Bezahlbar. Gut. Wohnen.

Klaus Dömer Hans Drexler Joachim Schultz-Granberg

BezahlBar.

Gut.

Wohnen.

strategien für

erschwinglichen

wohnraum

inhalt

Über dieses Buch

Social Design für bezahlbaren Wohnraum – Vorwort – Ralph Boch EINFÜHRUNG – BEZAHLBAR. GUT. WOHNEN

Hans Drexler

Rahmenbedingungen, Kontext und Definitionen Definition – Bezahlbar. Gut. Wohnen.

Ursachen

Folgen: Steigende Preise auf dem Wohnungsmarkt und Gentrifizierung Strategien für erschwinglichen Wohnraum

Partizipation: Teilhabe und die soziale Dimension des Wohnens Standards

Minimalisierung Vorfertigung

Städtebauliche Strategien: Qualifizierte Dichte Massenwohnungsbau und Großsiedlungen Potenziale Baukosten

Kosten und Preise

Regionale Unterschiede Baupreise Betrachtung der Kostengruppen Baunebenkosten – KG 700 Steuern und Abgaben

Gesetzliche Vorgaben und Regeln der Technik ANALYSE – BEST PRACTICE

Klaus Dömer, Joachim Schultz-Granberg

Methodik

Wohnprojekt Wien – Einszueins architektur Kalkbreite – Müller Sigrist Architekten AG Spreefeld – dZa, carpaneto, fatkoehl, BARarchitekten Streitfeld – Holzfurtner und Bahner Architekten

10 10 12 28 36 36 44 48 52 61 65 70 70 72 73 76 78 78 4 6 8

82 86 96 108 118 80

VinziRast – mittendrin – Gaupenraup +/- Architekten Hotel MagDas – AllesWirdGut ZT GmbH

Ausbauhaus – Praeger Richter Architekten Grundbau & Siedler – BeL Associates Balance Uster – Haerle Hubacher Schwarzer Laubfrosch – Splitterwerk Urban Tulou – Urbanus

My Micro NY – nARCHITECTS Moerwijk – Atelier Kempe Thill Mulhouse – Lacaton & Vassal Architects Eurogate – Dietmar Feichtinger Architekten Transformation von 530 Wohneinheiten in Bordeaux – Lacaton & Vassal, Druot, Hutin

Vorgartenstraße – BKK-3 Architektur ZT GmbH

AUSWERTUNG – MUSTER BEZAHLBAREN WOHNENS Klaus Dömer, Joachim Schultz-Granberg

Numerische Kostenkennwerte und deren Limits Qualitative Profile – der Wohnwert

Strategien und Zuordnung Partizipation

Standards Minimalisierung Vorfertigung Massenwohnungsbau Muster bezahlbaren Wohnens

ANHANG Anmerkungen Bildverzeichnis Impressum

130 140 150 160 170 180 190 200 210 220 230 240 250 260

262 265 268 269 271 273 275 276 277

280 282 292 296

über dieses buch

Die nun vorliegende deutsche Ausgabe ist keine Übersetzung des englischsprachigen Vorgängers Affordable Living, sondern ein neues Buch, das, auf dem Vorgänger aufbauend, die nach wie vor drän- gende Frage nach bezahlbarem und erschwinglichem Wohnraum diskutiert.

Wir haben die Betrachtung auf zwei Ebenen ausgeweitet, indem wir einen theoretischen Teil an den Anfang gestellt haben, der die Frage nach bezahlbarem Wohnen in einen gesellschaftlichen Kontext stellt. Dies bedingt, dass wir die Eingrenzung der ersten Ausgabe auf architektonische und städtebauliche Fragen aufgelöst haben. Jetzt wollen wir die Frage des Wohnens auch als soziales Phänomen in Ursachen und Wirkungen darstellen. Wohnraum zu schaffen, ist eine besondere Verantwortung, die Gesellschaften im Allgemeinen und die Architektur im Besonderen tragen. So richtet sich das Buch vor allem an ArchitektInnen und PlanerInnen, aber auch an diejeni- gen, die mit ihren Entscheidungen und Rahmenbedingungen einen Beitrag für die Zukunft des Wohnens leisten – in Wohnungsbauge- sellschaften, Städten, Gemeinden, Wirtschaft und Politik.

Dieses Buch stellt eine im Vergleich zu Affordable Living erweiterte Auswahl an Projekten vor, die wegweisende Impulse liefern kön- nen. Ein großer Teil der Projekte sind aus dem Hans Sauer Preis 2016 hervorgegangen und im Kontext des „Social Design“ und hinsicht- lich Fragen der Nutzerbeteiligung als Teil partizipativer Strategien für bezahlbaren Wohnraum ausgewertet worden. So fließen Parti- zipation und die Betrachtung der durch die Trägerschaft konstitu- ierenden Rahmenbedingungen als neue Aspekte in die Methodik des Buches ein. Die weiterentwickelte Methodik führt zu einer völlig neuen korrelativen Betrachtung der Strategien in Kombination, die zu vielfältigen Mustern für bezahlbares Wohnen führen.

Wohnen ist ein Grundbedürfnis, das für viele Menschen nicht oder nur unzureichend gedeckt wird. Die übergeordnete Frage

„wie wollen wir wohnen?“ geht alle an. So hat jeder Mensch ein

Interesse an der Wohnsituation und beeinflusst, wenn auch im be- schränkten Maße, über die Nachfrage das Angebot an Wohnungen.

Die Beispiele in diesem Buch und die unzähligen anderen Wohnfor- men, auf die wir nicht eingehen können, zeigen, dass Wohnen keine Konstante des menschlichen Daseins ist, sondern unterschiedliche Zeiten und Kulturen eine große Bandbreite an Wohnformen und Ar- chitekturen hervorgebracht haben. Deswegen geht es nicht darum, definitive Antworten zu geben. Vielmehr soll aufgezeigt werden, welche Strategien welche Vor- und Nachteile haben.

Vor allem erhoffen wir uns aber, dass erneut und grundlegender darüber nachgedacht wird, wie wir derzeit wohnen und wie wir wohnen wollen. Die große Nachfrage nach Wohnraum kann als Herausforderung und Chance gesehen werden, die Frage des Woh- nens neu zu stellen und innovative Antworten zu diskutieren. Im Vergleich zu den radikalen Ideen für die Stadt und die Wohngebäu- de, die das 20. Jahrhundert vom Neuen Bauen über CIAM-Moderne, Archigram bis hin zu den Metabolisten hervorgebracht hat, wirken die europäischen Ansätze im 21. Jahrhundert ebenso zaghaft wie unzureichend. Auch die Konsequenz und Radikalität, mit der in Japan oder China Wohnen (und die Stadt) gedacht wird, machen deutlich, wie eingegrenzt die Denkmöglichkeiten hierzulande scheinen. Es ist an der Zeit, Wohnen radikal neu zu denken. Der kleine Radius des aktuellen Diskurses führt dazu, dass bezahlbarer Wohnraum weder in der notwendigen Menge noch in geeigneter Qualität entsteht. Was wir uns wünschen ist, dass die Vielfalt der hier vorgestellten Ansätze dazu beiträgt, dass neue, bessere Wohnkonzepte entstehen, die den Wünschen und Bedürfnissen der Menschen besser entsprechen, die Leistungsfähigkeit der Einzelnen und der Gesellschaft nicht überstrapazieren und damit auch einen zukunftsfähigen Umgang mit den Ressourcen, wie Land, Material und Energie, reflektieren – für eine Welt in der immer mehr Men- schen nach bezahlbarem Wohnraum suchen.

