Für die Wertermittlung spielt der Liegenschaftszins eine bedeutende Rolle, ins-besondere im Ertragswertverfahren. Er stellt ein Maß für die Rentabilität eines in Immobilien angelegten Kapitals dar. Dabei zeigt sich, dass die Verzinsung von Immobilienkapital grundsätzlich anderen Regeln folgt, als bei anderen Anla-geformen. So ist beispielsweise der Liegenschaftszins bei Ein- und Zweifamili-enhäusern gering (ca. 2,5% bis 4,0%), da bei selbstgenutzten Wohnhäusern nicht der Ertrag im Vordergrund steht, sondern die Möglichkeit der freien und jederzeitigen Verfügbarkeit für persönliche Zwecke. Etwas anderes gilt bei Mehrfamilienhäusern, bei gewerblich genutzten Objekten und teilweise auch bei vermietetem Wohnungseigentum. Bei diesen Eigentumsformen ist der Liegen-schaftszins vor allem von folgenden Faktoren abhängig:
Restnutzungsdauer der Gebäude, Mietpreishöhe, Höhe der Bewirtschaftungs-kosten, Lage des Grundstücks (Einfluss auf den Bodenwert) und Bodenwert nach Ende der Nutzungsdauer. Aus diesen vielfältigen Einflussgrößen ist zu er-kennen, dass es durchweg problematisch ist, feste Schwellenwerte für Liegen-schaftszinssätze bestimmter Objekte anzugeben.
Der empirischen Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes liegt die umgestellte Formel für das Ertragswertverfahren nach WertV zu Grunde:
Die Abkürzungen haben folgende Bedeutung:
Ertragswert (EW) Bodenwert (BW) Vervielfältiger (V) = Reinertrag (RE) Kaufpreis (KP) Liegenschaftszinssatz (p) Zinsfaktor (q) = 1+p/100 Restnutzungsdauer (n)
Empirische Ablei-tung des Liegen-schaftszinssatzes
) 1 (
1 -q q
q
n n
Definition des Liegenschaftszinssatzes nach § 14 (3) ImmoWertV:
(3) Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des Baugesetzbuchs) sind die Zinssätze, mit denen Ver-kehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kauf-preise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20) abzuleiten.
EW= KP = (RE BW×p/100)×V+BW=RE×V+BW/qn
42
Erste Iteration:
Die Berechnung des Liegenschaftszinssatzes erfolgt iterativ, bis das Ergebnis in der zweiten Nachkommerstelle stabil ist.
Die Auswirkungen eines um wenige Prozentpunkte veränderten Liegenschafts-zinssatzes auf den Vervielfältiger und damit ganz wesentlich auch auf das Er-gebnis des Ertragswertverfahrens lassen sich in nachfolgendem Diagramm ver-anschaulichen.
0 = ´100 KP p RE
Abhängigkeit des Vervielfältigers von der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz
0 10 20 30 40
0 20 40 60 80 100
Restnutzungsdauer (Jahre)
Vervielfältiger
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
10%
Die Liegenschaftszinssätze wurden nach folgendem Modell abgeleitet:
Kaufpreis: Kaufpreise, die durch ungewöhnliche oder persönli-che Verhältnisse beeinflusst sind, werden von der Ableitung ausgeschlossen, es sei denn, ihre Auswir-kungen konnten sicher erfasst werden
Miete: Ortsübliche Nettokaltmiete sowie falls verfügbar -die tatsächliche Nettokaltmiete, -die zuvor auf ihre Nachhaltigkeit überprüft wurde
Bewirtschaftungskosten: Gemäß WertR 2002/06 Anl. 3 - Zweite Berechnungs-verordnung (II. BV)
Gesamtnutzungsdauer: Angesetzt sind in Anlehnung an die NHK 2000 und Anlage 4 zur WertR je nach Objektart 60 - 100 Jahre Restnutzungsdauer: Bei Modernisierung Verlängerung der
Restnutzungs-dauer nach Punktraster-Methode der AGVGA NRW Bodenwert: Erschließungsbeitragsfrei nach BauGB
Vervielfältiger in Abhängigkeit von Liegenschaftszins-satz und Rest-nutzungsdauer
Abbildung 35
Ableitungsmodell
In nachstehender Tabelle sind die abgeleiteten Liegenschaftszinssätze für Wohngrundstücke in Bielefeld dargestellt. Datengrundlage für die Auswertung waren geeignete Kauffälle aus dem Jahr 2012. Das Ergebnis zeigt eine Bestäti-gung, der in der Vergangenheit veröffentlichten Daten. Für die übrigen Objektar-ten musste auf Grund der mangelnden Anzahl von zur Verfügung stehenden Kauffällen auf eine statistische Ableitung verzichtet werden. Als Anhalt dienen an dieser Stelle Erfahrungswerte bzw. Literaturangaben.
