonders bei Objekten in Erhaltungssatzungsgebieten.

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ANGEBOTSPREISE EIGENTUMSWOHNUNGEN KAUF*

¹

München 2019

Quelle: Aigner Immobilien Research 2020, Zahlen gerundet

Stadtteil

^Anzahl

Angebote Preisspanne

€/qm ø-Preis

€/qm TOP

€/qm Anzahl

€/qm TOP

€/qm

Allach, Untermenzing 211 5.800–8.400 7.100 9.800 106 7.700–9.300 8.100 11.200

Altstadt 98 11.500–19.000 14.500 20.000 11 16.000–26.000^*4 22.000^*4 29.000^*4

Au 153 7.500–12.700 9.300 16.200 78 11.300–18.000 12.500 19.900

Aubing, Neuaubing, Lochhausen 290 5.900–7.800 7.100 8.600 332 7.600–9.000 8.000 10.300

Berg am Laim 223 6.200–8.300 7.000 9.800 20 7.900–9.000 8.200 9.500

Bogenhausen^*2, Herzogpark 691 7.000–18.100 9.400 19.900 155 9.800–20.000 12.500 23.500

Feldmoching, Hasenbergl 219 5.800–7.300 6.500 9.100 79 7.700–8.900 8.300 9.500

Forstenried 159 5.600–7.200 6.650 9.000 57 7.700–9.300 8.700 11.000

Freimann 152 6.700–9.600 7.900 14.500 22 8.700–10.900 10.100 11.500

Großhadern, Hadern 198 6.200–8.900 7.300 10.000 75 8.800–10.900 9.600 11.700

Haidhausen 175 7.500–14.200 9.700 17.600 33 10.000–15.000 13.400 15.900

Isarvorstadt, Ludwigsvorstadt, Glockenbach 298 8.500–17.500 11.000 20.000 35 14.600–19.500^*4 15.800 23.500

Laim 266 6.200–9.000 7.500 11.900 44 8.200–9.500 8.800 11.400

Lehel 79 9.000–18.000 14.000 20.000 6 15.000–26.000^*4 19.000^*4 29.000^*4

Maxvorstadt 312 8.200–14.300 10.200 20.000 24 13.100–19.000^*4 17.500^*4 21.000^*4

Milbertshofen 372 6.700–8.400 7.300 12.100 20 8.300–9.700 8.900 12.300

Moosach, Fasanerie-Nord 245 6.000–8.000 6.800 11.200 38 8.400–9.700 9.000 11.200

Neuhausen 490 7.500–13.500 9.000 15.900 41 9.500–14.200 10.400 15.000

Nymphenburg, Gern 109 8.500–14.000 9.700 16.500 13 9.900–14.500 12.100 17.000

Obergiesing, Giesing, Fasangarten 211 6.000–9.500 7.400 12.000 37 7.000–10.500 8.300 11.000

Obermenzing 308 6.200–9.700 7.800 12.900 205 8.200–11.700 9.000 15.000

Obersendling 149 6.800–9.000 7.500 11.200 23 7.800–11.000 9.700 13.200

Pasing 411 6.200–9.200 7.200 10.800 250 8.600–12.300 9.300 12.700

Perlach 389 5.900–8.000 6.700 9.500 149 7.700–9.200 8.000 10.000

Ramersdorf 315 6.000–8.100 6.800 9.600 83 7.700–9.300 8.100 10.700

Riem 60 6.500–8.000 7.100 8.800 8 7.800–9.100 8.100 9.800

Schwabing, Schwabing-West 605 7.800–12.500 9.600 19.800 54 10.200–16.800 13.200 20.100

Schwanthaler-, Theresienhöhe, Westend 165 6.500–11.500 8.000 13.300 3 8.800–15.000^*4 9.900^*4 16.500^*4

Sendling, Westpark, Waldfriedhof 444 5.800–10.300 7.400 11.800 47 8.500–10.700 9.400 11.300

