• Keine Ergebnisse gefunden

Neighborhoodpreferencesofhousebuyers:thecaseofklangvalley,malaysia Tan,teckhong MunichPersonalRePEcArchive

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2022

Aktie "Neighborhoodpreferencesofhousebuyers:thecaseofklangvalley,malaysia Tan,teckhong MunichPersonalRePEcArchive"

Copied!
19
0
0

Wird geladen.... (Jetzt Volltext ansehen)

Volltext

(1)

Neighborhood preferences of house

buyers: the case of klang valley, malaysia

Tan, teck hong

Sunway University

March 2011

Online at https://mpra.ub.uni-muenchen.de/30420/

MPRA Paper No. 30420, posted 04 May 2011 01:45 UTC

(2)

$ $ % !

&%' ( & ) * + , ( & )

) - ) .

! $' . / . ' . % '0 '

0 ! '0 ' ) ' % % . '

'0 ' + 1

!"# $% & ' (") )*% ! ) ' 2 . ' ' ) '

' % % % % + % . / . . '

% % % % '0 ' 0 ) '

%

!& ! ! 3 ' ) ' ! '0 ' ) ' % % .

% % + 0 4 ' + %

' ' '0 ' % % % . . 5 64

) *% ' # $)$ ! " # ' *)$ ! ! 0 0 + ' '0 '

. +

)*$ *)' # ' *)$ ! ! . ' % % '

0 + 7 . ' . . % ' '

+ 0 0 ' '0 ' ' 7 ' 0 8 '

0 %' % ' % % . ' . ) '

8 % )' %' ' ' 0

!)' $(" +)' 9 0 % ) ' +

! ' '0 ' ) + ' + % '

+ + 0 %' '0 ' 1 $' .

. ' + ' ) %' '0 '

(, & '0 ' : % 1

(3)

. + + % % ' 0 ' + ' % '

0 . + ' $' . + ' . ' '

' + 0 ) ' % % %% ;,<= ' + .

. ' # . ' ; < % 8 : & + %

> . "= : & 3 ; #= '

+ ' % . 5 "" ) ' 3 ; 3 = 5 0

6 " # ) ' 3 6" 0 ' + '

0 . ' ' % 3 0 )

$' ' % ' . % ' ' '

' % ) ' 2 .

. .

' . . %' ' ' + . ) )'

' . ) ' 0 0 % . . % 0 %'

' ' + 2 ) ' ) '

0 % % ' %' 0

! % % . '

'0 ' ) + ' + % ' + + 0 %'

'0 ' 1 $' . . ' ' .

. ' + ' ) %' '0 '

1 ) ' 1 ? . % 0 ' % 8

) ' $' + ' ' %' 0 %

) ' .0 % 0 '

< % 8 : & + % > . ; 6= ' +

% 0 . ' 4 ' . % % ' ' %

' ' . 1 ' + . . ' % %' % %

+ ' ' 2 .

(4)

5 -

. ' + ' ) %' '

0 ' . % ' 0 ' % / . $' .

% '0 ' % 0 ' % ' + . % ' %

;,' = $' . % .. % 0 ' % .

% 0 @ + .0 0 .

0 ' . ' % %' / % ' ; . '

## ? A ? ## $ ) : ' ## B ' . $

? + = , .. '0 ' 0 2 0 % %' %

0 + ) + > % ) % %'

0 % % 0 ;

6 . ,' " . ,' 6 3 # . ,' #

: #=

$' . . ' ' / . ' . % '0 '

% 0 ,' ; = ' . '0 '

)' ' ) ' ' 0 % .. 0 %

$' . '0 ' ' ' 0 % %' . C )

% '0 ' 0 ' + . 2 ) '

' '0 ' $' + . 2 )' ' 0 )

% 0 0 ' %' . % ' %

D + . . % % % +

% % E ' *& + ' . % + . 2

%' % + ;$ + ##6 $ + $ 7 .

