Für gem. diesem Förderprogramm geförderte Maßnahmen wird in der Förderzusage eine Bindung festgelegt. Bei Wohnungen, die bereits nach dem Hamburgischen
Wohnungsbindungsgesetz (HmbWoBindG) bzw. Hamburgischen Wohnraumförderungsgesetz (HmbWoFG) einer Bindung unterliegen, beginnen die Bindungen nach dieser Förderung nach Ablauf der bestehenden Regelungen.
Die Regelungen gelten für bestehende wie für neu begründete Mietverhältnisse gleichermaßen.
5.1. Barrierefreie Wohnungen
5.1.1. Belegungsbindungen
Barrierefreie Wohnungen, die in diesem Programm gefördert werden, unterliegen ab dem 1.
des auf den Bauabschluss folgenden Monats für die Dauer von 10 Jahren einer WS/Bafrei-Bindung.
Bei Neuvermietungen innerhalb des 10-jährigen Bindungszeitraums im bisher ungebundenen Wohnungsbestand sind nur Personen bezugsberechtigt, die im Besitz einer Bescheinigung über die Wohnberechtigung nach § 16 Hamburgisches Wohnraumförderungsgesetz (HmbWoFG) oder die vom zuständigen Bezirksamt als vordringlich wohnungsuchendanerkannt sind. Die Ein-kommensgrenze nach § 8 HmbWoFG kann um bis zu 30 % überschritten werden.
Bei der Vergabe leer stehender oder frei werdender Wohnungen ist die angemessene Woh-nungsgröße zu beachten.
Barrierefreie Wohnungen
Die Wohnung ist bei Erst- und Folgebezügen ausschließlich an Haushalte zu vergeben, bei denen mind. ein Haushaltsmitglied die Notwendigkeit, barrierefrei zu wohnen, durch einen Schwerbehindertenausweis oder ein ärztliches Attest nachweist bzw. durch ein ärztliches Attest nachweisen kann, dass diese Notwendigkeit innerhalb des nächsten Jahrs eintreten wird.
Barrierefreie Wohnungen für Senioren
Die Wohnung ist bei Erst- und Folgebezügen ausschließlich an Haushalte zu vergeben, bei denen mind. ein Haushaltsmitglied älter als 60 Jahre ist. Im Rahmen des nach § 16 Abs. 3 HmbWoFG möglichen Ermessenspielraums kann in der Regel die Einkommengrenze um bis zu 50 % überschritten werden.
5.1.2. Mietpreisbindungen
Die mietrechtlichen Vorschriften der §§ 557a, 558ff des BGB sind zu beachten. Es gelten folgende Maßgaben:
Es sind unbefristete Mietverträge abzuschließen. Ein Kündigungsausschluss ist nicht zulässig.
Staffelmiertverträge sind nicht zulässig
Mietauswirkung bei preisgebundenem Wohnraum
Bei bereits preisgebundenen Wohnungen darf keine höhere als die nach dem HmbWoBindG bzw. HmbWoFG zulässige Miete erhoben werden.
Nach Auslauf der bestehenden Mietbindung gilt für den nachfolgenden Zeitraum bis zum Ablauf von 10 Jahren folgende Regelung:
Bei Neuvermietungen und bestehenden Mietverträgen unter Beachtung der gesetzlichen Mieterhöhungsregelungen des BGB kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, d. h.
max. bis zum Mittelwert des einschlägigen Rasterfelds des jeweils aktuellen Hamburger Mietenspiegels, normale Wohnlage, angehoben werden.
Mietauswirkung bei bislang nicht preisgebundenem Wohnraum
Eine Mieterhöhung zur Umlage der durch den barrierefreien Umbau der geförderten Wohnung entstandenen Kosten kann nach § 559 BGB vorgenommen werden, wobei der gewährte Zuschuss von der Investitionssumme abzuziehen ist (§ 559 a BGB). Die sich daraus ergebende Miethöhe kann alternativ auch nach § 557 oder § 558 BGB vereinbart werden.
