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Data Report per 30. September 2019
UBS AST
Immobilien Schweiz
Seite
Organe und Funktionsträger der UBS Anlagestiftungen 4
Allgemeine Hinweise 5
Wichtige Zahlen per Jahresabschluss 7
Bericht des Portfoliomanagements 8
Nachhaltigkeitsbericht 13
Finanzbericht 16
Vermögens- und Erfolgsrechnung 18
Liegenschaftsverzeichnis 20
Bewertungsbericht 29
Inhaltsverzeichnis
Organe und Funktionsträger der UBS Anlagestiftungen
Stiftungsrat – Beat Goetz
Präsident des Stiftungsrats Managing Director
UBS Asset Management Switzerland AG, Zürich – Dr. Wilfred Stoecklin
Vizepräsident des Stiftungsrats
Ehem. Geschäftsführer der Pensionskasse Manor, Basel – Wilfried Lutz
Ehem. Geschäftsführer der Leica Pensionskasse, Heerbrugg – Dr. Markus Moser
Geschäftsführer der Pensionskasse Novartis 1 und der Pensionskasse Novartis 2, Basel – Matthias Oppikofer
Managing Director
UBS Asset Management Switzerland AG, Zürich – Vital Stutz
Präsident der GEMINI Sammelstiftung, Zürich – Dr. Thomas Bühlmann
Ehem. Geschäftsführer der Personalvorsorgestiftung der IBM (Schweiz), Zürich
– Ariane Faesch Wüest
Ehem. Senior Legal Counsel, UBS AG, Zürich – Peter Kälin
Geschäftsleiter der Personalvorsorgestiftung und der Zusatzvorsorge-Stiftung der Mövenpick Unternehmungen Advisory Board Schweizer Immobilien
– Marcel Jeker
Geschäftsführer Pensionskasse Bosch Schweiz, Solothurn – Wilfried Lutz
Ehem. Geschäftsführer der Leica Pensionskasse, Heerbrugg – Silvio A. Magagna
Ehem. Präsident des Stiftungsrats der Pensionskasse der Dätwyler Holding AG und der Zusatzpensionskasse der Dätwyler Gruppe, Altdorf
Advisory Board Hypotheken Schweiz – Dr. Thomas Bühlmann
Ehem. Geschäftsführer der Personalvorsorgestiftung der IBM (Schweiz), Zürich
– Michael Böniger Director
UBS Asset Management Switzerland AG, Zürich
– Franz Gysin
Selbständiger Vermögensberater, Trimbach – Dr. Jürg Tobler
Stv. Vorsitzender der Geschäftsleitung und Leiter Geschäfts- bereich Vermögensanlage der Pensionskasse Stadt Zürich Geschäftsführung
UBS Asset Management Switzerland AG, Zürich – Tobias Meyer
Geschäftsführer
UBS Asset Management Switzerland AG, Basel – Monika Szalay Jenni
Stv. Geschäftsführerin
UBS Asset Management Switzerland AG, Zürich Aufsichtsbehörde
Oberaufsichtskommission Berufliche Vorsorge (OAK BV), Bern Revisionsstelle
PricewaterhouseCoopers AG, Zürich Unabhängiger Schätzungsexperte (Schweizer Immobilien)
Wüest Partner AG, Zürich Portfoliomanagement
– Wertschriften-Anlagegruppen:
UBS Asset Management Switzerland AG, Zürich – Anlagegruppen UBS AST Immobilien Schweiz
und UBS AST Kommerzielle Immobilien Schweiz:
UBS Fund Management (Switzerland) AG, Basel Wertschriftenadministration
Northern Trust Switzerland AG, Basel Finanzbuchhaltung
Forensis Treuhand AG, Olten Depotbank
UBS Switzerland AG, Zürich Domizil und Kontakt UBS Investment Foundation 1 Postfach
8098 Zürich Tel. 044 234 90 80 E-Mail: ol-ast@ubs.com
Internet: ubs.com/anlagestiftung
UBS AST Immobilien Schweiz: Aufstellung der mittels Sacheinlage übernommenen Liegenschaften
Ort Adresse Art Kaufpreis (CHF) Bruttorendite
Lugano-Pregassona TI Via Industria 10 – 26 Wohnen 59 500 000 4,9%
Allgemeine Hinweise
Bewertungen
Die Bewertung der Liegenschaften der Anlagegruppe UBS AST Immobilien Schweiz erfolgte auf den Abschluss des Geschäftsjahrs 2018 / 2019 hin auf Basis der Discounted-Cash- flow-Methode (DCF-Methode). Das Liegenschaftsportfolio inkl. angefangener Bauten und Bauland hat sich gegenüber dem Vorjahr um CHF 151,8 Mio. bzw. 7,1% auf CHF 2280,7 Mio.
erhöht. Die Diskontierungssätze werden individuell pro Lie- genschaft festgelegt.
Am 30.9.2019 betrug der durchschnittliche Diskontierungssatz aller Liegenschaften 3,28% (im Vorjahr: 3,45%). Der Versiche- rungswert der Gebäude beläuft sich auf insgesamt CHF 1696,5 Mio. (Vorjahr: CHF 1657,9 Mio.).
Sacheinlagen
Im Geschäftsjahr 2018 / 2019 ist mit einer Personalvorsorgeein- richtung eine Sacheinlagetransaktion abgewickelt worden. Per 1.12.2018 hat die Anlagestiftung Liegenschaften im Wert von CHF 59,5 Mio. gegen Emission von Ansprüchen an der Anlage- gruppe UBS AST Immobilien Schweiz übernommen.
Wüest Partner AG als ordentlicher unabhängiger Schätzungs- experte der Anlagestiftung hat den Verkehrswert der Liegen- schaft geschätzt. Diese Schätzung ist von KPMG als zweiter unabhängiger Schätzungsexperte validiert worden. Die Revisi- onsstelle hat den Sacheinlagenbericht der Geschäftsführung sowie das Vorgehen bei der Bewertung der einzubringenden Immobilien geprüft. Die nachfolgende Tabelle gibt über die übernommenen Objekte Auskunft.
