On the Responsiveness of Housing Development to Rent and Price Changes: Evidence from Switzerland

(1)

, * #

*#

)#

' $!$*$$

($ *!' ' ' # $

* # +'.#

'(- ' ''

#'#' # #$

' # #

($

(2)

(3)

, * #

*#

)#

' $!$*$$

($ *!' ' ' # $

* # +'.#

'(- ' ''

#'#' # #$

' # # ($

#" %

(4)

(5)

=ÖÄ?jw?ÄÄÖ~

n ná ì¥e @ì|»Ón×n ûª¥ 9ª¥ ªQn¥ ×¥e ¥ en¥ ûnÓ@¥n¥n¥ Ăn¥ @Ón¥ ¥ enÓ /[ünĂ enìá[ @¥n×ánn¥Á >ü×[n¥ éĄĄ ì¥e éĄ² nÓ®án¥ ×[ en -ì@eÓ@á nánÓ nán¥

ì ²bs ,ÓªĂn¥á ì¥e en -ì@eÓ@á nánÓ»Ón×n ì ãsb² ,ÓªĂn¥áÁ n Óï¥en |ïÓ en×n¥

×¥|@¥án¥ ¥×án enÓ ná ì¥e n¥áì ×»Ón×n ×¥e ûn|EáÁ 3 en×n ,Ón××ánnÓì¥n¥ Ăì nÓEÓn¥b QnáÓ@[ánán en ánÓ@áìÓ Q×nÓ @ì»á×E[[ ¥@[|Ó@n×nán

@áªÓn¥Á @Ăì n®Ón¥ e@× nû®nÓì¥×ü@[×áì b e@× @n n¥n 9@[×áì enÓ 9Óá×[@|á ì¥e enÓ ¥ª n¥b en ¥neÓn¥ þ»ªán@ÓĂ¥×n¥ ×ªün en 8nÓ@nÓì¥ enÓ !@[|Ó@n ûª¥ E¥e[n¥ nQnán¥ ¥ ×áEeá×[n ì¥e ûªÓ×áEeá×[n nQnánÁ

n[nÓ @××n¥ n¥á×[nen¥e |ïÓ en ,Ón×n¥áü[ì¥ @ì| en @Óá |ïÓ 9ª¥Ó@ì ×á

neª[ en ¥nQªá××nána /ª@¥n en ×ánn¥en !@[|Ó@n eìÓ[ ¥nìn @»@ĂáEán¥ @¥

9ª¥Ó@ì n[á @ì×n[n¥ ünÓen¥ @¥¥b ª á n× ¥ìÓ Ăì n¥n nÓ¥n¥ ,Ón×@¥×ánÁ 9n¥¥ e@nn¥ e@× ¥nQªá ×á@ÓÓ ×áb QnüÓá @ì[ n¥ Ón@áû nÓ¥nÓ !@[|Ó@n@¥×án n¥n

@ì×n»ÓEán ,Ón×Ón@áª¥Á ¥ en×n >ì×@ n¥@¥ ×á en @××nQ[n ®ª¥ª ×[n n××Ó®××n en ×ªn¥@¥¥án ,Ón×n@×áĂáEá en× ¥nQªá×Á n×n ×»nná en /ánì¥ enÓ

¥nQªá×ìÓûn üenÓ ì¥e ××áb ì ün ûn ,ÓªĂn¥á ×[ enÓ @¥nQªán¥n 9ª¥Ó@ì E¥enÓáb ün¥¥ enÓ ,Ón× ì n¥ ,ÓªĂn¥á ×ánáÁ n ,Ón×n@×áĂáEá en× ¥nQªá× ×á n¥ ü[ánÓ ,@Ó@ nánÓb ì Ăì QnìÓánn¥b ªQ Ăìï¥|án !@[|Ó@n×ánnÓì¥n¥ ûªÓ @n Ăì ®nÓn¥ ná

ì¥e n¥áì ×»Ón×n¥ ªenÓ Ăì n¥nÓ enìá[n¥ /ánnÓì¥ en× 9ª¥@¥nQªá× |ïÓn¥Á ì××nÓen nÓ ®[á ×n .ï[×[ï××n @ì| en 9Óì¥n¥ ûª¥ 9ª¥nn¥áì ×|®ÓenÓì¥

ªenÓ ×á@¥eªÓá×»nĂ|×[n¥ 3¥ánÓ×áïáĂì¥×»ÓªÓ@ n¥Á n×»n×ün×n ®¥¥n¥ ®ÓenÓì¥n¥

en× 9ª¥nn¥áì × áán× /ánìnÓ@QĂïn¥ ¥ .nª¥n¥ á ì¥n@×á×[n ¥nQªá Ăì n¥n

×á@Ón¥ ¥×án enÓ ,Ón×n |ïÓn¥ ì¥e e@Qn en 9ª¥nn¥áì ×Èìªán @ì ×ánnÓ¥Á n ,Ón×n@×áĂáEá en× ¥nQªá× nÓ@ìQá n× Ăìen b en 8nÓánì¥×n||nán ûª¥ ®ÓenÓ»ÓªÓ@ n¥

ì¥e e@× ì× @×× ûª¥ ª@n¥ ná ì¥e n¥áì ×»Ón×@¥»@××ì¥n¥ @ì|Óì¥e ®||n¥á[nÓ

¥ûn×ááª¥n¥ Ăì @¥@þ×nÓn¥Á ×nÓ Qá n× neª[ ×nÓ ün¥ n »Ó×[n ûen¥Ă ĂìÓ ,Ón×n@×áĂáEá en× ¥nQªá× ¥ enÓ /[ünĂ ×ªün en¥ @áªÓn¥b ün[n náĂánÓn Qnn¥|ì××n¥Á

¥ en×nÓ /áìen – en× n¥ánÓ |ªÓ .nª¥@ [ª¥ª [ nûnª» n¥á ½.¾ enÓ 3¥ûnÓ×áEá nÓ¥–Èì@¥á|ĂnÓn¥ üÓ en ,Ón×n@×áĂáEá en× ¥nQªá× @ì| en ªQn¥ @Óá ×n»@Ó@á

|ïÓ ná ì¥e n¥áì ×»Ón×nÁ ¥@¥e ûª¥ ,Ón× ì¥e ¥nQªá×¥|ªÓ @áª¥n¥ |ïÓ ná ì¥e

@ì|ªQnán >náÓ@ì éĄĄéĄ² ×ªün ¥|ªÓ @áª¥n¥ ïQnÓ en¥ n×@ án¥ n×á@¥e @¥

(6)

9ª¥n¥nán¥ nÓ@án¥ üÓ en ,Ón× ì¥e 9ª¥ì¥×Qn×á@¥e×E¥enÓì¥ @ì| ª@nÓ Qn¥nÁ

@Qn en|¥nÓn¥ üÓ Ăün ¥@þ×nnQn¥n¥Á

n nÓ×án ¥@þ×nnQn¥n |ªì××nÓá á |n en× üá¥ @ª nÓ@áª¥ @án¥×@áĂn× @ì| en 9ª¥ì¥× EÓán ¥¥nÓ@Q enÓ ² Ó®××án¥ /[ünĂnÓ ª nÓ@áª¥n¥Á ïÓ en×n¥ @án¥×@áĂ en|¥nÓn¥ üÓ ì¥×nÓn nªQ@[áì¥×n¥nán¥b ¥en üÓ »ÓªÓn××û Ó®××nÓn ª¥Ăn¥áÓ×[n .¥n ì en 8nÓü@áì¥×Ăn¥áÓn¥ enÓ ª nÓ@áª¥n¥ nÓ×ánn¥ ì¥e en×n @¥×[n××n¥e n E×× enÓ n n¥enÓn¥Ăn¥ ì¥ánÓánn¥Á n Ăünán ¥@þ×nnQn¥nb [ªì¥áÓþ Óe n¥@¥¥áb ì |@××á en n×@ án /[ünĂ ì¥e ì¥ánÓáná en×n ¥ Èì@eÓ@á×[n >nn¥ ûª¥ 2 × 2 Á 9EÓn¥e ì¥× enÓ nÓ×án @án¥×@áĂ nÓ ®[áb en þ¥@ ¥¥nÓ@Q enÓ ª nÓ@áª¥n¥ Ăì

@¥@þ×nÓn¥b ì¥ánÓ×ì[n¥ üÓ @¥@¥e en× [ªì¥áÓþ Óe en nánÓªn¥áEá ª@nÓ ,Ón×n@×áĂáEán¥ en× ¥nQªá× ì¥e ¥×Qn×ª¥enÓn en nánÓ ¥@¥án¥ enÓ nánÓªn¥áEáÁ 9Ó

@¥@þ×nÓn¥ ¥@ n¥á[ en .ªn nªÓ@|×[nÓ ×ªün Ónì@áªÓ×[nÓ ¥×[ÓE¥ì¥n¥Á nªÓ@|×[n ¥×[ÓE¥ì¥n¥ ünÓen¥ Ăì n×»n eìÓ[ ×ánn E¥nb 9@××nÓ|E[n¥ ì¥e

|n×n nQnán ×»nĂ|ĂnÓáb üEÓn¥e Ónì@áªÓ×[n ¥×[ÓE¥ì¥n¥ Qn×»n×ün×n eìÓ[

>ª¥n¥ûªÓ×[Ó|án¥ en|¥nÓá ×¥eÁ ¥ ì¥×nÓnÓ ¥@þ×n ì¥ánÓ×[nen¥ üÓ Óì¥e×EáĂ[ Ăü×[n¥

Ăün ûnÓ×[nen¥n¥ Óán¥ ûª¥ Ónì@áªÓ×[n¥ @××¥@ n¥a n ×ªn¥@¥¥án¥ nýán¥×ûn¥

Ónì@áªÓ×[n¥ Ón¥Ăn¥b en e@× ½ªÓĂª¥á@n¾ ì× @×× enÓ QnQ@ìQ@Ón¥ ì¥e n×[ïáĂán¥

E[n¥ Qn×á n¥b ì¥e en ×ªn¥@¥¥án¥ ¥án¥×ûn¥ Ónì@áªÓ×[n¥ Ón¥Ăn¥b ün[n en Óá ì¥e ¥án¥×áEá enÓ nQ@ìì¥ Qnn¥|ì××n¥Á

¥ ì¥×nÓnÓ n »Ó×[n¥ ¥@þ×n ün¥en¥ üÓ n¥n¥ ¥×áÓì n¥án¥û@Ó@Qn¥@¥×@áĂ @¥b ì en ,Ón×n@×áĂáEá en× ¥nQªá× Ăì ×[EáĂn¥Á n×nÓ ®ª¥ª náÓ×[n ¥×@áĂ ¥ìáĂá n¥n ½ªenÓ nÓnÓn¾ 8@Ó@Qn½¥¾b ì nýªn¥n !@[|Ó@nûnÓ×[nQì¥n¥ Ăì ×ªnÓn¥b ün[n en

