Das Objekt ist ein typisches Gewerbeobjekt und für die Umnutzung für die Hochschule für Theater und Musik (inkl

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I 110/2003 FIN 3. September 2003 47C

Interpellation

2479 Fuchs, Bern (SVP)

Weitere Unterschriften: 14 Eingereicht am: 15.04.2003

Bedroht kantonale Fehlinvestition von 41 Millionen in Gewerbepark Fellerstrasse Bethlehem die Existenz von 13 Klein- und Mittelbetrieben

Der Kanton Bern unternimmt seit Jahren grosse Anstrengungen um die Zahl der Neuansiedelungen von Klein- und Mittelbetrieben zu fördern bzw. eine Abwanderung von Betrieben in andere Kantone zu verhindern.

Mit dem Erwerb des Gewerbepark Fellerstrasse in Bümpliz hat der Kanton Bern zum Preis von 14,6 Millionen Franken eine sanierungsbedürfte Liegenschaft erworben, welche direkt an die Bahnlinie angrenzt und für Büro-, Wohn oder Schulnutzung denkbar ungeeignet ist.

Das Objekt ist ein typisches Gewerbeobjekt und für die Umnutzung für die Hochschule für Theater und Musik (inkl. deren Verwaltung) sind offenbar gemäss einem Siegerprojekt Investitionen 26 Millionen Franken notwendig. Der Baubeginn ist für Ende 2004 vorgesehen. Baudauer bis 2006.

Die sich heute im Objekt befindenden 13 KMU-Betriebe haben teilweise langfristige Mietverträge (bis 2006), für die Umnutzung ist zudem noch eine Umzonung der Parzelle in eine Freifläche notwendig. Anlässlich einer Mieterinformationsversammlung musste festgestellt werden, dass die Mieterschaft weitgehend im Ungewissen gelassen wird. Dies ist umso unverständlicher, als es sich teilweise um Betriebe handelt, welche z.B. mehr als eine Viertelmillion Franken Mietzins pro Jahr zahlen und über mehr als zwanzig Arbeitsplätze anbieten.

Für zahlreiche Kleinfirmen wäre ein rascher Auszug zwangsläufig mit einer Einstellung der Geschäftstätigkeit verbunden und das Verhalten des Kantons Bern wird damit zur Existenzfrage. Der geplante Baubeginn von 2004 weist auf den zeitlich dringenden Handlungsbedarf hin.

Stossend ist zudem, dass die kantonale Liegenschaftsverwaltung offenbar diejenigen Mieter, welche aus Eigeninitiative vorzeitig eine Ersatzliegenschaft finden, nicht aus der vertraglichen Pflicht entlässt. Man will also damit erreichen, dass die Mieterschaft bis zum Umbaubeginn im Objekt eingemietet sein muss, dann aber sozusagen über Nacht eine neue Lösung finden soll. Dieses Vorgehen ist befremdend und wenig wirtschaftsfreundlich.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel. Ein Mieter nutzt heute 1'000 m² Lager, 120 m² Showroom und 150 m² Bürofläche. Es ist schlicht unmöglich auf einen fixen Termin hin ein analoges Ersatzobjekt zu finden.

Anlässlich der erwähnten Mieterinformation (Die Einberufung erfolgte aufgrund einer Forderung seitens der Mieterschaft) nahmen Vertreter des Hochbauamtes des Kantons Bern, der Generalsekretariats der Erziehungsdirektion und der Kantonalen Liegenschaftsverwaltung teil. Obwohl ein Protokoll in Aussicht gestellt wurde, ist gemäss Mieterauskunft nun kein solches erstellt worden. Die Kantonsvertreter konnten an dieser Mieterinformation keine konkreten Antworten und Angebote machen und wiesen die

Verantwortung dem Gesamtregierungsrat zu und bezeichneten sich mehrmals als nicht zuständige Personen.

