Grundstücksmarktbericht 2014 Landkreis Prignitz

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Grundstücksmarktbericht 2014

Landkreis Prignitz

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Impressum

Herausgeber Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Prignitz Geschäftsstelle Landkreis Prignitz

Sachbereich Kataster/Geoinformation Bergstraße 1

19348 Perleberg

Telefon: 0 38 76 / 713 791 Telefax: 0 38 76 / 713 794

E-Mail: gutachterausschuss@lkprignitz.de

Internet: http://www.gutachterausschuss-bb.de/PR/index.php Berichtszeitraum 01.01.2014 bis 31.12.2014

Datenerhebung Für den Bericht wurden alle bis zum 31.12.2014 abgeschlossene Kauffälle ausgewertet, die bis zum 15.02.2015 in der Geschäftsstelle eingegangen sind.

Datum der

Veröffentlichung Juni 2015

Bezug Als PDF-Dokument oder Druckexemplar in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses (Kontaktdaten siehe oben)

Als PDF-Dokument auch im Internetshop GEOBROKER http://geobroker.geobasis-bb.de

Gebühr 30,-€¹

Titelfoto Luftbild Weisen [Aufnahme Sb Kataster/Geoinformation, 2014]

Urheberrechtsschutz Die Vervielfältigung und Verbreitung des Grundstücksmarktberichts ist nur mit der Genehmigung des Herausgebers gestattet. Eine auszugsweise Vervielfältigung ist mit einer Quellenangabe gestattet.

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Gliederung des Grundstücksmarktberichts

1. Der Grundstücksmarkt in Kürze ...6

2. Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes ...7

3. Rahmendaten zum Grundstücksmarkt...7

3.1 Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen ...7

3.2 Wirtschaftliche Strukturdaten, Kultur, Bildung und Forschung ...9

4. Übersicht über die Umsätze ... 11

4.1 Vertragsvorgänge ... 11

4.2 Geldumsatz ... 12

4.3 Flächenumsatz ... 14

4.4 Zwangsversteigerungen ... 15

4.5 Herkunft der Marktteilnehmer ... 16

5. Bauland... 17

5.1 Allgemeines ... 17

5.2 Bauland für den individuellen Wohnungsbau / Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke ... 18

5.2.1 Preisniveau, Preisentwicklung ... 18

5.2.2 Bodenpreisindexreihen ... 19

5.2.3 Umrechnungskoeffizienten ... 19

5.3 Bauland für den Geschosswohnungsbau / Mehrfamilienhausgrundstücke ... 20

5.4 Bauland für Gewerbe ... 20

5.4.1 Preisniveau, Preisentwicklung, Bodenpreisindexreihen ... 20

5.5 Bauerwartungsland und Rohbauland ... 21

5.6 Sonstiges Bauland ... 21

5.7 Erbbaurechte ... 21

5.8 Sonderauswertungen ... 22

5.8.1 Unselbständige Grundstücksteilflächen ... 22

5.8.2 Grundstücke mit abrisswürdiger Bausubstanz ... 22

6. Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke ... 23

6.2 Landwirtschaftliche Flächen ... 25

6.3 Forstwirtschaftliche Flächen ... 28

6.4 Landwirtschaftliche Betriebe ... 30

6.5 Unland, Ödland ... 30

7. Sonstige unbebaute Grundstücke ... 31

7.1 Flächen für die Erzeugung erneuerbarer Energien ... 31

7.1.1 Windkraftanlagen ... 31

7.1.2 Solaranlagen ... 31

7.1.3 Biogasanlagen ... 31

7.1.4 Flächen für Deichbau und -sanierung ... 32

7.1.5 Abbauflächen ... 32

7.1.6 Flächen für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen ... 32

7.1.7 Zukünftige Verkehrsflächen ... 33

7.1.8 Hausgärten ... 33

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7.1.9 Wasserflächen ... 34

7.1.10Private Wege ... 34

7.1.11Lagerplätze ... 34

8. Bebaute Grundstücke ... 34

8.2 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser ... 36

8.2.2 Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser ... 37

8.2.3 Vergleichsfaktoren ... 41

8.3 Reihenhäuser, Doppelhaushälften ... 42

8.3.2 Sachwertfaktoren für Reihenhäuser und Doppelhaushälften ... 43

8.4 Mehrfamilienhäuser ... 46

8.4.2 Liegenschaftszinssätze ... 47

8.5 Bürogebäude, Geschäftshäuser, Wohn- und Geschäftshäuser ... 50

8.5.2 Liegenschaftszinssätze ... 51

8.6 Gewerbe- und Industrieobjekte ... 52

8.7 Sonstige bebaute Objekte ... 52

9. Wohnungs- und Teileigentum ... 52

9.1 Preisniveau, Preisentwicklung ... 52

9.2 Vergleichsfaktoren ... 54

9.3 Liegenschaftszinssätze ... 54

10. Bodenrichtwerte ... 55

10.1 Allgemeine Informationen ... 55

10.2 Allgemeine Bodenrichtwerte ... 55

10.3 Besondere Bodenrichtwerte ... 56

11. Nutzungsentgelte, Mieten, Pachten ... 57

11.1 Nutzungsentgelte ... 57

11.2 Mieten ... 57

11.3 Pachten... 59

12. Örtlicher Gutachterausschuss und Oberer Gutachterausschuss ... 59

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1. Der Grundstücksmarkt in Kürze

Die folgenden Abschnitte geben einen Überblick über die Anzahl der Kaufverträge sowie über die Flächen- und Geldumsätze der Immobilienarten im Vergleich zum Vorjahr. Der Grundstücksmarkt im Landkreis Prignitz war im Jahr 2014 im Wesentlichen durch folgende Entwicklungen geprägt:

- weiter steigende Preise für land- und forstwirtschaftliche Flächen - stabile, zum Teil leicht steigende Baulandpreise in den Städten - stabile Baulandpreise in den Dorflagen

- steigende Preise in den unmittelbaren Elbdörfern im Amt Lenzen-Elbtalaue Kaufverträge

Für das Berichtsjahr 2014 wurden von den beurkundenden Stellen 1.303 Verträge über bebaute und unbebaute Grundstücke bis zum 15.02.2015 beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte zur Führung der Kaufpreissammlung eingereicht. Die Gesamtanzahl der Kaufverträge stieg im Vergleich zum Vorjahr um 6,7 %.

Flächenumsatz

Der Flächenumsatz ist auf gleichem Niveau zum Vorjahr und beträgt 3.171 ha. Die Anteile an landwirtschaftlichen Flächen im Verhältnis zum Vorjahr stiegen leicht um 2,2 %. Der größte Anstieg ist bei den unbebauten Flächen zu verzeichnen. Diese stiegen zum Vorjahr um 46,8 % an.

Geldumsatz

Der Geldumsatz ist gegenüber dem Vorjahr um 32,1 % auf 81,2 Mio. € gestiegen. 32,5 % des gesamten Geldumsatzes wird durch Verkäufe von landwirtschaftlichen Flächen geprägt. 60,0 % beträgt der Anteil bebauter Flächen und 3,4 % der Unbebauten.

Unbebaute Grundstücke

Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Anzahl der Kaufverträge für unbebaute Flächen um 9,7 %. Auch der Geldumsatz erhöhte sich zum Vorjahr um 25,3 %. Der Flächenumsatz stieg sogar um 46,8 %. Der Anteil an unbebauten Flächen zum gesamten Flächenumsatz liegt in der Prignitz bei 1,2 %.

Bebaute Grundstücke

Für bebaute Grundstücke stieg der Geldumsatz zum Vorjahr um 34,0 %. Um 8,0 % stieg die Anzahl der registrierten Kaufverträge und um 14,1 % erhöhte sich der Flächenumsatz bei bebauten Grundstücken im gleichen Auswertezeitraum. Mit 4,5 % sind bebaute Grundstücke am gesamten Flächenumsatz beteiligt. 60 % des Geldumsatzes wurde durch den Verkauf bebauter Grundstücke erzielt. Von allen Verträgen wurden 38,5 % über bebaute Flächen abgeschlossen.

Eigentumswohnungen

Der Anteil an Eigentumswohnungen ist, im Verhältnis zu den anderen Teilmärkten, wie auch schon in den Vorjahren sehr klein. Die Anzahl der Verträge ist im Verhältnis zum Vorjahr um 7,7 % zurückgegangen und liegt bei 2,8 % zu allen Kaufverträgen. Der Geldumsatz ist ebenfalls rückläufig und fällt zum Vorjahr um 6,0 % ab. 2,0 % beträgt der Anteil am gesamten Geldumsatz.

Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke

Für Ackerland, Grünland und Waldflächen sind die Preise, wie auch schon in den vergangenen Jahre weiter steigend. Der Flächenumsatz, im Verhältnis zum Vorjahr, stieg um 2,2 % und die Anzahl der Verträge dieses Teilmarktes stieg zum Jahr 2013 um 3,0 %. Dabei erhöhte sich der Geldumsatz auf 39,1 %. Bei Acker- und Grünlandflächen konnte keine statistisch gesicherte Abhängigkeit der

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Für Ackerland und Grünland sind regionale Bodenrichtwertzonen zum Stichtag 31.12.2014 beschlossen worden. Anhand der Bodenrichtwertzonen sind lagetypische Abhängigkeiten der Kaufpreise aufgezeigt. Der Teilmarkt landwirtschaftlich genutzte Grundstücke hat den größten Anteil mit 92,1 % am gesamten Flächenumsatz 2014 im Landkreis Prignitz.

2. Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes

Im Grundstücksmarktbericht werden Feststellungen über den Grundstücksmarkt, insbesondere über Umsatz- und Preisentwicklungen und die sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten zusammengefasst. Prognosen über die zukünftige Entwicklung des Grundstücksmarkts werden im Marktbericht nicht getroffen. Der Grundstückmarktbericht dient als Werkzeug zur Realisierung der allgemeinen Markttransparenz. Somit wird der Leser vor einer groben Fehleinschätzung des Preisniveaus von Immobilien bewahrt und kann die Entwicklung des Grundstücksmarktes erkennen.

Die Dokumentation wendet sich an die interessierte Öffentlichkeit, an Sachverständige für Grundstückswertermittlung, an Banken, Versicherungen und an sonstige Stellen der freien Wirtschaft sowie der Verwaltung.

Im Marktbericht wurden Daten für das Berichtsjahr 2014 berücksichtigt, von denen die Geschäftsstelle bis zum 15.02.2015 Kenntnis erhalten hat. Alle verwendeten Daten des gewöhnlichen Geschäftsverkehres sind aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen unter Zuhilfenahme von statistischen Verfahren ermittelt und geben eine Übersicht über den Grundstücksmarkt im Landkreis Prignitz.

Die im Grundstücksmarktbericht veröffentlichten Daten bilden das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt in generalisierter Form ab. Zusammen, mit den ebenfalls vom Gutachterausschuss jährlich beschlossenen Bodenrichtwerten, können aus diesem Bericht zuverlässige Aussagen über das Geschehen am Grundstücksmarkt sowie über den Stand und die Entwicklung des Preisniveaus für alle Städte und Gemeinden im Landkreis abgeleitet werden.

Der Grundstücksmarktbericht kann für einen konkreten Verkaufsfall die Ermittlung des Verkehrswertes durch einen Bewertungssachverständigen nicht ersetzen, da der Fall von den allgemeingültigen Marktdaten abweichen kann. In der Regel ist nur ein Sachverständiger in der Lage, aus den Informationen dieses Berichtes auf den Wert eines konkreten Objektes zu schließen.

Der Grundstücksmarktbericht kann bei Angaben zu Vorjahren von älteren Veröffentlichungen geringfügig abweichen. Die Abweichungen im aktuellen Bericht beruhen auf Kauffällen, die in der Geschäftsstelle erst nach früheren Veröffentlichungen erfasst oder durch spätere Beurkundungen nachträglich geändert wurden.

3. Rahmendaten zum Grundstücksmarkt 3.1 Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen

Der Landkreis Prignitz liegt im Nordwesten des Landes Brandenburg an der Elbe, auf halbem Weg zwischen Hamburg und Berlin. DiePrignitz grenzt im Osten an den Landkreis Ostprignitz-Ruppin; zwei Drittel der Kreisgrenzen sind zugleich Landesgrenzen zu Sachsen-Anhalt, Niedersachsen und Mecklenburg-Vorpommern. Den Landkreis bilden drei amtsfreie Städte, vier Ämter und vier amtsfreie Gemeinden.

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Abbildung 1: Landkreis Prignitz [eigene Darstellung]

Im Landkreis Prignitz leben auf einer Gesamtfläche von 2.124 km² 77.693 Einwohner [Stichtag: 31.

Oktober 2014; Statistisches Bundesamt]. Er ist ein Flächenkreis und zählt mit einer Einwohnerdichte von 37 Einwohnern pro km² zu den am dünnsten besiedelten Landkreisen Deutschlands. Mehr als die Hälfte aller Einwohner lebt in den drei Städten Perleberg, Pritzwalk und Wittenberge.

Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung [Amt für Statistik Berlin-Brandenburg]

102.650

98.205

92.646

87.221

82.023

77.693

70.000 75.000 80.000 85.000 90.000 95.000 100.000 105.000

1994 1998 2002 2006 2010 2014

Bevölkerungsentwicklung im Landkreis Prignitz

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Auch neuere Bevölkerungsprognosen gehen von einer anhaltend negativen Entwicklung aus. Der Kreis könnte, den Prognosen nach, bis 2030 gegenüber 2014 nochmals ca. 20 % seiner Einwohner verlieren.

Das derzeitige Durchschnittsalter von 49,7 Jahren würde dann bis 2030 auf 57 Jahre steigen.

[Landesamt für Bauen und Verkehr, Kreisprofil Prignitz 2013]

Das Landschaftsbild ist überwiegend landwirtschaftlich geprägt. Es werden Akzente durch Wälder, Wiesen und die Auenlandschaft gesetzt. Folgende Abbildung stellt die prozentuale Verteilung der Nutzungsarten gegenüber.

Abbildung 3: Nutzungsarten im Landkreis, Statistisches Jahrbuch 12/13 [eigene Darstellung]

3.2 Wirtschaftliche Strukturdaten, Kultur, Bildung und Forschung

Der Landkreis Prignitz bietet als Wirtschaftsregion zwischen den Metropolen Berlin und Hamburg einen breitgefächerten Mix unterschiedlicher Branchen und Wirtschaftszweige, der vor allem durch eine mittelständische Unternehmensstruktur gekennzeichnet ist.

Die unmittelbare Nachbarschaft zu den Metropolregionen Berlin/Brandenburg, Hamburg und Hannover- Braunschweig erschließt große Märkte und bietet expandierenden Unternehmen gute Voraussetzungen für wirtschaftliche Kooperationen.

Der Landkreis sieht seine wirtschaftliche Zukunft als Logistikdrehscheibe, in der Ansiedlung und Entwicklung von Industrieunternehmen sowie dem Ausbau eines zukunftsfähigen Mittelstandes. Dabei kann er sich auf ein gutes Potential an erschlossenen Gewerbeflächen sowie höchsten Fördersätzen für die gewerbliche Wirtschaft und den Ausbau der wirtschaftsnahen Infrastruktur stützen.

Mit ihren bedeutenden wirtschaftlichen Potenzialen bilden die Städte Perleberg und Wittenberge sowie die Gemeinde Karstädt den regionalen Wachstumskern (RWK) Prignitz. Der Zuliefererstandort RWK Prignitz bietet Kostenvorteile, höchste Qualität und kurze Lieferzeiten. Neben diesem ist das Autobahndreieck Wittstock (Dosse), in dem die Städte Pritzwalk und Meyenburg mit eingebunden sind, ein weiterer bedeutender wirtschaftlicher Schwerpunkt in der Prignitz. Mit dem „Gewerbepark Prignitz“

bei Pritzwalk besitzt der Landkreis sein größtes Gewerbegebiet auf einer Fläche von insgesamt 371 ha.

Hier sind nicht nur regionale, sondern auch international agierende Unternehmen mit insgesamt ca.

1.400 Arbeitskräften tätig, die hier aufgrund der guten Standortbedingungen bezüglich Lage, Bodenpreise und Fachkräfte produzieren.

Im Bereich der Erneuerbaren Energien leistet speziell die Prignitz einen großen Anteil zur Umsetzung der Energiewende. Einer erzeugten Leistung aus Erneuerbaren Energien von 1,42 Mio. MW (Stand:

Dezember 2013) stand ein Eigenverbrauch von ca. 530.000 MW (Stand: Dezember 2013) gegenüber (Quelle: www.50hertz-transmission.net). Somit wird in der Prignitz 269 % mehr Erneuerbare Energie erzeugt, als selbst verbraucht wird.