¥nQªá××nán en× @Óán× ì¥QnÓïÓá @××n¥Á n ánÓ@áìÓ ×[Eá nÓnÓn 8@Ó@Qn¥ ûªÓb en n¥ nn¥nán× ¥×áÓì n¥á |ïÓ !@[|Ó@n×[ª[× @ì| en 9ª¥ì¥× @Óá e@Ó×ánn¥ ®¥¥n¥Á 9Ó ì¥ánÓ×ì[n¥ en ïáná en×nÓ 8@Ó@Qn¥ |ïÓ en /[ünĂnÓ ªQn¥ EÓán ì¥e

×ánn¥ ünánÓn nn¥nán ¥×áÓì n¥án ûªÓÁ 3¥×nÓn @ì»ánÓnQ¥××n Q@×nÓn¥ @ì| ¥×áÓì n¥án¥b en en ª@n 8@Ó@áª¥ enÓ ¥ü@¥enÓì¥b ×áªÓ×[n nQìÓá×Ó@án¥ ì¥e nªÓ@|×[n nÓ @n @ì×¥ìáĂn¥Á

3¥×nÓn ÓnQ¥××n Ănn¥b e@×× en eìÓ[×[¥áá[n @¥|Ó×án ná»Ón×n@×áĂáEá en×

¥nQªá× ¥¥nÓ@Q enÓ ² Ó®××án¥ /[ünĂnÓ ª nÓ@áª¥n¥ Qn [@Á ²b¦ náb üEÓn¥e en

n¥áì ×»Ón×n@×áĂáEá en× ¥nQªá× Qn [@Á ĄbÜ náÁ @× n××áb @¥|Ó×á |ïÓá n¥ ²Ą

»ÓªĂn¥ánÓ ¥×án enÓ nán¥ ½n¥áì ×»Ón×n¾ Ăì n¥n ì¥n|EÓ ²¦ ½Ü¾ »ÓªĂn¥án¥

(7)

¥×án en× n×@ á@¥nQªá× ½×ªüª ná ün @ì[ n¥áì ×ªQnán Ăì×@ n¥¾ @¥

9ª¥ªQnán¥Á 9n¥¥ üÓ ì¥×nÓn ¥@þ×n @ì| e@× n×@ án @¥e @ì×en¥n¥b nÓ@án¥ üÓ n¥n eìÓ[×[¥áá[n @¥|Ó×án ná»Ón×n@×áĂáEá ûª¥ [@Á ²bÜ ì¥e n¥n

n¥áì ×»Ón×n@×áĂáEá ûª¥ [@Á ĄbÁ n× enìáná e@Ó@ì| ¥b e@×× en /[ünĂnÓ 9ª¥ì¥× EÓán ×áEÓnÓ @ì| ná @× @ì| n¥áì ×»Ón×E¥enÓì¥n¥ Ón@nÓn¥Á

¥ánÓ¥@áª¥@n¥ 8nÓn[ ná enÓ /[ünĂnÓ ªQn¥ @Óá e@ á áánÓn¥ nÓn[ enÓ ,Ón×n@×áĂáEá en× ¥nQªá×Á

ì| ª@nÓ ì¥e Ónª¥@nÓ Qn¥n Qn×ánn¥ neª[ nÓnQ[n 3¥ánÓ×[nen Qn en¥

,Ón×n@×áĂáEán¥ en× ¥nQªá×Á náÓ@[áná @¥ en @¥áª¥nb ×ª û@ÓnÓá en ná»Ón×n@×áĂáEá

½n¥áì ×»Ón×n@×áĂáEá¾ Ăü×[n¥ ĄbÜÜ ½Ąbé¾ ì¥e éb²Û ½Ąb¦¾Á n @¥áª¥n @×n/á@eá ì¥e

>ïÓ[ ün×n¥ en nÓ¥×án¥ ì¥e en @¥áª¥n ÓQªìÓ ì¥e ìÓ@ en ®[×án¥ ,Ón×n@×áĂáEán¥

@ì|Á ì| enÓ Qn¥n enÓ n n¥en¥ ná en 8nÓánì¥ enÓ ná»Ón×n@×áĂáEá

½n¥áì ×»Ón×n@×áĂáEá¾ Ăü×[n¥ Ąbé ¥ n¥| ½¾ ½Ąb²²¾ ì¥e éb¦ ¥ >ü×[QnÓn¥ ½8/¾

½ĄbÜ¾Á n n¥n¥ QnªQ@[án¥ üÓ en nÓ¥×án¥ ,Ón×n@×áĂáEán¥ ¥ Óª××n¥ ×áEeá×[n¥

ì¥e ûªÓ×áEeá×[n¥ nQnán¥ ×ªün ¥ áªìÓ×á×[ n»ÓEán¥ #Óán¥Á n¥nÓn /áEeán ì¥e

E¥e[n nQnán ün×n¥ e@nn¥ n¥ enìá[ n@×á×[nÓn× 9ª¥@¥nQªá @ì|Á

ª@n ná ì¥e n¥áì ×»Ón×n@×áĂáEán¥ en× ¥nQªá× ünÓen¥ eìÓ[ ûnÓ×[nen¥n

@áªÓn¥ Qnn¥|ì××áÁ >ì n×»n @¥¥ ¥ e[áQn×nenán¥ nn¥en¥ @ì Ăì×EáĂ[n×

@ì@¥e @ì×nün×n¥ ünÓen¥b ×ª e@×× n¥n ¥nQªá×@ì×ünáì¥ »Ó EÓ eìÓ[ 8nÓe[áì¥

×á@áá|¥en¥ ì××Á n× ná á ûnÓn[×ün×n ªn¥ @ìª×án¥ n¥nÓ ì¥e |ïÓá e@ á Ăì n¥n ì¥n@×á×[n¥ ¥nQªáÁ n× 9nánÓn¥ û@ÓnÓn¥ en nªÓ@|×[n¥ ì¥e Ónì@áªÓ×[n¥

¥×[ÓE¥ì¥n¥ ûª¥ #Óá Ăì #ÓáÁ ¥n .nÓn××ª¥×@¥@þ×n nÓ ®[á n×b en¥ ¥|ì×× enÓ n×á ì¥×|@áªÓn¥ nªÓ@|n ì¥e .nìnÓì¥ @ì| en ª@n¥ ,Ón×n@×áĂáEán¥ en×

¥nQªá× Ăì ì¥ánÓ×ì[n¥Á 3 en nenìáì¥ enÓ nünn¥ n¥×ª¥ Ăì ûnÓ@¥×[@ì[n¥b ûnÓn[n¥ üÓ nün× en ,Ón×n@×áĂáEán¥ en× ¥nQªá×b en e@× ªen @¥ n¥n /á@¥eªÓá á ¥neÓnÓ ì×»ÓEì¥ en× nünn¥ @áªÓ× ½é,nÓĂn¥á¾ »Óª¥ª×áĂnÓá á enÓn¥n¥b en ×[ Qn n¥nÓ ªn¥ ì×»ÓEì¥ ½Û,nÓĂn¥á¾ n¥×ánn¥ üïÓenÁ Ó®á @¥ en Ónì@áªÓ×[n¥ @××¥@ n¥b en e@× ì× @×× enÓ n×[ïáĂán¥ E[n¥ Qn×á n¥b ûª é

,nÓĂn¥á Ăì Û,nÓĂn¥áb ×ª ÓneìĂnÓá ×[ en ná»Ón×n@×áĂáEá en× ¥nQªá×

½n¥áì ×»Ón×n@×áĂáEá¾ ì [@Á éé ½²¾ ,ÓªĂn¥áÁ n .neìáª¥ ×á nÓ¥nÓ ì¥e QnáÓEá ì¥n|EÓ Üé² ½²²²¾ ,ÓªĂn¥á Qn Ónì@áªÓ×[n¥ @××¥@ n¥b ün[n en Óá ì¥e ¥án¥×áEá enÓ nQ@ìì¥ Qnn¥|ì××n¥Á n nÓn¥×ünÓá ×áb e@×× en ¥án¥×ûn¥ ×ªün en nýán¥×ûn¥

(8)

û

Ónì@áªÓ×[n¥ Ón¥Ăn¥ en ná»Ón×n@×áĂáEá ×áEÓnÓ ÓneìĂnÓn¥ @× en

n¥áì ×»Ón×n@×áĂáEáÁ nĂï[ enÓ nªÓ@|×[n¥ ¥×[ÓE¥ì¥n¥ nÓQá ×[ n¥n .neìáª¥ ûª¥ ²² ½és¾ ,ÓªĂn¥á Qn Ăì¥n n¥enÓ ¥×[ÓE¥ì¥Á

3¥×nÓn ÓnQ¥××n Ănn¥b e@×× en eìÓ[×[¥áá[n ná»Ón×n@×áĂáEá en× ¥nQªá×

ün×n¥á[ ®nÓ ×á @× en n¥áì ×»Ón×n@×áĂáEáÁ nen ,Ón×n@×áĂáEán¥ û@ÓnÓn¥ neª[

Ónª¥@ enìá[Á ¥ n¥nÓ »Óª×»nÓnÓn¥en¥ 8ª×üÓá×[@|á – nn¥¥Ăn[¥ná eìÓ[ ×á@Ón¥

!@[|Ó@neÓì[ @ì|Óì¥e ×ánn¥enÓ ¥ª n¥ ì¥e ü@[×n¥enÓ nû®nÓì¥ – Qn×áná e@ á n¥ @ÓnÓ >nª¥|á Ăü×[n¥ Ón×áÓáûnÓ .@ì n¥áü[ì¥ ì¥e ná

Ý,Ón×ü@[×áì Á @ @××¥@ n¥b ün[n en Ón@¥e|E[n¥ ×[ïáĂn¥ ì¥e en @ì®n n¥×[ÓE¥n¥b Ăì n¥n ì¥n@×á×[n¥ ¥nQªá |ïÓn¥b ×¥e en×n á ª×án¥ ûnÓQì¥en¥a

!@[|Ó@n×[ª[× Ón×ìánÓn¥ ¥ ®nÓn¥ nán¥ ì¥e ªQn¥»Ón×nb ¥×Qn×ª¥enÓn ¥ enÓ 3 nQì¥ enÓ Ó®××án¥ ª nÓ@áª¥n¥Á

(9)

û

-kÄÖk

Le prix des logements, qu’ils soient en location ou en propriété, a fortement augmenté en Suisse [n× eý enÓ¥rÓn× @¥¥on×Á ¥áÓn éĄĄ ná éĄ²b n »Óý en× ªþnÓ× @ì ráÓn [@ÓÓo @ @ì n¥áo en

²bs À ná n »Óý en ûn¥án @ì ráÓn [@ÓÓo en ãsb² ÀÁ n× Ó@×ª¥× en [náán @ì××n @ÓÈìon ×ª¥á

