Annika Laute
Die Untersuchung des Grundstücksmarktes der offenen Bauweise in vier Gemeinden des Landkreises Havelland
Diplomarbeit
Wirtschaft
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der-offenen-bauweise-in-vier-gemeinden
Annika Laute
Die Untersuchung des Grundstücksmarktes der offenen Bauweise in vier Gemeinden des Landkreises Havelland
Diplom.de
ID 9244
Annika Laute
Die Untersuchung des
Grundstücksmarktes der offenen Bauweise in vier
Gemeinden des Landkreises Havelland
Diplomarbeit
Fachhochschule für Technik und Wirtschaft Berlin Fachbereich Betriebswirtschaft
Abgabe Juli 2005
ID 9244
Laute, Annika: Die Untersuchung des Grundstücksmarktes der offenen Bauweise in 4 Gemeinden des Landkreises Havelland
Druck Diplomica GmbH, Hamburg, 2006
Zugl.: Fachhochschule für Technik und Wirtschaft Berlin, Diplomarbeit, 2005
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Vorwort
II Vorwort
In meiner Diplomarbeit beschäftige ich mich mit der Untersuchung wertrelevanter Einfluss- faktoren von unbebauten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken in 4 Gemeinden des Land- kreises Havelland. Wesentliche Einflussfaktoren auf den Kaufpreis stellen dabei die Grund- stücksgröße und der Erschließungszustand dar, welche in dieser Arbeit mit Hilfe statistischer Methoden ausgewertet und interpretiert werden sollen.
Diese Untersuchung ist erstmalig für den Landkreis Havelland vorgenommen worden. Den Anstoß zu dieser Arbeit gab mir Herr Dipl.-Ing. Bernhard Bischoff, dem ich recht herzlich für seine Unterstützung und vielen Anregungen danken möchte. Herrn Prof. Dr. Nann danke ich ebenfalls für seine Unterstützung sowie für sein Engagement und seine Hilfsbereitschaft be- züglich meiner Arbeit.
Für die Bereitstellung der Daten möchte ich mich bei allen Mitarbeitern des Gutachteraus- schusses für Grundstückswerte im Landkreis Havelland bedanken. Ebenso bedanken möch- te ich mich bei der Firma Falco Immobilien, bei Herrn Dipl.-Ing. Fourment und bei Herrn Dr.
Sattler, die bereit waren, mir ein Interview zu geben.
Ein ganz großes Dankeschön geht selbstverständlich auch an meine Eltern, die mir stets mit Rat und Tat beiseite standen und ohne die mein Studium nie möglich gewesen wäre.
Möge die Arbeit ein wesentlicher Beitrag zur Transparenz auf dem Grundstücksmarkt der unbebauten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke im Landkreis Havelland sein.
Berlin, im Juli 2005 Annika Laute
Abbildungsverzeichnis
III Inhaltsverzeichnis
Vorwort ...II Inhaltsverzeichnis...III Abbildungsverzeichnis ... V Tabellenverzeichnis... VII Abkürzungsverzeichnis ... VIII Symbolverzeichnis ... X
1 Einleitung...1
1.1 Aktuelle Aspekte ...1
1.2 Problemstellung und Zielsetzung ...1
1.3 Aufbau und Vorgehensweise ...3
2 Allgemeine Einführung...4
2.1 Der Grundstücksmarkt im Landkreis Havelland...4
2.1.1 Der Landkreis Havelland als Standort...4
2.1.2 Gesamtumsätze und deren Entwicklung...5
2.2 Begriffsabgrenzungen und rechtliche Grundlagen...8
2.2.1 Offene Bauweise...8
2.2.2 Gutachterausschuss ...8
2.2.3 Verkehrswert ...9
2.2.4 Kaufpreissammlung ...12
2.2.5 Bodenrichtwerte ...13
2.3 Betrachtung des Bodenwertes unbebauter Grundstücke ...13
2.3.1 Wesentliche Einflussgrößen...15