68 23

3 3 3

Kreisübersicht nach Nutzungsarten (%)

Landwirtschaftsfläche Waldfläche

Sonstige Flächen Gebäude- und Freifläche

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Für die Prignitz ist der Tourismus zu einem sehr wichtigen Image- und Standortfaktor geworden. Die weiten Bereiche der unberührten und funktionsfähigen Natur- und Kulturlandschaft, insbesondere der Elbtalaue, laden ein, sich in der Prignitz wohlzufühlen, sich zu erholen und Energie zu tanken. Ein breites Angebot an kulturellen Traditionen und Aktivitäten sowie die Möglichkeiten aktiver Erholung durch Wandern, Radwandern, Reiten, Wassersport und anderer sportlicher Betätigung runden einen erholsamen Urlaub ab.

Die Prignitz etabliert sich zunehmend als Radlerparadies zwischen Elbe und Müritz mit qualitativ hochwertigen Angeboten. So wurde mit der Eröffnung des Elbe-Müritz-Radweges im Mai 2009 das überregionale Radwegenetz weiter ausgebaut und eine wichtige Verknüpfung zur Mecklenburger Seenplatte geschaffen. Der zukünftige Focus liegt auf der Vernetzung verschiedener Radwandertouren.

Das Projekt der „Knotenpunktwegweisung“ ist umgesetzt. Rund 120 Knotenpunkte verbinden nun ein Routennetz von 1.100 km Länge.

Das vorhandene Verkehrsnetz der Prignitz sichert die Erreichbarkeit der zentralen Orte und die Einbindung in die überregionalen Netze. Der Landkreis verfügt über ein Bundes-, Landes-, Kreis- und Gemeindestraßennetz, das von seiner Netzdichte im Wesentlichen der Netzdichte vergleichbarer Regionen entspricht und in der Lage ist nach einer qualitativen Anpassung die wachsenden Transportbelastungen zu bewältigen.

Die verkehrstechnische Erschließung der Region, die mit dem Lückenschluss der Bundesautobahn (BAB) 14 Magdeburg - Schwerin eine weitere Aufwertung erfahren wird, bildet die Grundlage für die weitere Entwicklung zu einem bedeutenden Standort für logistische Dienstleistungen.

Im Oktober 2013 erfolgte der Spatenstich für den Abschnitt Karstädt bis Landesgrenze Mecklenburg-Vorpommern, als einer von drei Abschnitten in Brandenburg. Die Verkehrsfreigabe für diesen Abschnitt ist Ende 2015 geplant, so dass ab Ende 2017 eine durchgehende Verbindung von der Prignitz (Anschlussstelle Karstädt) bis Hamburg (weiter auf der A 24) umgesetzt sein wird. In diesem Zusammenhang wird der Binnenhafen „ElbePort“ in Wittenberge mit seiner trimodalen Anbindung zu einem wesentlichen logistischen Zentrum, insbesondere für die Hinterlandanbindung des Hamburger Hafens, ausgebaut.

Das überörtliche Straßennetz verteilt sich auf 27 km Bundesautobahn, 225 km Bundesfernstraßen, 415 km Landesstraßen und 317 km Kreisstraßen (Quelle: Landesbetrieb Straßenwesen Brandenburg, Landkreis Prignitz). Mit dem weiteren Ausbau der Bundesfernstraße 189 und dem Bau der BAB 14 wird sich die überregionale Anbindung in den nächsten Jahren weiter verbessern.

Einen weiteren wichtigen Teil des Verkehrsnetzes in der Prignitz bilden die Eisenbahnverbindungen.

Als wichtigste Strecke ist die Verbindung Berlin–Hamburg anzusehen, die als ICE-Strecke ausgebaut wurde und eine schnelle Verbindung zu den Metropolregionen sichert. Auf der Strecke Wittenberge–

Magdeburg–Leipzig wird die Anbindung zu den Metropolen im Süden gesichert. In diesem Zusammenhang ist von großer Bedeutung, dass Wittenberge über den einzigen ICE-Halt im Land Brandenburg verfügt.

Des Weiteren haben der Regionalexpress 2 und der „Prignitz-Express“ (RE 6) für die Flächenerschließung der Prignitz durch die Eisenbahn mit einer Anbindung über Spandau bzw.

Neuruppin nach Berlin eine wichtige Bedeutung. Der Betrieb der Regionalbahnstrecken zwischen Neustadt (Dosse) und Pritzwalk (RB 73) sowie von Pritzwalk nach Meyenburg (RB 74) wurde finanziell bereits bis Ende 2016 und vertraglich in Abhängigkeit der Regionalisierungsmittel bis 2025 gesichert.

[Landkreis Prignitz Gb II]

Der Landkreis Prignitz ist eine ländliche Region. Die Landwirtschaft trägt wesentlich zur Erhaltung der Funktionsfähigkeit der ländlichen Räume als Siedlungs-, Wirtschafts- und Erholungsraum bei. Auf 140.000 ha landwirtschaftliche Nutzfläche wirtschaften ca. 600 Unternehmen in unterschiedlichen Rechtsformen konventionell oder ökologisch, mit oder ohne Tierhaltung. Ca. 1.700 Arbeitskräfte sind in den landwirtschaftlichen Unternehmen tätig. Dazu werden weitere Arbeitsplätze in den vor- und

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Bei einem Grünlandanteil von etwa einem Viertel spielt die Tierhaltung und -züchtung traditionell eine bedeutende Rolle. Der Tierbestand mit 59 GV/ 100 ha liegt über dem Landesdurchschnitt und ist in den letzten Jahren relativ konstant. Bei den einzelnen Tierarten ist die Entwicklung unterschiedlich.

Die Hauptaufgabe bleibt weiterhin die Versorgung mit hochwertigen Nahrungs- und Futtermitteln. In den letzten Jahren sind die landwirtschaftlichen Unternehmen zunehmend auf dem Sektor erneuerbare Energien und nachwachsende Rohstoffe tätig, insbesondere Biogas und Photovoltaik. [Landkreis Prignitz, Gb IV]

Im Landkreis Prignitz können nahezu alle nach dem Brandenburgischen Schulgesetz möglichen Bildungsgänge mit den entsprechenden Abschlüssen und Berechtigungen absolviert werden. An den Grundschulen werden derzeit durchschnittlich 530 Kinder pro Schuljahr eingeschult. Neben den reinen Grundschulen ist in die Oberschule Glöwen ein Grundschulteil integriert. Weitere Oberschulen gibt es in den Städten Perleberg, Pritzwalk und Wittenberge. Dort sind auch die Gymnasien und Schulen mit sonderpädagogischem Förderbedarf (Förderschulen) angesiedelt. Eine Förderschule in freier Trägerschaft gibt es in Hoppenrade. Mit dem Oberstufenzentrum verfügt der Landkreis über ein modernes Zentrum der beruflichen Bildung an den Standorten Pritzwalk und Wittenberge.

[www.landkreis-prignitz.de]

4. Übersicht über die Umsätze 4.1 Vertragsvorgänge

Im Berichtsjahr 2014 sind beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte 1.303 Erwerbsvorgänge (Kauffälle) eingegangen, registriert und ausgewertet worden. Die Anzahl der Kauffälle stieg zum Vorjahr um 6,7 %. Verträge, die nach der Flächenerwerbsordnung (30) oder unter anderen ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen getätigt wurden, sind aufgrund der besonderen Situation nur mengenstatistisch erfasst. Sie wurden bei der weiteren Auswertung nicht mit einbezogen.

Die folgende Grafik gibt einen Überblick über die getätigten Erwerbsvorgänge im Jahre 2014 der wichtigsten Grundstücksarten, und stellt ihre Entwicklung den Vorjahren gegenüber.

Abbildung 4: Anzahl der Erwerbsvorgänge [AKS]

2.066

1.306 1.386 1.407 1.339

1.221 1.303

0 500 1.000 1.500 2.000 2.500

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Anzahl der Erwerbsvorgänge

gesamt unbebaute Grundstücke

bebaute Grundstücke land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sonstige Grundstücke

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Die folgende Grafik stellt die Kauffallentwicklung im zum Vorjahr da. Es ist, bis auf das Wohn- und Teileigentum, eine positive Entwicklung zu verzeichnen.

