Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche

Für fast alle geplanten allgemeinen Wohngebiete soll die in der Umgebung faktisch vorherrschende (und für das allgemeine Wohngebiet im Geltungsbereich des Be-bauungsplans XII-245 auch festgesetzte) offene Bauweise (o) gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO gelten. Die geschlossene Bauweise würde dem Ziel der städtebaulichen Integration der Neubebauung zuwider laufen.

In der offenen Bauweise darf die Länge von Gebäuden höchstens 50 m betragen.

Der im allgemeinen Wohngebiet WA 4 beabsichtigte Baukörper für ein

Senioren-pflegeheim soll jedoch eine deutlich größere Länge aufweisen. Da die Bebauung überwiegend im nördlichen Grundstücksteil nahe der Bahn konzentriert werden soll und es sich zudem um eine besondere Nutzungsform mit entsprechenden Anforde-rungen an die bauliche Ausformung handelt, ist dies als städtebaulich vertretbar anzusehen. Ein „qualifizierter“ Bebauungsplan i.S.d. § 30 Abs. 1 BauGB setzt nicht die Festsetzung einer Bauweise voraus. Aus diesen Gründen wird im allgemeinen Wohngebiet WA 4 auf die Festsetzung einer Bauweise verzichtet.

Dies bedeutet, dass hier unter Beachtung der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen und der bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen, keine Längenbegrenzung für Gebäude besteht. Dies ist unter Berücksichtigung der besonderen baulichen Anforderungen an Seniorenpflegeheime sowie im Hinblick auf die Umgebungsbebauung städtebaulich vertretbar.

Seniorenpflegeheime beinhalten neben der Wohnfunktion auch vielfältige Versor-gungsfunktionen und gemeinschaftlich zu nutzende Räumlichkeiten, wie Speise-räume, Küchen, Räume für die medizinische Versorgung und Freizeiteinrichtungen.

Funktional und betriebswirtschaftlich kann dies in der Regel nur optimal organisiert werden, wenn alle Funktionen kompakt innerhalb eines Gebäudes untergebracht werden und somit auch von allen Bewohnern und Bediensteten auf möglichst kur-zem Wege erreicht werden können. Dies führt bei derartigen Einrichtungen zumeist zu größeren, zusammenhängenden Gebäudekomplexen, welche nicht in offener Bauweise realisierbar sind.

Aus städtebaulicher Sicht ist außerdem auf das südöstlich benachbarte Schulge-bäude mit einer straßenseitigen Länge (einschließlich Turnhalle) von ca. 120 m so-wie auf das westlich gelegene Gebäude auf dem Gelände der US-amerikanischen Botschaft mit ca. 95 m Länge zu verweisen.

Die überbaubare Grundstücksfläche soll grundsätzlich durch Baugrenzen festge-setzt werden, welche überwiegend flächenhaft, teilweise auch in Form etwas enge-rer Baufenster ausgewiesen werden (s.u.).

Wichtigstes Merkmal ist dabei die Einhaltung einer 7,5 m tiefen Vorgartenzone zur Curtiusstraße, welche zudem mit einer Anpflanzbindung (vgl. II.3.5) versehen wird.

Dieses Gestaltungsprinzip lag bereits den historischen Baufluchtlinien von 1892 zugrunde und wurde auch in den Bebauungsplan XII-245 übernommen. Damit wird der für dieses Gebiet typische, begrünte Vorgartenbereich entlang der öffentlichen Straße gesichert. Der künftige Abstand zwischen den Wohngebäuden nördlich und südlich der Curtiusstraße wird mindestens ca. 30 m betragen, wodurch gute Belich-tungs-, Belüftungs- und Besonnungsverhältnisse sowie angemessene Sozialab-stände gewahrt werden können.

Auf eine dezidierte, enge Baukörperausweisung wird, obwohl für die allgemeinen Wohngebiete WA 1, WA 2 und WA 4 bereits konkretisierte Bebauungsabsichten bekannt sind, bewusst verzichtet. Der Bebauungsplan 6-15 nimmt im Wesentlichen eine Angebotsplanung ohne Bindung an ein bestimmtes Vorhaben vor. Für einige Grundstücke (Curtiusstr. 20-26 und 28-34) liegen konkrete Bauabsichten vor, die in einem städtebaulichen Vertrag näher geregelt werden. Deshalb können hier

detail-lierte Festsetzungen mit Vorhabenbezug getroffen werden. Die ansonsten flächen-mäßige Ausweisung ermöglicht eine ausreichende Flexibilität für die Anordnung von Baukörpern unter Beachtung des Maßes der baulichen Nutzung, der zulässigen Gebäudehöhen und der Bauweise sowie der bauordnungsrechtlichen Vorschriften (z.B. erforderliche Abstandsflächen nach der Bauordnung für Berlin).