Bezahlbarer Wohnraum wird auf der anderen Seite meist gleichge- setzt mit kostengünstigem Bauen und das Resultat sind dann oft einschlägige Klischees wie kleine Fenster, schlechte Materialien oder monotonster Geschosswohnungsbau. Dabei könnte der Bedarf nach bezahlbarem und gleichzeitig gutem Wohnraum auch Treiber für Innovationen sein: Neue Prozesse des Planens und Entwerfens, neue Modelle des Zusammenlebens und -arbeitens, ungewöhnliche räumliche Strategien, bedarfsgerechtere und flexible Grundrisse eröffnen neue Möglichkeiten; Möglichkeiten, die die das gegenwär- tige System der Wohnraumproduktion offensichtlich nicht oder nicht in ausreichendem Maße bietet.

Dass Innovationen in diesem gesellschaftlichen Handlungsfeld eine eher geringe Rolle spielen, ist durchaus erstaunlich. Denn bei aller Dauerhaftigkeit der Architektur ist Wohnen von großer Verände- rungsdynamik gekennzeichnet: Betrug die Wohnfläche pro Person in der Nachkriegszeit nur rund 16, so sind es heute schon mehr als 48 Quadratmeter. Und wohnten 1950 durchschnittlich noch mehr als drei Personen in einem Haushalt, so sind es heute schon weni- ger als zwei, in großen Städten liegt die Zahl der Singlehaushalte bereits jenseits der 50 Prozent. Im Rahmen dieser zunehmenden Individualisierung und enormen Ausdifferenzierung haben sich Nutzungsmuster und Sozialstruktur dramatisch verändert. Warum kann diese Entwicklungsdynamik nicht zur Schaffung erschwingli- cheren und lebenswerten Wohnraums genutzt werden?

Angemessenen und bezahlbaren Wohnraum für Alle zu schaffen, ist eine zentrale gesell- schaftliche Aufgabe. Besonders in den Städten wird es allerdings immer schwieriger, dieser Aufgabe gerecht zu werden. Die Kosten für Wohnraum steigen nicht nur in gesuchten Lagen schneller als die Einkommen und Teile der Bevölkerung werden verdrängt. Neuer Wohnraum wird bevorzugt im hochpreisigen Segment und mit hoher Renditenerwartung produziert, für immer mehr Menschen – Geringverdiener, Transferempfänger, Alleinerziehende, Studieren- de, Ältere u. a. m. – ist das Wohnen in der Stadt nicht mehr leistbar.

social design für bezahlbaren Wohnraum

Ralph Boch

Diese Fragen standen 2015 am Beginn der stiftungsseitigen Über- legungen zur Entwicklung eines Wettbewerbs zum Thema bezahl- bares Wohnen. Zusätzlich angeregt von dem Band Affordable Living, den Hans Drexler, Joachim Schultz-Granberg und Klaus Dömer zu diesem Zeitpunkt gerade herausgegeben hatten, entwickelte sich dann ein Ansatz, der nach den Potenzialen sozialer, räumlicher und technischer Innovationen im zeitgenössischen Wohnungsbau fragen sollte. Es galt, im deutschen Sprachraum realisierte Projekte auszuzeichnen, die für in diesem Sinne neue Wege und Strategien stehen: „SOCIAL DESIGN. Bezahlbar. Gut. Wohnen. Wohnwert schaf- fen durch soziale, räumliche und technische Innovationen“, so der Titel des im Sommer 2015 ausgeschriebenen Wettbewerbs.

Der Begriff „Social Design“ markiert dabei die zentrale Schwerpunkt- setzung: Im Fokus sollte die Frage stehen, ob neue soziale Praktiken des Planens, Bauens und Wohnens in der Lage sind, bestehende Muster und Strukturen innovativ zu ergänzen, mithin ja sogar zu durchbrechen. Anders formuliert: Gesucht wurden Wohnmodelle, bei denen neue soziale Konfigurationen, Akteurskonstellationen und Prozesse eine Rolle spielen und die gleichzeitig für Lösungen stehen, bei denen mit unterdurchschnittlichem Kostenaufwand innovative und wegweisende Ergebnisse erzielt wurden.

Dass solche sozialen Innovationen eine positive Rolle spielen kön- nen, zeigen Beispiele vor allem aus dem Bereich des gemeinschaft- lichen Wohnens. Kooperatives Planen und Bauen geht oft mit mehr Flexibilität, Flächeneffizienz, innovativeren Raumprogrammen und am Ende auch mit mehr architektonischer Qualität einher. Die Fra- ge, inwieweit hier auch skalierbare Ansätze liegen, Wohnraumpro- duktion in ihren Strukturen, Prozessen und Ergebnissen substanzi- ell zu verändern, muss letztlich gesellschaftspolitisch beantwortet werden. Man darf nicht vergessen, dass solchen Ansätzen ganz andere gesellschaftliche Trends und Vorlieben gegenüberstehen, beispielsweise die Beharrungskraft großmaßstäblichen und rendi- tegetriebenen Bauens oder aber der landläufig verbreitete Wunsch, ein Einfamilienhaus im Grünen zu besitzen.

Im Wettbewerb um den Hans Sauer Preis 2016 wurden dann solche Projekte ausgezeichnet, die soziale, räumliche und technische Inno- vationen im Sinne eines „Social Designs“ überzeugend verbinden.

Am Ende waren es vier Projekte, die die Jury überzeugten: die Kalk- breite in Zürich, das Wohnprojekt Wien, das Streitfeld in München und das Hotel magdas in Wien. Der vorliegende Band dokumentiert ein Stück weit diesen Wettbewerb, schreibt ihn aber vielmehr fort, indem Ansatz und Kriterienkatalog zur Grundlage einer größeren Projektschau gemacht wurden.

DEFINITION – BEZAHLBAR. GUT. WOHNEN.

Dieses Buch beschäftigt sich mit der Frage, wie langfristig für alle Menschen Wohnraum geschaffen werden kann, der ihren Bedürfnis- sen und den lokalen Verhältnissen angemessen ist. Eine verbreitete und gut handhabbare Definition von erschwinglichem Wohnraum ist es, die Kosten für die Wohnung ins Verhältnis zu setzen zu dem verfügbaren Haushaltseinkommen (Nettoeinkommen). So wird in der Praxis ein Anteil von bis zu 30 Prozent des Nettoeinkommens als erschwinglich definiert. In unserer Studie haben wir einen kon- textuellen Ansatz gewählt: Wir vergleichen die Kosten der Beispiele mit den durchschnittlichen Mieten und den durchschnittlichen Einkommen in den Städten. Der Vorteil dieser Methode ist, dass sie unabhängig von den jeweiligen Bewohnern und deren Einkommen angewandt werden kann.