Aufgrund dieses seitens des Kantons als recht hilflos erscheinende Vorgehen bitte ich den Regierungsrat um die Beantwortung der folgenden Fragen:

1. Macht es Sinn, das für fast 15 Millionen Franken erworbene Objekt nun für weitere 26 Millionen Franken umzubauen? Wäre nicht ein Neubau wesentlich günstiger und zweckmässiger?

2. Obwohl offenbar konkrete Pläne bestehen und Projektwettbewerbe durchgeführt wurden, erfolgte bis heute keine ordentliche Kündigung der Mietverträge. Wie ist das weitere Vorgehen in dieser Sache?

3. Mit welchem Zeitplan rechnet die Regierung und was sind die Folgen, wenn die Mieterschaft von ihrem Recht auf Erstreckung des Mietverhältnisses Gebrauch macht (Angesichts der durch die Mieterschaft getätigten Investitionen sind mehrjährige Erstreckungen wahrscheinlich)?

4. Wann wird das Umbauprojekt dem Grossen Rat vorgelegt und wurden Alternativstandorte für die Hochschule für Theater und Musik überhaupt in Betracht gezogen (Neubau, frei werdendes Schulhaus, anderes Objekt usw.)?

5. Wie beurteilt der Regierungsrat den geplanten Rauswurf von 13 KMU-Betrieben angesichts der parallel laufenden Bestrebungen der Wirtschaftsförderung von Kanton und Stadt Bern?

6. Ist der Regierungsrat bereit, sich hier für eine einvernehmliche Lösung einzusetzen, wie beabsichtigt er weiter vorzugehen? Wieso wurde an der Mieterinformationsversammlung nicht wie versprochen ein Protokoll erstellt?

Antwort des Regierungsrats

Mit Kaufvertrag vom 30. November 2000, welcher durch den Grossen Rat am 5. April 2001 samt einem entsprechenden Nachkredit genehmigt wurde, hat der Kanton Bern die Liegenschaft an der Fellerstrasse 11 in Bern per 1. September 2001 zum Preis von rund 14,6 Mio. Franken erworben. Der Zweck des Erwerbes bestand darin, die sehr unbefriedigende Raum- und Unterbringungssituation im Bereich der Hochschule für Gestaltung, Kunst und Konservierung (HGKK) zu verbessern, die einzelnen Bereiche unter einem Dach zusammen zu führen und damit Synergien zu nutzen sowie Kosten einzusparen. Diese Ueberlegungen wurden gegenüber dem Grossen Rat auch anlässlich der Behandlung dieses Geschäfts in der April-Session 2001 dargelegt.

Zu den einzelnen Fragen des Interpellanten:

1. Der Kauf der Liegenschaft Fellerstrasse 11 samt den anschliessenden Instandstellungs- und Umbaukosten kommt den Kanton gemäss Berechnungen des Hochbauamts rund 20 % günstiger zu stehen als das Erstellen eines Neubaus.

Dies liegt darin begründet, dass der sanierungsbedürftige Zustand des Gebäudes im Erwerbspreis von 14,6 Mio. Fr. mitberücksichtigt wurde und dass sich die ehemalige Tuchfabrik von ihren baulichen Voraussetzungen her in besonderem Masse für die Unterbringung der HGKK eignet (vgl. auch Antwort 4). Die Eingriffe in die vorhandene Gebäudestruktur können gering gehalten werden: Muss bei einem Neubau von einem Kubikmeterpreis für Gebäude (BKP 2/3) von rund 500 Fr./m3 (Richtwert für Hochschulbauten) ausgegangen werden, so werden die erforderlichen Baumassnahmen bei der Fellerstrasse 11 mit rund 295 Fr./m3 umgesetzt. Dabei entfällt ein Grossteil der Kosten auf Instandstellungsarbeiten. Bei einer Gegenüberstellung ergibt sich folgendes Bild:

Kosten für Kauf, Instandstellung und Umbau Fellerstrasse 11:

Kaufpreis (inkl. Landpreis) 14,6 Mio. Fr. (3.6 Mio. Fr.) Landpreis 3'649'805 Fr.