Neubau in
Le Mont-sur-Lausanne (VD)
Geschäftsjahr 2017 / 2018 2018 / 2019
Nettovermögen (in Mio. CHF) 2 077,5 2 217,9
Anzahl Ansprüche 1 197 203.170 1 224 286.543
Inventarwert pro Anspruch (in CHF) 1 735.31 1 811.57
Ausschüttung pro Anspruch (in CHF) 32.00 32.00
Grundstücke / Immobilien (in Mio. CHF) 2 128,9 2 280,7
Gesamtvermögen (in Mio. CHF) 2 151,7 2 306,8
Fremdkapital (in Mio. CHF) 74,2 88,9
Mietertrag netto (in Mio. CHF) 90,7 97,8
Instandhaltung (in Mio. CHF) 7,1 7,7
Nettoertrag (in Mio. CHF) 57,9 62,0
Wohnbauten 72,9% 67,4%
Kommerziell genutzte Liegenschaften 21,1% 20,4%
Gemischte Bauten 4,9% 9,8%
Bauland / Angefangene Bauten 1,1% 2,4%
Kanton Zürich 28,1% 27,5%
Kanton Waadt 10,1% 10,0%
Kanton Luzern 8,2% 8,7%
Kanton Bern 9,0% 8,6%
Kanton Aargau 8,1% 7,5%
Übrige Kantone 36,5% 37,7%
Kennzahlen gemäss KGAST* 2017 / 2018 2018 / 2019
1. Mietausfallquote 6,5% 6,7%
2. Fremdfinanzierungsquote 0,0% 0,0%
3. Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 73,5% 73,1%
4.i. Betriebsaufwandquote (TERISA) GAV 0,59% 0,59%
4.ii. Betriebsaufwandquote (TERISA) NAV 0,61% 0,62%
5. Eigenkapitalrendite (ROE) 4,5% 6,2%
6. Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 4,3% 5,9%
7. Ausschüttungsrendite 1,8% 1,8%
8. Ausschüttungsquote 66,1% 63,3%
9. Anlagerendite 4,5% 6,4%
Die wichtigsten Zahlen per Jahresabschluss
30. September
Bericht des
Portfoliomanagements
Die positive Entwicklung des Bestandesportfolios mit erfolgreichen Sanierungs- und Neubauprojekten führte zu einer attraktiven Anlagerendite von 6,4%. Dank einem deutlichen Mietertragszuwachs von 8% konnte die Ertragskraft weiter gestärkt werden. Wachsen konnte das Portfolio durch eine weitere Sacheinlage in Lugano.
Per Geschäftsabschluss weist das Portfolio, bestehend aus 131 Liegenschaften, einen Marktwert von rund CHF 2281 Mio. auf. Mit diesem erfreulichen Jahresergeb- nis festigt UBS AST-IS seine Stellung als führendes gemischtes Anlagegefäss für Schweizer Vorsorgeeinrichtungen. Für die nachhaltige Entwicklung hat die Anlage- gruppe zudem beim diesjährigen GRESB Benchmark die höchste Auszeichnung von fünf Sternen erhalten.
Marktbericht
Wirtschaftswachstum verlangsamt sich
Nach einem sehr dynamischen Jahr 2018 befindet sich die Schweizer Volkswirtschaft in einer Phase der Abkühlung.
Die anhaltenden, globalen Unsicherheiten belasten die Zuver- sicht im Industriesektor und schränken die Investitionstätigkeiten sowohl global als auch hierzulande ein. Als Folge sank der industrielle Einkaufsmanagerindex der Schweiz im letzten Sep- tember auf 44,6 Punkte, was deutlich auf einen Abschwung in diesem Sektor hindeutet. Allerdings bleibt die Dynamik in der Pharmabranche unterstützend, und die Binnenkonjunktur ist zurzeit weitgehend robust. Insbesondere zeigt der Schweizer Arbeitsmarkt weiterhin ein sehr positives Bild. Im 3. Quartal wuchs die Anzahl der Beschäftigten um +1,3% im
Jahresvergleich. Die Arbeitslosenquote verharrte im September auf einem Tiefststand von 2,1%.
Tiefzinsen stützen die Risikoprämien im Immobilienmarkt Infolge der Verlangsamung der Konjunktur dürfte das reale Wirtschaftswachstum 2019 in der Schweiz nur 0,9% betragen.
2020 wird mit einer Erholung des Wachstums auf 1,7% gerech- net, dies aber nicht zuletzt dank Sonderbeiträgen aus internatio- nalen Sportorganisationen. Im Zuge der nachlassenden Wirt- schaftsaktivität dürfte die Teuerung in naher Zukunft auf einem sehr tiefen Niveau verharren (Prognose 2019: +0,4% im Jahres- durchschnitt).
Das verhaltene Wirtschaftswachstum, die tiefe Inflationsdynamik und die jüngste Aufwertung des Schweizer Frankens sind drei Elemente, die gegen eine baldige Normalisierung der Schweizer Geldpolitik sprechen. Im anhaltenden Niedrigzinsumfeld bleiben Schweizer Immobilieninvestitionen weiterhin sehr attraktiv. Im 2.
Quartal 2019 lag die durchschnittliche Risikoprämie bei der Akquisition von Liegenschaften im Topsegment bei knapp 2,6%, etwa 90 bps über ihrem historischen Durchschnitt.
Aktuelle Informationen zu Research Schweiz, wie z.B. der aktuellste Outlook unseres Research-Experten finden Sie auf unserer Homepage www.ubs.com/immobilienfonds-schweiz
Mietwohnungen: Angebot übersteigt weiterhin die Nachfrage
Die Nachfrageimpulse sind im Mietwohnungsmarkt weiterhin verhalten. Die Bevölkerung der Schweiz wies letztes Jahr die tiefste Wachstumsrate (+0,7%) seit 2006 auf. Nach mehreren Jahren mit einer Abnahme befindet sich die Zuwanderung – ein wichtiger Nachfragetreiber – zurzeit auf einem Seitwärtstrend.
Im letzten September lag das Wanderungssaldo der Schweiz mit knapp 36 900 Nettozuwanderer dem Vorjahresniveau.
Nach einem deutlichen Rückgang in der ersten Jahreshälfte ist die Jahressumme der baubewilligten Wohneinheiten im 3. Quar- tal nur marginal gesunken (–1,3% im Vergleich zum Vorquartal).
Ausserdem deuten die aktuellen Baugesuche, die auf einem hohen Niveau von knapp 54 000 Wohnungen pro Jahr verhar- ren, auf eine Fortsetzung der dynamischen Bautätigkeit in den kommenden Quartalen hin.
Zweiteilung des Marktes zwischen Metropolräumen und peripheren Regionen
Infolge der verhaltenen demografischen Entwicklung und der Fortsetzung der regen Bautätigkeit, wird das Angebot die Nach- frage nach neuen Mietwohnungen in naher Zukunft weiterhin übersteigen. Der erneute Anstieg der Leerwohnungsziffer im letzten Juni auf 1,66% unterstreicht diese Tendenz.
Aufgrund des anhaltenden Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage werden weitere Mietpreiskorrekturen in den kommenden Quartalen erwartet. Die Grosszentren und der innere Agglomerationsgürtel dürften aber durch diese generelle Entwicklung wenig tangiert sein, da sie über eine intakte Nachfrage verfügen, sowie eine geringere Bautätigkeit als im Schweizer Durchschnitt aufweisen.