Die durchschnittliche Nettokaltmiete der geförderten Wohnungen darf während der ersten 3 Jahre ab dem 1. des auf den Bauabschluss folgenden Monats die Höhe von 8,– €/m² Wfl. nicht überschreiten.
In den darauf folgenden 7 Jahren darf die Miete bei bestehenden Mietverhältnissen nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, d. h. max. bis zum Mittelwert des einschlägigen Rasterfelds des jeweils aktuellen Hamburger Mietenspiegels, normale Wohnlage, erhöht werden.
Bei Neuvermietung kann eine Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, d. h. max. bis zum Mittelwert des einschlägigen Rasterfelds des jeweils aktuellen Hamburger Mietenspiegels, normale Wohnlage, erhoben werden. Soweit dieser Wert 8,– €/m² Wfl. unterschreitet, beträgt die höchstzulässige Miete 8,– €/m² Wfl.
5.2. Rollstuhlbenutzer-Wohnungen
5.2.1. Belegungsbindungen
Rollstuhlbenutzer-Wohnungen, die in diesem Programm gefördert werden, unterliegen ab dem 1. des auf den Bauabschluss folgenden Monats für 15 Jahre der Bindung WA/BG.
Die Rollstuhlbenutzer-Wohnung ist bei Erst- und Folgebezug ausschließlich an Haushalte zu vergeben, die Inhaber eines sogenannten Dringlichkeitsscheins für eine Rollstuhlbenutzer-Wohnung sind und in denen mind. ein Haushaltsmitglied auf den Rollstuhl angewiesen ist bzw.
durch ein ärztliches Attest nachweisen kann, dass diese Notwendigkeit innerhalb des nächsten Jahrs eintreten wird.
Das Benennungsrecht für diese Wohnungen obliegt der zentralen Vermittlungsstelle für roll-stuhlgerechten Wohnraum im Grundsicherungs- und Sozialamt Wandsbek.
5.2.2. Mietpreisbindungen
Die mietrechtlichen Vorschriften der §§ 557a, 558ff des BGB sind zu beachten. Es gelten folgende Maßgaben:
Es sind unbefristete Mietverträge abzuschließen. Ein Kündigungsausschluss ist nicht zulässig.
Staffelmiertverträge sind nicht zulässig
Mietauswirkung bei preisgebundenem Wohnraum
Bei bereits preisgebundenen Wohnungen darf keine höhere Miete als die nach dem
HmbWoBindG bzw. HmbWoFG zulässige Miete erhoben werden. Für Mietsteigerungen infolge einer geförderten Modernisierung werden keine Nachsubventionierungsleistungen gezahlt.
Nach Auslauf der bestehenden Mietbindung gilt für den nachfolgenden Zeitraum bis zum Ablauf von 15 Jahren folgende Regelung:
Bei Neuvermietungen und bei bestehenden Mietverträgen unter Beachtung der gesetz-lichen Mieterhöhungsregelungen des BGB kann die Miete bis zur ortsübgesetz-lichen Vergleichs-miete, d. h. max. bis zum Mittelwert des einschlägigen Rasterfelds des jeweils aktuellen Hamburger Mietenspiegels, normale Wohnlage, angehoben werden.
Mietauswirkung bei bislang nicht preisgebundenem Wohnraum
Eine Mieterhöhung zur Umlage der durch den barrierefreien Umbau der geförderten Wohnung entstandenen Kosten kann nach § 559 BGB vorgenommen werden, wobei der gewährte Zuschuss von der Investitionssumme abzuziehen ist (§ 559 a BGB). Die sich daraus ergebende Miethöhe kann alternativ nach § 557 oder § 558 BGB vereinbart werden.
Die durchschnittliche Nettokaltmiete der geförderten Wohnungen darf während der ersten 3 Jahre ab dem 1. des auf den Bauabschluss folgenden Monats die Höhe von 7,– €/m² Wfl. nicht überschreiten.
