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4.3 Nachfrageindikator „Wirtschaftliche Rahmenbedingungen“
4.3.1 Konjunkturlage in Deutschland
Der sich bereits im Frühjahr 2007 abzeichnende Abwärtstrend in der deut-schen Wirtschaft setzt sich im Jahre 2008 in einem rasanten Abschwung fort. Ifo-Konjunkturexperten bestätigen einen freien Fall des Index in den Wintermonaten. Die deutsche Wirtschaft wurde von den fortschreitenden konjunkturellen Eintrübungen der Weltwirtschaft sowie der Krise an den internationalen Finanzmärkten zunehmend in Mitleidenschaft gezogen.
Der weltweite Konjunkturabschwung hat zunehmend negative Vermö-gens- und Vertrauenseffekte zur Folge, die sich in einer anhaltend hohen Sparquote widerspiegeln. Im Frühjahr 2009 beruhigte sich die wirtschaftli-che Situation etwas. Eine konjunkturelle Trendwende lässt sich zu diesem Zeitpunkt jedoch aus dem leicht ansteigenden Geschäftsklimaindex nicht ableiten. Auch der Industrie- und Handelskammertag sah zu Beginn dieses Jahres noch keine umfassende Konjunkturwende.
Abb. 20: Ergebnisse des ifo Konjunkturtests im April 2009
Der Konjunkturabschwung hat mit leichter zeitlicher Verzögerung auch die deutsche Bauwirtschaft erreicht. Die Bauunternehmen spüren die gesamt-wirtschaftliche Rezession, von der auch der Wohnungsneubau nicht unbe-rührt bleibt. Die sinkenden Auftragseingänge spiegeln die steigende Ver-unsicherung der privaten Haushalte hinsichtlich ihrer Arbeitsplätze und der sich eintrübenden Einkommenserwartungen wider. Diese Rahmenbedin-gungen wirken hemmend auf langfristige Investitionsentscheidungen wie den Bau eines Eigenheims. Auf Grund der niedrigen Genehmigungszahlen im Wohnungsbau wird es laut des Zentralverbandes des Deutschen Bauge-werbes hieraus keine Konjunkturimpulse für die Bauwirtschaft geben.
Quelle: ifo – Institut für Wirtschaftsforschung e.V., München 2009 1997
ifo Konjunkturtest
Gewerbliche Wirtschaft 1), April 2009
1) Verarbeitendes Gewerbe, Bauhauptgewerbe, Groß- und Einzelhandel.
Quelle: ifo Konjunkturtest – 24/04/2009 Indexwerte, 2000 = 100, saisonbereinigt
70
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
ifo Geschäftsklima
Beurteilung der Geschäftslage Geschäftserwartungen
Der effektive Hypothekenzinssatz ging von über 5 % Ende des Jahres 2007 auf 4,77 % im Januar 2009 zurück. Auch Anfang des Jahres 2009 setzte sich diese rückläufi ge Tendenz fort. Die im Rahmen des Stimmungsbarometers befragten Experten sehen dies als Anreiz für Investitionen in den Woh-nungsbau (vgl. Kapitel 8).
Abb. 21: Entwicklung des effektiven Hypothekenzinssatzes mit einer Laufzeit von über zehn Jahren, jeweils zum 01.01. des Jahres
4.3.2 Arbeitsmarktsituation in Dortmund
Die positive Grundtendenz der rückläufi gen Arbeitslosenquote, die sich im Laufe des Jahres 2008 zeigte, setzt sich zu Beginn des Jahres 2009 nicht mehr fort. Die im Vorfeld thematisierten konjunkturellen Gründe lassen zum Jahreswechsel die Arbeitslosigkeit ansteigen. Ein allein durch den Wintereinbruch verursachter Anstieg ist unwahrscheinlich. Die durch die Wirtschaftskrise verschuldete Trendwende scheint Dortmund erreicht zu haben. Die Arbeitslosenquote stieg von 12,7 % im Dezember 2008 auf 13,3 % im Januar 2009 an. Besorgniserregend ist die schrumpfende Zahl der Stellenangebote in Dortmund. Sie reduzierten sich um mehr als 50 % auf rund 3.500 offene Stellen.
Quelle: Monatsbericht der Deutschen Bundesbank 3 %
3,5 % 4 % 4,5 % 5 % 5,5 %
2005 2006 2007 2008 2009
Abb. 22: Entwicklung der Arbeitslosenquote in Dortmund
Das ganze Ausmaß der Wirtschaftskrise spiegelt sich in den Arbeitslosen-zahlen noch nicht wider. Viele Unternehmen versuchen, durch Kurzarbeit Entlassungen zu vermeiden. Die Gefahr eines möglichen Arbeitsplatzver-lustes ist in einigen Branchen jedoch allgegenwärtig. Diese Besorgnis einer unsicheren fi nanziellen Zukunft wirkt sich hemmend auf die Investitions-bereitschaft der privaten Haushalte aus. Langfristige Investitionen wie der Kauf einer Immobilie werden nicht getätigt.
4.3.3 Verfügbare Einkommen
Der Indikator des verfügbaren Einkommens ermöglicht Rückschlüsse auf das ökonomische Potenzial und somit auf die Investitionsmöglichkeiten der Nachfrager. Mit einem verfügbaren Jahreseinkommen von 16.901 € liegt Dortmund im Mittelfeld in dem folgenden abgebildeten Städtevergleich.
