Weisung des Stadtrates an den Gemeinderat. Baurechtsvertrag für genossenschaftlichen Wohnungsbau an der Stöckenackerstrasse (Projekt Wohnungen)

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_Zürich,

12. Dezember 1999

Weisung

des Stadtrates an den Gemeinderat

Baurechtsvertrag für genossenschaftlichen Wohnungsbau an der Stöckenackerstrasse

(Projekt 10 000 Wohnungen)

Zweck der Vorlage

Mit einem Baurechtsvertrag sülles der Baugenossenschaft

..

(BG) Süd-Ost ermöglicht werden, au.reinem3559 m2messenden AreaJ an der Stöckenackerstrasse, Quartier Affoltern, 31 Wohnungen (davon zwei Drittel mit 4Y2 oder mehr Zimmern) zu erstellen. Der Bau- rechtszinsheträgt -vorhehählich der Bauahrechnung-Fr. 79 510.- jährlich.

Ausgangstage

Die Stadt ist Eig'entümerin des 5030 m" messenden Grundstückes Kat.-Nr. 4645 an der Stöckenackerstrasse im Quartier Affoltern. wel- cbes 1975 aus einem Quartierplanverfahren hervorging. Die ParLelle

ist der Woh~orie W3 mit einem Wohnanteil von 90 Prozent zugeteilt.

nasGrundstückweist durch seine :lhgewinkelte Form zwei Bereiche auf: Einen recht~ckigel)Parzellenteil mit einer Fläche von 3559m2 an qer S1öckenackerstrasse (Baurechtsareal) sowie ein 1471m2 mes- sendes Dreieck am Fronwaldweg.Letztere Fläche ist wegen ihrer Form~nd Qer zu berücksicbtigenden Gebäude- und Grenzabstände inder baulichen Nutzungsmöglich~eitstark eingeschränkt und eig- net sich nicht für den Wohnungsbau. Sie wurde deshalh von der Überbau u~ga us g e kl amme rt.

Hingegen soll das südlich des Baurechtsareales liegende private Grundstück mit ein,er Bjfutiefe entlang der Stöckenackerstrasse (etwa 2500 m")einbe~ogenwerden.Das restliche Areal mit dem dar- auf hefindlichen Einfamilienhaus und dem grossen Ohstgarten möchte der Eigentümer einstweilen unverändert belassen.

Die Baugrundstücke grenzen im Osten angrössere Üherbauungefi, im Norden an das Gemeinschafts'zentrum, im Westen an das alte KirchleinAffoltern sowie einige Einfamilienhäuser und im Süden an die Friedhofanlage.

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DieBG Süd-Ost und der private Eigentümer realisierten früher he- reitszusammen eine Überbauungim Quartier Affoltern. Sie einig- ten~ich auch im vorliegendeThFalle auf die Durchführung einer gemeinsamen Planung bzw, die Durchführung eines Architektur- wettbewerbes.

Baurechtspartnerin'

Die 1943 gegründete Baugenossenschaft ~üd-Ostverfügt heute über 639 Wohnungen. 542 Wohnungen liegen in den Quartieren Schwa- mendinge'n.und Affoltern, 97 Wobnungen ausserhalb der Stadt. Ein Neubau mit weiteren 53 Wohneinheiten an der Probsteistrasse im Quartj~r SchwameI:tdingen ist auf 1 ,Oktober 1999 teilweise bezogen worde~bzw. wird auf 1. April 2000 vollständig bezugsbereit sein.

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Die BG Süd-Osterhielt von der Stadt bisher'eiQArealim Baurecht, Sie erstellte darauf 1974 die Überbauung Lerchenhalde 49 bis 75/Lerchenrain2 bis 22 im Q'uartier Affoltern mit 200 Wohnungen.

Projekt

Dcr mit der BG Süd-Ost und dem privaten Nachbarn durchgeführte Projektwetthewerb unter zehQ eingeladeQen Architekturhüros wurde im S\?'ptemher 1.997 abgeschlossen. Pie BG Süd-Ost und der private Nachbar werden gemäss Empfehlungen desPreisg,erichtes das erstprämierte Projekt der A!chitektenyon Ballmoos und Krucker realisieren.

