5. Unbebaute Grundstücke
5.2 Geschosswohnungsbau
Darunter fallen Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorga-ben mit in der Regel 3- oder mehrgeschossigen Gebäuden bebaut werden können.
Dem Gutachterausschuss sind in diesem, wie auch in den letzten Jahren nur sehr wenige Kauffälle bekannt geworden. Da der Geschosswohnungsbau nur einen sehr klei-nen Anteil am Grundstücksmarkt hat und statistische Auswertungen aufgrund der geringen Anzahl von Kauffällen nicht sinnvoll erscheinen, wird im Grundstücksmarktbericht auf detail-lierte Angaben verzichtet.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Minden-Lübbecke 23 5.3 Gewerbliche Bauflächen
Gewerbliche Bauflächen sind Grundstücke, die im Rahmen der planungs-rechtlichen Vorgaben einer ausschließlich gewerblichen Nutzung zugeführt werden sollen. Typisch für diese Kategorie sind z.B. Grundstücke, in den klassischen Gewerbe- und Industriegebieten und Grundstücke, die einer überwiegend tertiären Nutzung zugeführt werden sollen. Unter der tertiären Nutzung wird der-jenige Wirtschaftsbereich verstanden, der Dienstleistungen zusammenfasst. Dazu zählen im Wesentlichen Handel, Verkehr, Bildungswesen sowie freie Berufe (Rechtsanwälte, Ärzte etc.).
Typisch für diese Kategorie sind Grundstücke in Gebieten mit nahezu ausschließlicher Büro- oder Handelsnutzung. Ebenfalls erfasst werden Büro- oder Geschäftsgrundstücke in der In-nenstadtlage sowie Grundstücke für den großflächigen Einzelhandel.
5.3.1 Umsätze
Im Jahr 2012 wurden im Kreis Minden-Lübbecke 33 Erwerbsvorgänge von gewerblich nutzba-ren Bauflächen registriert, hiervon entfallen 27 Kauffälle auf selbständig bebaubare, baureife Grundstücke. Die Anzahl der Grundstücksverkäufe bleibt damit weiterhin auf niedrigem Ni-veau. Die verkauften Grundstücke lagen überwiegend in den ausgewiesenen Gewerbegebie-ten der Kommunen.
Anzahl der Kauffälle, Flächen- u. Geldumsatz Gemeindegliederung
Kauffälle € ha
Bad Oeynhausen 10 931.000 3,18 Espelkamp 6 1.280.000 7,86
Hille 2 61.000 0,41
Hüllhorst 4 245.000 1,19
Lübbecke 5 414.000 1,65
Petershagen 4 105.000 1,07
Porta Westfalica,
Pr. Oldendorf je 1* 408.000 1,91
Rahden 0 0 0
Stemwede 0 0 0
insgesamt 33 3.444.000 17,27
*zusammengefasst Abb. 18
24 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Minden-Lübbecke
Anzahl der Kauffälle
0 10 20 30 40 50
Anzahl 31 14 29 37 33 17 28 45 33
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Abb. 19
Geldumsatz
0,0 2,0 4,0 6,0
Mio € 4,3 1,4 4,2 4,6 4,6 1,8 5,3 4,9 3,4 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Abb. 20
Flächenumsatz
0 10 20 30 40
ha 18,3 6,4 13,9 21,2 18,7 10,2 20,1 30,7 17,3 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Abb. 21
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Minden-Lübbecke 25 5.3.2 Preisniveau
Die Auswertung der Kauffälle hat einen durchschnittlichen Preis von 28 €/m² ergeben, wobei die Einzelwerte stark streuen. Die Preisspanne lag zwischen 15 €/m² und 50 €/m² (einschl.
Erschließung). Zu bemerken ist, dass Gewerbegrundstücke überwiegend in den höheren Preissegmenten verkauft wurden.