¥ª QÓnì×n×Á [n ªìÓb n× [nÓ[nìÓ× ª¥á @û@¥á áªìá ný@ ¥o n× |@[ánìÓ× ¥|ìn¥]@¥á @

en @¥en en ªn n¥á×b [ª n »@Ó nýn »n n× n||ná× en @ [Óª××@¥[n eo ªÓ@»Èìn ná en×

Ónûn¥ì×b en× ¥áoÓpá× þ»ªáo[@Ón× ná eì eo»@[n n¥á en @ en @¥en en× Ăª¥n× ÓìÓ@n× ûnÓ× n×

Ăª¥n× ìÓQ@¥n× ná »oÓìÓQ@¥n×Á

L’offre est toutefois un facteur tout aussi déterminant dans l’évolution du prix eì ªn n¥á a á@¥á Èìn @ [Óª××@¥[n en @ en @¥en »nìá |@[n n¥á páÓn [ª »n¥×on »@Ó en ¥ªìûn@ìý

ªn n¥á×b @ @ì××n en× ªþnÓ× ná en× prix restera modeste. Par contre, si l’offre n×á Óenb p n ì¥ @[[Óª××n n¥á Ón@áûn n¥á ªeoÓo en @ en @¥en @ìÓ@ ì¥ n||ná ¥ªá@Qn ×ìÓ n× ªþnÓ×

ná n× »ÓýÁ @ n×ìÓn en Óo|oÓn¥[n ìá×on n¥ o[ª¥ª n e@¥× [n [ª¥ánýán n×ál’élasticité»Óý de l’offre de logementsÚ nn Ón|rán @ »n¥ánde la courbe de l’offre et mesure la variation en pourcent de l’offre de logements lorsque le prix augmente de 1 %. L’élasticitéprix de l’of|Ón n×á ì¥ »@Ó@ ráÓn »ªÓá@¥á »ªìÓ eoánÓ ¥nÓ × n× |ìáìÓn× @ì××n× en @ en @¥en en ªn n¥á×

×n áÓ@eìÓª¥á »Ó¥[»@n n¥á »@Ó ì¥n @ì××n en× ªþnÓ× ná en× »Óý en ûn¥án ªì »@Ó ì¥n ¥náán augmentation de l’offre de logements. La réactivité de l’offre de ªn n¥á× ¥ªì× »nÓ ná n¥

ªìáÓn en »ÓoeÓn n× n||ná× en politiques visant à favoriser l’accession à @ »Óª»Óoáo ná en

»ÓªÓ@ n× en ×ªìán¥ oªÓ@»Èìn n¥á [Qo×Á ¥[ªìÓ@nr l’accessionH @ »Óª»Óoáo »@Ó en×

eoeì[áª¥× |×[@n× »nìáb »@Ó nýn »nb n¥áÓ@¥nÓ ì¥n |ªÓán @ì××n en× »Óý e@¥× n× Óoª¥× @þ@¥á ì¥n ª||Ón ¥o@×áÈìnb ×@¥× ¥o[n××@Ón n¥á ¥eìÓn ì¥n @ì××n eì á@ìý en »Óª»ÓoáoÁ n |@]ª¥

× @Ónb ’élasticitéprix de l’offre »nÓ ná en eoánÓ ¥nÓ n× n||ná× en Óo»@Óááª¥ en×

programmes d’encouÓ@n n¥á ná n enÓo e’ajustement des prix de l’immobilier local H en×

investissements publics. Pourtant, il n’existeH [n ªìÓ Èìn áÓr× »nìd’étudesn »ÓÈìn× »ªÓá@¥á sur l’élasticité de l’offre en Suisse et les facteurs qui l’influencent.

@¥× [náán oáìen eìn¥ánÓ |ªÓ .nª¥@ [ª¥ª [ nûnª» n¥á ½.¾de l’Université de nÓ¥nb ¥ªì× Èì@¥á|ª¥× l’élasticité de l’offreeì @Ó[o ªQnÓ n¥ |ª¥[áª¥ en× ªþnÓ× ná en× »Óý en ûn¥ánÁÀ cette fin, nous utilisons les loyers et les prix de logements issus d’annonces

ªQrÓn× »@Óìn× n¥áÓn éĄĄ ná éĄ²b @¥× Èìn en× eª¥¥on× ×ìÓ n »@Ó[ ªQnÓ en×

ªn n¥á× Óo×en¥án×Á !ªì× [@[ìª¥× n á@ìý en [Óª××@¥[n en× ªþnÓ×Ý»Óý ná eì ¥ª QÓn en

(10)

û

ªn n¥á× eìÓ@¥á [náán »oÓªen @ì ¥ûn@ì ª[@Á ,ªìÓ [n |@Ónb ¥ªì× eo|¥××ª¥× enìý áþ»n× en

nìý en eª¥¥on×Á

n »Ón nÓ nì en eª¥¥on×b eo¥ª o ¥áoÓnìÓ en× @ª oÓ@áª¥×b ×n [ª¥[n¥áÓn ×ìÓ n×

marchés de l’immobilier au sein des 15 plus grandes@ª oÓ@áª¥× ×ì××n×Á !ªì× eo|¥××ª¥×

nos unités d’observation en [Óo@¥á en× [nÓ[n× [ª¥[n¥áÓÈìn× »ÓªÓn××ûn n¥á »ì× Ó@¥e×

@ìáªìÓ en× [n¥áÓn× @e ¥×áÓ@á|× en [n× @ª oÓ@áª¥× ná n¥ n× ¥ánÓ×n[á@¥á @ûn[ n× án×

@e ¥×áÓ@áûn× en× [ª ì¥n×Á ndeuxième jeu de données, que l’on nommeÓn ¥@áª¥@nb porte sur l’ensemble du territoire suisse,eo[ªì»o n¥ »@Ó[nn× [@ÓÓon× en é ×ìÓ é Á ªÓ×

Èìn n »Ón nÓ áþ»n en eª¥¥on× ¥ªì× »nÓ ná d’analyser la dynamique Èì ×n eoûnª»»n H l’intérieur en× »ì× Ó@¥en× @ª oÓ@áª¥×b ª¥ ìá×n n enìýr n áþ»n en eª¥¥on× @|¥

d’étudier l’hétérogénéité locale de l’élasticité de l’offre eten ×n× eoánÓ ¥@¥á×Á !ªì× @¥@þ×ª¥×b n¥ »@Óá[ìnÓb n× n||ná× n¥n¥eÓo× »@Ó en× Ón×áÓ[áª¥× áª»ªÓ@»Èìn× ná Óon n¥á@Ón×Á ,@Ó restrictions topographiques, on entend la présence de fortes pentes, de plans d’eau ou de ánÓÓ@¥× Óª[nìýb á@¥e× Èìn n× Ón×áÓ[áª¥× Óon n¥á@Ón× »Ón¥¥n¥á »@Ó nýn »n @ |ªÓ n en

»@¥× en Ăª¥nÁ @¥× ¥ªáÓn @¥@þ×nb ¥ªì× e×á¥ìª¥× n× Óon n¥á@áª¥× Èì Óo××n¥á l’expansion ªÓĂª¥á@n eì nì QCá – eán× [ª¥áÓ@¥án× Óon n¥á@Ón× nýán¥×ûn× – en celles qui limitent l’intensité et le type de développement résidentiel, dites contraintes Óon n¥á@Ón× ¥án¥×ûn×Á

@¥× ¥ªáÓn @¥@þ×n n »ÓÈìnb ¥ªì× n »ªþª¥× ì¥n oáªen en û@Ó@Qn× ¥×áÓì n¥á@n× »ªìÓ n×á nÓ l’élasticité de l’offre. Cette approche économétrique emploie une (ou plusieurs) variable(s) pour isoler les variations exogènes de la demande qui n’influent»@× ×ìÓ n [áo ª||Ón eì @Ó[oÁ #¥ áÓªìûnb e@¥× @ ááoÓ@áìÓnb »ì×nìÓ× û@Ó@Qn× Èì »ªìÓÓ@n¥á Ón»Óo×n¥ánÓ ì¥ án

[ª[ en @ en @¥en ×ìÓ n @Ó[o ªQnÓÁ !ªì× ný@ ¥ª¥× @ û@eáo en [n× û@Ó@Qn× »ªìÓ

n @Ó[o ªQnÓ ×ì××n ná »Óª»ª×ª¥× d’autÓn× ¥×áÓì n¥á× @»»Óª»Óo×Á !ª× Óo×ìá@á× ×n Q@×n¥á »Ó¥[»@n n¥á ×ìÓdes variations de la demande causées par l’immigrationb n× á@ìý en

¥@á@áo ×áªÓÈìn× ná n× [@Ó@[áoÓ×áÈìn× oªÓ@»Èìn×Á

Nos résultats montrent que l’élasticité moyenne de l’offrn n¥ |ª¥[áª¥ en× ªþnÓ× e@¥× n× ²

»ì× Ó@¥en× @ª oÓ@áª¥× ×ì××n× est d’environ 1,9, tandis que l’élasticité ªþn¥¥n n¥

|ª¥[áª¥ eì »Óý en ûn¥án n×ád’environ 0,6. Cela signifie qu’à long terme, une augmentation en× ªþnÓ× ½»Óý¾ en ²Ą À n¥áÓ@¥n ì¥n @ì××n e’n¥ûÓª¥ ²¦ À ½Ü À¾ de l’offre áªá@n en

ªn n¥á× ½ª[@á|× ná n¥ »Óª»Óoáo¾. Lorsque nous étendons notre analyse à l’ensemble du pays, nous obtenons une élasticité moyenne de l’offre n¥ |ª¥[áª¥ en× loyers d’environ 1,6 et

(11)

û

d’environ 0,5 n¥ |ª¥[áª¥ eì »Óý en ûn¥ánÁ n@ ¥eÈìn Èìn n @Ó[o eì ªn n¥á ×ì××n réagit davantage aux variations des loyers qu’aux variations des prix de vente. En comparaison

¥ánÓ¥@áª¥@nb n @Ó[o ªQnÓ ×ì××n ×n ×áìn e@¥× @ Ăª¥n oe@¥n »@Ó Ó@»»ªÓá H l’élasticité de l’offre.

ný×án áªìán|ª× en× e||oÓn¥[n× »ªÓá@¥án× dans l’élasticité de l’offre @ì ¥ûn@ì ª[@ ná Óoª¥@. Si l’on considère les cantons, l’élasticité de l’offre n¥ |ª¥[áª¥ en× ªþnÓ× s’inscrit entre 0,66 et 2,17, tandis que pour l’élasticité de l’offre n¥ |ª¥[áª¥ eì »Óý en ûn¥ánb @

|ªìÓ[náán û@ en Ąbé H Ąb¦Á n× [@¥áª¥× en Cn8n ná en >ìÓ[ @||[n¥á n× »ì× |@Qn×

élasticités de l’offre, tandis que Fribourg et le Jura affichent les plus élevées. ì ¥ûn@ì en×

[ª ì¥n×b l’élasticité de l’offre n¥ |ª¥[áª¥ en× ªþnÓ× ná n¥ |ª¥[áª¥ en× »Óý en ûn¥án û@

