IV. Wohnungsangebot
2. Öffentlich geförderter Wohnungsbau
Der öffentlich geförderte Bestand umfasst zum 31.12.2015 insgesamt 5.646 Woh-nungen (4.464 MietwohWoh-nungen, 1.182 WohWoh-nungen in Eigenheimen / wohnungen). Damit ergibt sich im Vergleich zu 2014 sowohl bei den Eigentums-maßnahmen als auch bei den Mietwohnungen eine Abnahme.
2.1 Entwicklung des öffentlich geförderten Wohnungsbestandes
Im Jahr 2006 hatte der Bestand der öffentlich geförderten Mietwohnungen einen teil von 7,9% des gesamten Wohnungsbestandes in der Stadt Paderborn. Dieser An-teil ist bis zum 31.12.2015 auf 6,0% gesunken. Von dem Höchststand im Jahr 2000 mit 6.448 Wohnungen erfolgte bislang eine Verminderung des Bestandes um 30,7%.
Laut Modellrechnung der NRW.BANK3 wird sich der Bestand bis zum Jahr 2030 vo-raussichtlich auf 3.320 Wohneinheiten vermindern. In dieser Berechnung sind zu-künftige Bewilligungen für die Neuschaffung von Wohnungen noch nicht berücksich-tigt und auch nicht zukünftige außerplanmäßige Darlehensrückzahlungen, da diese Daten nicht realistisch abgeschätzt werden können.
Auch bei den Eigentumsmaßnahmen ist aufgrund vorzeitiger Darlehensrückzahlun-gen mit einem weiteren Rückgang zu rechnen.
Abbildung 15 Entwicklung des öffentlich geförderten Wohnungsbestandes
1.241 1.366 1.460 1.542 1.590 1.586 1.505
1.402 1.309
1.182 5.333
5.202
4.938
4.718 4.752 4.718 4.634 4.570 4.489 4.464
3.570
3.320
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000
Eigentumsmaßnahmen Mietwohnungsbau
Quelle: Stadt Paderborn, Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen und NRW.BANK
3 Weitere Informationen hierzu ab Seite 29 der Veröffentlichung „Preisgebundener Wohnungsbestand 2014“
der NRW.BANK, www.nrwbank.de, Publikationen der NRW.BANK
Durch planmäßige und vorzeitige Rückzahlungen der öffentlichen Baudarlehen ge-hen seit Jahren Belegungs- und Mietpreisbindungen verloren. Diese Entwicklung ist auf Zinsanhebungen für öffentliche Baudarlehen und auf die seit Jahren niedrigen allgemeinen Hypothekenzinsen zurück zu führen, die die Investoren der Wohnungs-wirtschaft verstärkt zu vorzeitigen Rückzahlungen veranlassen.
Nach Ablauf einer Nachwirkungsfrist4 entfallen die Mietpreis- und Belegungsbindun-gen für diese WohnunBelegungsbindun-gen. Es handelt sich nunmehr um freifinanzierte WohnunBelegungsbindun-gen mit einem relativ niedrigen Mietniveau. Diese Bestandsmieten können nun im Rah-men der gesetzlichen Regelung der Miethöhe angepasst werden. Modernisierungs-maßnahmen und Fluktuationen beschleunigen eine Anhebung des Mietniveaus für diese Wohnungen.
Die nach 1999 erfolgte Aussetzung der Zinsanhebung ist in 2010 ausgelaufen, so dass ab 2011 erstmals die Zinsen für die Darlehen durch die NRW.BANK wieder an-gehoben wurden und fortlaufend zu einer geringfügig ansteigenden Verzinsung ge-führt haben.
Abbildung 16 öffentlich geförderte Mietwohnungen in der Nachwirkungsfrist
894
747
505
360
512 515 559
668
742
964
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1.000
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Quelle: Stadt Paderborn, Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen
Wie die Übersicht zeigt, befinden sich Ende 2015 insgesamt 964 Wohneinheiten in der Nachwirkungsfrist. Die Anzahl der Mietwohnungen in Nachwirkungsfrist ist ab 2010 wieder angestiegen. Dies ist jedoch in 2010 noch nicht aufgrund der angekün-digten Zinsanhebung erfolgt, sondern bedingt durch Rückzahlung von Darlehen für einige größere Objekte. Bei diesen wäre jedoch auch eine planmäßige Rückzahlung innerhalb der nächsten 10 Jahre erfolgt.
4 Das seit dem 01.01.2010 geltende Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) enthält Bestimmungen zum Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“. Das Ende der Eigenschaft ist unterschiedlich geregelt und im Einzelnen von der Rückzahlung des Darlehens abhängig. Erfolgt die Rückzahlung gemäß Tilgungsplan, so endet die öffentliche Förderung mit dem Ablauf des Kalenderjahres, in dem das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Erfolgt die Rückzahlung auf freiwilliger Basis vorzeitig und voll-ständig, so gelten die Wohnungen weiterhin als öffentlich gefördert bis zum Ablauf des 10. Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, längstens jedoch bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem das Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen zurückgezahlt wäre (Nachwirkungsfrist).
Bei Förderungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz (ab 2002) bzw. dem Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum (ab 2010) gilt wahlweise eine Bindungsdauer von 15 oder 20 Jahren (seit 2013 auch von 25 Jah-ren). Eine vorherige Rückzahlung der Mittel verkürzt die Dauer der Bindungen nicht.