Dieser Teilmarkt wird in der Regel von den Kommunen bestimmt. Preise von gewerblichen Bauflächen sind seit Jahren sehr stabil. Die Entwicklung ist insbesondere auf die Bodenvor-ratspolitik der Städte und Gemeinden zurückzuführen. Nach Ankauf von landwirtschaftlichen Flächen werden die notwendigen planerischen Voraussetzungen für eine gewerbliche Nut-zung geschaffen. Anschließend werden die Flächen ohne nennenswerte Preisaufschläge an ansiedlungswillige Gewerbebetriebe veräußert. Diese Preispolitik hat im Zusammenhang mit dem vorhandenen Angebot private Marktaktivitäten hinsichtlich der Preisentwicklung stark eingegrenzt.
Preise in den Gewerbegebieten Gemeindegliederung
Angabe €/m² mit Erschließung Abb. 22
5.3.3 Preisentwicklung
Durch das zuvor beschriebene Marktverhalten ist seit Jahren ein stabiles Preisgefüge mit normalen Teuerungsraten zu verzeichnen, wobei die Preise innerhalb des Kreisgebietes auf unterschiedlichem Niveau liegen. Da nicht in allen Gebieten Grundstücke verkauft worden sind, ist davon auszugehen, dass es regional eine unterschiedliche Nachfrage gegeben hat.
Durch direkten Preisvergleich in den einzelnen Gewerbegebieten waren Preisveränderungen gegenüber dem Vorjahr nicht zu erkennen, die Preisentwicklung ist deshalb als stagnierend (0%) einzustufen.
26 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Minden-Lübbecke
Bodenpreisindex
Gewerbebauland (erschließungsbeitragsfrei)
Mit der folgenden Indexreihe wird die zeitliche Entwicklung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt abgebildet (§ 11 der ImmoWertV). Die Indexreihe dient aus-schließlich als Indikator für die durchschnittliche Preisentwicklung im Kreisgebiet und ist des-halb nicht geeignet einzelne Vergleichspreise bzw. Richtwerte vom Kaufzeitpunkt oder Richt-wertstichtag auf den Wertermittlungsstichtag umzurechnen. Grundlage der Ermittlung sind normierte Kaufpreise, die in Relation zum Bodenrichtwert des Basisjahres gebracht worden sind.
Gewerbliche Bauflächen
80 90 100 110 120
Bodenpreisindex Basisjahr 2010 Index 97 97 97 97 100 100 100 100 100 100 100 100 100
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Abb. 23
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Minden-Lübbecke 27 5.4 Landwirtschaftlich genutzte Flächen
Neben den landwirtschaftlich genutzten Flächen (Ackerland und Grünland) werden in dieser Grundstücksgruppe auch Verkäufe von Flächen erfasst, die sich, insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten, auch für außer-landwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahin-gehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht (§ 5 Abs. 1 ImmoWertV). Abbau- und Abgrabungsflächen bleiben unberücksichtigt.
Verkäufe von Acker- und Grünlandflächen unter 2.500 m² sind bei der Ermittlung der Preis-entwicklung und des durchschnittlichen Preises außer Betracht geblieben.
5.4.1 Umsätze
Im Jahr 2012 wurden im Kreis Minden-Lübbecke (ohne Stadt Minden) 326 entgeltliche Er-werbsvorgänge landwirtschaftlicher Flächen registriert. Die Anzahl der Verkäufe von reinem Agrarland ist gegenüber dem Vorjahr fast unverändert geblieben. Entsprechend hat sich der Flächen- und Geldumsatzes kaum verändert, wobei unterschiedliche Entwicklungen in den Gemeinden zu verzeichnen waren.
