1.2. AÕS kaasomandi regulatsiooni mõju korteriomandiõiguse kaasomandi eseme
1.2.1. AÕS ja KrtS kaasomandi eseme kasutamise regulatsiooni võrdlus
Korteriomandi õiguslik olemus on keeruline ja komplitseeritud - korteriomand on kinnisasja käibe terviklikkusest lähtuvalt klassikalisi arusaamu läbimurdev (st maa ja oluliste osade kooskäibe printsiipi rikkuv) seadusandja eesmärgist tulenev abinõu.44 Korteriomandi õigusliku olemuse üle on Saksa õigusteoorias vaieldud aastakümneid.45
Korteriomand on kinnisasja kaasomandi erivorm.46 Õigusinstituudina koosneb korteriomand kolmest komponendist - eriomandist, kaasomandist ja liikmesusest korteriühistus.47 Seega on korteriomandite omanikud alati ka kaasomanikud - nende korteriomandi koosseisu kuuluva maatüki ja korteriomanike kaasomandis olevate ehitise osade või tehnosüsteemide kaasomanikud.
42 Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu 20.06.2012 versiooni (Dokumendi number: 12-0814/01) seletuskirja Lisa 2, lk 18. Arvutivõrgus: http://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/e723d06d-f608-4032-b9b3-a133bafdc768#9ogKSLw2 (11.04.2018);
43 Ibid., lk 71; Notarite Koja arvamus korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohta. 24.04.2013 nr 4-1/103.
Arvutivõrgus: http://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/e723d06d-f608-4032-b9b3-a133bafdc768#9ogKSLw2 (10.04.2018)
44 R. Hartmann. Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Konzeptionsproblem des Gesetzgebers. Freiburg, 2001. Lk 2. (viidatud: P. Pärna, Korteriomanike ühisus: piiritlemine, õigusvõime, vastutus. Tartu Ülikooli Kirjastus 2010, lk 12)
45 P. Pärna, Korteriomanike ühisus, lk 23.
46 R. Tiivel. Asjaõigus. Tallinn: Juura 2007, lk 180.
47 Korteriomandi- ja korteriühistuseadus 462 SE seletuskiri, lk 16.
P. Pärna on märkinud, et korteriühistu olemasolul ei saa väita, et korteriomanike ühisus lakkab olemast - korteriomanike kui kaasomanike ühisuse pädevusse jäävad valitsemisest väljaspool asuvate asjaõiguslike küsimuste otsustamine (kinnisasja koormamine asjaõigustega, kinnisasjast osa võõrandamine, kaasomandi valdamise ja kasutamise otsustamine, sh kaasomandi üürileandmine jms).48
Üldine reegel on, et kui kinnisasi on korteriomandite esemeks, siis kohaldub kõigepealt korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) kui eriseadus (lex specialis), ja ainult juhul, kui eriseadus lahendust ei paku, tuleb kõne alla asjaõigusseaduse (AÕS) kui üldseaduse (lex generalis) kohaldamine. KrtS § 1 lg 3 sätestab, et korteriomandi- ja korteriühistuseaduses reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile muudes seadustes kinnisomandi kohta sätestatut.49 WEG § 10 lõike 2 sõnastus on õnnestunum, sest sätestab konkreetsemalt, et korteriomanike vahelistele suhetele kohaldatakse BGB50 ühisuse sätteid niivõrd, kuivõrd WEG ei sisalda erisätteid.51 Oluline säte on ka KrtS § 34 lg 2, mille kohaselt valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi osa eset korteriühistu kaudu. Seega peaks kõigi valitsemisküsimuste lahendamine toimuma korteriühistu otsuste abil, korteriomandite kaasomandi eseme kasutamise küsimustes võib siiski tõusetuda AÕS normide kohaldamise vajadus.
Peamised AÕS kaasomandi regulatsiooni normid, mida on kohtulahendites ka korteriomanditeks jagatud kinnisasja kaasomandi eseme kasutamise puhul rakendatud on AÕS § 72 lg 1 ja AÕS § 74 lg 1. Alljärgnevalt on neid norme võrdlevalt analüüsitud korteriomandiõiguse normidega.