2.3.2 Umrechnungskoeffizienten...19
3 Vorbereitung der Untersuchung...21
3.1 Mathematisch-statistische Grundlagen ...21
3.1.1 Grundgesamtheit und Stichprobe ...22
3.1.2 Arithmetisches Mittel und Variationsbreite ...24
3.1.3 Standardabweichung und Variationskoeffizient ...25
Abbildungsverzeichnis
IV
3.1.4 Darstellungsverfahren ...26
3.1.4.1 Häufigkeitsverteilung...27
3.1.4.2 Normalverteilung ...27
3.1.4.3 Regressionsanalyse...30
3.2 Ermittlung der Stichproben...33
3.2.1 Untersuchungsregionen ...34
3.2.2 Selektionsansatz ...35
3.2.3 Selektion nach wesentlichen Prüfkriterien ...36
3.2.4 Selektion nach sonstigen Prüfkriterien...37
3.2.4.1 Erschließungszustand...37
3.2.4.2 Zeit- und Lagebereinigung ...38
3.2.4.3 Kaufpreis und Grundstücksgröße ...40
3.3 Zusammenstellung und Systematisierung der Stichproben...42
4 Durchführung der Untersuchung ...44
4.1 Zielgröße und Einflussgrößen ...44
4.2 Zusammenhang zwischen Kaufpreis und Grundstücksgröße...45
4.2.1 Charakterisierung der Stichproben ...45
4.2.2 Verteilungsanalyse...46
4.2.3 Einfache lineare Regressionsanalyse ...57
4.3 Zusammenhang zwischen Kaufpreis, Grundstücksgröße und Erschließungszustand...62
4.3.1 Prüfung des Erschließungszustandes...63
4.3.2 Charakterisierung der Stichproben ...63
4.3.3 Verteilungsanalyse...65
5 Auswertung der Untersuchungsergebnisse ...68
5.1 Ermittlung von Umrechnungskoeffizienten...68
5.2 Empfehlung zur Anwendung der Umrechnungskoeffizienten ...71
6 Fazit ...73 Anhangsverzeichnis... XII Anhang ...XIV Quellenverzeichnis ... LXXIV
Abbildungsverzeichnis
V Abbildungsverzeichnis
Abb.1: Tendenz der Kaufvertragszahlen ...5
Abb. 2: Kaufvertragszahlen der Gemeinden (2004) ...5
Abb. 3: Tendenz der Geldumsätze ...6
Abb. 4: Geldumsätze der Gemeinden (2004) ...6
Abb. 5: Tendenz der Flächenumsätze...7
Abb. 6: Flächenumsätze der 4 Gemeinden (2004)...7
Abb. 7: Wertbeeinflussende Faktoren eines Grundstückes...11
Abb. 8: Dichtekurve der normierten Normalverteilung (Gaußsche Glockenkurve)...28
Abb. 9: Ablaufschema der Untersuchung ...33
Abb. 10: Zusammensetzung der Kaufpreisanzahlen nach Gemeinden ...43
Abb. 11: Verteilung der G. -flächen in B. (2002)...47
Abb. 12: Verteilung der G. -flächen in B. (2003)...47
Abb. 13: Verteilung der G. -flächen in B. (2004)...47
Abb. 14: Verteilung der G. -flächen kleiner oder gleich 700 m² in B. (2002) ...54
Abb. 15: Verteilung der G. -flächen größer als 700 m² in B. (2002) ...54
Abb. 16: Verteilung der G. -flächen kleiner oder gleich 700 m² in B. (2003) ...54
Abb. 17: Verteilung der G. -flächen größer 700m² in B. (2003) ...54
Abb. 18: Verteilung der G. -flächen kleiner oder gleich 700 m² in B. (2004) ...54
Abb. 19: Verteilung der G. -flächen größer 700m² in B. (2004) ...54
Abb. 20: Punktverteilung der Kaufpreisfälle in B. (2002) ...59
Abb. 21: Punktverteilung der Kaufpreisfälle in B. (2003) ...59
Abb. 22: Punktverteilung der Kaufpreisfälle in B. (2004) ...59
Abb. 23: Punktvert. der Kaufpreisfälle mit G. -flächen kleiner oder gleich 700 m² in B. (2002)...61
Abb. 24: Punktvert. der Kaufpreisfälle mit G.- flächen größer als 700 m² in B. (2002)...61
Abbildungsverzeichnis
VI Abb. 25: Punktvert. der Kaufpreisfälle mit G.- flächen kleiner oder gleich 700 m² in B.