Für die folgenden Jahre sind jedoch steigende vorzeitige Darlehensrückzahlungen festzustellen. So sind im Jahr 2015 für 260 Wohneinheiten vorzeitig Darlehen zu-rückgezahlt worden. Dies ist der bislang höchste Wert der letzten Jahre.
Inzwischen hat der NRW.BANK-Vorstand beschlossen auf eine Zinsanhebung in den Jahren 2016 und 2017 zu verzichten. Es bleibt angesichts der niedrigen Kapi-talmarktzinsen fraglich, ob die Eigentümer nun von vorzeitigen Rückzahlungen Ab-stand nehmen. Bei einigen Objekten wird ein Verkauf angestrebt und in diesem Zu-sammenhang sollen die öffentlichen Mittel abgelöst werden. Im Jahr 2016 sind bis-lang Rückzahlungen für 310 Wohneinheiten erfolgt (Stand 30.11.2016). Da die Rückzahlungen oftmals erst zum Jahresende erfolgen, ist sogar noch von zusätzli-chen Rückzahlungen auszugehen. Damit würde die sehr hohe Anzahl an Rückzah-lung aus 2015 nochmals übertroffen.
In der nachfolgenden Abbildung zeigt sich die Verteilung des geförderten Bestandes anhand der Wohnungsgrößen. Dabei sind die Angaben zur Wohnung so zu verste-hen, dass zu der jeweiligen Zimmeranzahl noch eine Arbeitsküche und Nebenräume wie Bad hinzukommen. Die 2-Zimmerwohnungen mit einer Größe von unter 55 qm können auch von Einpersonenhaushalten angemietet werden. Dies ist ein Anteil von 14% des Wohnungsbestandes, so dass insgesamt 18% der geförderten Mietwoh-nungen für Alleinstehende zur Verfügung stehen. Den größten Anteil mit 35% ma-chen jedoch insoweit die Wohnungen für 3-Personenhaushalte aus.
Abbildung 17 öffentlich geförderte Mietwohnungen nach Wohnungsgröße
4%
36%
35%
18%
5%
1%
1-Zimmer-Whg
2-Zimmer-Whg
3-Zimmer-Whg
4-Zimmer-Whg
5-Zimmer-Whg/Haus
6 und mehr Zimmer-Whg/Haus
Quelle: Stadt Paderborn, Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen
2.2 Entwicklung der Wohnungsbauförderung
Mit den zugewiesenen Förderkontingenten ist eine Reduzierung des Bestandes an geförderten Mietwohnungen nicht aufhaltbar, da für mehr Wohnungen Rückzahlun-gen als BewilligunRückzahlun-gen erfolRückzahlun-gen. In 2014 und 2015 sind jedoch erstmals wieder mehr Wohnungen als im Durchschnitt der letzten zehn Jahre gefördert worden.
Für das Jahr 2013 ist zu berücksichtigen, dass neben den vier Wohneinheiten noch zusätzlich 239 Wohneinheiten nach den Studentenwohnheimbestimmungen bewilligt worden sind. Diese Objekte werden entsprechend zur Entlastung im unteren Markt-segment beitragen, da eine Preisbindung besteht.
Vermutlich ist das geringe Interesse an den Fördermitteln in den letzten Jahren auf das weiterhin niedrige allgemeine Zinsniveau und die hohen Grundstückskosten in Paderborn zurückzuführen, da Investoren eher Projekte ohne Zweckbindung mit hö-heren Mieten oder im Eigentumsbereich umsetzen. Allerdings ist nach einer noch-maligen Verbesserung der Förderkonditionen und einer Erhöhung der Tilgungsnach-lässe im Jahr 2015 mit 60 Wohneinheiten die höchste Förderung der letzte zehn Jahre erfolgt. In Gesprächen mit den Investoren wird von diesen jedoch weiterhin die Problematik der fehlenden bezahlbaren Grundstücke genannt.
Abbildung 18 Entwicklung der Wohnungsbauförderung
204
112
136 127 122
26
57
24 13 8
50
13
59
44 44
31 25
4
55 60
0 50 100 150 200 250
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Eigentumsmaßnahmen Mietwohnungsbau
Quelle: Stadt Paderborn, Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen
Bei den Eigentumsmaßnahmen sind 2015 nur noch 8 Objekte gefördert worden. Die erheblich geringere Förderung seit 2011 resultiert aus einer Reduzierung des Pro-grammansatzes durch die Landesregierung. Ferner wurden die Förderbestimmun-gen ab 2011 insoweit geändert, als dass die EiFörderbestimmun-gentumsförderung auf Haushalte in-nerhalb der Einkommensgrenzen der sozialen Wohnraumförderung konzentriert wurde. Bis dahin erfolgte auch eine Förderung im Modell B, das eine Überschreitung der Einkommensgrenze um bis zu 40% zuließ. So sind 2010 noch 19 Eigentums-maßnahmen im Modell B gefördert worden.
Nachdem anfänglich in 2011 nicht alle Anträge aufgrund fehlender Mittel kurzfristig bewilligt werden konnten, standen in den letzten Jahren aufgrund der niedrigen An-tragszahlen ausreichend Mittel für Eigentumsmaßnahmen zur Verfügung. Aufgrund der allgemeinen niedrigen Zinskonditionen ist davon auszugehen, dass die meisten ihr Bauvorhaben auch ohne eine Finanzierung über die NRW.BANK verwirklichen können. Inwieweit sich aufgrund der neuen Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie wieder mehr Förderanträge ergeben könnten, bleibt abzuwarten.