BRW 120 EUR/m²
6 Wohnungs- und Teileigentum
Lt. Wohnungseigentumsgesetz kann an Wohnungen das Wohnungseigentum (Eigentumswohnung) und an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet wer-den.
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsan-teil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
In diesem Kapitel wird bei dem Wohnungseigentum unterschieden zwischen:
Erstverkauf = Erstverkauf einer Eigentumswohnung aus einer neuerrichteten Eigentums-wohnanlage (Neubau)
Weiterverkauf = Weiterverkauf einer gebrauchten Eigentumswohnung, unabhängig davon, ob die Eigentumswohnung seinerzeit durch Neubau oder Umwandlung einer Mietwohnung entstanden ist (Bestandsbau)
Umwandlung = Erstverkauf einer Eigentumswohnung nach Umwandlung einer Mietwohnung
Das Teileigentum bezieht sich hier auf gewerblich genutzte Räume. Verkäufe von Tiefgaragenplätzen, Garagen, Stellplätze usw. werden nicht erfasst.
6.1 Wohnungseigentum
Im Jahr 2019 wurden im Kreisgebiet im gewöhnlichen Geschäftsverkehr insgesamt 162 Eigentumswoh-nungen mit einer Gesamtwohnfläche von 11.872 m² verkauft. Gegenüber dem Vorjahr ist die Anzahl um 19 Prozent und der Wohnflächenumsatz um 13 Prozent gestiegen.
Die folgende Tabelle zeigt die Anzahl der Kauffälle in dem Zeitraum ab 2000.
Eigentumswohnungen
Anzahl der Kauffälle im Kreisgebiet seit 2000
Jahr Eigentums-wohnungen
insgesamt
davon Weiterverkäufe und
Erstverkäufe nach Umwandlung
davon Erstverkäufe nach Neubau
2000 132 93 39
2001 156 120 36
2002 135 118 17
2003 112 100 12
2004 91 88 3
2005 85 78 7
2006 64 60 4
2007 88 87 1
2008 74 74 0
2009 81 81 0
2010 114 109 5
2011 120 111 9
2012 121 109 12
2013 131 112 19
2014 174 160 14
2015 132 118 14
2016 156 138 18
2017 188 158 30
2018 136 122 14
2019 162 150 12
Im Mittel der Jahre 2000 bis 2019 wurden im Kreis Höxter jährlich 123 Eigentumswohnungen gekauft.
Im Jahr 2019 lag die Anzahl der Kauffälle 32 Prozent über diesem langjährigen Mittelwert.
Eigentumswohnungen im Kreisgebiet Geldumsatz seit 2010
Im Jahr 2019 betrug der Geldumsatz insgesamt 12,14 Mio. EUR. Davon entfielen auf “Erstverkäufe nach Neubau“ 3,05 Mio. EUR und auf den “Weiterverkauf gebrauchter Eigentumswohnungen und Um-wandlungen“ 9,09 Mio. EUR. Gegenüber dem Vorjahr ist der Geldumsatz um 19 Prozent gestiegen.
Im Mittel der Jahre 2010 bis 2019 betrug der jährliche Geldumsatz 10,28 Mio. EUR. Im Jahr 2019 lag der Geldumsatz 18 Prozent über diesem langjährigen Mittelwert.
Eigentumswohnungen Umsatzahlen in den Städten Stadt Anzahl Geldumsatz
in Mio. Euro
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Mio. Euro
Jahr Erstverkauf nach Neubau
Weiterverkauf gebrauchter Eigentumswohnungen und Umwandlungen
6.1.1 Durchschnittspreise
Eigentumswohnungen im Kreisgebiet mittleres Preisniveau seit 2010
Eigentumswohnungen im Kreisgebiet Kauffälle aus dem Jahr 2019 Anzahl Geldumsatz
Mio. Euro
Wohnflächen-umsatz
m²
mittleres Preisniveau Euro/m² Wohnfläche
Erstverkäufe 12 3,05 1.124 2.630
Weiterverkäufe 150 9,09 10.748 820
Umwandlungen 0 0 0 0
insgesamt 162 12,14 11.872 950
Der in dieser Tabelle aufgeführte Geldumsatz beinhaltet auch Preisanteile für mitverkaufte Garagen und Pkw-Stellplätze. Das mittlere Preisniveau in Euro/m² Wohnfläche bezieht sich hingegen nur auf die Ei-gentumswohnungen.