Ón×»n[áûn n¥á en Ąbé ná Ąb²² H n¥rûn ½¾ H éb¦ ná ĄbÜ H >ü×[QnÓn¥ ½8/¾Á @¥×

l’ensemble, nous ªQ×nÓûª¥× que l’élasticité de l’offre était »ì× Q@××n e@¥× n× Ó@¥en× Ăª¥n×

ìÓQ@¥n× ná nìÓ »oÓ»oÓn @¥× Èìn e@¥× n× nìý áªìÓ×áÈìn×Á n× ûn× en »ì× »náán á@n et les zones rurales, en revanche, affichent une élasticité de l’offre de logements nettement plus onûonÁ

L’élasticité de l’offre ª[@n »@Ó Ó@»»ªÓá @ìý ªþnÓ× ná @ìý »Óý en ûn¥án n×á áÓQìá@Ón en

»ì×nìÓ× |@[ánìÓ×Á @¥× n× Óoª¥× en¥×o n¥á »nì»on×, par exemple, il n’y a plus guère de terrains constructibles, si bien que le développement de l’offre doit principalement passer par

@ en¥×|[@áª¥ eì nì QCáÁ n@ n¥áÓ@¥n ì¥n @ì n¥á@áª¥ en× [ªîá× en [ª¥×áÓì[áª¥b [n Èì H ×ª¥ áªìÓ r¥n H ì¥n ª||Ón »ì× ¥o@×áÈìnÁ n× [ª¥áÓ@¥án× áª»ªÓ@»Èìn× ná Óon n¥á@Ón× varient en outre d’un lieu à l’autre. Une analyse de régression peÓ ná d’examiner l’influence de ces deux types de contraintes sur l’élasticité de l’offre locale de

ªn n¥á×. Pour illustrer l’ »@[á en [@Èìn [ª¥áÓ@¥án ×o»@Óo n¥áb ª¥ @¥@þ×n [ª n¥á l’élasticité de l’offre locale réagi lorsque l’on passe d’un niveau de [ª¥áÓ@¥án |@Qn– c’estH

eÓn Èì@¥e @ û@nìÓ en @ [ª¥áÓ@¥án n×á o@n @ì éⁿ»nÓ[n¥án en @ e×áÓQìáª¥–H ì¥ ¥ûn@ì

»ì× onûo – c’estHeÓn @ì Ûⁿ »nÓ[n¥án en @ e×áÓQìáª¥Á Si l’on @ì n¥án n× n×ìÓn×

réglementaires qui déterminent l’étn¥eìn en× Ăª¥n× »Óªáoon× eì éⁿ@ì Ûⁿ»nÓ[n¥ánb l’élasticité de l’offre en fonction des loyers (des prix de vente) diminue d’environ 22À ½² À¾Á a diminution de l’élasticité est un peu moindre, s’inscrivant dans une fourchette allant de 6À H é² À ½² À H ²² À¾b e@¥× n [@eÓn en× n×ìÓn× Óon n¥á@Ón× ¥|ì@¥á ×ìÓ n áþ»n ná en¥×áo en× QCá n¥á×Á @»»@Ó@á eª¥[ Èìn n× [ª¥áÓ@¥án× Óon n¥á@Ón× ¥án¥×ûn× ná nýán¥×ûn×

Óoeì×n¥á e@û@¥á@n l’élasticité de l’offre en fonction des loyers qu’en fonctiª¥ en× »Óý en

(12)

û

ûn¥ánÁ @¥× n [@× en× Ón×áÓ[áª¥× áª»ªÓ@»Èìn×bla diminution de l’élasticité de l’offre varie n¥áÓn À ná ²² À ½é À H s À¾lorsque l’on passe d’un niveau de contrainte faible à un niveau

»ì× onûoÁ

Nos résultats montrent que l’élasticité moyenne de l’offren¥ |ª¥[áª¥ en× ªþnÓ× n×á ¥náán n¥á

»ì× onûon que l’élasticité moyenne de l’offre n¥ |ª¥[áª¥ eì »Óý en ûn¥ánÁ n@ oá@¥áb l’élasticité de l’offre, quel que soit le marché considéré, varie fortement d’une région à l’autre.

@¥× ì¥n o[ª¥ª n n¥ »Óª×»rÓnb [@Ó@[áoÓ×on »@Ó ì¥n |ªÓán »Ón××ª¥ en @ en @¥en n¥ Ó@×ª¥

de revenus et d’un développement démographique croissants, þ @ en× @û@¥á@n× ná en×

inconvénients à contraindre le développement résidentiel. En diminuant l’élasticité de l’offre

n× Óon n¥á@áª¥× û×@¥á H »ÓªáonÓ n× Ăª¥n× ¥ª¥ [ª¥×áÓìán× ná á@¥á @ @ìánìÓ en×

QCá n¥á× ª¥á ì¥ [ªîá a ì¥n @ì××n en× ªþnÓ× ná en× »Óý en× ªn n¥á× n¥n¥eÓon »@Ó en× [ª[×

en @ en @¥enb n¥ »@Óá[ìnÓ @ìý @QªÓe× en× »ì× Ó@¥en× @ª oÓ@áª¥×Á

(13)

ý

ÞjWÖÍÜj .Ö?Áß

1n Ón¥á× @¥e »Ó[n× ª| Ón×en¥á@ Ón@ n×á@án @ûn Ó×n¥ ×¥|[@¥áþ ¥ /üáĂnÓ@¥e ªûnÓ án

»@×á án¥ þn@Ó×Á náünn¥ éĄĄ @¥e éĄ²b án Ón¥á »nÓ ×Èì@Ón nánÓ ¥[Ón@×ne Qþ ²Ás »nÓ[n¥áb ünÓn@× ×Èì@Ón nánÓ »Ó[n× ¥[Ón@×ne Qþ ãsÁ² »nÓ[n¥áÁ 1n Ón@×ª¥× |ªÓ á× ×¥|[@¥á ¥[Ón@×n

¥ Ón¥á× @¥e »Ó[n× @Ón @¥|ªeÁ 1ª ný»@¥ án×n ¥[Ón@×n×b án ánÓ@áìÓn @× @¥þ |ª[ì×ne ª¥ en @¥e×en |@[áªÓ×Á 1n×n ¥[ìen »ª»ì@áª¥ Óªüáb ªûnÓ@ Óªüá ¥ án n[ª¥ª þ @¥e

¥[ª nb ªü ªÓá@n Ó@án×b @× ün @× án ×|á ª| ªì×¥ en @¥e |Óª [ªì¥áÓþ×en @Ón@× áª ìÓQ@¥ @¥e ×ìQìÓQ@¥ @Ón@×Á

ªünûnÓb án ×ì»»þ ×en ª| ªì×¥ @Óná× × nÈì@þ en[×ûn |ªÓ Ón¥á @¥e »Ó[n eþ¥@ [×Á

× ª¥ @× án Èì@¥ááþ ª| ×ì»»ne ªì×¥ ì¥á× [@¥ n@×þ @eì×á áª en @¥e »Ón××ìÓn×b Ón¥á×

@¥e »Ó[n× ü ª¥þ ¥[Ón@×n ªenÓ@ánþÁ ¥ [ª¥áÓ@×áb | án ªì×¥ ×ì»»þ × Óeb nûn¥ @ Ón@áûnþ × @ ¥[Ón@×n ¥ en @¥e á n@e áª [ª¥×enÓ@Qn Ón¥á @¥e »Ó[n ¥[Ón@×n×Á ¥ á×

Ón×»n[áb án Ónnû@¥á n[ª¥ª [ n@×ìÓn × án ×ª[@neªì×¥ ×ì»»þ n@×á[áþÁ 1× n@×ìÓn Ón|n[á× án ×ª»n ª| án ªì×¥ ×ì»»þ [ìÓûn @¥e n@×ìÓn× án »nÓ[n¥á@n Qþ ü[ án

ªì×¥ ×áª[ [@¥n× ün¥ Ón¥á× ªÓ »Ó[n× ¥[Ón@×n Qþ ª¥n »nÓ[n¥áÁ /ì»»þ n@×á[áþ × @¥

»ªÓá@¥á »@Ó@ nánÓ |ªÓ @××n××¥ ünánÓ |ìáìÓn en @¥e ¥[Ón@×n× ü n@e @¥þ áª nÓ Ón¥á× @¥e »Ó[n× ªÓ ¥eì[n @ ×¥|[@¥á ¥[Ón@×n ¥ ªì×¥ [ª¥×áÓì[áª¥Á eeáª¥@þb

¥ªünen @Qªìá ªì×¥ ×ì»»þ n@×á[áþ @ªü× ¥|nÓn¥[n× @Qªìá án n||n[áûn¥n×× ª|

×ìQ×en× »Óª ªá¥ ª nªü¥nÓ×» ªÓ »@[nQ@×ne »ª[n×Á ªÓ ný@ »nb ×ìQ×eĂ¥

ª nªü¥nÓ×» üá á@ý eneì[áª¥× [@¥ Ón×ìá ¥ nÓ »Ó[n× ¥ Ónª¥× üá ¥n@×á[ ªì×¥

×ì»»þb áì× ¥ªá ¥[Ón@×¥ ª nªü¥nÓ×» Ó@án×Á / @Óþb ×ì»»þ n@×á[án× @ªü án

»Óne[áª¥ ª| e×áÓQìáª¥@ n||n[á× ª| ×ì»»ªÓá »ÓªÓ@ × @¥e án enÓnn ª| [@»á@Ă@áª¥ ª|

»ìQ[ ¥ûn×á n¥á× ¥ ª[@ Ón¥á× @¥e »Ó[n×Á ;ná en×»án á× »ªÓá@¥[nb ánÓn × ×[@Ó[n n »Ó[@

nûen¥[n @Qªìá án ×ì»»þ n@×á[áþ ª| ªì×¥ @Óná× ¥ /üáĂnÓ@¥e @¥e á× enánÓ ¥@¥á×Á

¥ á× ×áìeþ– [ª¥eì[áne Qþ án n¥ánÓ |ªÓ .nª¥@ [ª¥ª [ nûnª» n¥á ½.¾ ª| án 3¥ûnÓ×áþ ª| nÓ¥ – ün n×á @án án ×ì»»þ n@×á[án× ª| Ón×en¥á@ ªì×¥ @Óná× ¥

/üáĂnÓ@¥e üá Ón×»n[á áª Ón¥á @¥e »Ó[n [@¥n×Á 1ª á× n¥eb ün ì×n @eûnÓá×n n¥á e@á@ ª¥

Ón¥á@ @¥e ×n¥ »Óª»nÓán× |Óª éĄĄ áª éĄ² áªnánÓ üá e@á@ ª¥ án ×áª[ ª| Ón×en¥á@

ªì×¥ ì¥á×Á 9n [ª »ìán [ªÓÓn×»ª¥e¥ [@¥n× ¥ Ón¥á×Ý»Ó[n× @¥e Èì@¥áán× ªûnÓ á×

»nÓªe @á án ª[@ nûnÁ ªÓn ×»n[|[@þb ün en|¥n @¥e @¥@þĂn áüª áþ»n× ª| ×@ »n×Á

(14)