Die Frage nach erschwinglichem Wohnraum wird in erster Linie als wirtschaftliches oder politisches Problem wahrgenommen. So werden vielfach wirtschaftspolitische Maßnahmen wie Mietpreis- bremsen, Fördermittel für sozialen Wohnungsbau oder Finanzie- rungs- und Abschreibungsmodelle diskutiert. In diesem Buch wird vor allem nach Antworten gesucht, die Architektur und Stadtpla- nung geben können, und gefragt, welchen Einfluss diese Antworten Bezahlbar und gut wohnen bedeutet nicht nur kostengünstiges Bauen. Es ist einfach, die Baukosten zulasten der Qualität der Bausubstanz und des Wohnkomforts der NutzerInnen zu reduzieren. Die Herausforderung besteht darin, bei geringen Kosten eine hohe Qualität und ein optimales Verhältnis von Kosten und Nutzen (Well-Being¹) zu erreichen. Eine einseitige Reduzierung der Kosten kann dazu führen, dass die Instandhaltungskosten aufgrund der geringen Dauerhaftigkeit der Materialien hoch sind: Eine niedrige Qualität von Bauteilen und Haustechnik kann die Wohnqualität reduzieren, zu höherem Energieverbrauch, höhe- ren Betriebskosten und höherer Umweltbelastung führen. Die Betrachtung der Gebäude im Lebenszyklus ist eine zentrale Errungenschaft und ein wichtiger Schritt in Richtung des nachhaltigen Bauens.

rahmenbedingungen,

Kontext und definitionen

auf eine Kultur des Wohnens haben. Hierfür werden nicht nur das Gebäude und seine Konstruktion, sondern auch städtebauliche Faktoren wie Dichte, Landverbrauch und Infrastruktur untersucht.

Auch die Rolle der NutzerInnen sowie Finanzierungsmodelle spielen eine wesentliche Rolle bei der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Schließlich ist Wohnraum immer auch Gegenstand des Marktes, von Gewinnerwartung und Spekulation. An vielen Orten sind die Preise von Wohnraum nicht bestimmt von den Baukosten oder dem Sachwert der Gebäude. Bestimmend ist der erwartete Wertzuwachs, die Vermarktbarkeit über Mieten oder Verkauf in der Zukunft, die sich am Preis der Immobilien und dem Landpreis fest- macht. Diese Spekulation analytisch zu greifen, ist schwierig, weil kaum ein Investor geneigt ist, seine Gewinnmargen offenzulegen. In den Verkaufspreisen von Immobilien lassen sich (wie auch bei an- deren Wirtschaftsgütern oder Dienstleistungen) Gestehungskosten, Vermarktung und Gewinn nicht ablesen oder einwandfrei deduzie- ren. Was dieses Buch zeigt, ist, dass viele Projekte auch an diesem Punkt ansetzen, um erschwinglichen Wohnraum zu schaffen: So werden durch genossenschaftliche Finanzierungen, gemeinnützige Träger oder Fördermodelle mit fester Mietpreisbindung einzelne Objekte ganz, teilweise oder zumindest für einen längeren Zeitraum den Kräften des Marktes entzogen.

Bewusst haben wir Einfamilienhäuser aus der Betrachtung ausgeschlossen.² In Japan werden aktuell Minihäuser gebaut, die auf sehr kleinen Grundstücken und bei hoher Bebauungsdichte kostengünstigen Wohnraum bieten. In den 1920er-Jahren und bis nach dem Zweiten Weltkrieg wurden auch in Europa Kleinst- gebäude entwickelt, wie zum Beispiel Reihenhäuser ohne Keller mit 60 Quadratmeter Wohnfläche für Menschen mit niedrigem Einkommen. Der Garten diente auch dem Anbau von Obst und Gemüse. Heute sehen wir in Europa bei Einfamilienhäusern eine niedrige Bebauungsdichte; die geringe Ausnutzung des Baulands

Deutschland Westdeutschland Ostdeutschland

130

120

110

100

1995 2000 2005 2010

600

400

200

1995 2000 2005 2010

Fertiggestellte Wohnungen davon Eigenheimbau Wohnungsbedarf

180 160 140 120 100 80

1995 2000 2005 2010

Produktivität insgesamt Produzierendes Gewerbe Dienstleistungsbereich Baugewerbe

Abb. 4 Angebot und Nachfrage an Wohnungen, Bautätigkeit insgesamt – fertiggestellte Wohnungen und Defizitabbau in 1000 Wohnungen

Abb. 5 Immobilienpreis-Index Entwicklung der Durchschnitts- preise für Wohneigentum

Abb. 6 Vergleich Produktivität Baugewerbe, Dienstleistungsbe- reich und anderes produzieren- des Gewerbe

nachzug der geflüchteten Menschen. Auch beim BBSR werden Sze- narien betrachtet, nach denen jährlich bis zu 400.000 Wohnungen in Deutschland gebaut werden müssten.¹⁶ Die aktuellen Fertigstel- lungszahlen 2014 von 240.000 Wohnungen liegen weit darunter.¹⁷ Das Pestel-Institut in Hannover geht dagegen von einer höheren Zuwanderung von 300.000 Menschen pro Jahr aus, die es in einen Bedarf von weiteren 40.000 Wohnungen pro Jahr übersetzt. Bei die- sen höheren Zuwanderungszahlen wäre das Defizit bis 2025 durch die Neubautätigkeit nicht ausgeglichen. Gemäß dieser höheren Bedarfsprognose kommt es zu einer jährlichen Unterdeckung von circa 100.000 Wohneinheiten, die zu einem Defizit von 260.000 Wohnungen im Jahr 2015 hinzuaddiert werden müssen.¹⁸ Die Nachfrage übersteigt derzeit deutlich das Angebot. Aus unserer Sicht zeigt die Preisentwicklung, dass die Produktion hinter der Nachfrage zurückbleibt.^{Abb. 4-6}

unter 10,0 10,0 bis 12,0 12,1 bis 14,0 14,1 bis 16,0 16,1 bis 18,0 18,1 bis 20,0 über 20,0 k.A.

