Grundstücksmarktbericht 20134. Preisniveau und Preisentwicklung auf den Grundstücksteilmärkten
5.1 Liegenschaftszinssätze 1
Nach § 193 Abs. 5 des Baugesetzbuches gehören zu den sonstigen für die Wert-ermittlung erforderlichen Daten insbesondere die Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken, je nach Grundstücksart marktüblich verzinst werden. Diese Kapitalisierungszinssätze werden als Liegenschaftszinssätze bezeichnet und sind für verschiedene Grundstücksarten, insbesondere für Mietwohn-grundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke zu ermitteln.
Bei der Ermittlung von Verkehrswerten wird der Liegenschaftszinssatz im Ertrags-wertverfahren verwendet; er ist dabei als Marktanpassungsfaktor zu interpretieren.
Der Liegenschaftszins dient darüber hinaus der Darstellung des Marktgeschehens für Rahmenbedingungen für die Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen Kauffälle (Ertragsobjekte) - nur nachhaltig vermietete Objekte
- kein Einfluss durch ungewöhnliche oder persönliche Verhält-nisse
- Ortsbesichtigung erforderlich Restnutzungsdauer (RND)
nach § 6 Abs. 6 ImmoWertV - nur Objekte mit einer RND ≥ 20 Jahren
- bei Modernisierung erfolgt die Ermittlung der RND nach der Anlage 1 des „Modells zur Ableitung von Liegenschaftszins-sätzen“ der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen mit Stand von November 2008*1
Gesamtnutzungsdauer - 80 Jahre, bei reinen Geschäftshäusern 60 Jahre Bodenwert - objekttypischer Bodenwert (es wird eine objekttypische
Grundstücksgröße zugrunde gelegt; separat nutzbare Grundstücksteile wurden abgespaltet)
Rohertrag - Priorität: tatsächliche und auf Marktüblichkeit geprüfte Mieten - Ausnahme: angenommene marktüblich erzielbare Miete
(z. B. aus Mietspiegel) Bewirtschaftungskosten:
- Verwaltungskosten - für Wohnnutzung entsprechend § 26 der II. Berechnungsverordnung*2
- für gewerbliche Nutzung 240 € pro Einheit und Jahr (Brutto) - Instandhaltungskosten - für Wohnnutzung entsprechend § 28
der II. Berechnungsverordnung*3
- für gewerbliche Nutzung 2,50 €/m² bis 9,00 €/m²
Nutzfläche je nach Objektart, Bauausführung und Baualter*4 - Mietausfallwagnis - für Wohnnutzung 2 %
- für gewerbliche Nutzung 4 %
*1 Die Ermittlung der modifizierten RND erfolgt nach dem „Modell zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen“
der AGVGA-NRW von November 2008; dieses steht im Internet unter der folgenden Adresse zur Verfü-gung: http://www.boris.nrw.de/borisplus/data/sonstiges/StandardmodelleAGVGA/Modell_LZ_2008.pdf
*2 Zweite Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (1990 S.
2178), die zuletzt durch Artikel 78 Absatz 2 des Gesetzes vom 23. November 2007 (BGBl. I S. 2614) geändert worden ist.
*3 Zweite Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (1990 S., 2178), die zuletzt durch Artikel 78 Absatz 2 des Gesetzes vom 23. November 2007 (BGBl. I S. 2614) geändert worden ist.
*4 nach der Anlage 2 des „Modells zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen“ der AGVGA-NRW mit Stand von November 2008; im Internet unter der folgenden Adresse verfügbar: http://www.boris.nrw.de/borisplus/
data/sonstiges/StandardmodelleAGVGA/Modell_LZ_2008.pdf
1 Die Veröffentlichung des Modells zur Ermittlung der Liegenschaftszinssätze erfolgt auf http://www.
gutachterausschuss-bb.de/OGAA/puahilfen.htm#rahmenbedingungen
renditeorientierte Immobilien, der sachliche und räumliche Teilmärkte untereinander vergleichbar macht und als Zeitreihe Veränderungen von Renditeerwartungen auf dem Immobilienmarkt deutlich machen kann.
Der Liegenschaftszinssatz ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens abzuleiten (§ 14 Abs. 3 ImmoWertV). Aufgrund der speziellen Situation im Land Brandenburg steht häufig in den jeweiligen Zuständigkeitsberei-chen der regionalen Gutachterausschüsse keine ausreiZuständigkeitsberei-chende Anzahl von geeigneten Kauffällen für die Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen zur Verfügung. Aus diesem Grund wird eine überregionale Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes durchgeführt.