Liegenschaftsportfolio
Per Geschäftsabschluss weist das Portfolio, bestehend aus 131 Liegenschaften, einen Marktwert von rund CHF 2281 Mio.
auf. Die Zunahme gegenüber dem Vorjahr um 7,1% resultiert insbesondere aus der Übernahme des Wohn- und Geschäfts- hauses in Lugano-Pregassona in Form einer Sacheinlage. Über- zeugt von den Standortqualitäten und vom Entwicklungspoten- zial des Einkaufszentrums Serfontana in Morbio Inferiore im Tessin wurden bereits im Vorjahr zusätzliche Miteigentumsan- teile erworben. Im Geschäftsjahr 2018 / 2019 wurden die Mög- lichkeiten genutzt, den Anteil von UBS AST-IS signifi kant auf 35% auszubauen. Somit ist AST-IS nun mit Abstand der grösste Miteigentümer am Center.
Die aktuell günstigen Marktbedingungen für die Bereinigung nicht mehr strategiekonformer Liegenschaften wurden aktiv genutzt. So wurden sechs Liegenschaften in Bussnang (Mettlen) TG, Amriswil TG, Reinach AG und Perly-Certoux GE veräussert.
Aus den Verkäufen resultierten positive NAV-Beiträge, die im aktuellen Geschäftsjahr einen zusätzlichen Beitrag zum Ergebnis geliefert haben.
Steigerung der Mietzinseinnahmen um 8% auf CHF 105 Mio.
Steigerung der Ertragskraft
Die Steigerung der Mietzinseinnahmen um 8% ist auf den zusätzlichen Ertrag aus der Sacheinlage, den Mehrertrag aus dem Einkaufszentrum Serfontana, die abgeschlossenen Sanie- rungen und der Absorption der drei Neubauprojekten in Bulle, Le Mont-sur-Lausanne und Luzern zurückzuführen. Die drei Neubauprojekte haben vorübergehend zu einem Anstieg der kumulierten Leerstandsquote auf 6,7% geführt. Die Erstver- mietungen verliefen sehr zufriedenstellend bis deutlich über den Erwartungen. Die Leerstandsquote per Stichtag des Jahres- abschlusses liegt somit auch mit 5,4% deutlich tiefer.
Performance
UBS AST-IS blickt für das Geschäftsjahr 2018 / 2019 auf eine sehr erfreuliche Ertrags- und Wertentwicklung zurück. Die selektive Portfolioentwicklung mit klarem Fokus auf Diversifi ka- tion, Qualität und Nachhaltigkeit zeigt sich in der Steigerung der Inventarwertentwicklung um 6,4% unter Berücksichtigung der Ausschüttung.
Ausschüttung und Inventarwertentwicklung Die Zunahme des Inventarwerts von CHF 1737.31 auf CHF 1811.57 resultiert insbesondere aus der Sacheinlage in Lugano, dem erfreulichen Baufortschritt bei den Neubauprojekten sowie dem Anstieg der Verkehrswerte aus Neubewertungen.
Des Weiteren haben wertvermehrende Sanierungen zur positiven Wertentwicklung beigetragen.
Um den Gegebenheiten der Anlageklasse und der Marktent- wicklung besser Rechnung zu tragen, wurde die Wiedereinfüh- rung regelmässiger Ertragsausschüttungen per 1. Oktober 2018 in Kraft gesetzt. Die angestrebte Ausschüttungshöhe liegt bei 2 / 3 der Nettoerträge. Abweichungen von dieser Zielgrösse können aus der Liquidität der Anlagegruppe, der geplanten oder absehbaren Mittelverwendung sowie unter Berücksichtigung der Gesamtmarktsituation entstehen. Im Sinne der Planbarkeit und Kontinuität hat der Stiftungsrat auf Empfehlung des Portfo- liomanagements die Ausschüttung von erneut CHF 32 pro Anspruch festgelegt.
Übertragung von Ansprüchen
Interessierte Vorsorgeeinrichtungen (ungeachtet ob sie bereits Anleger der UBS Anlagestiftungen sind) können seit kurzer Zeit durch Einreichung einer schriftlichen Interessensbekundung angeben, ob und mit welchem Betrag sie an einer Zession der Anlagegruppe interessiert sind. Hierzu muss den UBS Anlage- stiftungen ein entsprechendes Formular eingereicht werden.
Diese Option stärkt die Attraktivität des Produktes zusätzlich.
Entwicklung der Anlagegruppe im Geschäftsjahr 2018 / 2019
Inventarwertentwicklung pro Anteil in CHF
1200 1400 1600 1800 2000
2019 2018
2017 2016
2015 1502.80
1574.18
1660.31
1735.31
1811.57 Performance UBS AST Immobilien Schweiz und Benchmark
90 100 110 120 130 140
Sep 14
UBS AST Immobilien Schweiz KGAST Immo-Index Gemischt
Sep 15 Sep 16 Sep 17 Sep 18 Sep 19
Hinweis: Die vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entwicklungen.
Highlights aus dem Portfolio
Sacheinlage in Lugano-Pregassona
Mitte Dezember 2018 konnte UBS AST-IS eine Wohn- und Geschäftsliegenschaft in Lugano- Pregassona mit 124 Woh- nungen in Form einer Sacheinlage übernehmen.
Die Liegenschaft befindet sich in unmittelbarer Nähe zum neuen, aufstrebenden Quartier Cornaredo. Hier sind räumliche und bauliche Neustrukturierungen geplant, um neue Freizeit-, Sport- und Ausstellungsmöglichkeiten zu schaffen. Der im Juli 2012 eröffnete Strassentunnel, der das Stadtzentrum von Lugano direkt mit der Autobahnachse A2 verbindet, bietet dem Quartier Cornaredo neue Entwicklungsperspektiven.
Die Liegenschaft in Massivbauweise stammt aus dem Jahre 1993 und verfügt über 1 ½- bis 5 ½-Zimmerwohnungen.
Damit ist sie auf einen breiten Mietermix ausgerichtet. Zusätz- lich bietet die Liegenschaft diverse Büro-, Gastro- und Ver- kaufsflächen sowie eine grosse Anzahl Autoeinstell- und -abstellplätze. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf rund 60 Mio. CHF. Die Akquisition unterstützt optimal die ange- strebte geographische Diversifizierung von UBS AST-IS sowie die strategische Stossrichtung mittels Sacheinlage selektiv zu wachsen.
Key Facts
Investitionsvolumen: CHF 60 Mio
Übernahme: 2018
Umfangreiche Sanierung an der Seefeldstrasse in Luzern Die umfangreichen Sanierungsarbeiten an der Seefeldstrasse in Luzern mit gleichzeitiger Erweiterung und Nachverdichtung ste- hen kurz vor dem Abschluss. Die ersten Wohnungen sind ab Frühjahr 2020 bezugsbereit.
