Wertgutachten
Büro- und Geschäftshaus Ohmstraße 12
63225 Langen (Hessen)
Deutschland Marktwert EUR 4.850.000
Bewertungsstichtag 29.04.2020
Bewertungszweck Initial
Auftraggeber Exporo AG
Referenznummer Bewertung 117323.2011
Liegenschaftsnummer 117323.2011
Bewertungs-ID 945-2954-100
Bewerter Rüdiger Hornung, Wüest Partner Deutschland
Besichtigungsdatum 29.04.2020
Hinweis 1: Im berechneten Marktwert sind diskontierte CapEx gem. TDD Bericht vom 18.05..2020 i.H.v. EUR 295.000 inkl. Baunebenkosten enthalten.
Hinweis 2: Im Zusammenhang mit dem Corona-Virus/COVID-19 und dem Kampf gegen die Pandemie sind in vielen Ländern einschneidende Maßnahmen in Kraft gesetzt geworden, deren Folgen für die Gesamtwirtschaft und den Immobilienmarkt noch nicht absehbar sind. Vor allem sind die Folgen im Moment schlecht
quantifizierbar, weil noch keine bzw. nicht genug aktuelle Vergleichsabschlüsse und Transaktionen mit diesen Randbedingungen vorliegen. Entsprechend ist die Bewertungsunsicherheit aktuell erhöht.
Zusammenfassung - Wesentliche Kennzahlen
Bewertungsobjekt
Büro- und Geschäftshaus Ohmstraße 12 63225 Langen (Hessen) Deutschland
WGS84: 50.000221 / 8.647150
Wirtschaftseinheit
Referenznummer 117323.2011
Eigentümer Rindlaub, Werner
Eigentumsform Alleineigentum
Baujahr 1991
Letzte Sanierung 2015
Auftraggeber Exporo AG
Kontaktperson Torsten Eickhorst
Projektleiter Rüdiger Hornung
ruediger.hornung@wuestpartner.com
Bewerter Rüdiger Hornung
ruediger.hornung@wuestpartner.com
Ergebnis
Werte EUR EUR/m²
Marktwert 4.850.000 1.609
Marktwert vor Wertkorrekturen 5.268.206
Ertragswert 4.850.000
Wertkorrekturen Ertragswert -414.608
Sachwert 5.342.835
Wertkorrekturen Sachwert -295.000
Bodenwert 554.200
Vergleichswert nicht ermittelt
Marktwert zzgl. Transaktionskosten 5.213.750
Transaktionskosten 7,50%
Wertrelevantes Verfahren Ertragswert
Rating Qualitätsprofil
Rating Gewichtung
Gesamtrating 3,2
Lage 2,8 40
Makrolage 2,7 60
Mikrolage 3,0 40
Objekt 3,5 40
Nutzung 3,4 30
Standard 3,1 40
Zustand 3,9 30
Investment 3,3 20
Vermietbarkeit 3,0 33
Verkäuflichkeit 3,0 33
Ertragsrisiko 4,0 33
Hinweis: 1 = schlechtestes Rating, 5 = bestes Rating
Mieten
Nutzung Vertragsmiete Marktmiete
Typ Anzahl m² Anteil Soll p.a. [EUR] Leer Ist p.a. [EUR] Ist/m²Mt EUR/Einh. Soll p.a. [EUR] Soll/m²Mt EUR/Einh. Str. Leer Abw.
Büro 21 3.002 94% 290.164 28,5% 207.343 7,76 1.080 300.242 8,33 1.191 3,5%
Parken außen 41 5% 16.641 28,8% 11.841 32 19.680 40 18,3%
Lager 1 13 0% 936 0,0% 936 6,00 78 936 6,00 78 0,0%
Total 63 3.015 100% 307.741 28,5% 220.121 7,75 382 320.858 8,32 424 4,3%
Grundstück
Grundstücksgröße m² 2.519
davon separat bebaubar m² 0
Bodenrichtwert EUR/m² 220
Stichtag 01.01.2018
GFZ Bodenrichtwert
GFZ realisiert 1,40
Angepasster Bodenrichtwert EUR/m² 220
Erbbaurecht Nein
Laufzeit des Erbbaurechts Jahre
Erbbauzins EUR
Bewirtschaftungskosten
p.a./m² in % EUR
Instandhaltung (Gewerbe) 7,00 Instandhaltung (Wohnen)
Verwaltung (Gewerbe) 3,00%
Verwaltung (Wohnen)
Mietausfallwagnis (Gewerbe) 4,00%
Mietausfallwagnis (Wohnen)
Betriebskosten 0,00%
Total Kosten 43.976
in % der Marktmiete 13,71%
Kennzahlen
Liegenschaftszinssatz 4,80%
Bodenwertanteil am Marktwert 11,43%
Multiplikator Marktwert/Vertragsmiete 22,03 Multiplikator Marktwert/Marktmiete 15,12
bereinigt um Wertkorrekturen 16,42
Bruttoanfangsrendite auf Vertragsmiete 4,54%
Bruttorendite auf Marktmiete 6,62%
Nettoanfangsrendite auf Vertragsmiete (gif) 3,62%
Nettorendite auf Marktmiete (gif) 5,56%
WAULT Jahre 4,2
Inhaltsverzeichnis
Titelblatt 1
Zusammenfassung - Wesentliche Kennzahlen 2
Inhaltsverzeichnis 3
Beschreibung 4
Objektdaten (Grundstücke, Gebäude) 9
Bodenwert 10
Ertragswert 11
Ergebnisse der Wertermittlung 13
Nutzungsübersicht 14
Mieterliste 15
Over-/underrent 16
Leerstand 17
Qualitätsprofil kompakt 18
Fotodokumentation 20
Karten (Makrolage/Mikrolage) 23
Pläne 24
Grundlagen der Wertermittlung 30
Unterlagenverzeichnis 31
Beschreibung
Makrolage
Die Stadt Langen (Hessen) befindet sich im Bundesland Hessen, erstreckt sich auf einer Fläche von 29,12 qkm und wird mit einer Einwohnerzahl von 37.527 Einwohnern (Stand: 31.12.2017) als Kleinere Mittelstadt klassifiziert.
Nach Angaben der statistischen Ämter des Bundes und der Länder hat die Bevölkerung in den vergangenen Jahren (2012 - 2017) um 5,3% zugenommen. Bis zum Jahr 2030 wird nach Berechnungen der Statistischen Landesämter und des Wegweisers Kommune innerhalb des Landkreises mit einem Bevölkerungszuwachs um 5,6% gerechnet (Basis 2017: Deutschland -3,4%, Hessen -1,9%).