Das Projektüber~eugt insbesondere durch eine sorgfältige städte- bauliche Lösung, welche an das Überhauungsmuster an der Stöckenackerstrasse anknüpft und di~ Frei-und Grünbereiche mög- lichst gesamtheitlich bewahrt, wodurch viele Wohnungen von der Orientierung zum grosszügigen Freiraum profitieren.

Auf dem städtischen Arealteil sind ein fünf-und ein sechsgeschossi- gcsGebäude mit31 Wohnungen vorgesehen, nämlich:

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Anzahl _Wohnungen

Nettomietzins (freitragend) etwa Fr./~tl..

Zimmer

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Die Wohnungen sollen freitragend realisiert werden, au(Suhventio- nen wird somit verzichtet.

Ferner enthä)tdie Uherbauung ein KindergartenJokaleinen ,. Ge- meinschal:tsraum für die Bewohnerschaft, Bastelräume sowie eine Tiefgaragcmit 31 Parkplätzen. Die Gebäude sind sowohl durch. Trep- penhäuser als auch je mit einem Lift ab lJnterniveaugarage er- schlossen. so dass alle Wohnungen behindertengerecht ah jedem Niveau erreichhar sind."

Der private Nachhar ers,tellt auf seinem Arealteif eine Baute mit 20 Wohnungen (zwei 11f1'-Zimmer-. vier 2Y:!cZimmer-, zehn 31i;!-Zim-

~er-, vier 4Y:!-Zimmer:'Wohnungen)..

Wegen des eingangs erwähnten Neuhauprojt?ktes in Schwamendin- gen musste die BG Süd~Ostdie Realisierung desVorhabens zunächst aufs4'hiebcn. Inzwischen bewilligte die ausser,ordcntliche General- versammlung dep erforderlichen Baukredit von voraussichtlich 10.5 Mio. Franken. pie Baueingahe ist erfolgt.' )

Landwert

Der für das Baurech\ massgehende Landwert heruhtaufden «Richt- linien für die Anrechnung von Land beim Wohnungshauauf st~dti- schenGrundStücken» aus dem JlIhre J 965 und he trägt provisprisch Fr.1987 750.- (rund Fr. 560.-Jm2).Die definitive' Festsetzung erfolgt aufgrund der Bauahrechnung.

Buchwert

Der heutige Buchwert des gesamten Grundstückes beträgt Fr. I 771 715.- (oder rund Fr. 352.- prom2). Auf.das etwas besser zu

bewertende Baurechtsareal entfällt davon ein Betrag von ,Fr..!,317 000.- (oderrund Fr. 370.-pro m2). Diesef"liegt im Bereich des aufgrund" der Rechnungsvorschriften über den Gemeinde- haushalt errechneten neuen Bilanzwertes des Baurechtes von Fr. 1325166.- (mit 6 Prozent kapitalisierter Baurechtszins von Fr. 79510.-).Es ist somit keine Ahschreihung notwendig.

Baurechtsvertrag

Der am 26. Mai 1999 öffentlichh~urkundete naurechtsvertrag ent- hält folgende wesentliche nestimmungen:

DIe Stadt räumt derBaugenossenschaft . Süd-Ost anetwa3559 m2des Grundstückes Kat,-Nr, 4645, Stöckenackerstrasse; Quartier Afföl- lern, ein selbständiges, dauerndes und übertragbares Baurecht im Sinne von Art. 675 und 779'ZQB ein. Das Baurecht dauert 62 Jahre vomgrundhuchlichenVollzug an gerechn.et.

per Ba,!.rechtszinsheträgt provisorisch Fr. 79' 510.-pro~ahr;die de- finitive Fcstsetzung erfolgt rtickwirken.d auf den Zinsheginn (Be- zugshereit~chaft der Üherhauung) nach VorliegcQ der durch die Stadt zu genehmigendennauahrechnung.Im Falle unerwarteter Ver- mietungsschwierigkeiten kan.n' der Vorsteher des Finanzdeparte- ments den Beginn der Zinspflichthefristethinausschieben. Dem Baurechtszinsliegt einvorfäufiger Landwert von Fr. 1 987,.750,'- so- wie ein Zinssat~ von 4 Prozent zugrunde.)

