Wichtige Veränderung im Mit- und Wohnungseigentumsrecht unter besonderer Berücksichtigung der Kündigung von
Bestandverhältnissen mit Miteigentümern
DIPLOMARBEIT
Zur Erlangung des akademischen Grades eines Magisters der Rechtswissenschaften (Mag. Iur.)
eingereicht bei
ao. Univ.-Prof. Dr. Raimund Pittl Institut für Zivilrecht
Rechtswissenschaftliche Fakultät der Universität Innsbruck
von
Christoph Raubinger 01517346
Wörgl, Innsbruck – 05. Juli 2021
Eidesstaatliche Erklärung
Ich erkläre hiermit an Eides statt durch meine eigenhändige Unterschrift, dass ich die vorliegende Arbeit selbständig verfasst und keine anderen als die angegebenen Quellen und Hilfsmittel verwendet habe. Alle Stellen, die wörtlich oder inhaltlich den angegebenen Quellen entnommen wurden, sind als solche kenntlich gemacht.
Die vorliegende Arbeit wurde bisher in gleicher oder ähnlicher Form noch nicht als Magister- /Master-/Diplomarbeit/Dissertation eingereicht.
05.07.2021
Datum Unterschrift
Inhaltsverzeichnis
1 EINLEITUNG ... 1
2 (SCHLICHTES) MITEIGENTUM ... 4
2.1ALLGEMEINES ... 4
2.2ENTSTEHUNG ... 5
2.3ABGRENZUNG ... 5
2.3.1STOCKWERKSEIGENTUM ... 6
2.3.2GESAMTHANDEIGENTUM ... 7
2.4RECHTSGEMEINSCHAFT DER MITEIGENTÜMER ... 7
3 WOHNUNGSEIGENTUM ... 7
3.1ALLGEMEINES ... 7
3.2BEGRIFFSBESTIMMUNGEN ... 8
3.2.1WOHNUNG UND WE-OBJEKT ... 8
3.2.2ALLGEMEINE TEILE DER LIEGENSCHAFT ... 8
3.2.3WOHNUNGSEIGENTÜMER UND EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT ... 9
3.2.4WOHNUNGSEIGENTUMSBEWERBER UND WOHNUNGSEIGENTUMSORGANISATOR ... 9
3.2.5EIGENTÜMERPARTNERSCHAFT ... 10
3.3ENTSTEHUNG UND BEENDIGUNG ... 10
3.3.1BEGRÜNDUNG VON WE ... 10
3.3.2ERWERB VON WE ... 11
3.3.3BEENDIGUNG VON WE ... 12
3.3.3.1 Problematik: Mischhäuser ... 12
4 DER BESTANDVERTRAG ... 13
4.1ALLGEMEINES ... 13
4.2MIETE UND PACHT ... 13
4.3BENÜTZUNGSREGELUNG /-VEREINBARUNG ... 14
5 VERWALTUNG EINER LIEGENSCHAFT (ABGB) ... 15
5.1ORDENTLICHE VERWALTUNG ... 16
5.2ABGRENZUNG VERWALTUNG –VERFÜGUNG... 16
5.2.1SACHVERFÜGUNG ... 16
5.2.2ANTEILSVERFÜGUNG ... 17
5.3AUßERORDENTLICHE VERWALTUNG (WICHTIGE VERÄNDERUNG)... 17
5.4DIE EINZELNEN FALLGRUPPEN IN DER RSP ... 18
5.4.1SCHWERWIEGENDE FAKTISCHE EINGRIFFE ... 18
5.4.2AUßERGEWÖHNLICHE GESCHÄFTE ... 19
5.4.2.1 Bestandverträge ... 19
5.4.2.2 Verwalterbestellung und Ähnliches ... 20
5.4.2.3 Veräußerungs- und Erwerbsgeschäfte ... 20
5.4.2.4 Sonstige Geschäfte ... 21
5.4.3GRAVIERENDE ÄNDERUNGEN DES WIRTSCHAFTLICHEN ZWECKS ... 21
5.5SELBSTVERWALTUNG -FREMDVERWALTUNG (VERWALTER) ... 21
6 VERWALTUNG EINER LIEGENSCHAFT (WEG) ... 22
6.1MAßNAHMEN DER ORDENTLICHEN VERWALTUNG ISD §28WEG ... 22
6.2SONDERFALL:KFZ-ABSTELLPLATZ GEM §28ABS 2WEG ... 24
6.3MAßNAHMEN DER AUßERORDENTLICHEN VERWALTUNG ISD §29WEG ... 25
6.4 SONSTIGE WICHTIGE VERÄNDERUNGEN ISD §29ABS 5WEG ... 26
7 WILLENSBILDUNG – BESCHLUSSFASSUNG (ABGB) ... 26
7.1WILLENSBILDUNG IN DER ORDENTLICHEN VERWALTUNG ... 27
7.1.1STIMMRECHTSAUSSCHLUSS IM MITEIGENTUMSRECHT? ... 29
7.1.2SONDERFALL:STIMMENGLEICHHEIT ... 29
7.2WILLENSBILDUNG IN DER AUßERORDENTLICHEN VERWALTUNG ... 30
7.2.1STÄNDIGE RECHTSPRECHUNG ... 31
7.2.2 HERRSCHENDE LEHRE (SCHRIFTTUM) ... 31
7.3VERFAHREN VOR DEM AUßERSTREITRICHTER – PROZESSUALE GRUNDSÄTZE ... 33
7.3.1ALLGEMEINES ... 33
7.3.2AUSGEWÄHLTE RSP ZU §838A ABGB ... 34
7.3.3NEUERE JUDIKATUR ZU §838A ABGB ... 35
EXKURS: KÜNDIGUNG VON BESTANDVERHÄLTNISSEN MIT MITEIGENTÜMERN ALS WICHTIGE VERÄNDERUNG ISD § 834 ABGB ... 36
8 WILLENSBILDUNG – BESCHLUSSFASSUNG (WEG) ... 39
8.1WILLENSBILDUNG IN DER ORDENTLICHEN VERWALTUNG ... 39
8.2WILLENSBILDUNG IN DER AUßERORDENTLICHEN VERWALTUNG ... 40
8.3WILLENSBILDUNG BEI SONSTIGEN WICHTIGEN VERÄNDERUNGEN ... 41
8.4BESCHLUSSFORMEN ... 42
