Zusätzlich zur Analyse der Kapitalwerte soll abschließend eine ausschließliche Be-trachtung der Zahlungsüberschüsse vorgenommen werden, um den wesentlichen Liquiditätsvorteil einer Immobiliengesellschaft gegenüber einer privaten Direktin-vestition hervorzuheben. Hierzu wird im Gegensatz zum Ausgangsmodell ange-nommen, dass eine Fremdfinanzierung in Form eines Annuitäten-Darlehens erfolgt.
Der Anteil der Zinszahlungen nimmt demnach mit sinkender Restschuld gegenüber
57 Eine Vorteilhaftigkeit des Privatvermögens bei einem unendlichen Planungshorizont würde sich im Modell nur bei Kombination einer sehr hohen Fremdkapitalquote und einer niedrigen Nettomietrendite ergeben. Dies ist allerdings auf die Modellannahme einer sofortigen Verlustverrechnung zurückzuführen.
Zudem würde diese Kombination regelmäßig zu einem negativen Kapitalwert führen, was grundsätzlich gegen eine Investition spricht.
dem Tilgungsanteil ab. Bei gegebener Fremdkapitallaufzeit L und einem Zinssatz q beträgt die periodische Belastung des Cashflows durch die Annuität At
At DFK0.1Cq/L q
.1Cq/L1 (26)
Unter den gleichen Bedingungen wie im Ausgangsfall und der zusätzlichen An-nahmeLD20 Jahre wird bei der Betrachtung der Zahlungsüberschüsse deutlich, dass die jährlichen Nettocashflows im Privatvermögen negativ sind, wohingegen im Betriebsvermögen ein positiver Nettocashflow pro Periode erwirtschaftet werden kann (siehe Abb.3). Die jeweiligen Nettocashflows sinken zusätzlich mit steigendem Tilgungsanteil der Annuität und dem daraus resultierenden sinkenden Vorteil aus der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Zinsaufwendungen. Während im Betriebsvermö-gen unter den gegebenen Konditionen relativ konstant ein positiver Zahlungsüber-schuss aus der Vermietungstätigkeit auch nach Abzug der Annuität erwirtschaftet wird, steigt der negative Cashflow im Privatvermögen stetig an. Dies gilt für die gesamte Fremdkapitallaufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung. Die periodische Cashflow-Belastung durch die Fremdfinanzierung und die Steuerzahlungen sind da-her im Privatvermögen nicht mehr ausschließlich mit den erwirtschafteten Mietüber-schüssen zu decken. In diesem Fall wäre z. B. ein Ausgleich mit privaten oder dritten Mitteln notwendig.
Der beschriebene Effekt resultiert aus der wesentlich höheren Steuerbelastung der laufenden Mieteinkünfte im Privatvermögen im Vergleich zu einer Immobilien-gesellschaft. Zwar wird der Effekt durch das stärkereTax Shieldim Privatvermögen vermindert, jedoch reduziert sich die Steuerersparnis aus der höheren Abzugsfähig-keit der Fremdkapitalzinsen mit steigendem Tilgungsanteil an der jährlichen Annui-tät. Dies geht ebenfalls aus der abnehmenden Steigung der Kurven für das kumulierte Tax Shieldin Abb.4hervor.58
Zusätzlich zu den bereits gewonnenen Erkenntnissen wird an dieser Stelle deut-lich, dass eine immobilienverwaltende Kapitalgesellschaft einen erheblichen Liqui-ditätsvorteil durch die niedrigere Steuerbelastung der laufenden Zahlungsüberschüs-se hat. Der Vorteil von Fremdkapitalaufnahmen für das Privatvermögen, welcher sich aus der reinen Kapitalwertbetrachtung ergibt, wird hierdurch relativiert. Eine höhere Fremdfinanzierung spricht demzufolge nicht zwangsläufig für das Privatver-mögen, weil stets auch die Liquiditätswirkung berücksichtigt werden muss. Vielmehr kann der Liquiditätsvorteil im Betriebsvermögen zur Wiederanlage oder schnelleren Fremdkapitaltilgung genutzt werden. Regelmäßig sollten nicht zuletzt aus diesem Grund in der Praxis bessere Finanzierungskonditionen bei der Investition über eine Immobiliengesellschaft als bei einer privaten Direktinvestition verhandelbar sein.59
58 Für Gewerbeimmobilien im Betriebsvermögen könnte der Nachteil beimTax Shieldaus der Fremdfi-nanzierung zumindest teilweise durch einen höheren AfA-Satz verringert und die Liquidität durch eine geringere Steuerlast zusätzlich verbessert werden. Das vorliegende Modell bezieht sich allerdings auf eine zu Wohnzwecken genutzte Immobilie.