Voraussetzung hierfür sind ein einheitliches Modell zur Erfassung und Auswertung der Kaufpreise sowie einheitliche Ansätze für die Einflussgrößen. Die Rahmenbedin-gungen für die einheitliche Erfassung und Auswertung der Kaufpreise zur Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen sind in der nebenstehenden Tabelle aufgelistet. Bei Modernisierung erfolgt die Ermittlung der Restnutzungsdauer nach der Anlage 1 des „Modells zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen“ der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen mit Stand von November 2008. Dieses Modell steht unter der Bezeichnung „Historisches Modell zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen in NRW“ unter dem Menüpunkt „Stan-dardmodell der AGVGA.NRW“ unter dem Link www.boris.nrw.de zur Verfügung.
Ihm sind auch die Ansätze für die Bewirtschaftungskosten bei gewerblicher Nutzung entnommen.
Alle geeigneten Kauffälle, die durch die regionalen Geschäftsstellen der Gutachter-ausschüsse entsprechend dieser Festlegungen erfasst und ausgewertet wurden, werden in der Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses zusammengeführt und ausgewertet.
Die Ermittlung der Liegenschaftszinssätze wird entsprechend folgender Formel iterativ durchgeführt:
Für die Auswertung werden die Kauffälle aus drei Jahren zusammengefasst. Die nachfolgenden Liegenschaftszinssätze beziehen sich auf den Zeitraum 2011 – 2013 und wurden mittels Regressionsanalyse mit dem Programmsystem „Automatisiert geführte Kaufpreissammlung“ des Landes Niedersachsen berechnet. Die Ergebnisse für die vorangegangenen Zeiträume sind in den Grundstücksmarktberichten 2008 bis 2012 enthalten. Die Liegenschaftszinssätze werden für verschiedene Teilräume ermittelt. Seit dem Grundstücksmarktbericht 2010 sind diese Teilräume unverän-dert beibehalten worden, so dass ein unmittelbarer Vergleich mit den Ergebnissen der Vorjahre in allen Teilräumen über mittlerweile vier Jahre möglich ist. Liegen-schaftszinssätze wurden für die folgenden Objektarten ermittelt: Mehrfamilienhäu-ser (gewerblicher Mietanteil ≤ 20 %), Wohn- und GeschäftshäuMehrfamilienhäu-ser (gewerblicher
Grundstücksmarktbericht 2013 5. Einzeluntersuchungen des Oberen Gutachterausschusses
Liegenschaftszinssätze Mehrfamilienhäuser (Datenbasis 2011 – 2013)
Merkmale Spanne Durchschnitt Durchschnittlicher
Liegenschaftszinssatz (Spanne) Berliner Umland (112 Kauffälle)
Bodenwert 33 €/m² – 808 €/m² 234 €/m²
4,1 % (1,6 – 7,8 %)
Wohn- und Nutzfläche 178 m² – 3.175 m² 789 m²
Restnutzungsdauer 20 Jahre – 80 Jahre 43 Jahre
Rohertragsfaktor 8,0 – 25,3 15,2
monatliche Nettokaltmiete 3,1 €/m² – 11,8 €/m² 6,5 €/m² Berliner Umland ohne Potsdam (47 Kauffälle)
Bodenwert 33 €/m² – 270 €/m² 100 €/m²
5,1 % (2,7 – 7,5 %)
Wohn- und Nutzfläche 178 m² – 2.706 m² 598 m²
Restnutzungsdauer 20 Jahre – 80 Jahre 51 Jahre
Rohertragsfaktor 8,0 – 25,3 14,3
monatliche Nettokaltmiete 3,7 €/m² – 11,8 €/m² 6,4 €/m² weiterer Metropolenraum (167 Kauffälle)
Bodenwert 10 €/m² – 200 €/m² 53 €/m²
6,0 % (2,0 – 12,4 %)
Wohn- und Nutzfläche 128 m² – 1.597 m² 517 m²
Restnutzungsdauer 20 Jahre – 72 Jahre 34 Jahre
Rohertragsfaktor 5,5 – 19,9 9,8
monatliche Nettokaltmiete 2,1 €/m² – 7,2 €/m² 4,7 €/m² weiterer Metropolenraum ohne die kreisfreien Städte (124 Kauffälle)
Bodenwert 10 €/m² – 90 €/m² 34 €/m²
6,4 % (1,7 – 12,8 %)
Wohn- und Nutzfläche 128 m² – 5.865 m² 710 m²
Restnutzungsdauer 20 Jahre – 72 Jahre 37 Jahre
Rohertragsfaktor 5,2 – 19,9 9,4
monatliche Nettokaltmiete 2,1 €/m² – 7,2 €/m² 4,5 €/m² kreisfreie Städte ohne Potsdam (58 Kauffälle)
Bodenwert 49 €/m² – 280 €/m² 99 €/m²
5,4 % (2,1 – 8,5 %)
Wohn- und Nutzfläche 233 m² – 1.415 m² 620 m²
Restnutzungsdauer 20 Jahre – 63 Jahre 30 Jahre
Rohertragsfaktor 7,2 – 15,8 10,6
monatliche Nettokaltmiete 3,7 €/m² – 6,5 €/m² 5,1 €/m²
Mietanteil > 20 %), reine Geschäftshäuser (gewerbliche Nutzung = 100 %) sowie Einfamilienhäuser. Der Einfluss des Kaufdatums wurde untersucht; eine zeitliche Abhängigkeit konnte jedoch innerhalb des Auswertezeitraumes nicht festgestellt werden.
