9.1 Liegenschaftszinssätze
Für die Wertermittlung spielt der Liegenschaftszins eine bedeutende Rolle, ins-besondere im Ertragswertverfahren. Er stellt ein Maß für die Rentabilität eines in Immobilien angelegten Kapitals dar. Dabei zeigt sich, dass die Verzinsung von Immobilienkapital grundsätzlich anderen Regeln folgt, als bei anderen Anla-geformen. So ist beispielsweise der Liegenschaftszins bei Ein- und Zweifamili-enhäusern gering (ca. 2,5% bis 4,0%), da bei selbstgenutzten Wohnhäusern nicht der Ertrag im Vordergrund steht, sondern die Möglichkeit der freien und jederzeitigen Verfügbarkeit für persönliche Zwecke. Etwas anderes gilt bei Mehrfamilienhäusern, bei gewerblich genutzten Objekten und teilweise auch bei vermietetem Wohnungseigentum. Bei diesen Eigentumsformen ist der Liegen-schaftszins vor allem von folgenden Faktoren abhängig:
Restnutzungsdauer der Gebäude, Mietpreishöhe, Höhe der Bewirtschaftungs-kosten, Lage des Grundstücks (Einfluss auf den Bodenwert) und Bodenwert nach Ende der Nutzungsdauer. Aus diesen vielfältigen Einflussgrößen ist zu er-kennen, dass es durchweg problematisch ist, feste Schwellenwerte für Liegen-schaftszinssätze bestimmter Objekte anzugeben.
Der empirischen Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes liegt die umgestellte Formel für das Ertragswertverfahren nach WertV zu Grunde:
Die Abkürzungen haben folgende Bedeutung:
Ertragswert (EW) Bodenwert (BW) Vervielfältiger (V) =
Reinertrag (RE) Kaufpreis (KP) Liegenschaftszinssatz (p)
Zinsfaktor (q) = 1+p/100 Restnutzungsdauer (n)
Empirische Ablei-tung des Liegen-schaftszinssatzes
1 100
1 ×
−
− ×
− −
=
KP BW KP q
q KP p RE n
) 1 (
1
−
− q q
q
n n
Definition des Liegenschaftszinssatzes nach § 11 WertV:
(1) Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.
(2) Der Liegenschaftszinssatz ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§15 bis 20) zu ermit-teln.
EW = KP = (RE − BW × p/100)×V + BW = RE×V + BW/qn
Erste Iteration:
Die Berechnung des Liegenschaftszinssatzes erfolgt iterativ, bis das Ergebnis in der zweiten Nachkommerstelle stabil ist.
Die Auswirkungen eines um wenige Prozentpunkte veränderten Liegenschafts-zinssatzes auf den Vervielfältiger und damit ganz wesentlich auch auf das Er-gebnis des Ertragswertverfahrens lassen sich in nachfolgendem Diagramm ver-anschaulichen.
0 = ×100 KP p RE
Abhängigkeit des Vervielfältigers von der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz
Die Liegenschaftszinssätze wurden nach folgendem Modell abgeleitet:
Kaufpreis: Kaufpreise, die durch ungewöhnliche oder persönli-che Verhältnisse beeinflusst sind, werden von der Ableitung ausgeschlossen, es sei denn, ihre Auswir-kungen konnten sicher erfasst werden
Miete: Ortsübliche Nettokaltmiete sowie - falls verfügbar - die tatsächliche Nettokaltmiete, die zuvor auf ihre Nachhaltigkeit überprüft wurde
Bewirtschaftungskosten: Gemäß WertR 2002/06 Anl. 3 - Zweite Berechnungs-verordnung (II. BV)
Gesamtnutzungsdauer: Angesetzt sind in Anlehnung an die NHK 2000 und Anlage 4 zur WertR je nach Objektart 60 - 100 Jahre
Restnutzungsdauer: Bei Modernisierung Verlängerung der Restnutzungs-dauer nach Punktraster-Methode der AGVGA NRW
Bodenwert: Erschließungsbeitragsfrei nach BauGB
In nachstehender Tabelle sind die abgeleiteten Liegenschaftszinssätze für Wohngrundstücke in Bielefeld dargestellt. Datengrundlage für die Auswertung waren nicht nur geeignete Kauffälle aus dem Jahr 2010, sondern auch aus 2009, um die Aussagefähigkeit des statistischen Ergebnissen zu verbessern.
