Grundstücksmarktbericht 2016 5. Preisniveau und Preisentwicklung auf den Grundstücksteilmärkten
6.3 Flächen für erneuerbare Energien 2014 – 2016
Ein Ziel der brandenburgischen Energie- und Klimaschutzpolitik ist der weitere Ausbau der erneuerbaren Energien. Bis zum Jahr 2030 soll der Anteil erneuerbarer Energien am Primärenergieverbrauch 32 % betragen7.
Ende 2016 waren 3.630 Windkraftanlagen mit einer kumulierten Leistung von 6.337 Megawatt und rd. 27.100 Solarstromanlagen nach Angaben der Netzbetreiber an die Stromnetze Brandenburgs angeschlossen. Zu diesem Zeitpunkt lieferten 499 stromerzeugende Biomasseanlagen ihre Energie ins Netz8.
Durchschnittspreise für Verkäufe von unbebauten Flächen für eine künftige Nutzung mit Windenergieanlagen (2014 – 2016) Im Land Brandenburg nahmen 2016 die Verkäufe von Flächen für geplante Ener-gieanlagen ab. Anlagen zur Windenergienutzung werden häu¿ g auf Flächen errich-tet, die vom Errichter bzw. Betreiber der Windenergieanlagen über die Dauer des Betriebes gepachtet werden.
Wertfaktor für Grundstücke mit Wasserzugang über einen vorgelagerten Uferstreifen
Jahr Anzahl Kaufverträge Ø Faktor zum BRW Spanne % vom BRW
2012 47 1,4 52 – 244
2013 39 1,3 60 – 207
2014 18 1,5 100 – 230
2015 13 1,6 80 – 274
2016 20 1,6 103 – 225
8 Quelle: Agentur für Erneuerbare Energien
Grundstücksmarktbericht 2016 6. Einzeluntersuchungen des Oberen Gutachterausschusses
Durchschnittspreise für Verkäufe von unbebauten Flächen für eine künftige Nutzung mit Solar- und Photovoltaikanlagen (2014 – 2016)
Für die Erzeugung von Solarenergie konnten 18 Kauffälle unbebauter BauÀ ächen in Gewerbe- und Sondergebieten, die zur Bebauung mit Solar- und Photovoltaik-anlagen vorgesehen sind, ausgewertet werden.
Grundstücksart Anzahl Durchschnitt
(€/m²)
Preisspanne unbebauter Flächen zur Errichtung von Solar- und Photovoltaikanlagen (€/m²) unbebaute BauÁ ächen in GE und
SO-Bebauungsplangebieten 18 7,41 0,52 – 20,01
sonstige Flächen 35 2,95 0,36 – 13,80
Grundstücksart Anzahl Durchschnitt
(€/m²) Preisspannen unbebauter Flächen zur Errichtung von Biogasanlagen (€/m²) unbebaute BauÁ ächen in GE und
SO-Bebauungsplangebieten 2 * *
land- und forstwirtschaftlich
nutzbare Flächen 1 * *
sonstige Flächen 7 1,39 0,40 – 4,00
* Bei drei oder weniger auswertbaren Kaufverträgen erfolgt keine Angabe des Durchschnittspreises und der Preisspanne.
Durchschnittspreise für Verkäufe von unbebauten Flächen für eine künftige Nutzung mit Biogasanlagen (2014 – 2016)
Bei der Errichtung und dem Betrieb von Biogasanlagen ist zu unterscheiden zwi-schen landwirtschaftlichen Biogasanlagen, die im Zusammenhang mit der Bewirt-schaftung eines Landwirtschaftsbetriebes stehen und gewerblichen (meist größeren) Anlagen. Es konnten 2 Kauffälle unbebauter BauÀ ächen in Gewerbe- und Sonderge-bieten, die zur Bebauung mit Biogasanlagen vorgesehen sind, ausgewertet werden, 1 Kauffall für LandwirtschaftsÀ ächen und 7 Kauffälle, bei denen die Zuordnung nicht eindeutig möglich war.