Abbildung 5: Entwicklung zum Vorjahr [AKS]

Nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick der Verteilung der Kaufverträge auf die wichtigsten Grundstücksarten im langjährigen Vergleich.

Jahr 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

gesamt 2.066 1.306 1.386 1.407 1.339 1.221 1.303

unbebaute

Grundstücke 194 161 196 203 213 165 181

bebaute Grundstücke 507 467 495 477 523 465 502

land- und

forstwirtschaftliche Grundstücke

1.065 487 497 496 461 436 449

Wohnungs-

/Teileigentum 23 29 22 19 11 39 36

Tabelle 1: Verteilung der Kaufverträge auf Grundstücksarten [AKS, 02.2015]

4.2 Geldumsatz

Um 32,1 % ist der Geldumsatz für alle Grundstücksarten im Vergleich zum Vorjahr gestiegen und hat für den Auswertezeitraum 2014 einen Stand von 81,2 Mio. € erreicht. 2013 sind für Grundstücke 61,4 Mio. € und 2011 95,7 Mio. € gezahlt worden. Den größten Anteil hieran haben mit 60,0 % die bebauten Grundstücke. Die Land- und Forstwirtschaft trägt mit 32,5 % zu dieser Entwicklung bei.

6,7%

9,7%

8,0%

3,0%

-7,7%

-10,0%

-8,0%

-6,0%

-4,0%

-2,0%

0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

12,0%

gesamt unbebaute

Grundstücke bebaute

Grundstücke land- und forstwirtschaftliche

Grundstücke

Wohnungseigentum Veränderungen zum Vorjahr

(13)

Die aufgeführte Grafik stellt die Entwicklung des Geldumsatzes der vergangenen Jahre gegenüber.

Abbildung 6: Entwicklung des Geldumsatzes [AKS]

Die folgende Grafik stellt die Umsatzentwicklung zum Vorjahr da. Die Steigerungen erstrecken sich auf alle Grundstücksarten.

60 56 59

96

63 61

81

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Geldumsatz [Mio. €]

gesamt unbebaute Grundstücke

bebaute Grundstücke land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sonstige

32,1%

25,3%

34,0%

39,1%

-6,0%

-10,0%

-5,0%

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

30,0%

35,0%

40,0%

45,0%

gesamt unbebaute

Grundstücke

bebaute Grundstücke

land- und forstwirtschaftliche

Grundstücke

Wohnungseigentum Veränderungen zum Vorjahr

(14)

Nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick der Verteilung des Geldumsatzes in Mio. € auf die wichtigsten Grundstücksarten im langjährigen Vergleich.

Jahr 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

gesamt 60 56 59 96 63 61 81

unbebaute Grundstücke 3 2 3 2 4 2 3

land- und

22 21 16 24 17 19 26

Wohnungs-/Teileigentum 1 1 1 1 1 2 2

Tabelle 2: Verteilung des Geldumsatzes auf Grundstücksarten [AKS, 02.2015]

4.3 Flächenumsatz

Der Flächenumsatz aller am Grundstücksmarkt beteiligten Immobilien liegt auf dem Niveau des Vorjahres. Den größten Anteil haben hier mit 92,1 % die landwirtschaftlichen Flächen. Sie stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 2,2 % an. Bei den unbebauten Grundstücken ist der größte Anstieg (46,8 %) im Vergleich zum Vorjahr zu verzeichnen. Da diese Grundstückart in der Gesamtfläche eine untergeordnete Rolle spielt, fällt dieser Anstieg insgesamt kaum ins Gewicht.

Folgende Grafik zeigt einen Überblick über den Flächenumsatz seit 2008.

Abbildung 8:Entwicklung des Flächenumsatzes [AKS]

7.845

4.279

3.826 3.865 4.229

3.087 3.171

2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Flächenumsatz [ha]

(15)

In der folgenden Grafik wird die Entwicklung des Flächenumsatzes zum Vorjahr dargestellt. Die Steigerungen erstrecken sich auf alle wichtigen Grundstücksarten.

Nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick der Verteilung des Flächenumsatzes in ha auf die wichtigsten Grundstücksarten im langjährigen Vergleich.

Jahr 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

gesamt 7.845 4.279 3.826 3.865 4.229 3.087 3.171

unbebaute Grundstücke 40 41 55 34 54 25 37

land- und

7.539 4.021 3.507 3.439 3.910 2.802 3.171

Tabelle 3: Verteilung des Flächenumsatzes auf Grundstücksarten [AKS, 02.2015]

4.4 Zwangsversteigerungen

Der Gutachterausschuss erhielt vom zuständigen Amtsgericht Neuruppin insgesamt 27 Urkunden über abgeschlossene Zwangsversteigerungen. Die Anzahl ist rückläufig gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Abbildung 10: Zwangsversteigerungen [AKS]

0,8%

46,8%

14,1%

2,2%

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

30,0%

35,0%

40,0%

45,0%

50,0%

gesamt unbebaute

Grundstücke bebaute Grundstücke land- und forstwirtschaftliche

Grundstücke Veränderungen zum Vorjahr

39

56

46 44

33 39

27

0 10 20 30 40 50 60

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Anzahl der Zwangsversteigerungen

(16)

Im Zeitraum 2013 bis einschließlich 2014 wurden insgesamt 66 Zwangsversteigerungsverfahren in der Kaufpreissammlung erfasst und ausgewertet. Die Dauer der Verfahren fand bei der Auswertung keine Berücksichtigung. In der nachfolgenden Tabelle ist das Verhältnis des Zuschlagspreises zum Verkehrswert dargestellt.

Abgeschlossene Zwangsversteigerungsverfahren

Grundstücksart Anzahl Zuschlagspreis / Verkehrswert

Spanne Mittelwert

unbebaute Bauflächen 1 - -

bebaute Grundstücke

freistehende Ein- und

Zweifamilienhäuser 20 17 % - 135 % 53 %

Reihenhäuser und

Doppelhaushälften 12 12 % - 106 % 52 %

Mehrfamilienhäuser 7 39 % - 77 % 58 %

Wohn- und Geschäftshäuser 7 28 %- 138 % 57 %

Bauernhäuser 6 7 % - 64 % 44 %

sonstige Gebäude 3 21 % - 192 % 99 %

Eigentumswohnungen 5 41 % - 72 % 56 %

Land- und

Forsten (mit Aufwuchs) 1 - -

ganzer Hof 2 - -

Ackerland 1 - -

Grünland 1 - -

Tabelle 4: Abgeschlossene Zwangsversteigerungsverfahren [AKS, 02.2015]

4.5 Herkunft der Marktteilnehmer

An den meisten Verkaufsvorgängen sind nur Veräußerer bzw. Erwerber aus dem Landkreis Prignitz beteiligt. Die Auswertung erfolgte anhand der Anschriften, die in den Kaufverträgen von den Beteiligten angegeben wurden. Ausländische Kapitalanleger spielen nur eine untergeordnete Rolle. Die Grafik zeigt die Erwerbsvorgänge im Detail.

Abbildung 11: Herkunft der Marktteilnehmer [AKS]

57%

43%

0%

Veräußerer

Kreis Deutschland Ausland

64%

35%

1%

Erwerber

(17)

5. Bauland 5.1 Allgemeines

Als Bauland (baureifes Land) werden Grundstücksflächen bezeichnet, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind. [ImmoWertV]. Im Berichtszeitraum 2014 wurden 181 Kaufverträge über unbebaute Grundstücke im Landkreis Prignitz abgeschlossen. Die Anzahl der Verträge stieg gegenüber dem Vorjahr um 9,7 % an. Mit 37,1 ha erhöhte sich der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr um 46,8 %. Ursache hierfür ist der Verkauf von mehreren großen zukünftig gewerblich genutzten Baugrundstücken. Für Bauland sind 2,7 Mio. € gezahlt worden, was einen Anstieg zum Vorjahr von 25,3 % ausmacht. Die folgende Grafik stellt die drei Umsatzarten den vergangen Jahren gegenüber. Den Bezugsrahmen stellt der Marktbericht 2010 dar.