Die Überbauung besteht aus drei Mehrfamilienhäusern. Wobei die beiden Häuser an der Seefeldstrasse 6 –12 UBS AST-IS gehören, die Liegenschaft 14 –16 gehört UBS «Anfos». Um weiterhin eine hohe Wohnqualität zu gewährleisten, mussten die Häuser saniert werden. Aufgrund des vorhandenen Poten- zials hat man sich für eine gleichzeitige Erweiterung und Nachverdichtung entschieden: Die drei bestehenden Wohnge- schosse wurden teilweise zurückgebaut und innen komplett saniert. Gleichzeitig wurden die Gebäude jeweils um zwei Geschosse aufgestockt; ausserdem wurde pro Geschoss eine zusätzliche Wohnung angebaut. So wurden aus den bisher 17 Wohnungen pro Haus neu 28.
Die Freiräume zwischen den Gebäuden, welche heute unge- nutzt sind, wurden zu einer unterirdischen Einstellhalle und oberirdisch begrünt. Beim Umbau wurde den hohen Nachhal-
tigkeitsstandards von Real Estate Switzerland Rechnung getra- gen. So werden die Gebäude mit einer Photovoltaikanlage ausgestattet. In der Einstellhalle werden ausserdem einige Park- plätze für Elektroautos vorbereitet. Es sind interaktive Briefkäs- ten mit Paketbox geplant, welche es den Mietern ermöglicht, auch in Abwesenheit Pakete zu empfangen. Weitere Informati- onen finden Sie unter www.seefeld-luzern.ch.
Durch die Sanierung und Nachverdichtung der Siedlung, welche ein Investitionsvolumen von rund CHF 23 Mio. aufweist, kann die Anlagegruppe ihr Portfolio durch inneres Wachstum zielge- richtet weiterentwickeln.
Key Facts
Investitionsvolumen: CHF 23 Mio.
Fertigstellung: 2020
Property Finder
Der Property Finder bietet auf einer Schweizer Karte interaktiven Zugang zu den Liegenschaften von UBS AST-IS.
www.ubs.com/property-finder
Start der Neubauten an der Eichfeldstrasse in Rapperswil-Jona
Die Siedlung an der Eichfeldstrasse 25–31 in Rapperswil-Jona SG wird mit einem Investitionsvolumen von rund CHF 22 Mio. nachhaltig in attraktiven Wohnraum ver- wandelt: Dazu gehören neben der Modernisierung des Hochhauses und der Umge- staltung der Umgebung auch der Abbruch und Neubau von zwei Häusern.
So entstehen total 67 neugebaute resp. totalsanierte Wohnungen in 5 Minuten Geh- distanz zum Bahnhof Jona. Im Juli 2019 wurde mit den Bauarbeiten begonnen. Diese Hybrid-Entwicklung bietet somit innerhalb derselben Überbauung ein sehr breites Angebot an Neubauwohnungen, sanierten Wohnungen sowie Bestandeswohnungen.
Sanierung an der Schwandenholzstrasse in Zürich
Das Gebäude an der Schwandenholzstrasse 220 – 224 wurde umfassend saniert. Die Fassade wurde mit einer Aussenwärmedäm- mung ergänzt und energetisch optimiert, das Dach saniert und die Fenster ersetzt. Innen wurden neue zeitgemässe Küchen und in den Nasszellen schwellenarme Duschen eingebaut. Ausserdem wurde eine Paketbox eingebaut. Die gelungene Sanierung wird dadurch bestätigt, dass das Gebäude nach der Sanierung wieder nahtlos vollvermietet werden konnte.
Sanierung an der Jurastrasse 65 in Basel
Vor wenigen Jahren wurde bereits die Liegenschaft an der Gundeldingerstrasse nicht nur modernisiert sondern mit gezielten Schwerpunkten stark verbessert. Nun wurde im selben Quartier die Liegenschaft an der Jurastrasse in Angriff genommen. Die gesamte Liegenschaft wurde umfassend mit Fassadenwärmedämmung, einer kontrollierten Lüftung und einer Photovoltaikanlage saniert. Bei den grossen Erkerfenster hat man darauf geachtet, dass die neuen Fenster ein Maximum an Lichtmass aufweisen.
Der Vermietungserfolgt unterstreicht das gewählte Konzept.
11a 9 13
2
2
4 3
7
1.1
1 13
53
4a3w 511l
1h50
3
2
18
A16
527
1 25 14
8
6
12
20 10
6223
Genève
Lausanne
Bern Biel
Basel
Luzern Zürich
Winterthur
St. Gallen
Lugano
100 CHF Mio.
50 20 2%
68%
20%
10%
Anlageschwerpunkte von UBS AST-IS Wohnbauten
Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten
Bauland / angefangene Bauten
Nachhaltigkeitsbericht
Nachhaltigkeit sichert die Renditen langfristig
Als verantwortungsvoller institutioneller Investor sind wir über- zeugt, dass Strategien für nachhaltige Immobilienanlagen und langfristige Renditen in direktem Zusammenhang stehen.
Ein verantwortungsvolles Immobilienmanagement generiert Mehrwert, indem es die Attraktivität der Immobilien steigert, das Risiko-Profi l des Immobilienportfolios verbessert, die Ertragsstärke nachhaltig sichert und unsere Wettbewerbsposi- tion stärkt. Deshalb denken wir schon heute an morgen und stellen damit sicher, dass die Immobilienanlageprodukte ihren Wert nicht nur behalten, sondern langfristig steigern können.
Strategisch verankertes Nachhaltigkeitsmanagement Seit 2012 verfolgen wir konsequent unsere Nachhaltigkeitsstra- tegie mit zehn Zieldimensionen und 30 dazugehörigen Teilzie- len in den Bereichen Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft. Die Teilziele sind mit Messgrössen hinterlegt und in die Manage- mentprozesse eingebunden. Dieser integrierte Ansatz ermög- licht uns, fi nanzielle Ziele mit Lösungen für ökologische und gesellschaftliche Herausforderungen in Einklang zu bringen und unser Immobilienportfolio fi t für die Zukunft zu halten.
Energieeffi zienz und Optimierung der Lebenszyklus- kosten im Zentrum
In der aktuellen Phase der Strategieumsetzung konzentrieren wir uns auf die Steigerung der Energieeffi zienz und der damit verbundenen Reduktion der Energiekosten und CO2-Emissionen sowie auf die Optimierung der Lebenszykluskosten. Neben der laufenden Verbesserung der Datengrundlage setzen wir auf eine strukturierte Energiebeschaffung, Betriebsoptimierungen und den Ausbau der Solarenergie.
Fokus auf nachhaltiges Wachstum
Wir berücksichtigen bei der Entwicklung unseres Portfolios wirtschaftliche, ökologische und gesellschaftliche Kriterien.
Dabei betrachten wir jedes Objekt in unserem breit diversifi zier- ten Portfolio mit 131 Liegenschaften differenziert und wenden projektbezogen die beste Lösung an. Den grössten Hebel haben wir bei der Umsetzung von Sanierungs- und Nachver- dichtungsprojekten in deren Rahmen wir beispielsweise den Mieterkomfort erhöhen, die Energieeffi zienz steigern und CO2-Emissionen senken. In Jona realisieren wir aktuell zwei Ersatzneubauten, bei denen wir die Energieeffi zienz durch Steinwolle-Aussendämmung maximieren und mittels Erdsonden und Photovoltaikanlagen auf den Dächern ein CO2-neutrales Heizsystem installieren.
