ten ausbilden. Gleichzeitig ermöglicht die Festsetzung die Kombination von Dach-begrünung mit Solar- und Photovoltaikanlagen, wodurch neben direkten Maßnah-men für den Klimaschutz vor Ort auch ein Beitrag zur Gewinnung alternativer Ener-gien geleistet wird. Letztlich dienen diese Maßnahmen auch dem naturschutzrecht-lichen Ausgleich.
Bei nicht überbauten Tiefgaragen und unterbauten Flächen ohne sonstige bauliche Anlagen soll durch die Festsetzung einer Mindestvegetationssubstratschicht von 80 cm eine intensive Begrünung mit Bäumen und Sträuchern zur weiteren Durchgrü-nung des neuen Baugebietes ermöglicht werden.
Die Dachbegrünung wird auch aus städtebaulichen Gründen festgesetzt. Von den oberen Geschossen haben die Bewohner eine Aussicht auf angrenzende Dachflä-chen als „fünfte Fassade“. Durch die festgesetzte Dachbegrünung soll neben den ökologischen Aspekten auch der visuell-gestalterische Belang Berücksichtigung fin-den.
14.4 Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
Die in der Planzeichnung mit Pflanzbindung 1 gekennzeichneten Bäume sind dauer-haft zu erhalten und sach- und fachgerecht zu pflegen. Für den Schutz der Gehölze ist vor, während und nach der Bauphase Sorge zu tragen. Abgängige Bäume sind art- und sortengleich sowie in angemessener Größe zu ersetzen.
Die festgesetzten Bäume sind ökologisch wertvoll und weisen einen guten Gesund-heitszustand auf. Zudem können sie in die Gestaltung des Neubaugebietes inte-griert werden.
Die in der Planzeichnung mit Pflanzbindung 2 gekennzeichneten Bäume befinden sich im Bereich des ausgewiesenen Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes 1. Diese Flä-che wird als „Notüberlauf“ für ein planungsrechtlich mögliFlä-ches Gewerbegebiet nörd-lich der B 486 freigehalten.
Da ein Gewerbegebiet nördlich der B 486 planungsrechtlich möglich ist und zurzeit nicht bekannt ist, ob dieses in der Zukunft umgesetzt wird, werden die entspre-chenden Bäume nur mit einem temporären Erhaltungsgebot belegt. Sind die Bäu-me abgängig, oder müssen sie aufgrund der Realisierung des „Notüberlaufs“ zum möglichen Gewerbegebiet entfallen, so ist ein entsprechender Ausgleich außerhalb der Fläche GFL 1 durchzuführen.
B AUFNAHME VON AUF LANDESRECHT BERUHENDEN REGELUNGEN IN DEN BEBAUUNGSPLAN
1 Gestaltung der baulichen Anlagen 1.1 Dachart
Im gesamten Plangebiet sind nur Flachdächer oder flach geneigte Dächer bis 5°
Neigung festgesetzt. Die Dächer sind extensiv zu begrünen.
Die Festsetzung orientiert sich am östlich angrenzenden, ebenfalls neuen Baugebiet sowie an den weiteren Bebauungsplänen entlang der Liebigstraße, die sich derzeit ebenfalls in Aufstellung befinden.
Die festgesetzte Dachbegrünung wirkt sich positiv auf das örtliche Klima sowie den Wasserhaushalt aus und bildet Sekundärbiotope aus. Letztlich dient diese
Festset-Bebauungsplan Nr. 45.III „Wohngebiet Liebigstraße Nord“ der Stadt Langen
1.2 Technische Aufbauten und Dachaufbauten
Die Festsetzung zu Dachaufbauten sichert die Möglichkeit, notwendige, technische Anlagen auf den Gebäuden zu installieren. Die festgesetzte erforderliche Zurückset-zung von den Gebäudeaußenkanten soll dazu beitragen, gestalterisch-visuelle Stö-rungen zu minimieren. Solaranlagen sind nur in aufgeständerter Ausführung zuläs-sig, um darunter eine Dachbegrünung zu ermöglichen.