Abbildung 12: Umsatzentwicklung Bauland

Regionale Verteilung

Amt / Gemeinde Anzahl der

Kaufverträge Fläche in 1.000

m² Geld in Mio. €

Amt Bad Wilsnack / Weisen 22 55 3,29

Gemeinde Groß Pankow (Prignitz) 8 13 0,40

Gemeinde Gumtow 7 6 0,40

Gemeinde Karstädt 13 23 1,00

Amt Lenzen-Elbtalaue 15 23 1,32

Amt Meyenburg 9 10 0,68

Gemeinde Plattenburg 9 25 0,50

Amt Putlitz-Berge 13 14 0,56

Stadt Perleberg 29 36 5,00

Stadt Pritzwalk 16 36 3,00

Stadt Wittenberge 40 130 11,00

Summe 181 371 27,00

Tabelle 5: Regionale Verteilung der Kauffälle 40

50 60 70 80 90 100 110 120 130 140

2009 2010 2011 2012 2013 2014

Umsätze Bauland [%]

Anzahl der Verträge Flächenumsatz Geldumsatz

(18)

Es wechselten 168 Grundstücke durch Kauf, 9 durch Tausch und 4 durch sonstige Transaktionen den Besitzer. 79 % der Erwerber und 69 % der Verkäufer haben ihren Wohnsitz im Landkreis Prignitz. In der folgenden Grafik werden die Beteiligten am Grundstücksmarkt prozentual nach der Anzahl der Verträge dargestellt.

Abbildung 13: Veräußerer und Erwerber [AKS]

Die folgende Tabelle gibt eine Übersicht der Baugenehmigungen für die Errichtung von Wohn- und Nichtwohnbauten im Landkreis Prignitz.

Jahr 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Anzahl 86 106 75 112 87 108 152

Tabelle 6: Baugenehmigungen [Amt für Statistik Berlin-Brandenburg]

5.2 Bauland für den individuellen Wohnungsbau / Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke

Als Flächen für den individuellen Wohnungsbau werden Grundstücke bezeichnet, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben nach den individuellen Vorstellungen der Bauherren bebaut werden können. Zumeist sind dies Ein- oder Zweifamilienhäuser in ein- oder zweigeschossiger Bauweise. Von den insgesamt 181 Kaufverträgen unbebauter Grundstücke entfallen 143 Verträge mit einem Flächenumsatz von 19,4 ha und einem Geldumsatz von 1,4 Mio. € auf den individuellen Wohnungsbau.

5.2.1 Preisniveau, Preisentwicklung

Bezogen auf den gesamten Landkreis blieb der durchschnittliche Preis für erschließungsbeitragsfreies Wohnbauland im individuellen Wohnungsbau relativ stabil. Bei 82 auswertbaren Verträgen und einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von 1.006 m² (+ 14 m²) beträgt der durchschnittliche Kaufpreis, bezogen auf den gesamten Landkreis rund 17 €/m².

In den Städten [Bad Wilsnack, Karstädt, Lenzen (Elbe), Meyenburg, Perleberg, Pritzwalk, Putlitz, Wittenberge] wurden im Mittel 25 €/m² und in den Dörfern 10 €/m² gezahlt. Die Verkäufe von selbständigen, baureifen Wohngrundstücken konzentrieren sich zunehmend auf die größeren Städte und die naheliegenden Dörfer.

58,0%

5,5%

18,8%

17,7%

Veräußerer

Natürliche Person Bund, Land, Landkreis Gemeinde, Stadt Sonstige

80,7

% 2,2%

6,1%

11,0

%

Erwerber

(19)

5.2.2 Bodenpreisindexreihen

Die zeitliche Entwicklung eines Marktes wird mit Indexreihen dargestellt. Kaufpreise, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten gezahlt wurden, können mit Hilfe von Indexreihen auf einen Stichtag umgerechnet werden. Die Indexreihen beziehen sich auf erschließungsbeitragsfreie, baunutzungsreife Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau.

Da die Indexreihen auf einer rückläufigen Kauffallanzahl beruhen, wurden sie mit einem gleitenden Mittelwert ermittelt.

Abbildung 14: Bodenpreisindexreihe – Individueller Wohnungsbau [AKS]

5.2.3 Umrechnungskoeffizienten

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses hat erneut durch Regressionsanalysen die Abhängigkeit der Bodenpreise von der Grundstücksgröße im individuellen Wohnungsbau untersucht. Um eine ausreichend große Stichprobe zur Verfügung zu haben, wurden insgesamt 135 Kauffälle aus den Jahren 2011 bis 2014 herangezogen. Städte und dörfliche Lagen wurden getrennt betrachtet. Die Annahme, dass der Kaufpreis pro m² mit sinkender Flächengröße steigt, lässt sich für den Prignitzer Grundstücksmarkt nicht bestätigen.

Für selbständige, baureife Grundstücke mit einer Grundstücksgröße von 400 m² bis 900 m² in den Städten und 400 m² bis 2.000 m² in den Dörfern konnte keine Abhängigkeit ermittelt werde. Das Bestimmtheitsmaß R² bewegt sich in beiden Fällen nahe 0.

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Dörfer 95 98 105 106 110 112 118 121 120 109 102 100 105 109 106 104 100 95 85 83 81 Städte 112 120 131 142 154 154 149 149 147 142 132 134 131 123 107 101 100 108 121 125 134

70 80 90 100 110 120 130 140 150 160

Index

Bodenpreisindexreihe - Individueller Wohnungsbau 2010 = 100

(20)

Abbildung 15: Kaufpreis / Fläche [AKS]

Die vorstehende Abbildung zeigt die beiden Stichproben als Diagramm. Jeder Punkt stellt einen Kauffall dar. Kauffälle können sich überlagern.

5.3 Bauland für den Geschosswohnungsbau / Mehrfamilienhausgrundstücke

Mit einem Anteil von 7,7 % an den Kaufverträgen über unbebaute Flächen, spielt der Handel mit Bauland für den Geschosswohnungsbau in der Prignitz eine untergeordnete Rolle. Es wurden 14 Verträge mit einem Flächenumsatz von 0,6 ha und einem Geldumsatz von 0,2 Mio. € geschlossen.

Die 10 auswertbaren Verträge haben eine mittlere Grundstücksgröße von 573 m² bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von 37 €/m². Sie wurden überwiegend für Grundstücke in Wittenberge geschlossen.

Auf Grund zu geringer Kauffallzahlen kann keine Bodenpreisindexreihe abgeleitet werden.

Für die Ermittlung von Umrechnungskoeffizienten liegt keine ausreichend große Stichprobe vor.

5.4 Bauland für Gewerbe

Im Berichtszeitraum 2014 wurden insgesamt 15 Verträge über unbebaute Grundstücke für gewerbliche Nutzung mit einem Flächenumsatz von 13,4 ha und einem Geldumsatz von 0,9 Mio. € geschlossen.

Das sind 8,3 % der Kauffälle des Teilmarktes der unbebauten Baugrundstücke.

5.4.1 Preisniveau, Preisentwicklung, Bodenpreisindexreihen

Die Geschäftsstelle konnte 10 selbständig nutzbare Grundstücke, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr gehandelt wurden, auswerten. Bei einer mittleren Grundstücksgröße von 12.300 m² betrug der durchschnittliche Preis 8 €/m². Die Kaufpreise lagen in einer Spanne von 2 €/m² bis 17 €/m².

R² = 0,0137

10 20 30 40 50

400 500 600 700 800 900

Kaufpreis in €/m²

Fläche in m²

Städte R² = 9E-05

0 5 10 15 20

400 900 1.400 1.900 2.400

Fläche in m² Dörfer

(21)

Jahr Kauffälle Flächenumsatz

in ha Geldumsatz in

€ mittlere Fläche

in m² mittlerer Kaufpreis in

€/m²

2011 31 13,9 0,8 5.100 13

2012 27 27,6 2,4 14.100 11

2013 19 7,4 0,4 3.000 9

2014 15 13,4 0,9 12.300 8

Tabelle 7: Umsatz Gewerbebauland [AKS]

Die Ableitung einer Indexreihe ist wegen zu geringer Kauffallzahlen nicht sinnvoll und unterbleibt daher.

5.5 Bauerwartungsland und Rohbauland

Als werdendes Bauland werden Flächen bezeichnet, die nach § 5 der Immobilienwertermittlungsverordnung als Bauerwartungs- oder Rohbauland einzustufen sind. Da im Landkreis Prignitz für diesen Teilmarkt nur wenige Kauffälle vorliegen, erfolgt keine getrennte Untersuchung dieses Marktsegmentes. Wegen der unterschiedlichen Dauer bis zur Bebaubarkeit der Grundstücke bewegen sich die Kaufpreise in größeren Preisspannen. Die Grenzen zwischen Bauerwartungsland und Rohbauland sind unscharf. Daher erfolgt die Auswertung der Erwerbsvorgänge aus den Jahren 2011 bis 2014 für beide Teilmärkte gemeinsam.