Ackerland
Anzahl der Kauffälle, Flächen- u. Geldumsatz
Kauffälle € ha
Bad Oeynhausen 13 455.000 13,61
Espelkamp 22 760.000 35,73
Hille 25 815.000 40,88
Hüllhorst 10 313.000 10,83
Lübbecke 11 338.000 10,97
Petershagen 61 1.988.000 87,80
Porta Westfalica 26 604.000 27,23
Pr. Oldendorf 15 548.000 21,84
Rahden 20 984.000 44,78
Stemwede 25 1.332.000 48,28
insgesamt 228 8.137.000 341,95
Abb. 24
28 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Minden-Lübbecke
Grünland
Anzahl der Kauffälle, Flächen- u. Geldumsatz
Kauffälle € ha
Bad Oeynhausen 6 78.000 4,61
Espelkamp 10 323.000 14,75
Hille 15 240.000 21,00
Hüllhorst 2 36.000 1,55
Lübbecke 2 8.000 20,23
Petershagen 30 580.000 46,03
Porta Westfalica 7 66.000 5,04
Pr. Oldendorf 5 181.000 12,18
Rahden 12 426.000 24,62
Stemwede 9 215.000 9,45
insgesamt 98 2.153.000 159,46
Abb. 25
Anzahl der Kauffälle
Anzahl
0 50 100 150 200 250
Ackerland 143 119 124 133 212 163 156 245 228
Grünland 39 45 52 53 62 75 65 89 98
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Abb. 26
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Minden-Lübbecke 29 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Abb. 27
Ackerland 232 312 310 278 414 355 373 427 342
Grünland 77 66 119 118 85 151 128 135 159
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Abb. 28
5.4.2 Preisniveau
Das Preisniveau für landwirtschaftliche Nutzflächen ist im Bereich des Kreises Minden-Lübbecke mit Preisen von 0,40 €/m² bis 4,38 €/m² sehr uneinheitlich. Das liegt einerseits an den unterschiedlichen natürlichen Ertragsbedingungen (Bodengüte, Beschaffenheit, usw.) sowie andererseits an der Struktur der landwirtschaftlichen Betriebe und der Geldmenge, die in die Landwirtschaft investiert werden kann. Marktbeeinflussend ist aber auch die staatliche Förderung der alternativen Energieerzeugung, die durch den Flächenbedarf direkt oder indi-rekt zu einem Preisdruck geführt hat. Auch hinsichtlich der Nutzungsart ergeben sich preisli-che Unterschiede, so wurden für Ackerland im Durchschnitt 2,21 €/m² und für Grünland 1,55 €/m² gezahlt. Der Durchschnittspreis von landwirtschaftlichen Nutzflächen wurde im
30 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Minden-Lübbecke
Kreisgebiet mit 2,03 €/m² ermittelt und liegt damit nochmals deutlich über dem Preisniveau der letzten Jahre. Erstmalig wurden für Ackerland vermehrt Preise über 3,50 €/m² und für Grün-land über 2,50 €/m² gezahlt. Die gebietstypische Bodenqualität für Acker- und GrünGrün-land ist unter 12.2 "Bodengüte landwirtschaftlicher Nutzflächen" dargestellt.
Ackerland
Durchschnittliche Kaufpreise in den Gemeinden
Abb. 29
Grünland
Durchschnittliche Kaufpreise in den Gemeinden
Abb. 30
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Minden-Lübbecke 31 Ackerland
Häufigkeitsverteilung der Kaufpreise (geeignete Kauffälle)
1
bis 0,50 bis 1,00 bis 1,50 bis 2,00 bis 2,50 bis 3,00 über 3,00
€/m²
Anzahl
grau = Werte aus dem Vorjahr Abb. 31
Grünland
Häufigkeitsverteilung der Kaufpreise (geeignete Kauffälle)
1
bis 0,50 bis 1,00 bis 1,50 bis 2,00 bis 2,50 bis 3,00 über 3,00
€/m²
Anzahl
grau = Werte aus dem Vorjahr Abb. 32
5.4.3 Preisentwicklung
Durch die Vielschichtigkeit des zuvor beschriebenen Marktverhaltens ergibt sich auch bei der Preisentwicklung ein regional unterschiedliches Bild. Die staatliche Förderung von alternativer Energieerzeugung aus nachwachsenden Rohstoffen hat besonders im Nordkreis zu einer er-höhten Nachfrage von Acker- und Grünland geführt. Hauptsächlich in den Gemeinden Stem-wede, Rahden und Espelkamp wurde hierdurch ein erhöhter Preisdruck erzeugt, der mit Preissteigerungen bis zu 30% zu verzeichnen war. Nicht selten wurde hier für einen Hektar Ackerland bis zu 35.000 € bezahlt. Im gesamten Kreisgebiet liegt die Preissteigerung für Ackerland im Durchschnitt bei 12% und für Grünland bei 10%. Damit hat sich der Trend zu höheren Preisen weiter fortgesetzt.