Dies trägt der Erfahrung Rechnung, dass ein Spielraum für technische und gestalte-rische Einzellösungen erforderlich ist, damit es im Zuge späterer Baumaßnahmen nicht zwangsläufig zu Kollisionen mit einem sehr engen verbindlichen planungs-rechtlichen Rahmen kommt. Gleichwohl wird eine gewisse Einflussnahmemöglich-keit des Bezirks auf die städtebauliche Ausgestaltung im Rahmen von städtebauli-chen Verträgen für die bereits vorliegenden Bauvorhaben im WA 1, WA 2 und WA 4 gewahrt.

Schließlich sind jedoch auch die Grundstücks- und Eigentumsverhältnisse zu be-rücksichtigen. Hier ist vor allem zu beachten, dass sich die relativ schmalen Grundstücke Curtiusstr. 16 und Curtiusstr. 40 nicht im selben privaten Eigentum befinden, wie die jeweils angrenzenden Flächen in den geplanten allgemeinen Wohngebieten WA 1 bzw. WA 4. Auch für diese Grundstücke muss jedoch eine angemessene Möglichkeit zur baulichen Nutzung auf Grundlage der Festsetzungen des Bebauungsplans gegeben sein.

Eine stadtvillenartige Bebauung ist auf Grund der geringen Breite der beiden Grundstücke kaum möglich, zumal neben den künftigen Baukörpern auch jeweils die Möglichkeit zur Unterbringung einer eigenständigen internen Grundstückser-schließung (Zufahrten, Wege, Feuerwehraufstellflächen, ggf. oberirdische Stellplät-ze) bestehen muss. Deshalb kommt hier insbesondere eine zeilenartige Bebauung in Betracht, die in der Regel geringere Baukörpertiefen aufweist als die typischen Stadtvillenformen.

Städtebaulich könnten zwei quer zur Straße gestellte Zeilen das Plangebiet glie-dernde Elemente darstellen, welche auch auf die jeweils östlich benachbarte Be-standsnutzung reagieren. Östlich des Grundstücks Curtiusstr. 16 befindet sich eine im Bebauungsplan XII-245 (vgl. I.2.4.2) festgesetzte öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage mit Spielplatz“. An das Grundstück Curtiusstr. 40 grenzt östlich die Fläche des Lebensmittel-Discounters an. Mit einer Zeilenbebau-ung könnte der nutzZeilenbebau-ungsstrukturelle Einschnitt in beiden Fällen auch einen bauli-chen Ausdruck finden. Zugleich können auf der jeweiligen westlibauli-chen Gebäudeseite introvertiertere, eindeutig dem benachbarten Wohnen zugewandte Bereiche entste-hen.

Diese Erwägungen führen dazu, dass die überbaubare Grundstücksfläche für die Grundstücke Curtiusstr. 16 und 40 in Form relativ schmaler, zeilenartig ausgepräg-ter Baufensausgepräg-ter ausgewiesen wird, während für die übrigen Grundstücke eine flä-chenhafte Ausweisung erfolgt.

Zur nördlichen Geltungsbereichsgrenze beträgt der Abstand der Baugrenzen jeweils 5,0 m. Dieses Maß gilt in der Regel auch für den Abstand der seitlichen Baugrenzen zu den Grenzen der benachbarten Baugebiete bzw. Grundstücke. Die westliche Baugrenze im allgemeinen Wohngebiet WA 4 hält jedoch einen Abstand von 10,0 m

zum angrenzenden Grundstück der US-amerikanischen Botschaft, um dem Sicher-heitsinteresse dieses Nutzers Rechnung zu tragen und Konflikte durch eine zu eng heranrückende Wohnbebauung zu vermeiden.

Die westliche und östliche Baugrenze für das Grundstück Curtiusstr. 40 (WA 4) hal-ten je einen Abstand von nur 3,0 m zu den jeweiligen Nachbargrundstücken. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass trotz der geringen Gesamtbreite der Parzelle von nur ca. 21 m eine angemessene Bebaubarkeit, einschließlich eines gewissen Spiel-raums für die entwurfliche Ausarbeitung, möglich sein soll. Bei einer Tiefe des Bau-fensters von 15,0 m ist dies gewährleistet. Bei einer aus einem Grenzabstand von je 5,0 m resultierenden Bebauungstiefe von nur 11,0 m wäre dies nicht mehr der Fall.

Aus den gleichen Erwägungen beträgt auch der Abstand der westlichen Baugrenze für das Grundstück Curtiusstr. 16 (WA 1) zum Nachbargrundstück nur 3,0 m. Da dieses Grundstück insgesamt etwas breiter ist, kann der Abstand der östlichen Bau-grenze zur benachbarten Spielplatzfläche hier jedoch dem Regelabstand von 5,0 m entsprechen.

II.3.4 Immissionsschutz / Klimaschutz