Grundlage des Grundstücksmarktberichtes 2015 sind die in der Geschäftsstelle des Gut-achterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Höxter registrierten Kauffälle des Be-richtsjahres 2014.
Im Berichtsjahr wurden im Kreis Höxter 1.712 Kauffälle über bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum mit einem Geldumsatz von 125 Mil-lionen € und einem Flächenumsatz von 488 Hektar registriert. Die Anzahl der Kauffälle ist somit gegenüber dem Vorjahr um 2 % gesunken. Beim Geldumsatz ergab sich hin-gegen eine Steigerung von 31 %.
Jahr Anzahl Geldumsatz Flächenumsatz
2000 1.939 129 Mio. € 650 ha
868 € wurden je Einwohner umgesetzt:
0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 €
Der Immobilienmarkt im Kreis Höxter war im Berichtsjahr im Wesentlichen durch die nachfolgenden Entwicklungen geprägt:
504 gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser wurden gekauft. Dies ist der höchste Stand seit Beginn der systematischen Erfassung in den 1970er Jahren. Der zweit-höchste Stand wurde 1993 mit 449 Kauffällen registriert. Gegenüber dem Vorjahr sind die Anzahl um 24 % und der Geldumsatz um 29 % gestiegen.
Die Preise für gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser haben sich gegenüber dem Vorjahr kaum verändert. Die Auswertung ergab im Mittel eine statistische Preisstei-gerung von 0,2 %.
59 % aller gekauften Ein-und Zweifamilienhäuser lagen in der Preiskategorie bis 100.000 €, 36 % in der Preiskategorie über 100.000 € bis 200.000 € und nur 5 % in der Preiskategorie über 200.000 €.
Im Mittel hatten die Ein- und Zweifamilienhäuser eine Wohnfläche von 151 m², standen auf einem 671 m² großen Grundstück, hatten einen Ausstattungsstandard, der der Baujahreskategorie der 1970er Jahre entspricht und kosteten 96.000 €.
Im Berichtsjahr 2014 wurden 24 % aller Käufe von Personen getätigt, deren postali-sche Adresse nicht im Kreis Höxter liegt.
174 Eigentumswohnungen wurden gekauft. Dies ist der höchste Stand in diesem Jahrtausend. Gegenüber dem Vorjahr sind die Anzahl um 33 %, der Wohnflächen-umsatz um 43 % und der GeldWohnflächen-umsatz um 29 % gestiegen.
Im Mittel wurde 2014 für eine gebrauchte Eigentumswohnung (einschließlich um-gewandelter ehemaliger Mietwohnungen) 743 €/m² (Vorjahr 682 €/m²) und für eine neu erstellte Eigentumswohnung 2.015 €/m² Wohnfläche (Vorjahr 2.201 €/m²) be-zahlt.
Je nach Lage und Ausstattungsstandard streuen die Preise stark. In den einfachen Lagen wurden bei unterdurchschnittlichem Ausstattungsstandard für Altbauwoh-nungen Preise von unter 400 €/m² Wohnfläche registriert. In den besten Lagen wur-den bei gutem Ausstattungsstandard für Neubauwohnungen bis zu 2.800 €/m² Wohnfläche gezahlt.
Der gegenüber dem Vorjahr höhere mittlere Kaufpreis für eine gebrauchte Eigen-tumswohnung (einschließlich umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen) ergibt sich daraus, dass 2014 insbesondere Verkaufsfälle in Eigentumswohnanlagen regis-triert wurden, die im Mittel der Baujahreskategorie der 1980er Jahre entstammen (Vorjahr Baujahreskategorie der 1970er Jahre).
Die vertiefende Auswertung der vorliegenden Kaufpreise ergab bei Wohnungen in älteren Eigentumswohnanlagen eine Preissteigerung und bei Wohnungen in jünge-ren Eigentumswohnanlagen einen Preisrückgang. Im statistischen Mittel sind die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen um - 2 % gesunken.
