Öffentliche Förderung des Ersatzneubaus?

Staatliche-Förderung-zielt-darauf-ab,-Anrei- ze-für-die-Marktteilnehmer-zu-Aktivitäten-zu- setzen,-die-ihrerseits-positive-externe-Effek- te-zeitigen.-Umgekehrt-kann-die-Förderung-auch-darauf-abzielen,-negative-Effekte-und/

oder-Allokationen-zu-minimieren.- Die-aktuelle-Diskussion-um-den-Ersatzneu- bau-befasst-sich-regelmäßig-auch-mit-der-Fra- ge,-ob-es-an-einer-Förderung-für-den-Ersatz- neubau-fehlt.-Daher-ist-zu-klären,-welche-Spe- zifika-des-Ersatzneubaus-so-prägnant-positiv- wirken,-dass-sie-eine-öffentliche-Förderung-begründen-könnten.

Zusammenfassend-kann-dabei-festgehalten-werden:

-- Aus-- klimapolitischer-- Sicht-- erbringt-- - die- Untersuchung-der-energetischen-und-öko- bilanziellen-Effekte-unter-den-gegebenen-Modellannahmen- kein- eindeutiges-

Bild- „pro-Ersatzneubau“-im-Vergleich-vor-al-lem- zur- energetischen- Modernisierung.-

(vgl.Kap.2.6)

-- Man-- kann-- für-- den-- Ersatzneubau-- - nicht- generell-von-positiven-externen-Effekten-ausgehen.- Dies- trifft- weder- für- die- o.g.-energetischen- und- ökobilanziellen- As-pekte- noch- in- stadtentwicklungspoliti- scher-Hinsicht,-in-Hinblick-auf-die-Wohn- raumversorgung-wie-auch-auf-(regional-)- wirtschaftliche-Aspekte-zu.-(vgl.-Kap.-5.2-bis-Kap.-5.4)

Damit-beantwortet-sich-die-Frage-nach-einem- allgemeinen-Förderangebot,-das-sich-expli- zit-auf-Ersatzneubau-bezieht,-von-selbst:-Ein- solches-zusätzliches-Förderangebot-erscheint-

eindeutig-nicht-geboten.- Wenn-überhaupt,-ist-der-Tatbestand-des-Er- satzneubaus-also-unter-bestimmten-Voraus-setzungen- in- die- bestehende- Förderland-schaft- einzuordnen.- Hier- sind- zwei-Tatbe-stände-zu-unterscheiden:

1.- Zum- einen- gibt- es- (und- gab- es- immer- schon)-Ersatzneubau,-der-bereits-stattfin- det-und-tägliche-Realität-ist.-Bei-diesen-Er- satzneubauvorhaben,-die-unter-den-gege- benen-Rahmenbedingungen-(einschließ- lich-bestehender-Neubauförderung)-wirt- schaftlich-sind,-besteht-keine-zusätzliche- Fördernotwendigkeit-durch-die-öffentli-

che-Hand.-2.- Zum-anderen-gibt-es-städtebauliche-Situ-ationen,- wo- aus- stadtentwicklungspoli-tischer- Sicht- Handlungsbedarf- besteht,-aber- aufgrund- verschiedener- Hemm- nisse-seitens-des-Eigentümers-nichts-ge- schieht.-Entsprechende-Hemmnisse-sind-i.d.R.- wirtschaftlicher- Natur- –- seien- es- hohe-Abrisskosten-auf-Grund-technisch- schwierig-abzureißender-Gebäude,-seien-

