Amt für Gebäudemanagement
Az.: 21; 21.4; 21a-043.13-4104354
Tischvorlage KT/40/2018
Dienstgebäude Beiertheimer Allee 2, 76137 Karlsruhe - Weiteres Vorgehen
TOP Gremium Sitzung am Öffentlichkeitsstatus
12 Kreistag 19.07.2018 öffentlich
2 Anlagen 1. Zusammenfassung Sanierungskonzept 2. Lageplan
Beschlussvorschlag
Der Kreistag nimmt den aktuellen Sachverhalt am Standort Beiertheimer Allee 2 zur Kenntnis.
I.Sachverhalt
Über den Sachverhalt wurde bereits in der Verwaltungsausschusssitzung (VA) vom 06.04.2017 - mit Vorstellung der Gesamt-Immobilienanalyse des Büros Drees & Som- mer - berichtet. Auch wurden in der VA-Sitzung vom 26.10.2017 die Ergebnisse der detaillierten Voruntersuchung des Büro Löwer+Partner Architekten inklusive der not- wendigen Fachgutachten vorgestellt. Das Sanierungskonzept liegt nun abschließend vor. Es ist in einer zusammenfassenden Version in Anlage 1 beigelegt. Als Ergebnis kann festgehalten werden:
Der Gebäudekomplex Beiertheimer Allee 2 wurde in den Jahren 1961 - 1965 nach den Plänen der Kölner Architekten Theodor Kelter und des Karlsruher Architekturbüro Mö- ckel & Schmidt im „Internationalen Stil“ errichtet. Er besteht aus mehreren Gebäudetei- len (Hochhaus, Langbau, Casinobau, und Zwischenbau).
Es handelt sich um ein Hochhaus mit 21 Geschossen, einem rechtwinklig dazu entlang der Kriegsstraße angeordneten viergeschossigen Langbau und einem westlich vorge- lagerten Casinobau, der zusammen mit dem flachen Eingangsbau einen Vorplatz bil- det, unter dem sich eine Tiefgarage befindet.
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Seite 2 Das Gebäude, das sich seit 1997 im Eigentum des Landkreises befindet, ist seit 01.03.2012 als Kulturdenkmal in die Denkmalliste eingetragen. Die Aufnahme in die Denkmalliste wurde damit begründet, die Gebäudegruppe sei als Bauprojekt des in der Nachkriegszeit aufstrebenden Energieversorgers im deutschen Südwesten für die In- dustrie- und Wirtschaftsgeschichte von überragender Bedeutung und ein wertvolles Beispiel des „Internationalen Stil“ in der Bundesrepublik Deutschland.
Mit einer Grundstücksgröße von 10.909 m² und einer Bruttogeschossfläche (BGF) von ca. 20.800 m² sind an diesem Standort zur Zeit ca. 730 Mitarbeiter beschäftigt.
Die Gebäudetechnik ist in großen Teilen noch im originalen, bauzeitlichen Zustand. Der Gebäudeausbau wurde vereinzelt modernisiert und teilweise räumlich angepasst. Die Gebäudehülle ist weitestgehend noch im Originalzustand.
Aufgrund des erheblichen Sanierungsbedarfs wurde das Büro Löwer+Partner Architek- ten aus Darmstadt beauftragt, eine Machbarkeitsstudie für die Sanierung des Gebäu- debestands nach Komplettauszug zu untersuchen. Dies erfolgte in einem interdiszipli- nären Planungsteam unter Einbeziehung von Fachplanern für Schadstoff, TGA- Planung, Tragwerksplanung, Bauphysik und Brandschutz.
Die Untersuchungsergebnisse der Machbarkeitsstudie lassen sich wie folgt zusammen- fassen:
• Schadstoffe: Im Außen- und Innenbereich bestehen erhebliche Schadstoffbelas- tungen (Asbest, PCB, KMF, Formaldehyd, ...), die in gebundener Form keine Ge- fährdung für die Nutzer darstellen.
• Bauphysik: Durch Undichtigkeiten und Diffusionsoffenheit in der Fassade sind Kor- rosionsschäden entstanden. Eine nachträgliche Dämmung/Abdichtung unter Beibe- haltung der vorhandenen Fassadenkonstruktion ist technisch und bauphysikalisch nicht ausführbar.
• Statik: Es wurden Korrosionsschäden an den Befestigungspunkten der Fassade vorgefunden. Dies macht eine umfassende Ertüchtigung der Befestigungspunkte er- forderlich.
• Haustechnik: Große Teile der Haustechnik sind noch aus der Erbauungszeit in den 60er Jahren und damit überaltert. Dadurch ist die gesamte Haustechnik zu erneuern und an den Stand der Technik anzupassen.
• Brandschutz: Bei einer Generalsanierung mit Rückbau bis auf Rohbauniveau kann der Bestandsschutz nicht mehr aufrecht erhalten werden.
• Hochbau: Defizite im Trittschall, die auch durch einen neuen Bodenaufbau nicht ausreichend ausgeführt werden können; die lichten Türdurchgangshöhen in Bezug auf Barrierefreiheit aus statischen Gründen nicht vergrößert werden; ungünstiges Ausbauraster der Fassade und Raumtiefen, damit erhöhter unwirtschaftlicher Raumbedarf.
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Seite 3 Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass eine Generalsanierung nur durch einen Rückbau auf Rohbauniveau möglich ist (Anlage 1 - Zusammenfassung Sanierung).