59 Vgl. hierzu auch Seiler (2020, S. 250) und Lichtinghagen (2011, S. 131 f.).
6 Zusammenfassung und Fazit
Die Entscheidung über das Investitionsvehikel wird letztlich durch die persönli-chen Präferenzen des Investors bedingt. So ist die Erfüllung der Voraussetzungen zur erweiterten Kürzung des Gewerbeertrags in der Praxis mit rechtlichen Risi-ken verbunden. Das vorliegende Modell zeigt, welche Effekte mit der Variation der wichtigsten Parameter verbunden sind und kann so als Entscheidungshilfe dienen.
i Ein geplanterInvestitionszeitraumvon unter 10 Jahren ebenso wie eine voraus-sichtlich ewige Halteabsicht sprechen für eine Investition über eine vermögensver-waltende Kapitalgesellschaft. In diesen Fällen würde der Vorteil einer nicht steuer-baren Veräußerung im Privatvermögen niemals eintreten. Für Zeiträume kurz nach Ablauf der Spekulationsfrist ist das Privatvermögen häufig vorteilhaft und kann die-sen Vorteil zunächst auch teilweise ausbauen. Langfristig nimmt dieser Effekt jedoch ebenfalls ab.
ii Die erwartete Wertsteigerung ist nur dann entscheidungsrelevant, wenn eine Veräußerung nach Ablauf der Haltefrist geplant ist. Hier gilt, je höher die Wert-steigerung, desto stärker wirkt die Realisierung von stillen Reserven bei der Steu-erermittlung. In allen anderen Fällen ist die Zuordnung zum Privatvermögen nie vorteilhaft.
iii Die Nettomietrendite dient als Maßstab für die laufenden Mieteinkünfte vor Berücksichtigung von AfA und Fremdkapitalkosten. Demzufolge wird im Modell deutlich, dass eine höhere Nettomietrendite für die Investition über eine Immobili-engesellschaft spricht, da hier die laufende Besteuerung wesentlich günstiger ist.
iv Hinsichtlich desAnteils der Fremdfinanzierungliegt ein wechselseitiger Trade-off vor. Während der Wertbeitrag durch einTax Shieldim Privatvermögen höher ist, wird die Fremdkapitalaufnahme durch mögliche Liquiditätsengpässe begrenzt. Eine vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft bietet hingegen einen größeren Entschei-dungsspielraum. Durch die niedrigere Steuerbelastung der laufenden Mieteinkünfte kann das Fremdkapital schneller getilgt und somit bessere Finanzierungskonditionen verhandelt werden.
InteressenkonfliktC. Bachmann, J. Ertl, J. Gebhardt und C. Seifert geben an, dass kein Interessenkonflikt besteht.
Anhang
Tab. 9 Übersicht über die verwendeten Modellvariablen
Variable Erläuterung
sE Grenzsteuersatz des Steuerpflichtigen im PV
sKSt Körperschaftsteuersatz
sKStSolZ Körperschaftsteuersatz inkl. SolZ
St Steuerbelastung im Zeitpunkt t
zvEt Zu versteuerndes Einkommen im Zeitpunkt t
It Nettomieteinnahmen im Zeitpunkt t
AfAt Absetzung für Abnutzung im Zeitpunkt t
rtI Nettomietrendite im Zeitpunkt t
V0 Wert der Immobilie im Zeitpunkt des Erwerbs (ODAnschaffungs- und Herstellungskosten)
g Abschreibungsfähiger Gebäudeanteil in %
N Abschreibungsdauer in Jahren
FK0 Fremdkapital im Zeitpunkt des Erwerbs (t = 0)
FKt Fremdkapital im Zeitpunkt t
’ Fremdfinanzierungsanteil (’2Œ0,1) am gesamten Investitionsvolumen
Rt Tilgung im Zeitpunkt t
Zt Zinszahlungen im Zeitpunkt t
FKt1 Höhe der Restschuld in der Vorperiode
FKT Höhe des Fremdkapitals im Zeitpunkt der Veräußerung T
q Fremdkapitalzinssatz
rBruttoW Bruttozins zur Wiederanlage
sKEStSolZ Kapitalertragsteuersatz inkl. SolZ
sGewSt Gewerbesteuersatz
wt Jährliche Wertsteigerung der Immobilie
VÄT Veräußerungserlös der Immobilie
ivS Diskontierungszinssatz vor Steuern
inS Diskontierungszinssatz nach Steuern
CFt Nettocashflow im Zeitpunkt t
RWAt Cashflow aus der Wiederanlage
SVÄ;T Steuerbelastung bei Veräußerung der Immobilie („Transaktionssteuer“)
NPV Kapitalwert nach Veräußerung der Immobilie
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