Liegenschafts-zinssätze
Auf Grund der Mietbindungen werden vermietete Eigentumswohnun-gen zu niedrigeren Kaufpreisen gehan-delt. Daraus folgt ein höherer Liegen-schaftszinssatz.
Kennzahlen der Datengrundlage Bezugsjahr 2012
Zur besseren Einordnung bzw. Vergleichbarkeit der empirisch ermittelten Lie-genschaftszinssätze für Wohngrundstücke sind im Anschluss wesentliche Kenn-zahlen der verwendeten Datengrundlage angegeben.
Objektart
Liegenschafts-zinssatz [%]
Anzahl der ausgewerteten
Verträge
Freistehendes Einfamilienhaus 3,2 101
Standardabweichung 1,0
-Doppelhaushälfte/Reihenendhaus 3,4 83
Standardabweichung 0,7
-Reihenmittelhaus 3,2 39
Standardabweichung 0,9
-Zweifamilienhaus 3,4 26
Standardabweichung 1,0
-Eigentumswohnung (unvermietet) 4,0 312
Standardabweichung 1,4
-Eigentumswohnung (vermietet) 5,2 171
Standardabweichung 2,2
-Drei- und Mehrfamilienhäuser 5,0 24
Standardabweichung 1,4
-Überwiegend Wohnen 4,5 - 6,5*
-Überwiegend Gewerbe 4,5 - 7,0*
-Reine Geschäftsobjekte (mittlere Lage) 5,0 - 7,0* -Reine Geschäftsobjekte (Citylage) 5,5 - 8,0*
-Gewerbe/Fabriken 6,0 - 9,0*
-* = Erfahrungswerte bzw. Literaturangaben Wohngrundstücke
Wohn- und Gewerbe-grundstücke
Freistehendes EFH 3,2 101 148 210 43 1711 6,2
Standardabweichung 1,0 44 50 17 550 0,9
Doppelhaushälfte/Reihenendhaus 3,4 83 128 208 50 1651 6,3
Standardabweichung 0,7 22 40 18 408 0,8
Reihenmittelhaus 3,2 39 123 211 44 1507 6,0
Standardabweichung 0,9 26 45 16 354 0,6
Zweifamilienhaus 3,4 26 186 207 34 1287 5,8
Standardabweichung 1,0 56 45 11 325 0,7
Eigentumswohnung (unvermietet) 4,0 312 85 243 54 1570 6,4
Standardabweichung 1,4 30 75 21 667 1,1
Eigentumswohnung (vermietet) 5,2 171 64 276 48 1222 6,3
Kennzahlen 2012
44 Bundesbaupreis-indizes für den Neubau von Wohn-gebäuden für das Basisjahr 2000 im Jahr 2012
Basisjahr 2000 = 100
Abbildung 37
Datum Wohngebäude
Basisjahr 2000 = 100
Nichtwohngebäude Basisjahr 2000 = 100 Jahr Monat Insgesamt
Einfamilien-gebäude
Februar 115,2 115,0 116,2 116,1 117,5
Mai 115,0 114,8 116,0 115,9 117,2
August 115,2 115,0 116,2 116,1 117,5
November 115,2 115,0 116,2 116,1 117,5
Februar 115,2 115,0 116,2 116,1 117,5
Mai 116,1 115,9 117,1 117,0 118,4
August 116,6 116,4 117,6 117,5 118,9
November 117,0 116,8 118,0 117,9 119,3
Februar 118,4 118,2 119,4 119,3 120,7
Mai 119,3 119,1 120,3 120,2 121,6
August 120,0 119,8 121,0 120,9 122,3
November 120,4 120,2 121,4 121,3 122,7
Februar 121,7 121,5 122,7 122,6 124,0
Mai 122,5 122,3 123,5 123,4 124,8
August 123,0 122,8 123,3 123,9 125,3
November 123,4 123,2 123,6 124,3 125,7
2012
Februar 2009 Mai 2009 August 2009 November 2009 Februar 2010 Mai 2010 August 2010 November 2010 Februar 2011 Mai 2011 August 2011 November 2011 Februar 2012 Mai 2012 August 2012 November 2012
100,0%
200,0%
300,0%
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
9.4 Korrekturfaktoren für das Sachwertverfahren
Die auf der Grundlage des Erlasses des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau vom 01.08.1997 erstmals bekannt gemachten Nor-malherstellungskosten sind in einer aktualisierten erweiterten und auf Euro um-gerechneten Ausgabe veröffentlicht worden. Sie beziehen sich auf das Basis-jahr 2000. Durch die Normalherstellungskosten werden die gewöhnlichen Her-stellungskosten entsprechend dem Gebäudetyp, dem Baujahr und dem Ausstat-tungsstandard bestimmt.