Langen (Hessen) ist eine Außenstelle der Hochschule des Bundes für öffentliche Verwaltung, die Anzahl der zum Wintersemester 2017/18 eingeschriebenen Studierenden in Langen (Hessen) beträgt 27. Bei der Anzahl der Studierenden zeigte sich in den letzten fünf Jahren ein zunehmender Trend.
In Langen (Hessen) sind insgesamt 15.010 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte gemeldet. 74,7% der Erwerbstätigen arbeiten innerhalb des Landkreises im tertiären, 25,0% im sekundären und 0,2% im primären Sektor (Stand 30.06.2018). Die Arbeitslosenquote innerhalb des Landkreises liegt bei 3,9% und damit unterhalb der durchschnittlichen Arbeitslosenquote der Bundesrepublik (4,8%; Hessen 4,3%, Stand:
31.10.2019). Für den Landkreis Offenbach wird für den Zeitraum 2016 - 2017 ein Wirtschaftswachstum auf Kreisebene in Höhe von 11,9% veröffentlicht (Deutschland 4,2%, Hessen 4,3%).
Die Kaufkraft je Einwohner beträgt aktuell EUR 26.864, der Kaufkraftindex beläuft sich auf 113,0. Das BIP je Einwohner auf Kreisebene beträgt EUR 39.267 und liegt damit oberhalb des Bundesdurchschnitts (EUR 38.180, Hessen EUR 43.496). Die Einzelhandelskaufkraft je Einwohner ist mit EUR 6.476 überdurchschnittlich (Deutschland EUR 5.825, Hessen EUR 6.109). Die Einzelhandelszentralität wird mit 62,2 angegeben
(Deutschland = 100, alle Angaben Stand: 31.12.2018).
Die Grunderwerbsteuer in Hessen beträgt 6,00%.
Innerhalb des Landkreises beträgt die durchschnittliche Pkw-Fahrtzeit:
internationaler Flughafen - 17 Minuten Autobahn - Direktanschluss
überregionaler IC/EC/ICE-Bahnhof - 12 Minuten nächstes Oberzentrum - 12 Minuten
Mikrolage
Erläuterungen zur Mikrolage
Das Bewertungsobjekt befindet sich im Stadtteil 'Neurott', ca. 2,6 km nordwestlich des Stadtzentrums von Langen in einem Gewerbegebiet in der Nähe der Bundesstraße B486. Die Umgebungsbebauung zeichnet sich entsprechend der Lage in einem Gewerbegebiet überwiegend durch gewerblich genutzte Objekte in teils offener, teils geschlossener Bauweise aus. In einem Umkreis von ca. 600 m um das Bewertungsobjekt sind neben zwei Lebensmittelmärkten (u.a. 'Edeka') auch einige Restaurants und Cafés vorhanden. Der periodische Bedarf kann somit in der näheren Umgebung gedeckt werden. Die Parkplatzsituation im öffentlichen Straßenraum ist trotz der Lage an einer Durchgangsstraße entspannt. Das Bewertungsobjekt verfügt darüber hinaus über 41 zugehörige überdachte Außenstellplätze. Darüber hinaus verfügt das Bewertungsobjekt über 12 Besucherparkplätze.
Für die vorliegende Nutzung wird die Mikrolage insgesamt als mittel beurteilt.
Erläuterungen zur Verkehrsinfrastruktur
Langen ist über die Bundesstraßen B486 und B44 sowie über die Autobahnen A661 und A5 an das Individualverkehrsnetz angeschlossen. Die vom Objektstandort ausgehend nächstgelegene Auffahrt zur vorgenannten Autobahn A661 liegt rd. 3,2 km östlich (Straßenentfernung) bei der stadteigenen Anschlussstelle 'Langen'. Das Autobahnkreuz 'Offenbacher Kreuz' ist innerhalb weniger Fahrminuten erreichbar. Die
Bushaltestelle 'Carl-Schurz-Straße' befindet sich in fußläufiger Entfernung und bietet über die hier verkehrenden Busse u.a. weiterführende Verbindungen zu den umliegenden Ortschaften. Eine günstige
Anbindungsmöglichkeit an den Schienenverkehr besteht über die nächstgelegene, ebenfalls stadteigene S- Bahnstation 'Langen-Flugsicherung' mit Anschluss an das S-Bahnnetz von Frankfurt am Main (Linie: S3). Die Distanz zu den nächstgelegenen überregionalen Verkehrsknotenpunkten des öffentlichen Personenverkehrs beträgt sowohl zum ICE-Bahnhof 'Frankfurt am Main Flughafen' als auch zum internationalen Verkehrsflughafen 'Frankfurt am Main' jeweils ca. 7,2 km.
Unter Berücksichtigung der genannten Faktoren liegt somit eine mittlere Verkehrsinfrastruktur vor.
Grundstück und Gebäude Beschreibung
Erschließungsstraße ist voll ausgebaut. Eine objektrelevant Grundwasserproblematik ist für das Bewertungsobjekt bei einer Grundwassertiefe von 19m (Altlastenauskunft) nicht gegeben.
Rechte und Belastungen im Grundbuch
Gemäß des uns vorliegenden Grundbuchauszugs sind in Abteilung II keine Eintragungen vorhanden.
Baulasten
Gem. Auskunft der Bauaufsicht des Kreises Offenbach vom 16.03.2020 sind keine Baulasten vorhanden.
Altlasten
Eigenständige Untersuchungen auf Altlasten wurden nicht durchgeführt. Laut Altlastenauskunft der Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt der Stadt Darmstadt vom 05.03.2020 ist keine Altlastennelastung bekannt.
Allerdings muss unterhalb des Grundstücks mit Belastungen des Grundwassers mit Zink in einer
Größenordnung von ca. 600 mikrogramm/l gerechnet werden. Da der Grundwasserspiegel jedoch bei ca. 19 Meter unter dem Gelände liegt, hat dies keine Auswirkung auf die Nutzung der Fläche. Der ermittelte Verkehrswert unterstellt damit eine unbedenkliche Bodensituation.
Umweltrisiken
Das Grundstück befindet sich in keiner Erdbebenzone. Gemäß Online-Abfrage liegt das Grundstück nicht im Gefährdungsbereich von Hochwasser.