Werdendes Wohnbauland

Anzahl Ø Kaufpreis in €/m² % vom örtlichen Bodenrichtwert

Städte und Kleinstädte 27 7,00 33

Dörfer 56 3,00 33

Tabelle 8: werdendes Wohnbauland [AKS]

Werdendes Gewerbebauland

Anzahl Ø Kaufpreis in €/m² % vom örtlichen Bodenrichtwert

gesamter Landkreis 11 3,00 28

Tabelle 9: werdendes Gewerbebauland [AKS]

5.6 Sonstiges Bauland

Im Jahr 2014 wurden 4 Kaufverträge mit einem Flächenumsatz von 1,0 ha und einem Geldumsatz von ca. 45.000 € registriert. Diese Kaufverträge betrafen Zukäufe zu Betriebsgrundstücke der Land- und Forstwirtschaft. Der durchschnittliche Kaufpreis betrug 3,50 €/m² bei einer mittleren Fläche von 1.700 m².

5.7 Erbbaurechte

Im Berichtszeitraum wurde kein Kauffall registriert.

(22)

5.8 Sonderauswertungen

5.8.1 Unselbständige Grundstücksteilflächen

Der Erwerb von unselbständigen Grundstücksteilflächen dient der Erweiterung oder der Abrundung eines unmittelbar angrenzenden Grundstücks. Durch den Kauf wird die bauliche Ausnutzung des Grundstücks erhöht, eine bestehende Überbauung legalisiert, ein ungünstiger Grenzverlauf verbessert oder bereits vorhandene Infrastruktur (Wege, Leitungen, Erschließung usw.) besser genutzt.

Ausgewertet wurden Flächen mit einer Größe unter 200 m², die nicht selbständig bebaubar sind.

Unselbständige Grundstücksteilflächen gehören zu einem Teilmarkt mit eingeschränktem Käuferkreis.

Die Tabelle enthält Kauffälle aus den Jahren 2013 und 2014.

Lage Anzahl Fläche in m² % vom örtlichen Bodenrichtwert

Spanne Mittel Spanne Mittel

Städte und Kleinstädte 25 2 - 185 100 20 - 160 70

Dörfer 25 6 - 194 94 18 - 125 75

Tabelle 10: unselbständige Grundstücksteilflächen [AKS]

5.8.2 Grundstücke mit abrisswürdiger Bausubstanz

Durch die anhaltend negative demografische Entwicklung erhöht sich die Anzahl leerstehender Immobilien. Diese befinden sich durch fehlende Instandhaltung schnell in einem Zustand zwischen Totalsanierung und Freilegung. Hinzu kommen oft fehlende wirtschaftlich rentable Nutzungsmöglichkeiten. Unterlassene Instandsetzungen verkürzen die Restnutzungsdauer. Sind die Missstände und Mängel so groß, dass diese nicht mehr behebbar sind und eine Nutzbarkeit nicht mehr gegeben ist, kann die Restnutzungsdauer auch gegen Null gehen. [zfv Heft 2/2015 S. 119 ff.]

Gemäß § 16 Abs. 3 ImmoWertV ist der Bodenwert um die Freilegungskosten zu vermindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Durch die geringen Bodenwerte in der Region übersteigen die Abbruchkosten derartiger Objekte oft den Bodenwert. Am Markt zeigt sich, dass auch für diese Immobilien durchaus noch positive Kaufpreise erzielt werden. Häufig werden Kaufpreise in Höhe des Bodenwertes gezahlt.

Die Analyse umfasst die Verkäufe selbständiger Grundstücke mit abrisswürdiger Bausubstanz aus den Jahren 2012 bis 2014. Dabei wurde der Gesamtkaufpreis durch den unbelasteten Bodenwert dividiert.

Lage Anzahl der auswertbaren Verträge (Kaufpreis / unbelasteter Bodenwert) x 100

Städte 37 95

Kleinstädte 14 91

Dörfer 69 135

Tabelle 11: Grundstücke mit abrisswürdiger Bausubstanz [AKS]

(23)

6. Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke 6.1 Allgemeines

Im Berichtszeitraum 2014 wurden im Landkreis Prignitz 449 Verträge über land- und forstwirtschaftliche Flächen geschlossen. Die Anzahl der Kauffälle lag damit um 3,0 % über denen des Jahres 2013. Mit 26,4 Mio. € stieg der Geldumsatz um 39,1 % gegenüber dem Vorjahr. Es wechselten 2.922 ha den Besitzer, 2,2 % mehr als 2013.

Von den genannten 449 Verträgen entfallen 32 Verträge auf Flächen, die zukünftig außerhalb von Land- und Forstwirtschaft genutzt werden sollen. Dabei handelt es sich vorwiegend um Flächen, die im Zusammenhang mit dem Straßenneubau und -ausbau und für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahme veräußert wurden.

Die folgende Grafik visualisiert die Entwicklung der drei Umsatzarten (Anzahl, Fläche, Geld). Den Bezugsrahmen stellen die Umsätze im Jahr 2010 dar.

Abbildung 16: Umsatzentwicklung Land- und Forstwirtschaft [AKS]

40 60 80 100 120 140 160 180

2009 2010 2011 2012 2013 2014

Umsätze Land- und Forstwirtschaft [%]

Anzahl der Verträge Flächenumsatz Geldumsatz

(24)

Regionale Verteilung:

Amt / Gemeinde Anzahl der

Kaufverträge Fläche in ha Geld in Mio. €

Amt Bad Wilsnack / Weisen 47 428,8 2,77

Gemeinde Groß Pankow (Prignitz) 60 544,0 7,76

Gemeinde Gumtow 43 276,2 2,28

Gemeinde Karstädt 45 156,6 1,60

Amt Lenzen-Elbtalaue 37 208,1 1,55

Amt Meyenburg 56 353,0 2,58

Gemeinde Plattenburg 35 314,2 2,65

Amt Putlitz-Berge 52 347,7 2,80

Stadt Perleberg 19 51,5 0,53

Stadt Pritzwalk 40 197,4 1,53

Stadt Wittenberge 15 44,4 0,37

Tabelle 12: Regionale Verteilung der Kauffälle [AKS]

Es wechselten 427 Grundstücke durch Kauf, jeweils 10 durch Tausch und sonstige Anlässe (Flurbereinigung, Flächenerwerbsverordnung) und 2 durch Zwangsversteigerungen den Eigentümer.

Abbildung 17: Anzahl der Verträge nach Nutzungsarten [AKS]

37,0 % aller Käufe von landwirtschaftlichen Flächen wurden von nicht Ortsansässigen getätigt. Der Flächenanteil lag hierbei mit 1.231 ha bei 43,0 %. Nicht Ortsansässige zahlten 10 Mio. €, was einem Anteil am gesamten Geldumsatz von 37,0 % entspricht.

Im Jahr 2010 kauften 95 (19,0 %) nicht Ortsansässige eine Fläche von 1.216 ha (35,0 %) und investierten 4,7 Mio. € (29,0 %) in landwirtschaftliche Flächen in der Prignitz.

In der folgenden Abbildung werden die Beteiligten am land- und forstwirtschaftlichen Grundstücksmarkt prozentual nach der Anzahl der Verträge dargestellt.

30%

20% 19%

5%

26%

Anzahl der Verträge nach Nutzungsarten

Ackerland Grünland Forstwirtschaft Höfe

sonstige Nutzungen

(25)

Abbildung 18: Veräußerer und Erwerber [AKS]

In dem nachstehenden Diagramm wird die Verteilung der land- und forstwirtschaftlichen wirtschaftlichen Kaufverträge differenziert nach Gesamtkaufpreisen dargestellt.

Abbildung 19: Anzahl der Verträge nach Gesamtkaufpreisen [AKS]

6.2 Landwirtschaftliche Flächen

Der seit 2007 anhaltende Preisanstieg für landwirtschaftliche Flächen setzt sich weiter fort. Die folgende Tabelle zeigt die durchschnittlich im Landkreis gezahlten Preise aus dem Jahr 2014.

