Positionspapier „Erhalt der Villen in Dresden-Blasewitz/Striesen und Umgang mit den Nachverdichtungspotenzialen“
Präambel
Das Gebiet „Blasewitz/ Striesen-Nordost“ ist aufgrund der stadtgeschichtlichen, städtebau- künstlerischen und seiner architektonischen Qualität und Vielfalt für die Gesamtstadt außer- ordentlich bedeutsam. Die Lage am Landschaftsraum prägt gemeinsam mit der offenen Vil- len- und Einzelhausbebauung mit teilweise prächtigen parkähnlichen Gärten die Erscheinung des Stadtbildes maßgeblich. Zur Erhaltung dieser geschichtlichen, künstlerischen, städte- baulichen und landschaftsgestalterischen Zeugnisse wurde das Denkmalschutzgebiet
„Blasewitz/ Striesen-Nordost“ am 28. März 1997 rechtskräftig. Neben diesem Gebietsschutz wurden eine Vielzahl der Gebäude als Einzelkulturdenkmale in die Denkmalliste aufgenom- men. Zusätzlich unterliegen einige Bereiche als Sachgesamtheit dem besonderen denkmal- pflegerischen Schutz.
Diese Quartiere zeichnen sich durch eine hohe Wohn- und Lagequalität, wertvollen Grünflä- chen mit erhaltenswerten Baumbeständen und einer guten Infrastruktur aus. Zusätzlich sind aufgrund der Bautätigkeiten in den zurückliegenden Jahren der Anteil an verfügbaren Grundstücken oder klassischen Baulücken stark zurückgegangen. Aus diesem Grund gelan- gen nunmehr auch die gering genutzten Grundstücke in die nähere Betrachtung von Projekt- entwicklern und Bauwilligen. Aus stadtplanerischer Sicht ist zu erkennen, dass mit der Reali- sierung von Neubauvorhaben ein Abriss der Bestandsgebäude mit einer Nachverdichtung am jeweiligen Standort verbunden ist. Die zum Zeitpunkt des Bauantrages noch aufstehen- den Häuser weisen jedoch nicht die Eigenschaft eines Einzelkulturdenkmals auf. Somit kann in vielen Fällen der Abriss des Bestandes erfolgen und eine Neubebauung dieser Grund- stücksflächen rechtlich nicht versagt werden. In der näheren Betrachtung entstehen somit zwar Neubauprojekte, welche dem Grundsatz der Innenentwicklung dienen, jedoch oftmals auf die maximale Ausnutzung der baurechtlich zulässigen Grundflächen, Baudichten und Höhen der näheren Umgebung abzielen. Diese Neubauten werden häufig aus den „markt- gängigen“ Grundrissen entwickelt und grenzen sich durch die heutige Architektursprache zu dem historisch geprägten Umfeld ab. Es darf in diesem Zusammenhang jedoch nicht außer Acht gelassen werden, dass die Bauherren/-innen für diese Neubauten die geltenden Rechtsvorschriften und Normen (z. B. Energieeinsparverordnung i. d. R. verbunden mit der Herstellung starker Wärmeschutzverbundsysteme, Anforderungen an Behindertengerechtig- keit, Stellplatz- und Spielflächennachweis, etc.) beachten müssen. Darüber hinaus besitzen die Geschosse im modernen Wohnungsbau eine deutlich geringere Höhe, sodass unter Be- achtung der angrenzenden Trauf- und Firsthöhen und dem sogenannten „Einfügungsgebot“
erfahrungsgemäß ein weiteres Geschoss baurechtlich zulässig ist. Kritisch ist jedoch anzu- merken, dass mit dieser Verdichtung oftmals eine Maximierung der Flächenausnutzung er- folgt und die Neubauten vielfach architektonische Qualitäten vermissen lassen. Daher be- steht ein Bedarf auch Neubauvorhaben gestalterisch zu steuern.