Planungsrecht
Das Bewertungsobjekt liegt im Bereich des B-Plans Nr. 2 Industriegebiet "Neurott"-Abschnitt II vom 23.09.1969. Folgende Festsetzungen wurden festgelegt
• Industriegebiet • offene Bauweise • max. 2 Vollgeschosse • GRZ max. 0,7
• Baumassenzahl max. 6,0
Am 31.07.2013 wurde die erste Änderungsversion des B-Plans rechtsgültig verabschiedet. Dieser trägt den
Erschließungskosten
Es liegt kein Schreiben des zuständigen Bauamtes vor. Der Bewertung wird zugrundegelegt, dass keine Forderungen aus Erschließungs- oder Straßenausbaubeiträgen gem. § 127 Abs. 2 BauGB bestehen. Gleiches gilt für die Abgaben nach KAG.
Denkmalschutz
Gemäß Online-Abfrage vom 17.03.2020 besteht für das Bewertungsobjekt kein Denkmalschutz. Des Weiteren befinden sich in der Umgebung keine Denkmäler.
Landschaftsschutzgebiet
Gemäß Online-Abfrage vom 17.03.2020 liegt das Bewertungsobjekt in keinem Landschaftsschutzgebiet Wasserschutzgebiet
Gemäß Online-Abfrage vom 17.03.2020 liegt das Bewertungsobjekt in keinem Wasserschutzgebiet.
Kampfmittel
Gemäß Schreiben vom 22.04.2020 des Kampfmittelräumdienstes des Landes Hessen liegt das
Bewertungsobjekt am Randes eines Bombenabwurfgebietes. Allerdings besteht kein begründeter Verdacht, dass auf der Fläche Bombenblindgänger aufgefunden werden.
Sonstige Rechte und Belastungen
Hinsichtlich weiterer Rechte und Belastungen liegen keine Informationen vor. Für die vorliegende Wertermittlung wird daher angenommen, dass keine weiteren wertbeeinflussenden Umstände vorliegen.
Gebäude
Bei dem Gebäude handelt es sich um ein 5-geschossiges Bürogebäude aus dem Jahr 1991. Das Gebäude wurde laufend und zuletzt im Jahr 2015 saniert und ausgebaut. Insgesamt lässt sich ein guter Bauzustand feststellen, weshalb eine Restnutzungsdauer von 50 Jahren geschätzt und angesetzt wird.
Raumaufteilung und Konzeption
Das Gebäude umfasst 19 Büroeinheiten und 3 Lager- und Archiv- bzw. Produktionseinheiten, insgesamt rd.
3.015 m² Nfl. Eine Gewerbeeinheit mit 562 m² Nfl. steht leer. Es besteht jedoch bereits ein
Die Qualität der Grundrisse wird als durchschnittlich beurteilt, die Flexibilität als durchschnittlich eingeschätzt.
Ausbau/Gebäudezustand Rohbau
Die Tragkonstruktion ist im wesentlichen eine Stahlbeton-Skelett-Konstruktion. Die Geschossdecken sind aus Stahlbeton, Treppenläufe sind in Betonfertigteilen ausgeführt. Das Gebäude verfügt über ein Flachdach und ist mit Bitumbahnen gedeckt. Außerdem gibt es ein Walmdach aus Glas. Das Glasdach ist gemäß TDD in einem stark überholungsbedürftigem Zustand. Das Gebäude verfügt über eine Lochfensterfassade, welche im Jahr 2013 mit einem Spezialputz mit Algiziden gegen Grünspanbildung neuverputzt und gestrichen wurde.
Innenwände sind überwiegend massiv hergestellt.
Dämmung im Fassadenbereich: großflächig Dämmung nach oben: ohne
Dämmung nach unten: keine Ausbau
Die zweifach isolierverglasten Kunststofffenster stammen aus dem Jahr 1991. Die zweiflügeligen-Außentüren sind in Aluminium ausgeführt. Der Treppenbelag ist aus Naturstein, das Treppengeländer in Stahl ausgeführt.
Die Innentüren sind als Kassettentüren ausgebaut. Die Bodenbeläge in den Obergeschossen bestehen aus verklebten Vinyl-Bahnen und Teppich, im EG aus aus Linoleum Die Innenwände sind verputzt und gestrichen und die Decken sind verputzt und gestrichen.
Die Nutzungseinheiten im EG verfügen über Duschbäder mit WC, Waschbecken. Insgesamt handelt es sich um einen einfachen bis mittleren Standard. Die Bürofläche im 3. OG konnte nicht besichtigt werden. Gemäß Auskunft des Vermieters entspricht die Fläche in Schnitt und Ausstattung in etwa der Fläche im 2. OG.
Gebäudetechnik
Im Gebäude liegen Anschlüsse für Kanal, Wasser, Strom, Telekom, Glasfaser und Gas.
Die Wasserinstallation des Gebäudes ist augenscheinlich intakt.
Die Elektroinstallation ist intakt.
Beheizt wird das Gebäude zentral mit Gas, die Anlage ist aus dem Jahr 1991. Die Wärmeverteilung erfolgt über Heizkörper. Die Warmwasserversorgung wird dezentral über Durchlauferhitzer in den Mieteinheiten
gewährleistet.
Das Gebäude wird natürlich belüftet.
Das Gebäude verfügt über eine Klimaanlage, welche die Büroflächen im 2. OG, 3. OG und 4 OG versorgt.
Mietvertragliche Situation Ist-Miete
Die aktuell vereinbarte Ist-Miete bzw. Leerstände gehen aus dem Blatt Mieterliste hervor. Die Lager und Serviceflächen im EG sind für 6,00 - 6,36 EUR/m² Nfl. vermietet. Die Büros sind derzeit im Schnitt zu 8,00 EUR/m² vermietet. Die Mietverträge der Mini-Offices laufen unbefristet, die der größeren Büroeinheiten befristet, davon zwei mit echter Option. Mieterhöhungen können im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben erfolgen. Das Objekt ist gemäß aktueller Mieterliste bis auf eine Büroeinheit mit 562,8 m² Nfl., bei bereits feststehender Anschlussvermietung ab 01.06.2020, und drei Mini-Offices mit 33,84 - 57,79 m² Nfl. vollständig vermietet.
Marktmiete Büro:
Der Mittelwert der recherchierten Angebotsmieten liegt im Gesamtmarkt bei 9,10 EUR/qm, in einer Spanne von 4,00 bis 25,30 EUR/qm, der Median liegt bei 8,00 EUR/qm. Im Teilmarkt liegt der Mittelwert bei 8,90 EUR/qm, in einer Spanne von 4,60 bis 12,90 EUR/qm, der Median liegt dort bei 9,00 EUR/qm. Der Preistrend der Angebotsmieten innerhalb der letzten 2 Jahre ist im Gesamtmarkt mit -4,0% leicht sinkend und im Teilmarkt mit +1% stabil, wobei Werte innerhalb der Spanne von +/- 3,0% als 'stabil' angegeben werden.
