19 (1) Die Areale Seestadt und Seequartier lagen zentral zwischen der Bregenzer Innen-stadt und dem Bodensee nahe zum Bahnhof und den beiden Landesstraßen, somit an einem wichtigen Verkehrsknotenpunkt. Sie bildeten die letzten großflächigen und – abgesehen vom Bahnhof – unbebauten Entwicklungsräume in Innenstadtnähe.
Die Grundfläche der Seestadt betrug rd. 9.000 m2 und jene des Seequartiers rd. 19.000 m2. Die Seestadt war seit Jahrzehnten Gegenstand von Planungen zur Stadtzentrumsentwicklung, das Seequartier wurde mit der Zustimmung der ÖBB–
Infrastruktur Aktiengesellschaft (ÖBB) als Grundeigentümer ab 2007 in die Planun-gen inkludiert. Die Lage der beiden Entwicklungsräume ist in folPlanun-gender Abbildung dargestellt:
Abbildung 2: Lage der Areale Seestadt und Seequartier in Bregenz
Tabellen und Grafiken
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In der Seestadt und im Seequartier waren laut Planung Geschäfte, Gastronomie, Wohnungen, Büros und Dienstleistungen vorgesehen. In der Seestadt lag die Schwerpunktnutzung beim Einkaufen. Auf dem Areal des Seequartiers waren ein neues Bahnhofsgebäude, ein moderner Knoten für den öffentlichen Personennah-verkehr sowie ein Hotel vorgesehen.
(2) Zur Zeit der Gebarungsüberprüfung standen hinter den beiden Projekten zwei private Unternehmen bzw. Investorengruppen, welche in weiterer Folge als Unter
nehmen Q und Unternehmen S bezeichnet werden. Die Eigentümerstruktur der beiden Unternehmen ist in folgender Abbildung ersichtlich:
Abbildung 3: Eigentümerstruktur der Unternehmen Q und S
Das Unternehmen Q kooperierte für das Projekt Seequartier außerdem noch mit zwei gemeinnützigen Wohnbauträgern.
Die Liegenschaften der Seestadt waren im Eigentum des Unternehmens S, jene des Seequartiers im Eigentum der ÖBB. Grundeigentümer waren auch das Land Vorarl-berg für die Landesstraße L 202 und die Stadt für die Gemeindestraßen, vor allem die Bahnhofstraße. Die Stadt war weiters für die Planung und Errichtung der soge-nannten „Seespange“ zuständig, einer für den Fuß– und Radverkehr geplanten Brücke zwischen der Seestadt und dem Bodensee über die Landesstraße und die Eisenbahnanlagen.
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004.742_Bregenz_Seestadt_Seequartier
Tabellen und Grafiken
Abbildung 3
Quelle: Firmenbuch; Darstellung: RH
Unternehmen Q
Bau– und Immobilien gesellschaft 1 Bau– und Immobilien gesellschaft 2
Bau– und Immobilien gesellschaft 3 (bis März 2017)
Unternehmen S
Teil eines Projektentwicklungsunternehmens
Teil eines Handelskonzerns mit Schwerpunkt Lebensmittel Leasing– Gesellschaft
Investment– Gesellschaft
Unternehmen für Einkaufszentrumsentwicklung und – betrieb
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Chronologie
20 (1) Ausgangspunkt für die Entwicklungen in der Seestadt war das Freiwerden der vormals als Eisenbahnanlagen genutzten Flächen beim Bahnhof Bregenz, die im Jahr 1992 das damals neu gegründete Unternehmen S erwarb. Die ursprünglichen Gesellschafter waren die Illwerke Beteiligungsgesellschaft mbH (in der Folge:
Illwerke) (75 %), die Hypo–Rent Leasing– und Beteiligungsgesellschaft m.b.H. (in der Folge: Hypo) (20 %) und die Stadt (5 %). In den darauffolgenden Jahren wurden verschiedene Überlegungen für die Entwicklung des Areals angestellt, aber nicht weiterverfolgt.
(2) Im Jahr 2007 bekannte sich die ÖBB zur Neuplanung des Bahnhofs und zu einer gemeinsamen Verwertung ihrer Liegenschaften mit jenen der Seestadt. Daher beauf-tragten das Unternehmen S, die Stadt und die ÖBB – als Grundlage für weitere Planungen – die Erstellung eines städtebaulichen Masterplans für die Bereiche Seestadt und Seequartier mit Bahnhof und ÖPNV–Knoten; der Masterplan wurde im Jahr 2009 abgeschlossen.
