P ROBLEMSTELLUNG UND Z IELE DER U NTERSUCHUNG

1.1 Problemstellung und Ziele der Untersuchung

In Anlehnung an SCHULTE/VOGLER wird der Begriff „Investition“ in dieser Arbeit sowohl als Bezeichnung für einen Vorgang als auch für dessen Ergebnis ver-wendet.¹ Da es sich bei der Immobilienanlage um ein Investment in eine immo-bile Vermögensanlage handelt, gehört die Auswahl von Zielmärkten zu den wichtigsten Entscheidungen bei der Auswahl einer Immobilieninvestition. Die Investition soll in einem langfristig erfolgreichen Markt, der sich im Optimalfall noch besser als andere entwickelt, getätigt werden.² Im Rahmen dieser Arbeit steht vor dem Hintergrund unterschiedlicher Anlageprofile die Auswahl von Zielmärkten im Zuge des aktiven Portfoliomanagements im Vordergrund. Unter einem Immobilien-Portfolio ist dabei eine Anzahl von Immobilienobjekten zu-sammengefasst, die über verschiedene Merkmale in einem Verbund stehen.

Der Verbund können ein einheitlicher Eigentümer, eine einheitliche Verwaltung oder ähnliche Merkmale sein.³ Nach WELLNER wird unter Immobilien-Portfolio-Management ein komplexer, kontinuierlicher und systematischer Prozess der

1 Vgl. Schulte/Vogler, Investition, S. 21.

2 Vgl. Wüstefeld, Immobilieninvestments, S. 110.

3 Vgl. Wellner, Immobilien-Portfolio-Management-System, S. 34.

Analyse, Planung, Steuerung und Kontrolle von Immobilienbeständen verstan-den.⁴

BAUM unterscheidet zwischen Fondsmanagement, Portfoliomanagement und Asset Management. Fondsmanagement umfasst dabei die Verwaltung von An-legergeldern mit der Absicht, diese in verschiedenen Anlageklassen zu investie-ren. Das Management von Liquidität und Fremdkapitaleinsatz findet ebenfalls auf dieser Ebene statt. Portfoliomanagement wiederum beinhaltet die Verwal-tung der Immobilienbestände innerhalb des Fonds und bezieht sich nicht auf das Management von Liquidität oder Fremdkapital, obwohl die Struktur des ge-samten Fonds berücksichtigt wird. Asset Management umfasst die Verwaltung der einzelnen Immobilien. Management von Liquidität oder Fremdkapital sowie Aspekte der Portfoliostrukturierung stehen auf dieser Ebene ebenfalls nicht im Mittelpunkt. Ziel ist die Maximierung der Performance jedes einzelnen Objek-tes.⁵

Typische Immobilienmarktteilnehmer, die Anwender von Portfoliomanagement-überlegungen sein können, sind institutionelle Investoren. Zu ihnen gehören nach BONE-WINKEL unter anderem:⁶

» Single Asset Portfolios:

ƒ Offene Immobilienfonds

ƒ Geschlossene Immobilienfonds

ƒ Immobilien AG/Holding

ƒ Mischformen (Projektentwickler/Bauunternehmen)

» Multi Asset Portfolios:

ƒ Versicherungsunternehmen

ƒ Pensionskassen

ƒ Leasinggesellschaften

ƒ Ausländische Investoren.

4 Vgl. Wellner, Immobilien-Portfolio-Management-System, S. 35.

5 Vgl. Baum, Real Estate Investment, S. 47.

6 Vgl. Bone-Winkel, Immobilienanlageprodukte, S. 670-677.

Der Gesamtwert einer Immobilie wird entscheidend durch die Lage des Grund-stückes beeinflusst. Durch die Standortgebundenheit haben politische, demo-graphische und ökonomische Entwicklungen auf lokaler Ebene eine hohe Be-deutung für die Wertentwicklung des Grundstücks.⁷ Diese Regionalität der Im-mobilienmärkte ist eine Eigenschaft der Anlageklasse Immobilien, die bei Inves-titionsentscheidungen berücksichtigt werden muss. Weitere Unterschiede spe-ziell der Immobilienmärkte zu anderen Anlageklassen sind nach DASSO, S HIL-LING und RING:⁸

- Immobilienmärkte als lokale Märkte werden in erster Linie durch die lokale Nachfrage- und Angebotssituation bestimmt. Dies ist durch die fixe Lage der Grundstücke bedingt.

- Da jedes Grundstück eine einzigartige Mikrolage hat, entziehen sich Immo-bilien weitgehend einer Standardisierung.

- Preise und Umsätze differieren stark zwischen den Ländern, aber auch zwi-schen den Regionen, teilweise sogar innerhalb einer Region.

- Angebot und Nachfrage können aufgrund der Immobilität des Produktes stets nur lokal erfüllt werden.

- Aufgrund der beschränkten Substituierbarkeit fehlen marktstabilisierende Faktoren.