Der Landesdurchschnitt liegt mit 19.290 € deutlich über dem verfügbaren Jahreseinkommen der Dortmunder Bevölkerung.
Abb. 23: Verfügbare Jahreseinkommen je Einwohner 2007 12,0%
12,5%
13,0%
13,5%
14,0%
14,5%
Feb 08
Jan 08 Mär 08Apr 08 Mai 08Jun 08 Jul 08 Aug 08 Sep 08 Okt 08 Nov 08 Dez 08 Jan 09
Quelle: Arbeitsagentur Dortmund
15.624 15.690 15.722 16.901 17.738
18.597 19.290 19.850 22.055
0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000
Hamm Gelsenkirchen
Duisburg Dortmund Bochum
Essen NRW Köln
Düsseldorf
Euro/Einwohner
Quelle: Arbeitskreis „Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen“ des Statistischen Bundesamtes und der Statistischen Landesämter
Die Gruppe der Lohn- und Einkommenssteuerpfl ichtigen mit einem Ein-kommen von unter 10.000 € liegt in Dortmund und in den Nachbarkommu-nen Bochum und Gelsenkirchen mit rund 33 % deutlich über dem Landes-durchschnitt. Der Personenkreis, der preiswerten Wohnraum nachfragt, ist hier dementsprechend hoch.
In der Einkommensgruppe 50.000 bis 125.000 € steht die Landeshauptstadt mit 16,3 % an der Spitze der Vergleichskommunen. Dortmund liegt mit einem Anteil von 12,4 % im Mittelfeld der aufgeführten Städte. Hochwerti-ges Wohnen im oberen Preissegment ist somit durchaus als wichtiHochwerti-ges Hand-lungsfeld für die Weiterentwicklung des Dortmunder Wohnungsmarktes anzusehen. Die Projekte Phoenix-Ost und Hohenbuschei leisten einen wesentlichen Beitrag zur Angebotsschaffung im höherpreisigen Segment.
Abb. 24: Jahreseinkommen der Lohn- und
Einkommenssteuerpfl ichtigen in Prozent
Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte nahm im Jahre 2008 um 2,6 % zu. Dies ist die höchste Wachstumsrate seit 2001. Die parallel zu dieser Entwicklung steigende Sparquote könnte ein Hinweis auf die Investi-tionszurückhaltung der Bevölkerung sein.
Der Verbraucherpreisindex für Deutschland* stieg ebenfalls um 2,6 %, sodass die Einkommenszuwächse hierdurch egalisiert werden. Diese Jah-resteuerungsrate ist die höchste seit 1994 und ist im Wesentlichen auf die hohe Teuerungsrate in der ersten Jahreshälfte 2008 zurückzuführen.
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
NRW Düsseldorf Duisburg Essen
Köln Gelsenkirchen
Bochum Dortmund
Hamm
unter
10.000 € 10.000 -
u. 25.000 € 25.000 -
u. 37.500 € 37.500 -
u. 50.000 € 50.000 -
u. 125.000 € mehr als 125.000 €
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen
* Er umfasst die Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen für den privaten Verbrauch
Abb. 25: Steigerungsrate der verfügbaren Einkommen und der Verbraucherpreise in Deutschland
4.3.4 Wohnungssuchende im geförderten Mietwohnungsbau
Auch wenn der geförderte Mietwohnungsbau nur einen geringen Teil des Dortmunder Mietwohnungsmarktes ausmacht (s. Kapitel 3.3.2.2), können mit Hilfe der beim Amt für Wohnungswesen erhobenen Daten und Infor-mationen zur Wohnungssuche gewisse Rückschlüsse über die Nachfrage im Teilmarkt des preiswerten Mietwohnungsbau gezogen werden.
Zum 31.12.2008 waren ca. 1.200 Haushalte als wohnungssuchend beim Amt für Wohnungswesen vorgemerkt. Dies bedeutet im Vergleich zum Vorjah-resstichtag einen Rückgang um rund 10 %. Die Ein- und Zwei-Personen-Haushalte (ca. 830) bildeten die größte Gruppe der Wohnungssuchenden.
Dem überwiegenden Teil der registrierten wohnungssuchenden Haushalte konnte innerhalb eines Jahres eine passende Wohnung vermittelt wer-den. Allerdings ist das Wohnungsangebot für kinderreiche Familien bzw.
Haushalte mit fünf und mehr Personen stark eingeschränkt, sodass sich die Vermittlung häufi g etwas langwieriger gestaltet. Trotzdem ist unter dem reinen Versorgungsaspekt weiterhin von einer entspannten Marktsituation im geförderten Mietwohnungsbau auszugehen.
Ergebnis:
Die deutsche Wirtschaft ist von der weltweiten Finanzkrise zunehmend betroffen.
Sachvermögen sind in der Regel weniger von der Infl ation betroffen als Geldvermögen. Die Direktanlage in Wohnimmobilien schützt daher am besten vor der Infl ation. Eine Flucht in Sachwerte erscheint vor diesem Hintergrund nicht unwahrscheinlich. Die durch die Finanzkrise verursachte Verunsicherung in der Bevölkerung steht dem momentan noch teilweise entgegen. Die verstärkte Nachfrage nach Bestandsimmobilien in Dortmund ist jedoch erstes Anzeichen für diese Flucht in Sachwerte. Die niedrigen Zinsen unterstützen das Investment in Immobilien.
0
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Verfügbares privates Einkommen Verbraucherpreise
Prozent
Quelle: Statistisches Bundesamt