ARBEITEN AUS DEM IURISTISCHEN SEMINAR DER UNIVERSITÄT FREIBURG SCHWEIZ
Herausgegeben von Peter Gauch
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MATTHIAS TSCHUDI
Mietrechtliche Probleme bei Immissionen als Folge von Umgebungsveränderungen
Schulthess § 2005
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Inhaltsverzeichnis
Inhaltsübersicht IX Inhaltsverzeichnis XI Literaturverzeichnis XVII Abkürzungsverzeichnis XXIII
§1 Einleitung 1
§2 Zum Begriff der Immission 4 I. Immissionen im Sinne des Sachenrechts 4 A. Das Nachbarrecht (Art. 684 ZGB) 4 1. Materielle Immissionen 5 2. Ideelle Immissionen 6 3. Negative Immissionen 6 4. Der Immissionsbegriff im Sinne von Art. 684 ZGB 8 B. Das Eigentum (Art. 641 ZGB) 8 II. Immissionen im Sinne des Umweltrechts 9 III. Immissionen im Sinne des Enteignungsrechts 11 IV. Immissionen „im Sinne des Mietrechts" 12
§ 3 Immissionen und Mangel der Mietsache 15 I. Einleitende Bemerkungen 15 II. Die Hauptleistungspflicht des Vermieters 16 A. Die allgemeinen Merkmale der Pflicht 16 B. Der geschuldete Zustand der Mietsache im Besonderen 18 1. Begriffliche Erfassung 18 a. Der zum vorausgesetzten Gebrauch taugliche Zustand 18 b. Keine Beschränkung auf die Gebrauchstauglichkeit 19 2. Die (Sach-)Eigenschaft im Allgemeinen und die
Immissionslage im Besonderen 20 3. Die Vereinbarung von Eigenschaften 22 a. Nach dem übereinstimmenden Willen der Mietparteien 22 b. Nach dem Vertrauensprinzip 23 c. Die Art der Vereinbarung 24 aa. Die ausdrückliche Eigenschaftsvereinbarung 24 bb. Die stillschweigende Eigenschaftsvereinbarung 25 d. Die Grenzen der Vertragsfreiheit: Art. 256 Abs. 2 OR 27
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III. Die Schlechterfüllung der Vermieterleistung 28 A. Der (Sach-)Mangel der Mietsache 28 1. Begriff 28 2. Der Mangel als Schlechtleistung 30 B. Die mängelrechtliche Relevanz von Immissionen 31 C. Keine Beschränkung auf einen rein physischen Mangelbegriff 33 1. Die Lehrmeinung DÜRRs 33 2. Stellungnahme 35 D. Mangel und Mängelrechte bei nicht (wieder)herstellbaren
Eigenschaften - qualitative Unmöglichkeit 37 IV. Die Bestimmung des geschuldeten Zustandes der Mietsache
als Aufgabe der Vertragsauslegung 43 A. Die typischen Streitlagen 43 B. Zur Auslegung des Mietvertrages beim Streit um die
immissionsbedingte Mangelhaftigkeit der Mietsache 45 1. Gegenstand der Vertragsauslegung 45 2. Ziel der Vertragsauslegung 45 a. Im Allgemeinen 45 b. Beim Immissionsmangelstreit im Besonderen 47 3. Die auslegungs(ir)relevanten Kriterien 48
a. Die allgemeinen Auslegungsmittel und Auslegungs-
regeln 48 b. Vom Wortlaut der Eigenschafts- und
Gebrauchsvereinbarung 50 aa. Die ausdrückliche Vereinbarung der
Immissionsfreiheit 50 bb. Das Inserat im Besonderen 51 cc. Die stillschweigende Regelung der Immissions-
freiheit aufgrund der Gebrauchsvereinbarung 54 dd. Typische Teilnutzungen oder Gebrauchssituationen
als Massstab für die geschuldete Immissionsfreiheit 58 c. Die (Un-)Beherrschbarkeit von Immissionen 61 d. Der Zustand der Mietsache im Zeitpunkt des Vertrags-
schlusses - insbesondere die bei Vertragsschluss
herrschenden Umgebungsverhältnisse 63 e. Die Höhe des Mietzinses 68
aa. Die Höhe des Mietzinses als Willensindiz auf
Seiten des Vermieters? 70 bb. Die Höhe des Mietzinses als Erklärungsverhalten
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des Vermieters? 72 cc. Exkurs: Der Äquivalenzausgleich des Mängelrechts 73 f. Die Vorhersehbarkeit von Immissionen 75 V. Die Lärmproblematik im Besonderen 79
A. Allgemeine Bemerkungen zum Lärm und zur
lärmimmissionsbedingten Mangelhaftigkeit 79 B. Vom Wert der Erkenntnisse der Lärmforschung für die Frage
der lärmimmissionsbedingten Mangelhaftigkeit der Mietsache 82 1. Situative Faktoren 84 2. Akustische Faktoren 84 3. Persönliche Faktoren 86 C. Lärmimmissionen und Wohngebrauch 89