Die für den Standort Langen recherchierten Angebotsmieten wurden anhand der Merkmale Lage und Baujahr gefiltert. Daraus resultierend wurden für den Gesamtmarkt Langen im Zeitraum von April 2018 bis März 2020 insgesamt 196 sowie für den Teilmarkt "Ohmstraße - Umkreis 1 km" im Zeitraum von April 2018 bis Mai 2020 insgesamt 55 Angebote als vergleichbar selektiert. Die Baujahre der Vergleichsobjekte im Teilmarkt liegen in einer Spanne von 1986 bis 2013. Die Nutzfläche der Vergleichsobjekte im Teilmarkt liegt durchschnittlich bei 867 qm in einer Spanne von 35 qm bis 3.385 qm. Die mittlere Angebotsdauer beträgt 8,7 Monate.
Der Mittelwert der vergleichbaren Angebotsmieten im Teilmarkt liegt bei 8,90 EUR/qm, in einer Spanne von 4,60 bis 11,40 EUR/qm, der Median liegt bei 9,00 EUR/qm. Der Variationskoeffizient der Angebotsmieten ist eher gering, der Mittelwert ist daher gut repräsentativ.
Lager und Produktion:
Der Mittelwert der recherchierten Angebotsmieten liegt im Gesamtmarkt bei 6,00 EUR/qm, in einer Spanne von 3,80 bis 23,90 EUR/qm, der Median liegt bei 5,00 EUR/qm. Im Teilmarkt liegt der Mittelwert bei 5,80 EUR/qm, in einer Spanne von 4,00 bis 10,00 EUR/qm, der Median liegt dort bei 5,20 EUR/qm. Der Preistrend der Angebotsmieten innerhalb der letzten 2 Jahre ist im Gesamtmarkt mit -4,0% leicht sinkend und im Teilmarkt mit +1% stabil, wobei Werte innerhalb der Spanne von +/- 3,0% als 'stabil' angegeben werden.
Die für den Standort Langen recherchierten Angebotsmieten wurden anhand der Merkmale Lage und Baujahr
Der Mittelwert der vergleichbaren Angebotsmieten im Teilmarkt liegt bei 5,00 EUR/qm, in einer Spanne von 4,00 bis 6,00 EUR/qm, der Median liegt bei 5,00 EUR/qm. Der Variationskoeffizient der Angebotsmieten ist eher, der Mittelwert ist daher gut repräsentativ.
Der IVD-Immobilienpreisspiegel 2019/2020 weist für Langen keine Mieten aus, deshalb wird aufgrund der örtlichen Nähe und der Lage im Landkreis Offenbach, die Stadt Offenbach am Main indikativ für die Bewertung herangezogen. Für die Stadt Offenbach weist der IVD folgende durchschnittlichen Büromieten aus:
Büromieten von einfachen bis guten Nutzungswert: 6,00 – 10,00 EUR/m² Spitzenmieten liegen bei 14,00 EUR/m²
Ansatz
Auf Basis der Marktanalyse sowie der aktuellen Mietabschlüsse (8,00 EUR/m² 2015 bis 2018) wird für die Büroflächen eine durchschnittliche Miete von 8,90 EUR/qm/Monat und für die Lager und Produktionsflächen eine durchschnittlichen Miete von 6,00 EUR/qm/Monat angesetzt. Die angesetzten Marktmieten liegen damit im Durchschnitt um rd. 4 % über der aktuellen Durchschnitts Ist-Miete.
Bewirtschaftungskosten
In der Bewertung werden Bewirtschaftungskosten pro Jahr wie folgt berücksichtigt:
Verwaltungskosten
Gewerbe: 3 % vom Jahresrohertrag Laufende Instandhaltung:
7,00 EUR/m² p.a.
Parkplatz: 10 EUR/Stck.
Mietausfallwagnis:
Gewerbe: 4,00 %
Zinssatz/Rendite-Risiko-Profil
Der Gutachterausschuss des Landkreises Offenbach veröffentlicht keinen Immobililenmarktbericht. Der Gutachterausschuss Südhessen weist in seinem Immobilienmarktbericht 2019 Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren für Büro- und Verwaltungsimmobilien abhängig vom Bodenrichtwert aus. bei einem Bodenrichtwert von 200 EUR/qm bis 350 EUR/qm liegt der durchschnittliche Liegenschaftszinssatz bei 4,8%
(Spanne: 4,3% - 5,3%). Der durchschnittliche Rohertragsfaktor ist 14,9 (Spanne: 13,5 - 16,3). Die durchschnittliche Nettroanfangsrendite beträgt 5,4% (Spanne: 5 - 5,8%)
Lt. IVD-Immobilienpreisspiegel 2019/2020 liegen die Liegenschaftszinssätze (JNKM) bei:
- Rendite Büro- und Geschäftshäusern: 4,0 - 7,5 %
In Anbetracht des aktuellen Marktgeschehens dienen die veröffentlichten Ertragsfaktoren und Liegenschaftszinssätze lediglich als Orientierungshilfe und sind nur eingeschränkt verwertbar.
Unter Berücksichtigung der Lage- und Objektqualität sowie gegebenenfalls Zuschläge/Abschläge infolge weiterer Eigenschaften wie bspw. Objektgröße und Leerstand setzen wir in der Bewertung einen marktgerechten Liegenschaftszinsatzes an. Das Ergebnis entspricht ungefähr dem 16,5-fachen bzw. einem Liegenschaftszins von 4,8% / 50 Jahre RND.
Die Auswertung der RCA Datenbank ergab im Rhein-Main-Gebiet ohne Frankfurt Stadtgebiet einen durchschnittlichen Wert i.H.v. 1.600 EUR/m² für gewerblich genutzte Gebäude, siehe Anhang.
Drittverwendungsfähigkeit, Verwertbarkeit, Marktliquidität Drittverwendbarkeit
Aufgrund der Gebäudekonzeption als Büro- und Produktionsgebäude gut nutzbar.
Verkehrswertdefinition nach Baugesetzbuch.