Solln, Prinz-Ludwigs-Höhe 383 5.900–9.600 7.500 11.800 123 8.000–12.200 10.000 13.000

Thalkirchen 90 5.500–9.400 7.700 10.800 22 8.000–11.200^*4 9.700^*4 12.500^*4

Trudering, Waldtrudering 312 6.500–8.500 7.500 9.900 235 8.100–9.900 8.700 11.100

Untergiesing 194 6.500–10.600 8.550 11.400 48 9.800–12.000 10.900 12.600

Harlaching 152 7.500–12.000 9.750 15.000 74 9.500–13.500 12.250 17.100

Ausgewertete Objekte 2019^*3 8.928 6.700–11.100 8.200 13.600 2.550 8.600–11.800 9.700 13.400

Gesamtangebot 2019 10.482 2.992

Bestandswohnungen Neubauwohnungen

*¹Ausgewertet wurden alle Wohnungen ab 20 qm, die auf Internetportalen und in Printmedien angeboten wurden. Objekte, die direkt verkauft und nicht öffent- lich beworben wurden, konnten für die Auswertung nicht berücksichtigt werden.

Bei den Zahlen handelt es sich ausschließlich um Angebots- und keine Verkaufspreise. Die angegebe- nen Preisspannen stellen lediglich Richtwerte dar und basieren auf der Marktbeobachtung der Aigner Immobilien GmbH.

Die Zahlen der Eigentumswohnungen wurden von Aigner Research ermittelt. Angebote bis 3.000 Euro pro Quadratmeter und über 30.000 Euro pro Quadratmeter wurden nicht mitberücksichtigt.

Um den genauen Marktwert einer Immobilie zu ermitteln, ist es unbedingt notwendig, alle Faktoren, wie beispielsweise Lage, Ausrichtung, Stockwerk, Gebäudezustand, Ausstattung, Bau- jahr etc., zu beurteilen. So sind Preisunterschiede im selben Gebäude von 30 % bis 50 % keine Sel- tenheit.

*² Objekte in den Ortslagen Daglfing, Denning, Engl- schalking und Johanneskirchen wurden mit der Ortsbezeichnung „Bogenhausen“ inseriert.

*³ Bei den nicht auswertbaren Objekten konnte die Lage nicht eindeutig zugeordnet werden oder es fehlten Angaben wie der Preis oder die Wohnfläche.

*⁴ Schätzung, da zu wenige Angebote.

(11)

ANGEBOTSPREISE EIGENTUMSWOHNUNGEN KAUF*

¹

München 01.01.2020 bis 31.05.2020

Stadtteil

^Anzahl

€/qm TOP

€/qm

Allach, Untermenzing 105 5.900–8.500 7.800 10.300 137 7.800–9.500 8.200 11.200

Altstadt 35 11.200–19.000 13.600 20.800 3 16.000–26.000^*4 22.000^*4 29.000^*4

Au 79 7.800–14.000 10.500 16.900 49 11.300–18.000^*4 13.200^*4 19.600^*4

Aubing, Neuaubing, Lochhausen 171 6.100–7.800 7.100 9.500 172 7.800–9.100 8.200 10.700

Berg am Laim 72 6.500–7.700 7.100 10.100 2 7.900–8.400^*4 8.200^*4 8.500^*4

Bogenhausen^*2, Herzogpark 393 7.300–17.500 9.300 19.800 41 10.900–21.000 13.900 23.500

Feldmoching, Hasenbergl 92 6.000–7.600 6.800 9.300 27 7.700–8.900 8.400 9.500

Forstenried 94 5.800–7.300 6.800 9.600 38 7.800–9.500 8.800 11.600

Freimann 85 7.000–9.600 7.900 14.900 4 9.300–12.800^*4 10.100^*4 15.400^*4

Großhadern, Hadern 124 6.200–8.900 7.400 10.000 54 8.900–10.900 9.700 11.700

Haidhausen 102 8.000–12.400 9.800 17.600 29 11.500–13.800 12.600 15.600

Isarvorstadt, Ludwigsvorstadt, Glockenbach 149 8.500–17.500 12.400 18.000 5 14.600–19.500^*4 16.000^*4 23.500^*4

