Für die Wertermittlung spielt der Liegenschaftszins eine bedeutende Rolle, ins-besondere im Ertragswertverfahren. Er stellt ein Maß für die Rentabilität eines in Immobilien angelegten Kapitals dar. Dabei zeigt sich, dass die Verzinsung von Immobilienkapital grundsätzlich anderen Regeln folgt, als bei anderen Anla-geformen. So ist beispielsweise der Liegenschaftszins bei Ein- und Zweifamili-enhäusern gering (ca. 3,0% bis 4,0%), da bei selbstgenutzten Wohnhäusern nicht der Ertrag im Vordergrund steht, sondern die Möglichkeit der freien und jederzeitigen Verfügbarkeit für persönliche Zwecke. Etwas anderes gilt bei Mehrfamilienhäusern, bei gewerblich genutzten Objekten und teilweise auch bei vermietetem Wohnungseigentum. Bei diesen Eigentumsformen ist der Liegen-schaftszins vor allem von folgenden Faktoren abhängig:
Restnutzungsdauer der Gebäude, Mietpreishöhe, Höhe der Bewirtschaftungs-kosten, Lage des Grundstücks (Einfluss auf den Bodenwert) und Bodenwert nach Ende der Nutzungsdauer. Aus diesen vielfältigen Einflussgrößen ist zu erkennen, dass es durchweg problematisch ist, feste Schwellenwerte für Lie-genschaftszinssätze bestimmter Objekte anzugeben.
Der empirischen Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes liegt die umgestellte Formel für das Ertragswertverfahren nach WertV zu Grunde:
Die Abkürzungen haben folgende Bedeutung:
Ertragswert (EW) Bodenwert (BW) Vervielfältiger (V) = Reinertrag (RE) Kaufpreis (KP) Liegenschaftszinssatz (p) Zinsfaktor (q) = 1+p/100 Restnutzungsdauer (n)
Empirische
Definition des Liegenschaftszinssatzes nach § 14 (3) ImmoWertV:
(3) Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des Baugesetzbuchs) sind die Zinssätze, mit denen Ver-kehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kauf-preise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20) abzuleiten.
EW = KP = (RE − BW × p/100)×V + BW = RE×V + BW/qn
42
Erste Iteration:
Die Berechnung des Liegenschaftszinssatzes erfolgt iterativ, bis das Ergebnis in der zweiten Nachkommerstelle stabil ist.
Die Auswirkungen eines um wenige Prozentpunkte veränderten Liegenschafts-zinssatzes auf den Vervielfältiger und damit ganz wesentlich auch auf das Er-gebnis des Ertragswertverfahrens lassen sich in nachfolgendem Diagramm ver-anschaulichen.
0 100 KP p RE
Abhängigkeit des Vervielfältigers von der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz
Die Liegenschaftszinssätze wurden nach folgendem Modell abgeleitet:
Kaufpreis: Kaufpreise, die durch ungewöhnliche oder persönli-che Verhältnisse beeinflusst sind, werden von der Ableitung ausgeschlossen, es sei denn, ihre Auswir-kungen konnten sicher erfasst werden
Miete: Ortsübliche Nettokaltmiete sowie - falls verfügbar - die tatsächliche Nettokaltmiete, die zuvor auf ihre Nachhaltigkeit überprüft wurde
Bewirtschaftungskosten: Gemäß WertR 2002/06 Anl. 3 - Zweite Berechnungs-verordnung (II. BV)
Gesamtnutzungsdauer: Angesetzt sind in Anlehnung an die NHK 2010 - Objektart Wohngrundstücke - 80 Jahre
Restnutzungsdauer: Bei Modernisierung Verlängerung der Restnutzungs-dauer nach Punktraster-Methode der AGVGA.NRW Bodenwert: Erschließungsbeitragsfrei nach BauGB
In nachstehender Tabelle sind die abgeleiteten Liegenschaftszinssätze für Wohngrundstücke in Bielefeld dargestellt. Datengrundlage für die Auswertung waren geeignete Kauffälle aus dem Jahr 2013. Das Ergebnis zeigt eine Bestäti-gung, der in der Vergangenheit veröffentlichten Daten. Für die übrigen Objektar-ten musste auf Grund der mangelnden Anzahl von zur Verfügung stehenden Kauffällen auf eine statistische Ableitung verzichtet werden. Als Anhalt dienen an dieser Stelle Erfahrungswerte bzw. Literaturangaben.