1. Von den typischen Teilnutzungen des Wohngebrauchs und ihrer Beeinträchtigung 89 2. Der Verkehrslärm unter besonderer Berücksichtigung der
Belastungsgrenzwerte der Lärmschutzverordnung 92 3. Der Baulärm im Besonderen 94 D. Lärmimmissionen und Geschäftsgebrauch 96 VI. Nach Nachbarrecht übermässige Immissionen 100 A. Einleitende Bemerkungen 100 B. Übermässige Immissionen nach Art. 684 ZGB und
immissionsbedingte Mangelhaftigkeit der Mietsache 103 1. Die Behandlung der Problematik in Lehre und
Rechtsprechung - Darstellung und Kritik 103 2. Grundsätzliche Unabhängigkeit der beiden Grenzen 106 C. Immissionen aus der Bautätigkeit des Nachbarn 110
1. Das Bauprivileg und die Haftung des bauenden
Grundeigentümers 110 2. Unvermeidbare übermässige Bauimmissionen und
Mangelhaftigkeit der Mietsache 114 a. Rechtsprechung (Auswahl) 114 aa. Das Bundesgericht 114 bb. Die kantonale Rechtsprechung 116 b. Stellungnahme 117 VII. Mangelhaftigkeit allein aufgrund unterlassener Abwehr von
Immissionen? 121 A. Einleitende Bemerkungen 121 B. Schlechtleistung ja, aber ... 123
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C. Rechtsfolgen bei Verletzung der Abwehrpflicht 126 VIII.Die Mängelrechte des Mieters im Falle immissionsbedingter
Mangelhaftigkeit 127 A. Einleitende Bemerkungen 127 B. Die Pflicht des Vermieters, Mängel zu beseitigen
(Art. 259a Abs. 1 lit. a, 259b OR) 129 C. Das Recht des Mieters, Mängel zu beseitigen
(Art. 98, 259b OR) 130 D. Das Recht des Mieters zur fristlosen Kündigung
(Art. 259b lit. a OR) 135 E. Herabsetzung des Mietzinses (Art. 259d OR) 136 1. Allgemeine Voraussetzungen 136 2. Die Quantifizierung des Herabsetzungsmasses
im Besonderen 137 F. Schadenersatz (Art. 259e OR) 141 1. Allgemeine Bemerkungen 141 2. Der Schaden 141 3. Der Kausalzusammenhang 143 4. Das Verschulden 144 G. Hinterlegung des Mietzinses (Art. 259g-i OR) 145 H. Exkurs: Das Verhältnis des Mängelrechts zum allgemeinen
Leistungsstörungsrecht 146
§ 4 Immissionen und veränderte Verhältnisse 148 I. Begriff der veränderten Verhältnisse 148 II. Folgen veränderter Verhältnisse für den Vertrag
(im Allgemeinen) 150 A. Vertragliche Anpassungsregeln 150 B. Gesetzliche Anpassungsregeln 151 C. Die Anpassung des Vertrages durch den Richter 152
1. Der Grundsatz von Treu und Glauben als Leitgedanke
für die richterliche Vertragsanpassung 153 2. Gründe für die Nichtanpassung des Vertrages 155 a. Voraussehbarkeit der Verhältnisänderung 155 b. Geringfügigkeit der Äquivalenzstörung 155 III. Veränderte Verhältnisse und Mietvertrag 156 A. Immissionen als veränderte Verhältnisse 156 B. Abgrenzung zum immissionsbedingten Mangel 157
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C. Von den Möglichkeiten des Mieters bei
veränderten Verhältnissen 158 1. Aufgrund von vertraglichen Anpassungsregeln 158 2. Die Kündigung aus wichtigem Grund (Art. 266g OR) 159 a. Allgemeines 159 b. Immissionen als wichtige Gründe 161 3. Vertragsanpassung durch den Richter 161 4. Die ordentliche Kündigung als Druckmittel zur
Durchsetzung der Mieterinteressen 163
§ 5 Immissionen und Mietzinsherabsetzung nach Art 270a OR 166 I. Zwei Mietzinskalkulationsmodelle 166 II. Zur Mietzinsherabsetzung nach Art. 270a OR 167 III. Die Veränderung von Berechnungsgrundlagen der Kostenmiete 169 A. Die Bestimmung des zulässigen Mietzinses 169 B. Die enteignungsrechtlichen Grundlagen 171 C. Die Veränderung der Berechnungsgrundlagen infolge
Erhalts einer Enteignungsentschädigung 173 1. Die Ermittlung des Reduktionskapitals 173 2. Der Anpassungsgrund und die Quantifizierung
der Reduktion 175 D. Das Verhältnis zum Mängelrecht 176 IV. Die Veränderung von Berechnungsgrundlagen der
Vergleichsmiete 177 A. Die Bestimmung des zulässigen Mietzinses 177 B. Immissionen als Ursache einer veränderten Orts- und
Quartierüblichkeit nach Art. 269a lit. a OR 180
§ 6 Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse 183