Betreffend das Projekt Seestadt traten die ursprünglichen Gesellschafter des Unter-nehmens S ihre Anteile sukzessive an eine Investment–Gesellschaft ab (TZ 22).
(3) Auf Grundlage des Masterplans wurden im Jahr 2009 der Flächenwidmungs–
und Teilbebauungsplan geändert (TZ 24) und Vereinbarungen zwischen den Beteilig-ten verhandelt (TZ 22 und TZ 23). Weiters fanden Architekturwettbewerbe für die Seestadt und die Seespange in den Jahren 2009 und 2010 sowie für das Seequartier im Jahr 2011 statt (TZ 25). In den Jahren 2015 und 2016 schlossen die Beteiligten verschiedene Verträge, welche die zukünftigen wechselseitigen Nutzungsrechte regelten, z.B. die Unterbauung der Bahnhofstraße und der Landesstraße durch die geplante Tiefgarage der Seestadt oder Flächen mit öffentlichen Nutzungsrechten.
(4) Im Jänner 2017 – noch vor Erteilung der baubehördlichen Bewilligung im Juni 2018 – verkündete das Unternehmen S über Medien den „Projektstopp“ für das Projekt Seestadt. Als Grund nannte es die unerwartet hohen Baukosten, insbe-sondere für die zweigeschoßige Tiefgarage. Zur Zeit der Gebarungsüberprüfung war das Unternehmen S nach dem Kenntnisstand der Stadt intern mit der Weiterbear-beitung des Projekts befasst, jedoch lagen der Stadtverwaltung keine Pläne oder konkreten Projektentwicklungen vor.
(5) Bezüglich des ÖPNV–Knotens beschloss die Stadt im Juni 2019, mit den ÖBB und dem Land Vorarlberg eine Grundsatzvereinbarung über die „Mobilitätsdrehscheibe Bahnhof Bregenz“ einzugehen. Mit dieser regelten sie die Verantwortungen bezüg-lich der Planung, Errichtung, Erhaltung und Finanzierung (TZ 23). Bei den übrigen
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Flächen des Seequartiers waren zur Zeit der Gebarungsüberprüfung Änderungen der Planungen des Unternehmens Q in Diskussion (TZ 26 und TZ 28).
(6) In der folgenden Tabelle sind die wesentlichen Eckpunkte der Projektentwicklung der Seestadt und des Seequartiers ab dem Jahr 2007 angeführt; nähere Ausführun-gen finden sich in den TZ 21 bis TZ 25 sowie in TZ 28.
Tabelle 5: Eckpunkte der Projektentwicklung der Seestadt und des Seequartiers ab dem Jahr 2007
zeitlicher Ablauf Projektentwicklung
Seequartier Seestadt
März 2007 Wiederaufnahme der Planungen und Bereitschaft der ÖBB, ihre Liegenschaften beim Bahnhof in weitere umfassende Planungen einzubringen
2007 Beginn der Masterplanung für das gesamte Areal
Mai 2008
Abtretung der Anteile der Illwerke am Unternehmen S an eine Investment–
Gesellschaft
(rückwirkend mit 1. Jänner 2008)
Juni 2009 Abschluss Masterplan (Phase 3)
Oktober 2009 Vereinbarungsentwürfe zwischen Stadt, Land Vorarlberg, ÖBB und Unternehmen S
Abtretung der Anteile der Stadt am Unternehmen S (5 %) an die Investment–Gesellschaft
(mit Wirkung zum 1. Jänner 2011) März 2011 Vorvertrag zu einem Baurechtsvertrag
zwischen den ÖBB und dem Unternehmen Q
November 2016 Kritik am Projekt durch eine
Architekteninitiative
Jänner 2017 mediale Verkündung des Projektstopps
durch das Unternehmen S aufgrund von hohen Kosten
2017 neuer Planungsansatz zum ÖPNV–Knoten
Juni 2018 baubehördliche Bewilligung der
„Seestadt Bregenz“
Juni 2019 Grundsatzvereinbarung betreffend den ÖPNV–Terminal zwischen der Stadt, dem Land Vorarlberg und den ÖBB
Quellen: Landeshauptstadt Bregenz; Illwerke Beteiligungsgesellschaft mbH; Medienberichte
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