Mit Stand vom 31. Dezember 2016 lebten in der Stadt Husum ca. 23.100 Einwohner.
Planungsziel ist die Umnutzung der sog. „Alten Graupenmühle“ unter Erhalt des eindruckbil-denden Baubestandes. Zwar handelt es sich bei dem vorhandenen Reetdachgebäude nicht um ein Kulturdenkmal im Sinne des schleswig-holsteinischen Denkmalschutzgesetzes, die Stadt Husum ist jedoch bemüht, durch die Schaffung erforderlicher Baurechte dem Grund-stückseigentümer/Vorhabenträger eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des Grundstückes unter weitgehender Wahrung des aus Sicht der Stadt Husum kulturhistorisch bemerkenswer-ten Bestandes zu ermöglichen.
Das Grundstück wird Standort eines sog. Budget-Hotels. Der hierfür erforderliche Bebau-ungsplan Nr. 98 wird als vorhabenbezogener BebauBebau-ungsplan gem. § 12 BauGB aufgestellt.
Der Vorhabenträger beabsichtigt die behutsame Instandsetzung des Reetdachgebäudes; das Gebäudeinnere wird komplett der angestrebten Nutzung angepasst und künftig die für den Hotelbetrieb erforderlichen Funktionsräume beherbergen. Neben der Rezeption werden eine Lobby, ein Restaurant einschließlich der zuzuordnenden Nebenräume sowie Personal-, Verwaltungs- und Lagerräume geschaffen.
Die Hotelzimmer selbst werden von der Straßenseite aus gesehen im hinteren (nördlichen) Teil des Betriebsgrundstückes als Gebäudeneubau platziert. In zwei Gebäuderiegeln werden in der zweiten Realisierungsstufe insgesamt max. 71 Zimmer geschaffen. Der Gebäudeneu-bau wird zweigeschossig + Staffelgeschoss als FlachdachGebäudeneu-bau ausgeführt; hierdurch wird eine optische Dominanz gegenüber dem bildprägenden Bestandsgebäude vermieden.
Die verkehrliche Erschließung des Grundstückes erfolgt über die bereits vorhandene Zufahrt, die in der erforderlichen Form verkehrstechnisch ertüchtigt wird.
Die erforderlichen Gästestellplätze werden zentral im südöstlichen Teil des Plangebietes un-tergebracht; für Angestellte werden an der Westseite des Bestandsgebäudes weitere Plätze geschaffen.
Der weitgehende Erhalt des bildprägenden Baum- und Strauchbestandes kann durch die An-ordnung der neuen Baukörper sowie der sonstigen Funktionsflächen gewährleistet werden.
Der Vorhabenträger ließ durch die CORDES UND RIEGER CONSULTING GMBH im Auftrag der REGIONALEQUALITÄTSPARTNERSCHAFT GMBH (RQP) im Vorfeld der Planungen eine Mach-barkeitsstudie erstellen, ob grundsätzlich die Einrichtung eines Budget-Hotels durch den Vor-habenträger in Husum als tragfähig angesehen werden kann.
Die RQP beschreibt das Vorhaben wie folgt und kommt zusammenfassend zu folgender Be-wertung:
„…Der Vorhabenträger… plant, auf seinem an der Ostenfelder Straße gelegenen, ca. 12.000 qm großen Grundstück, den Neubau eines Hotels mit 55 Zimmern. Das Grundstück zeichnet sich durch seine verkehrsgünstige Lage in unmittelbarer Nähe zur Bundesstraße 5 an der Os-tenfelder Straße aus.
Die Planung …des Vorhabenträgers… sieht ein modernes Budget - Hotel vor, welches aktuell weder in Husum noch in der näheren Umgebung vorhanden ist. Die Dichte an 4**** Sterne Hotels in Husum ist bereits überproportional hoch, bezogen auf die Gesamtzahl der Betriebe.