Die Zukunft in unserem Portfolio
Wir verfolgen Innovationen am Markt und gesellschaftliche Trends laufend und nehmen diese gezielt auf, um auf lange Sicht attraktiven Lebensraum zu schaffen. Der Entwicklung zunehmender Onlinekäufe begegneten wir beispielsweise bei der Sanierung der Liegenschaft in Nussbaumen mit der Installa- tion von Paketboxen. Bei der gleichen Liegenschaft schufen wir mit einem Gemeinschaftsraum auch zusätzliche Begegnungs-
möglichkeiten für die Mieter. Die schnelle Wiedervermietung der Wohnungen bestätigt, dass wir die Bedürfnisse richtig ein- schätzten. Auf die zunehmende Bedeutung von Elektromobili- tät reagieren wir mit der Aus- und Vorrüstung von Ladesta- tio-nen bei allen Neubauten und bei Bestandsliegenschaften installieren wir die entsprechende Infrastruktur im Bedarfsfall oder bei umfassenden Sanierungen. Die Digitalisierung nutzen wir, um mit neuen Lösungen den Alltag unserer Mieter zu ver- einfachen. So zum Beispiel mit unserer Service-App «e-James», die bei ausgewählten Neubauprojekten zum Einsatz kommt.
«e-James» stellt den direkten Kontakt zur Liegenschaftsverwal- tung sicher, bietet den Mietern verschiedene Services, wie bei- spielsweise den sicheren Empfang von Paketen, wenn sie nicht zu Hause sind, und erlaubt, Informationen zur Wohnung jeder- zeit online abzurufen.
Externe Beurteilung unseres Nachhaltigkeitsengagements Unser umfassendes Nachhaltigkeitsengagement lassen wir von Externen beurteilen und nehmen deshalb am jährlichen GRESB – dem Global Real Estate Sustainability Benchmark teil.
Global Real Estate Sustainability Benchmark Auch dieses Jahr hat UBS AST-IS beim
GRESB teilgenommen. Mittels Verbesse- rungen in den Bereichen Datenvollstän- digkeit, zusätzliche Zertifi zierungen und weiterer Ausbau von Photovoltaikanlagen konnte die Anlagegruppe die Punktezahl weiter steigern und hat erstmals die höchste Auszeichnung von fünf Green Stars erhalten. Dieses grossartige Resultat motiviert uns in der weiteren, konse- quenten Umsetzung unserer Nachhaltig- keitsstrategie.
Gebäudezertifi kate
Folgende Immobilien verfügen über ein Gebäudezertifi kat:
Liegenschaft Zertifi kat
Chemin des Grandes Roches 1, 1a, 3, 3a, 5, 5a, 7, 7a, Lausanne
Minergie Seuzacherstrasse 7a-b, 9a-b, 11a-b,
13a-b (Rosenberg), Winterthur
Minergie Pré-Fleuri, Le Mont-sur-Lausanne Minergie Delphinstrasse 6, Zürich Minergie Eichfeldstrasse / Eichwiesstrasse, Jona Minergie (geplant) Kirchbreitestrasse 33-41, Reinach (AG) Minergie-P
Grossmatte, Luzern 2000-Watt-Areal
Damit verfügen 18% des Portfolios von UBS AST-IS (gemessen an den Verkehrswerten) über eine Zertifi zierung. Zahlreiche Ge- samtsanierungen wurden gemäss Minergie-Standard umge- setzt, allerdings ohne kontrollierte Lüftung, weshalb keine Zerti- fi zierung erfolgt. Neubauten werden zertifi ziert – Ausnahmen gibt es nur in begründeten Fällen.
UBS AST-IS Nachhaltigkeitskennzahlen
Höchste Auszeich- nung mit fünf Sternen bei GRESB.
Fünf Liegenschaften im Betrieb mit James oder e-James Weiter Informationen zum innovativen Wohnkonzept:
www.james.ch
Fünf Photovoltaik- anlagen in Betrieb und fünf weitere in Planung.
Ca. 180 Tonnen CO2
pro Jahr eingespart aufgrund Ersatz einer Ölheizung durch Nut- zung von Abwärme in einer Liegenschaft in der Stadt Zürich.
Wir bauen heute für morgen.
Nachhaltig. Rentabel. Für alle.
Energieverbrauch (klimakorrigiert)
Treibhausgasemissionen (klimakorrigiert)
2016 2017 2018 2016 2017 2018
140 30,0
25,0
20,0
15,0
10,0
5,0
0,0 120
100
80
60
40
20
Gas Öl Storm Fernwärme
Endenergiebedarf in kWh/m2 EBF / Jahr Treibhausgasemissionen in kg CO2-Ä. / m2 EBF/Jahr
0
27,7
25,1
23,9 21,5
23,4
36,2
54,3
20,3
22,5
30,9
50,5
20,0
20,9
30,5
46,7
Welche Schwerpunkte legte UBS AST-IS im Bereich Nachhaltigkeit im vergangenen Geschäftsjahr?
Wie bis anhin berücksichtigten wir weiterhin alle drei Nach- haltigkeitsdimensionen und fokussierten uns auf die Umset- zung von Sanierungs- und Ersatzbauprojekten. Im Rahmen der umfassenden Sanierung der Liegenschaft an der Jurastrasse in Basel verbesserten wir beispielsweise durch Fassadendämmung und Fensterersatz die Energieeffizienz um rund 30%. Die neue Photovoltaikanlage mit einer Leis- tung von rund 11000 kWh auf dem Dach liefert zudem erneuerbaren Strom für rund drei Vierpersonenhaushalte.
Auch beim Kauf und Verkauf von Immobilien berücksichtig- ten wir die Auswirkungen auf die Nachhaltigkeit unseres Portfolios. Im vergangenen Geschäftsjahr verkauften wir sechs nicht strategiekonforme Liegenschaften und nutzen den Verkaufserlös nun zur Realisierung vielversprechender Projekte im Portfolio. Von unserer nachhaltigen Portfolio- entwicklung profitieren sowohl Mieter als auch Investoren, wie die erfreuliche Anlagerendite von 6,4% zeigt.
Welche Massnahmen trifft UBS AST-IS zur Reduktion von CO2-Emissionen?