Der Begriff „Makrostandort“ als Ausdruck der regionalen Lage kann eingebettet werden in die Makroebene, welche eine abgegrenzte Region mit mehreren Makrostandorten umfasst. Die Makroebene ist dabei eine regionale Ebene un-terschiedlicher geographischer Dimension bzw. räumlicher Ausdehnung.⁹ Der Makrostandort ist wiederum der Großraum, in dem sich ein Grundstück befin-det, sowie dessen Einzugs- und Verflechtungsbereich. Bei Großstädten ist dies die Stadt selbst oder der Großraum, bei kleineren Städten können der Land-kreis, die Region sowie die angrenzenden Landkreise die Grenze des Makro-standorts sein.¹⁰

7 Vgl. Sweet, Land Investment, S. 283-285.

8 Vgl. Dasso/Shilling/Ring, Real Estate, S. 285.

9 Vgl. Beidatsch, Büroimmobilien, S. 49.

10 Vgl. Falk, Immobilienwirtschaft, S. 536.

Lokal oder regional agierende Investoren setzen sich nur selten mit den Makro-standorten ihrer Investitionsobjekte und der weiteren Entwicklung des Standor-tes auseinander. Stärkeres Augenmerk auf diesen Aspekt legen national an mehreren Makrostandorten agierende institutionelle Investoren wie beispiels-weise Versicherungen, die sich von der sinnvollen Auswahl der Makrostandorte eine vorteilhafte Risikostreuung erhoffen.¹¹

Im Rahmen der US-amerikanischen Fachliteratur wird die Zusammenstellung von regionalen bzw. „geographischen“ Märkten im Portfolio als „Geographic Se-lection“ bezeichnet. Konkret gemeint ist die Analyse und Erfassung der Struktur von Immobilienmärkten sowie die Zuordnung der Märkte zu den unterschiedli-chen Immobilienanlagestrategien einzelner Investoren. Diese Klassifizierung und Typisierung erleichtert für die unterschiedlichen Investorenprofile die Aus-wahl und Zusammenstellung der Märkte in den Portfolios.¹² Das Thema der op-timalen Kombination von Märkten im Rahmen von Gesamtportfolios ist, obwohl für viele Unternehmen relevant, in der deutschsprachigen Forschung nur ver-einzelt bearbeitet worden.¹³ Erste Ansätze in Deutschland stammen beispiels-weise von BIENERT, der sich mit der Auswahl von Zielmärkten vor dem Hinter-grund verschiedener Rendite-Risiko-Profile der Investoren beschäftigte. Er ist der Auffassung, dass nicht jeder Zielmarkt zu jedem Investor passt. Ein Stand-ort ist dann für den Investor attraktiv, wenn er das vom Investor zu bedienende Risk-Return-Profil aufweist.¹⁴

Diese Arbeit versucht den Grundgedanken der US-amerikanischen For-schungsergebnisse für den deutschen Büromarkt aufzugreifen und anzuwen-den. Ein Ziel der Arbeit ist damit die beispielhafte „Aufbereitung“ des deutschen Büromarktes für investorenbezogene Zwecke. Darin enthalten sind Ansätze zur Strukturierung und Klassifizierung des Büromarktes, der so die direkte Zuord-nung von Zielmärkten zu Investorenprofilen ermöglichen soll.

11 Vgl .Isenhöfer/Väth, Immobilienanalyse, S. 348.

12 Vgl. SSR, Benchmark, S. 1.

13 Vgl. Tholen, Strategische Asset Allocation, S. 4-6 sowie Bienert, Kapital, S. 20-25.

14 Vgl. Bienert, Kapital, S. 20-25.

Über diesen Ansatz hinausgehend sollen auch Ursachen für die regionalen Un-terschiede der deutschen Büromärkte ermittelt werden. Es wird davon ausge-gangen, dass die verschiedenen Stadttypen innerhalb des deutschen Städte-systems auch unterschiedliche Mechanismen in ihren Immobilienmärkten auf-weisen. Die Gründe für die unterschiedliche Ausprägung der Immobilienmarkt-kennziffern können deshalb vielfältig sein. Ihre Kenntnis kann eine Basis für ei-ne langfristig orientierte, die künftige Entwicklung in den Märkten berücksichti-gende Auswahl von Zielmärkten in Immobilienportfolios bilden. Mit der Kenntnis der Beziehungen innerhalb dieser Stadttypen bzw. Regionalstrukturtypen lässt sich eine gezieltere Zusammenstellung der Märkte innerhalb des Portfolios vor-nehmen. Dies soll ein Schwerpunkt der vorliegenden Untersuchung sein. Des Weiteren legten bisherige Untersuchungen zum deutschen Büromarkt ihren Schwerpunkt hauptsächlich auf die großen Büromärkte. Der verfolgte Ansatz bezieht auch kleinere Märkte in die Betrachtung ein und versucht, die ihnen in-newohnenden Regeln und Mechanismen aufzuzeigen.

Ziel der Untersuchung ist weiterhin die Entwicklung eines Modells zur optimalen Auswahl von Zielmärkten in Portfolios. Im Rahmen der vorliegenden Arbeit soll die für diese Aussagen erforderliche Wissens- und Methodenbasis aufgezeigt werden. Der Ansatz wird am Beispiel der deutschen Büromärkte dargestellt.

Der Büromarkt ist dabei ein Teilmarkt des Marktes für Gewerbeimmobilien.

„Gewerbeimmobilien“ werden hier entsprechend einer Definition von STAENDER

und KÖTTER als „[...] Gebäude für Zwecke der Verwaltungstätigkeit des produ-zierenden Gewerbes und Immobilien, die für Zwecke des nicht-produprodu-zierenden Gewerbes benötigt werden [...]“¹⁵definiert.

Zielstellung und Erkenntnisinteresse dieser Arbeit orientieren sich an den Inte-ressen der privatwirtschaftlichen Akteure der Immobilienbranche. Ziel ist es, die Akteure auf dem Immobilienmarkt, deren Kerngeschäft auf immobilienwirt-schaftlichen Fragestellungen liegt, bei ihren Allokationsentscheidungen zu un-terstützen. Die zügige Anwendbarkeit auf praxisbezogene Fragestellungen des immobilienwirtschaftlichen Tagesgeschäfts steht somit im Vordergrund.

15 Staender/Koetter, Gewerbeimmobilien, S. 588.