(2003)...61
Abb. 26: Punktvert. der Kaufpreisfälle mit G.- flächen größer als 700 m² in B. (2003)...61
Abb. 27: Punktvert. der Kaufpreisfälle mit G.- flächen kleiner oder gleich 700 m² in B. (2004)...62
Abb. 28: Punktvert. der Kaufpreisfälle mit G.- flächen größer als 700 m² in B. (2004)...62
Abb. 29: Verteilung der G. -flächen nach BEIT 2 in B. (2002) ...65
Abb. 30: Verteilung der G. -flächen nach BEIT 3 in B. (2002) ...65
Abb. 31: Verteilung der G. -flächen nach BEIT 2 in B. (2003) ...66
Abb. 32: Verteilung der G. -flächen nach BEIT 3 in B. (2003) ...66
Abb. 33: Verteilung der G. -flächen nach BEIT 2 in B. (2004) ...66
Abb. 34: Verteilung der G. -flächen nach BEIT 3 in B. (2004) ...66
Abkürzungsverzeichnis
VII Tabellenverzeichnis
Tab. 1: Wesentliche Merkmalsausprägungen einer Stichprobe ...22
Tab. 2: Merkmalstypen, Skalen und Werte...23
Tab. 3: Basisdaten zu den Untersuchungsregionen...35
Tab. 4: Anzahl der Kaufpreisfälle nach der Selektion (wesentliche Prüfkriterien) ...36
Tab. 5: Anzahl der Kaufpreisfälle nach der Selektion (Erschließungszustand) ...38
Tab. 6: Übersicht zu den Mittelwerten der bereinigten Kaufpreise ...40
Tab. 7: Selektion der Kaufpreisfälle (Grundstücksgröße mit 2σ)...41
Tab. 8: Selektion der Kaufpreisfälle (bereinigte Kaufpreise mit 2σ) ...41
Tab. 9: Zusammenstellung der Kaufpreisanzahlen nach Jahren und Gemeinden...42
Tab. 10: Zusammenstellung der Kaufpreisfälle für die Untersuchung...43
Tab. 11: Stichprobeneigenschaften der Gemeinde Brieselang ...45
Tab. 12: Zusammenstellung der Ergebnisse zur Normalverteilung...49
Tab. 13: Selektion der Kaufpreisfälle (Grundstücksflächen ≤ 700 m² mit 2σ) ...50
Tab. 14: Selektion der Kaufpreisfälle (Grundstücksflächen > 700 m² mit 2σ) ...51
Tab. 15: Zusammenstellung der Kaufpreisanzahlen nach Grundstücksflächenteilung ...51
Tab. 16: Stichprobeneigenschaften der Gemeinde B. für die G. -flächen ≤ 700 m² ...52
Tab. 17: Stichprobeneigenschaften der Gemeinde B. für die G. -flächen > 700 m² ...53
Tab. 18: Ergebnisse zur Normalverteilung nach der Teilung...56
Tab. 19: Regressionsgleichungen aller Gemeinden...57
Tab. 20: Regressionsgleichungen aller Gemeinden nach Grundstücksflächenteilung...60
Tab. 21: Stichprobeneigenschaften der Gemeinde Brieselang nach BEIT 2 ...64
Tab. 22: Stichprobeneigenschaften der Gemeinde Brieselang nach BEIT 3 ...64
Tab. 23: Umrechnungskoeffizienten für die Grundstücksflächen ≤ 700 m² ...69
Tab. 24: Umrechnungskoeffizienten für die Grundstücksflächen > 700 m²...70
Abkürzungsverzeichnis
VIII Abkürzungsverzeichnis
Anz. Anzahl
B. Brieselang
BauGB Baugesetzbuch
BauNVO Baunutzungsverordnung BBauGB Bundesbaugesetzbuch