32 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Minden-Lübbecke
Preisentwicklung für Ackerland
Abb. 33
Preisentwicklung für Grünland
Abb. 34
Bodenpreisindex
Landwirtschaftliche Nutzflächen
Mit der folgenden Indexreihe wird die zeitliche Entwicklung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt abgebildet (§ 11 der ImmoWertV). Die Indexreihe dient aus-schließlich als Indikator für die durchschnittliche Preisentwicklung im Kreisgebiet und ist des-halb nicht geeignet einzelne Vergleichspreise bzw. Richtwerte vom Kaufzeitpunkt oder Richt-wertstichtag auf den Wertermittlungsstichtag umzurechnen. Grundlage der Ermittlung sind normierte Kaufpreise, die in Relation zum Bodenrichtwert des Basisjahres gebracht worden sind.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Minden-Lübbecke 33 Bodenpreisindex für Ackerland
Bodenpreisindex Basisjahr 2010 70
80 90 100 110 120 130
Ackerland
Index 105 103 103 99 89 85 85 93 98 99 100 107 121 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Abb. 35
Bodenpreisindex für Grünland
Bodenpreisindex Basisjahr 2010 70
80 90 100 110 120
130 Grünland
Index 105 103 102 98 88 84 85 92 96 98 100 106 117 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Abb. 36
34 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Minden-Lübbecke
5.5 Forstwirtschaftliche Nutzflächen
Zusammenhängende Waldkomplexe im Bereich des Kreises Minden-Lübbecke sind im Süden das Wiehen- und Wesergebirge sowie im Norden das Heisterholz, der Mindenerwald, der Osterwald, der Leverwald und der Stemweder Berg. Im Übrigen verteilt sich der Wald, bis auf den Bereich um den Mittellandkanal, in zahlreiche kleinere Waldflächen und Restwaldflächen. In dem ge-schlossenen südlichen Waldgebiet dominieren Buchenmischwälder, aber auch Fichten und Lärchen sind im Bestand. Auf den nährstoffarmen, sandigen Böden im nördlichen Bereich ist überwiegend die Kiefer anzutreffen.
Der Kreis Minden-Lübbecke unterscheidet sich in seiner Waldbesitzartenstruktur von anderen Gebieten im Wesentlichen durch seinen hohen Anteil an Kleinprivatwald. Rein statistisch nimmt Wald 11% der Fläche des Kreises Minden-Lübbecke ein.
Für die Auswertung von forstwirtschaftlichen Nutzflächen werden Grundstücke, die in der Flur oder im bebauten Gebiet liegen, nur dann berücksichtigt, wenn diese einen waldähnlichen Charakter besitzen.
5.5.1 Umsätze
Es wurden 60 Vertragsabschlüsse verzeichnet. Rd. zwei Drittel der Flächen wurde in den zu-sammenhängenden Waldgebieten des Weser- u. Wiehengebirges sowie des Stemweder Ber-ges veräußert. Die Anzahl der Kauffälle liegt im Durchschnitt der letzten Jahre. Der Flächen- und Geldumsatz ist nochmals gestiegen.