In den darauf folgenden 7 Jahren darf die Miete bei bestehenden Mietverhältnissen nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, d. h. max. bis zum Mittelwert des einschlägigen Rasterfelds des jeweils aktuellen Hamburger Mietenspiegels, normale Wohnlage, erhöht werden.
Bei Neuvermietungen kann eine Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, d. h. max. bis zum Mittelwert des einschlägigen Rasterfelds des jeweils aktuellen Hamburger Mietenspiegels, normale Wohnlage, erhoben werden. Soweit dieser Wert 7,– €/m² Wfl. unterschreitet, beträgt die höchstzulässige Miete 7,– €/m² Wfl.
5.3. Neubau, Erweiterung und Modernisierung von Gebäuden mit Aufzügen
5.3.1. Belegungsbindungen
Sämtliche Wohnungen, die in einer Belegenheit liegen, die mit einem Aufzug neu erschlossen wird, unterliegen ab dem 1. des auf die Betriebsfertigkeit folgenden Monats für die Dauer von 15 Jahren den nachfolgend genannten Bindungen.
Bei Neuvermietungen innerhalb des 15-jährigen Bindungszeitraums im bisher ungebundenen Wohnungsbestand sind nur Personen bezugsberechtigt, die im Besitz einer Bescheinigung über die Wohnberechtigung nach § 16 Hamburgisches Wohnraumförderungsgesetz (HmbWoFG) oder die vom zuständigen Bezirksamt als vordringlich wohnungsuchend anerkannt sind.
Die Einkommensgrenze nach § 8 HmbWoFG kann um bis zu 30 % überschritten werden.
Bei der Vergabe leer stehender oder frei werdender Wohnungen ist die angemessene Wohnungsgröße zu beachten.
5.3.2. Mietpreisbindungen
Die mietrechtlichen Vorschriften der §§ 557a, 558ff des BGB sind zu beachten. Es gelten folgende Maßgaben:
Es sind unbefristete Mietverträge abzuschließen. Ein Kündigungsausschluss ist nicht zulässig.
Staffelmiertverträge sind nicht zulässig
Mietauswirkung bei preisgebundenem Wohnraum
Bei bereits preisgebundenen Wohnungen darf keine höhere Miete als die nach dem HmbWoBindG bzw. HmbWoFG zulässige Miete erhoben werden.
Nach Auslauf der bestehenden Mietbindung nach dem gilt für den nachfolgenden Zeitraum bis zum Ablauf von 15 Jahren folgende Regelung:
Bei Neuvermietungen und bei bestehenden Mietverträgen unter Beachtung der gesetzlichen Mieterhöhungsregelungen des BGB kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, d. h.
max. bis zum Mittelwert des einschlägigen Rasterfelds des jeweils aktuellen Hamburger Mieten-spiegels, normale Wohnlage, angehoben werden.
Mietauswirkung bei bislang nicht preisgebundenem Wohnraum
Eine Mieterhöhung zur Umlage der durch den barrierefreien Umbau der geförderten Wohnung entstandenen Kosten kann nach § 559 BGB vorgenommen werden, wobei der gewährte Zuschuss von der Investitionssumme abzuziehen ist (§ 559 a BGB). Die sich daraus ergebende Miethöhe kann alternativ auch nach § 557 oder § 558 BGB vereinbart werden.
Die durchschnittliche Nettokaltmiete der geförderten Wohnungen darf während der ersten 3 Jahre ab dem 1. des auf den Bauabschluss folgenden Monats die Höhe von 7,– €/m² Wfl. nicht überschreiten.
In den darauf folgenden 12 Jahren darf die Miete bei bestehenden Mietverhältnissen nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, d. h. max. bis zum Mittelwert des einschlägigen Rasterfelds des jeweils aktuellen Hamburger Mietenspiegels, normale Wohnlage, erhöht werden.