Dresden

HH

B

D K

M W

S F

2016 2020

100 500 300

2025

Defizitabbau Bedarf gesamt Bedarf nach BBSR Bedarf bei 300.000 Zuwanderern

Abb. 7 Prognose des Wohnungs- bedarfs einschließlich Defizit- abbau bis 2025 in 1000 Wohn- einheiten

Abb. 8 D: Erschwinglichkeits- index EIMX, Relativer Anteil der kalten Immobilienkosten an der Kaufkraft je Haushalt; AT:

Erschwinglichkeitsindex EIMX, Anteil der Wohnkosten am Haus- haltseinkommen

Neben dieser rein quantitativen Betrachtung ist zu bedenken, dass auch bei einer höheren Deckungsquote vor allem Angebote für erschwinglichen Wohnraum fehlen. Selbst bei einer höheren Neu- bautätigkeit entsteht deutlich zu wenig erschwinglicher und sozia- ler Wohnungsbau (siehe dazu Wohnraumförderung als gesellschaft- licher Konsens: Sozialer Wohnungsbau). Insgesamt nimmt auch im Wohnen die soziale Ungleichheit deutlich zu: Gesamthaft steigt der Bedarf an Wohnfläche aller Haushalte nach der Prognose des BBSR zwischen 2015 und 2030 um rund sieben Prozent auf circa 3,5 Mil- liarden Quadratmeter.^{Abb. 7} Getrieben ist der Nachfragezuwachs vor allem von den Eigentümerhaushalten mit einem Flächenzuwachs von 16,2 Prozent, ohne dass mit einem Zuwachs der Anzahl der Ei- gentümerhaushalte im gleichen Maße gerechnet wird. Im gleichen Zeitraum wird die Wohnflächennachfrage der MieterInnen für Deutschland rückläufig um -4,9 Prozent prognostiziert.

Die Nachfrage konzentriert sich auf wenige Städte und Regionen.

In Deutschland lassen die Ballungsräume der Big-Seven-Städte und Teile von Nordniedersachsen, Baden-Württemberg und Südbayern überdurchschnittliche Nachfrage erwarten. Andere Räume, vor allem ländliche Regionen, verzeichnen einen Bevölkerungsschwund und sinkende Nachfrage. Daraus ergibt sich ein heterogenes Bild für die Erschwinglichkeit des Wohnens in verschiedenen Regionen.^{Abb. 8}

PARTIZIPATION: TEILHABE UND DIE SOZIALE DIMENSION DES WOHNENS

Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum wird allgemein als Aufgabe des Staates und von Unternehmen gesehen. Die so entstehenden Städte und Gebäude entsprechen der klassischen Produktions- und Marktlogik der kapitalistischen oder auch planwirtschaftlichen Gesellschaft. In der Kulturproduktion ist ein Trend zu dezentraler Produktion und Interaktion erkennbar, die die strikte Trennung zwischen Konsument und Produzent aufweicht.

Auch wenn diese Entwicklung in Teilen technologiegetrieben ist (Digitalisierung, Kommunikation, Internet), so ist sie doch sozial und kulturell wirksam. Die Entwicklung kann zu einem Bewusstseins- wandel führen, zu einer Wirtschaft, in der prinzipiell alle Konsu- menten auch als Produzenten agieren können. Darin zeichnet sich eine neue Idee von Sozialismus im Sinne einer Verallgemeinerung der Produktionsmittel ab. Kohärenz von Produktion und Konsum führt durch die Anpassung der Produktion an die Bedürfnisse auch zu Suffizienz: Die eigenverantwortliche Produktion von Waren, Dienstleistungen oder Gebäuden wird durch persönliche Bedürfnisse motiviert und ist weniger gefährdet, Opfer externer Vermarktungsinteressen zu werden. Die Partizipation der NutzerInnen bedingt eine kritische Auseinandersetzung mit den üblichen Standards und führt dazu, Anforderungen zu hinterfragen und zu optimieren. Aus diesem eigenverantwortlichen Denken Nach der Betrachtung der Symptome und deren Ursachen werden nun Strategien und Methoden diskutiert, wie mehr erschwinglicher Wohnraum geschaffen werden kann. Die unzureichende Produktion von Wohnraum in ausreichender Qualität und Quantität hat uns zu der Überzeugung geführt, dass Innovationen notwendig sind, mit denen die üblichen Stra- tegien und Lösungen weiterentwickelt werden können. Die Strategien sind komplementär zu verstehen. Aus der Kombinierbarkeit ergibt sich auch, dass die Strategien methodisch nicht eindeutig zu trennen sind und sich in Teilen überlagern.

strategien für

erschWinglichen Wohnraum

lassen sich auch ephemere und temporäre Lösungen, Wohnen im jahreszeitlichen Wechsel und zeitliche Planungsstrategien entwickeln, die für einen definierten Zeitraum weniger Raum oder Komfort bieten, aber die Gesamtkosten dafür dramatisch senken.

Die Akzeptanz für solche Lösungen steigt, wenn die NutzerInnen in die Prozesse einbezogen werden und ein Abwägen zwischen den Vor- und Nachteilen der einzelnen Anforderungen und Kosten selbst vornehmen können. Oft wird bezahlbares Wohnen einseitig als technisches, planerisches oder politisches Problem gesehen. Diese Betrachtung übersieht die Potenziale der sozialen Dimension des Wohnens. Die Integration aller Menschen erfordert besondere soziale, organisatorische und daraus folgend räumliche Rahmenbedingungen. Hier wird die Betrachtung von Kosten und Wohnwert wichtig: Nur in Bezug auf die Bedürfnisse der Menschen ist eine Aussage über den Gebrauchswert einer Wohnung sinnvoll.

So kann Wohnen als räumlich-soziales Gefüge gedacht werden.

Partizipation und soziale Innovation können damit auch zur Schaffung von erschwinglichem Wohnraum beitragen:

•  soziale Strukturen innerhalb der Wohnungen 

•  die Art des Zusammenlebens im Gebäude

•  soziale Strukturen der BewohnerInnen des Gebäudes  und seines Umfelds

•  Interaktion von BewohnerInnen des Gebäudes und  der Gesellschaft

•  ökonomische Innovation: Finanzierung und Teilhabe Partizipation an der Projektentwicklung:

Bottom-up statt Top-down

Die wichtigste Prägung erfahren viele Bauprojekte bereits vor Beginn der Planung durch diejenigen, die das Projekt initiieren, finanzieren, umsetzen und später tragen. So werden nicht nur Raumprogramm, Bauplatz und Budget in dieser Phase festgelegt,

Die Frage ist, wie sich höhere Bebauungsdichten auf das Leben in den Städten und die Qualität des Wohnens auswirken. Den Vortei- len der hohen Dichte stehen auch Nachteile gegenüber: Je dichter eine Stadt wird, desto drängender werden die Probleme mit Verkehr, Lärm, Luftqualität, fehlenden Erholungsräumen, Belichtung und Belüftung von Straßenraum und Wohnungen sowie sozialen Span- nungen. Die meisten der oben genannten Punkte sind Entwurfs- aufgaben, die direkt oder indirekt durch gute Stadtplanung und Architektur adressiert werden können. Die Qualität des Wohnens wird nicht zwingend durch eine hohe Bebauungsdichte gemindert werden. Hier möchten wir den Begriff der qualifizierten Dichte einführen: Eine hohe Bebauungsdichte, die trotzdem eine ausrei- chende Belichtung und Belüftung der Wohnungen und qualitätvolle Außenräume ermöglicht. Die einzelnen GrundstückseigentümerIn- nen oder InvestorInnen müssen meist nicht ermutigt werden, das einzelne Grundstück maximal zu bebauen. Die Herausforderung besteht aber darin, übergreifende Konzepte zu entwickeln, die eine bessere Ausnutzung der Grundstücke ermöglichen und die Qualität der Innen- und Außenräume wenig beeinträchtigen. Hier geben auch die Projektbeispiele in diesem Buch Hinweise. Die erschwing- lichen Wohnprojekte in diesem Buch weisen überwiegende eine hohe Dichte von mehr als 2,0 auf.