ý

1nüá¥ @ª nÓ@áª¥ ×@ »n |ª[ì×n× ª¥ án eþ¥@ [× ª| ªì×¥ @Óná× üá¥ án ²

@ªÓ /ü×× @ª nÓ@áª¥×Á 9n en|¥n á× ì¥á× ª| ªQ×nÓû@áª¥ Qþ [Ón@á¥ »ÓªÓn××ûnþ @ÓnÓ [ª¥[n¥áÓ[ Ó¥× @Óªì¥e án @e ¥×áÓ@áûn [n¥ánÓ× ª| @ªÓ @ª nÓ@áª¥× @¥e ¥ánÓ×n[á¥

án üá ì¥[»@áþ Qªì¥e@Ón×Á 1n [ªì¥áÓþ Óe ×@ »n»@Óááª¥× án üªn ánÓÓáªÓþ ª|

/üáĂnÓ@¥e ¥áª × @ ×Èì@Ón [n× ª|2 × 2 Á 9n án |ªÓ nÓ ×@ »n @ªü× ì× áª Ăªª

¥áª án eþ¥@ [× üá¥ @ª nÓ@áª¥×b ün ì×n án @áánÓ ×@ »n áª ¥ûn×á@án án

@¥@þ××b ün e×á¥ì× Ónì@áªÓþ n@×ìÓn× preventing the ‘horizontal’ development of

ª[@áª¥×– án ×ª[@ne nýán¥×ûn @Ó¥ Ónì@áªÓþ [ª¥×áÓ@¥á×– |Óª Ónì@áªÓþ n@×ìÓn×

Ón×áÓ[á¥ án ¥án¥×áþ @¥e áþ»n ª| enûnª» n¥á– án ×ª[@ne ¥án¥×ûn @Ó¥ Ónì@áªÓþ [ª¥×áÓ@¥á×Á

1Óªìªìá ªìÓ n »Ó[@ @¥@þ××b ün Ónþ ª¥ @¥ ¥×áÓì n¥á@ û@Ó@Qn @»»Óª@[ áª Ón[ªûnÓ án n@×á[áþ ª| ªì×¥ ×ì»»þÁ 1× n[ª¥ª náÓ[ án[¥Èìn ÓnÈìÓn× á@á ün |¥e ª¥n ½ªÓ ªÓn¾ û@Ó@Qn á@á ×ª@án× nýªn¥ªì× ×|á× ª| án ªì×¥ en @¥e ün n@û¥ án ×ì»»þ×en ª|

án @Óná ì¥@||n[áneÁ /nûnÓ@ û@Ó@Qn× @ûn Qnn¥ ×ìn×áne ¥ án ánÓ@áìÓn áª [@»áìÓn ×ì[

en @¥e ×ª[× ª¥ án ªì×¥ @ÓnáÁ 9n ¥ûn×á@án án »nÓá¥n¥[n ª| án×n û@Ó@Qn× |ªÓ /ü×× ªì×¥ @Óná× @¥e ×ìn×á ¥nü ª¥n×Á #ìÓ @¥ Ón×ìá× @Ón Q@×ne ª¥ nýªn¥ªì× en @¥e

×|á× eìn áª Ó@áª¥b ×áªÓ[ |nÓááþ Ó@án×b @¥e @¥e ªÓn¥á@áª¥Á

9n |¥e á@á án @ûnÓ@n ª¥Óì¥ ×ì»»þ n@×á[áþ ª| án ªì×¥ @Óná üá¥ án ² @ªÓ /ü×× @ª nÓ@áª¥× × @»»Óªý @ánþ ²Á¦ @¥e ĄÁÜ üá Ón×»n[á áª Ón¥á @¥e »Ó[n [@¥n×b Ón×»n[áûnþÁ 1× n@¥× á@á @ ²Ą »nÓ[n¥á ¥[Ón@×n ¥ Ón¥á× ½»Ó[n×¾ ü Ón×ìá ¥ @ ²¦ ½Ü¾

»nÓ[n¥á ¥[Ón@×n ¥ án áªá@ ªì×¥ ×áª[ ½ÁnÁ Qªá Ón¥á@ @¥e ×n¥ »Óª»nÓán×¾ ¥ án ª¥ Óì¥Á 9n¥ ný»@¥e¥ ªìÓ @¥@þ×× áª án üªn [ªì¥áÓþb ün |¥e á@á án @ûnÓ@n ª¥Óì¥

×ì»»þ n@×á[áþ ª| án ªì×¥ @Óná × @»»Óªý @ánþ ²ÁÜ @¥e ĄÁ üá Ón×»n[á áª Ón¥á @¥e

»Ó[n [@¥n×b Ón×»n[áûnþÁ 1× ×ìn×á× á@á /ü×× ªì×¥ @Óná× @Ón ªÓn Ón×»ª¥×ûn áª Ón¥á [@¥n× á@¥ áª »Ó[n [@¥n×Á þ ¥ánÓ¥@áª¥@ [ª »@Ó×ª¥b án /ü×× ªì×¥ @Óná ×

áì× ¥ án een Ó@¥n Ón@Óe¥ ªì×¥ ×ì»»þ n@×á[áþÁ

1nÓn @Ónb ªünûnÓb »ªÓá@¥á e||nÓn¥[n× ¥ ªì×¥ ×ì»»þ n@×á[án× @á án ª[@ @¥e Ónª¥@ nûn×Á á án [@¥áª¥@ nûnb án Ón¥á@ ½»Ó[n¾ ×ì»»þ n@×á[áþ û@Ón× Qnáünn¥ ĄÁÜÜ

½ĄÁé¾ @¥e éÁ²Û ½ĄÁ¦¾Á 1n [@¥áª¥× ª| @×n/á@eá @¥e >ìÓ[ |n@áìÓn án ªün×á ×ì»»þ

(15)

ý

>ü×[QnÓn¥ ½8/¾Á ¥ n¥nÓ@b ün ªQ×nÓûn án ªün×á ª[@ ×ì»»þ n@×á[án× ¥ @ªÓ ìÓQ@¥

@¥e ×ìQìÓQ@¥ @Ón@× @¥e ¥ þ áªìÓ×á[ »@[n×Á ¥ [ª¥áÓ@×áb × @nÓ áªü¥× @¥e ÓìÓ@ @Ón@×

e×»@þ ªÓn n@×á[ ªì×¥ ×ì»»n×Á

×ì»»þÁ ìÓánÓ ªÓnb nªÓ@»[ [ª¥×áÓ@¥á× @¥e Ónì@áª¥× û@Óþ ª[@þÁ ÓnÓn××ª¥ @¥@þ××

@ªü× ì× áª ¥ûn×á@án án Óªn ª| nªÓ@»[ @¥e Ónì@áªÓþ [ª¥×áÓ@¥á× ¥ enánÓ ¥¥ ª[@

×ì»»þ n@×á[án×Á 1ª ×n»@Ó@ánþ ¥ûn×á@án án »ªÓá@¥[n ª| n@[ e n¥×ª¥b ün »Óne[á [@¥n× ¥ ª[@ ×ì»»þ n@×á[án× ün¥ @ ×»n[|[ ×ì»»þ [ª¥×áÓ@¥á × ×|áne |Óª @ ªü nûn

–ÁnÁb ün¥ án û@ìn ª| án [ª¥×enÓne [ª¥×áÓ@¥á nÈì@× án é^á»nÓ[n¥án ª| án e×áÓQìáª¥

– áª @ ªÓn Q¥e¥ ª¥n – ÁnÁb ün¥ án û@ìn ª| án [ª¥×enÓne [ª¥×áÓ@¥á nÈì@× án Û^á

»nÓ[n¥án ª| án e×áÓQìáª¥Á ¥[Ón@×¥ @ Ónì@áªÓþ [ª¥×áÓ@¥á× ª¥ án nýán¥×ûn @Ó¥ |Óª án é^á»nÓ[n¥án áª án Û^á»nÓ[n¥án û@ìnb ün |¥e á@á án Ón¥á@ ½»Ó[n¾ ×ì»»þ n@×á[áþ en[Ón@×n× Qþ @»»Óªý @ánþ éé ½²¾ »nÓ[n¥áÁ 1n en[Ón@×n × ªünÓ @¥e @ ªì¥á× áª

@»»Óªý @ánþ Üé² ½²²²¾ »nÓ[n¥á |ªÓ Ónì@áªÓþ [ª¥×áÓ@¥á× ª¥ án ¥án¥×ûn @Ó¥Á !ªá@Qþb

¥án¥×ûn @¥e nýán¥×ûn @Ó¥ Ónì@áªÓþ [ª¥×áÓ@¥á× Óneì[n án Ón¥á@ ×ì»»þ n@×á[án× ªÓn á@¥ »Ó[n ×ì»»þ n@×á[án×Á .n@Óe¥ nªÓ@»[ [ª¥×áÓ@¥á×b ánÓn × @ ²² ½és¾»nÓ[n¥á en[Ón@×n ¥ án ×ì»»þ n@×á[áþ ün¥ ×|á¥ |Óª ªü áª þ Ón×áÓ[áne »@[n×Á

#ìÓ Ón×ìá× ×ªü á@á án @ûnÓ@n ªì×¥ ×ì»»þ n@×á[áþ üá Ón×»n[á áª Ón¥á [@¥n× ×

[ª¥×enÓ@Qþ ªÓn n@×á[ á@¥ án @ûnÓ@n ªì×¥ ×ì»»þ n@×á[áþ üá Ón×»n[á áª »Ó[n×Á ªünûnÓb Qªá Ón¥á@ @¥e »Ó[n n@×á[án× û@Óþ ×¥|[@¥áþ @[Óª×× ª[@áª¥×Á 1nÓn @Ón [n@Ó áÓ@enª||× ¥ @ Óªü¥ n[ª¥ª þ – [@Ó@[ánÓĂne Qþ ×áÓª¥ en @¥e »Ón××ìÓn eìn áª Ó×¥

¥[ª n× @¥e »ª»ì@áª¥ Óªüá– Qnáünn¥ Ón×áÓ[á¥ Ón×en¥á@ enûnª» n¥á @¥e Ón¥áÝ»Ó[n eþ¥@ [×Á þ @¥ ªì×¥ ×ì»»þ [ª¥×enÓ@Qþ ªÓn ¥n@×á[b »ª[n× á@á »Óªán[á ª»n¥

@¥e @¥e Ón×áÓ[á Qìe¥ ná [ª n @á @ [ª×áa án [@»á@Ă@áª¥ ª| en @¥e ×ª[× ¥áª nÓ Ón¥á @¥e »Ó[n nûn×b n×»n[@þ üá¥ án »Óªý áþ ª| @ªÓ @ª nÓ@áª¥×Á

(16)