es-aber-auch-wirtschaftliche-Belastungen-51 Externe-Effekte-des-Ersatzneubaus

auf-Grund-noch-bestehender-Buchwerte,- Belastungen-mit-Hypotheken-oder-auch- noch-bestehende-Wohnraumbindungen.-Vorstellbar-sind- beispielsweise-Situatio- nen,-wo-ein-Anfassen-städtebaulicher-Do- minanten-(z.-B.-der-1970er-Jahre)-aus-städ- tebaulicher-Sicht-unbedingt-wünschens- wert-wäre,-aber-eine-Handlungsfähigkeit- bspw.-durch-hohe-finanzielle-Altbelastun- gen-oder-handlungsunfähige-Eigentümer- nicht-gegeben-ist.-Hier-besteht-ein-öffent- liches-Interesse,-Ersatzneubau-zu-fördern,-da- es- um- mehr- als- eine- nur- privatwirt- schaftliche-Investitionsabwägung-geht,-die- offensichtlich-zu-einem-negativen-Ergeb- nis-kommt.-In-solchen-Fällen-kann-der-Er- satzneubau-als-ein-Instrument-neben-Sa-

nierung,-ersatzlosem-Rückbau-oder-auch- „weichen“-Maßnahmen-wie-Quartiersma- nagement-positive-externe-Effekte-bewir- ken.-Auf-Basis-eines-Stadtentwicklungs- konzeptes-wäre-eine-entsprechende-För- derung-konkreter-Ersatzneubauvorhaben- sinnvoll.-Hierfür-ist-das-Portfolio-an-geeig- neten-Programmen-der-Städtebauförde- rung-vorhanden,-es-fehlt-aktuell-jedoch-in- den-meisten-Ländern-eine-entsprechen- de-Mittelausstattung,-um-die-Maßnahmen-

umsetzen-zu-können.-Es- ergibt- sich- demnach:- Eine- grundsätz-liche- Förderwürdigkeit- von- Ersatzneubau- besteht-dann,-wenn-im-Rahmen-einer-quar- tiersspezifischen-Konzeption-eine-nachhal- tige,-also-zukunftsfähige-Strukturstabilisie- rung-und--anpassung-nachgewiesen-wird-–- der-Ersatzneubau-letztlich-also-auf-Grund-lage- integrierter/abgestimmter- Stadtent-wicklungskonzepte- erfolgt.- Entsprechend-stellt- die- Städtebauförderung- den- eigent- lich-sinnvollen-Rahmen-für-eine-Förderung- des-Ersatzneubaus-(ggf.-einschließlich-Ab- risskosten)-dar.-Durch-die-Einbindung-der- Förderung-in-ein-übergreifendes-Stadtent- wicklungskonzept-kann-zudem-verhindert- werden,-dass-durch-geförderten-Ersatzneu-bau- möglicherweise- vor- Ort- negative- Ef-fekte- entstehen,- wie- beispielsweise- durch- eine-starke-Angebotsreduzierung-preiswer- ter-Wohnungen-ausgelöste-soziale-Folgekos- ten.-Entsprechend-ausgerichtet-ist-beispiels- weise-die-bereits-praktizierte-Förderung-des- Landes-Nordrhein-Westfalen-im-Rahmen-der-Wohnraumförderung.

Jenseits-des-Kontextes-der-Städtebauförde- rung-soll-hier-auch-auf-die-Frage-der-fehlen- den-Förderfähigkeit-der-Abrisskosten-einge-

gangen-werden.-Eine-häufig-geäußerte-Forde- rung-in-der-aktuellen-Debatte-lautet,-dass-im- Falle-von-Ersatzneubau-nicht-nur-der-eigent- liche-Neubau-–-sofern-er-den-Förderbedin- gungen-der-KfW-und/oder-der-Wohnraum- förderung-der-Länder-genügt-–-förderfähig- sein-sollte,-sondern-auch-der-zuvor-erforder-