Gerade in der Gestaltung der Außenräume liegt ein hohes Potenzial zur Verbesserung der Wohnqualität bei hohen Bebauungsdichten.

So werden im Wohnungsbau die Außenräume häufig als Abstands- grün, Müll- und Fahrradlager vernachlässigt. Auch in engen Stadt- räumen können Pocket-Parks, Höfe, Balkone und Dachterrassen kleine Außenräume mit hoher Aufenthaltsqualität und psycholo- gischem Wert darstellen. Wenn auf den einzelnen Grundstücken wenig Freifläche vorhanden ist, dann wäre es sinnvoll, auch die Abstandsflächen und Höfe der Blockrandgebiete über Grundstücks- grenzen hinweg als zusammenhängende Außenräume zu gestalten.

Solche Gemeinschaftsgärten bilden nicht nur hochwertige Aufent- halts- und Erholungsräume, sondern können als partizipatorische Initiativen das Gemeinschaftsleben der Hausgemeinschaften und Nachbarschaften fördern.

Die Bevölkerungsdichte der europäischen Städte ist im weltweiten Vergleich gering. Eine hohe Bevölkerungsdichte bedeutet nicht direkt eine hohe Bebauungsdichte, weil die Wohnfläche pro Kopf unterschiedlich ist und weil weitere Flächen (Verkehr, Gewerbe, Handel, Ausbildung …) noch hinzugerechnet werden müssen. Auch muss bei einem Vergleich bedacht werden, dass die Städte mit den hohen Bebauungsdichten nicht den europäischen Vorstellungen

in m² WFL Abb. 31 Durchschnittlicher Wohnraum pro Kopf

Honkong China Russland Italien Ver. Königreich Spanien Japan Schweden Frankreich Griechenland Deutschland Dänemark Kanada USAAustralien

1520 2231 3335 3540 43 4555 6572 7789

Land Stadt geschätzte Bevölkerung Fläche in km² Bevölkerungsdichte in km² Dichte Ranking Bangladesh

Pakistan Indien Bangladesh Indien China Ver. Königr.

Spanien Japan Deutschland Österreich Frankreich Schweiz Deutschland Deutschland Deutschland

Dhaka Hyderabad Vijayawada Chittagong Mumbai Hongkong London Madrid Tokyo-Yokohama München Wien Paris Zürich Berlin Frankfurt/M Hamburg

16.235.000 2.990.000 1.775.000 3.250.000 22.885.000 7.280.000 10.350.000 6.240.000 37.750.000 2.000.000 1.775.000 10.870.000 795.000 4.085.000 1.930.000 2.095.000

368 73 57 111 881 285 1738 1321 8547 466 453 2845 246 1347 648 777

44100 41200 31200 29200 26000 25600 5600 4700 4400 4300 3900 3700 3200 3000 3000 2700

1 2 3 4 5 6 525 621 653 672 732 755 809 820 821 856

Abb. 32 Bevölkerungsdichten der größten Metropolregionen, Auszug nach den höchsten Bevölkerungsdichten weltweit (Zeile 1 bis 6) und in Europa, plus Tokio/Yokohama (Zeile 7 bis 16);

Interessant an der Betrachtung der Metropoleregionen ist, dass die Dichte auch bei Metropolen mit sehr dichten Zentren relativ gering ist.

der Stadt entsprechen. Grundsätzlich sind hohe Bebauungsdichten in warmen, heißen (vor allem tropischen) Klimazonen sinnvoll, weil die Besonnung konstanter ist (geringe jahreszeitliche Unterschiede in der Sonnenscheindauer) und die Gebäude werden auf einen Schutz vor Überhitzung hin entworfen, weswegen die spanischen Metropolen die größten Dichten der europäischen Städte aufwei- sen. Das Projekt My Micro NY weist mit 6,55 eine im Vergleich mit Europa ungewöhnlich hohe Ausnutzung des Grundstücks auf. ^{Abb. 31} Was im Vergleich der Bevölkerungsdichten auffällt ist, dass die hohen Bevölkerungsdichten in Asien zu finden sind und in Ländern mit niedrigeren Lebensstandards, folglich auch geringerer Wohn- fläche pro Kopf. Ausnahmen bilden die Metropolen Hongkong, Macau und Singapur, deren Wachstum nach außen begrenzt ist. Es gibt aber auch viele Metropolen, die in Lebensstandard, Klima und Lebensqualität der Stadt- und Wohnräume den hiesigen Ansprü- chen entsprechen und viel höhere Bebauungs- und Bevölkerungs- dichten aufweisen: London, Madrid und Tokio haben fast die dop- pelte Bevölkerungsdichte von Hamburg oder der Metropolregion Stuttgart. ^{Abb. 32}

Bezahlbarkeit Wirtschaftlichkeit Vermietbarkeit

Energiekosten Wasserkosten (Ver- /Entsorgung) Öffentl. Geb./ Beiträge Weitere Betriebskosten

Kaltmiete

Verfügbares Einkommen Nebenkosten

Image Objektqualität Wohnqualität Standortqualität

Instandsetzungskosten Verwaltungskosten Finanzierungskosten Baukosten (KG 300-700) Grundstückskosten Wagnis und Gewinn

kOSTEN UND PREISE

Zunächst ist zwischen Preisen und Kosten zu unterscheiden. Die Kosten ergeben sich aus der Produktion von Wohnraum und dem damit verbundenen Aufwand. Die Kosten sind zunächst unabhän- gig von der Vermarktung des entstehenden Produkts gedacht. Tat- sächlich führt eine hohe Nachfrage auf allen Stufen der Wertschöp- fung zu höheren Preisen, sodass auch die Gestehungskosten für den Wohnraum höher werden, wenn nachfragebedingt die Preise für Grundstück, Arbeitsleistungen und Materialien steigen.104 / Abb. 33

Abb. 33 Zusammenhang zwischen Baukosten, Wirtschaftlichkeit und Bezahlbarkeit des Wohnens

In den vorherigen Abschnitten wurden übergeordnete Strategien zur Schaffung von bezahl- barem Wohnraum diskutiert, die Politik und Gesellschaft, die Stadtstruktur und den Städte- bau oder das Gebäude als Ganzes betreffen. Im Folgenden werden die einzelnen Kostenanteile betrachtet, die bei der Entwicklung und Planung von Gebäuden gehoben werden können, um die Kosten für die Herstellung des Gebäudes zu senken.