Anzahl der Kauffälle, Flächen- u. Geldumsatz
Kauffälle € ha
Wiehengebirge 33 778.000 67,21 Wesergebirge 4 27.000 2,22 Stemweder Berg 3 24.000 1,81 sonstige forstwirtschaftl. Flächen 20 441.000 27,68
insgesamt 60 1.270.000 98,92
Abb. 37
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Minden-Lübbecke 35 Anzahl der Kauffälle
20 30 40 50 60 70 80
Anzahl 26 50 65 60 41 53 49 66 60
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Abb. 38
Geldumsatz
0,0 0,4 0,8 1,2 1,6
Mio € 0,2 0,5 0,6 0,5 0,6 0,5 0,7 0,8 1,3 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
'
Abb. 39
Flächenumsatz
20 40 60 80 100
ha 25 55 78 59 53 51 65 76 99
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Abb. 40
36 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Minden-Lübbecke
5.5.2 Preisniveau
Statistische Untersuchungen dieses Grundstücksteilmarktes haben ergeben, dass sich Kauf-fälle für forstwirtschaftliche Flächen wegen der Unterschiede im Bestand nur eingeschränkt miteinander vergleichen lassen. Eine Analyse der Kauffälle aus dem letzen Jahr zeigt eine Preisspanne von 0,69 €/m² bis 1,95 €/m² mit einer relativ starken Streuung der Einzelwerte.
Neben der Art und Güte des Bestandes wird die Höhe der Preise von der Lage und der Größe der Grundstücke beeinflusst.
Die Preise für Forstflächen in den Waldgebieten mit durchschnittlich verwertbarem Baumbe-stand lagen bei 1,19 €/m². Flächen mit gutem HolzbeBaumbe-stand sind kaum unter diesem Preis ge-handelt worden. Bedingt durch die überwiegend kleinflächige Waldbesitzstruktur waren die verkauften Flächen selten größer als 20.000 m². Für die Mehrzahl der Waldgrundstücke wur-de zwischen 2.000 € und 20.000 € gezahlt. Der Käuferkreis besteht überwiegend aus Privat-personen, die die Grundstücke hauptsächlich zur Brennholzgewinnung erwerben.
Die folgenden Durchschnittspreise beziehen sich auf gebietstypische forstwirtschaftliche Flächen in zusammenhängenden Waldgebieten mit Aufwuchs, wobei ein durchschnittlich verwertbarer Baumbestand zugrunde gelegt worden ist.
Durchschnittliche Kaufpreise
Abb. 41
5.5.3 Preisentwicklung
In der Preisentwicklung waren regionale Unterschiede zu verzeichnen. Gegenüber dem Vor-jahr sind für Waldgrundstücke im östlichen Teil des Wiehengebirges und dem Wesergebirge höhere Preise gezahlt worden. In den übrigen Gebieten hat es kaum Preisveränderungen ge-geben. Demzufolge lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Waldflächen mit 1,19 €/m² über dem Niveau des Vorjahres. Insgesamt ist die Preissteigerung mit 7% ermittelt worden.
Damit hat sich der Trend zu höheren Preisen wieder fortgesetzt.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Minden-Lübbecke 37 Bodenpreisindex
Forstwirtschaftliche Nutzflächen
Mit der folgenden Indexreihe wird die zeitliche Entwicklung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt abgebildet (§ 11 der ImmoWertV). Die Indexreihe dient aus-schließlich als Indikator für die durchschnittliche Preisentwicklung im Kreisgebiet und ist des-halb nicht geeignet einzelne Vergleichspreise bzw. Richtwerte vom Kaufzeitpunkt oder Richt-wertstichtag auf den Wertermittlungsstichtag umzurechnen. Grundlage der Ermittlung sind normierte Kaufpreise, die in Relation zum Bodenrichtwert des Basisjahres gebracht worden sind.
Bodenpreisindex Basisjahr 2010 60
70 80 90 100 110
120 Forstwirtschaftliche Nutzflächen
Index 91 77 77 77 73 77 81 85 93 100 100 105 112 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Abb. 42
38 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Minden-Lübbecke
5.6 Bauerwartungsland und Rohbauland
Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung handelt es sich bei Bauer-wartungsland um Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Be-schaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tat-sächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung der Gemeinde (Verkehrsauffassung) gründen. Als Rohbauland werden Flächen bezeichnet, die nach den
§§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuches für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Er-schließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauli-che Nutzung unzureibauli-chend gestaltet sind.