Objektdaten (Grundstücke, Gebäude)
Wirtschaftseinheit
Objekt ID
ID 274344
Referenznummer 117323.2011
Bezeichnung
Eigentümer Rindlaub, Werner
Eigentum Alleineigentum
Typ Büro- und Geschäftshaus
Adresse Ohmstraße 12
63225 Langen (Hessen)
Land Deutschland
Koord. [Breite/Länge] 50.000221 / 8.647150
Grundstücke
Gebäude m²
117323.2011: Ohmstraße 12, Langen (Hessen) 1 2.519
Total 1 2.519
Gebäude
Grundstücke Grundfläche (GR) in m²
117323.2011: Ohmstraße 12, Langen (Hessen) 1 824
Total 1 824
Details für Grundstück 117323.2011, Ohmstraße 12, Langen (Hessen)
Referenznummer 117323.2011
Bezeichnung Ohmstraße 12, Langen (Hessen)
Eigentum Alleineigentum
Bemerkungen
Eigentümer Rindlaub, Werner
Sitz
Grundstücksfläche [m²] 2.519
Koord. [Breite/Länge] 50.000221 / 8.647150 Grundbuch
Amtsgericht Langen (Hessen)
Grundbuch von Langen
Gemarkung Langen
Blatt 11693
Lfd. Nr. der Eintragung 1
Flur 23
Flurstücksnummer 566
Grundbucheintragungen Es sind keine Eintragungen in Abt. II vorhanden Grundbuchauszug vom 09.03.2020
Rechte und Belastungen außerhalb des Grundbuchs
Baulasten Gem. Auskunft der Bauaufsicht des Kreises Offenbach vom 16.03.2020 sind keine Baulasten vorhanden.
Planungsrecht B-Plans Nr. 2 Industriegebiet "Neurott"-Abschnitt II vom 23.09.1969
Festsetzungen gem. B-Plan GRZ 0,70
Altlasten Für das Objekt ist keine Altlastenbelastung bekannt.
Denkmalschutz Gem. Online Abfrage vom 17.03.2020 besteht für das Bewertungsobjekt kein Denkmalschutz
Details für Gebäude 117323.2011, Ohmstraße 12, Langen (Hessen)
Referenznummer 117323.2011
Bezeichnung Ohmstraße 12, Langen (Hessen) Zusatz
Gebäudetyp 1220 Bürogebäude
Adresse Ohmstraße 12
63225 Langen (Hessen)
Land Deutschland
Koord. [Breite/Länge] 50.000221 / 8.647150 Bruttorauminhalt (BRI) [m³]
Geschossfläche (GF) [m²] 3.520 Bruttogrundfläche (BGF) [m²] 3.520 Grundfläche (GR) [m²] 824
Bemerkungen: Gem. Energieausweis für Nicht-Wohngebäude vom 21.05.2014 liegt der Heizenergieverbrauskennwert bei 120,53 kWh/(qm x a) und der Stromverbrauchskennwert bei 6,46 kWh/(qm x a)
Neubau, Errichtung
Baujahr Bemerkungen
1991
Erweiterungen, Umbauten, Sanierungen
Jahr Bemerkungen
2015 Mieterausbau 4.OG Mini Offices
2014 Mieterausbau Frequentis
2009 Klimanlage Tower Comp.
2007 Klimaanlage Midi-Data
Zugehöriges Grundstück
Grundstück Gebäudeflächenanteil
117323.2011: Ohmstraße 12, Langen (Hessen) 100,0%
Bodenwert
Kenndaten Bodenrichtwert
Bodenrichtwert EUR/m² 220
Stichtag 01.01.2018
Nutzung gewerbliche Baufläche
Abgabenrechtlicher Zustand ebf
Geschossflächenzahl (GFZ) Sonstige Angaben
GFZ-Anpassung
Realisierte GFZ 1,40
Umrechnungskoeffizient 1,00
GFZ-Anpassung EUR/m² 0
Wertanpassungen (rentierliche Fläche)
Grundstücksgröße 0,00%
Grundstücksform 0,00%
Erschließungszustand 0,00%
Markttendenzen 0,00%
Sonstige Anpassungen 0,00%
Total EUR/m² 0
Wertanpassungen (separat bebaubare Fläche)
Grundstücksgröße Grundstücksform Erschließungszustand Markttendenzen Sonstige Anpassungen Total
Bodenwert (rentierliche Fläche)
Flurstücksnummer 566
Grundstücksgröße m² 2.519
Angepasster Bodenrichtwert EUR/m² 220
Bodenwert (vorläufig) EUR 554.180
Wertkorrekturen EUR 0
Bodenwert EUR 554.180
Bodenwert (separat bebaubare Fläche)
Flurstücksnummer
Grundstücksgröße m²
Angepasster Bodenrichtwert EUR/m² Bodenwert (vorläufig) EUR
Wertkorrekturen EUR
Bodenwert EUR
Bodenrichtwertkarte
Bodenrichtwertkarte
Ergebnis EUR
Total Bodenwert 554.180
gerundet 554.200
Ertragswert
Nutzung Vertragsmiete Marktmiete
Legende
Büro Parken außen Lager
Nutzungsübersicht
Nutzung Vertragsmiete Marktmiete WAULT
Typ Einheiten m²/Einheit m² Soll p.a.
[EUR]
Leerstand Ist p.a.
[EUR]
Ist/Einheit [EUR/Monat]
Ist/m²Mt Soll p.a.
