Mehrfamilienhäuser

Im gesamten Landkreis wurden in 2012 insgesamt 41 Kauffälle (85 % des Vorjahres) zu Mehrfamilienhäusern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgewertet. Unverändert 71 % (29 KV) der abgeschlossenen Kauverträge fanden im Berliner Umland statt. Ein Objekt, ebenfalls im Berliner Umland angesiedelt, war ein Gebäude des komplexen Wohnungsbaus.

Die folgende Tabelle zeigt die Objektgrößen der veräußerten Mehrfamilienhäuser bzw. die durchschnittlich erzielten Kaufpreise. Bei bis zu fünf Kauffällen in der jewei-ligen Lage werden nur die Durchschnittswerte angegeben, bei größeren Kauffallzahlen erfolgt die Angabe zusätzlich als Spanne.

Tabelle 9 Verkäufe von Mehrfamilienhäusern Wohnfläche Spanne in m²

Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche (Euro/m²) veräußerte

(Klammerwerte ohne Bodenwertanteil)

180 - 400 3 - 6

bis 1990 erstellt bzw. modernisiert

303 Ø 5

Ø 243 (132)

220 - 300 3 – 6 517 - 899

alte Baujahre -modernisiert nach 1990

267 Ø 4 717 (350)

315 - 505 5 - 8 1.022 – 1.462

Baujahre ab 1990

447 Ø 6 1.273 (1.098)

Die angegebenen Spannen wurden als 2/3 Spannen ermittelt, d.h. die mittleren 2/3 der Kauffälle bewegen sich in dieser Spanne

Bei den Kauffällen, bei denen Angaben zu Wohnflächen verfügbar waren, konnte die Abhängigkeit des Kaufpreises von der Wohnfläche untersucht werden. Diese Kauffäl-le sind im folgenden Diagramm dargestellt. Da die Objekte in verschiedenen Gemein-den mit unterschiedlichem BoGemein-denrichtwertniveau veräußert wurGemein-den, sind, um die ge-zahlten Kaufpreise vergleichbar zu machen, diese um den Bodenwertanteil bereinigt worden. Insgesamt ist die Anzahl der auswertbaren Kauffälle sehr gering und bezieht sich insbesondere in der Gruppe alter Baujahre- modernisiert bis 1990 auf einen gro-ßen Baujahreszeitraum und unterschiedliche Modernisierungsgrade, sodass die fol-gende Darstellung nur geringe Aussagekraft hat.

in 2012 veräußerte Mehrfamilienhäuser nach Baujahresklasse

R² = 0,1906 R² = 0,1641

0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600

150 250 350 450 550 650

Wohnfläche in m² Kaufpreis pro m² Wohnfläche in Euro…. (um Bodnewertanteil bereinigt)

Baujahr bzw. modernisiert bis 1990 alte Baujahre - modernisiert nach 1990 Baujahre nach 1990 Trend Baujahre bzw. modernisiert bis 1990 Trend alte Baujahre - modernisiert nach 1990 Trend Baujahre nach 1990

Für die wenigen Objekte, bei denen die Restnutzungsdauer eingeschätzt werden konn-te, ist die Abhängigkeit des erzielten Kaufpreises von der Restnutzungsdauer im unten stehenden Diagramm dargestellt. Der Trend lässt sich aufgrund der geringen Anzahl der verfügbaren Daten nur für den Gesamtbestand darstellen.

in 2012 veräußerte Mehrfamilienhäuser nach Baujahresklasse

R² = 0,6714

0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600

15 25 35 45 55 65 75

Restnutzungsdauer Kaufpreis pro m² Wohnfläche in Euro…. (um Bodnewertanteil bereinigt)

alte Baujahre - modernisiert nach 1990 Baujahre nach 1990 Trend alle Baujahresklassen

8.6.2 Preisentwicklung

Da Objekte über die Jahre in verschiedenen Gemeinden mit unterschiedlichem Boden-richtwertniveau veräußert wurden, sind diese, um die gezahlten Kaufpreise vergleich-bar zu machen, um den Bodenwertanteil bereinigt worden.

