M a r k u s V i s c h e r AJP/PJA 8/2021
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2.7.2.3. Miete, Pacht/Bail à loyer, bail à ferme
BGer 4A_74/2021: Einseitige Änderung des Mietvertrags Bundesgericht, I. zivilrechtliche Abteilung, Urteil 4A_74/
2021 vom 30. April 2021, A.A. und B.A. gegen C._AG, An- fechtung einer einseitigen Änderung des Mietvertrags.
Eine Einschränkung des Musizierens in einer Mietwohnung ist zwar eine einseitige Änderung des Mietvertrags i.S. von Art. 269d Abs. 3 OR, aber im konkreten Fall nicht zu bean- standen.
I. Sachverhalt
A.A. und B.A. (Mieter) und die C._AG (Vermieterin) schlos- sen am 15.7.2016 einen Mietvertrag über eine 5½-Zimmer- Wohnung (im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses).1 Ziff. 2.7.3 der allgemeinen Bestimmungen zum Mietver- trag sah vor, dass die Bewohner gegenseitig Rücksicht neh- men und Ruhestörungen aller Art vermeiden, insbesondere während der Nachtzeit. Das Musizieren sei nur zwischen 8:00 Uhr und 12:00 Uhr sowie von 14:00 Uhr bis 20:00 Uhr erlaubt.
Die Vermieterin übermittelte den Mietern mit amtli- chem Formular vom 24.1.2019 eine Anpassung der Haus- ordnung, wonach Musizieren zwischen 8:00 Uhr und 12:00 Uhr sowie von 14:00 bis 20:00 Uhr nur für maximal drei Stunden pro Tag gestattet und an Sonn- und Feiertagen nicht erlaubt sei.
Nach erfolglosem Schlichtungsversuch beantragten die Mieter beim Bezirksgericht Einsiedeln, es sei festzustellen, dass die mit amtlichem Formular vom 24.1.2019 angezeig- te einseitige Änderung nichtig oder missbräuchlich sei. Das Bezirksgericht Einsiedeln wies die Klage am 19.2.2020 ab.
Nach Ablehnung der von den Mietern eingereichten Be- rufung durch das Kantonsgericht des Kantons Schwyz am 21.12.20202 gelangten die Mieter mit Beschwerde in Zivil- sachen und subsidiärer Verfassungsbeschwerde an das Bun- desgericht.
* mArKuS viScher, Dr. iur., LL.M., Rechtsanwalt, Walder Wyss AG, Zürich.
1 KGer SZ, ZK1 2020 15, 21.12.2020, A. und E. 7 und 7a, Internet:
https://entscheidsuche.ch/view/SZ_KG_001_ZK1-2020-15_2020- 12-21 (Abruf 9.7.2021).
2 S. KGer SZ, ZK1 2020 15, 21.12.2020 (FN 1).
mArkus vischer*
Buch_AJP_8_2021.indb 1044
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