Hauptteil
Bei der Untersuchung des Gesamtgebietes ist im Allgemeinen zu erkennen, dass sich die bauplanungs- und denkmalrechtliche Beurteilung von Neubauvorhaben gerade in den Berei- chen schwierig darstellt, in denen unterschiedliche oder stark wechselnde Bebauungsstruk- turen aufeinander treffen. Exemplarisch kann der Übergang zwischen den Gemarkungsgren- zen Striesen-Blasewitz benannt werden. In diesen Bereichen treffen u. a. die kleinteiligen, ehemaligen Landhäuser oder Einfamilienhäuser auf die typischen Striesener „Kaffeemüh- len“. In diesen Fällen wird der städtebauliche Rahmen von beiden Vorbildern bestimmt.
Aus bauplanungsrechtlichen Gesichtspunkten sind Vorhaben im Zusammenhang bebauter Ortsteile nach § 34 Absatz 1 Baugesetzbuch zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in
die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und die Erschließung gesichert ist. Die Anfor- derungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
Wenn, wie vorangestellt, die bestehenden Rechtsgrundlagen nicht ausreichend erscheinen, um den Erhalt der städtebaulichen Eigenart in Blasewitz und Striesen zu gewährleisten, kann dies nur über eine gezielte Steuerung erreicht werden. Als Handlungsmöglichkeiten wurden die nachfolgenden rechtlichen und informellen Instrumente untersucht:
a) Erneute Prüfung und Nacherfassung der Denkmalwürdigkeit von Einzelgebäuden in und außerhalb des Denkmalschutzgebietes, Erweiterung des Geltungsbereiches der Denkmalschutzsatzung
Es ist zunächst festzustellen, dass Abbrüche nicht denkmalgeschützter Gebäude mit dem Instrument der Denkmalgebietsschutzsatzung nicht verhindert werden können. Al- lerdings könnte eine Untersuchung des Bestandes durch Nachinventarisierung erfolgen, um die vorhandene Bausubstanz auf die gegenwärtige Denkmalwürdigkeit zu überprü- fen. Generelles Ziel dieser Erhebung wäre somit der langfristige Erhalt schützenswerter Bausubstanz bei gleichzeitiger Ausweisung weiterer Einzelkulturdenkmale. In diesem Verfahren überprüft das Landesamt für Denkmalpflege als Fachbehörde die Schutzwür- digkeit weiterer, bisher nicht erfasster baulichen Anlagen hinsichtlich ihrer geschichtli- chen, künstlerischen, wissenschaftlichen, städtebaulichen oder landschaftsgestalteri- schen Bedeutung. Die Eigentümer sind von der Eintragung des Objektes als Kultur- denkmal zu unterrichten. Erfahrungsgemäß nimmt die Erhebung, Analyse und Bewertung einige Zeit in Anspruch.
Der Geltungsbereich der rechtskräftigen Denkmalgebietsschutzsatzung „Blasewitz/
Striesen-Nordost“ wird im Wesentlichen wie folgt begrenzt:
Nördlich: Elbe und Tolkewitzer Straße
Östlich: Heinrich-Schütz-Straße/ Draesekestraße/ Altenberger Straße Südlich: Schandauer Straße/ Pohlandplatz/ Wormser Straße
Westlich: Rosa-Menzer-Straße/ Alemannenstraße/ Königsheimplatz/ Händelal- lee/ Schubertstraße
Im Falle einer Vergrößerung des Denkmalschutzgebietes (z. B. Erweiterung östlich der Altenberger Straße bis Johannisfriedhof) sind die Schutzwürdigkeit dieser Quartiere, de- ren Bedeutung im öffentlichen Interesse herzuleiten und fachlich zu begründen. Es ist je- doch ebenso zu berücksichtigen, dass durch Neubautätigkeiten der letzten Jahrzehnte bereits ein Wandel bzw. eine Überformung dieser Bereiche erfolgte. Eine Veränderung des Gebietsumgriffs und der Satzung bedarf eines Beschlusses in den politischen Gre- mien.
b) Erweiterung der Regelungsinhalte in der Denkmalgebietsschutzsatzung
Mit einer Stärkung dieses Rechtsinstruments kann höchstwahrscheinlich eine größere Einflussnahme auf die Gestaltung und Architektur von Gebäuden genommen werden.