In 2012 wurden 10 Kaufverträge über Rohbauland und Bauerwartungsland mit einem Flä-chenumsatz von rd. 11 ha und einem Gesamtgeldumsatz von 2,2 Mio. € ausgewertet. Über Bauerwartungsland waren zwei Kauffälle vorhanden. Die Anzahl der Kauffälle hat sich hier gegenüber dem Vorjahr kaum verändert. Es wurden drei Kauffälle über Rohbauland für den individuellen Wohnungsbau registriert, damit ist der Handel von Rohbauland fast zum Erliegen gekommen.
Im Allgemeinen werden für Rohbauland (individueller Wohnungsbau) Preise zwischen 25%
und 60% vom Bodenrichtwert (erschließungsbeitragsfreies Bauland) gezahlt. Die Preise von Rohbauland sind abhängig vom Entwicklungsstand (zum baureifen Land), vom notwendigen Erschließungsaufwand, von der Lage und der Größe sowie vom Grad der zulässigen, mögli-chen baulimögli-chen Ausnutzung.
Rohbauland Anzahl der Kauffälle und Flächenumsatz individueller Wohnungsbau
Kauffälle m²
Bad Oeynhausen, Espelkamp,
Hüllhorst* je 1 28.258 insgesamt 3 28.258
*zusammengefasst Abb. 43
gewerbliche Nutzung
Kauffälle m²
Lübbecke,
Rahden* je 1 48.681 insgesamt 2 48.681
*zusammengefasst Abb. 44
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Minden-Lübbecke 39
6. Bebaute Grundstücke
Mit 48% aller Kauffälle nehmen die bebauten Grundstücke den größten Anteil am Grund-stücksverkehr ein. Der Teilmarkt der bebauten Grundstücke gliedert sich in fünf Kategorien:
• Ein- und Zweifamilienhäuser (freistehend)
• Reihenhäuser, Doppelhaushälften
• Mehrfamilienhäuser
• Resthofstellen
• Gewerblich genutzte Gebäude
Im Berichtsjahr waren für diesen Grundstücksteilmarkt insgesamt höhere Umsätze als im Vor-jahr zu verzeichnen. Es wurden 1.102 Kaufverträge, mit einer Grundstücksfläche von rd. 198 ha (+3%) und einem Geldumsatz von rd. 182 Mio. € (+12%) registriert. Die Werte lie-gen über dem Niveau des Vorjahres.
Bestimmend für den Teilmarkt "Bebaute Grundstücke" sind Objekte, die reinen Wohnzwecken bzw. einer gemischten Nutzung dienen. Von hoher Relevanz sind hierbei, wie auch in den letzten Jahren, die Erwerbsvorgänge von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern. Fast 70% aller Kauffälle im Bereich der bebauten Grundstücke entfallen auf diese Erwerbsvorgän-ge.
40 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Minden-Lübbecke
Kauffälle bebaute Grundstücke Teilmärkte
A nzahl Kauf fälle
31
Büro-, Verw altungs- u. Geschäftshäuser, Handelsimmobilien
Gew erbe- und Industrieobjekte Bauernhöfe, Resthof stellen Mehrfamilienhäuser Reihenhäuser, Doppelhaushälften Ein- und Zw eifamilienhäuser
Abb. 45
Umsatz bebaute Grundstücke Teilmärkte Büro-, Verwaltungs- u. Geschäftshäuser,
Handelsimmobilien
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Minden-Lübbecke 41 6.1 Ein- und Zweifamilienhäuser
Dieser Teilmarkt beinhaltet freistehende Wohngebäude mit einer Wohnung bzw. maximal zwei Wohnungen. Allgemein ist eine Wohnung als eine Zu-sammenfassung von Räumen definiert, die es dem Inhaber ermöglicht, hierin einen Hausstand zu führen. Das setzt eine Wohnfläche von mindestens 23 m² sowie eine Küche voraus, ferner ein WC, ein Bad bzw. eine Dusche und mindestens ei-nen Wohnraum. Hauptsächlich erfasst sind Kauffälle von Ein- und Zweifamilienhäusern, die ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden. Jedoch auch Villen oder Landhäuser wer-den in wer-den Umsatzzahlen dieses Teilmarktes geführt; bei der Ermittlung des Preisniveaus bzw. der Preisentwicklung bleiben diese jedoch unberücksichtigt.