Potenziale bauKosten

Abb. 34 Entwicklung der Bau- werkskosten im Wohnungsbau ,ARGE-Kostenindex/Destatis-Preis index unter Berücksichtigung der Umsatzsteuer im Vergleich zu den allgemeinen Lebenshaltungskos- ten 2000-2014

Zusätzliche Preisentwicklung EnEV (2002 bis 2014) WSchV 1995/ HeizAnV (bis 2002)+ EEWärmeG (ab 2009)

Anforderungen (KG 300/400) EnEV ab 2016+

EEWärmeG Index Januar 2000= 100

90 140

Lebenshaltungskosten Baupreisindex für Wohnge- bäude (Destatis) Bauwerkskostenindex für Wohngebäude (ARGE)

2000 2005 2010 2014

+27 +6 +3 +9

Ursachen

150

Die statistische Erfassung der Baupreise beruht auf der Erfassung von vergleichbaren Bauleistungen. Der vom Statistischen Bun- desamt herausgegebene Baupreisindex beschreibt die Preisent- wicklung der Bauleistungen, die die Bauherren bezahlt haben, und schließt Produktivität, Wagnis und Gewinn der Unternehmen ein. Nicht abgebildet wird, dass im konkreten Gebäude qualitativ hochwertige Bauleistungen und Materialien eingesetzt werden.

Diese qualitativen Änderungen erfasst der Baupreisindex nicht, der immer nur eine gleichwertige Leistung im Verlauf der Zeit bepreist. Die Auswertung der statistischen Daten zeigt nur eine moderate Veränderung von 27,7 Prozent inkl. Erhöhung der Mehr- wertsteuer zwischen 1999 und 2014 gegenüber der Steigerung des VPI von 26,2 Prozent im gleichen Zeitraum. Eine recht vollständige Modellierung der Gestehungskosten erlaubt die Methodik der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V.¹⁰⁵ Hier wurde ein Bauwerkskostenindex für Wohngebäude (ARGE) aus der Sicht des Investors erarbeitet. Hierfür wurde in einem Kostenmodell ein „re- präsentatives Wohngebäude – Typengebäude MFH“ mit Verände- rungen der Qualitäten im Bereich der Barrierefreiheit (DIN 18040-2), Energieeffizienz/Erneuerbaren Energien (EnEV/ EEWärmeG), Schall- schutz und anderem simuliert. Dieses Typengebäude basiert auf einem freistehenden Mehrfamilienhaus in mittlerer Lage mit zwölf Wohneinheiten und einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 73 Quadratmetern. In dieser Betrachtung zeigt sich eine Steigerung von 36 Prozent zwischen 2000 und 2014.^{Abb. 34}

Aus dieser Betrachtung wird deutlich, dass am deutschen Woh- nungsmarkt maßgebliche Veränderungen der Qualitäten des Bauens und Wohnkomforts stattfinden, die sowohl von den gesetz- lichen Anforderungen als auch von Anreizen durch Fördermodelle, aber auch vom Markt verursacht werden. So fragen die Kunden vor allem im Eigentumssegment hohe Qualitäten nach, die sie für wert- haltig ansehen. Auch versuchen die Anbieter im Eigentums- und

analYse – best Practice

Klaus Dömer, Joachim Schultz-Granberg

methodiK

Die quantitative Analyse stellt spezifische Kennwerte in drei Dia- grammen dar. Sie gliedern die erhobenen Daten in die Bereiche Erschwinglichkeit, Flächen- und Nutzungsstruktur sowie Kosten- kennwerte. Erschwinglichkeit definiert sich dabei an dem ökono- mischen Umfeld und den Möglichkeiten der Durchschnittsverdie- ner und unteren Einkommensschichten. Daher wurden die Preise der analysierten Projekte mit dem regionalen durchschnittlichen Nettohaushaltseinkommen¹¹⁶ und den regionalen Marktpreisen für vergleichbaren Wohnraum¹¹⁷ ins Verhältnis gesetzt. Die qualita- tiven Kriterien spiegeln sich nicht in Zahlen wider, tragen aber we- sentlich zur ganzheitlichen Betrachtung der ausgewählten Projekte bei. Sie werden anhand eines Kriterienkataloges ausgewertet. Das Resultat wird mittels einer Skala grafisch verdeutlicht und durch beschreibende Stichpunkte erläutert.

Ziel der vorgenommenen Auswertung ist nicht eine vergleichende Wertung vorzunehmen – zu unterschiedlich sind dafür kulturelle, soziale und politische Rahmenbedingungen, sodass eine Vergleich- barkeit nicht möglich oder sinnvoll wäre. Sie soll dagegen eine grundsätzliche Einordnung und ein Verständnis der Projekte im jeweiligen Kontext leisten. Ziel war es, Abhängigkeiten zwischen Kostenkennwerten und architektonischen Stellschrauben sowie Stärken und Schwächen verschiedener Strategien im jeweiligen Kontext aufzuzeigen.

Erschwinglichkeit ist nicht nur eine Frage der Kosten, sondern eine Abwägung von Kosten und Nutzen. Deswegen wurden die vorgestellten Projekte einer Analyse unterzogen, die Prei- se und Kosten in Relation setzt zu den damit erzielten räumlichen, sozialen und technischen Qualitäten. Um eine Aussage über die Erschwinglichkeit der ausgewählten Projekte treffen zu können, wurden deshalb eine quantitative und qualitative Auswertung vorgenommen. Dafür wurden zum einen Miet- oder Kaufpreise, Flächen- und Kosten-Kennwerte und zum anderen architektonische und städtebauliche Qualitäten betrachtet, damit die Diskussion der Projekte nicht auf der Ebene einer reinen Effizienzbetrachtung zum Erliegen kommt.

GFZ x,xx xxx Personen/ha

xx

x.xxx

€/m² BGF

xx%

x.xxx.xxx € Projektkosten xx%KG 100

xx%KG 300 xx%

KG 400

GFZ x,xx xxx Personen/ha

xx

x.xxx

€/m² BGF

xx%

x.xxx.xxx € Projektkosten xx%KG 100

xx%KG 300 xx%

KG 400

GFZ x,xx xxx Personen/ha

xx

x.xxx

€/m² BGF

xx%

x.xxx.xxx € Projektkosten xx%KG 100

xx%KG 300 xx%

KG 400

QUALITATIVE BEWERTUNGSkRITERIEN: WOHNWERTE

QUANTITATIVE BEWERTUNGSkRITERIEN: kENNWERTE

ERSCHWINGLICHkEIT

FLäCHEN- UND NUTZUNGSSTRUkTUR

kOSTENkENNWERTE

ANBINDUNG

zonierung

nutzungsflexibilität

privatsphäre

freibereiche

thermischebehaglichkeit

visuellebehaglichkeit

raumluft

akustischebehaglichkeit

gebäudetechnik

küche

bad

kommunikativität

hierarchisierung

verknüpfungen

massstab

öpnv

versorgung

AUSSTATTUNGBEHAGLICHkEITWOHNUNGAUSSEN- BEREICHESTäDTEBAU

H A N S SAU E R P R E I S 2 0 1 6

KalKbreite

Zürich, Schweiz, 2014

Müller Sigrist Architekten AG, Zürich, Schweiz Preisträger – Kategorie Neubau

aktiveswohnmodell Partizipation

Standards Minimalisierung Vorfertigung Massenwohnungsbau

Grundstück

In Erbbaurecht nach Konzeptver- gabe vergeben

Verfahren

Offener Architektenwettbewerb mit öffentlichem Preisgericht Trägerschaft

Genossenschaft – Bau- und Wohngenossenschaft Kalkbreite Bewohner

Genossen und auf dem freien Wohnungsmarkt Benachteiligte Finanzierung

Zinsvergünstigte Darlehen für Umsetzung im Minergie-Stan- dard + zinsfreies Darlehen für Erstellungskosten von 11 Woh- nungen für Mieter mit geringen Einkommen