Das Ergebnis zeigt eine Bestätigung, der in der Vergangenheit veröffentlichten Daten. Für die übrigen Objektarten musste auf Grund der mangelnden Anzahl von zur Verfügung stehenden Kauffällen auf eine statistische Ableitung verzich-tet werden. Als Anhalt dienen an dieser Stelle Erfahrungswerte bzw. Literaturan-gaben.
Eigentumswohnun-gen zu niedrigeren Kaufpreisen
gehan-delt. Daraus folgt ein höherer
Freistehendes EFH 3,2 131 148 206 43 1582 5,9
Standardabweichung 0,6 - 34 49 15 420 1
Doppelhaushälfte/Reihenendhaus 3,3 111 123 201 51 1535 5,9
Standardabweichung 0,4 - 21 33 20 357 0,8
Reihenmittel 3,4 67 119 204 47 1348 5,6
Standardabweichung 0,4 - 25 35 16 208 0,5
Zweifamilienhaus 3,5 37 185 210 35 1132 5,1
Standardabweichung 0,5 - 49 59 9 277 1,2
Eigentumswohnung (vermietet) 6,4 39 67 270 51 1071 5,8
Standardabweichung 1,7 - 19 178 16 392 1,0
Drei- und Mehrfamilienhäuser 5,6 35 319 242 35 788 5,4
Standardabweichung 1,5 - 136 166 11 270 0,8
Kennzahlen 2009-2010
Zur besseren Einordnung bzw. Vergleichbarkeit der empirisch ermittelten Lie-genschaftszinssätze für Wohngrundstücke sind im Anschluss wesentliche Kenn-zahlen der verwendeten Datengrundlage angegeben.
Objektart
Liegenschafts-zinssatz [%]
Anzahl der ausgewerteten
Verträge
Freistehendes Einfamilienhaus 3,2 131
Standardabweichung 0,6
-Eigentumswohnung (vermietet) 6,4 39
Standardabweichung 1,7
-Drei- und Mehrfamilienhäuser 5,6 35
Standardabweichung 1,5
-Überwiegend Wohnen 4,5 - 6,5*
-Überwiegend Gewerbe 4,5 - 7,0*
-Reine Geschäftsobjekte (mittlere Lage) 5,0 - 7,0* -Reine Geschäftsobjekte (Citylage) 5,5 - 8,0*
-Gewerbe/Fabriken 6,0 - 9,0*
-Wohngrundstücke
Wohn- und Gewerbe-grundstücke
Gewerbegrundstücke
9.2 Bodenpreisindexreihen
9.3 Baupreisindexreihen indizes für den Neubau von Wohn-gebäuden für das Basisjahr 2000
Februar 2007 Mai 2007 August 2007 November 2007 Februar 2008 Mai 2008 August 2008 November 2008 Februar 2009 Mai 2009 August 2009 November 2009 Februar 2010 Mai 2010 August 2010 November 2010
Datum Wohngebäude
Basisjahr 2000 = 100
Nichtwohngebäude Basisjahr 2000 = 100 Jahr Monat Insgesamt
Einfamilien-gebäude
Februar 110,1 110,0 110,4 110,4 110,7
Mai 110,8 110,7 111,2 111,2 111,6
August 111,3 111,2 111,7 111,8 112,2
November 111,8 111,7 112,3 112,4 112,9
Februar 112,9 112,7 113,5 113,6 114,1
Mai 113,9 113,7 114,8 114,7 115,5
August 115,0 114,8 116,2 115,9 117,2
November 114,9 114,7 115,9 115,8 117,1
Februar 115,2 115,0 116,2 116,1 117,5
Mai 115,0 114,8 116,0 115,9 117,2
August 115,2 115,0 116,2 116,1 117,5
November 115,2 115,0 116,2 116,1 117,5
Februar 115,2 115,0 116,2 116,1 117,5
Mai 116,1 115,9 117,1 117,0 118,4
August 116,6 116,4 117,6 117,5 118,9
November 117,0 116,8 118,0 117,9 119,3
2010
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
9.4 Korrekturfaktoren für das Sachwertverfahren
Die auf der Grundlage des Erlasses des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau vom 01.08.1997 erstmals bekannt gemachten Nor-malherstellungskosten sind in einer aktualisierten erweiterten und auf Euro um-gerechneten Ausgabe veröffentlicht worden. Sie beziehen sich auf das Basis-jahr 2000. Durch die Normalherstellungskosten werden die gewöhnlichen Her-stellungskosten entsprechend dem Gebäudetyp, dem Baujahr und dem Ausstat-tungsstandard bestimmt.