Die Umstellung auf erneuerbare Heizsysteme und die Reduk- tion des Energieverbrauchs ist zentral für die Verbesserung unserer Nachhaltigkeitsperformance. Dazu betrachten wir den gesamten Lebenszyklus bestehender Heizsysteme und prüfen die Umsetzbarkeit verschiedener erneuerbarer Tech- nologien, mit denen wir fossile Energieträger zeitgerecht ersetzen können. Dabei berücksichtigen wir unter anderem Umweltverträglichkeit, Energieeffizienz, gesetzliche Anforde- rungen und Machbarkeit. Der Ersatz der Ölheizung bei unse- rer Liegenschaft an der Schwandenholzstrasse in Zürich zeigt, dass bei der Auswahl alternativer, erneuerbarer Heiz- systeme verschiedene Aspekte wie Überbauungsstruktur und Logistik abgewogen werden müssen. Da kein Fernwär- meverbund vorhanden war sowie Zufahrts- und Lagermög- lichkeiten für Holzpellets fehlten, musste auf eine Gashei- zung gesetzt werden.
Welche Rolle spielen Photovoltaikanlagen für UBS AST-IS?
Photovoltaikanlagen zeichnen sich durch ihren dreidimen- sionalen Nutzen aus. Sie tragen zur Reduktion der CO2- Emissionen und somit geringerer Belastung des Klimas bei, reduzieren die Energiekosten der Mieter und sind auch als Investition attraktiv, da durch den Stromverkauf eine zusätzliche Rendite erwirtschaftet werden kann. Bei Sanierungen und Neubauten prüfen wir die Installation von Photovoltaikanlagen systematisch. Im vergangenen Jahr führten wir eine Machbarkeitsstudie bei zehn Objekten durch, bei denen unter anderem die Eignung des Daches, die Rentabilität sowie die operative Abwicklung geprüft wurden. Dabei identifizierten wir sechs geeignete Standorte, bei denen wir nun Installationsprojekte in die Wege leiten.
Bei unserer Photovoltaikanlage auf dem Jacob-Burckhardt- Haus in Basel, die seit fast zwei Jahren in Betrieb ist, wur- den unsere Erwartungen übertroffen: Sowohl 2018 als auch 2019 produzierte die Anlage, mit einer Leistung von 40 kWp, 15-20% mehr Strom als prognostiziert, was sich auch in einer höheren Rentabilität widerspiegelt.
Warum ist UBS AST-IS eine geeignete Anlage für nachhaltig orientierte Investoren?
Als Anlagestiftung, die direkt in Immobilien investiert, rich- ten wir unsere Anlagetätigkeit langfristig und nach den Bedürfnissen der Schweizer Vorsorgeeinrichtungen aus. Mit unserem Nachhaltigkeitsengagement gestalten wir ein breit diversifiziertes Portfolio mit hochwertigen Immobilien, das den Anforderungen der Mieter entspricht und eine sta- bile Rendite mit reduziertem Risiko für Investoren generiert.
«Nachhaltiges Immobilien- management ist für uns eine Selbstverständlichkeit – dafür sprechen auch unsere
Ergebnisse.»
Patric Caillat,
Fund Manager UBS AST-IS
Finanzbericht
Grundsätze für die Bewertung sowie die Berechnung des Inventarwertes
Der Inventarwert eines Anspruchs ergibt sich aus dem Verkehrs- wert des Vermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten der Anlagegruppe sowie um die bei der Liquidation des Vermö- gens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der ausstehenden Ansprüche.
Weitere Ausführungen zu den Verkehrswerten können dem Bewertungsbericht der Immobilienschätzer entnommen werden.
Erläuterungen zur Vermögensrechnung
Das Nettovermögen per Geschäftsjahresabschluss beläuft sich auf CHF 2217,9 Mio. und hat somit gegenüber dem Vorjahr um 6,8% zugenommen.
Die latenten Steuern werden auf CHF 67,4 Mio. geschätzt und haben gegenüber dem Vorjahr um CHF 6,8 Mio. zugenommen.
Darin enthalten ist die Übernahme der latenten Steuern aus der Sacheinlage. Eine inner- und interkommunale Verrechnung von allfälligen Grundstückverlusten mit Grundstückgewinnen wurde, gestützt auf die revidierte bundesgerichtliche Praxis, umfassend vorgenommen. Eine spezielle Regelung kennt der Kanton Genf, welcher Grundstückgewinne von Vorsorgeeinrich- tungen der ordentlichen Gewinnsteuer unterstellt. Durch die Annahme des Bundesgesetzes über die Steuerreform und die AHV-Finanzierung (STAF) am 19. Mai 2019 und die damit verbundene Steuersenkung im Kanton Genf, wurde die Reduk- tion der latenten Liquidationssteuern im Jahresabschluss per 30.09.2019 bereits entsprechend berücksichtigt.
Per 30.09.2019 bestehen folgende nicht bilanzierte und noch offene Verbindlichkeiten: Verbindlichkeiten aus laufenden Bau- projekten in Höhe von CHF 15,1 Mio. sowie zurückgenomme- nen Anteilen in Höhe von CHF 0,3 Mio..
Wertentwicklung des Immoblienportofolios in Mio. CHF
1000 1200 1400 1600 1800 2000 2200 2400
2019 2018
2017 2016
2015 1727,5
1915,9
2027,0
2128,9
2280,7
Entwicklung des Nettovermögens in Mio. CHF
1000 1200 1400 1600 1800 2000 2200 2400
2019 2018
2017 2016
2015 1757,1
1899,8
1993,0
2077,5
2217,9
Entwicklung der Fremdfi nanzierungsquote
Die Liquiditätsplanung der Anlagegruppe erfolgt monatlich rol- lend und wird dem Bedarf laufend angepasst. Dementspre- chend und infolge des sehr attraktiven Zinsumfeldes mit negati- ven Hypothekarzinssätzen, belaufen sich die Hypothekarzinsen auf positive CHF 47 446. Die Fremdfi nanzierungsquote per Geschäftsabschluss beträgt 0%.
Erläuterungen zur Erfolgsrechnung
Mit der Erhöhung des Anlagevolumens sind auch die Mieter- träge netto gegenüber dem Vorjahr um 7,8% auf CHF 97,8 Mio. angestiegen. Die durchschnittlich gewichtete Restlaufzeit der per Ende Geschäftsjahr vertraglich vereinbarten kommerzi- ellen Mietverträge beläuft sich auf 4,7 Jahre.
Die Negativzinsen werden als Ertragsminderung unter der Posi- tion «Aktivzinsen» im sonstigen Ertrag ausgewiesen und betra- gen CHF 25 992.
Die nicht realisierten Kapitalgewinne ergeben sich aus der Diffe- renz der Veränderung von Buchwerten und Verkehrswerten der Anlagegruppe.
Der realisierte Kapitalgewinn von CHF 8,0 Mio. ist auf den Ver- kauf von 6 Liegenschaften zurückzuführen.