1.3 Sammelcarportanlagen
Als Ersatz für den zweiten Stellplatz, der bei Reihenmittelhäusern nicht unmittelbar vor den Gebäuden angeordnet werden kann, sind seitlich der jeweiligen Bauge-bietsteile Sammelcarportanlagen festgesetzt. Es ist absehbar, dass ebenso wie die einzelnen Reihenhauseinheiten einer Zeile, diese von unterschiedlichen Bauherren errichtet werden. Die Festsetzung soll daher ein einheitliches Erscheinungsbild ent-lang der öffentlichen Verkehrsflächen sichern.
2 Grundstücksfreiflächen 2.1 Baugebiete WA 2 – WA 5
Die Festsetzung zur Begrünung der Grundstücksfreiflächen minimiert die Versiege-lung im Plangebiet, fördert eine hochwertige Wohnqualität, wirkt sich positiv auf das örtliche Klima sowie den Wasserhaushalt aus und dient dem naturschutzrechtli-chen Ausgleich.
Flächen für Stellplätze, Zufahrten, Zuwegungen, Flächen von Geh- und Fahrrech-ten, Flächen von Nebenanlagen und Flächen von Terrassen sind von der Begrü-nungsvorschrift ausgenommen, da diese nicht begrünt werden können.
Platz- und Kinderspielflächen, die in den Wohnhöfen angeordnet werden können, sind von der Begrünungsvorschrift ausgenommen, da diese explizit erwünscht sind, um Nachbarschaften sowie die Kommunikation unter den Bewohnern zu fördern.
2.2 Baugebiete WA 6 – WA 9
Die Festsetzung zur Begrünung der Grundstücksfreiflächen minimiert die Versiege-lung im Plangebiet, fördert eine hochwertige Wohnqualität, wirkt sich positiv auf das örtliche Klima sowie den Wasserhaushalt aus und dient dem naturschutzrechtli-chen Ausgleich.
Flächen für Stellplätze, Carports und Garagen, Zufahrten, Zuwegungen, Flächen von Nebenanlagen und Flächen von Terrassen sind von der Begrünungsvorschrift ausgenommen, da diese nicht begrünt werden können.
2.3 Stellplätze
Es wird vorgeschrieben, offene Stellplätze mit wasserdurchlässigen Materialien her-zustellen.
Diese Festsetzung dient der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswas-ser und dem naturschutzrechtlichen Ausgleich.
3 Öffentliche Parkplätze
Die Festsetzung von Ökopflaster mit Rasenfuge für die öffentlichen Parkplätze dient der Reduzierung der Versiegelung und damit auch der Reduzierung des natur-schutzrechtlichen Eingriffes im Plangebiet.
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4 Behandlung von Niederschlagswasser
Die Stadt Langen beabsichtigt, das Niederschlagswasser zukünftig im Trennsystem abzuführen.
Um den Anforderungen des § 55 Abs. 2 des Wasserhaushaltsgesetzes zu genügen, soll das anfallende Niederschlagswasser, getrennt vom Schmutzwasser, gedrosselt in die Regenwasserkanalisation abgeleitet werden, wenn der Bauherr es nicht als Brauchwasser nutzt.
Das Niederschlagswasser von den privaten Baugrundstücken ist in den Regenwas-serkanal einzuleiten. Die Regenwasserbehandlung und Regenwasserrückhaltung er-folgt in dem vorhandenen Becken im Bereich des heutigen Bauhofes bzw. des ge-planten Grundstückes für Familienzentrum. Der Hundsgraben soll nicht über den derzeit wasserrechtlich genehmigten Umfang in Anspruch genommen werden. Die Rückhaltung des Regenwassers erfolgt in der 2. Kammer des derzeit brachliegen-den Regenrückhaltebeckens.