Bei Heranziehung der ausgewiesenen Normalherstellungskosten sind, von land-wirtschaftlichen Gebäuden abgesehen, Abweichungen auf Grund regionaler Einflüsse und der Ortsgröße bzw. konjunktureller Schwankungen zu berücksich-tigen. Ausgehend von einer internen Untersuchung ergeben sich folgende Kor-rekturfaktoren:
Korrekturfaktor für das Land Nordrhein-Westfalen (0,90 - 1,00) = 0,95 Korrekturfaktor Ortsgröße (0,95 - 1,05) = 1,01 Aus den miteinander zu multiplizieren Korrekturfaktoren ermittelt sich ein Kor-rekturfaktor für den Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld von derzeit :
– 0,96 –
Der Korrekturfaktor für Konjunkturschwankungen ist in den nebenstehenden Marktanpassungsfaktoren bereits berücksichtigt.
9.5 Marktanpassungsfaktoren für das Sachwertverfahren nach NHK 2000 Bei der Wertermittlung von bebauten Grundstücken wird der Verkehrswert für Objekte, die normalerweise nicht unter Renditegesichtspunkten gehandelt wer-den, u. a. auf der Grundlage des Sachwertverfahrens ermittelt. Dabei wird der Sachwert eines bebauten Grundstücks als Summe aus dem Bodenwert, dem Wert der baulichen Anlagen unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters, des Unterhaltungszustandes sowie eventuell vorhandener Baumängel und Bauschäden und dem Wert der Außenanlagen berechnet.
Das Sachwertverfahren führt in der Regel nicht unmittelbar zum Verkehrswert.
Die Abweichung wird durch Angebot und Nachfrage auf dem Grundstücksmarkt und von Besonderheiten des Bewertungsobjektes bestimmt. Deshalb ist eine marktgerechte Angleichung des ermittelten Sachwertes an den Verkehrswert erforderlich. Der Marktanpassungsfaktor stellt das durchschnittliche Verhältnis (bzw. eine vermittelnde Funktion) aus Kaufpreisen und ermittelten Sachwerten dar. Nach den statistischen Untersuchungen wurde festgestellt, dass der Markt-anpassungsfaktor am stärksten von der Höhe der ermittelten Sachwerte abhän-gig ist. Zusätzlich ist der Sachwert auch mit dem jeweiligen Bodenwertniveau korreliert. In der Kategorie Doppelhaushälften, Reihenend- bzw. Reihenmittel-häuser ergaben sich zudem noch signifikante Unterschiede zwischen Neu- und Altbauten (Weiterverkauf). Bei den Neubauten lagen nur beim Bodenwertniveau von 200 €/m² gesicherte statistische Tabellenwerte vor.
Auch diese Sachverhalte werden in der nachfolgenden Tabelle, die die unter-schiedlichen Objektarten in das jeweils zutreffende Bodenwertniveau einordnet, entsprechend dargestellt. Bei der jeweiligen Anwendung ist zu beachten, dass den Marktanpassungsfaktoren die „Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000)“ und das Abschreibungsverfahren „Linear“ zu Grunde liegen. Hierdurch ergibt sich zwingend, dass auch bei der Anwendung des Sachwertverfahrens die lineare Abschreibung (§ 23 ImmoWertV) berücksichtigt werden muss.
