5. UNBEBAUTE GRUNDSTÜCKE
5.2 Baulich nutzbare Grundstücke
5.2.1 Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau
Die Aufstellung umfasst baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben mit Ein- und Zweifamilienhäusern (ortsüblich ggf. auch Dreifamilienhäuser) in offener oder geschlossener Bauweise (freistehend, Reihen- oder Doppelhausbebau-ung) bebaut werden sollen. Die angegebenen Preise enthalten keine Erschließungskos-ten oder sonstige kommunale NebenkosErschließungskos-ten.
Jahr Anzahl
Geldumsatz in Mio. € Bad Driburg
Im Jahre 2007 wurden 136 Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau ver-kauft. Die Anzahl der Bauplatzverkäufe ist gegenüber dem Vorjahr um 7 % gestiegen.
Im Kreisdurchschnitt (Kernstädte und Ortsteile) betrug der beitragspflichtige Boden-preis rd. 39,00 €/m².
Um einen Einblick in das absolute Preisgefüge der Bauplätze zu gewinnen, wurden die Baulandverkäufe für den individuellen Wohnungsbau in Preisklassen eingeteilt. Das Er-gebnis des Jahres 2007 stellt sich folgendermaßen dar.
Wohnbauland, Verkaufsfälle in Preiskategorien (beitragspflichtig)
Im Jahre 2007 wurden im Kreisgebiet die meisten Baulandverkäufe in Gebieten mit ei-nem insgesamt niedrigen Bodenpreisniveau getätigt. Etwa 46 % der registrierten Ver-käufe lagen in der Preiskategorie bis 20.000,00 € und rd. 83 % in der Preiskategorie bis 40.000,00 €.
26
37
25 25
10 9
4
0 5 10 15 20 25 30 35 40
Anzahl
bis 10 bis 20 bis 30 bis 40 bis 50 bis 75 über 75 Gesamtkaufpreis in Tsd. €
Wohnbauland, Preis pro Quadratmeter (beitragspflichtig)
Der durchschnittliche Kaufpreis für einen beitragspflichtigen Bauplatz betrug im Jahre 2007 bei einer mittleren Grundstücksgröße von 699 m² und einem mittleren Bodenpreis von 39,00 €/m² etwa 27.000 €.
Wohnbauland, Preis pro Quadratmeter (beitragsfrei)
Der durchschnittliche Kaufpreis für einen beitragsfreien Bauplatz betrug bei einer Grundstücksgröße von 699 m2 und einem mittleren Bodenpreis von 58,00 €/m² etwa 42.000 €. In den beitragsfreien Bodenpreisen sind die Erschließungsbeiträge nach § 127 Baugesetzbuch - BauGB (Aufwand für den Grunderwerb und die erstmalige Herstellung
4 beitragspflichtiger Bodenpreis in €/m²
6 beitragsfreier Bodenpreis in €/m²
der Erschließungsstraße), die Kostenerstattungsbeträge gemäß § 135a BauGB (natur-schutzrechtliche Ausgleichsabgaben) und die Abgaben für den Kanal- und Wasseran-schluss nach dem Kommunalabgabengesetz - KAG (Aufwand für die erstmalige Her-stellung der Ver- und Entsorgungsleitungen ohne Hausanschlüsse) enthalten.
Die nachfolgenden Diagramme zeigen die Anzahl der verkauften Wohnbaugrundstücke sowie die Geld- und Flächenumsätze dieses Teilmarktes in den 10 Städten des Kreises Höxter.
Wohnbauland, Verkaufsfälle in den Städten
Die meisten Verkaufsfälle wurden in den Städten Bad Driburg (28) Warburg (25) und Höxter (20) registriert.
Wohnbauland, Geldumsatz in den Städten
13
0,00 0,25 0,50 0,75 1,00 1,25
Geldumsatz Mio. €
Wohnbauland, Flächenumsatz in den Städten
Im Kreis Höxter wurden im Jahr 2007 insgesamt rd. 9,5 ha Wohnbauland verkauft.
Das nachfolgende Diagramm zeigt den im Jahre 2007 bezahlten mittleren Bodenpreis für Wohnbaugrundstücke in den Städten des Kreises Höxter.
Wohnbauland, mittlerer Bodenpreis in den Städten
0,83
1,61 0,84
0,41 0,20
1,39 1,10
0,42
0,69
2,03
0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50
Hektar Bad Driburg
Beverungen Borgentreich Brakel Höxter Marienmünster Nieheim Steinheim Warburg Willebadessen
Stadt
24 43
44 64
32 47
19 34
1315 3030 4041 5961
27 41
60 80
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90
Bodenpreis €/m² Bad Driburg
Beverungen Borgentreich Brakel Höxter Marienmünster Nieheim Steinheim Warburg Willebadessen
Stadt
beitragspflichtiger Bodenpreis €/m² beitragsfreier Bodenpreis €/m²
Die Bodenpreise lagen in den Städten Bad Driburg (80 €/m² beitragsfrei bzw. 60 €/m² beitragspflichtig) und Warburg (64 €/m² beitragsfrei bzw. 44 €/m² beitragspflichtig) am höchsten.