Effekte

Einkommensobergrenzen für Mieter der geförderten Wohnun- gen, Mietpreisbindung für die Mieten der geförderten Wohnun- gen

x x x x

100 m

H A N S SAU E R P R E I S 2 0 1 6

sPreefeld

Berlin, Deutschland, 2014

dZa, carpaneto, fatkoehl, BARarchitekten, Berlin, Deutschland Engere Wahl

aktiveswohnmodell Partizipation

Standards Minimalisierung Vorfertigung Massenwohnungsbau

Grundstück

Von Kommune mit Bindung der Genossenschaft an vorgelegtes Konzept verkauft

Trägerschaft

Genossenschaft – Bau- und Wohn- genossenschaft Spreefeld Berlin eG Bewohner

Genossenschaftsmitglieder konstellation

Genossenschaft als Bauherr + die Zusammenarbeiter als Genossen- schaftsmoderator und Projekt- steuerer + drei Architektenteams, die gemeinsamen Wohnungs- und Bauteilkatalog entwickelt haben

Finanzierung

Genossenschaftseinlagen + Förderung des Passivhausstan- dards durch KfW-Energieeffizienz- programm mit zinsgünstigem Darlehen (Hülle und Gebäude- technik) + Förderung des Genos- senschaftsanteile durch zins- günstige Darlehen und Tilgungs- zuschüsse durch KfW-Wohnei- gentumsprogramm Effekte

KFW-Programme tragen zur Redu- zierung der Mieten um ca. 0,80 €/m² durch Senkung der Betriebs- und Fremdkapitalkosten bei.

x x

100 m

EG Beispiel Gewerbe 1. OG Beispiel Wohnen

20 m Abb. 67 1. Obergeschoss

Abb. 68 Erdgeschoss

Abb. 69 Grundrisskatalog MITTELTYP einseitige Belichtung ECKTYP

zweiseitige Belichtung

KOPFTYP

dreiseitige Belichtung

a b a b a b

a b

BEISPIEL

Kombination auf einer KURZ-Etage

BEISPIEL

Kombination auf einer LANG-Etage

185 m² 150 m² 130 m² 105 m² 85 m²

100 m² 120 m² 145 m² 165 m² 200 m²

65 m² 80 m² 55 m² 50 m²

50 m² 45 m² 45 m²

75 m² 100 m² 125 m² 160 m²

170 m² 130 m² 120 m² 140 m² 160 m²

100 m² 120 m² 145 m² 165 m² 185 m²

45 m² 2 x 45 m² 85 m² 110 m² 35 m²

65 m² 80 m² 100 m² 85 m² 65 m²

25 m²

180 m²

210 m²

50 m²

90 m²

H A N S SAU E R P R E I S 2 0 1 6

hotel magdas

Wien, Östereich, 2015

AllesWirdGut ZT GmbH, Wien, Östereich / München, Deutschland Preisträger – Kategorie Soziale Innovation

sozialerkatalysator Partizipation

Standards Minimalisierung Vorfertigung Massenwohnungsbau

Grundstück

Zeitlich beschränkter Pacht- vertrag

Trägerschaft

Gemeinnützige Organisation – magdas . Caritas Services GmbH Bewohner

Unbegleitete, minderjährige Jugendliche und Wienreisende konstellation

Bauherr und Architekten erzeugten enorme öffentliche Wahrnehmung, durch die eine Vielzahl von Spendern und freiwilligen Helfern akquiriert werden konnte.

Finanzierung Erweiterung des Budgets durch Sachspenden und Eigenleistungen

x x

100 m

1 basierend auf regionalem Ø Mietniveau 1m

160m²

2.295m² Grundstück

78 1-Zi.-Whg.

2 5-Zi.-Whg.

6.460 BGF 80Wohnungen 100% Wohnen

1.734.000 € Projektkosten Ø netto

Haushalts- einkommen

2.32o € 610 €/PersonØ Miete ¹

0%

GFZ 2,8 784 Personen/ha

€/m 268² BGF

von der Caritas zur Verfügung gestellt

53%KG 300

KG 100 Pacht

47%KG 400

1 basierend auf regionalem Ø Mietniveau 1m

160m²

2.295m² Grundstück

78 1-Zi.-Whg.

2 5-Zi.-Whg.

6.460 BGF 80Wohnungen 100% Wohnen

1.734.000 € Projektkosten Ø netto

Haushalts- einkommen

2.32o € Ø Miete ¹

610 €/Person

0%

GFZ 2,8 784 Personen/ha

€/m 268² BGF

von der Caritas zur Verfügung gestellt

53%KG 300

KG 100 Pacht

47%KG 400

1 basierend auf regionalem Ø Mietniveau 1m

160m²

2.295m² Grundstück

78 1-Zi.-Whg.

2 5-Zi.-Whg.

6.460 BGF 80Wohnungen 100% Wohnen

1.734.000 € Projektkosten Ø netto

Haushalts- einkommen

2.32o € Ø Miete ¹

610 €/Person

0%

GFZ 2,8 784 Personen/ha

€/m 268² BGF

von der Caritas zur Verfügung gestellt

53%KG 300

KG 100 Pacht

47%KG 400

1 basierend auf regionalem Ø Mietniveau Abb. 101

Exemplarische Wohngemeinschaft unbegleiteter Minderjähriger 160 m²

4–6 Personen

Abb. 102 Erschwinglichkeit Abb. 103 Flächen- und Nutzungsstruktur 5 m

1 basierend auf regionalem Ø Mietniveau 1m

160m²

2.295m² Grundstück

78 1-Zi.-Whg.

2 5-Zi.-Whg.

6.460 BGF 80Wohnungen 100% Wohnen

1.734.000 € Projektkosten Ø netto

Haushalts- einkommen

2.32o € Ø Miete ¹

610 €/Person

0%

GFZ 2,8 784 Personen/ha

€/m 268² BGF

von der Caritas zur Verfügung gestellt

53%KG 300

KG 100 Pacht

47%KG 400

1 basierend auf regionalem Ø Mietniveau 1m

160m²

2.295m² Grundstück

78 1-Zi.-Whg.

2 5-Zi.-Whg.