In dem angegebenen Sachwertbereich (100.000 bis 500.000 €) stellen sie brauchbare Indikatoren im Sachwertverfahren dar. Weiter gehende Anpas-sungsfaktoren müssen im Einzelfall nach sachverständigen Kriterien beurteilt
46
SW = ermittelter Sachwert Sachwert (SW) Bodenwertniveau Bodenwertniveau Bodenwertniveau
100 €/m² 200 €/m² 400 €/m² 100 €/m² 200 €/m² 400 €/m² 100 €/m² 200 €/m² 400 €/m²
100.000 € 1,00
110.000 € 0,96
120.000 € 0,94 1,00
130.000 € 1,00 0,91 0,97 1,04
140.000 € 0,97 0,89 0,95 1,02
150.000 € 0,95 0,87 0,94 1,01
160.000 € 0,93 1,02 0,85 0,92 0,99
170.000 € 0,91 0,99 0,83 0,90 0,98
180.000 € 0,89 0,97 1,05 0,81 0,89 0,97
190.000 € 0,87 0,95 1,03 0,80 0,88 0,95
200.000 € 0,86 0,93 1,00 0,79 0,86 0,94
210.000 € 0,84 0,91 0,98 0,77 0,85 0,93
220.000 € 0,83 0,90 0,97 0,76 0,84 0,92
230.000 € 0,81 0,88 0,95 0,75 0,83 0,91
240.000 € 0,80 0,87 0,93 0,74 0,82 0,91 0,85 0,90 0,95
250.000 € 0,79 0,85 0,92 0,73 0,81 0,90 0,82 0,87 0,92
260.000 € 0,78 0,84 0,90 0,72 0,80 0,89 0,80 0,85 0,90
270.000 € 0,77 0,83 0,89 0,71 0,80 0,88 0,78 0,83 0,88
280.000 € 0,76 0,82 0,87 0,70 0,79 0,87 0,75 0,81 0,86
290.000 € 0,75 0,80 0,86 0,69 0,78 0,87 0,73 0,79 0,84
300.000 € 0,74 0,79 0,85 0,68 0,77 0,86 0,71 0,77 0,83
310.000 € 0,73 0,78 0,84 0,68 0,77 0,85 0,69 0,75 0,81
320.000 € 0,72 0,77 0,83 0,67 0,76 0,85 0,68 0,74 0,79
330.000 € 0,71 0,77 0,82 0,66 0,75 0,84 0,66 0,72 0,78
340.000 € 0,71 0,76 0,81 0,65 0,75 0,84 0,65 0,70 0,76
350.000 € 0,70 0,75 0,80 0,65 0,74 0,83 0,63 0,69 0,75
360.000 € 0,69 0,74 0,79 0,64 0,73 0,83 0,62 0,68 0,74
370.000 € 0,69 0,73 0,78 0,64 0,73 0,82 0,60 0,66 0,72
380.000 € 0,68 0,72 0,77 0,63 0,72 0,82 0,59 0,65 0,71
390.000 € 0,67 0,72 0,76 0,62 0,72 0,81 0,58 0,64 0,70
400.000 € 0,67 0,71 0,75 0,62 0,71 0,81 0,57 0,63 0,69
410.000 € 0,66 0,70 0,75 0,71 0,80 0,62 0,68
420.000 € 0,66 0,70 0,74 0,70 0,80 0,61 0,67
430.000 € 0,65 0,69 0,73 0,79 0,66
440.000 € 0,64 0,68 0,72 0,79 0,65
450.000 € 0,68 0,72
460.000 € 0,67 0,71
470.000 € 0,67 0,70
480.000 € 0,70
490.000 € 0,69
500.000 € 0,69
Ausgewertete Kauffälle 166 152 26
Ausgleichsfunktion (100 €) Ausgleichsfunktion (200 €) Ausgleichsfunktion (400 €)
Bestimmtheitsmaß 0,9345 0,945 0,9111
0,39 x (SW x 10-6)-0,62
Den statistisch abgeleiteten Marktanpassungsfaktoren liegen folgende
„Auswertekriterien“ zugrunde:
• Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000)
• Altersabschreibungsverfahren „Linear“
• Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren
• Bodenwertkorrektur bei sehr kleinen bzw. übergroßen Grundstücken
Den statistisch abgeleiteten Vergleichsfaktoren liegen folgende „Auswerte-kriterien“ zugrunde:
• Ein– und Zweifamilienhäuser sowie Doppelhaushälften und Reihenhäuser
• Baujahr bis einschl. 2008
• Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000)
• Altersabschreibungsverfahren „Linear“
• Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren 9.6 Vergleichsfaktoren für Erbbaurechte
Der Verkehrswert des Erbbaurechts lässt sich in Anlehnung an die Wertermitt-lungsrichtlinien (WertR 2006) u.a. aus dem Sachwert des unbelasteten bebau-ten Grundstücks ableibebau-ten. Hierzu wurden Vergleichsfaktoren für Erbbaurechte auf der Grundlage von Kaufpreisen statistisch abgeleitet.