5 . ,' "= / . ;( @ :

#= + ) % ) ;? . ,' "= '

% %' % % ' ' % '0 '

. 0 ' 0 ) / . ' ) '

+ . 2 < / . + ) % / . ) 0

% 0 6 4 5 4 % + ; . ,' "= %% 0

(5)

% ' . % ' % 0 9 "4 ;$ +

$ 7 . 5= ( 0 ) % % . . 4 ' '

' ) ' ' % ;? = ' % ' '

% % ' % ' '0 '

. ' + . 2

$' . % ' % 0 + . 2 % !

% % . '0 ' ; ) ) ' '

'0 ' = ' ! % % . '0 '

+ % ) ' 0 @ + %

% 0 ' ' % %

' + ) 0 % $' . . )' ' 0

) ) ' 0 0 0 % ' .0 '

) ' ) ' . ' % $' ! %

% . '0 ' % ' .0 % ) ' / ;$

= ' '0 ' ' + % % % %'

) .. F ) ) ' % @@ 2 ' % . ((G %

% % + % $ ; = ' ' . ) . '

'0 ' % @ . ) ' ' '0 ' 0 0 +

' % .. . ) ' + ) ' ! ! % % +

2 . $' + 0 ' % 0 . + %

% % . ' ' % ' )' %' % %'

+ % 0' ) .. + 0 ' ' ; ' ##

$ ? + "=

C ' . %' % % ' ! % % . '0 '

' % & %' ' . 0 ! 1

8 0 . ' 0 . % % 0 '

% $' % .. % % . ) %

% . . $' ,,$

' . % )' %' ' ' % . +

(6)

( % ' % % ) ' 0 '

) 0 . 0 ' 0 ' )' /

) 0 %' C) ' ! ) % %

. 0 + . ' + ' / ;$ =

' . ) . ' 0 / % . ' ) ) $' + .

. % . + . % 0 % ' . ' '

+ 3 ' & ) ; ##"= ' ' . ) . +

' . % . + . ' ' $' %'

. + . ' ' % 0 ' % ' !

% . % 0 ' ' ;$ =

$' ! % % . '0 ' . 0 . ' 0 '

' + . $' . . %

+ % ' % .. C ' . ) ' ' !

'0 ' ' . % + % %' ' ) ' + 0

$' %' $' %' . @ + ' >

, + 0 ) ' ' + $' . %'

0 0 + ' % . % ) ' ' .0

0 ' '0 ' $' . % + % %' % %

2 0 0 . ' % + 8 0 ! ) ' ' /

2 $' %% % + '0 ' )

' + % ! . '

. % + % %' . % ' 8 .

( ' % /% + ! % % . '0 '

' 0 ) ) + ' '0 ' ) ' '

$' . + ' . % ' ' '0 '

+ $' ' ' $' )

' ) ' ' 0 ' ' ' $' .

. ' ) ' ' ) ' ' ' ' )

. $' % 0 ) ' ' '

(7)

"

' ' 0 ' / ' $'

0 ' + . ' ## B' ' /

' + . % 0 % ' ' $' ' .0

' ' + 0 ' 0 % . ) ) ' '

% . ' . 0 . !

. % % ;$ = ' . ) )' ) '

' ) ' ) + ' ' '

;$ = D + ' % . 0 ' ' . ) 0

/ % ' ' . ) % .. . ' '0 '

. : + / / % ' . ) ' '0 '

0 3 B 0 ; ##"= > : 2 D ; ###= %

% . + . @ ) % ' ' . ) '

' . $' / ' ' . ) 0 + 0 .

% % '0 ' @ ' ) ' )

' 0 0 ' 0 % + . ) 0 + 0

. % . ) ' ' '0 & % ) ' '0 +

. . '0 ' 0 . '0 ' % '

%' ' ' '0 ' @ %'. 2 % ) '

'0 . % ' % + ' '0 ' )' %' . % ' '

% ' . +

$' . ' % % 0 0 ' ' ' % % .

;3 #6 = %' ' ' % % . / . '

' 0 ) 0 % ' % % 0 ' %'

'0 ' % % . % $'

. ' 0 ' . % ' % $' . %

' . % '0 ' % 1

$' . . ' %' ' ' ' 0

' ) 0 + . 2

(8)

6

' '0 ' $' ' % ' . 0 % 0

'0 ' % % 0 ) $' .