Im Berichtsjahr 2014 wurden 41 % aller Käufe von Personen getätigt, deren postali-sche Adresse nicht im Kreis Höxter liegt.
43 gebrauchte Mehrfamilienhäuser wurden für insgesamt 7,98 Mio. € gekauft. Ge-genüber dem Vorjahr (26 Kauffälle und 4,28 Mio. € Geldumsatz) ist dies eine
deut- 29 gebrauchte Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser wurden zu einem Ge-samtumsatz von 4,53 Mio. € gekauft. Gegenüber dem Vorjahr (18 Kauffälle und 3,07 Mio. € Geldumsatz) wurde auch hier ein Zuwachs registriert. Der durchschnitt-liche Kaufpreis betrug 156.000 €.
18 gebrauchte Gewerbe- und Industrieobjekte wurden für insgesamt 7,89 Mio. € gekauft. Gegenüber dem Vorjahr (9 Objekte und 2,40 Mio. € Geldumsatz) wurde auch hier ein Zuwachs registriert.
159 Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau wurden gekauft. Gegen-über dem Vorjahr ist das eine Steigerung um 26 %. Die Preise sind Gegen-überwiegend konstant geblieben. Im Kreis Höxter betrug 2014 der durchschnittliche Kaufpreis für einen beitragsfreien Bauplatz bei einer mittleren Grundstücksgröße von 746 m2 und einem mittleren Bodenpreis von ca. 58 €/m² etwa 43.000 €. Der gegenüber dem Vorjahr (39.000 €) höhere Kaufpreis ergibt sich daraus, dass 2014 überdurchschnitt-lich viele Baugrundstücke in hochpreisigen Wohngebieten gekauft wurden.
223 Hektar Ackerland wurden gekauft. Gegenüber dem Jahr 2013 (207 Hektar) ist das eine Steigerung um + 8 %.
Insgesamt ergab sich im Kreisgebiet ein mittlerer Preisanstieg von + 15 % (Streuung + 6 % bis + 29 %). Der auf das gesamte Kreisgebiet bezogene durchschnittliche Ackerlandpreis für eine 1 Hektar große Ackerfläche mit einer Ackerzahl 50 (Bo-dengüte) beträgt 2,18 €/m² (Vorjahr 1,90 €/m²).
59 Hektar Grünland wurden gekauft. Gegenüber dem Jahr 2013 (94 Hektar) ist das ein Rückgang um - 37 %.
Die Bodenpreise haben sich hier unterschiedlich entwickelt. Insgesamt ergab sich im Kreisgebiet ein mittlerer Preisanstieg von + 4 % (Streuung - 23 % bis + 38 %).
Der auf das gesamte Kreisgebiet bezogene durchschnittliche Grünlandpreis für eine 0,5 Hektar große Dauergrünlandfläche mit einer Grünlandgrundzahl von 50 (Bo-dengüte) beträgt 1,30 €/m² (Vorjahr 1,25 €/m²).
27 Hektar Wald wurden gekauft. Gegenüber dem Vorjahr (19 Hektar) ist dies eine Steigerung. Bei einer mittleren Grundstücksgröße von 1,2 Hektar handelt es sich bei den 22 Verkaufsfällen jedoch nicht um größere zusammenhängende Waldankäufe mit Eigenjagdbezirken. Inklusive Aufwuchs betrug der mittlere Kaufpreis 1,04 €/m².
Langfristige Marktbeobachtungen ergaben einen mittleren Waldbodenpreis von 0,40 €/m² (ohne Aufwuchs).