Bei Neuvermietung kann eine Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, d. h. max. bis zum Mittelwert des einschlägigen Rasterfelds des jeweils aktuellen Hamburger Mietenspiegels, normale Wohnlage, erhoben werden. Soweit dieser Wert 7,– €/m² Wfl. unterschreitet, beträgt die höchstzulässige Miete 7,– €/m² Wfl.
5.4. Weitere Regelungen
5.4.1. Umwandlungsverbot
Während des Bindungszeitraums darf an den Wohnungen des geförderten Objekts kein Wohnungseigentum begründet werden. Bei Wohnungen, die bereits nach anderen Regelungen einem Umwandlungsverbot unterliegen, verlängert sich nach dessen Ablauf die Dauer um 10 Jahre.
5.4.2. Weitere Mieterhöhungen
Eine weitere Mieterhöhung wegen Modernisierung während des Bindungszeitraums ist nur möglich, wenn die hierfür erforderliche Zustimmung der Mietparteien und der IFB Hamburg vorliegt.
5.4.3. Einmalige oder sonstige Nebenleistungen des Mieters
Finanzierungsbeiträge dürfen von Wohnungsuchenden für geförderte Wohnungen nicht gefor-dert und/oder entgegengenommen werden. Das Gleiche gilt für sämtliche Sonderleistungen, insbesondere Mietvorauszahlungen, Maklergebühren oder sonstige Geldbeträge, unabhängig von dem Zeitpunkt, zu dem sie entrichtet werden sollen.
Ausgenommen sind Genossenschaftsanteile (52,– €/m² Wfl. dürfen insgesamt nicht überschrit-ten werden) und Sicherheitsleistungen. Die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters ist zulässig, soweit sie dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern. Die Sicher-heitsleistung darf das Zweieinhalbfache der monatlichen Nettokaltmiete nicht überschreiten.
5.4.4. Verpflichtungen gegenüber dem Mieter
Der Bauherr hat sich spätestens vor Auszahlung der Zuschüsse gem. Vordruck der IFB Hamburg dieser gegenüber für barrierefreie Wohnungen im Sinne der Nummer 5.1.2 und 5.4.1 bis 5.4.3, für Rollstuhlbenutzer-Wohnungen im Sinne der Nummer 5.2.2 und 5.4.1 bis 5.4.3 und für Neubau, Erweiterung und Modernisierung von Gebäuden mit Aufzügen im Sinne der
Nummer 5.3.2 und 5.4.1 bis 5.4.3 zu verpflichten, dass die Mieter hieraus im Zusammenhang mit dem Mietvertrag eigene Rechte herleiten können. Dieses ist im Rahmen der
Mieterzustimmung zu regeln.
Auf Verlangen der IFB Hamburg sind ihr die Miet-Erhöhungsverlangen in Kopie zuzuleiten.
Der Vermieter hat den Mieter bei der Ankündigung der Modernisierung und Darstellung der Mieterhöhung durch die Modernisierung darauf hinzuweisen, dass Mieterhöhungen aus geförderten/ genehmigten Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen der Kosten der Unterkunft nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch (SGB II) und dem Zwölften Buch Sozialgesetzbuch (SGB XII) von der zuständigen Behörde (z.B. Jobcenter) übernommen werden können.
Nach Zugang des Förderbescheids/ Genehmigungsbescheids hat der Vermieter den Mieter schriftlich auf die Möglichkeit hinzuweisen, dass die Mieterhöhung durch die für das SGB II bzw.
SGB XII zuständigen Behörde übernommen werden kann und ihm die „Anlage zur Vorlage bei der zuständigen Behörde für Leistungen der Kosten der Unterkunft“ zu übersenden.
5.4.5. Weitergabe der Bindungen
Der Investor ist verpflichtet, seine sich aus der Inanspruchnahme von Zuschüssen ergebenden Verpflichtungen seinem Rechtsnachfolger aufzuerlegen, und zwar in der Weise, dass dieser wiederum gehalten ist, seine Rechtsnachfolger in gleicher Weise zu binden.