'0 ' % % 0 ) ' % % ' '

% % ' 0 ) ' . % 0 + % 0

0 H

Pi j = β 0 + β s S i j + β l L i j + β n N i j + ε i j

)' β s ' % % + % ' % 0 (S) )' %' . '

% % ' ' % (P), )' β l β n % (L)

'0 ' (N) % % + % % + % ' %

'0 ' % ' ' % ε ' %' % 0 % + %

$' . . ' % 0 % 0 ' ' 0 ) %

' 0 , .. . 2 % . ! !

( /!, / . % ' . ! '. % . 0 ( @

; = D ' ; = . ,' ; 6= ' . %

0 ' 0 ) ' . % . % % . $' . 2

. ! '. % . / H

ln P = β 0 + β 1 ln Age i j + β 2 ln Built up i j + β 3 Flcer i j + β 4 Fltim i j + β 5

Wlkit i j + β 6 Wlbat i j + β 7 Worktime i j + β 8 Retailtime i j + β 9

Hospitime i j + β10 Sportime i j + β 11 Transtime i j + β 12 Gated i j + β 13 Freehold i j + β 14 Gated*Freehold i j + € i j

$' ' + 0 ;:= / + 0 % '

+ $ 0

(9)

).' / 0 ! $ ! )!& ##) ( 0 ) ).' ! $% & ! * * ! & '

) ).' 0 ! $ !

$ % : % ;:= : % ;3 =

' ' ; =

( ! ( ! ; 2 =

< % . % ;< % = + . % . % ' )

< .0 ;< .= 0 . . .0 ' )

B %' ;B = % !' ' %' ) ' )

B 0 ' . ;B 0 = % !' ' 0 ' . ) ' )

B % ;B . = ' + . ' ) % ' .

' )

3 ;3 . = ' + . ' .

' )

; . = ' + . ' ' ' . ' )

& % ;& . = ' + . % % '

.

$ ;$ . = ' + . 0 % ' .

D !D ;D = ' % ' ! % % .

'0 ' ' )

< '

;< ' =

' % ' ' '0 ' ' )

D I< ' ' % ' ! % % .

' '0 ' ' )

$' % ' % ;:= 0 ;( ! = ' ) ; =

% + 0 )' ' ' / + 0 .. + 0 & /

+ 0 % %' % % ) % ' H '

' 0 J ' 0 ! 2 J + . % . %!

;< % = 0 . . .0 ;< .=J % !' ' %' )

;B = % !' ' 0 ' . ) ;B 0 = < ) '

' ' . %' . % ? % + 0 ; %' . % =

% ' + % ' / . ' ' + .

' '0 ' $' + 0 % ' % ' ) % ;B . =

;3 . = ' ' ; . = % %

;& . = ' 0 % ;$ . = $) % % + 0

. ' '0 ' %' % % ' ' )' 0 ' % + 0

' ' ! '0 ' ) ' ' % % . ;D =

' ' '0 ' ;< ' =

2 + ) % % 6 % % ' 2 % .

' . ) 1 $' 2 . 0 ' )

(10)

#

' % %' % % % + .

'0 ' 0 $' ' ' % % $ %

% ' 0 555 ) %2 . ' . )

$' . ' . ) . % . % ) ' 1

. D .0 1 : ? 1 ,' B 7

1 ? . % $' + ) ) % %

. 7 ' . %' % ' ' ) ' %' % %'

% 2 . ) 0 0 C %

2 . )' %' . ) ' %' $'

4 % 0 0 ' %% % 2 '

' % . ) + 555 '

% . . . + .

$' ' . ) + . ' . ' ' ..

' 0 % %' % % ' ' ) .. @ $ 0

).' 1 * $ + $)$ $ * 0 $% !& !$ ! $% + (

)! ! # # )2 # # $&3 + )$ !