ý

#!1!1/

²Á ¥áÓªeì[áª¥ ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁ² éÁ /ü×× ªì×¥ @ÓnáÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁ

éÁ²Á .n¥á×b »Ó[n×b @¥e en @¥e×en eÓûnÓ×ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁ

éÁéÁ nªÓ@»[ @¥e Ónì@áªÓþ [ª¥×áÓ@¥á×ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁ²é ãÁ »Ó[@ |Ó@ nüªÓÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁ²¦

ãÁ²Á @á@ ×ªìÓ[n× @¥e ì¥á× ª| ªQ×nÓû@áª¥ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁ²¦

ãÁéÁ ¥áÓªeì[¥ án [ª¥[n»á ª| ªì×¥ ×ì»»þ n@×á[án× ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁé

ãÁãÁ ×á @á¥ ª¥Óì¥ ªì×¥ ×ì»»þ n@×á[án× ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁéÜ ãÁÁ ¥×áÓì n¥á¥ [@¥n× ¥ án ªì×¥ ×áª[ ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁé¦

ãÁÁ 1n Óªn ª| nªÓ@»[ @¥e Ónì@áªÓþ [ª¥×áÓ@¥á×ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁã

Á .n×ìá× ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁãÜ

Á²Á /ì»»þ n@×á[án× ª| Ón¥á@ @¥e ×n¥ »Óª»nÓán×ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁãÜ

ÁéÁ nánÓªn¥náþ ª| ×ì»»þ n@×á[án× ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁãs

ÁãÁ -ì@¥á|þ¥ án »ªÓá@¥[n ª| nªÓ@»[ @¥e Ónì@áªÓþ [ª¥×áÓ@¥á× ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁ

ÁÁ ª »@Ó×ª¥ üá ªánÓ n×á @án× ¥ án ánÓ@áìÓnÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÛ

Á .ªQì×á¥n×× [n[× ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁ¦

ÜÁ ª¥[ì×ª¥× ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁã .n|nÓn¥[n×ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÜ

²Á »»n¥eý 1@Qn×ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÜĄ éÁ »»n¥eý ìÓn× ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÛ

ãÁ @á@ »»n¥eýÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÛÜ

Á [ª¥ª náÓ[ ná@× ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÛs

Á² ¥×áÓì n¥á¥ [@¥n× ¥ án ªì×¥ ×áª[ ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÛs

Áé Óª××n@×á[án× @¥e n¥eªn¥náþ ××ìn× ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁsĄ

(17)

ý

/1 # 3./

ìÓn ²a ×¥ Ón¥á× @¥e »Ó[n× ¥ éĄ² ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁ

ìÓn éa ×¥ Ón¥á× ¥ éĄ²ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁ

ìÓn ãa ×¥ Ón¥á× Óªüá éĄĄéĄ²ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÜ

ìÓn a ×¥ »Ó[n× éĄ²ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÛ

ìÓn a ×¥ »Ó[n× Óªüá éĄĄéĄ² ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÛ

ìÓn Üa ªì×¥ ×áª[ ×»@á@ e×áÓQìáª¥ ¥ éĄ² ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁs

ìÓn Ûa /áª[ Óªüá éĄĄéĄ² ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁ¦

ìÓn sa Ón@× ª| ¥nüþ Qìá |@á× @¥e Qìe¥×ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁ²Ą

ìÓn ¦a ,ª»ì@áª¥b |ªÓn¥ @¥e ×áª[ eþ¥@ [×ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁ²²

ìÓn ²Ąa nªÓ@»[ [ª¥×áÓ@¥á× ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁ²

ìÓn ²²a ªÓn×á× @¥e [Óª» Óªá@áª¥ @Ón@×ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁ²

ìÓn ²éa 3!/#b !b @¥e ,@Ó× ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁ²Ü

ìÓn ²ãa 9á¥ @ª nÓ@áª¥ e@á@–>ìÓ[ @¥e ¥nQªìÓ¥ @Ón@× ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁé²

ìÓn ²a /ì»»þ n@×á[án×a ÓQªìÓ û×Á >ìÓ[ ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁés

ìÓn ²a ªÓn¥ e×áÓQìáª¥ ¥ éĄĄĄÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁã²

ìÓn ²Üa ª[@ ×ì»»þ n@×á[án× ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁĄ

ìÓn ²Ûa ×áÓQìáª¥ ª| ª[@ ×ì»»þ n@×á[áþ ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁ²

ìÓn é ²a ªì×¥ ×áª[ ¥ ²¦sĄÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÛ

ìÓn é éa @ªÓ /ü×× @ª nÓ@áª¥× ¥ éĄ²ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÛ

(18)

ýû /1 # 1 /

1@Qn ²a /ì»»þ [ª¥×áÓ@¥á×ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁ²

1@Qn éa n×[Ó»áûn ×á@á×á[×–üá¥ @ª nÓ@áª¥ ½¥w²b²ÜÛ¾ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁéã 1@Qn ãa n×[Ó»áûn ×á@á×á[×–[ªì¥áÓþ Óe ½¥wébĄéé¾ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁé

1@Qn a ¥×áÓì n¥á× |ªÓ [@¥n× ¥ ª[@ ªì×¥ en @¥e ¥ /üáĂnÓ@¥e ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁãĄ 1@Qn a ª¥ Óì¥ ¥ûnÓ×n ×ì»»þ n@×á[án×–.n¥á@ @¥e ×n¥ @Óná ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁãÛ 1@Qn Üa .@¥¥ Qþ »Óne[áne ×ì»»þ n@×á[án× ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁã 1@Qn Ûa ª¥áÓQìáª¥× ª| nªÓ@»[ @¥e Ónì@áªÓþ [ª¥×áÓ@¥á× áª ×ì»»þ nánÓªn¥náþ ÁÁÁÁÁ

1@Qn sa ¥ûnÓ×n ×ì»»þ n@×á[án× n×á @án× ì×¥ üá¥ @ª nÓ@áª¥ e@á@ ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁ² 1@Qn ¦a ¥ûnÓ×n ×ì»»þ n@×á[án× n×á @án× ì×¥ [ªì¥áÓþ Óe e@á@ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁé

1@Qn ² ²a ª¥ Óì¥ ×ì»»þ n@×á[áþ ½éĄĄéĄ²¾–üá¥ @ª nÓ@áª¥ ×@ »nÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÜĄ 1@Qn ² éa nánÓªn¥náþ ¥ ª¥Óì¥ ×ì»»þ n@×á[án× ½éĄĄéĄ²¾–[ªì¥áÓþ Óe üá

é ×enÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÜ² 1@Qn ² ãa nánÓªn¥náþ ¥ ª¥Óì¥ ×ì»»þ n@×á[án× üá áÓ»n ¥ánÓ@[áª¥ ½éĄĄéĄ²¾ –[ªì¥áÓþ Óe üá é ×en ×@ »nÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÜé 1@Qn ² a /ªÓá Óì¥ ×ì»»þ n@×á[áþ ½éĄĄéĄ²Ąb éĄ²ĄéĄ² »ªªne¾–üá¥

@ª nÓ@áª¥ ×@ »n ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÜ

1@Qn ² a @ne ×ì»»þ n@×á[áþ–üá¥ @ª nÓ@áª¥ ×@ »n ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÜ

1@Qn ² Üa /@Ón ª| [ª¥×áÓì[áª¥ [ª×á× @¥e @ánÓ¥@áûn ¥×áÓì n¥á×–üá¥ @ª nÓ@áª¥

×@ »n ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÜÜ 1@Qn ² Ûa /ªÓá Óì¥ ×ì»»þ n@×á[áþ ¥[ìe¥ Óneì¥e@¥á ¥×áÓì n¥á ½éĄĄéĄ²Ąb éĄ²Ą

éĄ² »ªªne¾–üá¥ @ª nÓ@áª¥ ×@ »nÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÜÛ 1@Qn ² sa ª¥ Óì¥ ×ì»»þ n@×á[áþ ½éĄĄéĄ²¾–[ªì¥áÓþ Óe é ×en Ón×áÓ[áne áª @ªÓ @ª nÓ@áª¥×ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÜs 1@Qn ² ¦a nánÓªn¥náþ ¥ ª¥Óì¥ ×ì»»þ n@×á[án× ½éĄĄéĄ²¾–[ªì¥áÓþ Óe üá

² ×enÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÜ¦

1@Qn ² ²Ąa nánÓªn¥náþ ¥ ª¥Óì¥ ×ì»»þ n@×á[án× ¥[ìe¥ áªá@ Ón×áÓ[áª¥× @×

@¥ n||n[á ½éĄĄéĄ²¾–[ªì¥áÓþ Óe üá ² ×en ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÛĄ 1@Qn ² ²²a nánÓªn¥náþ ¥ ª¥Óì¥ ×ì»»þ n@×á[án× ½éĄĄéĄ²¾–[ªì¥áÓþ Óe üá

ã ×enÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÛé 1@Qn ² ²éa nánÓªn¥náþ ¥ ª¥Óì¥ ×ì»»þ n@×á[án× ½éĄĄéĄ²¾–[ªì¥áÓþ Óe üá

ã ×enÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÛã

1@Qn ã ²a ªì×¥ @eûnÓá×n n¥á×ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÛÜ

(19)

ýû

1@Qn ã éa nenÓ@ Ón×ánÓ ª| Qìe¥× @¥e @Qá@áª¥×ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÛÛ 1@Qn ã ãa ªì×nªe× [@Ó@[ánÓ×á[× ÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÁÛÛ

(20)

ýû

.#!; /

. nenÓ@ #||[n |ªÓ /»@á@ nûnª» n¥á ½ ì¥en×@ á |ïÓ .@ì n¥áü[ì¥¾

! nenÓ@ ¥ûn¥áªÓþ ª| @¥e×[@»n× @¥e ¥@áìÓ@ ª¥ì n¥á×

½ ì¥en×¥ûn¥á@Ó enÓ @¥e×[@|án¥ ì¥e !@áìÓen¥ EnÓ¾ 9# nenÓ@ #||[n ª| ªì×¥ ½ ì¥en×@ á |ïÓ 9ª¥ì¥×ün×n¥¾

n¥áÓ@ Qì×¥n×× e×áÓ[á

. n¥ánÓ |ªÓ .nª¥@ [ª¥ª [ nûnª» n¥á

/#, /á@á×á[× ª| án @¥¥ì@ »ª»ì@áª¥ ½/á@á×á en× EÓ[n¥

nû®nÓì¥××á@¥en×¾

Óª» Óªá@áª¥ @Ón@× ½Óì[á|ªn|E[n¥¾

! /ü×× ¥@¥[@ @Óná /ì»nÓû×ªÓþ ìáªÓáþ ½en¥®×××[n

¥@¥Ă @Óá@ì|×[á¾

#! nenÓ@ #||[n |ªÓ án ¥ûÓª¥ n¥á ½ ì¥en×@ á |ïÓ 3 ünáb 3¾

, nenÓ@ ,ª»ì@áª¥ n¥×ì×

/# /ü×× nenÓ@ /á@á×á[@ #||[n

9. nenÓ@ .n×ánÓ ª| ìe¥× @¥e @Qá@áª¥× ½en¥®×××[n×

nQEìen ì¥e 9ª¥ì¥×Ón×ánÓ¾

/ 3/ náÓª»ªá@¥ /á@á×á[@ Ón@×

/# /á@án /n[Óná@Ó@á |ªÓ [ª¥ª [ ||@Ó× ½/á@@á××nÓná@Ó@á |ïÓ 9Óá×[@|á¾

/! /ü×× !@áª¥@ @¥

/11,#, ,ª»ì@áª¥ @¥e ªì×nªe× /ìÓûnþ ½/á@á×á enÓ nû®nÓì¥ ì¥e enÓ

@ì×@án¾

/ü××áª»ª nenÓ@ #||[n ª| 1ª»ªÓ@»þ ½ ì¥en×@ á |ïÓ @¥en×áª»ªÓ@|n¾ ., /»@á@ ,@¥¥¥ [á ½.nû×ª¥ en× .@ì »@¥ì¥×n×náĂn×¾ 3!/# 3¥áne !@áª¥× eì[@áª¥@b /[n¥á|[ @¥e ìáìÓ@ #Ó@¥Ă@áª¥