(9785 m2 à Fr. 373), gemäss

Subventionsunterlagen zu Handen Bund

Projektierung

Instandstellung/Umbau, davon

1Mio. Fr.

26 Mio. Fr.

RRB 3566 vom 16.10.2002

- BKP 2/3

- BKP 1,4,5

- Reserve HBA/BVE

20,8 Mio. Fr.

4,1 Mio. Fr.

2,1 Mio. Fr.

(70'600 m3 x 295 Fr./m3) (20 % von BKP 2/3)

(8 % der Projektierungs- und Ausführungskosten)

Total Kosten 41.6 Mio. Fr. ohne Ausrüstung

BKP 2/3 Kosten für Gebäude und Betriebseinrichtung BKP 1 Kosten für vorbereitende Massnahmen BKP 4 Kosten für Umgebungsarbeiten

BKP 5 Kosten für Baunebenkosten

Kosten für Neubau:

Landpreis 3,6 Mio. Fr. aus Gründen der

Vergleichbarkeit gleichen Wert angenommen wie bei Fellerstrasse 11

Neubau, davon 45,8 Mio. Fr.

- BKP 2/3

- BKP 1,4,5

- Reserve HBA/BVE

35.3 Mio. Fr.

7.1 Mio. Fr.

3,4 Mio. Fr.

(70'600 m3 x 500 Fr./m3) (20 % von BKP 2/3)

(8 % von 42,4 Mio. Fr. für BKP 1-5)

Total Kosten 49,4 Mio. Fr. ohne Ausrüstung

BKP 2/3 Kosten für Gebäude und Betriebseinrichtung BKP 1 Kosten für vorbereitende Massnahmen BKP 4 Kosten für Umgebungsarbeiten BKP 5 Kosten für Baunebenkosten

Gegenüber einem Neubau können die Bedürfnisse der HGKK an der Fellerstrasse 11 somit um knapp 8 Mio. Fr. günstiger erfüllt werden.

2. Sämtliche Mieter wurden mit Schreiben vom 1. Februar 2002 im Auftrag der

kantonalen Liegenschaftsverwaltung durch die mit der Verwaltung beauftragte Privera AG über den Erwerb der Liegenschaft durch den Kanton und darüber informiert, dass diese ab 1. Oktober 2004 umgebaut und anschliessend einer Eigennutzung zugeführt werde. Die Mieter wurden ausdrücklich darauf aufmerksam gemacht, dass bestehende Mietverhältnisse grundsätzlich nur bis 30. September 2004 verlängert werden können.

Inzwischen hat sich gezeigt, dass sich der Baubeginn auf Anfang 2005 (Februar/März 2005) verzögern wird. Die Mieter sind über diese Veränderung informiert und darauf hingewiesen worden, dass die Kündigung der Mietverträge entsprechend angepasst werden wird. Ein Entgegenkommen in diesem Sinne ist auf Wunsch auch gegenüber jenen Mietern möglich, deren Verträge bereits gekündigt worden sind.

Die bestehenden Mietverträge, welche noch nicht gekündigt sind, werden unter Einhaltung individuell vereinbarter Kündigungsfristen von 3–12 Monaten auf den jeweiligen Termin gekündigt. Die Kündigungen erfolgen in den nächsten Monaten.

3. Der Regierungsrat rechnet damit, dass der Zeitplan auch bei einem Umbaubeginn zu Beginn des Jahres 2005 eingehalten werden kann. Er ist bereit, Mieter vorzeitig aus den bestehenden Mietverhältnissen zu entlassen, wenn sich dies für die Mieter als notwendig erweisen sollte. Falls und soweit einzelne Mieter Erstreckungsgesuche stellen sollten, wird sich der Kanton den entsprechenden Verfahren stellen und im Rahmen des Möglichen auch versuchen, Hand zu bieten zu einvernehmlichen Lösungen.