: % ;3 8 = 56 6# 5 " "" 6#

E:< ) ' ) "6 55

; = # " 5 6

( ; 2 = # 6 " "6 6

% . ;4= "

' ' ' ' "" 5

.0 ' 7 0 " "

.0 ' . 5 " # #

.0 )' ) # #

$ 0 ' . + . . . + . / . . + +

+ . ' % . ' + $' . % )

' + ) 3 56 6# C + "6 . E. : + <

;E:<= ) ' ) %' ' ) ' + ' ' ' .0

E:< ) ' ) ) . 0 1 ) ' ) '

+ . E:< %% ' %' $' % ) ' ) ' %%

(11)

+ E:< %' ' ' % ' ' +

) ' . . . . 3 ' ' ' 3

' + + ) ' ) . ' # ' 5 !

) ' ' ' . ' ' ) $' + 0 '

) ) # 5 2 $' ' + ' + "

% ' ' % . ' . ' ' % . )

' 6 ) ' 7 0 ' 5 ' )

' .

).' 4 ')$ ! )$ 2

: % ;3 8 = ; = ( ; 2 =

: % ;3 8 = 6 #II

; = 6 II

( ; 2 = #II II

II & % % +

$ 0 5 ' % . / ' ' + 0 % 0 ' '

% 0 ) ' % 0 ! ' 0 !

% % ' + $' % 0 ) ' % '

+ % 0 ' ' % %

).' 5 ! $$ . $ ! & !$ )' $( * 6 - / 7 - 18

- /)

6- %$ ! . '&

8

- 1. 6- %$ !

) 8 00 * !$ # )*$

698

00 * !$ # )*$

698

00 * !$ # )*$

698

, 5 #

; 5 #=II

6II

; =

5 II

; =

; =

6 "I

; =

6

; #=

6

( II

; 5 =

5 6II

; 56=

6 II

; 5 =

5

< % . "

; =

5

; " =

5

; 5=

5#

< .0 6II

; 5 =

# I

; 55=

# 5I

; =

B ! "6

; 6=

! " ! 66

; " =

! 6 ! 65

; =

! 6

(12)

B 0 ' 6 II

; "5=

# I

; 6 =

6 # II

; =

B . II

; 5"=

" "II

; 56=

"# II

; 56=

5

3 . ! I

; =

! ! 5

; 56=

! ! 6

; =

! 5

. ! " I

; 6 =

! #

; =

! 6 ! " II

; =

& .

; # = ; =

5#

; =

$ . "#II

; 6 =

5 # 6 II

; 6#=

5 II

; =

5 "

D I

; 6=

# II

; # =

6 ""I

; 5=

$

;< ' =

5

; =

5I

; 5 =

5I

; 5=

56

D I$ 56

; " =

6

; 6 =

" 5

; " =

6

3 2 6 5 #

7 3

2

6 66 #5

& E '

.

5"# 6 " "" 5

3 . 3E&E$

6

; !+ =

; !+ =

< '

0B' % !, & E A , + %

II & % % +

I & % % +

$' ' . ' . ! . ;C?&= $ 0

% ' C?& . ' % ' % % 0

$ ? + ; = 0 + ) ' +

. ' 0 + . + 0 + )

' + . ' 0 + ) $' ) % '

. 0 0 % % % ' % % '

) ' 2 . ' ' ) ' ' % % %

% + % . / . . ' % % % %

'0 ' 0 ) ' % $' 0 !

' ) ) ' % % ' % % ' ;B&?

B?& = B?& . 0 . % ' )

0 / . < ) . ,' ; #= ' . % ) % %

(13)

0 0 % ; % % 9 = % + 0 ' . % )

% % 0 ; % % 9 = .. + 0

' ) $ 0 B?& B?& / 0 54 # 4 +

' ' % . % + ' ' % '

0 % ) ' + $ % . .

0 ) B?& B?& 3 . 3E&E$ . % %

' ) . $' $ 0 ' ) ' B?& ) 0 .

. . ' % ' ) ' % %

' % . ; K J 7 % K ' % % =

$' B?& $ 0 + ' ' ' 0 2 ' !

% % . '0 ' % ' ' % ' )

$ 0 ' ! '0 ' ) ' ' % % . % ' '

. % ' + ' 0 ) 4 . + '

! '0 ' ) ' ' % % .

$' + 0 % ) ' ' '0 ' ) ' ' )' %' '

% ' % ' ' % . . $'

% % 0 ) ' ' .

