Rot dargestellt: geplanter Änderungsbereich des Flächennutzungsplans der Stadt Zirndorf
© Karte Bay. Vermessungsverwaltung
2.1 Umgriff der vorgesehenen Änderung des Flächennutzungsplans
Der Geltungsbereich der Änderung des Flächennutzungsplans mit integriertem Landschaftsplan der Stadt Zirndorf umfasst zum Zeitpunkt der Aufstellung dieser Änderung des Flächennutzungsplans eine Teilflä-che des Flurstücks Fl. Nr. 204, der Gemarkung LeiTeilflä-chendorf mit einer FläTeilflä-che von ca. 1,06 ha.
2.2 Derzeitige Nutzungen
Der Änderungsbereich befindet sich im südlichen Stadtgebiet von Zirndorf, im Anschluss östlich an die Sondergebietsflächen des Funparks und südlich des Gewerbegebiets „Am Steinacker“. Südlich des Än-derungsbereichs verläuft die Stadtgrenze zwischen Zirndorf und Oberasbach.
Das Gebiet wird umgrenzt:
- im Westen: durch Grünflächen, anschließend der Lärmschutzwall des Funparks mit Hecken und Gehölzstrukturen bepflanzt
- im Norden: durch die Straße „Am Steinacker“ anschließend die Siedlungsstruktu-ren des Gewerbegebietes „Am Steinacker“
- im Osten: durch die Straße „Am Steinacker“, anschließend die Siedlungsstruktu-ren von Oberasbach
- im Süden: durch die Zwickauer Straße und daran angrenzend die Siedlungsflä-chen von Oberasbach
Topographisch liegt dieser Bereich in einem nahezu ebenen Gelände. Die Fläche des Änderungsbe-reichs des Flächennutzungsplans befindet sich in privatem Besitz und wird zurzeit hauptsächlich als Eva-kuierungsfläche für den Funpark und als Grünfläche genutzt.
2.3 Darstellung im wirksamen Flächennutzungsplan
Der wirksame Flächennutzungsplan einschließlich seiner bisherigen Fortschreibungen (bis zum Datum der Aufstellung dieser Begründung) stellt die Fläche des Änderungsbereichs als Wohnbaufläche dar.
Das Umfeld der Änderungsfläche wird westlich als Sondergebiet Fun Park, nördlich als Gewerbegebiet
„Am Steinacker“ dargestellt. Südlich des Änderungsbereichs, entlang der „Zwickauer Straße“ verläuft die Verwaltungsgebietsgrenze zu Oberasbach, ebenso im Osten entlang der Straße „Am Steinacker“, in bei-den Fällen sind vorrangig Siedlungsflächen mit Wohnnutzungen vorzufinbei-den.
2.4 Altlasten
Hinweise auf Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen sind nach aktuellem Kenntnisstand nicht bekannt.
Das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten kann jedoch grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden. Es wird darauf hingewiesen, dass bei im Rahmen der Baumaßnahmen festge-stellten ungewöhnlichen Bodenverfärbungen und/oder sonstigen ungewöhnlichen Umständen umgehend entsprechende Untersuchungen durchzuführen sind. Die entsprechenden Fachstellen des Wasserwirt-schaftsamtes Nürnberg und des Landratsamtes Fürth sind umgehend zu informieren und das Vorgehen abzustimmen.
2.5 Bodendenkmäler
Der bayerische Denkmalatlas zeigt für das Änderungsgebiet zum aktuellen Zeitpunkt keine bekannten Bau- und Bodendenkmäler. Das Vorkommen archäologischer Spuren kann aber im gesamten Ände-rungsgebiet nicht ausgeschlossen werden.
Alle zu Tage tretenden Bodendenkmäler (u. a. auffällige Bodenverfärbungen, Holzreste, Mauern, Metall- oder Kunstgegenstände etc.) sind unmittelbar (d.h. ohne schuldhaftes Verzögern) gemäß Art. 8 Abs.1 und Abs. 2 des Denkmalschutzgesetzes an die Zweigstelle des Landesamtes für Denkmalpflege, Burg 4, 90403 Nürnberg, Tel. 0911-235 85-0 oder an die zuständige untere Denkmalschutzbehörde im Landrats-amt Fürth, Im Pinderpark 2, 90513 Zirndorf, Tel. 0911/977-1537 zu melden. Es gilt der Art. 8 Abs. 1 und Abs. 2 Denkmalschutzgesetz.
Auszug Denkmalschutzgesetz, DSchG. zuletzt geändert am 23.04.2021 Art. 8 - Auffinden von Bodendenkmälern
(1) Wer Bodendenkmäler auffindet, ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zum Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit.
(2) Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet.
2.6 Vegetation & Schutzgebiete
Die Vegetation in dem Änderungsbereich und dem unmittelbaren Umfeld ist durch die bestehende Sied-lungsstrukturen geprägt.
Die potentiell natürliche Vegetation ist gem. Fachinformationssystem Natur des Landes Bayern der Ord-nung M2a „Flattergras-Buchenwald“ zuzuordnen. Auf Grund der bisherigen Nutzung auf der Fläche des Planungsgebiets, welche bei Verzicht auf die Planung andauern würden, ist nur mit einer geringen ent-sprechenden Funktionserfüllung zu rechnen.
2.7 Landschaftsbild
Das Landschaftsbild weist im Änderungsgebiet selbst keine attraktiven oder landschaftlich prägenden Strukturen auf. Die Fläche im Änderungsgebiet wird zurzeit als Grünfläche genutzt. Im landschaftlichen Umfeld herrschen Wohnbauflächen und Gewerbeflächen vor. Landschaftsprägend ist insbesondere der vorhandene Freizeitpark und das angrenzende Umspannwerk von Zirndorf.
2.8 Trinkwasserschutzgebiet
Trinkwasserschutzgebiete sind durch die geplante Änderung des Flächennutzungsplans nicht betroffen.
Das nächste Trinkwasserschutzgebiet befindet sich ca. 1,2 km westlich des Änderungsbereichs.
2.9 Emissionen
An das Änderungsgebiet grenzen die Siedlungsstrukturen von Zirndorf und Oberasbach an. Die hieraus resultierenden, das übliche Maß nicht überschreitenden Emissionen wie Verkehrslärm und Gewerbelärm aus dem angrenzenden Gewerbegebiet sind zu dulden.
2.10 Alternative Entwicklungsflächen (Standortalternativenprüfung)
Der geplante Eigenverbrauch der produzierten Energie sowie geringe Leitungslängen setzten eine Lage des Änderungsgebietes in unmittelbarer Nachbarschaft des Funparks voraus. Das Umfeld des Funparks ist überwiegend bebaut, so dass eine Nutzung für die Gewinnung von Sonnenenergie in diesen Berei-chen ausgeschlossen ist. Das Änderungsgebiet, im Osten des Funparks, dient derzeit teilweise als Eva-kuierungsfläche für den Freizeitpark und teilweise liegt diese Fläche brach, eine Bebauung gemäß Flä-chennutzungsplan mit Wohneinheiten ist aufgrund gegenläufiger Eigentümerinteressen nicht vorgesehen.
Beachtenswert ist, dass die Fläche im Rahmen eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans entwickelt wird. Alternative Entwicklungsstandorte sind unter Beachtung dieses Tatbestandes nicht gegeben. Es ist davon auszugehen, dass der private Entwickler alternative Standorte aufgrund des fehlenden Grundei-gentums nicht entwickeln würde.
Alternativ zur Überplanung würde im Plannullfall, d.h. bei Verzicht auf die Planungen, die bestehende Nutzung als Brachfläche fortgeführt werden. Eine Entwicklung von Wohnbebauung ist mittelfristig auf-grund der Lage nicht zu erwarten. Der mit den vorgesehenen Planungen einhergehende Verlust an Wohnbauflächen ist somit in Abwägung alle Belange als noch vertretbar zu erachten. Der positive Beitrag zur Energiewende kann im Plannullfall nicht geleistet werden.
Der nun überplante Bereich stellt daher in Abwägung aller Belange, unter Beachtung der bestehenden Vorbelastungen, der landes- und regionalplanerischen Vorgaben sowie der beachtenswerten Schutzgü-ter, Maßgaben und Gesetzen die für die vorgesehenen Nutzungen verträgliche Entwicklungsmöglichkeit dar. Sie ist zudem unter Berücksichtigung der Realteilung und der dokumentierten Entwicklungsbereit-schaft zur Überplanung als geeignete Fläche zu erachten.
Es kann zudem auf die Flächeninanspruchnahme im Außenbereich verzichtet werden. Als Planungsal-ternative wurde auf Ebene des vorhabenbezogenen Bebauungsplans auch eine Doppelnutzung disku-tiert. Das heißt die Errichtung einer PV-Anlage auf einer darunterliegenden anderweitigen Nutzung. Als anderweitige Nutzung kommen dabei vor allem Wohnbaunutzungen, gewerbliche Nutzungen oder Nut-zungen als Parkhaus in Frage. WohnbaunutNut-zungen würden aufgrund ihrer städtebaulich notwendigen Kleinteiligkeit keine ausreichende Fläche für die angestrebte Energiemenge schaffen. Gewerbliche Nut-zungen würden zwar ausreichende Dachflächen erzeugen, jedoch würden hierdurch großflächige Ge-bäude entstehen, die städtebaulich keinen geeigneten Übergang zu den angrenzenden Wohnbaustruktu-ren darstellen. Gleiches gilt auch für ein potentielles Parkhaus. Die Entwicklung als Freiflächenphotovol-taikanlage stellt daher die verträglichste Entwicklung dar.