Die in diesem Diagramm dargestellten Durchschnittswerte geben nicht das allgemeine Preisniveau wieder. Ein hoher oder niedriger Durchschnittspreis kann auch darauf zu-rückgeführt werden, dass im Jahre 2007 mehr oder weniger Grundstücke in Gebieten mit einem hohen bzw. niedrigen Bodenpreisniveau veräußert worden sind. Die allge-meine Preisentwicklung kann der Bodenpreisindexreihe entnommen werden (siehe Nr.
8.1.1).
Die ermittelten Durchschnittspreise werden durch die Lage der verkauften Bau-grundstücke im Stadtgebiet stark beeinflusst. In den Kernstädten sind die Bodenpreise deutlich höher als in den Ortsteilen. Ein überdurchschnittlich hohes Bodenpreisniveau haben die Kernstädte Höxter und Bad Driburg sowie die Ortsteile Brenkhausen, Lüt-marsen, Lüchtringen und Stahle (siehe Nr. 7.2.1).
Im Jahr 2007 wurden von den insgesamt 136 registrierten Wohnbaulandverkäufen 66 (=
48,5 %) außerhalb der Kernstädte in den angehörigen Ortsteilen getätigt. Das Verhältnis der Verkaufszahlen zwischen Kernstädten und zugehörigen Ortsteilen ist nicht in allen Städten gleich.
Stadt Baulandverkäufe in der Kernstadt
Baulandverkäufe in den angehörigen Ortsteilen Anzahl %-Anteil Anzahl %-Anteil
Bad Driburg 18 64,3 10 35,7
Beverungen 5 50,0 5 50,0
Borgentreich 2 40,0 3 60,0
Brakel 8 57,1 6 42,9
Höxter 3 15,0 17 85,0
Marienmünster/Vörden 4 100,0 0 0,0
Nieheim 5 100,0 0 0,0
Steinheim 6 50,0 6 50,0
Warburg 15 60,0 10 40,0
Willebadessen 4 30,8 9 69,2
Kreis Höxter insgesamt 70 51,5 66 48,5
In dem nachstehenden Diagramm werden nur die Kauffälle aus den Kernstädten be-rücksichtigt. Die Wohnbaulandverkäufe aus den jeweils zugehörigen Ortsteilen sind in dieser Auswertung nicht einbezogen.
Wohnbauland, mittlerer Bodenpreis in den Kernstädten
In den einwohnerstärksten Kernstädten sind die Bodenpreise am höchsten.
Das nachstehende Diagramm zeigt nur noch die Kauffälle in den Ortsteilen. Die Wohn-baulandverkäufe aus den jeweiligen Kernstädten sind in dieser Auswertung nicht einbe-zogen. In den Ortsteilen der Städte im Kreis Höxter liegen die reinen Wohnbaulandprei-se teilweiWohnbaulandprei-se nur etwas über 10 €/m². Die BodenpreiWohnbaulandprei-se sind somit häufig niedriger als die Erschließungsbeiträge und sonstigen kommunalen Nebenkosten.
Wohnbauland, mittlerer Bodenpreis den Ortsteilen
In den Ortsteilen der Städte Marienmünster und Nieheim wurden in 2007 keine Kauffäl-le registriert.
beitragspflichtiger Bodenpreis €/m² beitragsfreier Bodenpreis €/m²
16 2224 33 3739
beitragspflichtiger Bodenpreis €/m² beitragsfreier Bodenpreis €/m²
Die Städte im Kreis Höxter sind bestrebt, genügend Bauland für Bauwillige bereitzuhal-ten (kommunales Bauland). Die Gemeinden, die nicht über ausreichend eigene Grundstücke verfügen, sind im Rahmen der Bodenpolitik bemüht, geeignete Flächen zu erwerben, sie durch Planung und Erschließung weiter zu entwickeln und dann zu ange-messenen Preisen Bauwilligen anzubieten. Hierbei werden dem Erwerber in der Regel besondere Auflagen gemacht - z. B. Gebot innerhalb bestimmter Frist zu bauen, Aus-übung bestimmter Nutzungen, Rückkaufsrecht, Pflicht zur Herausgabe des bei einem Weiterverkauf erzielten Gewinns. In einigen Fällen findet auch eine Auswahl der Kauf-bewerber statt - z. B. Auswahl nach sozialen Gesichtspunkten, Verkauf insbesondere an Einheimische.
Im Jahre 2007 wurden im Kreisgebiet 63 kommunale Wohnbauflächen verkauft. Der Marktanteil der Städte am Verkauf von Wohnbaugrundstücken für den individuellen Wohnungsbau beträgt somit rd. 46 % (von insgesamt 136 Verkäufen).
Jahr Anzahl der kommunalen Wohnbaulandverkäufe
1997 232
1998 289
1999 375
2000 201
2001 138
2002 181
2003 151
2004 122
2005 108
2006 62
2007 63
Verteilung auf die einzelnen Städte
Stadt Anzahl der
kommunalen Wohnbaulandverkäufe
Bad Driburg 15
Beverungen 4
Borgentreich 1
Brakel 7
Höxter 3
Marienmünster 2
Nieheim 2
Steinheim 4
Warburg 16
Willebadessen 9
Auch für das Jahr 2008 stellen die Städte wieder kommunales Wohnbauland zur Verfü-gung. Lage, Anzahl und voraussichtliche Kaufpreise sind in der Liste unter Nr. 11.1.1 aufgeführt.