liche-Abriss-des-Altobjekts.-Dies- wäre- dann- besonders- wichtig,- wenn- durch-die-derzeitige-Nichtberücksichtigung-des- Gebäudeabrisses- als- Fördertatbestand- sinnvoller-Ersatzneubau-in-nennenswertem-Umfang- stark- benachteiligt- und- dadurch- möglicherweise-sogar-verhindert-würde-–-was- eher-zu-bezweifeln-ist:-Wie-die-Fallbeispiele- belegen,-beeinflusst-die-Nichtförderfähigkeit- der-Abrisskosten-die-Entscheidung-„Ersatz- neubau-ja-oder-nein?“-offenbar-kaum.-Eine- Entscheidung-dieser-Reichweite-wird-dem- nach-–-zumindest-derzeit-–-nicht-von-einer- Kostenposition-abhängig-gemacht,-deren-An- teil-an-den-Gesamtkosten-einer-Maßnahme- bei-zumeist-deutlich-unter-5-%-liegt-(vgl.-Mo-

dellrechnungen-in-Kap.-4.2).-Gleichwohl- stellen- die- Abrisskosten- eine- Kostenposition-dar,-die-künftig-wachsende- Bedeutung-erhalten-könnte,-wenn-nämlich- der-zu-ersetzende-Bestand-komplexer-wird.- Aktuell-ist-zu-beobachten,-dass-sich-der-Er- satzneubau-vor-allem-auf-Bestände-konzen- triert,-die-einfach-und-preiswert-abzureißen-sind.- Man- könnte- auch- von- einer- vorteil-haften- Koinzidenz- sprechen,- dass- der- An- passungsbedarf-derzeit-gerade-in-denjeni- gen-Baualtersklassen-besonders-groß-ist,-bei-

denen-die-Bautechnik-einen-vergleichswei-Foto: Arnt von Bodelschwingh Ersatzneubau und neu gestaltetes Wohnumfeld in Gießen

se-preiswerten-Abriss-ermöglicht:-Die-Bau- substanz-der-1950er-Jahre-etwa-besteht-viel- fach-aus-unproblematischen-Baustoff-Frak- tionen,-die-sich-meist-gut-trennen-und-recy- celn-lassen-(Ziegel-Mauerwerk,-Holz,-Dach- ziegel,-Glas-etc.).-Problematische-Baustoffe- wie-Asbest-spielen-in-den-Beständen,-die-der- zeit-für-Ersatzneubau-in-den-Fokus-genom- men-werden,-kaum-eine-Rolle.-Wohnungs- bau-der-1950er-Jahre-erfolgte-zudem-oft-in- Zeilenbauweise-und-mit-Geschosszahlen,-die- den-Einsatz-unkomplizierter-Abrisstechnik- („kleines-Gerät“)-und-einen-Zugriff-von-al- len-Seiten-ermöglicht.-Ähnliche-Charakteris- tika-bringen-Gebäudetypen-der-1930er-Jah- re-mit.-Vor-diesem-Hintergrund-ist-es-nicht- erstaunlich,-dass-auch-diese-Baualtersklas- se-zunehmend-in-den-Fokus-von-Ersatzneu-

bau-Aktivitäten-gerät.- Dies-lässt-im-Umkehrschluss-die-Vermutung-zu,- dass- bei- Objekten- mit- komplexer- Ge- bäude--und-Umfeldstruktur-möglicherweise- gegen-Ersatzneubau-entschieden-wird,-weil- man-die-hohen-Kosten-der-„Freilegung“-des- Grundstückes-scheut.-Hierzu-zeigen-die-im-mobilienwirtschaftlichen- Modellrechnun- gen-jedoch-deutlich:-Selbst-eine-starke-Be- einflussung-der-Abrisskosten-(z.-B.-in-Form- einer-Förderung)-hat-nur-geringe-Auswirkun- gen-auf-den-wirtschaftlichen-Rohertrag-(vgl.- Kap.-4.2).-Ein-nennenswertes-Mehr-an-Wirt- schaftlichkeit-entsteht-hierdurch-demnach- nicht.-Entsprechend-ist-von-einer-Förderung- kein-nennenswerter-Anreiz-zu-erwarten.- In-denjenigen-speziellen-Fällen,-wo-(extrem- hohe)-Abrisskosten-einen-Ersatzneubau-un- wirtschaftlich-machen,-ist-nicht-davon-auszu- gehen,-dass-eine-allgemeine-Förderfähigkeit- als-Handlungsanreiz-ausreicht.-Solche-Vor- haben-sind-von-der-Sachlogik-her-einem-För-