Bei Heranziehung der ausgewiesenen Normalherstellungskosten sind, von land-wirtschaftlichen Gebäuden abgesehen, Abweichungen auf Grund regionaler Einflüsse und der Ortsgröße bzw. konjunktureller Schwankungen zu berücksich-tigen. Ausgehend von einer internen Untersuchung ergeben sich folgende Kor-rekturfaktoren:
Korrekturfaktor für das Land Nordrhein-Westfalen (0,90 - 1,00) = 0,95 Korrekturfaktor Ortsgröße (0,95 - 1,05) = 1,01 Aus den miteinander zu multiplizieren Korrekturfaktoren ermittelt sich ein Kor-rekturfaktor für den Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld von derzeit :
0,96
Der Korrekturfaktor für Konjunkturschwankungen ist in den nebenstehenden Marktanpassungsfaktoren bereits berücksichtigt.
9.5 Marktanpassungsfaktoren für das Sachwertverfahren nach NHK 2000 Bei der Wertermittlung von bebauten Grundstücken wird der Verkehrswert für Objekte, die normalerweise nicht unter Renditegesichtspunkten gehandelt wer-den, u. a. auf der Grundlage des Sachwertverfahrens ermittelt. Dabei wird der Sachwert eines bebauten Grundstücks als Summe aus dem Bodenwert, dem Wert der baulichen Anlagen unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters, des Unterhaltungszustandes sowie eventuell vorhandener Baumängel und Bauschäden und dem Wert der Außenanlagen berechnet.
Das Sachwertverfahren führt in der Regel nicht unmittelbar zum Verkehrswert.
Die Abweichung wird durch Angebot und Nachfrage auf dem Grundstücksmarkt und von Besonderheiten des Bewertungsobjektes bestimmt. Deshalb ist eine marktgerechte Angleichung des ermittelten Sachwertes an den Verkehrswert erforderlich. Der Marktanpassungsfaktor stellt das durchschnittliche Verhältnis (bzw. eine vermittelnde Funktion) aus Kaufpreisen und ermittelten Sachwerten dar. Nach den statistischen Untersuchungen wurde festgestellt, dass der Markt-anpassungsfaktor am stärksten von der Höhe der ermittelten Sachwerte abhän-gig ist. Zusätzlich ist der Sachwert auch mit dem jeweiligen Bodenwertniveau korreliert. In der Kategorie Doppelhaushälften, Reihenend- bzw. Reihenmittel-häuser ergaben sich zudem noch signifikante Unterschiede zwischen Neu- und Altbauten (Weiterverkauf).
Auch diese Sachverhalte werden in der nachfolgenden Tabelle, die die unter-schiedlichen Objektarten in das jeweils zutreffende Bodenwertniveau einordnet, entsprechend dargestellt. Bei der jeweiligen Anwendung ist zu beachten, dass den Marktanpassungsfaktoren die Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) und das Abschreibungsverfahren Linear zu Grunde liegen. Hierdurch ergibt sich zwingend, dass auch bei der Anwendung des Sachwertverfahrens die lineare Abschreibung (§ 23 ImmoWertV) berücksichtigt werden muss.