Nutzungsart Anzahl der auswertbaren

Verträge

Bodenwertzahl Ø Kaufpreis in €/m²

Mittel Minimum Maximum

Ackerland 71 32 0,99 0,35 2,25

Grünland 35 35 0,65 0,27 1,13

Tabelle 13: Landwirtschaftliche Verkäufe nach Nutzungsarten [AKS]

3% 5%

23%

69%

Veräußerer

Landwirt Gesellschaft des privaten Rechts Gesellschaft des öffentlichen Rechts Nichtlandwirt

24%

25%

15%

36%

Erwerber

349

39 43

18 0

50 100 150 200 250 300 350 400

unter 50 T€ 50 bis 100 T€ 100 bis 250 T€ über 250 T€

Anzahl der Verträge

(26)

In den nachfolgenden Übersichten werden die durchschnittlich gezahlten Kaufpreise gegliedert nach der Bodenqualität aufgelistet.

Ackerland Ø Ackerzahl Anzahl der

auswertbaren Verträge

bis 30 38 0,84 0,35 1,75

31 bis 40 19 1,11 0,49 2,24

41 bis 50 10 1,27 0,74 2,25

51 bis 60 3 1,32 0,70 1,96

ab 61 1

Tabelle 14: Landwirtschaftliche Verkäufe nach Ackerzahl [AKS]

Grünland Ø Grünlandzahl Anzahl der

auswertbaren Verträge

bis 30 9 0,54 0,27 0,71

31 bis 40 15 0,68 0,30 1,13

41 bis 50 11 0,72 0,40 1,01

Tabelle 15: Landwirtschaftliche Verkäufe nach Grünlandzahl [AKS]

Um die Stichprobe zu vergrößern gingen in die Untersuchungen für die Bodenrichtwertermittlung alle Verkäufe von reinen Acker- und Grünlandflächen ab einer Flächengröße von 0,5 ha aus den Jahren 2013 und 2014 ein. Kaufverträge mit ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen sowie von Flächen in unmittelbarer Ortsnähe oder für außerlandwirtschaftliche Nutzungen blieben unberücksichtigt.

Die bisherige Zonierung der landwirtschaftlichen Bodenrichtwerte wurde überprüft. Im Ergebnis wurden einheitliche Zonen für Acker- und Grünlandbodenrichtwerte beschlossen.

Lage Ackerland

€/m² Grünland

€/m² Amt Bad Wilsnack / Weisen, Stadt Wittenberge, Gemeinde

Plattenburg 0,83 0,58

Gemeinde Groß Pankow (Prignitz), Gemeinde Gülitz-

Reetz, Gemeinde Pirow, Gemeinde Berge, Stadt Pritzwalk 1,00 0,82

Gemeinde Gumtow 0,91 0,58

Gemeinde Karstädt, Stadt Perleberg 0,92 0,58

Amt Lenzen-Elbtalaue 0,79 0,63

Amt Meyenburg, Stadt Putlitz, Gemeinde Triglitz 1,40 1,20

Tabelle 16: Landwirtschaftliche Bodenrichtwerte [AKS]

(27)

Die nachfolgenden Indexreihen für Acker- und Grünland zeigen die durchschnittliche Preisentwicklung im Landkreis auf. Sie sind aus selbständigen Acker- und Grünlandverkäufen ab 0,5 ha aus dem Zeitraum 1994 bis 2014 mit dem Basisjahr 2010 = 100 ermittelt worden.

Abbildung 20: Bodenpreisindexreihe – Ackerland und Grünland [AKS]

Mit Hilfe der Regressionsanalyse hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses die Abhängigkeit des Kaufpreises sowohl von der Bodenqualität als auch von der Fläche untersucht. In die Analyse wurden die auswertbaren 152 Ackerland-Kauffälle und 68 Grünland-Kauffälle aus den Jahren 2013 und 2014 einbezogen.

Eine statistisch gesicherte Abhängigkeit des Kaufpreises von der Bodenqualität konnte durch die Untersuchungen auch für diesen Berichtszeitraum nicht nachgewiesen werden, bestätigen aber den Trend, dass für gute Ackerböden tendenziell höhere Preise gezahlt werden.

Die nachfolgende Abbildung zeigt die beiden Stichproben als Punkt-Diagramm. Jeder Punkt stellt einen Kauffall dar. Sie können sich überlagern. Auf der x-Achse ist Kaufpreis in €/m² und auf der y-Achse die mittlere Ackerzahl bzw. Grünlandzahl dargestellt.

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Ackerland 50 51 51 50 50 52 53 53 54 53 53 55 55 57 83 94 100 145 154 193 236 Grünland 70 71 67 71 70 64 64 76 65 64 66 63 64 66 89 95 100 136 174 196 210

40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240

Index

Bodenpreisindexreihe - Ackerland und Grünland 2010 = 100

(28)

Abbildung 21: Verhältnis Kaufpreis zur Bodenqualität [AKS]

Die Analysen der Flächenabhängigkeit bringen ähnliche Ergebnisse. Insgesamt ist eine statistisch gesicherte Abhängigkeit des Kaufpreises von der Fläche nicht nachweisbar. In den nachfolgenden Punkt-Diagrammen ist auf der x-Achse der Kaufpreis in €/m² und auf der y-Achse die Fläche in ha dargestellt.

Abbildung 22: Verhältnis Kaufpreis zur Flächengröße [AKS]

Für Acker- und Grünlandflächen können daher im Jahr 2014 erneut keine Umrechnungsfaktoren abgeleitet werden. Der Gutachterausschuss wird den landwirtschaftlichen Grundstücksmarkt weiter beobachten. Für die Bewertung landwirtschaftlicher Flächen wird eine regionale Auskunft aus der Kaufpreissammlung empfohlen.

6.3 Forstwirtschaftliche Flächen

Die Waldfläche der Prignitz beträgt 48.705 ha, das sind ca. 22,9 % der Gesamtfläche des Landkreises oder 4,7 % der Gesamtwaldfläche Brandenburgs. [Daten zu Wald und Forstwirtschaft Brandenburg, Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft]

Forststrukturmäßig gehört die Prignitz mit den Oberförstereien Bad Wilsnack und Gadow zum Landesbetrieb Forst Brandenburg. Die Forstbehörden haben unter anderem die Aufgabe, Waldbesitzer durch Rat und Anleitung bei der Bewirtschaftung des Waldes und bei der Erfüllung der ihnen nach dem Waldgesetz obliegenden Pflichten zu unterstützen. Rat und Anleitung sind kostenfrei.

R² = 0,1298

0 20 40 60

0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50

Ackerzahl

Ackerland R² = 0,0574

0 20 40 60

0,00 0,50 1,00 1,50

Grünlandzahl

Kaufpreis in €/m² Grünland

R² = 0,1084

0 10 20 30 40 50

0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50

Fläche in ha

Ackerland R² = 0,0478

0 20 40 60

0,00 0,50 1,00 1,50

Fläche in ha

Kaufpreis in €/m² Grünland

(29)

Der in den Jahren 2006 / 2007 begonnene kontinuierliche Anstieg der forstwirtschaftlichen Kaufpreise setzt sich weiter fort. Die folgende Tabelle zeigt die Kaufpreise inklusive Aufwuchs.

Tabelle 17: Kaufpreise Wald [AKS]

Abbildung 23: Kaufpreisentwicklung Wald [AKS]

Der Gutachterausschuss analysiert die Kaufverträge von Waldflächen nach Art und Alter des Bestandes in Zusammenarbeit mit dem Landesbetrieb Forst, Serviceeinheit Kyritz. Die Übersicht zeigt die Ergebnisse der Kaufpreise aus den Jahren 2012 bis 2014.

0,00 €/m² 0,05 €/m² 0,10 €/m² 0,15 €/m² 0,20 €/m² 0,25 €/m² 0,30 €/m² 0,35 €/m² 0,40 €/m² 0,45 €/m² 0,50 €/m²

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Kaufpreisentwicklung

Jahr Anzahl Gesamtkaufpreis in €

Durchschnitt Minimum Maximum

2008 91 0,17 0,01 0,38

2009 64 0,18 0,03 0,55

2010 69 0,21 0,02 0,64

2011 72 0,30 0,05 0,81

2012 82 0,33 0,04 0,89

2013 52 0,43 0,06 1,14

2014 55 0,46 0,09 0,80

(30)

Grundstücksart Alter des Bestandes in

Jahren Ø Kaufpreis in €/m² Anzahl Grundstück für Forstwirtschaft

keine Aussage 0,39 83

Waldgrundstück mit Laubholzbestand

< 40 1

40 bis 79 0,46 13

>= 80 0,42 7

Waldgrundstück mit Nadelholzbestand

< 40 0,35 14

40 bis 79 0,45 31

>= 80 0,42 30

Waldgrundstück mit Mischwald

< 40 0,27 3

40 bis 79 0,53 7

>= 80 0,42 7

ohne Bestand --- --- 1

kein Nutzwald (Wildwuchs) --- 0,22 5

Tabelle 18: Kaufpreise nach Alter des Bestandes [AKS]

Nur bei rund 7 % aller Verträge über Waldflächen (14 Stück) wurde seit 2012 im Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises in den Wert für den Boden und für den Bestand vorgenommen. Die Auswertung der Kauffälle mit Kaufpreisaufteilung ergab einen durchschnittlichen Bodenwertanteil von 58 %.