Marketingseitig soll das neue Unternehmen unter dem neuen Namen „Budget Hotel Husum“
als Hotel mit nordischem Design platziert werden. Ein modernes Budget Hotel steht für eine verkehrsgünstige Lage, ein modernes Design und attraktive Zimmerpreise. Viele Gäste bevor-zugen inzwischen diese Budget Hotels, da sie sich aus der „Schmuddelecke“ befreit haben und sich heutzutage „günstig nicht mehr billig anfühlen muss“. In der Regel handelt es sich um Häuser mittlerer Größe, die durch schlichtes aber modernes Design überzeugen. Gespart wird nicht an der Hardware oder Mitarbeiterqualität sondern an Servicepunkten wie Restaurant, Wellness oder 24h-Rezeption.
Im F&B-Bereich wird es, neben dem klassischen Frühstückbuffet für die Hausgäste, abends eine Speisekarte mit einfachen Gerichten und Getränken geben, welche auch von den Rezep-tionsmitarbeitern zubereitet werden können. Darüber hinaus wird es keine weiteren F&B- An-gebote geben.
Der Kreis Nordfriesland ist durch die nordfriesischen Inseln geprägt, welche das touristische Zentrum des Landkreises darstellen und als eine der Sommer-Feriendestinationen in Deutsch-land bekannt sind. Die Qualität des touristischen Angebotes hat sich in den letzten Jahren
weiterhin kontinuierlich verbessert. Die Region zeichnet sich durch die intakte Natur, die gute Strandqualität sowie ihr umfangreiches Freizeitangebot aus.
Der Standort ist über die B 5 mit der 37 km entfernt liegenden Autobahn A 23 im Süden sowie über die B201 mit der 31 km entfernten A 7 im Osten verkehrs-technisch gut angebunden und somit für alle Gäste leicht zu erreichen.
Die Hotelbedarfsanalyse Husum aus dem Jahr 2014 spricht sich für Budgethotellerie in Husum aus. Einerseits wird dieses Segment zurzeit nur unzureichend bedient und andererseits liegt der Anteil an höher klassifizierten Hotels doppelt so hoch wie im Bundesdurchschnitt.
Das Hotelkonzept wäre ideal für Messe- und Kongressbesucher sowie übrige Geschäftsrei-sende. Diese Gästegruppe legt Wert auf einfache aber qualitativ hochwertige Modernität, in Verbindung mit einem sehr guten Preis-/ Leistungsverhältnis.
Ebenso bietet der Hotelstandort innerhalb Nordfrieslands, neben der touristischen Attraktivi-tät, hervorragende Rahmenbedingungen für mögliche Ausflüge zu verschiedenen Destinatio-nen im Bereich der Nordseeküste sowie den nordfriesischen Inseln. Die relativ gute Anbindung an die Großräume Hamburg, Kiel und Lübeck ermöglicht es ebenfalls Wochenendgäste ganz-jährig anzusprechen.
Der Hotelstandort bietet somit sehr gute Voraussetzungen für Geschäfts- und Freizeitrei-sende, welche das Hotel sowohl gezielt ansteuern oder sich auf der Durchreise befinden. Wir bewerten daher den Standort des geplanten Hotelbetriebes in Betrachtung des angedachten Konzeptes als gut.“
Weitergehend wurde aufgrund der verkehrlich exponierten Lage des Grundstückes durch das WASSER‐ UND VERKEHRS‐ KONTOR GMBH ein Verkehrsgutachten erarbeitet, um die Anbin-dungsmöglichkeiten an die öffentlichen Verkehrsflächen bewerten zu können.
Der Fachgutachter kommt zu folgender Zusammenfassung und Empfehlung:
„Leistungsfähigkeit
Es zeigt sich, dass der Knotenpunkt Ostenfelder Straße (L 37) / Weg zur Graupenmühle / Erschließung Hotel in der Lage ist, die Verkehre des Prognose-Planfalls 2030 mit einer befrie-digenden Qualitätsstufe QSV C des Verkehrsablaufes langfristig leistungsfähig abzuwickeln.