6.1.1 Umsätze
68% der Erwerbsvorgänge bei bebauten Grundstücken betrafen Ein- u. Zweifamilienhäuser, sie waren damit auch im Jahr 2012 die gefragtesten bebauten Objekte. Gegenüber dem Vor-jahr ist die Anzahl der Kauffälle um 5% gefallen. Auch im Flächen- und Geldumsatz hat es entsprechende Veränderungen gegeben.
Anzahl der Kauffälle, Flächen- u. Geldumsatz
Kauffälle Fläche ha Mio €
Die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser lagen in der Spanne von 25.000 € bis 310.000 €, wobei die Mehrzahl der Objekte für Preise zwischen 60.000 € und 150.000 € ver-äußert worden sind. Den Hauptanteil in dieser Preisgruppe bilden Objekte der Baujahre 1950 bis 1974, die im Durchschnitt 105.000 € kosteten. 39 Erwerbsvorgänge entfielen auf neuwer-tige Häuser bis zu einem Alter von 10 Jahren. In dieser Baujahresklasse kostete das
Einfami-42 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Minden-Lübbecke
lienhaus im Durchschnitt 175.000 €. Nach wie vor werden freistehende Häuser mit Kaufprei-sen über 250.000 € kaum gehandelt.
Die Unterteilung nach Baualtersklassen zeigt auch für das Jahr 2012 ein normales Marktver-halten. Mit zunehmendem Baualter verringert sich der Kaufpreis entsprechend der altersbe-dingten Abschreibung. Die Preise für ältere Ein- und Zweifamilienhäuser liegen auf dem Ni-veau des Vorjahres. Damit hat sich der über Jahre zu verzeichnende Preisrückgang nicht wei-ter fortgesetzt.
Kaufpreisverteilung
Ein- und Zweifamilienhäuser (geeignete Kauffälle)
Anzahl Kauffälle
Ein- und Zweifamilienhäuser (geeignete Kauffälle) Anzahl der Kauffälle nach Baujahresklassen
Anzahl Kauffälle
bis 1919 1920-1949 1950-1974 1975-1999 2000-2010
Baujahres-klassen
2011 2012
Abb. 49
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Minden-Lübbecke 43 6.1.3 Durchschnittspreise
Gesamtkaufpreis
Die folgenden Durchschnittspreise sind aus Verkäufen geeigneter Objekte (ohne Neubauten) abgeleitet, die in Größe und Ausstattung für die angegebenen Gebiete bzw. die Baujahres-gruppen typisch sind. Hierbei handelt es sich um rein rechnerische Werte, die keinen Auf-schluss über das Verhältnis der Preise zu den wertrelevanten Merkmalen einzelner Verkaufs-objekte geben. Um einen Preisvergleich untereinander zu ermöglichen, sind nur eingeschos-sige Ein- und Zweifamilienhäuser mit einer Grundstücksfläche von 450 m² bis 1.200 m² und einem dem Alter entsprechenden Zustand in mittleren bis guten Wohnlagen zugrunde gelegt worden. Für die Auswertung sind bei nicht ausreichender Anzahl von geeigneten Kauffällen in 2012 auch Werte aus den Vorjahren einbezogen worden.