Auf den Baugrundstücken sind Maßnahmen zur Abflussvermeidung bzw. zum Rück-halt zu treffen. Die Festsetzung des Spitzenabflusswertes dient dazu, eine Erweite-rung des Beckenvolumens zu vermeiden.
5 Standflächen für Abfallbehältnisse, Einfriedungen und Terrassentrenn-wände
5.1 Standflächen für Abfallbehältnisse
Es wird vorgeschrieben, dass Standflächen für Müll-/Abfallbehältnisse durch Strauchpflanzungen, intensiv begrünte Einfriedungen mit einer Höhe von mindes-tens 1,50 m oder baulich optisch abzuschirmen sind. Dadurch soll eine optische Beeinträchtigung des Stadtraums durch Mülltonnen und -container verhindert wer-den.
An zwei Stellen im Plangebiet sind Flächen für die Abfallbeseitigung ausgewiesen.
Hier sollen beispielsweise Kleider- und Glascontainer aufgestellt werden, die für die Bevölkerung sichtbar angeordnet werden müssen. Diese sind daher von der Ein-friedungsvorschrift ausgenommen.
5.2 Einfriedungen und Stützmauern
Zu Abgrenzungszwecken gegenüber den Straßenräumen sowie den Grundstücken untereinander sind offene Einfriedungen bis zu einer Höhe von 1,50 m zulässig.
Dabei ist zum Schutz der Kleintiere und zur Gewährleistung einer gewissen Mobili-tät dieser Tiere im Plangebiet ein Bodenabstand der Einfriedung von 10 cm einzu-halten. Durch die Verwendung von offenen Einfriedungen ergeben sich offene und städtebaulich ansprechende Quartiere. Zudem ist es damit möglich den privaten Bereich ohne komplette Abschottung sichtbar abzugrenzen. Dies bietet soziale Vor-teile und macht z.B. unberechtigten Zugang auf Grundstücke deutlich auffälliger.
Sollten Hecken als Einfriedungen gepflanzt werden, so werden heimische und standortgerechte Sträucher gemäß Pflanzliste 4 vorgeschrieben.
Das Bebauungsplangebiet weist eine Höhendifferenz von ca. 8 m von Ost nach West auf. Es wird daher davon ausgegangen, dass Stützmauern nicht immer ver-meidbar sind. Die Höhe von Stützmauern wird jedoch auf maximal 1,0 m begrenzt.
Bebauungsplan Nr. 45.III „Wohngebiet Liebigstraße Nord“ der Stadt Langen
5.3 Terrassentrennwände
Um Nachbarschaftskonflikten vorzubeugen, dürfen Trennwände an den Grund-stücksgrenzen zwischen Doppelhaushälften bzw. Reihenhaus- / Hausgruppenein-heiten maximal eine Länge von 3,0 m und eine Höhe von 2,0 m aufweisen.
6 Werbeanlagen
Da sich Werbeanlagen in Abhängigkeit von ihrer jeweiligen Gestaltung deutlich ne-gativ auf das Stadtbild auswirken können, werden zur Vermeidung eines solchen Missstands begrenzende, aber nicht ausschließende Festsetzungen zur Ausbildung von Werbeanlagen getroffen.
Im Einzelnen:
• Werbeanlagen sind ausschließlich an der Stätte der Leistung, bis zu einer An-sichtsfläche von maximal 1,0 qm, zulässig.
Fremdwerbung, Werbeanlagen als projizierte Lichtbilder und als spiegelunter-legte Schilder sowie Lichtwerbungen in Form von Blink- oder Lauflichtern sind unzulässig.
• Werbeanlagen sind nur im Erdgeschoss zulässig.
Freistehende Anlagen und Werbeanlagen auf Dächern sowie im Bereich ver-glaster Gebäudeteile sind nicht zulässig.
C KENNZEICHNUNG VON FLÄCHEN UND NACHRICHTLICHE ÜBERNAHMEN