Laim 162 6.500–9.000 7.700 12.100 2 8.200–9.500^*4 8.900^*4 11.400^*4

Lehel 44 10.000–17.500 14.000 20.000 3 15.000–25.500^*4 19.000^*4 29.000^*4

Maxvorstadt 179 8.900–14.300 10.500 19.700 5 13.500–19.000^*4 17.500^*4 21.000^*4

Milbertshofen 189 6.900–8.400 7.500 11.800 16 9.400–10.600^*4 10.000^*4 11.200^*4

Moosach, Fasanerie-Nord 143 6.300–8.100 7.100 11.400 38 8.500–9.900 9.500 11.300

Neuhausen 212 7.700–13.500 9.200 15.900 32 9.500–14.200 10.600 15.000

Nymphenburg, Gern 48 8.600–14.000 9.800 16.500 7 9.900–14.500^*4 12.100^*4 17.000^*4

Obergiesing, Giesing, Fasangarten 155 6.000–9.500 7.500 12.000 5 8.000–11.000^*4 9.000^*4 12.000^*4

Obermenzing 127 6.400–9.800 7.900 12.900 136 8.300–11.700 9.100 15.000

Obersendling 74 6.800–9.100 7.500 11.200 11 7.900–11.000^*4 9.700^*4 13.200^*4

Pasing 143 6.200–9.200 7.200 10.900 157 8.700–12.300 9.500 13.000

Perlach 226 6.200–7.700 7.000 9.600 48 8.000–8.900 8.400 10.700

Ramersdorf 126 6.300–7.800 7.200 9.700 36 8.100–9.000 8.600 10.400

Riem 19 6.400–7.900^*4 7.100^*4 8.700^*4 2 8.400–8.700^*4 8.600^*4 8.700^*4

Schwabing, Schwabing-West 347 7.900–12.900 10.100 19.000 21 11.900–18.300^*4 15.200^*4 20.000^*4

Schwanthaler-, Theresienhöhe, Westend 78 6.800–11.500 8.300 13.500 5 8.800–15.000^*4 9.900^*4 16.500^*4

Sendling, Westpark, Waldfriedhof 222 6.000–10.300 7.500 11.800 49 8.700–10.700 9.500 11.600

Solln, Prinz-Ludwigs-Höhe 232 6.000–9.700 7.500 11.800 47 8.100–12.200 10.000 13.000

Thalkirchen 18 5.500–9.400^*4 7.700^*4 10.800^*4 4 8.100–11.200^*4 9.700^*4 12.500^*4

Trudering, Waldtrudering 160 6.800–8.400 7.600 9.800 47 8.600–9.900 9.000 11.700

Untergiesing 117 7.300–9.200 8.200 11.500 67 9.800–12.000 10.900 12.600

Harlaching 62 7.500–12.100 9.800 15.000 33 9.600–13.500 12.300 17.100

Ausgewertete Objekte bis 31.05.2020^*3 4.584 6.100–9.800 7.400 12.300 1.332 8.800–11.700 9.800 13.300

Gesamtangebot bis 31.05.2020 5.235 1.686

11

(12)

Stadtteil

^Anzahl

€/qm TOP

€/qm

Allach, Untermenzing 162 13,40–17,30 15,10 19,00 11 16,80–18,90^*4 17,80^*4 21,00^*4

Altstadt 136 21,50–31,10 26,40 34,00 3 19,10–27,00^*4 23,10^*4 32,20^*4

Au 147 16,80–23,60 18,00 31,00 15 21,50–24,90^*4 23,20^*4 31,40^*4

Aubing, Neuaubing, Lochhausen 194 13,40–17,60 14,20 18,80 99 15,70–19,60 17,60 24,00