% $' + ' ' . % ' ' '0 '

5 64 ' ' ' ' . % ' ' '0 ' ceteris paribus ( '

'0 ' % % ' % ) + '

% . ' '0 ' % % ' +

% 0 ) % % ' %

' ' % 0 0 . 0 ' . )

' . ' ' 0 2 ' ) $ 0 ' % '

) ' . .0 0 . 4 ' ' ' ' ' ) '

' ' ' + ) 4 . ) ' ) '

% !' ' 0 ' . ) ' % ) ' +

(14)

5

' ' ' . 0 ) . . '

' ) + ' ' ) ' + . % . % %'

) % % ' % %

' + ' + /% ' ) % 0 . ) ! !

'

? % %% 0 ' ' % . $'

% ' 0 ) ' % ' % 0

. ' % ' ) % ' ' 0 %

% $ 0 ' ' ) ' !. + . . '

) % % %' 54 ' ' % $' 2 % ) ' '

% . % ' 0 % % ' ) % . % .

+ . % ' ) . ' % '

' ' % 4 %' 0 ' '

% % 0 $ ? + ; = / .

. ' + + . % ' ' % $' . ' 0

' % ' ' 2 + ) 0 % ' %

) ' % ; 4 = ' ' % '

. ) . ' ' $' %% 0 % + 0 %

. % ' ' % . . ' + 0 .

% 5 "4 ' ' % 0 + ' ' ' '

. ) . 0 % % ) + ' ' ) ' ' %

% % % % . ' ' %

D % . 0 0 ' %

. 0 0 ' + ' ' . ) ' % % 0

. ' % + 0 $ 0 ' ) ' ' 0 ! %

% ' ' % D ' . ) ) ) 0

) 0 % ' .0 % ' ) ' ' $'

. ' ) ' ' ' % % ' % 0

+ ' ' % ) + ' ' %

(15)

% $' ) ' ' ) ; "= $ ? +

; = . ,' ; #= : ; #= ' +

% ' 0 ) ' % ' D

2 )' %' ) %' ) % ' )

$' ' % . 1 % ' ' + .

.0 % ' ' 0 ' . ) ) ' . + 0

' % . )' %' . . % ' % $'

. % ' ' ' + ' + )

' . 2 $' % + 2 . .0

% ! ' 0 . 0 2

C ' % % + 0 % ' % + ' 0 %

% ' ) % % ' ' ' ) ' . %

% + % . . ( '

' % % ' + + + 2 !

% ' ) ' % + . ' '0 ' )'

' 0 % ' % ) ' ' '0 ' ) %

. % 2 ) ' ' .

' ' + ) % ' 0 % . . ' !

' ' . % ! % + . + ) !% % '0 '

0 . % '0 ' ) %' !

'0 ' ) ' % % . 0 )

. + ' '0 ' 0 % ' % + 0 %

( % . % % . . '

% + % .. % ) ' ' !

'0 ' %' + % 0 ' ) .. % %

' + ' ' et al; "= ' + 0

(16)

+ % 0' % ) ' ! ' % % '

+ ' ' 0 0 5 4 ( ' ' % ' '

'0 ' ' ' ' ' ' '0 ' . ' .

) )' ) ' . % % '0 ' @

' % % % ) ' ' ' ) ' . 0

' ' . %

$' + ' + ' ' + 0 % 0

) ' 7 % % + ' 0 % . ' %

% % ' ' % . %

% . + + % ' + ' .

. ' % + + ' ' % $' '

' % % @ % ' %'

' + . 7 % ' 0 ' ' ' +

% '0 ' $' ' + '

' ' + ' % ) 0 + '

0 ' '0 ' ' 7 ) )

% 0 % % ' ) 8 ! .

%' % ' ' % .. ' ' + ' %

' ' 7 % + ' ' + .

0 0 + ' '0 ' . '

+ . ' % %

' 0 + 7 . ' . . % '

' + 0 0 ' '0 ' ' 7 ' 0 8

' 0 %' % ' . ) ' 8

% )' %' ' ' 0

(17)

"

0 !*

. ' ( , ; ## = L E. % ' > . 0

$' B , M ? E% . % " 5"" 9 56#

( @ ( A 3 ; = L$' . % C & % :

: C M E + . . # 9 #5

,' $ ? ,' 1 B < < ; = L$' . % ' < % ,

' : % , . . M 3 E ?