Es bestehen darüber hinaus weitere Kapazitätsreserven. Bauliche Maßnahmen zur Steigerung der Leistungsfähigkeit sind nicht erforderlich.
Empfehlung
Aus verkehrsplanerischer Sicht werden keine Bedenken hinsichtlich der Verkehrsverträglich-keit der beabsichtigten Gebietsentwicklung mit dem bestehenden Streckennetz gesehen. Es besteht keine Notwendigkeit an baulichen Maßnahmen zur Steigerung der Leistungsfähig-keit.
Neben der Haupterschließung im Bereich der bestehenden Grundstückszufahrt wird eine zu-sätzliche Zufahrt nur für den rechtseinbiegenden Zielverkehr zum Hotel als verkehrsverträg-lich betrachtet.“
In Abstimmung mit der Stadt Husum wird auf diese bestehende Option aus Gründen der Ver-kehrssicherheit und -übersichtlichkeit verzichtet.
„Aufgrund der verhältnismäßig geringen Verkehrserzeugung des geplanten Hotels von nur 11 Kfz-Bewegungen in der Spitzenstunde entsteht keine relevante Mehrbelastung im Bereich der Anbindungsknotenpunkte zur Anschlussstelle der Bundesstraße B 5.“
Zur Beurteilung der schalltechnischen Situation wurde durch das Büro TAUBERT UND RUHE GMBH eine entsprechende Untersuchung des Bereiches vorgenommen. Es wurden erforder-liche Maßnahmen der Grundrissgestaltung und passive Schallschutzmaßnahmen an den Fas-saden zum Schutz vor schädlichen Geräuschimmissionen definiert, die als Festsetzungen in den Bauleitplan übernommen wurden und insgesamt die schallschutztechnische Verträglich-keit der Maßnahme sichern.
Die Bauflächen innerhalb des Plangebietes werden in der PLANZEICHNUNG – TEIL A des vor-liegenden Bebauungsplanes insgesamt als Sonstiges Sondergebiet ‐ SO – mit der Zweckbe-stimmung Hotel festgesetzt.
Als maximal zulässiges Maß der baulichen Nutzung wird auf das konkrete Bauvorhaben ab-gestimmt eine GR von 1.400 m² festgesetzt.
Festgesetzte Baugrenzen bilden innerhalb der Bauflächen ein sog. „Baufenster“ in Gestalt einer überbaubaren Grundstücksfläche, die die exakte Anbindung des geplanten Neubautei-les an den zu erhaltenden Gebäudebestand regelt.
Im Südteil des Plangebietes werden die zur Erschließung des Hotelgrundstückes erforderli-chen öffentlierforderli-chen Straßenverkehrsfläerforderli-chen in Gestalt der „Ostenfelder Straße“ festgesetzt.
Die das Plangebiet umfassenden Gehölzstrukturen werden als Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern umgrenzt.
Weiterhin wird der vorhandene Baumbestand, soweit es die baulichen Umnutzungsmaßnah-men auf dem Grundstück zulassen, durch die Festsetzung Erhaltung von BäuUmnutzungsmaßnah-men gesichert;
durch diese Festsetzungen wird der Charakter des Grundstückes auf Dauer erhalten.
Als Darstellung ohne Normcharakter sind die vorhandenen Flurstücksbezeichnungen, entfal-lende und vorhandene Flurstücksgrenzen, die vorhandene Bebauung, Höhenreferenzpunkte sowie -informell zur Verdeutlichung der künftigen Nutzung- die geplanten Gebäude, Stell-platzflächen und Terrassen- und Zugänge Bestandteil der Planzeichnung.
In Ergänzung zu textlichen Festsetzungen hinsichtlich der zulässigen Gebäudehöhen wird die überbaubare Grundstücksfläche geteilt und durch Ordnungsnummern gegliedert.