ImWeitercn enth~lt der Baurechtsvertrag (olg~d~wesentlicheBe- stimmungen:

-Neufestsetzungdes Baurechtszinses alle 5 Jahre (Anpas ung des Basislandwertes zu 50 Prozen.t aQdie Teuerung und Anwendung des Durchschnittszinsfusses der ZKB für 1. A.ithypotheken auf Wohnliegenschaften in denjeweils vorausgegangcnen5 Ja,hren).

-:: Ord,ept.Jicher und vorzeitiger Heimfall: Entschädigung der noch nicht amortisierteffErstellungskosten undwertvermehrenden In- vestitionen. Die d"nn.zumaligen Mittel des Erneuerungsfonds ge- hen an die Grundeigtfntümerin üher.Massgehend ruf Amorti- sation und Einlagen in <!en Erncuerungsfond.. ist das jeweilige Reglement über das Rechnungswesen der von der St"dt Zürich unterstützten Wohnhauträger. /

-Verpflicntung zur RealisierungdesWetthewerhsprojektes.

-Festlegung der Mietzinse auf der Grundlage der Seihstkosten im ' Einvernehmen mit dem Finanzdepartcment.

-Rückerstattung der von der Stadt hevorschu5stenPxojektwett- hewerhskosten von rund Fr. 107 000.-.

-Beachtung ger städtischen Richtlinien hinsichtliCh (jkologischer , Grundsätze bei Konstruktion und Materialwahl.

-Verwendung von 1 Prozent der Bausumme für künstlerischen Schmuck.

-Vermietung yon.drei Wohnungen an alleinerziehende Elternteile

, '.

milKindern (mit Zustimt:nung des Vor~tehers ~r-s Finanzdeparte- mentsauch im Althtfstand möglich), drei Wöhnungen an he hin- derte:-Personenund zwei Wohnungen aus dem Althestand an das Amtfür soziale Einrichtungen.

~ Pflicht zur Ein!eichungdes ~augesucheshisEndeNove~her1999

sowie zum Beginn deI; Bauarheiten nach grundhuchlichem Voll-

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zug des Baurechtsvertrages innert eines Jahres. AndernfaJI.s fällt der Baurechtsvertrag dahin;!und es ist der Grundeigentümerin eine Umtriebsentschädigung .von Fr. 50 000.- zu bezahlen.

-Recht der Stadt, bis zur Rohbauvol!endung des Haus,~sB die Ein- richtung eines Kindergartens und/oder Hortes zu verlangen.

Macht sie davon keinen Gebrauch, steht ihr ber der Erstvermie- tung das Vormietrecht zu; Ferne, kann sie nach zehn Jahren ab Erstbezug jederzeit bei Bedarf die Auflösung des Mietverhältnis- ses zugunsten eines der vorgenanntenZwecke verlangen.

-V()Tkaufsrecht an den Gebäuden zugunsten de,r Stadt zu den Heimfallsbedingungen. Die Ba~berechtigte besitzt einVorkaufs"

recht am Grundstück zum Preise eines Dritten. .

-Sichetstellung der städtischen Ansprüche aus dem Baurechtsver- trag durch eine Grundpfandverschreibung von Fr. 240 000.-.

-Pflicht der Baurechtsnehmerin zur Mitbegründung von Dienst- barkeiten. welche für die Realisierung der gemeinsamen Über- bauung zugunsten und zu Lasten des benachbarten privaten Grundstückes notwendig sind.

Dem Gemeinderat wird beantragt:

Der am 26. Mai 1999 iitTentlich beurkundete Baurechtsvertrag mit der Baugen(.ssenschaft Süd-Ost über die Begründung eines selb- ständigen, dauernden und übertragbaren Baurechtes im Sinne von Art. 675 und 779 ZGB zu Lasten eines etwa 3559 m2 messenden Teils von Kat.-Nr.4645, Stiickenackerstrasse, Quartier AtToltern, mit einer O

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jährlich Fr. 79 510.-, wird genehmigt.

Die Berichterstattung im Gemeinderat ist dem Vorsteher des Fi- nanzdepartements übertragen.

1m Namen des Stadtrates

der StadtpräsIdent Josef Esterrnann derStadtschreiher

Mattin Brunner