Standortüberlegungen
In der zurückliegenden Diskussion bestand weitgehend Einigkeit darüber, dass der jet- zige Standort aufgrund der zentralen Lage nicht aufgegeben werden soll. Überdies ist gemäß dem ersten Gesetz zur Verwaltungsreform (Kreisreformgesetz) vom 26.07.1971, Abschnitt 12 der Sitz des Landratsamtes in Karlsruhe festgelegt.
Denkmalschutz
Bereits Mitte des Jahres 2017 wurden erste Gespräche zwischen der Stadt Karlsruhe, dem Landesdenkmalamt und der Verwaltung aufgenommen. Unter anderem wurde im Oktober 2017 in einem Abstimmungsgespräch die Vorgehensweise für die Machbar- keitsstudie, die Zusammensetzung des Planungsteams und die Zwischenergebnisse der einzelnen Fachdisziplinen vorgestellt. In diesem Zuge wurde auch geklärt, welche zusätzlichen Gutachten seitens des Denkmalschutzes gefordert werden. In diesem Zu- sammenhang hat das Landratsamt die Gebäudesubstanz insbesondere im Hinblick auf die Denkmaleigenschaften aufgenommen und umfangreich mit Bildern dokumentiert.
Im Mai 2018 fanden weitere Abstimmungsgespräche statt, in denen die endgültigen Ergebnisse der Machbarkeitsstudie vorgestellt und erörtert wurden. Aufgrund der vor- gelegten Ergebnisse wurden in Abstimmung mit dem Landesdenkmalamt zwei mögli- che Sanierungsvarianten in ein Sanierungskonzept überführt. Dabei stellte sich heraus, dass bei beiden Sanierungsvarianten alle denkmalrelevanten Einbauten entfernt wer- den müssen. Am 02.07.2018 wurde das Sanierungskonzept (Anlage 1 - Zusammenfas- sung Sanierung) nochmals mit dem Landesdenkmalamt und der Stadt Karlsruhe detail- liert besprochen.
Ergebnis dieses Gespräches war, dass das von der Landkreisverwaltung vorgelegte Sanierungskonzept - notwendiger Rückbau bis auf Rohbauniveau - vom Landesdenk- malamt als nachvollziehbar angesehen wird. Die notwendigen Sanierungsmaßnahmen werden zudem dazu führen, dass die Denkmaleigenschaft des Gebäudes in der Beiert- heimer Allee 2 nicht aufrecht erhalten bleiben kann, da nach erfolgter Sanierung keine schützenswerte Substanz mehr vorhanden sein wird.
Weiteres Vorgehen:
Nach Klärung dieser technischen und rechtlichen Fragen sollte nun in einem weiteren Schritt mit der Stadt Karlsruhe als zuständige Baurechtsbehörde das weitere Vorgehen besprochen werden.
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Seite 4 Ziel der Gespräche sollte es sein, eine städtebaulich verträglich und möglichst scho- nende Lösung für das Gesamtareal zu erreichen. Hierzu soll in einem weiteren Schritt eine Potentialstudie in Auftrag gegeben werden. Denn das Gesamtareal bietet nach einer ersten Einschätzung auch Erweiterungsflächen bzw. -möglichkeiten, die erlauben würden, trotz Verlust der Denkmaleigenschaft, die städtebaulich prägende Ausgestal- tung des Areals weitgehend zu erhalten. Eine Darstellung der Bereiche, die eventuell überplant werden könnten, ist in Anlage 2 beigefügt.
In diesem Zusammenhang könnte auch das benachbarte Grundstück miteinbezogen werden.
In der Potentialstudie soll auch die konkrete Machbarkeit einer stufenweisen Neukon- zeption untersucht und Möglichkeiten dargestellt werden, ob und welche Flächen auf dem Grundstück zusätzlich oder alternativ bebaut werden können. Erste Überlegungen sind in der Anlage 2 mit den Buchstaben A - C dargestellt.
Vorteile einer solchen Lösung wäre auch, dass teurere Interimsmaßnahmen vermieden werden könnten. Zwar können im bis 2020 fertiggestellten Parkgebäude beim BGV in der Wolfartsweierer Straße für rund 170 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zusätzliche Arbeitsplätze bereitgestellt werden. Für die restlichen ca. 560 Beschäftigten müssten jedoch Interimsflächen gefunden werden. Entsprechend der aktuellen Marktlage kann zwar damit gerechnet werden, dass solche Flächen vorhanden sind, diese würden aber in jedem Fall zusätzliche Kosten verursachen.
Gegenstand der Potentialstudie sollte auch sein, ob es eventuell weitere Interessenten gibt, die an einer Mitbelegung zusätzlicher Büroflächen Interesse haben. So hat bereits die Unfallkasse Baden-Württemberg Interesse an einer Bildungsakademie angemeldet.
Dies könnte eventuell zu Synergieeffekten bei der Kantine oder den Sitzungsräumen führen.
Die Potentialstudie sollte bis zum Herbst 2018 vorliegen. Über das weitere Vorgehen ist dann zu entscheiden.
II. Finanzielle / Personelle Auswirkungen
Im 10 Jahresplan der Finanzplanung sind ab dem Jahr 2022 im Ergebnishaushalt 4 Mio. € pro Jahr eingestellt.
III. Zuständigkeit
Nach § 4 Abs. 1 i. V. m. § 5 Abs. 1 der Hauptsatzung des Landkreises Karlsruhe ist der Kreistag für die grundsätzliche Entscheidung über die Weiterentwicklung des Verwal- tungsgebäudes Beiertheimer Allee 2 zuständig.
