3 Auswertung von Einflussfaktoren 58
4.4 Cottbus
2010 leichte Steigerungen zu verzeichnen waren, die sich jedoch im Anschluss wieder deutlich relativiert haben. Ebenso verfügt die Stadt über einen eher geringen Anteil von Mietern mit Produkten aus dem Hochpreis- bzw. Luxussegment.
Die Detailanalyse der Mieterstruktur zeigt, dass die Einkaufszone im östlichen Bereich nahe der Sankt-Annen-Galerie relativ viele Filialisten und wenige Leerstände auf-weist, während der westliche Bereich der Einkaufsstraße geprägt ist von lokalen Ein-zelhändlern und Spezialbedarfsgeschäften.
Fazit zur Entwicklung
Obwohl der Standort eine deutliche Zentralitätssteigerung verzeichnen konnte, ist in der Haupteinkaufstraße nur wenig Dynamik erkennbar, alle größeren Filialisten liegen im östlichen Bereich in der unmittelbaren Nähe zum Shopping-Center, während die westlichen Bereiche der Haupteinkaufsstraße eher an Attraktivität verlieren. Dies lässt darauf schließen, dass ein Großteil des Wachstums, welches durch die wieder stei-gende Zentralität impliziert wird, vom Shopping-Center antizipiert wurde, während die Haupteinkaufsstraßen kaum davon profitieren konnten.
Die Abschwächung des westlichen Bereiches lässt jedoch auch darauf schließen, dass der östliche Bereich, also die direkte Umgebung des Centers, von diesem durchaus profitiert und somit auch ein Austausch zwischen der Fußgängerzone und der Sankt-Annen-Galerie stattfindet.
2009, 2011 und 2012 Lührmann,
2010 und 2014 Jones Lang LaSalle.
Für die Jahre 2006, 2013 und 2015 lagen im Rahmen der Auswertung keine Daten vor.
Die Erfassung der Spitzenmieten erfolgte, zur Sicherstellung einer einheitlichen Da-tenbasis für den gesamten Betrachtungszeitraum, auf Basis der Veröffentlichung im Riwis-Portal (vgl. BulwienGesa, 2016).
Allgemeine Entwicklung
Cottbus liegt im Bundesland Brandenburg. Die Stadt ist nach Potsdam die zweitgrößte Stadt des Bundeslandes und eines von vier Oberzentren (vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin und Ministerium für Infrastruktur und Raumordnung Bran-denburg, 2009). Die Stadt liegt nahe der polnischen Grenze (Entfernung rund 29 km).
Die nächsten Großstädte sind Dresden, rund 122 km südlich, Leipzig, rund 175 km südwestlich, und Berlin, rund 129 km nordwestlich gelegen.
Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Bundesstraßen B168 und B169, welche den Anschluss an die Autobahn A15 sicherstellen. Der Bahnhof in Cottbus wird durch RE- und RB-Verbindungen bedient.
Abbildung 25: Cottbus – sozioökonomische Entwicklung im Betrachtungszeit-raum
Quelle: eigene Darstellung, Datenquellen gemäß Beschreibung
102,8 101,8 101,7 102,1 100,0 99,9 99,6 99,5 98,9
92,7 118,2 127,5
80 90 100 110 120 130 140 150
0 20 40 60 80 100 120
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Einzelhandelskennziffern
Bevölkerung in 1.000
Bevölkerung Kaufkraftkennziffer Umsatzkennziffer Zentralitätskennziffer
Abbildung 24 zeigt die Entwicklung der Bevölkerung sowie der sozioökonomischen Kennziffern im Betrachtungszeitraum. Die Stadt weist eine nahezu stabile, wenn auch leicht rückläufige Bevölkerungsentwicklung auf, im Betrachtungszeitraum (2006 bis 2015) wurde ein durchschnittlicher Bevölkerungsrückgang von 0,5 % p.a. verzeichnet.
Die Kaufkraft hat sich im Betrachtungszeitraum im Vergleich zum Bundesdurch-schnitt positiv entwickelt, gegenüber der bundesdurchBundesdurch-schnittlichen Entwicklung ist diese im Betrachtungszeitraum um durchschnittlich 0,4 % p.a. gestiegen. Allerdings war die Zentralität im gleichen Zeitraum deutlich stärker rückläufig, sodass sich auch die Umsatzkennziffer, welche die am Standort realisierten Umsätze abbildet, insge-samt nahezu stabil entwickelt hat. Sie ist im geinsge-samten Betrachtungszeitraum um 2 Punkte bzw. um 1,7 % gesunken.
Stadtstruktur
Die Haupteinkaufsstraße, die Spremberger Straße, verläuft vom Altmarkt südlich bis zum Brandenburger Platz.
Abbildung 26: Cottbus – Übersicht der Innenstadt
Quelle: Openstreetmap, eigene Bearbeitung
Neben der klassischen Einkaufsstraße verfügt die Stadt über drei Shopping-Center:
Die Spree Galerie liegt rund 500 m nordwestlich von der Spremberger Straße. Das Blechen Carre sowie das daran angrenzende Warenhaus Galeria Kaufhof liegen rund
250 m westlich von der Fußgängerzone und der Lausitz-Park, welcher nicht in der Karte (vgl. Abbildung 25) verzeichnet ist liegt am Stadtrand rund 5 km südlich von der Innenstadt.