Berg am Laim 199 14,60–18,50 15,50 21,80 4 18,10–20,80^*4 19,20^*4 24,10^*4

Bogenhausen^*2, Herzogpark 840 14,80–26,40 18,20 33,00 89 20,70–24,50 22,60 30,90

Feldmoching, Hasenbergl 136 12,70–17,20 15,10 18,90 14 16,60–19,50^*4 17,60^*4 22,00^*4

Forstenried 134 14,00–17,90 15,80 19,80 29 17,40–19,90 18,60 22,80

Freimann 130 14,30–21,60 17,30 27,60 5 19,80–23,30^*4 21,40^*4 26,40^*4

Großhadern, Hadern 155 14,10–18,20 15,80 21,40 17 17,30–19,60^*4 18,40^*4 24,50^*4

Haidhausen 279 17,10–24,30 18,90 31,50 24 22,10–25,70^*4 23,90^*4 31,50^*4

Isarvorstadt, Ludwigsvorstadt, Glockenbach 401 17,80–25,10 20,40 33,20 17 21,50–26,40^*4 24,30^*4 33,40^*4

Laim 257 14,90–19,60 15,90 24,80 19 17,60–21,70^*4 18,80^*4 23,10^*4

Lehel 95 18,70–26,10 19,80 32,70 3 24,80–31,20^*4 27,60^*4 41,50^*4

Maxvorstadt 440 17,90–24,10 20,20 34,30 19 23,40–28,70^*4 26,40^*4 32,50^*4

Milbertshofen 259 14,40–18,50 15,60 21,40 13 16,80–20,10^*4 18,10^*4 22,30^*4

Moosach, Fasanerie-Nord 246 14,10–18,90 15,80 22,00 29 17,10–21,50 18,70 24,40

Neuhausen 449 16,20–22,40 18,70 29,00 25 20,40–24,20 22,00 30,10

Nymphenburg, Gern 140 16,00–21,50 18,40 28,70 2 21,00–24,10^*4 22,50^*4 29,80^*4

Obergiesing, Giesing, Fasangarten 233 15,00–19,60 16,80 23,50 17 19,50–22,20^*4 20,10^*4 24,60^*4

Obermenzing 199 14,60–17,90 15,80 21,30 66 18,20–20,70 19,70 22,10

Obersendling 166 14,50–18,90 16,70 21,20 29 17,10–19,50 18,30 22,00

Pasing 258 14,90–19,00 16,00 23,80 40 17,80–22,90 18,70 25,80

Perlach 229 13,20–17,60 14,60 19,80 45 17,10–21,60 18,20 22,70

Ramersdorf 134 14,00–17,90 15,50 20,10 4 16,20–20,20^*4 18,20^*4 21,40^*4

Riem 46 13,90–17,10 14,70 18,70 2 16,70–19,40^*4 17,80^*4 21,80^*4

Schwabing, Schwabing West 804 17,40–24,10 20,50 34,50 35 23,40–27,00 25,20 32,00

Schwanthaler-, Theresienhöhe, Westend 148 15,90–19,90 17,10 24,70 11 19,10–21,30^*4 19,90^*4 24,40^*4 Sendling, Westpark, Waldfriedhof 356 14,50–18,90 16,10 22,40 15 18,70–21,20^*4 19,70^*4 25,70^*4

Solln, Prinz-Ludwigs-Höhe 233 15,70–18,60 16,80 22,10 26 18,40–21,50 19,30 23,60

Thalkirchen 45 16,50–20,30 17,80 22,40 2 18,20–21,70^*4 19,00^*4 24,20^*4

Trudering, Waldtrudering 303 14,50–18,00 15,20 21,00 41 17,50–20,00 18,40 23,40

Untergiesing 167 14,90–19,40 16,30 24,80 10 19,70–22,90^*4 21,10^*4 26,50^*4

Harlaching 90 14,80–18,70 16,80 20,90 6 18,80–23,80^*4 19,40^*4 24,10^*4

Ausgewertete Objekte bis 31.05.2020^*3 8.210 15,50–21,40 17,60 26,80 786 18,60–22,20 20,10 25,90