[EUR]
Soll/Einheit [EUR/Monat]
Soll/m²Mt Struktureller Leerstand
Jahre
Büro 21 143 3.002 290.164 28,5% 207.343 1.080 7,76 300.242 1.191 8,33 4,2
Parken außen 41 16.641 28,8% 11.841 32 19.680 40
Lager 1 13 13 936 0,0% 936 78 6,00 936 78 6,00 0,5
Total 63 137 3.015 307.741 28,5% 220.121 382 7,75 320.858 424 8,32 4,2
Ermittlung des Ertragswertes
Marktmiete - leerstandsbereinigt p.a. EUR EUR/m² /Mt EUR/Einheit /Mt %
Büro 300.242 8,33 1.191 93,57%
Parken außen 19.680 40 6,13%
Lager 936 6,00 78 0,29%
Total 320.858 8,32 424 100,00%
Instandhaltung p.a. EUR EUR/m² p.a. EUR/Einheit p.a. %
Büro 21.015 7,00 1.001 7,00%
Parken außen 410 10 2,08%
Lager 91 7,00 91 9,72%
Total 21.516 7,00 342 6,71%
Verwaltungskosten p.a. EUR EUR/m² p.a. EUR/Einheit p.a. %
Büro 9.007 3,00 429 3,00%
Parken außen 590 14 3,00%
Lager 28 2,16 28 3,00%
Total 9.626 3,00 153 3,00%
Mietausfallwagnis p.a. EUR EUR/m² p.a. EUR/Einheit p.a. %
Büro 12.010 4,00 572 4,00%
Parken außen 787 19 4,00%
Lager 37 2,88 37 4,00%
Total 12.834 4,00 204 4,00%
nicht umlegbare Betriebskosten p.a. EUR EUR/m² p.a. EUR/Einheit p.a. %
Total 0 0,00 0 0,00%
Gesamtkosten p.a. EUR EUR/m² /Mt EUR/Einheit /Mt %
Total 43.976 1,17 58 13,71%
Reinertrag p.a. EUR EUR/m² /Mt EUR/Einheit /Mt %
Total 276.882 7,16 366 86,29%
EUR
Bodenwertverzinsungsbetrag -26.602
Reinertragsanteil der baulichen Anlagen 250.281
Liegenschaftszinssatz 4,80%
Wirtschaftliche Restnutzungsdauer [Jahre] 50
Barwertfaktor 18,83
Vorläufiger Ertragswert der baulichen Anlagen 4.714.006
Bodenwert 554.200
Vorläufiger Ertragswert 5.268.206
Wertkorrekturen
Leerstandskosten -21.673
Over-/Underrent -97.935
Wertminderung wg. Baumängeln und Bauschäden -295.000
Ertragswert 4.853.598
gerundet 4.850.000
Ergebnisse der Wertermittlung
rechnerisch gerundet
Bodenwert 554.180 554.200
Bodenwertanteil Erbbaurecht n/a n/a
Vergleichswert nicht ermittelt nicht ermittelt
Ertragswert 4.853.598 4.850.000
Sachwert inklusive Umsatzsteuer 5.342.835 5.340.000
exklusive Umsatzsteuer 4.531.159 4.530.000
Der Verkehrswert nach § 194 BauGB für das Bewertungsobjekt Ohmstraße 12
63225 Langen (Hessen) Deutschland
wurde von uns unabhängig, weisungsfrei und nach bestem Wissen und Gewissen auf Basis sorgfältiger Untersuchungen sowie der zur Verfügung gestellten Unterlagen und erteilten Auskünfte ermittelt. In Würdigung der in diesem Bericht dargestellten Grundlagen, Analysen, Annahmen und Vorgehensweise wird der Verkehrs-/Marktwert des Bewertungsobjektes
zum Stichtag 29.04.2020
mit einem Betrag von EUR 4.850.000
(vier Millionen achthundertfünfzigtausend) ermittelt.
10.08.2020 Rüdiger Hornung
Wüest Partner Deutschland
Nutzungsübersicht
Nutzung Vertragsmiete Marktmiete
Büro Parken außen Lager
Anz. Fläche EUR p.a. Anteil EUR/m²Mt EUR p.a. Anteil EUR/m²Mt Abw.
Min Max Ø Min Max Ø EUR/m²Mt
Büro
Soll-Mietertrag 21 3.002 290.164 94,3% 6,00 8,90 8,05 300.242 93,6% 6,00 8,90 8,33 3%
Leerstand 5 775 28,5% 8,90 8,90 8,90 0,0% -100%
Vertragsmiete 16 2.227 207.343 6,00 8,77 7,76 300.242 45%
Parken außen
Soll-Mietertrag 41 16.641 5,4% 19.680 6,1% 18%
Leerstand 10 28,8% 0,0% -100%
Vertragsmiete 31 11.841 19.680 66%
Lager
Soll-Mietertrag 1 13 936 0,3% 6,00 6,00 6,00 936 0,3% 6,00 6,00 6,00 0%
Leerstand 0,0% 0,0% 100%
Vertragsmiete 1 13 936 6,00 6,00 6,00 936 0%
Total
Soll-Mietertrag 63 3.015 307.741 100,0% 6,00 8,90 8,05 320.858 100,0% 6,00 8,90 8,32 4%
Leerstand 15 775 87.620 28,5% 8,90 8,90 8,90 0 0,0% -100%
Vertragsmiete 48 2.240 220.121 71,5% 6,00 8,77 7,75 320.858 100,0% 46%
Legende:
Rote Marke = Min, Ø, Max Marktmiete Grüne Marke = Min, Ø, Max Aktuelle Miete Blau = Quantile (10/30/50/70/90%) Gemeinde/Stadtkreis
Mieterliste
Mietobjekt Vertragsmiete Marktmiete Δ Vertrag aktuell
Ref.-Nr. Mietername Etg N Anz. Zi. Fläche
[m²]
EUR p.a. Einheit/Mt.
[EUR]
pro m²/Mt.
[EUR]
EUR p.a. Einheit/Mt.
[EUR]
pro m²/Mt.
[EUR]
Str. Leer Künd. Mt. Abw. Start Ende Early Break/1.
Künd.
Optionen echt/unec ht
Vertragsd etails
Index
1 Securitas 0 B 1 327 23.534 1.961 6,00 23.534 1.961 6,00 +0% 01.04.20 31.03.25 1x5 100%
2 Frequentis 2 B 1 564 57.828 4.819 8,54 60.283 5.024 8,90 +4% 01.08.14 31.07.24 100%
3 Frequentis 0 B 1 83 6.368 531 6,36 6.005 500 6,00 -6% 40%
4 Frequentis 0 PA 19 5.900 26 9.120 40 +55% 01.08.14 31.07.24 40%
5 Audimex 3 B 1 563 57.406 4.784 8,50 60.107 5.009 8,90 +5% 01.06.17 30.05.27 ○ 100%
6 Audimex 0 PA 10 4.981 42 4.800 40 -4% 01.06.17 31.05.27 100%
7 ■ Rubix 4 B 1 563 60.107 5.009 8,90 +0%
8 Rubix 0 B 1 49 3.553 296 6,00 5.271 439 8,90 +48% 40%
9 ■ Rubix 0 PA 10 4.800 40 +0%
10 Archibo Office 2 + 3.1 4 B 1 176 14.088 1.174 6,69 12.640 1.053 6,00 -10% 01.05.18 100%
11 Archibo 0 PA 1 480 40 480 40 +0% 01.05.18 100%
12 ■ 1 B 1 58 6.172 514 8,90 +0%
13 ■ 1 B 1 63 6.755 563 8,90 +0%
14 nik ing-sv-büro GmbH 1 B 1 59 5.500 458 7,78 6.288 524 8,90 +14% 40%
15 nik ing-sv-büro GmbH 0 L 1 13 936 78 6,00 936 78 6,00 +0% 40%
16 nik ing-sv-büro GmbH 0 PA 1 480 40 480 40 +0% 40%
17 Excellient 1 B 1 59 5.500 458 7,78 6.288 524 8,90 +14% 01.10.19 30.09.20 1%
18 ■ 1 B 1 58 6.172 514 8,90 +0%
19 3DSignals 1 B 1 58 5.539 462 7,99 6.172 514 8,90 +11% 01.02.20 31.01.21 1%
