2. Tartu linnas korterite üürimisega seotud kulude struktuuri empiiriline analüüs
2.3. Analüüsi tulemused
2.3.2. Kuludokumentide analüüs
Valimis on erinevate pindaladega kortereid, mis mõjutab nii üüri kui ka kõrvalkulude suurust, seega objektiivsema pildi saamiseks korterite üürimisega seotud kulude suuruse kohta taandatakse kõik kulud ruutmeetri kohta. Eraldi aga analüüsitakse moodüürisuurusega korteriga seonduvaid kulusid.
Tabel 3. Kõrvalkulude aritmeetiline keskmine kuude lõikes ühe ruutmeetri kohta.
Kuu Kõrvalkulud
Märts 2,78 €/m2
Aprill 2,59 €/m2
Mai 2,43 €/m2
Juuni 2,33 €/m2
Juuli 2,37 €/m2
August 1,72 €/m2
September 2,02 €/m2
Oktoober 2,43 €/m2
November 2,61 €/m2
Detsember 2,76 €/m2
Jaanuar 2,93 €/m2
Veebruar 3,00 €/m2
Allikas: autori koostatud.
Esmalt vaadeldakse, kuidas erinevad üürimisega seotud igakuised kulud kuude lõikes.
Jooniselt 4 ja tabelist 3 on näha, et kõrvalkulud on madalama temperatuuriga kuudel kõrgemad, kus ulatuvad ligi 3 euroni ruutmeetri kohta, ning soojemal perioodil väiksemad. Augustis olid kõrvalkulud 1,72 €/m2 ning veebruaris 3,00 €/m2. Augustis moodustasid kõrvalkulud kogukuludest (üüri ja kõrvalkulude summa) 21,74% ning veebruaris 29,30%. Andmete kohaselt moodustab üür kogukuludest keskmiselt 70,70-78,26%. Seega jäävad kõrvalkulud keskmiselt alla 30% ning üür üle 70%.
37
Joonis 4. Üüri ja kõrvalkulude suurus (EUR/m2) kohta ajavahemikus 2017. a märts kuni 2018. a veebruar (autori koostatud).
Autorile saadetud 57 erineva üürniku andmete kohaselt on keskmine korteri üür 293,25 eurot kuus. Nagu ka eelnevalt välja toodud, siis tudengid soovivad kortereid, mis jäävad 250-300 euro vahemiku (Lehtsaar-Karma 2015). Kinnisvaramaakleri N sõnul on suurim nõudlus Tartu üüriturul korteritele hinnaklassis 300-350 eurot. Keskmine üüri ruutmeetri hind andmete alusel on 7,11 eurot. Kinnisvaraportaali KV alusel oli keskmine üüri ruutmeetri hind perioodil 2017 märts kuni 2018 veebruar 8,17 eurot (Hinnastatistika).
Lähemalt vaadatakse edaspidi madalaima ja kõrgeima keskmise temperatuuriga kuude kõrvalkulude varieeruvust. Ajavahemikus 2017. a märts kuni 2018. a veebruar oli keskmiselt kõrgeima temperatuuriga kuu august ning madalaimaima temperatuuriga kuu veebruar (Kuukokkuvõtted). Eelnevalt välja toodud andmetest selgus, et veebruaris olid kõrvalkulud kõige kõrgemad ning augustis kõige madalamad. Seega on kõrvalkulude kujunemisel tähtis roll kliimal. Joonisel 5 on kujutatud augusti ja joonisel 6 kuu veebruari kõrvalkujude protsentuaalne jagunemine.
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Kõrvalkulud Üür
38
Joonis 5. Augustikuu kõrvalkulude protsentuaalne jagunemine kulugruppide kohaselt (autori koostatud).
