Gruppenbeschrei- Gruppenbeschrei-bung:
Gruppe 4) Arrondierung aus
4.7.4 Erläuterungen zu den Bodenrichtwerten Bodenrichtwerttypen
Die Bodenrichtwerte beziehen sich jeweils auf ein für die angegebene Nutzung typisches Grundstück. Ei-genschaften des Bodenrichtwertgrundstücks, die nicht angegeben werden, lassen sich anhand der Lage des typischen Grundstücks, die durch die Lage des Bodenrichtwerts innerhalb der Bodenrichtwertzone dargestellt wird, ableiten. Zu- und Abschläge aufgrund abweichender Grundstückseigenschaften sind ggf.
sachverständig vorzunehmen.
Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke
Bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken wurde bei der Auswertung von Kaufpreisen ein Zusammen-hang zwischen der Grundstücksgröße und dem Bodenwert je Quadratmeter festgestellt. Umrechnungsko-effizienten für gleichartige Grundstücke mit unterschiedlichen Größen werden in Kapitel 4.8.2 veröffentlicht.
Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf eine ortsübliche Grundstückstiefe. Dahinterliegende Grundstücks-flächen sind bei einer Wertermittlung gesondert zu behandeln. Als Orientierungsgröße für die ortsübliche Grundstückstiefe können bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern eine Tiefe von bis zu 40 m und bei Doppel- und Reihenhäusern von bis zu 35 m angesetzt werden. Hiervon ausgenommen sind Villengrundstücke.
Grundstücke für mehrgeschossige Wohnbebauung
Bei Grundstücken für mehrgeschossige Wohnbebauung steht die Ausnutzung des Grundstücks in unmit-telbarem Zusammenhang mit dem Bodenwert, d. h. wertrelevant ist, wie viel Quadratmeter Geschossfläche (und somit Wohnfläche) je Quadratmeter Grundstücksfläche realisiert werden kann. Umrechnungskoeffi-zienten für gleichartige Grundstücke mit unterschiedlicher Geschossflächenzahl (GFZ) werden in Kapitel 4.8.2 veröffentlicht.
Bodenrichtwerte beziehen sich bei mehrgeschossiger Wohnbebauung im Allgemeinen auf eine Grund-stückstiefe von 30 m und bei ca. 2/3 aller Bodenrichtwerte, insbesondere im dicht bebauten Innenbereich, auf eine Grundstücksbreite von 10 m. Bei einer größeren Grundstücksfront ist ggfls. die Möglichkeit einer rationellen Bebauung zu berücksichtigen.
Grundstücke für Wohn- und Geschäftshäuser
Bei Grundstücken für mehrgeschossige Wohn- und Geschäftshäuser sind bei unterschiedlicher Geschoss-flächenzahl die Umrechnungskoeffizienten für Grundstücke für mehrgeschossige Wohnbebauung zu ver-wenden (Kapitel 4.8.2). Die Hinweise zur Ermittlung der wertrelevanten bzw. der gewogenen Geschossflä-chenzahl sind zu beachten.
Gewerbegrundstücke
Bei der Ableitung der Bodenrichtwerte für Grundstücke in Gewerbegebieten wurde keine Abhängigkeit des Bodenwertes von der Flächengröße oder der GFZ festgestellt. Zuschläge für eine höherwertige Nutzung der Grundstücke in Gewerbegebieten werden in Kapitel 4.9.1 veröffentlicht.
Grundstücke für Bürogebäude
In Bürostandorten steht die realisierbare Nutzfläche im Vordergrund. Eine Umrechnung für gleichartige Grundstücke mit unterschiedlicher Geschossfläche (GFZ) erfolgt linear.