20 Timeworks 1 B 1 46 4.333 361 7,86 4.909 409 8,90 +13% 01.04.17 100%
21 Langener Projektentwicklung Gm… 1 B 1 38 3.630 303 8,00 4.039 337 8,90 +11% 01.12.19 30.11.20 100%
22 Andy Wagner 1 B 1 52 5.442 454 8,77 5.520 460 8,90 +1% 40%
23 Cargo Manager 1 B 1 44 4.277 356 8,06 4.721 393 8,90 +10% 01.04.19 100%
24 Rightwork 1 B 1 39 3.743 312 7,92 4.208 351 8,90 +12% 20.08.15 31.03.20 100%
25 ■ 1 B 1 34 3.614 301 8,90 +0%
26 Architekt Pfefferkorn 1 B 1 35 3.300 275 7,90 3.719 310 8,90 +13% 01.11.14 100%
27 Lbau Baumanagement 1 B 1 35 3.300 275 7,90 3.719 310 8,90 +13% 01.11.14 31.10.20 100%
Over-/underrent
Mietobjekt Vertragsmiete Marktmiete Differenz Vertragslaufzeit (Restlaufzeit) Kapitalisierung Barwert Vertragsmiete
Barwert Marktmiete
Delta
Ref.-Nr. Mietername N EUR p.a. EUR p.a. Start Ende Dauer Hinweis Zinssatz EUR EUR EUR
2 Frequentis B 57.828 60.283 4% 01.08.2014 31.07.2024 4,26 4,80% 217.700 226.945 -9.245
3 Frequentis B 6.368 6.005 -6% 26.05.2020 0,07 4,80% 763 446 846
4 Frequentis PA 5.900 9.120 55% 01.08.2014 31.07.2024 4,26 4,80% 22.212 34.334 -12.122
5 Audimex B 57.406 60.107 5% 01.06.2017 30.05.2027 7,09 4,80% 305.742 353.894 -48.152
5 Audimex B 40.800 60.107 01.06.2017 31.05.2022 mietfrei 4,80%
6 Audimex PA 4.981 4.800 -4% 01.06.2017 31.05.2027 7,09 4,80% 29.337 28.270 1.067
7 B 60.782 60.107 -1% 01.06.2020 31.05.2025 5,00 4,80% 241.698 265.710 -24.012
7 B 52.759 60.107 01.06.2020 31.05.2023 Staffel 4,80%
8 Rubix B 3.553 5.271 48% 26.05.2020 0,07 4,80% -1.108 391 -3.994
9 PA 4.800 4.800 0% 01.06.2020 31.05.2030 10,00 4,80% 37.275 37.682 -407
10 Archibo Office 2 + 3.1 B 14.088 12.640 -10% 01.05.2018 26.05.2020 0,07 4,80% 2.203 938 3.369
14 nik ing-sv-büro GmbH B 5.500 6.288 14% 26.05.2020 0,07 4,80% -221 467 -1.833
17 Excellient B 5.500 6.288 14% 01.10.2019 30.09.2020 0,42 4,80% 2.216 2.533 -317
19 3DSignals B 5.539 6.172 11% 01.02.2020 31.01.2021 0,76 4,80% 3.994 4.450 -456
20 Timeworks B 4.333 4.909 13% 01.04.2017 26.05.2020 0,07 4,80% -138 364 -1.338
21 Langener
Projektentwicklung GmbH
B 3.630 4.039 11% 01.12.2019 26.05.2020 0,07 4,80% 269 300 -30
22 Andy Wagner B 5.442 5.520 1% 26.05.2020 0,07 4,80% 341 410 -182
23 Cargo Manager B 4.277 4.721 10% 01.04.2019 26.05.2020 0,07 4,80% -37 350 -1.032
24 Rightwork B 3.743 4.208 12% 20.08.2015 26.05.2020 0,07 4,80% 278 312 -35
26 Architekt Pfefferkorn B 3.300 3.719 13% 01.11.2014 26.05.2020 0,07 4,80% 245 276 -31
27 Lbau Baumanagement B 3.300 3.719 13% 01.11.2014 26.05.2020 0,07 4,80% 245 276 -31
Total -97.935
Leerstand
Mietobjekt Marktmiete Leerstandsdauer Betriebskosten Maklerkosten Mieterausbaukosten Total Kosten
Ref.-Nr. N Fläche
[m²]
Anz. EUR/p.a. Monate Zinssatz Barwert [EUR] EUR/m² Mt Barwert [EUR] Anzahl
Monatsmieten
Barwert [EUR] EUR/m² Barwert [EUR] Barwert [EUR]
7 B 563 1 60.107 12 4,80%
9 PA 10 4.800 12 4,80%
12 B 58 1 6.172 12 4,80% -5.889
13 B 63 1 6.755 12 4,80% -6.446
18 B 58 1 6.172 12 4,80% -5.889
25 B 34 1 3.614 12 4,80% -3.449
Total -21.673 -21.673
Qualitätsprofil kompakt
Gewichtung Rating
Kommerziell 100 3.2 - Durchschnittlich
Lage 40 2.8 - Durchschnittlich
Makrolage 60 2.7 - Unterdurchschnittlich
Mikrolage 40 3.0 - Durchschnittlich
Büro 100 3.0 - Durchschnittlich
Objekt 40 3.5 - Überdurchschnittlich
Nutzung 30 3.4 - Überdurchschnittlich
Raumqualität 30 3.4 - Leicht überdurchschnittlich
Grundrissqualität 45 3.5 - Leicht überdurchschnittlich
Belichtungsverhältnisse 35 3.5 - Leicht überdurchschnittlich
Raumhöhe 20 3.0 - Durchschnittlich
Flexibilität 40 3.5 - Leicht überdurchschnittlich
Anpassungsfähigkeit 50 3.0 - Durchschnittlich
Grundrisseffizienz 50 4.0 - Hoch
Parkierung / Erschließung 20 3.3 - Überdurchschnittlich
Parkierung 50 3.5 - Leicht überdurchschnittlich
Innenerschließung 30 3.0 - Durchschnittlich
Außenerschließung 20 3.0 - Durchschnittlich
Standard 40 3.1 - Durchschnittlich
Rohbau 34 3.0 - Durchschnittlich
Gebäudehülle 24 3.5 - Leicht überdurchschnittlich
Innenausbau 13 3.0 - Durchschnittlich
Technik 31 3.0 - Durchschnittlich
Zustand 30 3.9 - Gut
Rohbau 34 4.0 - Gut
Gebäudehülle 24 4.0 - Gut
Innenausbau 13 3.5 - Intakt bis Gut
Technik 31 4.0 - Gut
Gewichtung Rating
Ertragsrisiko 33 4.0 - Gut
Total
Makrolage 60 2.7 - Unterdurchschnittlich
Mikrolage 40 3.0 - Durchschnittlich
Nutzung 30 3.4 - Überdurchschnittlich
Standard 40 3.1 - Durchschnittlich
Zustand 30 3.9 - Gut
Investment 20 3.3 - Überdurchschnittlich
Fotodokumentation
Außenansicht Frontseite Außenansicht Rückseite Parkplat
Überdachte Parkplätze Eingangsbereich Aussicht 2. Obergeschoss
Leerstehende Bürofläche Gang 4. OG Küche
Flur Lagerfläche im EG Lagerfläche im EG
IMG_4489 Gasanschluss Haussicherung
Klimaanlage Aufzug Treppenhaus
Karten
Makrolage Mikrolage
Pläne
Flurkarte Grundriss EG
Grundriss 1. OG Grundriss 2. OG
Grundriss 3. OG Grundriss 4. OG
Ansicht Nord-West Ansichten Nord-Ost / Süd-West
Ansicht Süd-Ost Schnitt B-B
Schnitt A-A
Grundlagen der Wertermittlung
Auftrag
Auftragsgegenstand: Verkehrswertermittlung / Marktwertermittlung (§ 194 BauGB) auf Grundlage des Auftrags der Exporo AG vom 27.04.2020.