Wie bereits ausgeführt wurde durch das Büro TAUBERT UND RUHE GMBH ein schalltechni-sches Gutachten erarbeitet, das die Rahmenbedingungen benennt, unter denen die vorge-sehene Nutzung unter Einhaltung der einschlägigen schalltechnischen Grenzwerte etabliert werden kann.
Die maßgebenden Lärmpegelbereiche sind in der Planzeichnung dargestellt.
Weitergehend werden im Textteil unter Ziff. 3 Regelungen festgesetzt, die auf der Grundlage des schalltechnischen Gutachtens die Einhaltung der schallschutztechnischen Anforderun-gen garantieren.
Im TEXT ‐ TEIL B des Bebauungsplanes wird unter Pkt. 1 ‐ Art und Maß der baulichen Nutzung die Zulässigkeit zukünftiger Nutzungen geregelt.
Unter Pkt. 1.1 wird festgesetzt, dass innerhalb des festgesetzten Sonstigen Sondergebie-tes - SO - Hotel nur solche Vorhaben zulässig sind, zu denen sich der Vorhabenträger im
Durchführungsvertrag zum Vorhaben- und Erschließungsplan verpflichtet hat (§ 12 Abs. 3a BauGB).
Der Vorhaben- und Erschließungsplan benennt die Maßnahme wie folgt:
„Das geplante Gebäude soll als Hotel genutzt werden. Es sind 71 Doppelzimmer (teilweise mit Verbindungstüren) geplant. Weiterhin wird es ein Frühstücks- bzw. Bistro-Restaurant-bereich geben. Alle zu einem Hotelbetrieb dazugehörigen Räume/ Flächen befinden sich innerhalb und außerhalb des Gebäudes.
Der zukünftige Hotelkomplex wird aus einem Bestandsgebäude, einem neuen Verbin-dungsbau sowie einem rechteckigen zweigeschossigen Neubau mit Staffelgeschoss beste-hen.“
Unter Pkt. 1.2 wird weitergehend festgesetzt, dass auf der Grundlage des § 19 Abs. 4 Satz 3 die Überschreitung des Maßes der baulichen Nutzung durch Grundflächen der in
§ 19 Abs. 4 BauNVO aufgeführten Anlagen bis zu einer maximalen Versiegelung von 4.000 m² allgemein zulässig ist.
Unter Pkt. 2 ‐ Höhe baulicher Anlagen werden Festsetzungen zur Höhe der baulichen An-lagen getroffen.
Die zulässige maximale Höhe baulicher Anlagen wird eng auf die projektierten Gebäude-teile begrenzt; hierzu werden die überbaubaren Grundstücksflächen zoniert. Für die über-baubare Grundstücksfläche mit der Ordnungsnummer 1 wird die max. zulässige Höhe von Gebäuden und Gebäudeteilen mit 22,00 m ÜNN und für die überbaubare Grund-stücksfläche mit der Ordnungsnummer 2 mit 22,75 m ÜNN festgesetzt.
Durch diese Festsetzungen wird eine im Detail mit der Standortgemeinde abgestimmte umfeldverträgliche Höhenentwicklung der geplanten Gebäudeteile sichergestellt.
Unter Pkt. 3 ‐ Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen werden Festsetzungen getrof-fen, die zur Einhaltung der schallschutztechnischen Mindestanforderungen erforderlich sind.
Insbesondere die Qualität der technischen Ausführung der Gebäudeteile wird hier im Detail fixiert.
Die Grenzen der maßgebenden Lärmpegelbereiche sind in der Planzeichnung als Darstellung ohne Normcharakter dargestellt.
Bestandteil der Satzung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 98 der Stadt Husum ist der Vorhaben- und Erschließungsplan vom 20. Juni 2018 sowie der Durchführungs-vertrag zwischen Vorhabenträger und der Stadt Husum.