Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser

Insgesamt standen 284 Kaufverträge über freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser zur Verfügung.

Die nachfolgende Grafik zeigt, wie sich die Kaufpreise, in Kaufpreisklassen aufgeteilt, auf diese Kaufpreisklassen verteilen.

5.1.1.1 Durchschnittspreise

Von den 284 Kaufverträgen standen nur 117 Kaufpreise über Immobilien zur Verfügung, über die die Wohnfläche und das Baujahr bekannt waren.

Bei den freistehenden Ein- oder Zweifamilienhäusern handelt es sich um eine Gebäudeart, bei der es aufgrund der unterschiedlichen Baustile und Gebäudegrößen sehr unterschiedliche Haustypen gibt (bergisches Fachwerkhaus, Gründerzeitvilla). Die nachfolgende Tabelle enthält daher Kauf-preisspannen und die Merkmale der Immobilien, aus denen die Preisspannen ermittelt wurden.

Die Kaufpreise verstehen sich inklusive Bodenwert, jedoch ohne Garagen (außer im Haus befind-liche). Die Grundstücke befanden sich in mittlerer bzw. guter Wohnlage, die Gebäude hatten einen dem Alter entsprechenden normalen baulichen Zustand. Gebäude mit offensichtlich hohem Sanie-rungsstau wurden nicht berücksichtigt.

Jahr Baujahr Gesamtkaufpreis [€]

Grundstücksfläche [m²]

Wohnfläche [m²]

Anzahl der Kaufverträge

2017 Neubau 410.000 – 425.000 430 – 530 190 3

1975-2015 250.000 – 660.000 370 – 1.270 115 – 310 22 1950-1974 155.000 – 620.000 290 – 2.600 90 – 300 65 1920-1949 150.000 – 495.000 260 – 2.400 105 – 225 12 bis 1919 170.000 – 370.000 290 – 1.800 105 – 295 15

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60

bis 50 50 - 100 100 - 150 150 - 200 200 - 250 250 - 300 300 - 350 350 - 400 400 - 500 500 - 600 600 - 800 800 - 1.000 über 1.000

2017 2016 2015

Anzahl der Kauffälle

Gesamtkaufpreisklasse [T. €]

5.1.1.2 Vergleichsfaktoren

Für die Bestimmung von Einflussfaktoren auf den Kaufpreis wurden Kaufpreise aus den Jahren 2013 bis 2017 herangezogen. Alle Kaufpreise wurden auf das Jahr 2017 indiziert. Die Analyse des Da-tenmaterials erfolgte mit Hilfe eines speziellen statistischen Auswerteverfahrens, der multiplen Re-gressionsanalyse. Die Analyse ergab, dass die Merkmale Lage (Bodenrichtwert), Grundstücksfläche und Wohnfläche einen signifikanten Einfluss auf den Kaufpreis haben.

Extremwerte bei den Kaufpreisen und den Variablen Grundstücks- und Wohnfläche wurden für die Auswertung ausgeschlossen. Auch Kaufverträge, bei denen ungewöhnliche oder persönliche Ver-hältnisse vorlagen, wurden nicht berücksichtigt.

Für das gerechnete univariate Modell ergibt sich ein R² von 0,51. Das heißt, dass rd. 51 % der Streuung des Vergleichsfaktors durch die berücksichtigten Einflussgrößen erklärt werden kann. Die Ver-gleichsfaktoren können daher nur einen Anhalt geben. Hier sind die Besonderheiten des Einzelfalls besonders zu berücksichtigen.

Für die Auswertung standen insgesamt 291 Kaufverträge mit folgenden Merkmalen zur Verfügung:

Merkmal Bereich Erläuterung

Kaufzeitpunkt (Jahr) 2013 bis 2017 Lage (Bodenrichtwert

zum 01.01.2018) 160 €/m² bis 370 €/m² nur Lagen in Gebieten nach § 30, 33, 34 BauGB

Grundstücksfläche 230 m² bis 1.400 m² bestehend aus dem Hausgrundstück, den Garagen- und Stellplatzflächen mit eventu-ell vorhandenen Anteilen an Garagenvor-hof- und Verkehrsflächen

Gebäudealter 5 bis 110 Jahre

Gebäudeausstattung mit Heizung, Bad und WC mittlere Ausstattung, weniger als 5% der Fälle hatten eine Komfortausstattung; Ge-bäude, die umfangreich modernisiert werden müssen, wurden ausgeschlossen

Unterkellerung voll weniger als 5% der Gebäude hatten eine Teilunterkellerung

Wohnfläche 80 m² bis 220 m² nach Angaben der Erwerber

Garage sofern vorhanden, im Preis enthalten

Das Ergebnis dieser Untersuchung sind die in der folgenden Tabelle aufgeführten Vergleichsfak-toren für das Jahr 2017, die den Wert der baulichen Anlagen (incl. Garage) und den Wert des Grund und Bodens beinhalten.