9/ /ü×× nenÓ@ .n×n@Ó[ ¥×ááìán |ªÓ ªÓn×áb /¥ªü @¥e @¥e×[@»n

½en¥®×××[n ªÓ×[ì¥×@¥×á@á |ïÓ 9@eb /[¥nn ì¥e @¥e×[@|á¾

(21)

ýû

!#9 !1/

9n á@¥ ná@/þ×b /#b 9/b @¥e án [@¥áª¥@ ª||[n× |ªÓ ×@Ó¥ ánÓ e@á@Á 9n Qn¥n|áne

|Óª ¥ì nÓªì× [ª n¥á× Qþ án ª¥áªÓ¥ Óªì» @á /# ½ @Ó[ >@¥nÓb ¥eÓn@×

@[ @¥¥b @¥e Ó×á@¥ 9»|¾ @¥e 9# ½Ó×áª» ¥ĂnÓ @¥e ,@áÓ[ Óï¥×ªĂ¾b þ ª Óì¥nááb Ó×á@¥ QnÓb @¥n /@nÓb @× ün @× án »@Óá[»@¥á× ª| án . Ón×n@Ó[

×n ¥@ÓÁ

(22)

(23)

²

¤± ÍÁaÖWÍ

9n @¥@þĂn án ×ì»»þ Ón×»ª¥×ûn¥n×× – @×ª [@ne ªì×¥ ×ì»»þ n@×á[áþ – ª| /ü××

ªì×¥ @Óná× üá Ón×»n[á áª Ón¥á @¥e »Ó[n [@¥n×Á 1n ×ì»»þ Ón×»ª¥×ûn¥n×× ª| ªì×¥

@Óná× × ª| @ªÓ »ªÓá@¥[nb ×¥[n á enánÓ ¥n× ªü @Óná× Ón@[á áª en @¥e ×ª[×Á ¥

@Ón@× @û¥ @ Ón×»ª¥×ûn ªì×¥ ×ì»»þb nÓ en @¥e n@e× áª @ Ón@ánÓ Èì@¥ááþ ª| ×ì»»ne

ªì×¥b ünÓn@× ¥ n××Ón×»ª¥×ûn »@[n×b en @¥e ×ª[× þne ×ìQ×á@¥á@ Ón¥á @¥e »Ó[n

¥[Ón@×n× ½¥n@×á[ ×ì»»þ¾Á × ×ì[b ªìÓ @¥@þ×× n»× ì× áª ì¥enÓ×á@¥e üþ ×ª n Ónª¥× ¥

/üáĂnÓ@¥e @ûn ný»nÓn¥[ne @ªÓ Ón¥á @¥e »Ó[n ¥[Ón@×n× ¥ án @×á en[@enb @¥e á n»× ì×

»Óne[á |ìáìÓn Ón¥á @¥e »Ó[n enûnª» n¥á×Á ªÓ »ª[þ @nÓ×b án @¥@þ×× ª| ×ì»»þ n@×á[án×

@á án ª[@ nûn »Óªûen× û@ì@Qn ¥|ªÓ @áª¥ @Qªìá ¾ án ¥eÓn[á [ª×á×–¥ ánÓ × ª| nÓ Ón¥á @¥e »Ó[n nûn×–ª| û@Óªì× |ªÓ × ª| Ónì@áª¥ Ón×áÓ[á¥ ªì×¥ enûnª» n¥á @¥e ¾ án enÓnn ª| [@»á@Ă@áª¥ ª| »ª[n× @||n[á¥ án en @¥e×en ª| án ªì×¥ @ÓnáÁ 9n ×á@Óá ªìÓ @¥@þ×× Qþ @Ón@á¥ ªì×¥ ×áª[ e@á@ ª¥ Ón×en¥á@ Qìe¥× ½×¥n |@ þb ìá|@ þb @¥e @¥[@Óþ ì×n Qìe¥×¾ @¥e [ªÓÓn×»ª¥e¥ @×¥ Ón¥á× @¥e »Ó[n×b @×

@eûnÓá×ne Qþ @ªÓ ª¥¥n »ªÓá@×b üá¥ × @ ì¥[»@áþ ¥nQªÓªªe× Qnª¥¥ áª ª¥n ª| án ² @Ón×á /ü×× @ª nÓ@áª¥×Á^²#ìÓ n »Ó[@ Ón×ìá× ¥e[@án á@á án @ûnÓ@n ª¥ Óì¥ ½éĄĄéĄ²¾ ×ì»»þ Ón×»ª¥×ûn¥n×× üá¥ án×n @ª nÓ@áª¥× × @»»Óªý @ánþ ²Á¦ @¥e ĄÁÜ üá Ón×»n[á áª Ón¥á @¥e »Ó[n [@¥n×b Ón×»n[áûnþÁ ²Ą »nÓ[n¥á ¥[Ón@×n ¥ Ón¥á× áì×

áÓ@¥×@án× ¥áª @ ²¦ »nÓ[n¥á ¥[Ón@×n ¥ áªá@ ×ì»»ne ªì×¥ ì¥á× ½ÁnÁ Qªá Ón¥á@ @¥e ×n¥

»Óª»nÓán×¾b ünÓn@× @ ²Ą »nÓ[n¥á ¥[Ón@×n ¥ »Ó[n× [@ì×n× @ Ü »nÓ[n¥á ¥[Ón@×n ¥ án áªá@

×ì»»ne Èì@¥ááþÁ 1n×n Ón×ìá× »þ á@á ª¥ @ûnÓ@nb án áªá@ ªì×¥ ×ì»»þ ¥ @ªÓ

@ª nÓ@áª¥× Ón@[á× ªÓn ×áÓª¥þ áª Ón¥á [@¥n× á@¥ áª »Ó[n |ì[áì@áª¥×Á 9n¥ ªì×¥

×ì»»þ × ¥ûn×á@áne ×n»@Ó@ánþ |ªÓ Ón¥á@ @¥e ªü¥nÓª[[ì»ne ªì×¥ ì¥á×b ün |¥e á@á án

×ì»»þ Ón×»ª¥×ûn¥n×× ª| Ón¥á@ ì¥á× áª Ón¥á [@¥n× ¥[Ón@×n× áª éÁãb @¥e án Ón×»ª¥×ûn¥n××

ª| ªü¥nÓª[[ì»ne »Óª»nÓán× áª »Ó[n [@¥n× en[Ón@×n× áª ĄÁÁ 1n×n e||nÓn¥[n× |Óª án

»Ónûªì× Ón×ìá× @Ón ¥ªá ×á@á×á[@þ ×¥|[@¥áÁ

¥ @ ¥nýá ×án»b ün @¥@þĂn |¥n×[@n ªì×¥ ×ì»»þ n@×á[áþ »@áánÓ¥× |ªÓ án üªn ª|

/üáĂnÓ@¥eÁ 1ª eª á×b ün Ónen|¥n ªìÓ ×»@á@ ì¥á× ª| ªQ×nÓû@áª¥ ¥ ªÓenÓ áª ¥[ìen @Ón@×

ªìá×en @ªÓ @ª nÓ@áª¥×Á ªÓn ×»n[|[@þb ün @Ón@án án /ü×× ªì×¥ ×áª[ @¥e advertisement data within 2x2 km grid cells partitioning the country’s territory. We find that

²9n Ónþ ª¥ án éĄ²é en|¥áª¥ ª| @ª nÓ@áª¥× Qþ án /ü×× nenÓ@ /á@á×á[@ #||[n ½/#¾Á

(24)

é

án @ûnÓ@n ª¥Óì¥ ×ì»»þ n@×á[áþ ª| án ªì×¥ @Óná |ªÓ án üªn ª| /üáĂnÓ@¥e ×

@»»Óªý @ánþ ²ÁÜ @¥e ĄÁ üá Ón×»n[á áª Ón¥á @¥e »Ó[n [@¥n×b Ón×»n[áûnþÁ ªünûnÓb án Ón×ìá× Ónûn@ [ª¥×enÓ@Qn nánÓªn¥náþ ª| ×ì»»þ Ón×»ª¥×ûn¥n×× @[Óª×× ×»@[n eìn Qªá áª nªÓ@»[ @¥e Ónì@áªÓþ [ª¥×áÓ@¥á×Á ¥ ªìÓ @¥@þ××b ün e×á¥ì× áüª áþ»n× ª| Ónì@áªÓþ [ª¥×áÓ@¥á×a áª×n ª¥ án nýán¥×ûn @Ó¥ – ÁnÁb en×¥@áne @Ón@× ünÓn Ón×en¥á@

enûnª» n¥á × ¥ªá @ªüneb ×ì[ @× |ªÓn×á× @¥e »@Ó× –@¥e áª×n ª¥ án ¥án¥×ûn @Ó¥– [@»áìÓ¥ án n||n[á ª| án Ón×áÓ[áûn¥n×× ª| Ăª¥¥ Ónì@áª¥× ª¥ án ¥án¥×áþ ª| Ón×en¥á@

enûnª» n¥áÁ

9n¥ [ª¥×enÓ¥ án »@[á ª| n@[ áþ»n ª| [ª¥×áÓ@¥á ª¥ ª[@ ×ì»»þ Ón×»ª¥×ûn¥n××

¥eûeì@þb ün |¥e á@á Ónì@áªÓþ [ª¥×áÓ@¥á×–Qªá ª¥ án nýán¥×ûn @¥e ¥án¥×ûn @Ó¥×

–×nn áª Óneì[n án ×ì»»þ Ón×»ª¥×ûn¥n×× ªÓn á@¥ nªÓ@»[ [ª¥×áÓ@¥á×Á 1n ª¥á »@[á ª| @ Ónì@áªÓþ [ª¥×áÓ@¥á× ª¥ án nýán¥×ûn @Ó¥ ×nn × áª ¥enÓ ×ì»»þ n@×á[án× ªÓn á@¥ Ónì@áª¥× ª¥ án ¥án¥×ûn @Ó¥Á »ªÓá@¥áþb Qªá nªÓ@»[ @¥e Ónì@áªÓþ [ª¥×áÓ@¥á× ×nn áª Qn Q¥e¥ ª¥þ ¥ @Ón@× [@Ó@[ánÓĂne Qþ ×áªÓ[@þ enûnª» n¥á

nûn×b ×ì[ @× [áþ [n¥ánÓ× @¥e ×ìQìÓQ@¥ @Ón@×Á

1n [ª »ìá@áª¥ ª| |¥n×[@n ×ì»»þ n@×á[án× – ü[ en»n¥e ª¥ ª[@ nªÓ@»[ @¥e Ónì@áªÓþ [ª¥×áÓ@¥á× –@ªü× ì× áª enÓûn ªì×¥ ×ì»»þ Ón×»ª¥×ûn¥n×× @á ªÓn @Ón@án

nûn×Á á án ì¥[»@ nûnb n¥nû@ ½¾ @¥e @×n ½ /¾ @ûn án ªün×á Ón¥á@ ×ì»»þ n@×á[án×b ün /án¥nÓQnÓ ½/>¾ @¥e >ü×[QnÓn¥ ½8/¾ @ûn án n×á ª¥n×Á á án