6.4 Arrondierung
Unter ArrondierungsÀ ächen versteht man in der Regel selbständig nicht bebaubare oder sonst wirtschaftlich nutzbare TeilÀ ächen, die jedoch zusammen mit einem an-grenzenden Grundstück dessen bauliche oder sonstige wirtschaftliche Nutzbarkeit
Grundstücksmarktbericht 2016 6. Einzeluntersuchungen des Oberen Gutachterausschusses
Arrondierungsfl ächen von 2014 – 2016
Raum Fläche in m²
Kauffallanzahl
Preis in
% vom BRW Durchschnitt
Beispiel
TeilÁ äche, die baurechtlich notwendig ist
Land Brandenburg
TeilÁ äche, die als FunktionsÁ äche oder der Verbesserung des Grenzverlaufs dient
Land Brandenburg
TeilÁ äche, die baurechtlich nicht notwendig, aber rechtlich Bauland ist
Land Brandenburg
100 5 – 182
Fläche, die die bauliche Ausnutzbarkeit erhöht (z. B. für Anbauten an bestehende Gebäude, Nebengebäude, Wintergarten)
BRW = Bodenrichtwert
Grundstücksmarktbericht 2016 6. Einzeluntersuchungen des Oberen Gutachterausschusses
Arrondierungsfl ächen von 2014 – 2016
Raum Fläche in m²
Kauffallanzahl
Preis in
% vom BRW Durchschnitt
Beispiel
TeilÁ äche, die baurechtlich nicht notwendig und rechtlich kein Bauland ist
Land Brandenburg 1.500 3 – 90
163 Ø 28
Berliner Umland 1.500 7 – 55
25 Ø 21
weiterer Metropolenraum 1.500 3 – 90
138 Ø 29
TeilÁ äche, die den Zugang zum Gewässer ermöglicht oder verbessert und damit eine direkte Wasserlage herstellt (Ufergrundstück)
Land Brandenburg 1.500 18 – 333
59 Ø 116
weiterer Metropolenraum 1.500 47 – 333
20 Ø 138
weiterer Metropolenraum 1.500 18 – 289
39 Ø 105
BRW = Bodenrichtwert
Grundstücksmarktbericht 2016
6.5 Erbbaurechte 2012 – 2016
Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Das Grundstück verbleibt im Eigentum des Erbbaurechtsgebers.
Der Erbbauberechtigte zahlt dem Grundstückseigentümer i. d. R. einen Zins auf der Basis des Grundstückswertes. Erbbaurechtsverträge werden notariell beurkundet.
Rechtsgrundlage hierfür ist das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Im Erbbaurechts-vertrag können neben Höhe und Zahlungsmodus des Erbbauzinses, Vertragslauf-zeit und Regelungen zum sog. Heimfall u. a. auch Wertsicherungsklauseln verein-bart werden. Mit Hilfe statistischer Werte wie z. B. dem Verbraucherpreisindex, veröffentlicht vom Statistischen Landes- oder Bundesamt, besteht die Möglichkeit, die Erbbauzinsen an die allgemeine Wertentwicklung anzupassen.
erstmalige Begründung eines Erbbaurechts – Wohnbaufl ächen individueller Wohnungsbau Jahr Anzahl der Kaufverträge Erbbauzins in %
Durchschnitt Spanne %
2012 47 3,87 2,00 – 5,02
2013 60 4,42 2,45 – 6,00
2014 83 4,39 2,00 – 6,00
2015 69 4,29 3,00 – 6,00
2016 49 4,40 2,50 – 6,00
erstmalige Begründung eines Erbbaurechts – Gewerbliche Baufl ächen
Jahr Anzahl der Kaufverträge Erbbauzins in %
Durchschnitt Spanne %
2012 6 5,41 3,00 – 9,94
2013 6 5,23 4,50 – 6,00
2014 6 4,75 2,00 – 6,50
2015 6 4,91 4,00 – 6,00
2016 5 4,00 2,00 – 6,00
erstmalige Begründung eines Erbbaurechts – Wochenendhaus- und Ferienhausgrundstücke Jahr Anzahl der Kaufverträge Erbbauzins in %
Durchschnitt Spanne %
2012 12 5,43 4,00 – 6,00
2013 8 4,88 4,00 – 6,00
2014 4 4,72 4,00 – 5,40
2015 3 4,13 *
2016 4 5,38 4,50 – 7,50
* Bei drei oder weniger Kaufverträgen erfolgt keine Angabe der Preisspanne.
6. Einzeluntersuchungen des Oberen Gutachterausschusses
Grundstücksmarktbericht 2016
7. Bodenrichtwerte
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind durch § 196 Baugesetzbuch in Verbindung mit § 10 ImmoWertV verpÀ ichtet, Bodenrichtwerte zu ermitteln und zu veröffentlichen. Im Land Brandenburg werden Bodenrichtwerte jährlich ermittelt.
Der Bodenrichtwert (§ 196 Abs. 1 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen (§ 4 Abs. 2 Immo-WertV), insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV) weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wert-verhältnisse (§ 3 Abs. 2 ImmoWertV) vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter GrundstücksÀ äche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Bo-denrichtwerte dienen der Transparenz des Grundstücksmarktes und als Grundlage bei der Erstattung von Verkehrswertgutachten, der Ermittlung von Anfangs- und Endwerten gemäß § 154 Abs. 2 BauGB, der steuerlichen Bewertung durch die Finanzämter sowie der Planung und Durchführung gesetzlicher Verfahren.
Die Gutachterausschüsse haben mit Stichtag 31.12.2016 insgesamt im Land Bran-denburg 5.641 Bodenrichtwerte für Bauland, 261 Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftliche Flächen und 169 Bodenrichtwerte für sonstige Flächen ermittelt.
Die Bodenrichtwerte ab dem Stichtag 01.01.2010 stehen im Internet zur entgeltfreien Ansicht und zum Abruf im PDF-Format für registrierte Nutzer im Bodenrichtwert-Portal „BORIS Land Brandenburg“ unter dem Link https://www.boris-brandenburg.
de/boris-bb/ zur Verfügung.