Liegenschaften, bei welchen Teilsanierungen vorgenommen werden, werden weiterhin als «Fertige Bauten» geführt. Die entsprechenden Ausweise in der Erfolgsrechnung werden unverändert fortgeführt. Hingegen werden bei Liegenschaften, die aufgrund eines umfassenden Umbaus in «Angefangene Bauten» umklassiert werden, ab dem Zeitpunkt der Umklassie- rung keine Mieten und Leerstände sollgestellt. Eine Ausnahme besteht bei der angefangenen Baute an der Eichfeldstrasse in Jona. Bei dieser ist von vier Baukörpern eine Liegenschaft noch in Betrieb und generiert während der Bauphase Mieterträge.
Entwicklung der Mietzinseinnahmen in Mio. CHF
50 60 70 80 90 100
2019 2018
2017 2016
2015
86,4 87,2 88,4 90,7
97,8
Entwicklung der Mietausfallquote
Die Mietausfallquote resultierend aus Leerständen und Miet- zinsverlusten beträgt 6,7% des Soll-Mietertrages.
Die Aufwendungen für die Instandhaltung der Immobilien belaufen sich auf CHF 7,7 Mio. oder ca. 7,8% des Mietertrages netto.
Der Gesamterfolg der Anlagegruppe Immobilien Schweiz beläuft sich auf CHF 132,2 Mio.
Entwicklung der Mietausfallquote der vergangenen 5 Jahre
0,0%
1,5%
3,0%
4,5%
6,0%
7,5%
2019 2018
2017 2016
2015 4,6%
5,5% 5,9%
6,5% 6,7%
UBS AST Immobilien Schweiz
Nettovermögen 30.09.2018 30.09.2019
Flüssige Mittel 20 286 23 583
Kurzfristige Forderungen 2 358 2 313
Aktive Rechnungsabgrenzung 42 115
Beteiligungen 157 157
Angefangene Bauten (inkl. Land) 24 210 53 990
Fertige Bauten 1 795 469 1 899 056
Miteigentumsanteile 309 183 327 612
Gesamtvermögen 2 151 704 2 306 826
abzüglich
Kurzfristige Verbindlichkeiten –8 692 –12 051
Passive Rechnungsabgrenzung –4 741 –9 291
Hypothekarschulden (inkl.andere verzinsliche Darlehen und Kredite) 0 0
Rückstellungen –204 –250
Latente Steuern –60 552 –67 357
Verbindlichkeiten Total –74 188 –88 949
Nettovermögen 2 077 516 2 217 877
Ansprüche 30.09.2018 30.09.2019
Anzahl Ansprüche im Umlauf zu Beginn der Berichtsperiode 1 200 350.361 1 197 203.170
Veränderungen im Berichtsjahr –3 147.191 27 083.373
Anzahl Ansprüche am Ende der Berichtsperiode 1 197 203.170 1 224 286.543
Werte pro Anspruch in CHF
Kapitalwert je Anspruch 1 686.97 1 760.91
Nettoertrag des Rechnungsjahres je Anspruch 48.33 50.66
Inventarwert je Anspruch vor Ausschüttung 1 735.31 1 811.57
Ausschüttung 32.00 32.00
Inventarwert je Anspruch nach Ausschüttung 1 703.31 1 779.57
Veränderung des Nettovermögens (in CHF 1000) 2017 / 2018 2018 / 2019
Nettovermögen zu Beginn des Geschäftsjahres 1 992 953 2 077 516
Zeichnungen 0 59 039
Rücknahmen –5 232 –12 671
Ausschüttungen 0 –38 225
Gesamterfolg des Geschäftsjahres 89 795 132 217
Nettovermögen am Ende des Geschäftsjahres 2 077 516 2 217 877
Ausschüttung und Verwendung des Erfolges (in CHF 1000) 2017 / 2018 2018 / 2019
Nettoertrag des Rechnungsjahres 57 865 62 018
Vortrag des Vorjahres 0 0
Zur Ausschüttung verfügbarer Betrag 57 865 62 018
Zur Ausschüttung vorgesehener Betrag1) 38 225 39 229
Übertrag auf Kapitalkonto 19 640 22 789
1 Exklusiv nicht zur Ausschüttung berechtigten Ansprüche (Rücknahmen).
Vermögens- und Erfolgsrechnung
Vermögensrechnung
Erfolgsrechnung
Mietertrag Netto 01.10.2017 – 30.09.2018
CHF
01.10.2018 – 30.09.2019 CHF
Soll-Mietertrag 97 102 822 104 893 770
Minderertrag Leerstand –6 035 677 –6 985 281
Inkassoverluste auf Mietzinsen und Nebenkostenforderungen –331 621 –62 981
Total Mietertrag Netto 90 735 524 97 845 508
Unterhalt Immobilien
Instandhaltung –7 086 966 –7 677 746
Instandsetzung –9 018 405 –9 678 424
Total Unterhalt Immobilien –16 105 371 17 356 170
Operativer Aufwand
Ver- und Entsorgungskosten, Gebühren –414 597 –472 286
Nicht verrechenbare Heiz- und Betriebskosten –295 506 –314 931
Forderungsverluste, Delkredereveränderung –20 000 –425 000
Versicherungen –795 832 –861 752
Bewirtschaftungshonorare –3 440 494 –3 686 142
Vermietungs- und Insertionskosten –298 883 –761 640
Steuern und Abgaben –973 220 –1 044 408
Übriger operativer Aufwand –1 905 325 –1 904 515
Total operativer Aufwand –8 143 857 –9 470 674
Operatives Ergebnis (Bruttogewinn) 66 486 296 71 018 664
Sonstige Erträge
Aktivzinsen (inkl. Negativzinsen) –12 330 –25 992
Aktivierte Bauzinsen 225 543 440 923
Baurechtszinserträge 210 451 201 253
Übrige Erträge 243 122 236 919
Total sonstige Erträge 666 786 853 104
Finanzierungsaufwand
Hypothekarzinsen 0 47 446
Sonstige Passivzinsen 0 0
Baurechtszinsen –342 706 –354 409
Total Finanzierungsaufwand –342 706 –306 963
Verwaltungsaufwand
Pauschalgebühr –8 886 260 –9 445 797
Revisionskosten –22 766 –41 900
Aufsichtsgebühren –36 633 –29 966
Total Verwaltungsaufwand –8 945 659 –9 517 663
Ertrag / Aufwand aus Mutationen Ansprüche
Einkauf in laufende Erträge bei der Ausgabe von Ansprüchen 0 130 867
Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Ansprüchen 0 –160 430