Je nach Lage und Ausstattungsstandard streuen die Preise stark. In den einfachen Lagen wurden bei unterdurchschnittlichem Ausstattungsstandard für Altbauwohnungen Preise von unter 300 EUR/m² Wohnfläche registriert. In den besten Lagen wurden bei gutem Ausstattungsstandard für Neubauwoh-nungen bis zu 2.840 EUR/m² Wohnfläche gezahlt. Die Preise für zeitgemäß ausgestattete Eigentums-wohnungen sind gegenüber dem Vorjahr im Mittel um ca. 5 Prozent und in den besten Lagen der Kern-städte um 11 Prozent gestiegen.
1.690 1.810
1.890
2.200
2.020 2.020
2.160
2.320 2.360
2.630
670 650 650 680 740 810 760 720 740 820
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Euro/m² Wohnfläche
Jahr Erstverkauf nach Neubau
Weiterverkauf gebrauchter Eigentumswohnungen und Umwandlungen
6.1.2 Preisniveau gebrauchter Eigentumswohnungen
Die nachfolgende Tabelle zeigt das Ergebnis einer Marktuntersuchung der Eigentumswohnungen im Kreisgebiet Höxter. Für die Preisanalyse standen insgesamt 382 registrierte Verkaufsfälle aus den Jah-ren 2017 bis 2019 zur Verfügung (Merkmale und Einflussgrößen siehe Tabelle im Kapitel 6.1.3). Die Auswertung berücksichtigt die Qualitätsmerkmale Baujahr und Lage. Die Lagequalität wird hier durch den beitragsfreien Bodenrichtwert für Wohnbauland definiert (Bodenwert inklusive Erschließungsbeitrag und kommunaler Nebenkosten). Je höher der Bodenrichtwert, desto besser die Lagequalität. Die Preis-angaben (Euro/m² Wohnfläche) beziehen sich auf eine rd. 80 m² große, gebrauchte Eigentumswoh-nung. In den Kaufpreisen sind die Wertanteile für eventuell vorhandene Garagen und Pkw-Stellplätze nicht enthalten.
Preisniveau gebrauchte Eigentumswohnungen in Euro/m² Wohnfläche
Wohnbau-landrichtwert
Baujahr
1960 1970 1980 1990 2000 2010
mittlerer Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche ermittelte Kaufpreisbandbreite in Euro/m² Wohnfläche
30 EUR/m² 190 290 620 940 1.270 1.590
120 bis 250 210 bis 380 460 bis 770 750 bis 1.130 1.080 bis 1.460 1.430 bis 1.750
60 EUR /m² 310 410 730 1.060 1.380 1.700
200 bis 420 290 bis 530 550 bis 920 850 bis 1.270 1.170 bis 1.590 1.530 bis 1.870
90 EUR /m² 430 520 850 1.170 1.510 1.830
280 bis 580 370 bis 680 640 bis 1.060 940 bis 1.410 1.280 bis 1.730 1.650 bis 2.010
120 EUR /m² 540 640 960 1.300 1.620 1.940
350 bis 730 450 bis 830 720 bis 1.200 1.040 bis 1.560 1.380 bis 1.860 1.750 bis 2.140 Bodenwert inklusive Erschließungsbeitrag und kommunale Nebenkosten
Preisangaben ohne Wertanteil der Garagen, Tiefgaragenstellplätze und Pkw-Stellplätze
Die Werte in der vorstehenden Tabelle beziehen sich auf gebrauchte Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche von rd. 80 m².
Die vorstehenden Werte dienen der Ermittlung eines Orientierungswertes und sollen dem Nutzer als Anhalt für eine grobe Einschätzung einer Eigentumswohnung dienen. Der so ermittelte Wert ersetzt kein Verkehrswertgutachten und kann nicht als Grundlage für eine qualifizierte Verkehrswertermittlung nach
§ 194 Baugesetzbuch verwendet werden.