Geschossflächenzahl und wertrelevante Geschossflächenzahl
Die Geschossflächenzahl (GFZ) nach Baunutzungsverordnung (BauNVO) gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. In der für die Wertermittlung relevanten GFZ sind auch die Geschossflächen berücksichtigt, die nach dem Bauplanungsrecht in Verbindung mit dem Bauordnungsrecht außer Ansatz bleiben. Dies sind insbesondere die Geschossflächen der nach Bau-ordnung NRW nicht als Vollgeschosse zu wertenden Geschosse (z. B. Dach- und Staffelgeschosse, vgl.
§ 2 BauO NRW). Soweit keine weiteren Hinweise gegeben werden, ist die für die Bodenrichtwert-grundstücke angegebene GFZ die wertrelevante GFZ.
Wenn nicht anders angegeben beziehen sich die Bodenrichtwerte auf eine gleiche Geschossfläche in je-dem Geschoss. Die Geschossfläche des ausgebauten Dachgeschosses wird mit je-dem 0,75-fachen der an-deren Geschosse berücksichtigt (maximal zulässige Geschossfläche eines Dachgeschosses, ohne dass das Geschoss als Vollgeschoss gemäß Bauordnung NRW zu werten ist).
In folgender Grafik wird ein Bodenrichtwertgrundstück mit einer Geschosszahl von V a. D. (5 Vollgeschosse und ausgebautes Dachgeschoss), einer Grundstücksgröße von 300 m² und einer wertrelevanten GFZ von 2,5 dargestellt.
Grundstückstiefe: 30 m
Gebäudetiefe: 13 m Breite:
10 m II. OG
III. OG
I. OG EG ausgebautes Dachgeschoss
IV. OG
wertrelevante Geschossfläche
0,75 x 130 m² GF
130 m² GF
130 m² GF
130 m² GF
130 m² GF
130 m² GF
Gewogene Geschossflächenzahl (gew. GFZ)
Bei der gewogenen Geschossflächenzahl (gew. GFZ) werden zusätzlich zur wertrelevanten GFZ die Erd-geschossfläche, sowie tlw. auch die Geschossflächen der Obergeschosse, aufgrund ihrer gewerblichen Nutzung mit einem Mietgewichtsfaktor gewichtet. Dieser Faktor basiert auf dem Verhältnis marktüblicher Gewerbemiete zur marktüblichen Wohnungsmiete in der jeweiligen Lage (soweit nicht anders angegeben).
Ladenmieten sind u.a. abhängig von der Größe der Ladenfläche. Das Mietgewicht bezieht sich auf eine Ladengröße, die auf dem Bodenrichtwertgrundstück zu realisieren ist. Die Bodenrichtwerte sind für Laden-flächen beschlossen, die sich durch das 0,8-fache der Geschossfläche des entsprechenden Geschosses ermittelt.
Ein Beispiel zur Ermittlung der gewogenen GFZ ist nachfolgend anhand eines Bodenrichtwertes aufgezeigt.
Fallbeispiel:
Der Bodenrichtwert hat folgende Eigenschaften:
Bodenrichtwert: 700 €/m² Geschosszahl: VI Geschossflächenzahl: 2,6
Tiefe: 30 m
Breite: 10 m
Freies Feld: gew. GFZ: 3,7; Mietgewicht EG: 3,0; 1.OG:
1,5 (Ladengröße:100 m²)
Im Erdgeschoss wird eine Ladennutzung, im ersten Obergeschoss eine Büronutzung und in den weiteren Geschossen eine Wohnnutzung unterstellt. Die jeweiligen Gewichte sind der Grafik zu entnehmen. Die Ladenmiete bezieht sich auf einen Laden mit einer Ladenfläche von rd. 100 m² (130 m² GF x 0,8 = rd.
100 m²).