Vergleichsfaktoren ^für

Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser

Alter Vergleichsfaktor Die Vergleichsfaktoren beziehen sich auf ein freistehendes Ein- oder Zweifamili-enhaus mit folgenden Eigenschaften (= Normierte Vergleichsimmobilie):

5.1.1.3 Umrechnungsfaktoren

Sind Abweichungen bzgl. der Eigenschaften der zu bewertenden Immobilie zur Vergleichsimmobilie vorhanden, müssen diese durch Zu- oder Abschläge auf den Vergleichsfaktor berücksichtigt werden.

Eigenschaften, die signifikanten Einfluss auf den Verkehrswert eines freistehenden Ein- oder Zweifamilienhauses haben, sind die Lage, die Grundstücksgröße und die Wohnfläche. Die ent-sprechenden Umrechnungskoeffizienten sind in den nachfolgenden Tabellen dargestellt.

Weicht der Bodenrichtwert für die zu bewertende Immobilie vom Lagewert der normierten Ver-gleichsimmobilie ab, so ist der Vergleichsfaktor mit folgendem Umrechnungsfaktor anzupassen:

Bodenrichtwert

zum01.01.2018 Umrechnungsfaktor bzgl. Lage

Fläche des Bodenrichtwertgrundstücks [m²]

[€/m²] 250 500 800

Die Bodenrichtwerte incl. der Bodenrichtwertdefinition sind im Internet unter www.borisplus.de ver-öffentlicht.

Weicht die Größe des Grundstücks für die zu bewertende Immobilie von der Grundstücksgröße der normierten Vergleichsimmobilie ab, so ist der Vergleichsfaktor mit folgendem Umrechnungsfaktor anzupassen:

Weicht die Wohnfläche für die zu bewertende Immobilie von der Wohnfläche der normierten Ver-gleichsimmobilie ab, so ist der Vergleichsfaktor mit dem folgenden Umrechnungsfaktor anzupassen:

Wohnfläche [m²]

Umrechnungsfaktor bzgl.

Wohnfläche

100 1,08

110 1,07

120 1,05

130 1,04

140 1,02

150 1,00

160 0,98

170 0,96

180 0,94

190 0,91

200 0,89

Anwendungsbeispiel

Bewertungsimmobilie hat folgende Eigenschaften

Bodenrichtwert für ein 800 m² großes Bodenrichtwertgrundstück: 210 €/m² Alter des Gebäudes: 25 Jahre

Grundstücksgröße: 500 m² Wohnfläche: 130 m²

Ermittlung des Vergleichswertes

Vergleichsfaktor (aus Tabelle) 2.440 €/m² Korrektur bzgl. Bodenrichtwert x 0,96 Korrektur bzgl. Grundstücksgröße x 0,95

Korrektur bzgl. Wohnfläche x 1,04

Angepasster Vergleichsfaktor 2.314 €/m²

Vergleichswert 130 m² x 2.314 €/m² = rd. 301.000 €

5.1.1.4 Indexreihen

Die Indexreihen wurden aus den Vergleichsfaktoren (siehe Kapitel 5.1.1.2) für weiterverkaufte frei-stehende Ein- und Zweifamilienhäuser ermittelt. Dabei wurden alle Kaufpreise auf ein normiertes freistehendes Einfamilienhaus bezogen. Unterschiede durch wertrelevante Merkmale sind somit ausgeglichen.

Die Indexreihen beziehen sich auf ein freistehendes Einfamilienhaus mit folgenden Eigenschaften:

Gebäudeart freistehendes Einfamilienhaus

Ausstattungsklasse mittel

Modernisierungstyp baujahrestypisch

Wohnfläche 150 m²

Unterkellerung voll

Grundstücksfläche 750 m²

Lagewert (Bodenrichtwert, bezogen auf

ein 500 m² großes Bodenrichtwertgrundstück) 250 €/m²

Index für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (Basisjahr 2010 = 100)

Jahr Alter

5 bis 15 Jahre 16 bis 30 Jahre 31 bis 40 Jahre 41 bis 50 Jahre 51 bis 65 Jahre

2010 100 100 100 100 100

2011 103,3 103,1 101,7 104,8 102,5

2012 104,2 104,7 102,8 103,6 103,1

2013 106,5 107,3 101,7 104,8 105,0

2014 110,7 111,5 103,9 107,8 107,5

2015 115,8 118,2 108,3 115,0 115,7

2016 119,1 121,9 113,9 117,4 118,9

2017 124,7 129,2 120,0 122,8 124,6

Index

100 105 110 115 120 125 130

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

5 bis 10 Jahre 16 bis 30 Jahre 31 bis 40 Jahre 41 bis 50 Jahre 51 bis 60 Jahre

Jahr

5.1.1.5 Sachwertfaktoren

Nach § 193 Absatz 5 Satz 2 Nr. 2 BauGB haben die Gutachterausschüsse Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt, die sog. Sachwertfaktoren, ins-besondere für Ein- und Zweifamilienhäuser abzuleiten. Mit dem Sachwertfaktor ist der nach §§ 21 bis 23 ImmoWertV ermittelte (vorläufige) Sachwert an die allgemeinen Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt und somit auf den Verkehrswert anzupassen.