Liegenschafts-
Eigentumswohnun-gen zu niedrigeren Kaufpreisen
gehan-delt. Daraus folgt ein höherer
Liegen-schaftszinssatz.
Kennzahlen der Datengrundlage Bezugsjahr 2013
Zur besseren Einordnung bzw. Vergleichbarkeit der empirisch ermittelten Lie-genschaftszinssätze für Wohngrundstücke sind im Anschluss wesentliche Kenn-zahlen der verwendeten Datengrundlage angegeben.
Objektart
Liegenschafts-zinssatz [%]
Anzahl der ausgewerteten
Verträge
Freistehendes Einfamilienhaus 2,9 62
Standardabweichung 0,8
-Eigentumswohnung (unvermietet) 4,0 368
Standardabweichung 1,3
-Eigentumswohnung (vermietet) 4,5 147
Standardabweichung 1,6
-Drei- und Mehrfamilienhäuser 5,0 18
Standardabweichung 1,4
-Überwiegend Wohnen 4,5 - 6,5*
-Überwiegend Gewerbe 4,5 - 7,0*
-Reine Geschäftsobjekte (mittlere Lage) 5,0 - 7,0* -Reine Geschäftsobjekte (Citylage) 5,5 - 8,0*
-Gewerbe/Fabriken 6,0 - 9,0*
-* = Erfahrungswerte bzw. Literaturangaben Wohngrundstücke
Freistehendes EFH 2,9 62 152 221 43 1890 6,5
Standardabweichung 0,8 45 67 18 608 0,9
Doppelhaushälfte/Reihenendhaus 3,4 65 125 207 51 1689 6,5
Standardabweichung 0,7 26 40 20 351 0,9
Reihenmittelhaus 3,2 43 124 217 40 1494 5,9
Standardabweichung 0,9 39 44 14 370 0,7
Zweifamilienhaus 3,4 25 188 220 31 1360 5,9
Standardabweichung 1,2 50 63 7 431 0,9
Eigentumswohnung (unvermietet) 4,0 368 81 233 53 1561 6,4
Standardabweichung 1,3 25 58 20 709 1,2
Eigentumswohnung (vermietet) 4,5 147 62 259 47 1253 6,3
Standardabweichung 1,6 28 113 16 422 1,1
Drei- und Mehrfamilienhäuser 5,0 18 359 226 33 958 5,2
Kennzahlen 2013
44
9.2 Bodenpreisindexreihen
9.3 Baupreisindexreihen indizes für den Neubau von Wohn-gebäuden für das Basisjahr 2000
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Datum Wohngebäude
Basisjahr 2000 = 100
Nichtwohngebäude Basisjahr 2000 = 100 Jahr Monat Insgesamt
Einfamilien-gebäude
Februar 115,2 115,0 116,2 116,1 117,5
Mai 116,1 115,9 117,1 117,0 118,4
August 116,6 116,4 117,6 117,5 118,9
November 117,0 116,8 118,0 117,9 119,3
Februar 118,4 118,2 119,4 119,3 120,7
Mai 119,3 119,1 120,3 120,2 121,6
August 120,0 119,8 121,0 120,9 122,3
November 120,4 120,2 121,4 121,3 122,7
Februar 121,7 121,5 122,7 122,6 124,0
Mai 122,5 122,3 123,5 123,4 124,8
August 123,0 122,8 123,3 123,9 125,3
November 123,4 123,2 123,6 124,3 125,7
Februar 124,2 124,0 124,4 125,1 126,5
Mai 124,9 124,7 125,1 125,8 127,2
August 125,4 125,2 125,6 126,3 127,7
November 125,8 125,6 126,0 126,7 128,1
2013
Februar 2010 Mai 2010 August 2010 November 2010 Februar 2011 Mai 2011 August 2011 November 2011 Februar 2012 Mai 2012 August 2012 November 2012 Februar 2013 Mai 2013 August 2013 November 2013
9.4 Sachwertfaktoren
Die Sachwertfaktoren gemäß § 14 Absatz 2 Nr. 1 ImmoWertV werden in Nord-rhein-Westfalen auf der Basis der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie - SW-RL) des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 05.09.2012 abgeleitet.