In den Tabellen werden für unterschiedliche Objektarten und für die jeweiligen Regionen die Liegenschaftszinssätze angegeben und die zugrunde liegende Stich-probe der einzelnen Regressionsanalysen anhand von ausgewählten Untersuchungs-merkmalen beschrieben. Liegt eine statistisch ausreichende Anzahl von Kauffällen vor (Mindestanzahl je Einflussgröße), wird auch die Spanne für den ermittelten
Liegenschaftszinssätze Wohn- und Geschäftshäuser (Datenbasis 2011 – 2013)
Merkmale Spanne Durchschnitt Durchschnittlicher
Liegenschaftszinssatz (Spanne) Berliner Umland (47 Kauffälle)
Bodenwert 39 €/m² – 631 €/m² 257 €/m²
4,6 % (2,0 – 11,6)
Wohn- und Nutzfläche 226 m² – 3.170 m² 883 m²
Restnutzungsdauer 20 Jahre – 75 Jahre 41 Jahre
Rohertragsfaktor 6,6 – 21,6 15,2
monatliche Nettokaltmiete 3,0 €/m² – 12,3 €/m² 7,2 €/m² Berliner Umland ohne Potsdam (23 Kauffälle)
Bodenwert 39 €/m² – 260 €/m² 109 €/m²
5,6 % (3,1 – 11,6)
Wohn- und Nutzfläche 226 m² – 4.480 m² 837 m²
Restnutzungsdauer 20 Jahre – 75 Jahre 44 Jahre
Rohertragsfaktor 6,6 – 21,1 13,0
monatliche Nettokaltmiete 3,0 €/m² – 8,6 €/m² 5,9 €/m² weiterer Metropolenraum (45 Kauffälle)
Bodenwert 10 €/m² – 315 €/m² 75 €/m²
7,6 % (3,3 – 12,1)
Wohn- und Nutzfläche 184 m² – 1.359 m² 575 m²
Restnutzungsdauer 20 Jahre – 72 Jahre 38 Jahre
Rohertragsfaktor 5,5 – 16,9 9,2
monatliche Nettokaltmiete 2,6 €/m² – 7,4 €/m² 4,9 €/m² weiterer Metropolenraum ohne die kreisfreien Städte (34 Kauffälle)
Bodenwert 10 €/m² – 80 €/m² 39 €/m²
8,0 % (2,6 – 12,1)
Wohn- und Nutzfläche 184 m² – 1.359 m² 528 m²
Restnutzungsdauer 20 Jahre – 72 Jahre 39 Jahre
Rohertragsfaktor 5,5 – 16,9 8,8
monatliche Nettokaltmiete 2,6 €/m² – 6,7 €/m² 4,6 €/m² kreisfreie Städte ohne Potsdam (12 Kauffälle)
Bodenwert 55 €/m² – 315 €/m² 184 €/m²
6,4 % (4,6 – 8,1)
Wohn- und Nutzfläche 320 m² – 1.079 m² 731 m²
Restnutzungsdauer 25 Jahre – 66 Jahre 35 Jahre
Rohertragsfaktor 8,0 – 11,8 10,3
monatliche Nettokaltmiete 4,0 €/m² – 7,4 €/m² 5,6 €/m²
Liegenschaftszins angegeben. Aufgrund des Umfangs der Kauffalldaten konnten nicht für alle Teilräume innerhalb der einzelnen Objektarten durchschnittliche Lie-genschaftszinssätze ermittelt werden. Der durchschnittliche Liegenschaftszinssatz als Ergebnis der Regressionsanalyse stellt einen Orientierungswert dar und muss entsprechend der Grundstücksmerkmale des jeweiligen Bewertungsobjektes sach-verständig angewendet und ggf. angepasst werden.