Durch die Erweiterung der Inhalte, welche sich auf die architektonischen und gestalteri- schen Grundparameter beziehen, wird für die Bauherrschaft und die Genehmigungsbe- hörde der rechtliche Spielraum zur Steuerung der äußeren Erscheinung klar definiert und begrenzt. In den weiteren Schritten ist verbindlich zu bestimmen, ob die Aufnahme archi- tektonischer Parameter in eine Denkmalgebietsschutzsatzung, welche auf den städte- baulichen Denkmalschutz abstellt, möglich ist.
Im Falle einer Veränderung der Satzungsinhalte ist eine erneute Beschlussfassung durch den Stadtrat erforderlich.
c) Erlass einer Erhaltungssatzung gemäß § 172 Baugesetzbuch (BauGB)
Erhaltungssatzungen sind baurechtliche Satzungen, die von den Gemeinden auf Grund- lage des Besonderen Städtebaurechts erlassen werden können. Die folgenden Schutz- ziele können die Aufstellung rechtfertigen:
a. Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes aufgrund seiner städtebauli- chen Gestalt,
b. Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Milieuschutz) und c. sozialverträglicher Ablauf städtebaulicher Umstrukturierungen.
Bezogen auf den Punkt a. „die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart und Gestalt“ leiten sich die Zielsetzungen aus dem städtebaulichen Gestaltwert, welcher durch die Beschaf- fenheit aller oder bestimmter Anlagen im Gebiet geprägt ist, ab. Das bedeutet die Ge- bäude allein oder zusammen prägen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Land- schaftsbild als ein bestimmtes städtebauliches Ensemble.
Im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB be- dürfen der Abbruch („Rückbau“), die Änderung, die Nutzungsänderung oder die Errich- tung baulicher Anlagen einer Genehmigung. Dabei wird anhand der Erhaltungsziele ge- prüft, ob die Maßnahme zulässig ist. Bei Neubauvorhaben darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird. Es ist jedoch zu beachten, dass bei einer Ablehnung der Genehmigung der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme der Flächen oder eine Entschädigung verlangen kann (§ 173 Abs. 2 BauGB).
Bei Prüfung des sogenannten Milieuschutzes nach Punkt b. ist das Ziel die Zusammen- setzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten und eine Verdrängung der ansässigen Bevölkerung zu vermeiden. Dies trifft im beschrie- benen städtebaulichen Umfeld nicht zu, weil sich die Zusammensetzung der Wohnbevöl- kerung nicht grundlegend im Sinne eines Strukturwandels ändert. Daher ist eine Milieu- schutzsatzung als Steuerungsinstrument nicht geeignet.
Die Aufstellung von Erhaltungssatzungen wurde bisher in der Landeshauptstadt Dresden als sonstige Satzung vorgenommen. Entsprechend § 172 Abs. 2 BauGB kann nach dem Beschluss zur Aufstellung einer Erhaltungssatzung und der ortsüblichen Bekanntma- chung eine Zurückstellung von Baugesuchen für ein Jahr erfolgen. Die Aufstellung einer Erhaltungssatzung ist für das in Rede stehende Gebiet aufgrund der Gebietsgröße und der durchzuführenden Schritte (Analyse der prägenden Merkmale und Parameter, Herlei- tung und Begründung der definierten Erhaltungsziele) aufwendig. Dennoch ist die Sat- zung geeignet, Abbrüche von Gebäuden, auch von Gebäuden, die nicht unter Denkmal- schutz stehen, zu verhindern. Für die Prüfung maßgeblich sind immer die in der Satzung formulierten Erhaltungsziele.
d) Erarbeitungen von Gestaltungssatzungen nach Sächsischer Bauordnung (SächsBO)
Bezug nehmend auf die Einleitung besteht der Bedarf, die Architektur von Neubauten gestalterisch zu steuern. Die Gemeinde kann auf Grundlage von § 89 Abs. 1 SächsBO Gestaltungssatzungen erlassen. Inhalt dieser örtlichen Bauvorschriften können die ge- stalterischen Zielvorstellungen zur äußeren Gestaltung baulicher Anlagen sein (u. a. Re- geln für Dachformen, Gauben, Vorbauten, Fensterformate, Oberflächen, Materialien und Farbigkeit). Eine Gestaltungssatzung dient somit dazu, die äußere Erscheinung von Ge- bäuden und baulichen Anlagen mit deren architektonischen Gestaltungs- und Gliede- rungselementen zu sichern und adäquat weiter zu entwickeln. Diese baugestalterischen Vorgaben müssen sich jedoch konkret aus der städtebaulichen Umgebung herleiten las-
sen, beschreibbar sein und mit den denkmalpflegerischen Zielvorstellungen im Gebiet korrespondieren.
