Grundlage des Grundstücksmarktberichtes 2013 sind die in der Geschäftsstelle des Gut-achterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Höxter registrierten Kauffälle des Be-richtsjahres 2012.
Der Immobilienmarkt im Kreis Höxter hat sich entgegen dem Trend des Vorjah-res wieder normalisiert. Nachdem 2011 der höchste Geldumsatz seit über 10 Jah-ren registriert wurde, liegen die Verkaufszahlen des Jahres 2012 überwiegend wieder im langjährigen Mittel.
Im Berichtsjahr wurden im Kreis Höxter 1.492 Kauffälle für bebaute und unbe-baute Grundstücke mit einem Flächenumsatz von 445 Hektar und einem Geldum-satz von 107 Millionen € registriert. Die Anzahl der Kauffälle und der GeldumGeldum-satz sind damit gegenüber dem zehnjährigen Mittel um jeweils weniger als 2 % gesun-ken.
Jahr Anzahl Geldumsatz Flächenumsatz
1998 2.279 191 Mio. € 794 ha
Der Immobilienmarkt im Kreis Höxter war im Berichtsjahr im Wesentlichen durch die nachfolgenden Entwicklungen geprägt:
353 gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser wurden gekauft. Dies ist zwar ge-genüber dem Vorjahr ein Rückgang um 11 %, übersteigt jedoch mit 3 % das zehnjährige Mittel. Im Durchschnitt sind die Preise um 2,5 % gestiegen. Eine differenziertere Untersuchung ergab allerdings für ältere Häuser, die noch nicht umfassend saniert worden sind, nur geringfügigere Steigerungen bzw.
auch Preisrückgänge. Die Preiszuwächse stiegen mit den Lagequalitäten und den Baujahren. In den guten Lagen konnten für jüngere Objekte Preissteige-rungen um 5 % festgestellt werden.
121 Eigentumswohnungen wurden gekauft. Dies ist der höchste Stand der letz-ten 10 Jahre. Gegenüber dem Vorjahr ist die Anzahl jedoch nur unwesentlich um weniger als 1 % gestiegen. Im Mittel sind die Preise für gebrauchte Eigen-tumswohnungen um 3,8 % gesunken. In guten Lagen konnten jedoch auch Preissteigerungen festgestellt werden. Preisrückgänge wurden in den mäßigen Lagen und dort insbesondere bei älteren Eigentumswohnanlagen registriert.
Nachdem in den Jahren 2008 und 2009 keine Erstverkäufe aus einem Neubau getätigt worden sind, konnten auf diesem Teilmarkt seit 2010 wieder Verkaufs-fälle mit steigender Tendenz registriert werden.
49 gebrauchte Mehrfamilienhäuser wurden gekauft. Gegenüber dem Vorjahr (20 Kauffälle) ist dies ein auffallender Anstieg und liegt auch deutlich über dem zehnjährigen Mittel (25 Kauffälle).
28 gebrauchte Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser wurden zu einem Ge-samtumsatz von 3,75 Mio. € gekauft. Gegenüber dem Vorjahr (29 Kauffälle) ist die Anzahl fast konstant geblieben. Es wechselten jedoch überwiegend kleinere und ältere Objekte in mittleren bis mäßigen Lagen die Eigentümer. Der erziel-te Durchschnittspreis von 134.000 € fiel daher deutlich hinerziel-ter das Ergebnis des Vorjahres (481.000 €) zurück.
17 gebrauchte Gewerbe- und Industrieobjekte wurden gekauft. Gegenüber dem Vorjahr (12 Objekte) konnte hier eine Steigerung nicht nur bei der An-zahl, sondern auch beim Geldumsatz (Berichtsjahr 6,92 Mio. € und Vorjahr 4,11 Mio. €) registriert werden. Die im Einzelfall erzielten Kaufpreise streuen jedoch sehr stark (18.000 € für kleine Gewerbehallen bis über 2.500.000 € für große Lager- und Produktionshallen). Die in diesem Bericht veröffentlichten
"Daten zur Wertableitung" eines Gewerbe-/Industrieobjektes beruhen daher auf längerfristigen Marktbeobachtungen.
133 Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau wurden gekauft. Ge-genüber dem Vorjahr ist das ein Rückgang um 22 %. Die Preise sind jedoch überwiegend konstant geblieben. Im Kreis Höxter betrug 2012 der durch-schnittliche Kaufpreis für einen beitragsfreien Bauplatz bei einer mittleren Grundstücksgröße von 729 m2 und einem mittleren Bodenpreis von ca. 56 €/m² etwa 41.000 €.