Total Ertrag / Aufwand aus Mutationen Ansprüche 0 –29 563
Nettoertrag 57 864 717 62 017 578
Realisierte Kapitalgewinne / -verluste 0 7 985 480
Realisierter Erfolg 57 864 717 70 003 058
Nicht realisierte Kapitalgewinne / - verluste 38 410 934 68 689 261
Veränderungen latente Steuern –6 480 257 –6 474 871
Gesamterfolg 89 795 394 132 217 447
Ausschüttung und Verwendung des Erfolges CHF CHF
Nettoertrag des Rechnungsjahres 57 864 717 62 017 578
Vortrag des Vorjahres 0 0
Zur Ausschüttung verfügbarer Betrag 57 864 717 62 017 578
Zur Ausschüttung vorgesehener Betrag 38 224 709 39 228 761
Übertrag auf Kapitalkonto 19 640 008 22 788 817
Liegenschaftsverzeichnis per 30. September 2019
Ort Strasse Baujahr Wohnungen* Wohnungsgrössen (Zimmer)* Kommerzielle Autoplätze / Mietobjekte Gestehungskosten Verkehrswert Mietausfall Bruttoertrag
< 3 3-3.5 4-4.5 > 5 Objekte Übrige in CHF in CHF in % in CHF
Angefangene Bauten
Luzern Seefeldstr. 6 – 12 - - - - - - - - 24 059 522.91 30 180 000 6 666.60
Rapperswil-Jona Eichfeldstr.25-31 / Eichwiesstr.1-3 13 2 11 - - - 7 20 17 666 555.65 23 810 000 733 352.10
Total Angefangene Bauten 41 726 078.56 53 990 000 740 018.70
Fertige Bauten (inkl. Land) Wohnbauten
Adligenswil Widspüel 1, 5 1985 24 2 7 11 4 - 24 48 8 419 223.09 11 540 000 8,8 486 015.00
Aesch (BL) Hofgasse 6, 8 1965 12 - 12 - - - 8 20 2 792 368.16 4 882 000 0,7 176 328.00
Allschwil Baselmattweg 142-152a / Muesmattweg 70-78a, 116-126a 1988 34 - 17 17 - 1 43 78 12 051 566.12 18 240 000 10,5 732 196.25
Burgfeldermattweg 45, 47, 57, 59 1983 24 - 12 12 - - 33 57 8 565 064.75 9 938 000 19,1 409 613.50
Amriswil Säntisstr. 28 / 28a 1986 - - - - - - - - 0.00 0 20,2 144 442.20
Bachenbülach Püntenweg 2-8 / Püntenstr. 2-6 1995 30 - 10 10 10 - 62 92 15 099 292.17 18 220 000 3,4 710 807.65
Basel Gundeldingerstr. 125 1975 32 17 14 1 - 1 20 53 8 535 932.09 14 890 000 1,8 535 297.65
Jurastr. 65 1987 13 3 10 - - - - 13 4 895 773.42 6 722 000 7,6 205 909.50
Bellach Grederstr. 2-14, 16a-e, 18-30 / Marktstr. 3, 3c 1963 267 36 129 101 1 9 314 590 29 100 614.35 61 710 000 6,7 3 044 896.85
Bern Könizstr. 24-28 1944 32 8 20 4 - - - 32 1 578 117.79 10 790 000 1,0 430 115.25
Roschistr. 12 1937 10 6 4 - - - - 10 514 038.79 4 074 000 0,0 141 054.30
Seidenweg 61 1941 15 - 15 - - - - 15 659 262.69 6 289 000 0,0 239 366.75
Seidenweg 73,75 1953 26 16 5 5 - - 10 36 1 676 091.40 8 415 000 0,2 308 490.95
Biel / Bienne Orpundstr. 9, 11 / Narzisseweg 12 -16 1987 43 17 12 14 - - 46 89 13 123 825.09 12 900 000 5,0 650 823.50
Binningen Bottmingerstr. 119, 121 1979 14 - 9 5 - 1 15 30 5 350 550.68 8 584 000 19,6 248 153.50
Bottmingerstr. 9, 11 1981 17 3 3 5 6 1 21 39 6 501 731.85 7 392 000 2,5 328 065.10
Birr Wyde 3-20 (MEG-Anteil 30%) 1963 529 120 264 117 28 82 589 1200 30 812 638.09 32 028 000 11,2 1 769 795.30
Bronschhofen In der Würe 1-3 1979 38 8 12 18 - - 59 97 10 041 719.94 13 360 000 5,8 576 836.00
Brügg Aarestr. 2-12 1985 34 6 11 17 - - 43 77 9 434 106.77 9 628 000 7,3 484 809.05
Bulle Auguste-Majeux 66, 68, 72, rue 2018 47 17 19 5 6 - 47 94 18 827 434.87 18 830 000 13,1 701 357.50
Bussnang Schulstr. 4a 1994 - - - - - - - - 0.00 0 9,7 102 180.00
Chavannes-près-Renens Praz-Véguey 16-24, route de 1974 76 - 44 28 4 - 67 143 23 714 476.19 37 450 000 0,1 1 422 285.80
Dornach Birsweg 17-27 1996 35 9 18 8 - 2 49 86 13 054 008.95 15 140 000 9,0 665 726.45
Ettingen Im Winkel 1, 3 1974 12 2 6 4 - - 7 19 4 401 422.05 5 768 000 14,0 176 738.00
Im Winkel 6, 8 / Oberwilerstr. 29, 31 1974 24 4 12 8 - - 38 62 9 194 447.23 12 250 000 5,2 445 433.15
Fehraltorf Chüeferistr. 6,8 1985 18 6 6 6 - - 30 48 5 523 833.61 9 269 000 1,5 313 132.05
Obermülistr. 41-45 1981 21 3 - 15 3 - 29 50 6 157 128.24 9 612 000 3,1 420 561.00
Frenkendorf Mühlackerstr. 27-31 1985 40 10 20 10 - - 40 80 11 071 324.52 14 040 000 11,6 577 700.50
Fällanden Bodenacherstr. 26-30 1974 21 - 10 4 7 - 32 53 5 870 112.46 10 020 000 10,1 391 304.00
Genève Luserna De 40, avenue 1972 24 13 7 2 2 3 17 44 5 273 937.08 7 315 000 0,0 446 069.20
Luserna De 42, avenue 1972 25 13 9 2 1 4 17 46 5 203 234.68 7 552 000 0,0 438 051.95
Granges-Paccot Coteau 42, 44, route de 1992 16 - 16 - - - 10 26 4 445 063.36 4 309 000 0,5 229 549.35
Coteau 46-50, route de 1994 24 - - 24 - - 34 58 8 626 234.42 7 371 000 0,3 401 031.95
Herisau Johannes Baumann-Str. 1,1a 1986 17 4 7 6 - 3 19 39 3 700 883.14 4 205 000 3,5 220 567.00
Obermoosbergstr. 2-2a 1992 12 - 4 4 4 - 21 33 3 789 029.14 4 187 000 11,5 209 070.75
Robert Walser-Str. 7,9 / 9a, 11 / 11a 1991 38 4 9 22 3 - 61 99 14 638 949.62 13 130 000 14,7 566 647.40
Schwellbrunnerstr. 47-59 1962 66 4 11 46 5 - 76 142 8 810 650.65 11 380 000 17,9 679 937.70
Illnau-Effretikon Bisikonerstr. 3,5 1988 12 - 4 8 - - 23 35 4 828 110.94 6 906 000 3,6 247 023.50