In dem angegebenen Sachwertbereich (100.000 bis 500.000 ) stellen sie brauchbare Indikatoren im Sachwertverfahren dar. Weiter gehende
Anpas-46
SW = ermittelter Sachwert
Tabelle 11
Den statistisch abgeleiteten Marktanpassungsfaktoren liegen folgende Auswertekriterien zugrunde:
· Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000)
· Altersabschreibungsverfahren Linear
· Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren
· Bodenwertkorrektur bei sehr kleinen bzw. übergroßen Grundstücken
Marktanpassungsfaktoren (LINEAR) Ein- und
Zwei-familienhäuser
(bis Baujahr 2009)
Altbau (bis Baujahr 2009)
Neubau (Baujahr 2010/2012) Sachwert (SW) Bodenwertniveau Bodenwertniveau Bodenwertniveau
100 /m² 200 /m² 400 /m² 100 /m² 200 /m² 400 /m² 100 /m² 200 /m² 400 /m²
100.000 0,96
110.000 0,94
120.000 0,92 1,02
130.000 0,89 0,99 1,09
140.000 0,88 0,97 1,06
150.000 0,94 0,99 1,03 0,86 0,95 1,04
160.000 0,92 0,97 1,01 0,84 0,93 1,02
170.000 0,91 0,95 0,99 0,83 0,91 0,99
180.000 0,89 0,93 0,97 0,82 0,90 0,97
190.000 0,87 0,91 0,95 0,80 0,88 0,96
200.000 0,86 0,90 0,94 0,79 0,87 0,94
210.000 0,84 0,88 0,92 0,78 0,85 0,92
220.000 0,83 0,87 0,90 0,77 0,84 0,91
230.000 0,82 0,85 0,89 0,76 0,83 0,89
240.000 0,80 0,84 0,88 0,75 0,82 0,88 0,85 0,91 0,97
250.000 0,79 0,83 0,86 0,74 0,81 0,87 0,82 0,88 0,95
260.000 0,78 0,82 0,85 0,73 0,80 0,86 0,79 0,86 0,93
270.000 0,77 0,81 0,84 0,73 0,79 0,85 0,77 0,84 0,90
280.000 0,76 0,80 0,83 0,72 0,78 0,84 0,75 0,81 0,88
290.000 0,75 0,79 0,82 0,71 0,77 0,83 0,73 0,79 0,86
300.000 0,75 0,78 0,81 0,70 0,76 0,82 0,71 0,77 0,84
310.000 0,74 0,77 0,80 0,70 0,75 0,81 0,69 0,76 0,83
320.000 0,73 0,76 0,79 0,69 0,74 0,80 0,67 0,74 0,81
330.000 0,72 0,75 0,78 0,69 0,74 0,79 0,65 0,72 0,79
340.000 0,71 0,74 0,78 0,68 0,73 0,78 0,64 0,71 0,78
350.000 0,71 0,74 0,77 0,67 0,72 0,77 0,62 0,69 0,76
360.000 0,70 0,73 0,76 0,67 0,72 0,77 0,61 0,68 0,75
370.000 0,69 0,72 0,75 0,66 0,71 0,76 0,60 0,67 0,74
380.000 0,69 0,72 0,75 0,66 0,70 0,75 0,58 0,65 0,72
390.000 0,68 0,71 0,74 0,65 0,70 0,74 0,57 0,64 0,71
400.000 0,68 0,70 0,73 0,65 0,69 0,74 0,56 0,63 0,70
410.000 0,67 0,70 0,73 0,69 0,73 0,62 0,69
420.000 0,66 0,69 0,72 0,68 0,73 0,61 0,68
430.000 0,66 0,69 0,71 0,72 0,67
440.000 0,65 0,68 0,71 0,71 0,66
450.000 0,68 0,70
460.000 0,67 0,70
470.000 0,67 0,69
480.000 0,69
490.000 0,68
500.000 0,68
Ausgewertete Kauffälle 162 279 38
Ausgleichsfunktion (100 ) Ausgleichsfunktion (200 ) Ausgleichsfunktion (400 )
Bestimmtheitsmaß 0,87 0,85 0,87 0,83 0,78 0,62 0,80 0,90 0,88
0,49 x (SW x 10-6)-0,34 0,50 x (SW x 10-6)-0,28 0,27 x (SW x 10-6)-0,81
Den statistisch abgeleiteten Vergleichsfaktoren liegen folgende Auswerte-kriterien zugrunde:
· Ein und Zweifamilienhäuser sowie Doppelhaushälften und Reihenhäuser
· Baujahr bis einschl. 2010
· Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) 9.6 Vergleichsfaktoren für Erbbaurechte
Der Verkehrswert des Erbbaurechts lässt sich in Anlehnung an die Wertermitt-lungsrichtlinien (WertR 2006) u.a. aus dem Sachwert des unbelasteten bebau-ten Grundstücks ableibebau-ten. Hierzu wurden Vergleichsfaktoren für Erbbaurechte auf der Grundlage von Kaufpreisen statistisch abgeleitet.
In den nachfolgende Tabelle sind diese Vergleichsfaktoren bezogen auf die un-belasteten Sachwerte und unter Berücksichtigung des jeweiligen Bodenwert-niveaus dargestellt
In dem angege-benen Sachwert-bereich (140.000 bis 500.000 ) s t e l l e n s i e brauchbare Indi-katoren zur Be-wertung von Erb-baurechten dar.