Gesamtangebot bis 31.05.2020 10.048 1.137

*¹Die Auswertungen basieren auf der Marktbeobachtung der Aigner Immobilien GmbH und den Mietpreisen, die in Internetportalen und in Printmedien bei Angeboten ab 20 qm ausgewiesen wurden. Über die tatsächliche Realisierung dieser Angebotspreise können wir keine seriöse Aussage treffen.

Die Zahl der Mietwohnungen wurde von Aigner Research ermittelt. Angebote bis 10 Euro und über 40 Euro pro Quadratmeter wurden nicht mitberücksichtigt, da diese in der Regel nicht dem „normalen“ Wohnungsangebot zuzuordnen sind bzw. auch teilweise möblierten Wohn- raum darstellen.

Möblierte Mietwohnungen können einen Quadratme- terpreis bis zu 55 Euro ausweisen. Diese Mietverhältnisse sind begrenzt und dauern in der Regel nicht länger als sechs Monate.

Je nach Mikrolage, Situierung im Gebäude sowie Aus- stattung kann es zu stark vom Durchschnitt nach oben abweichenden Top-Preisen auch bei Bestandsimmobilien kommen, die dann teilweise den Spitzenpreis von Neubau- Immobilien in dieser Lage übersteigen.

*² Objekte in den Ortslagen Daglfing, Denning, Englschalking und Johanneskirchen wurden überwiegend mit der Ortsbezeichnung „Bogenhausen“ inseriert.

*³ Die Differenz aus der Summe der Wohnungsangebote in den einzelnen Lagen und der Gesamtzahl ergibt sich aus den Angeboten, die nicht eindeutig auszuwerten waren (fehlende Angaben zur Lage, Wohnfläche oder zum Preis).

*4 Schätzung, da zu wenige Angebote.

ANGEBOTSPREISE MIETE*

¹

München 01.01.2020 bis 31.05.2020

(13)

13

DAS POLITISCHE WORT

Statement von Thomas Aigner, Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH

Es braucht den „großen Wurf“

Das Thema „bezahlbarer Wohnraum“

ist in München schon seit 30 Jahren ein Dauerbrenner. Es braucht hier endlich einen „großen Wurf“ – denn Instrumente wie Mietendeckel oder Preisbremsen klingen nur beim ersten Hören gut. Die Mieter selber könnten bei solchen Maßnahmen die Verlierer sein: Ein Blick ins Ausland zeigt, dass ein Mietpreisdeckel dort diverse Schä- den angerichtet hat. In vielen Städten ist die Bausubstanz regelrecht zer- bröckelt, weil die Besitzer nicht mehr investierten. Der Wohnstandard sank eklatant und der Schwarzmarkt blüh- te: Reihenweise wurde Wohnraum unter der Hand vermietet. Und das ei- gentliche Problem – das Missverhält- nis von Angebot und Nachfrage – wird dadurch nicht gelöst.

Doch genau darum geht es: die rich- tigen Antworten auf den Nachfrage- überhang in der gesamten Region finden. In München blickt man zu einseitig auf jene, die schon eine Wohnung haben und den Status quo erhalten wollen; der Schutz der be- stehenden Mietverhältnisse steht an erster Stelle. 75 Prozent der Münchner sind Mieter, und die haben natürlich großes Interesse an Bestandswah- rung. Doch wo steht es geschrieben, dass der Bestandsmieter Vorrecht vor dem Neumieter hat? Was ist mit all den Menschen, die neu hinzu- oder umziehen?