Der Verkehrswert (Marktwert) wird auf Grundlage des § 194 BauGB ermittelt. Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Die vorliegende Bewertung wurde auch in Übereinstimmung mit den International Valuations Standards (IVSC) und den Standards der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS Red Book) erstellt. Der Marktwert befindet sich auch in Einklang mit der Definition des Fair Value nach International Financial Reporting Standards (IFRS), IFRS 13.
Die Begriffe Marktwert und Verkehrswert werden synonym verwendet.
Annahme
Die Analysen und Aussagen beschränken sich auf konzeptionelle, funktionale und ökonomische Aspekte. Eine Untersuchung des Baugrundes hinsichtlich Tragfähigkeit und eventuelle Verunreinigung sowie Untersuchungen bezüglich Standsicherheit, Brand-, Schall- und Wärmeschutz, Bauschäden und Baumängel, Befall durch tierische oder pflanzliche Schädlinge und Altlasten wurden nicht vorgenommen.
Für nicht einsehbare Bauteile wird ein mängelfreier Zustand unterstellt.
Eine Überprüfung der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen (einschließlich Genehmigungen, Abnahmen, Auflagen und dergleichen) oder eventueller privatrechtlicher Bestimmungen zu Bestand und Nutzung von Grund und Boden und der baulichen Anlagen erfolgte nicht.
Es wird ungeprüft unterstellt, dass sämtliche öffentlich-rechtlichen Abgaben, Beiträge und Gebühren am Wertermittlungsstichtag erhoben und bezahlt sind, soweit im Gutachten nichts Anderes vermerkt wurde.
Äußerungen von Amtspersonen, insbesondere Auskünfte, können gemäß der Rechtsprechung nicht als verbindlich gewertet werden.
Darüber hinaus gehen wir davon aus, dass uns alle wertrelevanten Informationen und Sachverhalte - insbesondere solche außerhalb des Grundbuchs - übermittelt wurden. Die Flächen wurden durch uns nicht vermessen. Bonitätsrisiken der jeweiligen Mieter werden in der Bewertung nicht explizit berücksichtigt. Die auf den Bewertungsstichtag vorgenommene Bewertung kann durch später eintretende Ereignisse, welche zum heutigen Zeitpunkt zwangsläufig nicht berücksichtigt werden können, beeinträchtigt werden.
Die vorliegenden Unterlagen sowie die erhaltenen Auskünfte, insbesondere die Mieterliste, die Flächenaufstellung sowie die Angaben im Grundbuch, wurden durch uns jedoch auf Plausibilität geprüft.
Dieses Wertgutachten ist nur an den Auftraggeber gerichtet.
Disclaimer
Hinweis: Im Zusammenhang mit dem Corona-Virus/COVID-19 und dem Kampf gegen die Pandemie sind in vielen Ländern einschneidende Maßnahmen in Kraft gesetzt geworden, deren Folgen für die Gesamtwirtschaft und den Immobilienmarkt noch nicht absehbar sind. Vor allem sind die Folgen im Moment schlecht
quantifizierbar, weil noch keine bzw. nicht genug aktuelle Vergleichsabschlüsse und Transaktionen mit diesen Randbedingungen vorliegen. Entsprechend ist die Bewertungsunsicherheit aktuell erhöht.
Unterlagenverzeichnis
Basis Vorhanden Anhang Datum Vermittler Quelle Bemerkung
Grundbuchauszug 09.03.2020 Exporo Amtsgericht Langen (Hessen)
Unterlagen Bau- und Planungsrecht 08.02.1991 Exporo Kreis Offenbach
Flurkarte 09.03.2020 Exporo Amt für Bodenmanagement Heppenheim
Baulastenauskunft 16.03.2020 Exporo Kreis Offenbach
Denkmalschutz 17.03.2020 Exporo Kreis Offenbach
Umwelt/Altlasten 05.03.2020 Exporo Stadt Darmstadt
Fotodokumentation 29.04.2020 Wüest Partner Stefanie Rave
Besichtigung vor Ort 29.04.2020 Wüest Partner Stefanie Rave
Objektverwaltung Vorhanden Anhang Datum Vermittler Quelle Bemerkung
Mieterliste 22.05.2020 Exporo Exporo
Nettomieten
Nebenkostenabrechnung 03.01.2019 Exporo W. Rindlaub
Mietflächenaufstellung Exporo
Gewerbliche Mietverträge Exporo W. Rindlaub
Wohnungsmietverträge Umsatzübersicht/Umsatzplanung
Verträge mit Dienstleistern Exporo Exporo
Wartungspläne Exporo Exporo
Gebäude und Technik Vorhanden Anhang Datum Vermittler Quelle Bemerkung
Gebäudeversicherungspolice 12.12.2019 Exporo H. W. International GmbH
Energieausweis 21.05.2014 Exporo BAUING & IMM Ingenieurbüro
Baujahr, Sanierungsjahr
Baugenehmigung 08.02.1991 Exporo Kreis Offenbach
Gebäudeansichten, Schnitte, Grundrisse 05.12.1990 Exporo Das Baubüro Eschmann & Sütterlin
Baubeschreibung 18.11.1989 Exporo
Flächenberechnung Exporo
Eckdaten Haustechnik Zustandsanalyse
Technische Due Diligence 18.05.2020 Exporo WS Real Estate Services
Investitionsplanung