55 9

,' , ? ; = L> + & 0 '0 ' M 0

5 9

> . & % : , H 1

? . H D + . :

> : 2 > D E ? ; ###= L % + & % , H

. ) ( , @ NM * 0 E% . % 5 9 5 5

D ' ; = L$' C & % 3 ? * M ? *

: % # # 9 #

. , O ,' B O ; "= L . % * 0 E + . E .

3 : % D @' ;,' =M ? % * 0 :

6 ! 5

. , O ,' B O ; 6= L, . : % E + .

E/ H % ' D @' M D .

5 9 5

. , O ,' B O ; #= L &% % ) H % .

: + 1 M ? % * 0 :

H "F7 0 # #

E , ,' , 1 : ? ? ) O ; "= L ' '0

E + . E % 3 : H * & B '

/M ( E + . 555 9 5 5

? & ? ; ## = L< ' . 9 $' ' : $ M

3 E E% . % 5 6 9 #

? ; = L$' $ B C & % 3 % 0

: % ' ' M ? % * 0 : " 9 "6

(18)

6

? @ ' 3 ; = L$' E % C & % . 8 &

: % M , . E% . % : % # # 9 #

< % 8 : & + % > . :

3 1 ? . H D + . : 6

< % 8 : & + % > . :

& 3 1 ? . H D + . : #

< % 8 : & + % > . : C+ ' H

1 ? . H D + . : "

' 1 ,' : : 1 ,' O & ; ## = L % : %

: + : 1 M 3 E < % E% . %

56 9

: , > D , > ; #= L % '

> . ( * 0 3 % : M ? * : %

H "F7

3 , ? ; #= L ) . + + E % N % 3

. , @ , . / * 0 M 3 &% %

* 0 E% . % 5# #6 9 5 "

3 ' B & ) ? & ; ##"= L . ) ' '0 ' & 0 M : % > 0 6 56 9

3 : B 0 E ; ##"= L$' & % ( . ) ' H E. %

E+ % . & + M : % > 0 6 9 5

$ 7 . 1 ; 5= L ) E . ' > . * 0 D & % H

. % ' E + . ( ( 8 ( > : 7 % M

* 0 " 9 "

$ $ ; = L> . . ) ' M 0

5 5 9 55

$ $ ; = L$' E % ,' % % '0 ' & 0

. ) ' M ( E. 5

" ! 5

$ ) : : ' ; ## = L 0 > . : %

* 0 M * 0 & 5 9 #

$ 3 O , ? + : E > ; = L 3 :

1 M : . 5"" 9 56

(19)

$ + ? ; ##6= L$' . ' * 0 < H % '

% : % ' M ? % * 0 : 56 9

$ + ? ; = L: : % * 0 < . M

E + . E% . % . 5# 9 5

B ' . ; = L$' . % $ % ' & !< .

M E + . : . 5 " 6## 9

Referenzen

ÄHNLICHE DOKUMENTE

Munich Personal RePEc Archive. Home owning motivation

When the industrial composition differs across regions and the mobility of labor force between regions is limited, a country wide trade liberalization has different impact on

Now suppose in the second stage of that period, Person A proposed to deduct 8 tokens from Person B’s earnings and Person B did not propose any deduction amount. In this case, Person

This also explains why the downward sloping trend in the Bounded -hi-q treatment is much more salient and steady compared to that of the Bounded treatment: When the level of

The findings support our hypothesis that there is no difference in the compliance levels under the bounded and flat-rate rules, which represent disclosing audit policy details (i.e.,

The Effects of Housing Characteristics on Neighborhood Stability of Homeownership, International Journal of Business and Emerging Market, Vol.2, No. Measuring

retail sector: the mediating effect of love of money:. Tan, Teck Hong and

In our experiment, inexperienced subjects contribute high in consent games and low in dissent games, but behavior converges toward equilibrium predictions over time and