Die wertrelevante GFZ (ohne Berücksichtigung der Mietgewichte) für den vorgenannten Bodenrichtwert beträgt rd. 2,6 (rd. 780 m²/300 m²). Für eine Umrechnung von dem Bodenrichtwert (in Euro/m²) auf das zu bewertende Grundstück ist jeweils die gewogene GFZ zu verwenden. Bei den Bodenrichtwertgrundstücken sind die wertrelevante GFZ (ohne Berücksichtigung der Mietgewichte) und im freien Feld die gewogene GFZ angegeben.
gewogene GFZ = gewogene Geschossfläche / Grundstücksfläche
= 1.105 m² / 300 m²
= rd. 3,7 Grundstückstiefe: 30 m Gebäudetiefe: 13 m
Breite:
10 m II. OG
III. OG
I. OG EG IV. OG
Geschoss- fläche
Mietge-wicht
gewogene Ge-schossfläche
130 m² 1 130 m²
130 m² 1 130 m²
130 m² 1 130 m²
130 m² 1 130 m²
130 m² 1,5 195 m²
130 m² 3,0 390 m²
gewogene Geschossfläche: rd. 1.105 m² V. OG
Fallbeispiel
Der Bodenwert eines Grundstücks soll von dem vorstehend dargestellten Bodenrichtwert abgeleitet wer-den. Für das zu bewertende Grundstück wird folgende baulich zulässige und ortsübliche Ausnutzung an-genommen:
Geschosszahl VI zzgl. ausgebautes Dachgeschoss
Fläche 250 m²
Tiefe 25 m
Breite 10 m
Nutzung
Ladennutzung in EG
Mietgewicht EG: 2,5 (Ladengröße: EG: 100 m²) Wohnnutzung in den weiteren Geschossen
Geschoss Nutzung Geschossfläche Gewicht gewogene Geschossfläche
EG Laden 130 m² x 2,5 = 325 m²
I. OG Wohnen 130 m² x 1,0 = 130 m²
II. OG Wohnen 130 m² x 1,0 = 130 m²
III. OG Wohnen 130 m² x 1,0 = 130 m²
IV. OG Wohnen 130 m² x 1,0 = 130 m²
V. OG Wohnen 130 m² x 1,0 = 130 m²
DG Wohnen 130 m² x 0,75 x 1,0 = 97 m²
Summe: 877 m² 1.072 m²
Aus dem Verhältnis der gewogenen Geschossfläche und der Grundstücksgröße ergibt sich die gewogene GFZ:
1.072 m² / 250 m² = 4,3
Ausgehend von dem Bodenrichtwert von 700 Euro/m² lässt sich der Bodenwert des zu bewertenden Grundstücks über die gewogene GFZ wie folgt anpassen:
(4,3 / 3,7) x 700 Euro/m² = rd. 810 Euro/m²
Weitere Anpassungen aufgrund unterschiedlicher Grundstückseigenschaften sind ggf. vorzunehmen.
Gewogene GFZ bei unterschiedlichen Gebäudetiefen
In den sehr guten Geschäftslagen in der Innenstadt werden bei den Bodenrichtwertgrundstücken ergän-zend zu den Mietgewichten unterschiedliche Gebäudetiefen für einzelne Geschosse zugrunde gelegt. Die jeweiligen Geschossflächen lassen sich aus den angegebenen Nutzflächen durch den Faktor 1,25 (= 1/0,8) herleiten. Im nachfolgenden Beispiel wird dargestellt, wie die gewogene Geschossfläche ermittelt wird.
Für das Bodenrichtwertgrundstück sind folgende Eigenschaften veröffentlicht:
Bodenrichtwert 10.000 Euro/m²
Geschosszahl VaD
Geschossflächenzahl 3,1
Fläche 300 m²
Tiefe 30 m
Breite 10 m
Freies Feld Handel;
gew. GFZ: 5,25;
Mietgewicht EG: 3,0; 1.OG: 1,25
(Ladengröße: EG: 240 m², Bürogröße: 1.OG: 120 m²)
gewogene GFZ = gewogene Geschossfläche / Grundstücksfläche
= 1.575 m² / 300 m²
= rd. 5,25
Grundstückstiefe: 30 m Breite:
10 m III. OG
IV. OG ausgebautes Dachgeschoss
II. OG I. OG
EG