Die Verwendung der abgeleiteten Sachwertfaktoren bedingt eine modellkonfor-me Sachwertermittlung, schließt aber im Einzelfall nicht aus, dass Modell der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen (AGVGA NRW) in der Fassung vom 16.07.2013 sachverständig zu interpretieren und auszufüllen. Es ist insbesondere zu beachten, dass die Anla-gen des Modells lediglich der Orientierung dienen und den Charakter einer Richtlinie besitzen, aber nicht alle in der Praxis auftretenden Fallgestaltungen abdecken können.
Für das Berichtsjahr 2013 wurden die Sachwertfaktoren erstmalig in Anlehnung an dieses Modell ermittelt. Eine vollständige Beschreibung des Modells kann im Internet unter www.borisplus.nrw.de in der Rubrik - Standardmodelle der AGVGA.NRW - eingesehen werden.
9.5 Sachwertfaktorenfaktoren für das Sachwertverfahren nach NHK 2010 Bei der Wertermittlung von bebauten Grundstücken wird der Verkehrswert für Objekte, die normalerweise nicht unter Renditegesichtspunkten gehandelt wer-den, u. a. auf der Grundlage des Sachwertverfahrens ermittelt. Dabei wird der Sachwert eines bebauten Grundstücks als Summe aus dem Bodenwert, dem Wert der baulichen Anlagen unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters, des Unterhaltungszustandes sowie eventuell vorhandener Baumängel und Bauschäden und dem Wert der Außenanlagen berechnet.
Das Sachwertverfahren führt in der Regel nicht unmittelbar zum Verkehrswert.
Die Abweichung wird durch Angebot und Nachfrage auf dem Grundstücksmarkt und von Besonderheiten des Bewertungsobjektes bestimmt. Deshalb ist eine marktgerechte Angleichung des ermittelten Sachwertes an den Verkehrswert erforderlich. Der Sachwertfaktor stellt das durchschnittliche Verhältnis (bzw. ei-ne vermittelnde Funktion) aus Kaufpreisen und ermittelten Sachwerten dar.
Nach den statistischen Untersuchungen wurde festgestellt, dass der Sachwert-faktor am stärksten von der Höhe der ermittelten Sachwerte abhängig ist.
Aufgrund der geringen Anzahl von geeigneten Daten wurde auf eine Differen-zierung des Bodenwertniveaus und zwischen Neu- und Altbauten (Weiterverkauf) verzichtet, um ein korrektes statistisches Ergebnis zu erzielen.
Dieser Sachverhalt wird in der nachfolgenden Tabelle entsprechend dargestellt.
In dem angegebenen Sachwertbereich (100.000 bis 480.000 €) stellen die Sachwertfaktoren brauchbare Indikatoren im Sachwertverfahren dar. Weiter ge-hende Anpassungsfaktoren müssen im Einzelfall nach sachverständigen Krite-rien beurteilt werden.
46
vS = vorläufiger Sachwert
Tabelle 11
Den statistisch abgeleiteten Sachwertfaktoren liegen für Bielefeld folgende
„Auswertekriterien“ zugrunde:
Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010)
Altersabschreibungsverfahren „Linear“
Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren
Berücksichtigung von Dachgeschossen entsprechend des Modells
Gebäudestandardkennzahl durchschnittlich bei 2,5
Bodenwertniveau durchschnittlich bei 200 €/m²
Bodenwertkorrektur bei sehr kleinen bzw. übergroßen Grundstücken
Sachwertfaktoren (LINEAR)
150.000 € 1,08 1,05
160.000 € 1,05 1,03
170.000 € 1,02 1,00
180.000 € 1,00 0,98
190.000 € 0,98 0,96
200.000 € 0,96 0,94
210.000 € 0,94 0,92
220.000 € 0,92 0,90
230.000 € 0,91 0,89
240.000 € 0,89 0,87
250.000 € 0,88 0,86
260.000 € 0,86 0,85
270.000 € 0,85 0,83
280.000 € 0,84 0,82