157 Hektar Ackerland wurden gekauft. Gegenüber dem Jahr 2011 (248 Hek-tar) ist das ein deutlicher Rückgang. Dies ist jedoch weniger der mangelnden Nachfrage sondern eher den fehlenden Kaufangeboten geschuldet, denn die Preise sind erneut zum Teil deutlich gestiegen. Insgesamt ergab sich im Kreis-gebiet ein mittlerer Preisanstieg von 10 %. Die durchschnittlichen Preise für Ackerland liegen jetzt in Warburg (2,00 €/m²), Steinheim (1,90 €/m²) und in Willebadessen (1,90 €/m²) am höchsten. Der auf das gesamte Kreisgebiet bezo-gene durchschnittlich Ackerlandpreis beträgt 1,59 €/m².
83 Hektar Grünland wurden gekauft. Gegenüber dem Jahr 2011 (90 Hektar) ist dies ein Rückgang um 8 %. Die Bodenpreise sind jedoch auch hier überwie-gend gestiegen. Insgesamt ergab sich im Kreisgebiet ein mittlerer Preisanstieg von 2 %. Der auf das gesamte Kreisgebiet bezogene durchschnittlich Grün-landpreis beträgt 1,14 €/m².
6 Hektar Wald wurden gekauft. Gegenüber dem Vorjahr (727 Hektar) und auch gegenüber dem zehnjährigen Mittel (198 Hektar) ist dies ein deutlicher Rückgang. Langfristige Marktbeobachtungen ergaben einen mittleren Wald-bodenpreis von 0,40 €/m² (ohne Aufwuchs)
Der Grundstücksmarktbericht ist das Ergebnis der Auswertung des gesamten Da-tenmaterials des Gutachterausschusses, der von den Notaren Kopien der Grund-stückskaufverträge erhält. Er spiegelt daher die tatsächliche Umsatz- und Preis-entwicklung sowie das Preisniveau auf dem Immobilienmarkt in den zehn Städten und allen Ortschaften im Kreis Höxter wider.
Aus den Kaufpreisen hat der Gutachterausschuss für das Kreisgebiet Bodenricht-werte ermittelt und diese in Bodenrichtwertkarten sowie in Bodenrichtwertüber-sichten (siehe Nr. 7.5) eingetragen. Flächendeckend für das gesamte Kreisgebiet wurden Bodenrichtwertzonen gebildet und 1.305 zonale Bodenrichtwerte für die nachfolgend aufgeführten Nutzungsarten abgeleitet.
Wohnbauland im Innenbereich
Wohnbauland im Außenbereich
Gewerbebauland im Innenbereich
Gewerbebauland im Außenbereich
Ackerland
Grünland
Waldboden
Gartenland (nur in einzelnen Gebieten)
Die in diesem Bericht unter Nr. 7.3 aufgeführten “Fachinformationen zur Ablei-tung und Verwendung der Bodenrichtwerte“ enthalten Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung von abweichenden Grundstücksmerkmalen, geben Hinweise zu der Beurteilung besonderer Teilmärkte wie Resthofstellen, Gartenland und sonstige Nichtbauflächen im Innenbereich sowie zu Wertansätzen in Gebieten, in denen für spezielle Nutzungen keine eigenständigen Bodenrichtwertzonen gebildet bzw. keine Bodenrichtwerte angegeben sind.
Neben den Bodenrichtwerten und allgemeinen Umsatzzahlen enthält der Bericht:
Orientierungshilfen, um in eigener Verantwortung den Wert einer Eigentums-wohnung, eines Einfamilienhauses oder eines Mehrfamilienhauses (Rohertrags- und Vergleichsfaktoren) überschlägig zu ermitteln.
Mieten für Wohnungen, Einfamilienhäuser, Geschäfte, Büros sowie für Lager- und Produktionsräume
Wertansätze für künftige Verkehrsflächen aus landwirtschaftlichen Nutzflä-chen
Wertansätze für unselbständige Teilflächen
Durchschnittliche Erbbauzinsen
Die für Immobilienbewertungen erforderlichen Daten wie Liegenschaftszins-sätze, Bewirtschaftungskosten, Normalherstellungskosten, Abschreibungstabel-len, Sachwertfaktoren, Indexreihen usw.
Der Gutachterausschuss kommt damit einer seiner wesentlichen gesetzlichen Pflicht-aufgaben nach. Neben den mengenstatistischen Angaben werden die aus der Kauf-preissammlung abgeleiteten "für die Wertermittlung erforderliche Daten" veröffent-licht. Diese Daten werden hauptsächlich von Sachverständigen zur Erstellung von Verkehrswertgutachten genutzt. Durch die Veränderungen in der steuerlichen Ge-setzgebung haben diese Daten in den letzten Jahren eine erhöhte Relevanz erhalten.
Den Gutachterausschüssen wurden erhebliche Zuständigkeiten im Rahmen der Er-mittlung der Besteuerungsgrundlagen zum Zwecke der Bemessung der Erbschafts- und Schenkungssteuer zugewiesen. Das Bewertungsgesetz (BewG) enthält Hand-lungsanweisungen, wonach für steuerliche Bewertungen die Daten/Faktoren des ört-lich zuständigen Gutachterausschusses zu verwenden sind.