Natürlich müssen auch Bestandsmieter Unterstützung erhalten. Wirklich sinn- voll wäre hier eine gezielte Subjekt- förderung für bedürftige Mieter oder Berufsgruppen, die sich eine Wohnung in der Großstadt einfach nicht mehr leisten können, aber dennoch darauf angewiesen sind: Krankenschwestern, Pfleger, Polizisten etc. Stattdessen wurden in München bislang pauschal Gebiete bzw. Objekte geschützt. Ob die Mieter, die darin leben, tatsächlich bedürftig sind oder nicht, spielt keine Rolle. Objekt- statt Subjektförderung:

Das ist der falsche Ansatz!

Menschen in Eigentum bringen Zudem finde ich es den falschen Weg, geförderte Eigentumswohnungen ab- schaffen zu wollen, um Platz für Miet- wohnungen zu machen. Auch wenn die Bedingungen der Förderungsfä- higkeit für Erwerber meines Erachtens falsch gewählt waren, war die Idee der geförderten Eigentumswohnun- gen gut. Denn es ist ja ein Treppen- witz, dass das reiche Land Deutsch- land bei der Wohneigentumsquote in Europa auf dem vorletzten Platz liegt und „arme“ Länder wie Rumänien, Un- garn und Bulgarien die vorderen Plät- ze belegen! Traditionell ist unser Land immer noch ein „Mieterland“, in dem schnell nach Mieterschutz und staat- lichem Wohnraum gerufen wird, den am Ende übrigens alle bezahlen müs- sen. Es muss endlich die Bildung von Wohneigentum gefördert werden, zum Beispiel durch die Senkung oder völlige Freistellung von der Grunder-

werbsteuer beim Ersterwerb. Am En- de ist Wohneigentum einfach die bes- te Form der Vermögensbildung für später und bietet mehr Sicherheit als jedes mathematisch seit Langem als dysfunktional nachgewiesene Ren- tensystem. Je mehr Menschen in den eigenen vier Wänden leben, desto weniger müsste man sich über die Höhe von Mieten unterhalten!

Planung der kompletten Metropolregion

Ich kann auch nur immer wieder be- tonen, dass ich die Einbeziehung des

„Speckgürtels“ für unumgänglich halte!

Denn an Flächen mangelt es im Umland nicht; das sieht man, wenn man entlang der S-Bahn-Strecke auswärts fährt.

Das Wohnproblem in München wird man in Zukunft nur durch den Einbe- zug der Umlandgemeinden und durch eine regelrechte Vernetzung der um- liegenden großen Städte miteinander lösen können. Dazu gehört auch die unbequeme Idee, das kommunale Pla- nungsrecht zu reformieren. Eine Met- ropolregion-Planung statt einer Stadt- planung: Das wäre der „große Wurf“!

Stattdessen verfolgen Städte, Gemein- den und der Großteil der Wählerschaft weiterhin Eigeninteressen und versu- chen, den Status quo zu wahren.

Ich meine aber, es darf nicht nur um reine Besitzstandswahrung von einzelnen Gruppen gehen, sondern um die gesunde Entwicklung einer Met- ropolregion – auch für die nachfolgen- den Generationen.

(14)

sam zeigt sich die Einwohnerentwick- lung: Zwischen 1988 und 2008 wuchs Grünwald um lediglich 22 Prozent auf 11.139 Einwohner.

Der Bodenrichtwert dokumentiert den Nachfrageboom: Machte die Preisentwicklung zwischen 2006 und 2010 nicht mal fünf Prozent aus, lag sie zwischen 2010 und 2012 schon bei 25 Prozent. Mit 40 Prozent stiegen die Quadratmeterpreise zwischen 2012 und 2014 am stärksten:

von 1.000 auf 1.400 pro Quadratme- ter. Den größten Preisanstieg seit 2006 verzeichnet Grünwald Süd mit rund 193 Prozent von 750 auf 2.200 pro Quadratmeter Ende 2018. Grün- wald West ist mit einem Quadratme- terpreis von 2.300 Euro am teuersten.