Weiter gehende Anpassungsfak-toren müssen im Einzelfall nach sachverständigen Kriterien beurteilt werden.
SW = ermittelter Sachwert
Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser Altbau - bis einschließlich Baujahr 2010
Sachwert (SW) Bodenwertniveau
100 /m² 200 /m² 400 /m²
140.000 0,88 0,77 0,66
150.000 0,86 0,76 0,65
160.000 0,85 0,74 0,64
170.000 0,83 0,73 0,62
180.000 0,82 0,72 0,61
190.000 0,81 0,70 0,60
200.000 0,79 0,69 0,59
210.000 0,78 0,68 0,58
220.000 0,77 0,67 0,58
230.000 0,76 0,67 0,57
240.000 0,75 0,66 0,56
250.000 0,75 0,65 0,55
260.000 0,74 0,64 0,55
270.000 0,73 0,63 0,54
280.000 0,72 0,63 0,53
290.000 0,72 0,62 0,53
300.000 0,71 0,62 0,52
310.000 0,70 0,61 0,52
320.000 0,70 0,60 0,51
330.000 0,69 0,60 0,51
340.000 0,68 0,59 0,50
350.000 0,68 0,59 0,50
360.000 0,67 0,58 0,49
370.000 0,67 0,58 0,49
380.000 0,66 0,57 0,48
390.000 0,66 0,57 0,48
400.000 0,65 0,56 0,48
410.000 0,65 0,56 0,47
420.000 0,65 0,56 0,47
430.000 0,64 0,55 0,46
440.000 0,64 0,55 0,46
450.000 0,63 0,55 0,46
460.000 0,63 0,54 0,45
470.000 0,63 0,54 0,45
480.000 0,62 0,54 0,45
490.000 0,62 0,53 0,45
500.000 0,61 0,53 0,44
Ausgewertete Kauffälle 94
Ausgleichsfunktion 0,51 x (SW x 10-6)-0,28 0,43 x (SW x 10-6)-0,30 0,35 x (SW x 10-6)-0,32
Bestimmtheitsmaß 0,93
48
9.7 Umrechnungskoeffizienten
Mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten ist es möglich, den Bodenwert von übergroßen Grundstücken auf den Bodenwert eines Normgrundstücks umzu-rechnen. Hierdurch wird die Vergleichbarkeit hergestellt.
Statistische Auswertungen haben für Einzelhäuser bzw. Reihenhäuser/
Doppelhäuser folgende Umrechnungskoeffizienten, differenziert nach normaler und guter Wohnlage mit einer Normgröße von 600 m² bzw. 800 m² ergeben.
Erforderliche Informationen:
Bodenrichtwert (www.borisplus.nrw.de)
Per Klick auf den aufgerufenen Bodenrichtwert erscheinen die Bodenrichtwert-details. Hier ist zunächst zu prüfen, ob in den beschreibenden Merkmalen des Bodenrichtwertgebietes die Fläche des Normgrundstücks 600 m² oder 800 m² beträgt. Anschließend ist der Faktor für das Bewertungsgrundstück den u.a. Ta-bellen zu entnehmen bzw. sachverständig zu interpolieren
Berechnungsbeispiel:
Beispiel für die Bodenwertberechnung eines Einfamilienhausgrundstücks mit Übergröße (825 m²) in normaler Wohnlage:
Bodenwert = Grundstücksfläche x Bodenrichtwert x Faktor
= 825 m² x 200 /m² x 0,76
= 125.400 rd. 125.000
Normale Wohnlage (600 m²) Ein- und Zweifamilienhäuser bei Übergröße
Fläche [m²]
Teilfläche bis 600 m² bebaubar
Gesamte Fläche bebaubar
600 1,00 1,00
650 0,93 0,98
700 0,87 0,96
750 0,82 0,95
800 0,78 0,93
850 0,74 0,92
900 0,70 0,91
950 0,67 0,89
1000 0,64 0,88
1100 0,59 0,87
1200 0,55 0,86
1300 0,52 0,85
1400 0,49 0,84
1500 0,46 0,83
Gute Wohnlage (800 m²)
Ein- und Zweifamilienhäuser bei Übergröße
Fläche [m²]
Teilfläche bis 800 m² bebaubar
800 1,00
Normale Wohnlage (600 m²) Reihenhäuser / Doppelhaushälften
Fläche [m²]
Gesamte Fläche bebaubar