Durchschnittliche Gesamtkaufpreise
Gesamtkaufpreis in € Altersklasse
2000-2011 1975-1999 1950-1974 1920 bis 1949 Bad Oeynhausen 210.000 195.000 115.000 95.000 Espelkamp 190.000 165.000 110.000 85.000 Hille 170.000 165.000 100.000 90.000 Hüllhorst 170.000 155.000 105.000 95.000 Lübbecke 185.000 165.000 115.000 95.000 Petershagen 160.000 155.000 90.000 80.000 Porta Westfalica 190.000 175.000 110.000 85.000 Pr. Oldendorf 160.000 155.000 110.000 85.000 Rahden 175.000 165.000 100.000 90.000 Stemwede 160.000 150.000 85.000 80.000 Kreis Minden-Lübbecke
(ohne Stadt Minden) 175.000 165.000 105.000 90.000 Abb. 50
44 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Minden-Lübbecke
Preise €/m² Wohnfläche
Für gebrauchte, freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in den verschiedenen Altersgrup-pen sind in 2012 die u. a. durchschnittlichen Preise pro m² Wohnfläche gezahlt worden. Wenn keine aktuellen Kaufpreise vorliegen, sind zur Ermittlung des Durchschnittspreises auch Kauf-fälle aus den Vorjahren hinzugezogen worden.
Die zur Auswertung der Kaufpreissammlung herangezogenen Kauffälle entsprechen den fol-genden Merkmalen:
• Grundstücke in mittlerer bis guter Lage mit einer gebietstypischen Größe in der Spanne von 450 m² bis 1.200 m²
• Eingeschossiges Gebäude in Massivbauweise errichtet, Bauausführung und Ausstattung baujahrestypisch
• ohne Garagen und Nebengebäude.
Diese aus der Kaufpreissammlung ermittelten Daten können als Vergleichsfaktoren benutzt werden, um den Marktwert eines Ein- oder Zweifamilienhauses überschlägig zu ermitteln. Der Marktwert des bebauten Grundstücks wird ermittelt, indem die Wohnfläche des Bewertungs-objekts mit dem entsprechenden Faktor (Quadratmeterpreis) multipliziert wird. Abweichungen sind mit Zu- bzw. Abschlägen zu berücksichtigen, wenn die der Ermittlung der Quadratmeter-preise zugrunde gelegten typischen qualitativen Merkmale nicht mit dem zu bewertenden Ob-jekt übereinstimmen.
Durchschnittspreise €/m² Wohnfläche
€/m² Wohnfläche Altersklasse 2000-2011
(ohne Neubau)
1975-1999 1950-1974
Bad Oeynhausen 1.450 1.200 800
Beispiel einer Wertermittlung
Bewertungsobjekt ... Freistehendes Einfamilienhaus Standort ... Lübbecke
Grundstücksgröße ... 800 m² Baujahr ... 1985 Wohnfläche ... 140 m²
Wertermittlung... 140 m² x 1.100 €/m² = 154.000 € überschlägiger Marktwert... rd. 155.000 €
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Minden-Lübbecke 45 6.1.4 Preisentwicklung
Insgesamt lagen die Preise leicht über dem Vorjahresniveau. Jedoch wurden unterschiedliche Entwicklungen in den Altersklassen festgestellt. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, älter als 30 Jahre, ist nach den letzten Jahren erstmalig eine Stagnation der Preise eingetreten. Vereinzelt sind auch höhere Preise registriert worden. Ausgenommen von dieser Entwicklung waren Ob-jekte ohne zeitgemäße Wohnstandards und energetische Sanierungen, die am Markt, wenn überhaupt, nur mit erheblichen Preisnachlässen zu platzieren waren. Für neuere bzw. moder-nisierte Einfamilienhäuser der mittleren und oberen Preisklasse (ab 150.000 €) in zentraler, guter Wohnlage sind die Preise auch weiterhin stabil geblieben bzw. ortsabhängig auch leicht gestiegen.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass auch im zurückliegenden Jahr bei der Mehrzahl der Verkäufe die Sachwerte bei Weitem nicht erzielt wurden. Für ältere Einfamilienhäuser im
Zusammenfassend ist festzustellen, dass auch im zurückliegenden Jahr bei der Mehrzahl der Verkäufe die Sachwerte bei Weitem nicht erzielt wurden. Für ältere Einfamilienhäuser im