6.460 BGF 80Wohnungen 100% Wohnen

1.734.000 € Projektkosten Ø netto

Haushalts- einkommen

2.32o € Ø Miete ¹

610 €/Person

0%

GFZ 2,8 784 Personen/ha

€/m 268² BGF

von der Caritas zur Verfügung gestellt

53%KG 300

KG 100 Pacht

47%KG 400

kommunikativität Gemeinschaftsbereiche durch Mitbenutzung von Hotelräumlichkeiten Hierarchisierung

separater Hauseingang, Gemeinschafts- bereiche gleichrangig genutzt Zonierung

Räume entlang Mittelflurerschließung aufgereiht

Nutzungsflexibilität

neutrale Raumgrößen und Erschließung, Bad en suite determiniert einige Räume Privatsphäre

separater Wohnungseingang, fast alle Privatzimmer durch Mittelflur separiert private Außenräume

Mitnutzung des Gartens und des Holzdecks

thermische Behaglichkeit bestandsbedingte Defizite der Gebäudehülle visuelle Behaglichkeit bestandsbedingte Lochfassade mit Brüstungsfenstern Raumluft

natürliche Lüftung, keine Quer- lüftung, innen liegendes Bad akustische Behaglichkeit bestandsbedingte Defizite im Schallschutz

Gebäudetechnik niedriger Standard küche

Gemeinschaftsküche, mittlerer Standard

BadBestandstruktur hält je Zimmer ein eigenes Bad vor

ÖPNVStraßenbahn und Bus fußläufig erreichbar Versorgung

breites Versorgungsangebot Abb. 104 Kostenkennwerte

Verknüpfungen

Garten mit Anschluss an Straßenraum, großzügige Eingangssituation Maßstab

Beibehaltung des Bestandsvolumens

wohnungausstattunganbindungstädtebauaussenbereichebehaglichkeit

urban tulou

Guangzhou, China, 2010 Urbanus, Shenzhen, RC

100 m

kompakteswohnmodell Partizipation

Standards Minimalisierung Vorfertigung Massenwohnungsbau

Grundstück

Grundstück wurde ehemaligen Urban-Village-Bewohnern als Ausgleichsmaßnahme für den Abriss des Urban Village überlassen.

Bauherr

Bauträger – Vanke Real Estate Co., Ltd.

Bewohner

Ehemalige Urban Villager und Wanderarbeiter

Finanzierung

Baukostensubvention als Aus- gleich für den Abriss der ehe- maligen Wohngebäude

x x

x

Abb. 160 Schnitt

20 m

Abb. 161 Grundriss

mY micro nY

New York , USA, 2014 nARCHITECTS, New York, USA

100 m

kompakteswohnmodell Partizipation

Standards Minimalisierung Vorfertigung Massenwohnungsbau

Grundstück

Gründstück im Rahmen des städtischen Affordable-Housing- Programms vergeben. Vergabe und Kaufpreis wird entsprechend der Höhe des Wohnungsanteils für Geringverdiener verhandelt Verfahren

Vom New Yorker Bürgermeister Michael Bloomberg und dem City Department of Housing Preservation and Development getragenes Bauträgerverfahren mit dem Ziel, ein innovatives Modellvorhaben für Mikrowoh- nungen zu entwickeln Trägerschaft

Bauträger – Monadnock Develop- ment + NYC Dpt. of Housing Preservation & Development Effekte

Mietpreisbindung für 15 Jahre

x x

transformation von 530 Wohneinheiten in bordeaux

Bordeaux, Frankreich, 2016

Lacaton & Vassal, Druot, Hutin, Paris, Frankreich

200 m

qualifizierte wohnmaschine Partizipation Standards Minimalisierung Vorfertigung Massenwohnungsbau

Grundstück

Schon im Besitz der Wohnungs- baugesellschaft

Trägerschaft

Wohnungsbaugesellschaft – Aquitanis O.P.H. de la commun- auté Urbaine de Bordeaux (CUB) Bewohner

Wohnberechtigte mit unter- durchschnittlichem Einkommen Effekte

Subventionierung der Mietkosten

x x

H A N S SAU E R P R E I S 2 0 1 6

vorgartenstrasse

Wien, Österreich, 2011

BKK-3 Architektur ZT GmbH, Wien, Österreich Engere Wahl

100 m

qualifizierte wohnmaschine Partizipation Standards Minimalisierung Vorfertigung Massenwohnungsbau

Grundstück

Grundstück wurde nach Bau- trägerverfahren vergeben Trägerschaft

Bauträger - BWS-Konzern Bewohner

Junge Familien und Studierende Finanzierung

Zum Teil durch in Anspruch ge- nommenes Landesdarlehen.

76% der Nettomiete (5,01 €/m²) ergeben sich aus Rückzahlungen Effekte

Miet-/Kaufoption vorgeschrie- ben. Nach Ablauf von zehn Jahren muss Bauträger dem Mieter ein Angebot zum Kauf der Wohnung auf Grundlage eines durch ein Schätzgut- achten ermittelten Verkehrs- wertes machen.

x x

x

NUMERISCHE kOSTENkENNWERTE UND DEREN LIMITS

Je nach Standort und länderspezifischen Richtlinien kommen un- terschiedliche Methoden der Erfassung von Baukosten zum Einsatz.

Ein mathematisch präziser Vergleich absoluter Kostenkennwerte ist nicht ohne Umrechnung möglich. Zu verschieden sind darüber hin- aus die lokalen Bedingungen – schon innerhalb einer Stadt und erst recht auf nationaler Ebene oder gar weltweit. Das führt den Versuch einer eindeutig nach absoluten Kosten aufgeschlüsselten Rangliste von Projekten ad absurdum.

Zudem ist die Suche nach Bau- und Grundstückskosten nicht einfach. Der Versuch, diese real zu erfassen, erfordert lange Re- cherche und mühsames Nachfragen. Die Spekulation mit der Ware Wohnen¹⁷⁵ macht Baukosten und Gewinnspannen oft zur internen Verschlusssache. Lediglich wegweisende Projekte werben mit den veröffentlichten Kostenkennzahlen. Es ist Zeit, über offene Daten- banken nachzudenken, denn Wohnen ist nicht nur eine dem libe- ralen Markt unterworfene Ware, sondern ein „soziales Totalphäno- men¹⁷⁶ “existenzieller Art. Das schließt die Wohnversorgung durch die öffentliche Hand ein. Die bayerische Landesverfassung schreibt in Artikel 106 den Anspruch auf eine angemessene Wohnung fest.¹⁷⁷ Die Realität ist weit davon entfernt. Gerade in München ist die Realisierung von „bezahlbaren Volkswohnungen“ durch hohe Bodenpreise eine beinahe unlösbare Aufgabe. Einsparungen bei den Baukosten haben nur noch einen geringen Einfluss auf die Senkung der Gesamtkosten.

Die Auswertung der Projekte in diesem Buch verfolgt einen induktiven Ansatz, beruhend auf evaluiertem Wohnwert und numerischen Kennwerten, und versteht sich als Katalog von wegweisenden Ansätzen. Dieser Katalog ist erweiterbar und bietet übertragbare Impulse für bezahlbares Wohnen. Die gewählten Beispiele stehen für eine repräsentative Auswahl von kostensenkenden Strategien. Prinzipielle Ähnlichkeiten innerhalb der betrachteten Projekte führen zu sechs Gruppierungen.

muster bezahlbaren Wohnens