Feldkirchen: Als der Flughafen 1992 umzog, dauerte es noch lange, bis Feldkirchen zu dem wurde, was es heute ist: eine Vorstadtgemeinde, die durch ihre unmittelbare Nähe zur Münchner Messe, den S-Bahn- Anschluss und als Standort mehrerer bedeutender Firmen ein beliebter und teurer Wohnort ist. Entsprechend stark entwickelte sich die Einwohner- zahl: Zwischen 1988 und 2018 wuchs Feldkirchen um 123 Prozent auf 7.526 Einwohner.

Da die Gemeinde lange Zeit über ei- nige freie Flächen bzw. Altbestand verfügte, konnte hier in den vergangenen Jahren viel Wohnraum ent- stehen.

Bei den Grundstückspreisen ist die Entwicklung zwischen 2014 und Der Landkreis München ist mit sei-

nen rund 350.000 Einwohnern der bevölkerungsstärkste der 71 bayerischen Landkreise. Die 29 Städte und Gemeinden umschließen München vom Norden bis in den Südwesten der Stadt und sind vor allem bei jungen Familien beliebte Wohnor- te. Durch die ideale Verbindung von wirtschaftlicher Infrastruktur und ho- hem Freizeitwert teilt der Landkreis das Schicksal der Stadt: Die Immo- bilienpreise steigen seit Jahren kon- tinuierlich an – wenngleich in unter- schiedlichem Niveau.

Anhand der Entwicklung der Boden- preise lässt sich dies dokumentieren.

Wir haben dafür vier Gemeinden ex- emplarisch ausgewählt.*

*Wenn Sie Interesse an den Bodenrichtwerten der anderen Städte und Gemeinden im Landkreis haben, nehmen Sie bitte mit uns Kontakt auf.

Grünwald: 1910 wurde das ehemalige Bauerndorf durch die Einweihung der Trambahnstrecke München–Grünwald zum beliebten Ausflugsziel und zog zunehmend mehr Menschen an, die den Münchner Vorort zu ihrem Wohn- sitz machten. Durch die Nähe zu den Bavaria Filmstudios siedelte sich die Prominenz an, sodass Grünwald zu einer der exklusivsten Wohngegenden wurde. Heute gilt es als eine der reichs- ten Gemeinden Deutschlands. Um den Gartenstadtcharakter zu erhalten, setzt die Gemeinde auf Nachverdichtung anstatt auf Ausweisung von Bauland.

Entsprechend hoch sind die Preise, die zum Teil noch über der Landeshaupt- stadt liegen, und entsprechend lang-

DER LANDKREIS MÜNCHEN

Lebenswert und nachgefragt

2016 besonders auffällig: Stiegen die Preise bis dahin alle zwei Jahre zwischen acht und zehn Prozent, betrug dieser Wert während dieser Zeit 64 Prozent in Feldkirchen-Nord (von 730 auf 1.200 Euro/qm) und rund 69 Prozent (von 830 Euro auf 1.400 Euro/qm) im Rest der Gemein- de. Ende 2018 lagen die Grundstück- preise bei 1.300 Euro in Feldkirchen- Nord bzw. 1.500 pro Quadratmeter in Feldkirchen.

Höhenkirchen-Siegertsbrunn: Erst im Jahr 1978 wurde die bis dahin eigenständige Gemeinde Siegerts- brunn in die Gemeinde Höhenkir- chen eingegliedert und erst 1985 erfolgte die Namensänderung. Zwi- schen 1988 und 2018 wuchs die Ge- meinde um 78,4 Prozent auf 10.872 Einwohner an.

Eingebettet von schöner Landschaft, Wiesen, Äckern und dem Höhenkir- chener Forst, ist der Ort mit seiner sehr guten Anbindung an München vor allem bei jungen Familien be- liebt. Bekanntes Brauchtum wie die Umfahrt um St. Leonhard mit präch- tig geschmückten Pferdegespannen locken viele Besucher aus dem Um- land an.