6.4 Landwirtschaftliche Betriebe

Im Berichtszeitraum wurden 22 Verkäufe von Höfen mit und ohne Wohn- und Betriebsgebäuden registriert. Eine Aufteilung in den Boden- und den Gebäudewert ist nicht möglich, so dass der Kaufpreis in €/m² auch den Gebäudebestand enthält.

Anzahl Fläche in ha Kaufpreis in €/m²

Minimum Maximum Minimum Maximum im Mittel

22 1,18 14,62 0,34 11,85 3,69

Tabelle 19: Landwirtschaftliche Betriebe (Höfe) [AKS]

6.5 Unland, Ödland

Für die nachfolgende Tabelle wurden Kaufverträge aus den Jahren 2013 und 2014 ausgewertet.

Anzahl Fläche in ha Kaufpreis in €/m²

Minimum Maximum Minimum Maximum im Mittel

19 0,02 4,7 0,10 1,00 0,32

(31)

7. Sonstige unbebaute Grundstücke

7.1 Flächen für die Erzeugung erneuerbarer Energien

7.1.1 Windkraftanlagen

In der Kaufpreissammlung wurden im Jahr 2014 keine Kauffälle im Zusammenhang mit dem Bau von Windkraftanlagen erfasst. Im Zeitraum 2010 bis 2013 wurden insgesamt 23 Verträge mit einem Durchschnittspreis von 3,40 €/m² registriert. Die Kaufpreisspanne bewegte sich von 0,50 €/m² bis 7,40

€/m².

Eine Kaufpreisaufteilung in Standort-, Wege- und sonstige Flächen erfolgte nur in wenigen Kaufverträgen. Die nachfolgende Übersicht zeigt durchschnittliche Kaufpreise aus dem Auswertezeitraum 2010 bis 2013:

Anzahl  Kaufpreis in €/m²  Fläche in m²

Standortflächen 3 7,05 700

Wegeflächen 3 4,00 5.300

Sonstige Flächen 3 1,00 26.400

Tabelle 21: Windkraftanlagen [AKS]

7.1.2 Solaranlagen

Sowohl im Jahr 2013 als auch 2014 wurden keine Kauffälle für den Bau von Solaranlagen erfasst. Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick der im Zeitraum 2010 bis 2012 geschlossenen Verträge.

Jahre Anzahl Kaufpreis in €/m²

2010 - 2012 10 3,80 1,00 9,00

Tabelle 22: Solaranlagen [AKS]

7.1.3 Biogasanlagen

In Verbindung mit dem Bau von Biogasanlagen wurden im Jahr 2014 zwei Kauffälle registriert.

2011 - 2014 14 7,60 0,50 17,90

Tabelle 23: Biogasanlagen [AKS]

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7.1.4 Flächen für Deichbau und -sanierung

Für den Deichbau und die Deichsanierung an Elbe und Stepenitz wurden im Jahr 2014 insgesamt 12 Kauffälle abgeschlossen. Der mittlere Kaufpreis lag bei 1,30 €/m².

2011 - 2014 19 1,35 0,65 1,85

Tabelle 24: Flächen für Deichbau- und -sanierung [AKS]

7.1.5 Abbauflächen

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 19. Dezember 2002 (III ZR 41/02) bemisst sich der Verkehrswert für Grundstücke über bergfreien Bodenschätze nach dem Verkehrswert der angrenzenden land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke, unter denen keine bergfreien Bodenschätze ausgewiesen sind. Diese Grundsatzentscheidung betrifft alle Grundstücke, bei denen Grundeigentum und Bergwerkseigentum unterschiedlichen Eigentümern zustehen.

Im Jahr 2014 wurden 2 Verkaufsfälle für Abbauflächen registriert. Im Auswertungszeitraum 2011 bis 2014 wurden insgesamt 9 Kauffälle – bergfrei – mit einem Durchschnittswert von 0,55 €/m² und einer Kaufpreisspanne von 0,15 €/m² bis 1,80 €/m² erfasst. Die Flächen wurden zum Abbau von Kies oder Sand erworben. Der Gutachterausschuss geht nach dem oben angeführten Urteil davon aus, dass die gezahlten Kaufpreise teilweise auf ungewöhnliche persönliche Umstände zurückzuführen sind. Sie wurden daher nicht weiter ausgewertet.

7.1.6 Flächen für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen

Ausgleichsflächen: Flächen innerhalb eines Bebauungsplangebietes, die künftig für Maßnahmen zum Ausgleich des Eingriffs bereitgestellt werden, werden als Ausgleichsflächen bezeichnet.

Ersatzflächen: Flächen außerhalb eines Bebauungsplangebietes, die künftig für Maßnahmen zum ökologischen Ausgleich eines Eingriffs (z.B. für ein Gewerbegebiet, den Abbau von Bodenschätzen, für Straßenbaumaßnahmen) bereitgestellt werden, werden als Ersatzflächen bezeichnet.

Für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen wurden 2014 im Landkreis 11 Verkäufe getätigt. Sie lagen im Mittel bei 1,05 €/m².

2011 bis 2014 36 0,70 0,15 2,90

Tabelle 25: Flächen für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen [AKS]

Es handelt sich dabei um ehemals landwirtschaftlich genutzte Flächen, für die in den vorliegenden Fällen durchschnittlich 130 % des örtlichen landwirtschaftlichen Bodenrichtwertes gezahlt wurden.

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7.1.7 Zukünftige Verkehrsflächen

Der Tabelle ist der durchschnittliche Kaufpreis künftiger Verkehrsflächen in Bezug zum jeweiligen örtlichen Bodenrichtwert zu entnehmen. Im Außenbereich bezieht sich die Angabe auf den landwirtschaftlichen Bodenrichtwert der angrenzenden Flächen.

Bei Ankäufen von Verkehrsflächen nach dem Verkehrsflächenbereinigungsgesetz oder dem Flurbereinigungsgesetz richten sich die Kaufpreise der Grundstücke nach den in diesen Gesetzen enthaltenen Regelungen. Diese Kauffälle sind in der nachstehenden Auswertung nicht enthalten.

Lage Anzahl Ø vom örtlichen Bodenrichtwert in %

Ortslage 10 87

Außenbereich 24 116

Tabelle 26: Zukünftige Verkehrsflächen [AKS]

7.1.8 Hausgärten

Die Auswertung der Kaufverträge von Hausgärten und Hinterlandflächen erfolgte in Abhängigkeit vom jeweiligen Bodenrichtwert für baureifes Land für den Auswertezeitraum von einem Jahr. Die Kaufverträge aus den Städten Perleberg, Pritzwalk und Wittenberge wurden mit den Kaufverträgen aus den Kleinstädten Bad Wilsnack, Karstädt, Lenzen (Elbe), Meyenburg und Putlitz zusammengefasst.

Städte und Kleinstädte Dörfer

Anzahl % vom örtlichen

Bodenrichtwert Anzahl % vom örtlichen

Bodenrichtwert

9 30 16 35

Tabelle 27: Hausgärten [AKS]

7.1.8 Klein- und Eigentumsgärten

Im Berichtsjahr 2014 wurden im Landkreis Prignitz 41 Klein- und Eigentumsgärten veräußert. Bei der weiteren Auswertung blieben Kaufverträge mit Baulichkeiten (wie Lauben und Gartenhäusern) unberücksichtigt. Die folgende Auswertung der Datenbank beruht auf Daten der Jahre 2013 und 2014.

Lage Anzahl  Kaufpreis in €/m²

Städte 40 1,20

Kleinstädte 22 0,85

Dörfer 4 0,50

Tabelle 28: Klein- und Eigentumsgärten [AKS]