Örtliche Fachinformationen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte

Grundstückswerte im Kreis Höxter zur Ableitung und Verwendung der Bodenrichtwerte

Bodenrichtwertdefinition

Die Bodenrichtwertdefinition ist den “Allgemeinen Erläuterungen zu den Bodenrichtwerten des Oberen Gutachterausschusses NRW“ zu entnehemen (siehe Nr.

7.2). Abweichend zu Absatz 3 dieser Erläuterungen wird jedoch im Kreis Höxter das Lagemerkmal des Bodenrichtwertgrundstücks nicht durch die Position der Bodenrichtwertzahl visualisiert. Der Bodenrichtwert ist im Regelfall im Schwerpunkt der Bodenrichtwertzone platziert. Die wertrelevanten Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks werden durch den dem Bodenrichtwert zugeordneten Datensatz hinreichend beschrieben.

Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung von abweichenden Grund-stücksmerkmalen

Geschossflächenzahl (GFZ) und Grundflächenzahl (GRZ)

Eine Analyse des Marktverhaltens in den Baugebieten hat gezeigt, dass die Geschoss-flächenzahlen (GFZ) und GrundGeschoss-flächenzahlen (GRZ) keinen signifikanten Einfluss auf die Höhe des Bodenwertes haben (Umrechnungskoeffizient = 1,0).

Grundstücksgröße

Eine Analyse des Marktverhaltens in den Baugebieten hat gezeigt, dass für Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus (Ein- und Zweifamilienhäuser) keine signifikanten Unterschiede im Quadratmeterpreis festzustellen sind, solange die Grundstücksgröße 1.200 m² nicht überschreitet und die Grundstückstiefe nicht mehr als 40 m beträgt (siehe hierzu auch Umrechnungskoeffizienten für echte übertiefe Grundstücke).

Gewerbe- und Geschäftsgrundstücke haben, je nach Branche, unterschiedliche Flächen-bedarfe. Bodenpreisunterschiede sind allein wegen der Grundstücksgröße nicht fest-stellbar.

Grundstückstiefe

Eine Analyse des Marktverhaltens in den Baugebieten hat gezeigt, dass für Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus (Ein- und Zweifamilienhäuser) keine signifikanten Unterschiede im Quadratmeterpreis festzustellen sind, solange die Grundstückstiefe 40 m nicht überschreitet. Bis zu einer Grundstückstiefe von 40 m ist daher für die Boden-wertermittlung der beitragsfreie Bodenrichtwert (BRW) anzusetzen.

Für echte Hinterlandflächen ab 40 m, auf denen keine Bebauung möglich ist, wird der Bodenwert über einen Umrechungskoeffizienten (UK) angepasst. Die Koeffizienten wurden durch die Analyse der Kaufpreissammlung in Verbindung mit dem Modell zur Bestimmung von Hinterlandwerten durch Tiefenzonen ermittelt. Die Koeffizienten sind in der folgenden Tabelle angegeben.

Tabelle der absoluten Umrechnungskoeffizienten bezogen auf ein bestimmtes Boden-wertniveau. Spezielle Konstellationen (Tiefe, BRW) sind linear zwischen den benach-barten Wertepaaren zu interpolieren.

Beispiel:

Grundstücksgröße insgesamt:

25 m x 112 m = 2.800 m²

Beitragsfreier Bodenrichtwert = 37,00 €/m² Vorderlandanteil:

1.000 m² x 37,00 €/m² = 37.000,00 € Hinterlandanteil (Interpolation des UK aus Tabelle):

1.800 m² x 37,00 €/m² x 0,17 = 11.322,00 € Gesamt: Vorderland + nicht bebaubares Hinterland:

37.000,00 € + 11.322,00 € = 48.322,00 €

Erschließungsqualität

Der Bodenrichtwert berücksichtigt die durchschnittliche Erschließungsqualität innerhalb der Bodenrichtwertzone. Diese kann einfach, mittel oder gut sein. Einzelne Grundstücke können eine abweichende Erschließungsqualität aufweisen. Im Einzelfall vorhandene bessere oder schlechtere Eigenschaften können mit Hilfe des nachfolgenden Werterah-mens eingestuft werden.

Erschließungsqualität

Lage einfach

z.B. historische Alter-schließung durch schmale

Straße / Weg / Gasse / Ortsdurchfahrtsstraße ohne besondere Ausbauten

mittel

Ø Erschließungsqualität der 1960er bis 1980er

Jahre

gut

neuzeitliche Erschlie-ßungsqualität, z. B.