4. Durch entsprechende Bundesauflagen (strukturelle Trennung von Sekundarstufe II und Hochschulstufe) verpflichtet und durch die an der Schule für Gestaltung herrschenden engen Raumverhältnisse gezwungen (insbesondere in Bezug auf den Studiengang Konservierung und Restaurierung, welcher heute in einem ehemals städtischen

Schulhaus an der Studerstrasse in Bern unter prekären Umständen eingemietet ist und dringend neue Räumlichkeiten benötigt), musste für die HGKK ein neuer Standort gefunden werden. Weil die HGKK das 1. Obergeschoss der Fellerstrasse 11 mietweise bereits seit Herbst 2000 für ihre Studiengänge in Kunst und Gestaltung belegt, war es nahe liegend, diese Liegenschaft zu erwerben und zum alleinigen Standort der HGKK auszubauen, um von zusätzlichen Synergieeffekten zu profitieren. Der Erwerb der Liegenschaft Fellerstrasse 11 entspricht auch standortstrategischen Ueberlegungen (Bildung eines Schulschwerpunktes direkt neben dem S-Bahnhof Bümpliz-Nord), welche im Rahmen einer regionalen Schulraumstudie im Vorfeld der Kantonalisierung der Berufsbildung angestellt worden waren. Vor der Miete bzw. dem Kauf der

Liegenschaft Fellerstrasse 11 waren auch andere Objekte geprüft, dabei allerdings keine Einigung mit den Eigentümern erzielt worden.

Die optimalen Lichtverhältnisse und die geeignete Gebäudestruktur der Liegenschaft Fellerstrasse 11 lassen flexible, grossräumige Raumunterteilungen zu, welche den Bedürfnissen der HGKK näher kommen als "normale Schulzimmer". Es kann auch auf verschiedene andere Beispiele von gut umgenutzten Gewerbebetrieben für die Belange von Hochschulen hingewiesen werden.

Der Ausführungskredit für Umbau und Instandstellung der Liegenschaft Fellerstrasse 11 soll dem Grossen Rat voraussichtlich in der Februarsession 2004 unterbreitet werden.

5. Käufe und Verkäufe von Liegenschaften und dadurch ausgelöste Kündigungen von Mietverträgen sind ein normaler Vorgang des Wirtschaftslebens. Der Regierungsrat war sich aber bereits anlässlich des Erwerbs der Liegenschaft bewusst, dass die künftige Nutzung für Hochschulzwecke den Wegzug verschiedener kleinerer

Gewerbebetriebe erfordern würde. In der Absicht, die entsprechenden Folgen für die betroffenen Mieter möglichst erträglich zu gestalten, erfolgte (rund 2 ½ Jahre vor dem Auszugstermin) eine sehr frühzeitige Information über die notwendigen Kündigungen.

Ferner stehen die städtische und die kantonale Wirtschaftsförderung allen betroffenen Mietern bei der Suche nach neuen, geeigneten Geschäftslokalitäten zur Seite. Der Regierungsrat sieht deshalb keinen Widerspruch zwischen den allgemeinen Bestrebungen der Wirtschaftsförderung und dem Vorgehen des Kantons im angesprochenen Einzelfall.

6. Wie bereits erwähnt, setzt sich der Regierungsrat dafür ein, im Einvernehmen mit den betroffenen Mietern mit verschiedenen Massnahmen beidseits annehmbare Lösungen zu finden. Dazu gehören die Möglichkeit einer vorzeitigen Entlassung aus dem

Mietverhältnis ebenso wie die Unterstützung bei der Suche nach einem Ersatzstandort.

In diesem Sinne beabsichtigt der Regierungsrat auch inskünftig vorzugehen.

Über die Mieterinformationsversammlung vom 27. März 2003 wurde ein Protokoll erstellt und dieses am 7. Mai 2003 an alle Mieter verschickt.

An den Grossen Rat