AÕS § 72 lõike 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel, kuid häälteenamusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Korteriomandiõiguses sarnast normi enam ei ole. Sarnase regulatsiooni sätestasid KOS § 12 lõiked 1 ja 2, kuid KrtSi neid sätteid üks-ühele üle võetud ei ole. Korteriomaniku õigused korteriomandi kaasomandi eseme kasutamisel sätestab KrtS § 30, mille kohaselt korteriomanikul on õigus:
48 P. Pärna, Korteriomanike ühisus, lk 7.
49 Viitenorm on väga laiaulatuslik ja võiks siiski olla täpsem, sest näiteks AÕS 3.peatükk pealkirjaga
“Kinnisomand” ei hõlma kaasomandi sätteid, mis sisalduvad hoopis AÕS 1. peatüki 2.jaos. Nt WEG viitab konkreetselt BGB ühisuse sätetele (BGB § 1008 ff). Ka Eesti Juristide Liit ja Eesti Omanike Keskliit on KrtS menetlemise käigus teinud ettepaneku: “§1 võiks selguse huvides täpsustada, milliseid kinnisomandi sätteid silmas peetakse, et välistada küsimust, kas lisaks KKS-le tulevad kohaldamisele ka kaasomandi sätted.” Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu 03.04.2013 versiooni (Dokumendi number: 12-0814/09) seletuskirja Lisa 2, lk 37 ja lk 77.
50 Saksa tsiviilkoodeks (Bürgerliches Gesetzbuch; BGB) – BGB1. I S. 42, 2909; 2003 I S.738 … 2017 I S.
2787. Arvutivõrgus: http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/index.html (15.04.2018).
51 O. Palandt. Bürgerliches Gesetzbuch: mit Nebengesetzen. 68. Aufl. München, 2009, lk 1132.
1) kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt (KrtS § 30 lg 1 p 2);
2) nõuda, et kaasomandi eset kasutataks seaduse, korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui kaasomandi eseme kasutamist pole reguleeritud, lähtutakse korteriomanike huvidest (KrtS § 30 lg 2).
Seega ei piiritle KrtS § 30, erinevalt AÕS § 72 lõikest 1, milliseid küsimusi peaks otsustama kokkuleppel ja milliseid peaks kajastama korteriühistu põhikirjas. Selgusetuks jääb ka, kas korteriomandite kaasomandi eseme tavapärase valdamise ja kasutamise küsimusi on võimalik otsustada korteriühistu üldkoosoleku otsusega, ilma neid põhikirjas kajastamata.
KrtS § 35 võimaldab korteriühistu üldkoosolekul häälteenamusega otsustada kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimusi, kuid kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise mõiste ei ole samastatav kaasomandi osa eseme tavapärase kasutamisega.
AÕS § 74 lõike 1 kohaselt võib kaasomandis olevat asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Korteriomandite kaasomandi eseme olulist muutmist käsitleb eelkõige KrtS § 38 (Olulised ümberkorraldused ja hoone taastamine) ja olenevalt asjaoludest võib ilmselt ka KrtS
§ 39 sätestatud kaasomandi eseme ajakohastamine olla kaasomandi eseme oluline muutmine.
Kaasomandi eseme ajakohastamise puhul saab otsuse teha kvalifitseeritud häälteenamusega ja kõikide korteriomanike kokkulepet seadus ei nõua – seega on KrtS regulatsioon siin AÕS regulatsioonist veidi leebem ja võimaldab ka suuremahulisi ja asja säilitamise seisukohast otseselt mitte hädavajalikke renoveerimistöid (nt küttesüsteemi muutmine või asendamine, fassaadi soojustamine) otsustada kvalifitseeritud häälteenamusega. Erinevalt AÕS § 74 lõikest 1 ei käsitle KrtS § 38 ja 39 kaasomandi eseme majandusliku otstarbe muutmist oluliste ümberkorralduste või kaasomandi eseme ajakohastamise käigus. KrtS § 39 viitab ainult eriomandi eseme otstarbe muutmise keelule ajakohastamise käigus.
Kaasomandi eseme olulise muutmisega on tegu ka siis, kui kaasomanikud otsustavad luua kaasomandi eseme arvel uue korteriomandi (KrtS § 9). Võimalik on leppida kokku ka uue kaasomandi eseme arvel loodud korteriomandi võõrandamise tingimused (KrtS § 10 lg 1) ning kui mõni kaasomanik võõrandamisest keeldub, siis on teistel korteriomanikel õigus seda temalt nõuda (KrtS § 10 lg 2). Nimetatud kaasomandi eseme arvel uue korteriomandi loomine ja selle hilisem võõrandamine on võimalik ainult asjassepuutuvate korteriomanike kokkuleppel.
Asjaõiguslikest küsimustest, mis seotud kaasomandi eseme kasutamisega, käsitleb KrtS veel näiteks korteriomanike kokkuleppe kinnistusraamatusse kandmist. KrtS §-is 13 lg 3 on toodud põhimõte, mille kohaselt korteriomanike kokkuleppe õigusjärglaste suhtes
kehtimiseks peab see olema kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna. Asjaõigusseaduses käsitleb kinnisasja kaasomanike kokkuleppe õigusjärglaste suhtes kehtimist AÕS § 79 lg 2.