Wohnspielstraße

Die Bodenwerte der landwirtschaftlichen Hofstellen in den Innenbereichslagen weichen durch die überdurchschnittlich großen Flächen und die vorhandene Bebauung im All-gemeinen von den typischen Bodenrichtwertgrundstücken ab. Die baurechtlich höher-wertige Nutzungsmöglichkeit als Wohnbaufläche wird im Kreis Höxter im Regelfall nicht umgesetzt, da die anfallenden Abbruch-, Freilegungs-, Parzellierungs- und Abga-benkosten denkbare Erlöse eines Verkaufs in Höhe der ausgewiesenen Bodenrichtwerte für baureifes Wohnbauland aufzehren würden.

Die vertiefende Auswertung der Kaufpreise zeigt, dass bei Flächen bis 3.000 m² die Bo-denwerte der Gebäude- und Hofflächen mit 50 % des Bodenrichtwertes für erschlie-ßungsbeitragsfreies Bauland angesetzt werden.

Gartenland und sonstige Nichtbauflächen im Innenbereich

In den einzelnen Zonen sind Grundstücke vorhanden, die in keinem engeren Zusam-menhang zu einer Bebauung stehen und in absehbarer Zeit auch keiner Bebauung zuge-führt werden können (Gartenland und sonstige Freizeitflächen, Freilagerflächen, Wiesen etc.). Der Bodenwert dieser Grundstücke orientiert sich am Baulandrichtwert der ent-sprechenden Zone und beträgt davon 10 %. Dieser Wertansatz gilt nicht für Baulücken.

Wohnbauflächen im Außenbereich

Der Bodenrichtwert für Wohnbauflächen im Außenbereich bezieht sich auf ein regel-mäßig zugeschnittenes Grundstück mit einer Größe bis 1.200 m² und/oder einer maxi-malen Grundstückstiefe von 40 m. Der Bodenrichtwert ist nur für die direkt der Bebau-ung unmittelbar zugeordneten Flächen zutreffend. Der Wert der darüber hinaus gehen-den Grundstücksflächen orientiert sich am benachbarten land- bzw. forstwirtschaftli-chen Bodenrichtwert.

Für ggf. zusätzlich vorhandene gewerblich genutzte bebaute Grundstücksteile ist der Bodenrichtwert für Gewerbebauflächen im Außenbereich anzusetzen.

Gewerbliche Bauflächen sowie land- und forstwirtschaftlich genutzte Gebäudeflächen im Außenbereich

Der Bodenrichtwert für Gewerbebauflächen im Außenbereich ist für die der gewerbli-chen bzw. land- und forstwirtschaftligewerbli-chen Bebauung unmittelbar zuzurechnenden Grundstücksflächen zutreffend. Der Wert der darüber hinaus gehenden Grundstücksflä-chen orientiert sich am benachbarten land- bzw. forstwirtschaftliGrundstücksflä-chen Bodenrichtwert.

Bodenrichtwerte für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke

Der Bodenrichtwert für Ackerland (A) bzw. Dauergrünland (GR) bezieht sich auf die durchschnittliche Bodengüte (Bonität) aller in der jeweiligen Zone vorhandenen Acker- bzw. Dauergrünlandflächen. Diese wird durch die angegebene Acker- bzw. Grünland-zahl gekennzeichnet.

Innerhalb eines Gemeindegebiets können die Bodenpreise landwirtschaftlicher Nutzflä-chen mit abweiNutzflä-chenden Bonitäten durch Interpolation ermittelt werden.

Die Bodenrichtwerte wurden entsprechend dem normalen Kulturzustand und ohne Aufwuchs ermittelt. Sie beziehen sich auf selbständig nutzbare landwirtschaftliche Grundstücke mit regelmäßigem Zuschnitt.

Abweichungen eines einzelnen Grundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen - wie spezielle Lage, Bodenbeschaffenheit, stücksgestalt, Bonität - bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen des Grund-stückswertes vom Bodenrichtwert.

Bodenrichtwerte für forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke

Die Bodenrichtwerte für forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke beziehen sich auf den Wertanteil des Waldbodens ohne Aufwuchs. Sie berücksichtigen die durchschnittliche Nutzbarkeit eines Wirtschaftswaldes. Besondere Einflüsse wie naturschutzrechtliche Auflagen, Steilhanglagen, ungünstige Zuwegungen oder sonstige Wirtschaftserschwer-nisse sind einer Einzelfallbetrachtung zu unterziehen.

7.4 Darstellung der Bodenrichtwerte in den Bodenrichtwertkarten