Augustis olid keskmiselt kõrvalkulud 1,72 €/m2. Soojusenergia moodustas kõrval-kuludest vaid 6,65% ehk 0,11 €/m2. (vt joonist 5). Veebruari keskmised kõrvakulud olid 3,00 €/m2, millest moodustas soojusenergia 45,38% ehk 1,36 €/m2 (vt joonist 6). Kütte-kulud moodustavad talviti märkimisväärse osa kõrvalKütte-kuludest. Suurte küttearvete põh-jus seisneb enamasti madala ehituskvaliteediga hoonetes, mis võib olla üheks põhju-seks, et 54 miljonit inimest Euroopas ei saa lubada endale talvel kütmist. Euroopas on kasvamas üleüldine sotsiaalmajanduslik energia puudulikkus, mille puhul ei suudeta lisaks küttele maksta ka elektri- ja gaasiarveid ning elatakse niisketes ja lekkivates hoonetes. (Energy poverty … 2017) Tulemustest selgub, et küttekulud muutuvad kuude lõikes märgatavalt, ning talvisel perioodil nõuab nende tasumine palju suuremat välja-minekut.
0,00%
27,29%
24,45%
0,28%
19,78%
6,65%
16,59%
3,01% 1,94% Investeeringukulud
(kapitalikulud) Remondikulud
Haldus- ja hoolduskulud Kindlustus
Elektrienergia Soojusenergia
Vesi ja kanalisatsioon Jäätmekäitlus
Ruumidekoristus
39
Joonis 6. Veebruarikuu kõrvalkulude protsentuaalne jagunemine kulugruppide kohaselt (autori koostatud).
Kogu saadetud 270 kuludokumendi kõrvalkulude osakaalude jaotuseks arvutas autor esialgu iga kuu keskmise, sest suurem osa üüriarvetest on talveperioodil, kus soojusenergia roll on märgatavalt suurem (vt jooniseid 5 ja 6) ning see muudaks ka kogu aasta kõrvalkulude jaotust. Jooniselt 7 näeb kõrvalkulude protsentuaalselt jaotust kulugruppide kohaselt. Soojusenergia moodustab kogu aasta lõikes kõige suurema osakaalu kõrvalkuludest ehk lausa 34,42%. Järgnevad elektrienergia (18,55%) ning haldus- ja hoolduskulud (15,97%). Vara säilimisse teenivad kulud (remondi- ja investeeringukulude summa) moodustavad 12,28%. Reino (2010) sõnul on vara säilimisse teenivad kulud põhiliselt teine suurim kulukirje pärast soojusenergiat. Autori poolt tehtud analüüsi kohaselt moodustavad suuruse alusel vara säilimisse teenivad kulud viienda kulukirje. Sellised kulud võivad autori arvates olla tegelikkuses kõrgemad, sest remondi- ja laenumakseid võib üürileandja lisada ka haldus- ja
40
Joonis 7. Kõrvalkulude protsentuaalne jaotus kulugruppide lõikes (autori koostatud).
Kõrvalkulude keskmine 270 kuludokumendi alusel on 2,64 €/m2. Järelikult üür koos kõrvalkuludega on keskmiselt 9,75 €/m2. Keskmiselt moodustuvad andmete alusel kõrvalkulud kogukuludest 27,08%.
Kuludokumente saatnud 57 isikust maksab vara säilimisse teenivaid kulusid 37 üürnikku, kellest 33 tasub ainult remondikulude eest ning neli üürnikku nii remondikulude kui ka laenumaksete eest. Igat kuludokumenti vaadati eraldi, sest kulud kuude lõikes on muutuvad. Arvestades ainult arveid, mille puhul maksti ka vara säilimisse teenivad kulusid, moodustasid remondifond ja laenumaksed 18,44%. Kõige kõrgem remondifondi makse on 65,5 eurot, mille üürikorteri suurus on 65,5 m2, ning madalaim 1,72 eurot, mille üürikorteri suurus on 34,2 m2. Laenumaksetest kõrgeim on 42,58 eurot suurusega 45,5 m2 ning madalaim 8,07 eurot suurusega 52,35 m2. Seega kulud on väga varieeruvad ja ei sõltu ainult korteri suurusest.
1,35%
10,93%
15,97%
0,32%
18,55%
34,42%
15,30%
2,31%
0,86%
Investeeringukulud (kapitalikulud) Remondikulud
Haldus- ja hoolduskulud Kindlustus
Elektrienergia Soojusenergia
Vesi ja kanalisatsioon Jäätmekäitlus
Ruumidekoristus
41
Joonis 8. Minimaalsed ja maksimaalsed kõrvalkulude väärtused ühe ruutmeetri kohta (autori koostatud).