Es handelt sich im vorliegenden Fall um ein inhomogenes Stadtgebiet mit einer vielfälti- gen Bebauungsstruktur und repräsentativen Villen. Diese sind durch unterschiedliche Zeitepochen, Architektur- bzw. Stilelemente, Ausstattungsmerkmale und Schmuckge- genstände charakterisiert. Ferner ist die Architektursprache immer auch ein Spiegel der Gesellschaft und somit ein Zeitdokument. Gestalterisch-architektonische Vorgaben (z. B.
Türmchen) die vor mehr als 100 Jahren modern waren, aber auch unter ökonomischen Gesichtspunkten (z. B. Mansarddach) gebaut wurden, entsprechen nicht mehr bzw. nur bedingt der heutigen Architektursprache und dem Zeitgeist eines Neubaus.
Nach Einschätzung aller Kriterien kann daher dem Instrumentarium „Gestaltungssatzung“
nur geringe Steuerungsfähigkeit zuerkannt werden. Außerdem gewährleistet eine Gestal- tungssatzung nicht, dass die städtebauliche Eigenart des Gebiets mit den überkommen- den Trauf- und Firsthöhen, den Grundflächen, Baudichten, Abständen, typischen Vorgar- tenzonen, dem Verhältnis Gebäudefläche zu Freifläche, etc. erhalten wird.
e) Aufstellung von qualifizierten Bebauungsplänen (quartiersbezogen)
Um die städtebauliche Eigenart des Gebietes Blasewitz/ Striesen mittel- bis langfristig durch verbindliche Bauleitpläne zu sichern, müsste in einem ersten Schritt eine übergrei- fende Analyse der unterschiedlichen Bebauungs-, Nutzungs- und Eigentumsstrukturen erfolgen. Es wäre herauszuarbeiten, in welchen Quartieren aufgrund des heutigen Be- standes, der vorhandenen Typologien und Eigentumsformen zukünftig mit einer bauli- chen Nachverdichtung zu rechnen ist. Diese Voruntersuchungen sind mit der Situation vor Ort und Genehmigungslage abzugleichen. Anschließend könnte ein Ergebnis sein, für Teilbereiche Bebauungspläne zu entwickeln.
Es ist zum heutigen Zeitpunkt nicht vorhersehbar, ob eine dezidierte städtebauliche und bauplanungsrechtlich korrekte Differenzierung über einen Bebauungsplan gelingen kann.
Möglicherweise werden Baurechte verhindert oder (auch nur teilweise) entzogen und damit gegebenenfalls Schadenersatzansprüche (§§ 40, 42 ff. BauGB) ausgelöst. Abbrü- che nicht denkmalgeschützter Bausubstanz können auf der Grundlage eines Be-
bauungsplanes nicht versagt werden. Die Festsetzung von gestalterischen Vorgaben ist nur bedingt möglich.
Die geschilderte Vorgehensweise bedarf einen sehr hohen Analyse- und Arbeitsaufwand, bevor sinnvolle Geltungsbereiche bestimmt werden können. Nach erfolgtem Aufstel- lungsbeschluss eines oder mehrerer Bebauungspläne ist es zulässig, Bauvorhaben, wel- che die Planung wesentlich erschweren oder entgegenstehen, zurückzustellen. Darüber hinaus kann eine Veränderungssperre erlassen werden.