Die Sachwertfaktoren für das Stadtgebiet Wuppertal wurden gemäß § 14 Absatz 2 Nr. 1 ImmoWertV grundsätzlich auf der Basis der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL) des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 05.09.2012 in Verbindung mit dem Modell zur Ableitung von Sachwertfaktoren der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in NRW (AGVGA NRW) vom 11.07.2017 abgeleitet. In einigen Bereichen wurde von dem Modell der AGVGA NRW abgewichen. Das Sachwertmodell, nach dem die Sach-wertfaktoren für das Stadtgebiet Wuppertal abgeleitet wurden, ist in Kapitel 8.1. beschrieben.

Merkmale der Referenzimmobilien

Die Immobilien, aus denen die Sachwertfaktoren abgeleitet wurden, hatten folgende Merkmale:

 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser

 Wohnlage: alle, außer sehr gute Wohnlagen

 Ausstattung mit Zentralheizung, Bad und WC

 überwiegend voll- bzw. teilunterkellert, vereinzelt auch ohne Keller

 keine Neubauten

 keine Gebäude mit hohem Modernisierungsbedarf

 bekannte Baumängel bzw. –schäden (basierend auf Angaben des Käufers) wurden sachver-ständig berücksichtigt (die Kaufpreise wurden wertmäßig um die Mängel und Schäden berei-nigt).

 keine Garagen außerhalb des Gebäudes, Stellplätze und sonstige bauliche Anlagen vorhanden (die Kaufpreise wurden wertmäßig um diese bereinigt).

 Kaufpreise aus den Jahren 2016 und 2017

 Anzahl der Kaufpreise: 153

Die abgeleiteten Sachwertfaktoren beschreiben die Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt als statistischen Durchschnittswert ohne Berücksichtigung individueller bzw. objektspezifischer Merk-male. Liegen die Sachwerte zwischen den Tabellenwerten, so ist linear zu interpolieren.

Die Abhängigkeit der Sachwertfaktoren vom vorläufigen Sachwert wurde statistisch untersucht.

Danach haben die Standardstufe nach NHK 2010 (Ausstattung; Stufe 1 bis 5) und die Höhe des Sachwertes signifikanten Einfluss auf den Sachwertfaktor.

Der funktionale Zusammenhang wird am besten durch eine logarithmische Funktion beschrieben.

Die Güte des funktionalen Zusammenhangs wird in der Statistik durch das R² ausgedrückt. Es quantifiziert, wie gut die abhängige Variable durch die Merkmale erklärt wird.

Für die logarithmische Funktion der freistehenden Einfamilienhäuser ergibt sich ein R² von 0,06. Das heißt, dass lediglich rd. 6% der Streuung (Varianz) des Sachwertes und der Standardstufe durch den Sachwertfaktor erklärt werden kann. Anders formuliert: 94% der Streuung (Varianz) des Sachwertes wird nicht durch diese Funktion erklärt. Auf Grund dieses geringen Signifikanzniveaus wurden sta-tistische Untersuchungen über weitere Abhängigkeiten (z. B. Bodenwert, Alter) durchgeführt, die jedoch keine weiteren signifikanten Abhängigkeiten ergeben haben.

Der Teilmarkt der freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser ist sehr inhomogen. Er umfasst den alten bergischen Kotten und die Gründerzeit-Villa im Briller Viertel. Daher ist auch der statistische Zusammenhang zwischen Sachwert und Kaufpreis so gering. Im Einzelfall muss daher der Sach-wertfaktor sehr sachverständig gewählt werden. Eine Hilfe kann das Streudiagramm sein, das alle in der Analyse vorhandenen Kaufpreise grafisch darstellt.

Ggf. kann eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung weiterhelfen.

Streudiagramm der Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser

Die statistische Auswertung ergab folgende Sachwertfaktoren:

Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Vorläufiger

Sachwert Sachwertfaktor

[€] Standardstufe

1,4 bis 2,5 Standardstufe

2,6 bis 3,0 Standardstufe 3,1 bis 4,0

200.000 1,03 1,03

225.000 1,01 1,01

250.000 0,99 1,00 1,05

275.000 0,98 0,98 1,04

300.000 0,96 0,97 1,02

325.000 0,95 0,95 1,01

350.000 0,94 0,94 1,00

375.000 0,93 0,93 0,99

400.000 0,92 0,92 0,98

425.000 0,91 0,91 0,97

450.000 0,90 0,90 0,96

475.000 0,89 0,95

500.000 0,89 0,94

Nach dem Grundsatz der Modellkonformität können im Bewertungsfall die Sachwertfaktoren nur verwendet werden, wenn bei der Wertermittlung der Sachwert nach der Methodik be-rechnet wird, wie sie der Gutachterausschuss Wuppertal bei der Ermittlung der Sachwerte angewandt hat (siehe Anlage 8.1). Je nach Besonderheit und Lage der zu bewertenden Immobilie sind die Sachwertfaktoren nach sachverständigem Ermessen anzupassen.

Vorläufiger Sachwert

Sachwertfaktor

€

Im Dokument Grundstücksmarktbericht 2018für die Stadt Wuppertal (Seite 30-38)