deransatz-wie-der-Städtebauförderung-zuzu- ordnen,-die-im-begründeten-Fall-diese-Unren- tierlichkeiten-auffängt.-In-allen-anderen-Fäl- len-ist-zu-befürchten,-dass-eine-allgemeine- Förderung-an-dieser-Position-zu-erheblichen- Streu--und-Mitnahmeeffekten-führen-könnte.- Dies-spricht-auch-klar-gegen-eine-allgemeine- Ausdehnung-der-Fördertatbestände-der-Neu-bauförderung-auf-die-Abrisskosten.

Überdies- ist- zu- berücksichtigen,- dass- die-Abrisskosten- wie- auch- andere- Positionen-der- Grundstücksaufbereitung- wirtschaft- lich-nicht-dem-Neubau,-sondern-unmittel- bar-dem-Grundstück-zuzurechnen-sind.-Auch- vor-diesem-Hintergrund-erscheint-eine-Ein- bindung-etwa-in-die-Neubauförderung-der- KfW-nicht-sachgemäß.-Zudem-ist-zu-betonen:- Abriss-ist-nicht-gleich-Abriss.-Der-Begriff-sub- sumiert-eine-Vielzahl-von-denkbaren-Maß- nahmen,-deren-Kosten-und-Reichweite-nicht- klar-abzugrenzen-sind-–-man-denke-allein-an- die-Kosten,-die-eine-damit-verbundene-Ent-sorgung- von- Asbestbauteilen- verursachen- kann.-Entsprechend-kompliziert-dürfte-eine- Einbindung-dieser-Position-in-eine-allgemei-

ne-Fördersystematik-sein.-Zusammenfassend- lässt- sich- festhalten:-Wenn- festgestellt- wird,- dass- im- konkre-ten- Fall- Ersatzneubau- aus- übergeordne-ter- stadtentwicklungspolitischer- Perspek- tive-sinnvoll-ist,-wäre-eine-öffentliche-För- derung-gut-begründbar.-Dies-ist-notwendi- gerweise-in-jedem-Einzelfall-zu-prüfen.-Eine- entsprechend-ausgerichtete-öffentliche-För- derung-von-Ersatzneubau-im-Rahmen-der-Städtebauförderung- ist- grundsätzlich- zu-empfehlen- und- ist- bereits- heute- in-Teilen- der-Programmatik-möglich.-Grundvoraus- setzung-für-eine-Förderung-ist-in-allen-Pro- grammen-der-Städtebauförderung-das-Vor-liegen- einer- entsprechenden- integrierten-Stadtentwicklungskonzeption.

53 Externe-Effekte-des-Ersatzneubaus

Exkurs Fallbeispiel: WBG Nürnberg GmbH

Die WBG Nürnberg GmbH ist Teil der WBG Nürnberg Gruppe, die mit mehreren Konzerntöchtern die führende Unternehmensgruppe der Immobilienwirtschaft in der Region Nürnberg darstellt. Sie verwaltet rund 20.000 gruppeneigene und fremde Wohneinheiten in der Region Nürnberg. Rund 10 % der Einwohner Nürnbergs wohnen derzeit bei der WBG Nürnberg GmbH.

Die Geschäftsfelder des Konzerns erstrecken sich auf alle Berei-che der Immobilienwirtschaft. Das Unternehmen hat seit fast 20 Jah-ren Erfahrung mit energetischer Sanierung und setzte bereits mehrere energetische Pilotprojekte um. Die WBG Nürnberg GmbH war mit der Parkwohnanlage West Gold-Preisträger im Wettbewerb „Energetische Sanierung von Großwohnsiedlungen“ des Bundesministeriums für Ver-kehr, Bau und Stadtentwicklung.