In den nachfolgende Tabelle sind diese Vergleichsfaktoren bezogen auf die un-belasteten Sachwerte und unter Berücksichtigung des jeweiligen Bodenwert- niveaus dargestellt
Vergleichsfaktoren (LINEAR)
Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser Altbau - bis einschließ lich Baujahr 2008
Sachwert (SW) Bodenwertniveau
100 €/m² 200 €/m² 400 €/m²
140.000 € 0,93 0,81 0,70
150.000 € 0,91 0,79 0,68
160.000 € 0,89 0,78 0,67
170.000 € 0,87 0,76 0,65
180.000 € 0,85 0,74 0,64
190.000 € 0,83 0,73 0,62
200.000 € 0,82 0,72 0,61
210.000 € 0,81 0,70 0,60
220.000 € 0,79 0,69 0,59
230.000 € 0,78 0,68 0,58
240.000 € 0,77 0,67 0,57
250.000 € 0,76 0,66 0,56
260.000 € 0,75 0,65 0,56
270.000 € 0,74 0,64 0,55
280.000 € 0,73 0,64 0,54
290.000 € 0,72 0,63 0,53
300.000 € 0,71 0,62 0,53
310.000 € 0,71 0,61 0,52
320.000 € 0,70 0,61 0,52
330.000 € 0,69 0,60 0,51
340.000 € 0,68 0,59 0,50
350.000 € 0,68 0,59 0,50
360.000 € 0,67 0,58 0,49
370.000 € 0,66 0,58 0,49
380.000 € 0,66 0,57 0,48
390.000 € 0,65 0,57 0,48
400.000 € 0,65 0,56 0,47
410.000 € 0,64 0,56 0,47
420.000 € 0,64 0,55 0,47
430.000 € 0,63 0,55 0,46
440.000 € 0,63 0,54 0,46
450.000 € 0,62 0,54 0,45
460.000 € 0,62 0,53 0,45
470.000 € 0,61 0,53 0,45
480.000 € 0,61 0,53 0,44
490.000 € 0,60 0,52 0,44
500.000 € 0,60 0,52 0,44
Ausgewertete Kauffälle 69
Ausgleichsfunktion 0,47 x (SW x 10-6)-0,34 0,41 x (SW x 10-6)-0,35 0,34 x (SW x 10-6)-0,37
Bestimmtheitsmaß 0,9333
Abschreibungs-verfahren „Linear“
zwingend sie brauchbare Indikatoren zur Bewertung von Erbbaurechten dar.
Weiter gehende Anpassungsfakto-ren müssen im Einzelfall nach sachverständigen Kriterien beurteilt werden.
SW = ermittelter Sachwert
9.7 Umrechnungskoeffizienten
Mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten ist es möglich, den Bodenwert von übergroßen Grundstücken auf den Bodenwert eines Normgrundstücks umzu-rechnen. Hierdurch wird die Vergleichbarkeit hergestellt..
Statistische Auswertungen haben für Einzelhäuser bzw. Reihenhäuser/
Doppelhäuser folgende Umrechnungskoeffizienten, differenziert nach normaler und guter Wohnlage mit einer Normgröße von 600 m² bzw. 800 m² ergeben.
Erforderliche Informationen:
Bodenrichtwert (www.borisplus.nrw.de)
Per Klick auf den aufgerufenen Bodenrichtwert erscheinen die Bodenrichtwert-details. Hier ist zunächst zu prüfen, ob in den beschreibenden Merkmalen des Bodenrichtwertgebietes die Fläche des Normgrundstücks 600 m² oder 800 m² beträgt. Anschließend ist der Faktor für das Bewertungsgrundstück den u.a. Ta-bellen zu entnehmen bzw. sachverständig zu interpolieren
Berechnungsbeispiel:
Beispiel für die Bodenwertberechnung eines Einfamilienhausgrundstücks mit Übergröße (825 m²) in normaler Wohnlage:
Bodenwert = Grundstücksfläche x Bodenrichtwert x Faktor
= 825 m² x 200 €/m² x 0,76
= 125.400 € rd. 125.000 €
Normale Wohnlage (600 m²) Ein- und Zweifamilienhäuser bei Übergröße
Fläche
Gute Wohnlage (800 m²)
Ein- und Zweifamilienhäuser bei Übergröße
Fläche
Normale Wohnlage (600 m²) Reihenhäuser / Doppelhaushälften