Jooniselt 8 näeb kõrvalkulude kõikumist iga kulugrupi kohta. Enim kõigub soojusenergia, mille puhul minimaalne väärtus kogutud 270 kuludokumendi kohaselt on 0,02 €/m2 ning maksimaalne 3,56 €/m2. Samuti varieeruvad suuresti elektrienergia ning vesi ja kanalisatsioon. Kõige väiksemate muutustega on ruumidekoristus, mille puhul on minimaalne väärtus 0,02 €/m2 ja maksimaalne väärtus 0,27 €/m2. Lisaks kõigub vähem ka jäätmekäitlus ning kindlustus.
Üürnike seas läbi viidud küsitluse tulemusena selgus, et kõige sagedasem üürisuuruseks (moodsuuruseks) on 250 eurot. Käesoleva töö autori jaoks pakkus huvi küsimus, kui palju erinevad taolise korteri üürimisega seonduvad kõrvalkulud. Kuue üürniku igakuine üür oli 250 eurot ning tabelist 4 on näha selliste üürnike kõrvalkulude suurusi, üürikorteri pindala ruutmeetrites, keskmist ruutmeetri hinda ning asukohta Tartu linnaosade kaupa. Tabeli 4 kohaselt ei ole samasummaline üür määravaks teguriks üüripindade homogeensusel vaid üürikorterid erinevad üksteisest mitmete tegurite alusel. Kõige odavam üürikorter kogukulusid (üüri ja kõrvalkulude summa) arvestades on 308,03 eurot, mille pindala on 36 m2 ning asub Supilinnas. Kõige kallimaks osutus
0,15 0,05 0,12 0,01 0,02 0,02 0,01 0,02 0,02
0,95
42
andmete alusel üürikorter, mille kogukulud on 406,87 eurot pindalaga 53,9 m2 ning asub Vaksalis. Kõige kallimaks korteriks osutus, arvestades ruutmeetrites Vaksalis asuv üüripind, mille kogukulud on 14,27 €/m2,ning odavaimaks Annelinnas asuv üürikorter, mille kogukulud on 7,17 €/m2. Eelmainitud üürikorterite hinnavahe on peaaegu kahekordne, seega võib samasuure üüritasu eest saada väga erinevaid üürikortereid.
Tegureid, millest üürikorteri hind oleneb, võib olla veel palju erinevaid, aga neid antud töis ei käsitleta. Üürikorterite turg on väga heterogeenne, ning siin osas tuleb arvestada paljude faktoritega.
Tabel 4. Kõrvalkulude aritmeetiline keskmine ja pindala (m2) üürikorterites igakuise üüriga 250 eurot.
Kõrvalkulud Pindala (m2) Keskmine hind m2
(üür+kõrvalkulud) Linnaosa
58,03 36,00 8,56 €/m2 Supilinn
99,94 48,80 7,17 €/m2 Annelinn
156,87 53,90 7,55 €/m2 Vaksali
141,70 48,00 8,16 €/m2 Jaamamõisa
64,72 27,70 11,36 €/m2 Annelinn
88,19 23,70 14,27 €/m2 Vaksali
Allikas: autori koostatud.
Antud alapeatükist andmetest selgub, kui suur osakaal on kõrvalkuludel ning kuidas need vastavalt kliimamuutustele varieeruvad. Samuti vaadeli iga kõrvalkulu minimaalset ja maksimaalset väärtust, ning mood üürihinna erisusi kõrvalkulude, pindala ja linnaosa kaudu. Võrrelda saadud tulemust varasemalt uuritud andmetega ei saa, sest asjakohased allikad antud osas puuduvad. Põhjuseks võib olla see, et üüriturg on läbipaistmatu ja eraelamukinnisvara puhul jäävad üldjuhul kuludokumendid vaid üürniku, üürileandja ja korteriühistu vahele. Autor leiab, et kõrvalkulud moodustavad märkimisväärse osa kogukuludest ning neid tuleks rohkem arvesse võtta.