BEIT 1 erschließungsbeitragspflichtig
BEIT 2 erschließungsbeitragsfrei nach § 127 BauGB
BEIT 3 erschließungsbeitragsfrei nach § 127 BauGB und KAG
BGB1. Bundesgesetzblatt
BMZ Baumassenzahl B-Plan Bebauungsplan bspw. Beispielsweise BW Bodenwert
ebf erschließungsbeitragsfrei Einkaufsmögl. Einkaufsmöglichkeiten
EW Einwohner
G gewerbliche Bauflächen
GAVO Gutachterausschussverordnung G. -flächen Grundstücksflächen
GFZ Geschossflächenzahl GRZ Grundflächenzahl GVB1 Gesetz- und Verordnungsblatt GVZ Güterverkehrszentrum i. A. a. in Anlehnung an
i. d. F. in der Fassung i. S. d. im Sinne des i. d. R. in der Regel i. V. m. in Verbindung mit
KAG Kommunalabgabengesetz KP Kaufpreis
M gemischte Bauflächen
N.-verteilung Normalverteilung
o. S. ohne Seitenangabe
Abkürzungsverzeichnis
IX
o. V. ohne Verfasser
Punktvert. Punktverteilung
S Sonderbauflächen Siedl. Siedlung
Stabw. Standardabweichung Tab. Tabelle
tatsächl. tatsächlich
UK Umrechnungskoeffizienten W Wohnbauflächen
V.-koeffizient Variationskoeffizient WertR Wertermittlungsrichtlinien
WertV Wertermittlungsverordnung
Symbolverzeichnis
X Symbolverzeichnis
a Regressions- bzw. Trendkonstante b Regressions- bzw. Trendkoeffizient
B Bestimmtheitsmaß
df Anzahl der Freiheitsgrade e Eulerzahl = 2,71828…
fx stetige Dichtefunktion der Zufallsvariablen
H0 Nullhypothese
H1 Alternativhypothese
I, j Laufzeiger für Merkmalsausprägungen bzw. Klassen m Anzahl von Merkmalsausprägungen bzw. Klassen
max(xi) größter Beobachtungswert min(xi) kleinster Beobachtungswert n Anzahl der Merkmalswerte
nj j-te absolute Häufigkeit einer Merkmalsausprägung bzw. Klasse nje i-te erwartete Häufigkeit einer Merkmalsausprägung bzw. Klasse
N Normalverteilung
p Quantil
r Maßkorrelationskoeffizient nach BRAVAIS und PEARSON r * Anzahl der Normalverteilungsparameter
r
xy Maßkorrelationskoeffizient für zwei Merkmale x und ys Standardabweichung
sxy Standardabweichung der Merkmale x und y sx Standardabweichung des Merkmals x sy Standardabweichung des Merkmals y v Variationskoeffizient
w Variationsbreite
x Zufallsvariable mit dem Merkmal x
x arithmetisches Mittel aller Zufallsvariablen mit dem Merkmal x x0 festgelegte Größe eines Merkmals
x
i i-ter Wert einer Zufallsvariable mit dem Merkmal x y Zufallsvariable mit dem Merkmal ySymbolverzeichnis
XI y arithmetisches Mittel aller Zufallsvariablen mit dem Merkmal y
yˆ gesuchter Wert der Regressionsfunktion
yi i-ter Wert einer Zufallsvariable mit dem Merkmal y α , 1- α Signifikanzniveau
µ
Erwartungswert bzw. Schätzwert (in diesem Falle das arithmetische Mittel) π Pi = Ludolfsche Zahl = 3,14159σ Standardabweichung
χ ²
PEARSON´S Chi-Quadrat, Testvariablenwertdf