Übersicht über die Umsätze und Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt im Kreis Höxter Baulich nicht nutzbare Flächen
Ackerland 183 5,37
Grünland 81 0,67
Wald 22 0,17
Baulich nutzbare Flächen
Individueller Wohnungsbau 159 5,56
Geschosswohnungsbau 1 0,11
Gewerbe/Industrie 39 1,93
Bebaute Grundstücke
Ein- und Zweifamilienhäuser 504 48,42
Mehrfamilienhäuser 43 7,98
Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser 29 4,53
Gewerbe-/Industrieobjekte 18 7,89
Sonstige bebaute Grundstücke 25 1,08
Wohnungs- und Teileigentum
Wohnungseigentum 174 12,63
Teileigentum 5 0,74
Gesamtumsatz 1.712 124,77 -
fallend leicht fallend stagnierend leicht steigend steigend
Der Grundstücksmarktbericht ist das Ergebnis der Auswertung des gesamten Daten-materials des Gutachterausschusses, der von den Notaren Kopien der Kaufverträge er-hält. Er spiegelt daher die tatsächliche Umsatz- und Preisentwicklung sowie das Preis-niveau auf dem Immobilienmarkt in den zehn Städten und allen Ortschaften im Kreis Höxter wider.
Aus den Kaufpreisen hat der Gutachterausschuss für das Kreisgebiet Bodenrichtwerte ermittelt und diese in Bodenrichtwertkarten sowie in Bodenrichtwertübersichten (siehe Nr. 7.5) eingetragen. Flächendeckend für das gesamte Kreisgebiet wurden Bodenricht-wertzonen gebildet und 1.304 zonale Bodenrichtwerte für die nachfolgend aufgeführten Nutzungsarten abgeleitet.
Wohnbauland im Innenbereich
Wohnbauland im Außenbereich
Gewerbebauland im Innenbereich
Gewerbebauland im Außenbereich
Ackerland
Grünland
Waldboden
Gartenland (nur in einzelnen Gebieten)
sichtigung von abweichenden Grundstücksmerkmalen, geben Hinweise zu der Beurtei-lung besonderer Teilmärkte wie Resthofstellen, Gartenland und sonstige Nichtbauflä-chen im Innenbereich sowie zu Wertansätzen in Gebieten, in denen für spezielle Nut-zungen keine eigenständigen Bodenrichtwertzonen gebildet bzw. keine Bodenrichtwerte angegeben sind.
Neben den Bodenrichtwerten und allgemeinen Umsatzzahlen enthält der Bericht:
Orientierungshilfen, um in eigener Verantwortung den Wert einer Eigentumswoh-nung, eines Einfamilienhauses oder eines Mehrfamilienhauses (Rohertrags- und Vergleichsfaktoren) überschlägig zu ermitteln.
Mieten für Wohnungen, Einfamilienhäuser, Geschäfte, Büros sowie für Lager- und Produktionsräume
Wertansätze für künftige Verkehrsflächen aus landwirtschaftlichen Nutzflächen
Wertansätze für unselbständige Teilflächen
Durchschnittliche Erbbauzinsen
Die für Immobilienbewertungen erforderlichen Daten wie Liegenschaftszinssätze, Bewirtschaftungskosten, Normalherstellungskosten, Sachwertfaktoren, Indexreihen usw.
Der Gutachterausschuss kommt damit einer seiner wesentlichen gesetzlichen Pflicht-aufgaben nach. Neben den mengenstatistischen Angaben werden die aus der Kaufpreis-sammlung abgeleiteten "für die Wertermittlung erforderliche Daten" veröffentlicht.
Diese Daten werden hauptsächlich von Sachverständigen zur Erstellung von Verkehrs-wertgutachten genutzt. Durch die Veränderungen in der steuerlichen Gesetzgebung ha-ben diese Daten in den letzten Jahren eine erhöhte Relevanz erhalten. Den Gutachter-ausschüssen wurden erhebliche Zuständigkeiten im Rahmen der Ermittlung der Be-steuerungsgrundlagen zum Zwecke der Bemessung der Erbschafts- und Schenkungs-steuer zugewiesen. Das Bewertungsgesetz (BewG) enthält Handlungsanweisungen, wo-nach für steuerliche Bewertungen die Daten/Faktoren des örtlich zuständigen Gutach-terausschusses zu verwenden sind.