Shopping-Center
Die Spree Galerie wurde 1995 errichtet und verfügt über drei Handelsgeschosse. Das Center mit 20.000 qm Geschäftsfläche (vgl. Anlage 2) ist T-förmig geschnitten und zum Betrachtungszeitpunkt an rund 30 Einzelhandels-Mieter vermietet. Das Center wies zum Betrachtungszeitpunkt mit einem Modeanteil von nur rund 17 % eine klare Nahversorgungsorientierung auf. Der Filialisierungsgrad im Center lag bei rund 43 % und ist damit ebenfalls deutlich unterdurchschnittlich. Auf Basis der veröffentlichten Daten konnte keine aktuelle Leerstandsquote ermittelt werden (vgl. Spree Galerie Cottbus, 2016).
Das Blechen Carre wurde 2008 mit rund 71 Einzelhändlern auf vier Verkaufsebenen bzw. 19.600 qm eröffnet (vgl. Anlage 2). Die Bauform besteht aus der Kombination einer klassischen Mall-Form mit angrenzender Ellipse, wobei sich die Mall-Fläche im Untergeschoss ausschließlich rund um die Ellipse formiert.
Das Center wies zum Untersuchungszeitpunkt einen für Shopping-Center typischen Filialisierungsgrad von rund 65 % auf, der Anteil an Einzelhändlern aus dem Mode-Segment war mit 39 % vergleichsweise eher gering (vgl. BLECHENcarré Cottbus GbR, 2016, www.blechen-carre.de, Abruf vom 15. März 2016). Der relativ geringe Mode-Anteil lässt sich damit begründen, dass direkt an das Center angrenzend das Galeria-Kaufhof-Warenhaus liegt, das ebenfalls ein umfassendes Modeangebot führt.
Das dritte Shopping-Center in Cottbus, der Lausitz-Park liegt am südlichen Stadtrand.
Das Center wurde 1993 errichtet und verfügt über rund 46.200 qm Geschäftsfläche (vgl. Anlage 2). Das eingeschossige Center wurde in einer offenen Bauweise errichtet und stellt eine typische Mischung zwischen klassischem Shopping-Center und Fach-marktzentrum dar.
Das Center verfügt über klassische Shopping-Center- bzw. Innenstadt-Mieter wie bei-spielsweise Schuhhof, Esprit, S. Oliver; insbesondere am Rand ist jedoch auch eine Vielzahl von klassischen Fachmarktanbietern wie beispielsweise Obi, Marktkauf und Adler angesiedelt.
Der Modeanteil im Center ist mit rund 32 % vergleichsweise niedrig, und auch der Filialisierungsgrad ist mit 54 % eher gering (vgl. EDEKA-MIHA Immobilien-Service GmbH, 2016, www.lausitz-park.de, Abruf vom 15. März 2016). Das Center weist eine klare Orientierung auf Kunden aus dem Umland auf. Bedingt durch das große Ange-bot, die gute Erreichbarkeit für den Autoverkehr und die Vielzahl von Stellplätzen stellt das Center eine interessante Alternative zur Innenstadt bzw. den in der Innenstadt gelegenen Shopping-Centern dar.
Entwicklung der Innenstadt
Die Mieten im Betrachtungszeitraum (vgl. Abbildung 26) haben sich mit kleineren Schwankungen größtenteils stabil bis leicht positiv entwickelt. Im Jahr 2007 war ein Einbruch erkennbar, dieser könnte durch die geplante Eröffnung des Cen-ters bedingt sein. Die Leerstandsquoten sind direkt nach der Eröffnung des Shopping-Centers stark angestiegen, haben sich aber bis 2014 wieder auf einem üblichen Niveau stabilisiert.
Abbildung 27: Cottbus – Entwicklung Spitzenmiete und Leerstandquote
Quelle: eigene Darstellung, Datenquellen gemäß Beschreibung
Die Detailanalyse (vgl. Abbildung 27) zeigt, dass der Filialisierungsgrad im Betrach-tungszeitraum leicht rückläufig war, insgesamt jedoch eine stabile Entwicklung er-kennbar ist. Diese Betrachtung wird auch durch die Analyse auf Mieterebene unter-stützt, im Betrachtungszeitraum sind kaum Fluktuationen erkennbar. Der Anteil an
30 28
33 35 35 36 36 36 37
35
0,0% 0,0%
4,1%
6,1% 6,3%
2,0%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
0 5 10 15 20 25 30 35 40
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Leerstandsquote in %
Spitzenmiete in €/qm
Spitzenmiete für Flächen mit 80 - 120 m² Leerstandsquote in %
Mietern aus dem Hochpreis-Sektor ist in der Stadt insgesamt sehr niedrig, was sich jedoch mit der vergleichsweise niedrigen Kaufkraft erklären lässt.
Abbildung 28: Cottbus – Entwicklung der Mieterstruktur
Quelle: eigene Darstellung, Datenquellen gemäß Beschreibung
Fazit zur Entwicklung
Die Analyse zeigt, dass die Leerstandsquoten direkt nach der Eröffnung des Shopping-Centers deutlich angestiegen sind, jedoch wurden davon die Spitzenmieten kaum be-einflusst und die Leerstandsquoten in der Innenstadt haben sich inzwischen auch wie-der stabilisiert. Dies ist ein Indikator dafür, dass keine langfristige Umverteilung wie-der Kaufkraft am Standort stattgefunden hat.
Insgesamt weist die Innenstadt, insbesondere im Vergleich mit der Stadtgröße, jedoch ein eher geringes Mietpreis-Niveau auf, was ein deutlicher Indikator für eine ver-gleichsweise geringe Attraktivität ist. Dies ist einerseits mit der relativ geringen Kauf-kraft zu erklären, andererseits jedoch auch ein deutlicher Indikator dafür, dass der Wettbewerb am Standort trotz der vergleichsweise geringen Leerstandsquoten eher angespannt ist.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Anteil Einzelhändler Modebranche Anteil Hochpreisorientierung (inkl. Luxus) Filialisierungsgrad