Der Blick auf die Bodenrichtwerte ist aufgrund der Unregelmäßigkeit besonders interessant. Während der Bo- denpreis in Höhenkirchen zwischen 2006 und 2008 um rund neun Pro- zent von 570 auf 620 Euro pro Qua- dratmeter anstieg, gab es zwischen 2010 und 2012 einen Rückgang um ca. drei Prozent auf 600 Euro pro

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Quadratmeter. Danach schnellte der Preis regelrecht in die Höhe: um 25 Prozent bis 2014 und sogar um rund 47 Prozent bis 2016. Die Steigerung danach betrug dann lediglich neun Prozent von 1.100 auf 1.200 pro Qua- dratmeter.

Auch in Siegertsbrunn gab es nach einer Phase von nur geringem (rund vier Prozent zwischen 2006 und 2008 auf 560 Euro/qm) bis gar keinem Anstieg (zwischen 2010 und 2012 Stagnation bei 600 Euro/qm) die größten Preissprünge zwischen 2012 und 2014 (um 25 Prozent auf 750 Euro/qm) und mit ebenfalls rund 47 Prozent auf 1.100 Euro/qm zwischen 2014 und 2016. Allerdings entwickelte sich der Bodenpreis seit- dem deutlich stärker als in Höhenkir- chen: Bis Stichtag 31.12.2018 lag der Quadratmeterpreis bei 1.400 Euro.

Mit 27 Prozent war die Steigerung zwischen 2016 und 2018 bis dahin die zweithöchste.

Garching: Die Gemeinde ist nicht nur als Wirtschafts- und Forschungsstand- ort bekannt, sondern bietet mit dem Garchinger See und den großen Wald- und Heideflächen in unmittelbarer Nähe zudem einen hohen Freizeit- wert. Zwischen 1988 und 2018 wuchs Garching um 48 Prozent auf 17.711 Einwohner. Der Immobilienmarkt gilt als äußerst angespannt. 2019 hat der Stadtrat beschlossen, bei Baugebie- ten 30 Prozent des neu geschaffenen Wohnraums für sozial gebundenen Wohnungsbau einzufordern.

0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 €

Jahr 2018

Jahr 2016

Jahr 2014

Jahr 2012

Jahr 2010

Jahr 2008

Jahr 2006 Geiselgasteig

Grünwald Ost Grünwald Süd

Grünwald West

Grünwald

0 € 300 € 600 € 900 € 1.200 € 1.500 €

Jahr 2018

Jahr 2016

Jahr 2014

Jahr 2012

Jahr 2010

Jahr 2008

Jahr 2006 Siegertsbrunn

Höhenkirchen

Höhenkirchen-Siegertsbrunn

Seit 2012 lässt sich ein sprunghafter Anstieg der Grundstückspreise fest- stellen. Den größten kann der Orts- teil West zwischen 2014 und 2016 verzeichnen: Hier verteuerte sich der Boden um über 70 Prozent von 700 auf 1.200 pro Quadratmeter. Auch in Hochbrück und Garching selbst war diese Zeitspanne mit hohen Preis- steigerungen um jeweils 47 Prozent

verbunden. Bis 2018 war die Stei- gerung der Quadratmeterpreise im Gegensatz dazu vergleichsweise moderat: um 14 Prozent auf 1.600 Euro in Garching, um rund 17 Prozent auf 1.400 Euro in Garching West und um 20 Prozent auf 1.200 Euro in Hoch- brück.

Quelle: Aigner Immobilien Research (gilt für beide Grafiken) Grünwald West, Süd und Ost: GFZ je bei 0,3 W

Geiselgasteig: GFZ bei 0,2 W

Höhenkirchen: GFZ bei 0,5 W Siegertsbrunn: GFZ bei 0,2 W