290.000 € 0,82 0,81
300.000 € 0,81 0,80
310.000 € 0,80 0,79
320.000 € 0,79 0,78
330.000 € 0,78 0,77
340.000 € 0,77 0,76
350.000 € 0,76 0,75
360.000 € 0,76 0,74
370.000 € 0,75 0,74
380.000 € 0,74 0,73
390.000 € 0,73 0,72
400.000 € 0,72 0,71
410.000 € 0,72 0,71
420.000 € 0,71 0,70
430.000 € 0,70 0,69
440.000 € 0,70 0,69
450.000 € 0,69 0,68
460.000 € 0,68 0,67
470.000 € 0,68 0,67
480.000 € 0,67
490.000 € 500.000 €
Ausgewertete Kauffälle 85 109
Ausgleichsfunktion 0,500 x (vS x 10-6)-0,404 0,496 x (vS x 10-6)-0,397
Bestimmtheitsmaß 0,87 0,85
Den statistisch abgeleiteten Vergleichsfaktoren liegen für Bielefeld folgende
„Auswertekriterien“ zugrunde:
Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000)
Altersabschreibungsverfahren „Linear“
Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren 9.6 Vergleichsfaktoren für Erbbaurechte
Der Verkehrswert des Erbbaurechts lässt sich in Anlehnung an die Wertermitt-lungsrichtlinien (WertR 2006) u.a. aus dem Sachwert des unbelasteten bebau-ten Grundstücks ableibebau-ten. Aufgrund der geringen Anzahl von auswertbaren Kaufpreisen im Berichtsjahr konnten keine Vergleichswertfaktoren auf Grundla-ge der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) abGrundla-geleitet werden. Da die anderen entscheidenden Parameter gleich geblieben sind, ist der statistische Einfluss der NHK 2010 auf das Ergebnis minimal, sodass die nachfolgende
Ta-belle weiterhin als Orientierung angewendet werden kann. Abschreibungs-verfahren Anpassungsfak-toren müssen im
Einzelfall nach sachverständigen Kriterien beurteilt werden.
vS = vorläufiger Sachwert
Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser Altbau - bis einschließlich Baujahr 2010
vorläufiger Bodenwertniveau
Sachwert (vS) 100 €/m² 200 €/m² 400 €/m²
140.000 € 0,88 0,77 0,66
150.000 € 0,86 0,76 0,65
160.000 € 0,85 0,74 0,64
170.000 € 0,83 0,73 0,62
180.000 € 0,82 0,72 0,61
190.000 € 0,81 0,70 0,60
200.000 € 0,79 0,69 0,59
210.000 € 0,78 0,68 0,58
220.000 € 0,77 0,67 0,58
230.000 € 0,76 0,67 0,57
240.000 € 0,75 0,66 0,56
250.000 € 0,75 0,65 0,55
260.000 € 0,74 0,64 0,55
270.000 € 0,73 0,63 0,54
280.000 € 0,72 0,63 0,53
290.000 € 0,72 0,62 0,53
300.000 € 0,71 0,62 0,52
310.000 € 0,70 0,61 0,52
320.000 € 0,70 0,60 0,51
330.000 € 0,69 0,60 0,51
340.000 € 0,68 0,59 0,50
350.000 € 0,68 0,59 0,50
360.000 € 0,67 0,58 0,49
370.000 € 0,67 0,58 0,49
380.000 € 0,66 0,57 0,48
390.000 € 0,66 0,57 0,48
400.000 € 0,65 0,56 0,48
410.000 € 0,65 0,56 0,47
420.000 € 0,65 0,56 0,47
430.000 € 0,64 0,55 0,46
440.000 € 0,64 0,55 0,46
450.000 € 0,63 0,55 0,46
460.000 € 0,63 0,54 0,45
470.000 € 0,63 0,54 0,45
480.000 € 0,62 0,54 0,45
490.000 € 0,62 0,53 0,45
500.000 € 0,61 0,53 0,44
Ausgewertete Kauffälle 94
Ausgleichsfunktion 0,51 x (vS x 10-6)-0,28 0,43 x (vS x 10-6)-0,30 0,35 x (vS x 10-6)-0,32
Bestimmtheitsmaß 0,93
66,0)610(34,0SW
48
9.7 Umrechnungskoeffizienten
Mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten ist es möglich, den Bodenwert von übergroßen Grundstücken auf den Bodenwert eines Normgrundstücks umzu-rechnen. Hierdurch wird die Vergleichbarkeit hergestellt.
Statistische Auswertungen haben für Einzelhäuser bzw. Reihenhäuser/
Doppelhäuser folgende Umrechnungskoeffizienten, differenziert nach normaler und guter Wohnlage mit einer Normgröße von 600 m² bzw. 800 m² ergeben.