Bei den Auswertungen der letzten vier Jahre (Zeiträume: 2008 – 2010, 2009 – 2011, 2010 – 2012, 2011 – 2013) zeigten sich bei den Mehrfamilienhäusern im Berliner Umland mit der kreisfreien Stadt Potsdam folgende Tendenzen: mit zunehmendem
Grundstücksmarktbericht 2013
Liegenschaftszinssätze reine Geschäftshäuser (Datenbasis 2011 – 2013)
Merkmale Spanne Durchschnitt Durchschnittlicher
Liegenschaftszinssatz (Spanne) Berliner Umland (21 Kauffälle)
Bodenwert 30 €/m² – 417 €/m² 169 €/m²
5,9 % (1,4 – 11,0)
Nutzfläche 129 m² – 10.068 m² 2.876 m²
Restnutzungsdauer 20 Jahre – 54 Jahre 40 Jahre
Rohertragsfaktor 7,5 – 27,3 13,2
monatliche Nettokaltmiete 1,0 €/m² – 24,6 €/m² 8,8 €/m² Berliner Umland ohne Potsdam (15 Kauffälle)
Bodenwert 30 €/m² – 260 €/m² 103 €/m²
6,7 % (1,4 – 13,1)
Nutzfläche 129 m² – 10.068 m² 2.866 m²
Restnutzungsdauer 20 Jahre – 54 Jahre 42 Jahre
Rohertragsfaktor 5,2 – 27,3 12,3
monatliche Nettokaltmiete 1,0 €/m² – 24,6 €/m² 9,2 €/m² weiterer Metropolenraum (20 Kauffälle)
Bodenwert 5 €/m² – 337 €/m² 48 €/m²
7,6 % (4,7 – 10,1)
Nutzfläche 115 m² – 3.518 m² 1.178 m²
Restnutzungsdauer 25 Jahre – 58 Jahre 41 Jahre
Rohertragsfaktor 6,5 – 13,0 9,7
monatliche Nettokaltmiete 2,1 €/m² – 12,8 €/m² 6,9 €/m²
5. Einzeluntersuchungen des Oberen Gutachterausschusses
Bodenwert fällt der Liegenschaftszins (geringes Risiko in guten (nachgefragten) Lagen) und mit zunehmender Restnutzungsdauer steigt der Liegenschaftszins. Im weiteren Metropolenraum zeigte sich der Einfluss der Nutzfläche: hier steigt der Liegenschafts-zins mit zunehmender Wohn- und Nutzfläche an. Alle Kauffälle im Land Brandenburg wurden ohne Unterscheidung nach den Teilräumen hinsichtlich des Einflusses der Anzahl der Wohneinheiten untersucht. Dabei wurden die Kategorien Mehrfamilien-häuser mit 3 – 15 Wohneinheiten und > 15 Wohneinheiten (Geschosswohnungsbau) unterschieden. Der Einfluss der Wohnungsanzahl lies sich nicht nachweisen.
Bei der Auswertung der Liegenschaftszinssätze für Wohn- und Geschäftshäuser im Berliner Umland stammte die überwiegende Anzahl der Kauffälle für die Re-gressionsanalyse aus der Stadt Potsdam und dem Landkreis Potsdam-Mittelmark.
Auch bei den reinen Geschäftshäusern im Berliner Umland überwiegen die Kauffälle aus der Stadt Potsdam und dem Landkreis Potsdam-Mittelmark.
Bei den Auswertungen der letzten vier Jahre (Zeiträume: 2008 – 2010, 2009 – 2011, 2010 – 2012, 2011 – 2013) zeigten sich bei den Einfamilienhäusern im Berliner Umland mit der kreisfreien Stadt Potsdam folgende Tendenzen: mit zunehmendem Bodenwert fällt der Liegenschaftszins (geringes Risiko in guten (nachgefragten) Lagen) und mit zunehmender Nettokaltmiete steigt der Liegenschaftszins (erhöh-tes Mietausfallrisiko bei hohen Mieten). Im weiteren Metropolenraum ohne die kreisfreien Städte zeigte sich nur der Einfluss der Nettokaltmiete: auch hier steigt der Liegenschaftszins mit zunehmender Nettokaltmiete an.
Liegenschaftszinssätze Einfamilienhäuser (Datenbasis 2011 – 2013)
Merkmale Spanne Durchschnitt Durchschnittlicher
Liegenschaftszinssatz (Spanne) Berliner Umland (306 Kauffälle)
Bodenwert 7 €/m² – 180 €/m² 77 €/m²
3,7 % (1,7 – 6,0 %)
Wohnfläche 40 m² – 236 m² 125 m²
Restnutzungsdauer 20 Jahre – 80 Jahre 58 Jahre
Rohertragsfaktor 10,0 – 36,5 20,0
monatliche Nettokaltmiete 2,5 €/m² – 10,4 €/m² 6,3 €/m² weiterer Metropolenraum ohne die kreisfreien Städte (126 Kauffälle)
Bodenwert 3 €/m² – 95 €/m² 35 €/m²
4,4 % (1,9 – 9,6 %)
Wohnfläche 64 m² – 240 m² 123 m²
Restnutzungsdauer 20 Jahre – 80 Jahre 53 Jahre
Rohertragsfaktor 7,2 – 28,8 16,3
monatliche Nettokaltmiete 2,8 €/m² – 8,1 €/m² 5,1 €/m²