6.1.3 Liegenschaftszinssätze
Für die nachstehend aufgeführten Liegenschaftszinssätze wurden die geeigneten Kauffälle der Jahre 2017 bis 2019 herangezogen (Grundsätze für die Ableitung siehe Kapitel 5.1.5 und Kapitel 8.2.1).
Eigentumswohnungen
Liegenschaftszinssatz auf Grundlage von 382 Vergleichsfällen
Merkmal/Einflussgröße Mittel Standardabweichung
Wohnfläche in m² (WF) 74 27
Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche (KP) 1.092 631
Miete in €/m² Wohnfläche (M) 5,13 0,89
Restnutzungsdauer in Jahren (RND) 40 17
Gesamtnutzungsdauer in Jahren (GND) 69 3
Bewirtschaftungskosten (BWK) in % des Rohertrages 29 6
Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude (P) 11 11
Bodenrichtwert (beitragsfrei) Euro/m² (BRW) 91 28
ermittelter Liegenschaftszinssatz (LZ) 3,4 1,7
6.1.4 Rohertragsfaktoren
Auf Grundlage der in den Jahren 2017 bis 2019 erfassten Weiterverkäufe gebrauchter Eigentumswoh-nungen wurden Rohertragsfaktoren abgeleitet. Der Rohertragsfaktor stellt das Verhältnis vom Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete (Rohertrag) dar. Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirt-schaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Mieten. Umlagen, die zur Deckung von Be-triebskosten gezahlt werden, sind nicht zu berücksichtigen.
Rohertragsfaktoren gebrauchter Eigentumswohnungen Baujahr
1960 1970 1980 1990 2000 2010 8,7 11,6 14,6 17,5 20,5 23,4
Die vorstehenden Rohertragsfaktoren gelten lediglich für den Weiterverkauf gebrauchter Eigentums-wohnungen. Wertanteile eventuell vorhandener Garagen, Tiefgaragenstellplätze und Pkw-Stellplätze sind nicht enthalten (siehe Kapitel 5.8). Die Rohertragsfaktoren für weitere Baujahre können zwischen
Beispiel:
Für die im Jahr 1985 bezugsfertig erstellte Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von 80 m² beträgt die marktüblich erzielbare Nettokaltmiete 5,00 EUR/m².
Jahresnettokaltmiete: 80 m² x 5,00 EUR/m² x 12 = 4.800 EUR
Rohertragsfaktor lt. Tabelle: x 16,1
Wert der Eigentumswohnung: 4.800 EUR x 16,1 = 77.000 EUR
das sind 960 EUR/m² Wohnfläche Eine ggf. zur Eigentumswohnung gehörende Garage, Tiefgarage oder ein Pkw- Stellplatz ist gesondert zu berücksichtigen (siehe Kapitel 5.8).
6.2 Teileigentum
Teileigentum ist das Miteigentum an einem bebauten Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (§ 1 Abs. 3 Wohnungseigentumsge-setz). Hierzu gehören Ladenlokale, Büros, Arztpraxen usw. Im Jahr 2019 wurden in diesem Teilmarkt 3 Kauffälle registriert.
Teileigentum
Anzahl der Kauffälle und Geldumsatz in Mio. Euro
Jahr 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Kauffälle 4 7 0 2 16 8 5 5 2 4 4 10 3
Geldumsatz 0,02 0,12 0 0,10 0,87 0,74 0,26 0,74 0,31 0,51 0,19 1,01 0,13
Der Umsatz von Teileigentum (Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum) ist im Ver-gleich zu den Verkäufen von Wohnungseigentum nur von untergeordneter Bedeutung. Wegen des ge-ringen Datenmaterials wurden bisher keine Liegenschaftszinssätze für Teileigentume veröffentlicht. Die Auswertung des vorhandenen Datenmaterials zeigt, dass die Liegenschaftszinssätze für Teileigen-tum höher liegen als bei WohnungseigenTeileigen-tum und im Regelfall den Liegenschaftszinssätzen der Gebäu-deart entsprechen, in denen sie sich befinden.