Erforderliche Informationen:
Bodenrichtwert (borisplus.nrw.de)
Per Klick auf den aufgerufenen Bodenrichtwert erscheinen die Bodenrichtwert-details. Hier ist zunächst zu prüfen, ob in den beschreibenden Merkmalen des Bodenrichtwertgebietes die Fläche des Normgrundstücks 600 m² oder 800 m² beträgt. Anschließend ist der Faktor für das Bewertungsgrundstück den u.a. Ta-bellen zu entnehmen bzw. sachverständig zu interpolieren
Berechnungsbeispiel:
Beispiel für die Bodenwertberechnung eines Einfamilienhausgrundstücks mit Übergröße (825 m²) in normaler Wohnlage:
Bodenwert = Grundstücksfläche x Bodenrichtwert x Faktor
= 825 m² x 200 €/m² x 0,76
= 125.400 € rd. 125.000 €
Normale Wohnlage (600 m²) Gute Wohnlage (800 m²)
Ein- und Zweifamilienhäuser bei Übergröße Ein- und Zweifamilienhäuser bei Übergröße Fläche
Gute Wohnlage (800 m²) Normale Wohnlage (600 m²)
Ein- und Zweifamilienhäuser bei Übergröße Reihenhäuser / Doppelhaushälften
Fläche
Normale Wohnlage (600 m²) Reihenhäuser / Doppelhaushälften
9.8 Anwendungsbeispiele
Sachwertfaktor
Die Anwendung der Sachwertfaktoren nach dem Sachwertverfahren erfolgt nach angegebener Formel:
VW = Verkehrswert (Marktwert)
vS = vorläufiger Sachwert im Sachwertverfahren (NHK 2010) errechnet SF = Sachwertfaktor unter Anwendung des vorläufigen Sachwertes aus Tabelle 11, Seite 46 ablesbar bzw. sachverständig zu interpolieren boG = besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, z.B. Reparaturstau
bzw. Baumängel oder Bauschäden Berechnungsbeispiel:
Gebäudeart: Einfamilienhaus vorläufiger Sachwert: 310.000 € Sachwertfaktor: 0,80
Reparaturstau: 10.000 €
VW = 310.000 € x 0,80 - 10.000 € VW = 238.000 €
Vergleichswertfaktor
Die Anwendung der Vergleichswertfaktoren für bebaute Erbbaurechte erfolgt nach angegebener Formel:
VW = Verkehrswert (Marktwert) des bebauten Erbbaurechts
vS = vorläufiger Sachwert im Sachwertverfahren (NHK 2010) errechnet
VF = Vergleichswertfaktor unter Anwendung des vorläufigen Sachwertes aus Tabelle 12, Seite 47 ablesbar bzw. sachverständig zu interpolieren boG = besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, z.B. Reparaturstau
bzw. Baumängel oder Bauschäden Berechnungsbeispiel:
Gebäudeart: Einfamilienhaus vorläufiger Sachwert: 320.000 € Bodenwertniveau: 200 €/m² Vergleichswertfaktor: 0,60 Reparaturstau: 10.000 €
VW = 320.000 € x 0,60 - 10.000 € VW = 182.000 €
VW = vS x SF - boG
VW = vS x VF - boG
50
9.9 Bodenwert bebauter Grundstücke im Außenbereich
Der Bodenwert für bebaute Grundstücke im Außenbereich wird mit nachstehen-der Formel annähernd berechnet.
BW = Bodenwert bebauter Grundstücke im Außenbereich (€/m²) 100 €/m² = Grundwert über borisplus.nrw.de abrufbar
BRW = nächstgelegener Bodenrichtwert (€/m²) über borisplus.nrw.de abrufbar
0,65 = Verhältnis zwischen BW / BRW
Für die sachgerechte Anwendung der Funktionsgleichung ist die Einhaltung ei-nes Grundstücksgrößenbereichs (600 m² - 800 m²) zwingend erforderlich.
Bei übergroßen Grundstücken ist eine Rückfrage bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses sinnvoll.
Die nachfolgende Tabelle zeigt exemplarisch einige Funktionsergebnisse.
exemplarische Bodenwerte im Außenbereich
BW = 100 €/m² + (BRW x 0,65 - 100 €/m²)
nächstgelegener Bodenrichtwert €/m²
(BRW)
Bodenwert €/m² (BW)
125 81
130 85
135 88
140 91
145 94
150 98
155 101
160 104
165 107
170 111
175 114
180 117
185 120
190 124
195 127
200 130
205 133
210 137
215 140
220 143
225 146
230 150
235 153
240 156
245 159
250 163