@ª nÓ@áª¥ nûnb @en¥ Óì @¥e ì@¥ª e×»@þ án ªün×á ×ì»»þ n@×á[án×b ünÓn@×

@ì×@¥¥n @¥e ÓQªìÓ @ûn án n×áÁ á án [@¥áª¥@ nûnb @×n /á@eá @¥e >ìÓ[ @ûn án

ªün×á Ón¥á@ ×ì»»þ n@×á[án×b ün ÓQªìÓ @¥e ìÓ@ @ûn án n×áÁ 1n Ó@¥¥ |ªÓ án e||nÓn¥á nûn× ª| @Ón@áª¥ Ón @¥× ûÓáì@þ ì¥[@¥ne |ªÓ »Ó[n ×ì»»þ n@×á[án×Á

¥ án @×á áüª en[@en×b Ón×n@Ó[nÓ× @ûn ¥ûn×á@áne án ×ì»»þ Ón×»ª¥×ûn¥n×× ª| ªì×¥

@Óná× ¥ ×nûnÓ@ [ªì¥áÓn× @¥e á× [ª¥×nÈìn¥[n× |ªÓ @Óná ªìá[ª n×Á 1n n »Ó[@ ánÓ@áìÓn

»Óªûen× [ª¥û¥[¥ nûen¥[n á@á án nýán¥á áª ü[ en @¥e ×ª[× @Ón [@»á@Ăne ¥áª

nÓ ªì×n »Ó[n× [Óá[@þ en»n¥e× ª¥ û@Ó@áª¥× ¥ án Ón×»ª¥×ûn¥n×× ª| ªì×¥ ×ì»»þ

½ @þnÓ @¥e /ª nÓûnb éĄĄĄÚ @»nĂĂ @¥e @[n¥¥@¥b éĄĄ²Ú @¥e @n×nÓb þªìÓªb @¥e /@×b éĄĄÜ¾Á /@× ½éĄĄs¾ |¥e× á@á »@[n× ¥ án 3¥áne /á@án× üá |nünÓ Ónì@áªÓþ [ª¥×áÓ@¥á×

áª ¥nü enûnª» n¥á ný»nÓn¥[n ªÓn [ª¥×áÓì[áª¥ ª| Ón×en¥á@ ì¥á× @¥e × @nÓ »Ó[n

¥[Ón@×n× eìn áª »ª×áûn ×ª[× ¥ ªì×¥ en @¥eÁ QnÓ @¥e @þnÓ ½éĄĄ¦¾ @¥@þĂn e@á@

|Óª @××@[ì×náá× @¥e »Óªûen nûen¥[n á@á ª[@áª¥× üá n×× enûnª»@Qn @¥e @ûn @ n××

(25)

ã

Ón×»ª¥×ûn ªì×¥ ×ì»»þ @¥e @ nÓ enÓnn ª| ªì×n »Ó[n [@»á@Ă@áª¥ [ª »@Óne áª áª×n üá n××enûnª»ne ª[@áª¥× @¥eb @[[ªÓe¥þb ªÓn [@»@[áþ |ªÓ ×ì»»þ @eì×á n¥á×Á /@Ă

½/¾Á »ªÓá@¥áþb án @¥@þ×× ×ìn×á× á@á nªÓ@»[ [ª¥×áÓ@¥á× @Ón ª¥n ª| án @¥ |@[áªÓ×

eÓû¥ ×»@á@ nánÓªn¥náþ ¥ ×ì»»þ Ón×»ª¥×ûn¥n××Á @enÓ@ @¥e ª@¥××ª¥ ½éĄ²ã¾ n×á @án

ªì×¥ ×ì»»þ n@×á[án× üá Ón×»n[á áª »Ó[n× |ªÓ é² # [ªì¥áÓn×Á 9á @ ×ì»»þ n@×á[áþ ª| ĄÁ² |Óª ²¦sĄ áª éĄĄb án @ìáªÓ× Ó@¥ /üáĂnÓ@¥e @× án [ªì¥áÓþ üá án n@×á Ón×»ª¥×ûn ªì×¥ ×ì»»þÁ 1n n×á ªì×¥ ×ì»»þ n@×á[áþ × ªQ×nÓûne ¥ án 3¥áne /á@án× @á @ û@ìn ª| éÁĄ²b @¥e án n@¥ ×ì»»þ n@×á[áþ @[Óª×× án×n é² # [ªì¥áÓn× ×

ĄÁÜãÁ ªünûnÓb ánþ @eª»á @ e||nÓn¥á @»»Óª@[b @¥ ánÓ Ón×ìá× ¥ªá eÓn[áþ [ª »@Ó@Qn áª ªìÓ×Á

¥ @ Ón[n¥á ×áìeþb QnÓ @¥e 8nÓ nìn¥ ½éĄ²Ü¾ n×á @án án ªì×n »Ó[nn@Ó¥¥× n@×á[áþ |ªÓ án 3b |¥e¥ á@á »Ó[n× Ón@[á ªÓn ×áÓª¥þ áª n@Ó¥¥× [@¥n× –ü[ @Ón ný»n[áne áª Ó@×n án en @¥e |ªÓ ªì×¥ ×»@[n –¥ ªÓnÓnì@áne @Ón@×Á ¥ [ª¥áÓ@×á áª /@Ă ½éĄ²Ą¾b án

@ìáªÓ× en¥á|þ Ónì@áªÓþ [ª¥×áÓ@¥á× @× án @¥ nn n¥á @||n[á¥ »Ó[nn@Ó¥¥× n@×á[án×b ün nªÓ@»[ |n@áìÓn× ª| án @¥e×[@»n »@þ ª¥þ @ ¥ªÓ ÓªnÁ ªÓ /üáĂnÓ@¥eb ánÓn ×

×[@Ó[n n »Ó[@ nûen¥[n @Qªìá án n@×á[áþ ª| ªì×¥ ×ì»»þ áª »Ó[n @¥e Ón¥á [@¥n×Á 9n [ª¥áÓQìán áª án ný×á¥ ánÓ@áìÓn ¥ ×nûnÓ@ ü@þ×Á Ó×áb Qþ [Ón@á¥ @ ì¥Èìn e@á@ ×ná [ª Q¥¥ nªÓn|nÓn¥[ne ªì×¥ @eûnÓá×n n¥á× @¥e ªì×¥ ×áª[ ¥|ªÓ @áª¥b ün n×á @án án ×ì»»þ Ón×»ª¥×ûn¥n×× Q@×ne ª¥ [Óªnûn û@Ó@áª¥ ¥ Ón¥á×b »Ó[n× @¥e Èì@¥áán×Á ¥ [ª¥áÓ@×á áª »Ónûªì× Ón×n@Ó[b án [Óª @»»Óª@[ n¥á@× ×nûnÓ@ Qn¥n|á×b @× á @ªü× ª¥n áª ¾ n×á @án ×ì»»þ Ón×»ª¥×ûn¥n×× @á án ª[@ nûnb áì× @ªü¥ ì× áª [ª »ìán @Ón@án ×ì»»þ n@×á[án× @á e||nÓn¥á ¥×ááìáª¥@ nûn×b ü[ × »@Óá[ì@Óþ Ónnû@¥á ¥ @ þ en[n¥áÓ@Ăne [ªì¥áÓþ ×ì[ @× /üáĂnÓ@¥eÚ ¾ »@Óá@ ªìá ì¥ªQ×nÓûne |@[áªÓ× @á án þ ª[@

nûn @¥e ánÓnQþ »Óªûn án [ª¥××án¥[þ @¥e »Ón[×ª¥ ª| án n×á @áne n@×á[án× [ª »@Óne áª án ªÓn @Ón@áne @»»Óª@[n× ¥ án ánÓ@áìÓnÚ @¥e ¾ ný»ªá ª[@Ăne ªì×¥ en @¥e

×|á× áª Ón[ªûnÓ ×ì»»þ n@×á[án×Á /n[ª¥eb ün ¥ûn×á@án án Ón×»ª¥×ûn¥n×× ª| áªá@ ×áª[

[@¥n× üá Ón×»n[á áª Ón¥á× @× ün @× »Ó[n×Á ,Ónûªì× ánÓ@áìÓn |ª[ì×ne ª¥þ ª¥ án Ón×»ª¥×ûn¥n×× üá Ón@Óe áª »Ó[n× @¥e ee ¥ªá á@n ¥áª @[[ªì¥á án ¥ánÓÓn@áª¥× Qnáünn¥

án Ón¥á@ @¥e ×n¥ @Óná×Á 1Óeb ün ¥ûn×á@án án »@[á ª| @¥e ì×n Ónì@áª¥ ª¥ án nýán¥×ûn @¥e ¥án¥×ûn @Ó¥× ª¥ án ×ì»»þ Ón×»ª¥×ûn¥n××Á 9n ×ªü á@á ×ì[ Ónì@áª¥×

On the Responsiveness of Housing Development to Rent and Price Changes: Evidence from Switzerland

, * #

*#

)#

' $!$*$$

($ *!' ' ' # $

* # +'.#

'(- ' ''

#'#' # #$

' # #

($

, * #

*#

)#

' $!$*$$

($ *!' ' ' # $

* # +'.#

'(- ' ''

#'#' # #$

' # # ($

#" %

=ÖÄ?jw?ÄÄÖ~

-kÄÖk

ÞjWÖÍÜj .Ö?Áß

¤± ÍÁaÖWÍ

=ÖÄ?jw?ÄÄÖ~

-kÄÖk

ÞjWÖÍÜj .Ö?Áß

¤± ÍÁaÖWÍ