Der Wohnungsmarkt in Nürnberg zieht derzeit an, ein fortgesetzter Be-völkerungszuwachs wird erwartet. In den letzten sechs Jahren hat das Unternehmen rund 1.000 neue Wohnungen errichtet – davon 400 im Be-stand und 600 in neuen Gebäuden. In der Stadt Nürnberg konzentriert sich der unternehmenseigene Wohnungsbestand größtenteils auf so-genannte Kern-Wohnanlagen. Diese Ensembles wurden überwiegend in den Jahren 1920 bis 1932 errichtet. Hinzu kommen weitere Bestände aus der Nachkriegszeit, es gibt jedoch praktisch keinen Streubesitz.

Ziel ist es, den Anteil barrierefreier Wohnungen mittelfristig von derzeit 5 % auf 20 % zu erhöhen und dabei in jeder Kern-Wohnanlage entspre-chende Wohnungen anzubieten. Hier ist eine Schlüssel-Herausforde-rung für das Unternehmen zu sehen, der es bereits durch diverse Pro-jekte begegnet. Bei entsprechenden Investitionen in den Bestand spielt auch Ersatzneubau eine Rolle. Zugleich wird immer auch eine städ-tebauliche Verbesserung angestrebt, wobei in den Kern-Wohnanla-gen dabei auch auf geltenden Denkmal- und Ensemble-Schutz zu ach-ten ist. Gerade die innerstädtischen Wohnsiedlungen verfügen im ur-sprünglichen Bestand praktisch über keinerlei barrierefreie Angebote.

Ersatzneubau ist bei der WBG Nürnberg GmbH ein Instrument im Rah-men der zeitgemäßen Anpassung der Bestandssiedlungen, und zwar dort, wo sich strukturelle Defizite durch Sanierung des Bestandes nicht oder nur unter erheblichem Aufwand beheben lassen. Zur Zeit sind die wesentlichen Gründe für Ersatzneubau die Schaffung von barrierefreien Wohnungen und städtebauliche Aufwertungen. Die Abwägung des Er-satzneubaus erfolgt im Gesamtkontext der einzelnen Wohnsiedlungen.

Auch eine qualitative Erweiterung des Wohnungsangebots im Hinblick auf eine stärkere Mischung der Wohngebiete wird hierbei berücksichtigt.

Im Zuge des Forschungsprojekts wurden folgende Projekte näher betrachtet:

Ostendstraße: Ergänzung eines sanierten Ensembles der 1920er Jah-re um altersgeJah-rechte Wohnangebote für die Bestandsmieter; bauliche Abschirmung der Siedlung gegenüber einer viel befahrenen Straße.

Quartier Nordostbahnhof: Siedlung der 1920er Jahre; Ersatz eines nicht sanierungsfähigen vollständigen Blocks; Schaffung von kinder- und familienfreundlichen Wohnungen sowie Wohnformen für Allein-erziehende, Studenten und ältere Menschen.

Ingolstädter Straße: Siedlung der 1950er Jahre mit überwiegend klei-nen Wohnungen; u.a. Schaffung von barrierefreien Wohnungen; Bei-trag zur Aufwertung der Wohnanlage und für die Quartiersentwicklung.

Je nach Projekt werden auch beim Ersatzneubau Fördermittel einge-setzt. Hervorzuheben ist der Einsatz von Mitteln der sozialen Wohn-raumförderung, die einen wichtigen Beitrag zur Realisierung modera-ter Mieten leisten.

Foto: Ramona Mrugalla Abriss im Quartier Nordostbahnhof

Foto: Architekten Grabow + Hofmann Entwurf für die Neugestaltung des

Quartiers Nordostbahnhof

Foto: Nürnberg Luftbild Luftbild des Quartiers an der Ostendstraße

Foto: Arnt von Bodelschwingh Ersatzneubau in der Ingolstädter Straße

6 Fazit: Ergebnisse im Überblick