Seit dem Jahr 1994 ist der durchschnittlich gezahlte Kaufpreis von Gebäuden mit ei-ner Restnutzungsdauer von über 60 Jahren bis zum Jahr 2010 stetig gesunken. In den Jahren 1994 bis 1998 wurden noch sehr hohe Kaufpreise von im Durchschnitt 2000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gezahlt. Ab 2006 pegelte sich der durch-schnittlich erzielte Kaufpreis auf um 900 Euro ein.

Seit 2010 ist wieder ein leichter Anstieg auf aktuell durchschnittlich 1.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu verzeichnen.

Bei Objekten mit einer Restnutzungsdauer unter 60 Jahren ist eine gegenläufige Tendenz erkennbar. Hier werden seit 2000 steigende Kaufpreise beobachtet, welche jedoch seit dem Jahr 2000 wieder leicht zurückgingen. In 2012 wurden durchschnitt-liche Quadratmeterpreise unter 400 Euro erzielt.

Bei Gebäuden mit einer sehr geringen Restnutzungsdauer unter 20 Jahren sind die durchschnittlich gezahlten Kaufpreise seit 1996 kontinuierlich steigend und befinden sich derzeit etwa auf gleichem Niveau wie die Quadratmeterpreise der Gebäude mit Restnutzungsdauern zwischen 20 und 60 Jahren.

zeitliche Entwicklung der gezahlten Kaufpreise von Mehrfamilienhäusern mit verschiedener Restnutzungsdauer

R² = 0,0223 R² = 0,0659

R² = 0,6647

10 100 1.000 10.000

1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013

Vertragsabschluss Kaufpreis pro m² Wohnfläche in Euro (um Bodenwert korrigiert)

RND unter 20 Jahre RND 20 bis 60 Jahre RND über 60 Jahre

Trend RNDA unter 20 Jahre Trend RNDA 20 bis 60 Jahre Trend RNDA über 60 Jahre

8.6.3. Liegenschaftszinssätze

Nach § 193 Abs. 5 des Baugesetzbuches gehören zu den sonstigen für die Wertermitt-lung erforderlichen Daten insbesondere die Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken, je nach Grundstücksart marktüblich verzinst wer-den. Diese Kapitalisierungszinssätze werden als Liegenschaftszinssätze bezeichnet und sind für verschiedene Grundstücksarten, insbesondere für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke zu ermitteln. Bei der Er-mittlung von Verkehrswerten wird der Liegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren verwendet; er ist dabei als Marktanpassungsfaktor zu interpretieren. Der Liegen-schaftszins dient darüber hinaus der Darstellung des Marktgeschehens für renditeori-entierte Immobilien, der sachliche und räumliche Teilmärkte untereinander vergleich-bar macht und als Zeitreihe Veränderungen von Renditeerwartungen auf dem Immobi-lienmarkt deutlich machen kann.

Der Liegenschaftszinssatz ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Er-tragswertverfahrens abzuleiten (§ 14 Abs. 3 ImmoWertV).

Für den Landkreis Oberhavel konnten die eigenen Auswertungen zur Ermittlung der Liegenschaftszinssätze noch nicht abgeschlossen werden. Zur landesweiten Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen wurde eine Arbeitsgruppe gebildet, die an-hand aller im Land Brandenburg zur Verfügung stehenden Daten die Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen nach einheitlicher Vorgehensweise betreibt. Voraussetzung hierfür sind ein einheitliches Modell zur Erfassung und Auswertung der Kaufpreise sowie einheitliche Ansätze für die Einflussgrößen. Die Rahmenbedingungen für die einheitliche Erfassung und Auswertung der Kaufpreise zur Ermittlung von Liegen-schaftszinssätzen sowie die Ergebnisse der Ermittlungen der Arbeitsgruppe wur-den im Grundstücksmarktbericht des Landes Branwur-denburg sowie auf wur-den Inter-netseiten der Gutachterausschüsse Brandenburg veröffentlicht.

Da der Gutachterausschuss für Oberhavel keine eigenen Liegenschaftszinssätze ermit-teln konnte, wird empfohlen, auf diese Daten zurückzugreifen.

8.7 Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser