3 Planungsergebnis
3.4 Bauplanungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 BauGB
Die bauplanungsrechtlichen Festsetzungen basieren auf den vorgenannten Grundzü-gen der städtebaulichen Planung und geben damit den Rahmen für die langfristige Entwicklung des Gebietes vor. Die Festsetzungen als Handlungsrahmen lassen gleichzeitig einen städtebaulich und funktionell akzeptierbaren Spielraum bezüglich der inneren Struktur der Gebäudeanordnung und Gestaltung zu.
Die Entscheidung, wo innerhalb dieses Gebietes die unterschiedlichen Funktionen verortet werden, liegt bei der weiteren Planung. Grundlegende, entscheidungsbilden-de Faktoren von öffentlichem Belang, wie Bebaubarkeit und Immissionsschutz wer-den im Bebauungsplan abgebildet.
3.4.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
Gemäß § 1 Abs.3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) kann die Art der baulichen Nutzung festgesetzt werden.
Auf der Grundlage der Planungsziele (vgl. Pkt. 1.4) werden die Baugebiete hinsicht-lich der Art der Nutzung als Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt.
Allgemeines Wohngebiet (WA)
Gem. § 4 BauNVO dienen allgemeine Wohngebiete vorwiegend dem Wohnen.
Als zulässige Nutzungsarten sind gem. § 4 BauNVO
• Wohngebäude,
• die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden sowie nicht störende Handwerksbetriebe,
• Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwe-cke
• festgesetzt.
Die nach § 4 Abs. 2 allgemein zulässigen
• Schank- und Speisewirtschaften und
• die nach Abs. 3 ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sind im Allgemeinem Wohngebiet ausgeschlossen.
Das Plangebiet soll auf Grund seiner Zweckbestimmung als Eigenheimsiedlung und der absoluten Randlage unmittelbar am Stadtrand vorwiegend dem Wohnen dienen und einen hohen Ruheanspruch genießen.
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Erforderliche Einrichtung zur Deckung des täglichen Bedarfes für die Bewohner des (Plan)-Gebietes sowie andere, im Plangebiet nicht zulässige Anlagen sind in der Ortslage Marienthal vorhanden und werden auch für den Wohnungszuwachs als aus-reichend bewertet. So sieht es die übergeordnete Planung zur Ortslage vor.
Diesem Gebietscharakter entsprechend sind o. g. Festsetzungen für das Allgemeine Wohngebiet getroffen worden.
Die Festsetzung zum Ausschluss von Schank- und Speisewirtschaften findet ihrem Grund darin, dass mit ihnen, auch wenn sie funktionell eingeschränkt „...der Versor-gung des Gebietes“... dienen müssen, Störungen der Nachbarschaft verbunden sein können. Der nicht auszuschließende Besucherverkehr, in heutiger Zeit vorwiegend mit Kfz, ist infolge des Verkehrslärmes stets ein Störfaktor. Nachhaltig störend ist häufig auch das Verhalten der Gäste nach dem Lokalbesuch. Auch kann nicht grund-sätzlich ausgeschlossen werden, dass mit einem Gaststättenbetrieb z. B. Nebenan-lagen für Freizeit oder Sport entstehen, die sich möglicherweise auf Grund einer be-sonderen Beliebtheit, auf die Intensität des Besucherverkehres auswirken.
Ausschluss von Ausnahmen nach § 4 Abs. 4 BauNVO
Der Ausschluss von Ausnahmen erfolgt in erster Linie aus städtebaulich- funktionel-len Gründen.
Er soll in erster Linie der Wohnruhe im Gebiet dienen.
Mit der verkehrlichen Anbindung als Stichstraße würde sich bei Zulässigkeit der aus-nahmsweise zulässigen Nutzungen wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sons-tige nichtstörende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltung, Gartenbaubetriebe oder Tankstellen. dies negativ auswirken.
Für die Einordnung der ausgeschlossenen Nutzungen stehen im Ortsteil Marienthal an anderen, städtebaulich geeigneteren Standorten bereits ausreichende Flächen und Einrichtungen zur Verfügung.
3.4.2 Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
Für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung werden Festsetzungen zur maximalen Größe und Überbaubarkeit der für die o.g. Art der Nutzung zur Verfügung stehenden Fläche getroffen.
Damit wird der städtebaulich und funktionell vertretbare Nutzungsumfang des Stan-dortes als Rahmen für die weitere Entwicklung vorgeschrieben.
Zum Maß der baulichen Nutzung sind im Bebauungsplan regelmäßig festgesetzt:
• die Grundflächenzahl GRZ (stets gem. § 16 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO)
• die Höhe baulicher Anlagen als Oberkante Traufhöhe (TH) gem. § 16 Abs. 4 BauNVO) und
• Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß
Ohne diese Festsetzungen würde das Ortsbild und das Landschaftsbild, insbesonde-re in Hinblick auf die benachbarten kleinstrukturierten Nutzungen, unzumutbar beein-trächtigt werden.
Die Festsetzung einer Geschoßflächenzahl GFZ ist in diesem Fall nicht erforderlich, da sie sich aus GRZ und TH ergibt.
Deshalb wurde die Festsetzung der maximalen Oberkante Traufhöhe gewählt.
Grundflächenzahl (GRZ)
Wegen der Nutzung als Allgemeines Wohngebiet und dem damit bedingten geringen Flächenbedarf wurde die zulässige Obergrenze für Allgemeine Wohngebiete gemäß
§ 17 Abs.1 BauNVO festgesetzt.
Die festgesetzte Grundflächenzahl von 0,4 entspricht der Obergrenze für Allgemeine Wohngebiete nach § 17 Abs. 1 BauNVO. Die örtlichen Gegebenheiten, die Größe der zeichnerisch festgesetzten Baufenster erlauben die Ausschöpfung bis zur zulässigen Obergrenze. Eine Einschränkung wäre nicht im Sinne einer effektiven Auslastung der Bauflächen und Erschließungsanlagen.
Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Stra-ßenbegrenzungslinie liegt. Gemäß § 19 (4) BauNVO sind bei der Ermittlung der Grundfläche die Grundflächen von Garagen, Stellplätzen, Zufahrten und Nebenanla-gen (z.B. VersorgungsanlaNebenanla-gen) im Sinne §14 BauNVO mitzurechnen.
Höhe baulicher Anlagen (TH)
Auf die Festsetzung der Traufhöhe der baulichen Anlagen wurde wegen der Nutzung als Wohngebiet zurückgegriffen. Da keine Festsetzungen zu möglichen Dachformen getroffen werden, ist diese Bezugshöhe gewählt worden um diese eindeutig zu be-stimmen.
Bezugspunkt für die Höhenfestsetzung ist jeweils die Höhenlage der Straße im Bereich der jeweiligen Parzelle.
Die Begrenzung der Baukörperhöhe erfolgt durch die Festsetzung einer maximal zu-lässigen Höhe der Bebauung (hier der Traufhöhe) auf ein städtebaulich- und land-schaftsverträgliches Maß
Die getroffenen Höhenfestsetzungen entsprechen den standörtlichen und
landschaftsräumlichen Bedingungen im Umfeld sowie den Vorgaben durch die vor-handene Umgebungsbebauung. Überhöhende planbedingte Wirkungen sind im Nah-bereich bzw. der maßgeblichen Umgebung ausgeschlossen. Das Gelände steigt in nördlicher Richtung kontinuierlich an, so dass sich eine angemessene Gebäudemas-senstaffelung ergibt.
Zusammen mit der Festsetzung zur maximalen Traufhöhe ist beabsichtigt, eine Baumassengliederung zu der umliegenden Bebauung zu erzielen.
3.4.3 Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)
Bauweise
Die Bauweise als Einzelhäuser in offener Bebauung soll dem Wohngebiet eine ei-genständige Gebietsgliederung verschaffen.
Adäquate Gebietsgliederungen finden sich auch in der Nachbarschaft wieder.
Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
In den Baugebieten sind die überbaubaren Grundstücksflächen durch Baugrenzen festgesetzt. (§ 23 Abs. 1 BauNVO).
Damit wird der mit der Konkretisierung der Planung notwendige Entscheidungsspiel-raum zugelassen. Auch wird den Wünschen nach Gebäudeversätzen bzw. Unterkel-lerung mit Garagennutzung Rechnung getragen.
Die Baugrenze beschreibt die maximale mögliche Ausdehnung der baulichen Anla-gen.
Die Baugrenzen treten 5,0 m vom öffentlichen Straßenraum (Planstraße)
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Pro Grundstück ist eine Grundstücksüberfahrt mit einer Breite von max. 3,50 m bzw.
5,50 m für Doppelstellflächen genehmigungsfähig.
Städtebauliche Gründe zur Festsetzung von Baulinien bestehen nicht, so dass Bau-grenzen für die Regelungsdichte ausreichen.
Die Baugrenzen können durch untergeordnete Gebäudeteile wie Eingangsüberdach-ungen und Dachvorsprünge bis zu 1,00 m überschritten werden
(§ 23 Abs. 3 BauNVO). Damit werden Vorsprünge, Vordächer usw. möglich.
Innerhalb der nichtüberbaubaren Grundstücksfläche der Baugebiete sind Stellplätze, Garagen und Carports für Kraftfahrzeuge aller Art nicht zugelassen. Damit wird einer weiteren Versiegelung von Flächen vorgebeugt.
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind wegen ihrer Größe für diese Anlagen ausreichend.
Insbesondere in den 5,0 m vom öffentlichen Straßenraum abgegrenzten Raum sind aus städtebaulich-gestalterischen Gründen solche Anlagen nicht zugelassen.
Die zeitnahe Begrünung der nichtüberbaubaren Grundstücksflächen dient der Durch-grünung des Gebietes insgesamt, dem Einfügen in die Umgebung und der schnellen Funktionsfähigkeit ökologisch wirksamer Faktoren, wie Entwicklung der Bodenfunkti-onen, Entwicklung der BiotopfunktiBodenfunkti-onen, Habitatentwicklung, Stadtklimawirksamkeit usw.
3.4.4 Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB)
Mit der Festsetzung, wonach Garagen und Carports und Stellplätze für Kfz nur inner-halb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sind, soll dem in den Planungs-zielen angestrebten Gesichtspunkt einer aufgelockerten Bebauung nachgekommen werden, als auch der Überbauungsgrad nicht ausgedehnt werden.
An den Eigenheimstandorten sind keine speziellen öffentlichen Parkstände festge-setzt. Die gemäß Sächsischer Bauordnung notwendigen Stellplätze sind auf dem jeweiligen Baugrundstück nachzuweisen (1- 2 Stellplätze pro Wohnung).
Die entsprechenden Grundstücksüberfahrten sind mit einer Breite von max. 3,50 m bzw. 5,50 m für Doppelstellflächen genehmigungsfähig.
Bei dem Straßenraum im Planungsgebiet handelt es sich um eine öffentliche Stra-ßenverkehrsfläche.
3.4.5 Verkehrsflächen und Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung (§ 9 Abs.
1 Nr. 11 BauGB)
Die Verkehrserschließung des Gebietes erfordert die Anlage einer neuen Erschließungsstraße.
Dazu soll eine Stichstraße von Osten aus dem bestehenden Wohngebiet (Marientha-ler Höhe) zwischen den beiden Häuserzeilen bis an den westlichen Plangebietsrand verlaufen und mit einem Wendekreis enden.
Eine Wegeverbindung für Fußgänger und Radfahrer soll vom Wendekreis nach Wes-ten weitergeführt werden und an den dort verlaufenden Ulmenweg anbinden. Ein Teilstück (als separates Flurstück) ist dort schon vorhanden.
Dieser Verkehrsbereich wurde als Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung Fuß- und Radweg festgesetzt.
Im Havariefall kann diese Verbindung auch für Kfz zur Verfügung stehen.
Mit der Stichstraße und dem zusätzlichen Absperrpoller wird zugleich ein möglicher Durchfahrtsverkehr vermieden, was zur Verbesserung der Wohnruhe im Gebiet bei-tragen wird.
3.4.6 Führung von Versorgungsanlagen und -leitungen sowie mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastenden Flächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 13 und 21 BauGB)
Führung von Versorgungsleitungen.
Die Festsetzung zur Führung der Abwasserleitung macht sich erforderlich, da es sich hier um die Sammelleitung zur öffentlichen Entsorgung der anfallenden Schmutz- und Niederschlagswässer des gesamten Plangebietes handelt, und sie in dem festgesetz-ten Bereich über private Grundstücksflächen verläuft. Zudem ist ein beidseitiger Schutzstreifen zur Wartung der Leitung festgesetzt.
Leitungsrechte
Zur Sicherung von Rechten Dritter sind für technische Versorgungsleitungen
außerhalb öffentlicher Flächen Leitungsrechte für die Versorgungsträger festgesetzt, um die Betreibung und Wartung der Anlagen zu sichern.
Die Sicherung einer entsprechenden Dienstbarkeit zu Gunsten der Stadt als spätere Eigentümerin der Verkehrsflächen, soll über den lt. Aufstellungsbeschluss vorgese-henen städtebaulichen Vertrag (Erschließungsvertrag) geregelt werden.
3.4.7 Festsetzungen für die Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser (§ 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB)
Niederschlagswasser
Für die geregelte Ableitung des Niederschlagswassers in die öffentlichen Sammler wird im Plangebiet ein Regenrückhaltebecken festgesetzt.
Mit der Bebauung des Plangebietes wird gleichzeitig eine Bodenversiegelung der bisherigen landwirtschaftlich genutzten Flächen erfolgen.
Um den Versieglungsgrad zu reduzieren werden Festsetzungen für die Ausbildung zukünftig befestigter Flächen getroffen. Das betrifft den Straßenraum und die privaten Grundstücksflächen.
Dazu sollen soweit technisch möglich offenporige, die Versickerung nicht wesentlich behindernde Beläge / Materialien wie wassergebundene Decken, Rasenfugen, Drain-fugen (sog. Ökopflaster) auf Stellplätzen und Wegeflächen verwendet werden.
Öffentliche Verkehrsflächen sind mit gebundenen bzw. befestigten Oberflächen aus-zubilden.