f) Einführung eines Gestaltungsbeirates
Das Ziel eines Gestaltungsbeirates ist es, das Stadtbild gestalterisch zu verbessern, die architektonische und städtebauliche Qualität zu sichern und fortzuschreiben. Ein Gestal- tungsbeirat kann als unabhängiges Gremium die Stadt und den Bauherrn bei der Beurtei- lung von Planungen mit städtebaulicher Bedeutung beraten. Zusätzlich erfolgt durch die Einführung eines Gestaltungsbeirats eine kritische Auseinandersetzung mit Bauvorhaben bereits in den Planungsprozessen. Grundsätzlich gewinnt dadurch der Gestaltanspruch neben den wirtschaftlichen Erwägungen an Bedeutung. Wesentlich für eine Qualitätsbe- ratung/-prüfung städtebaulich bedeutender Projekte ist ein Vergleich anhand von Varian- ten. Bei größeren Vorhaben mit besonderer städtebaulicher Tragweite sollte dem Bau- herrn eine Erarbeitung von mehreren Entwürfen nicht bauherrengebundener Architekten auferlegt werden können über welche der Beirat berät.
Ein Gestaltungsbeirat sollte allerdings nicht als alleiniger Garant für Baukultur verstanden werden, denn letztendlich besitzt dieses Forum keine Entscheidungsbefugnisse, sondern spricht lediglich Empfehlungen aus. Darüber hinaus besitzt nicht jedes Bauwerk eine städtebauliche Bedeutung oder ist als umgebungsprägender Einzelbau einzustufen. Fer- ner kann auch nicht jedes Gebäude zur allgemeinen Zufriedenheit gestaltet werden.
Die Einführung eines Gestaltungsbeirates ist dann sinnvoll, wenn Bauvorhaben vor Ein- reichung eines entsprechenden Antrages vorgestellt und beraten werden. Denn nach Eingang des vollständigen Bauantrages hat die Bauaufsichtsbehörde im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren spätestens innerhalb von 3 Monaten über den vorliegenden Bauantrag abschließend zu entscheiden. Im Rahmen dieser Frist ist in der Regel kein Raum für die Behandlung innerhalb der Gremiensitzung eines Gestaltungsbeirates.
Schwierig stellen sich in diesem Zusammenhang auch die Einhaltung der Persönlich- keitsrechte (Datenschutz) und die Diskussion von Vorhaben in der Planungsphase im öf- fentlichen Raum dar.
Es ist festzustellen, dass die Einrichtung eines Gestaltungsbeirates eine sinnvolle Basis für eine Qualitätsoffensive darstellen kann. Die Möglichkeiten der Einführung eines Ge- staltungsbeirates und seiner Befugnisse sind anhand der Hauptsatzung der Landes- hauptstadt Dresden zu überprüfen.
Fazit
Unter Abwägung der benannten Aspekte können zur Beibehaltung und Steuerung der städ- tebaulichen Eigenart in Dresden-Blasewitz/ Striesen-Nordost die folgenden Vorschläge ge- eignete Instrumente darstellen:
1. die erneute Prüfung und Nacherfassung der Denkmalwürdigkeit von Einzelgebäuden in und außerhalb des Denkmalschutzgebietes einschließlich eine Vergrößerung des Geltungsbereiches der Denkmalschutzsatzung,
2. die Erweiterung der Regelungsinhalte in der Denkmalgebietsschutzsatzung sowie 3. die Aufstellung einer Erhaltungssatzung.
Allerdings ist bei der inhaltlichen Auseinandersetzung mit den genannten Steuerungsinstru- menten der Zeitfaktor, das heißt die planerische Umsetzung bzw. Anwendbarkeit des jeweili- gen Instrumentes von Bedeutung. Auch der Personal- und Finanzierungsaufwand für die erforderlichen Planungsschritte ist angemessen zu bewerten. Weiterhin sind in diesem Zu- sammenhang die möglichen finanziellen Auswirkungen durch Schadensersatz- bzw. Über- nahmeansprüche (Planungsschaden) gegenüber der Landeshauptstadt Dresden bei der Entscheidungsfindung abzuwägen. Im Spannungsfeld zwischen einer Erhaltung und behut- samen Fortentwicklung der erhaltenswerten, denkmalgeschützten Ortsteile sollten deshalb die anstehenden Bauaufgaben als maßvolle, verträgliche Nachverdichtung im Bestand mit den Ansprüchen eines qualitätsvollen Architekturverständnisses aufgefasst werden.