8.5BESCHLUSSANFECHTUNG (-BEKÄMPFUNG) ... 44
8.5.1WIRKUNG DER ANFECHTUNG ... 45
8.5.2ANFECHTUNGSGRÜNDE ... 47
8.5.2.1 Formelle Mängel ... 47
8.5.2.2 Gesetzwidrigkeit ... 48
8.5.2.3 Fehlen der erforderlichen Mehrheit ... 48
9 GEMEINSAMKEITEN/UNTERSCHIEDE IN DER WILLENSBILDUNG ... 49
10. KRITISCHE AUSEINANDERSETZUNG MIT DER WILLENSBILDUNG IM WEG 2002 ... 51
10.1KRITIK AN DER WILLENSBILDUNG DE LEGE LATA ... 51
10.2AUSBLICK AUF EINE (MÖGLICHE)WILLENSBILDUNG DE LEGE FERENDA ... 52
10 WEG-NOVELLE 2021? ... 53
10.1ÄNDERUNGSRECHT DES EINZELNEN WOHNUNGSEIGENTÜMERS NACH §16WEG2002 ... 54
10.2REGELUNGEN ZUR WILLENSBILDUNG IM WOHNUNGSEIGENTUM ... 55
10.3(MINDEST-)DOTIERUNG DER RÜCKLAGE ... 55
10.4AUSBLICK ... 55
11 RESÜMEE ... 56
LITERATURVERZEICHNIS ... 60
JUDIKATURVERZEICHNIS: ... 65
Abkürzungsverzeichnis
aA/AA anderer Ansicht
ABGB Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch
Abs Absatz
AußStrG Außerstreitgesetz
Bekl Beklagte(r)
bspw. beispielsweise
bzgl. bezüglich
ca. circa
gem. gemäß
hA herrschende/r Auffassung
Hrsg Herausgeber
iBa in Bezug auf
ieS im engeren Sinne
iRd im Rahmen des/der
iSd im Sinne des/der
iSe im Sinne einer/eines
iVm in Verbindung mit
iwS im weiteren Sinne
JN Jurisdiktionsnorm
Kl Kläger(in)
mE/ME meines Erachtens
mN mit Nachweisen
mwN mit weiteren Nachweisen
o.a. oben angeführte
OGH Oberster Gerichtshof
RGBl Reichsgesetzblatt
Rk rechtskräftig(e)
s. siehe
s.o. siehe oben
stRsp ständige(r) Rechtsprechung
usw. und so weiter
uU unter Umständen
vgl. vergleiche
Vgl. Vergleich
WEG Wohnungseigentumsgesetz
WE-Objekt Wohnungseigentumsobjekt
WGG Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz
Wobl Wohnrechtliche Blätter
WRN= WohnRNov Wohnrechtsnovelle
zB zum Beispiel
ZPO Zivilprozessordnung
1 Einleitung
Bereits Heraklit erkannte im 5. Jahrhundert vor Christus, dass alles einer stetigen Veränderung unterliege. Er prägte Zeit seines Lebens bereits das Zitat „Nichts ist so beständig wie der Wandel“, wobei dies sehr pragmatisch die Schnelllebigkeit unserer Zeit und damit auch unseres Rechts – des österreichischen Rechts- veranschaulicht.1 Vor allem im Bereich des Miet- und Wohnungseigentumsrechts finden sich in den letzten Jahren und Jahrzehnten eine Vielzahl an Neuerungen und Novellen. Zum einen bedingt durch die Fortentwicklung im gesellschaftlichen Denken aber auch dem Gedanken des Schutzes des „vorhersehbar schwächeren Vertragspartners“ (im Folgenden des „Mieters“ bzw. Bestandnehmers) geschuldet, wurden spezifische Rechtssprechungslinien entwickelt, welche schlussendlich ihren Niederschlag in der Praxis gefunden haben. Gerade der streitige Charakter des Rechts bringt als solcher ein gewisses Konfliktpotential mit sich, geprägt von Uneinigkeit lassen verschiedene Interpretationsformen unterschiedliche Auslegungsergebnisse zu Tage treten. In der Folge führt dies einerseits zu Spannungen in der Rechtslehre und auch in der -praxis, andererseits bietet es ungeahnte Möglichkeiten der Fortentwicklung und Anpassung an neue Gegebenheiten in zukünftigen Konfliktsituationen.
Im Folgenden soll diese Diplomarbeit grundsätzlich einen Ausblick und mögliche Lösungsansätze hinsichtlich der wichtigen Veränderung im Mit- und Wohnungseigentumsrecht und deren Spielarten im ABGB und im WEG erläutern. Einleitend stellt es sich als sinnvoll dar, einen kurzen Überblick über das (schlichte) Miteigentum und dessen Präsenz im Miteigentumsrecht zu geben. Darüber hinaus gilt es zu unterscheiden, inwiefern Maßnahmen der Liegenschaftsverwaltung der ordentlichen oder der außerordentlichen Sphäre zuzuordnen sind. Im Ergebnis lassen sich aus dieser Differenzierung erhebliche Unterschiede sowohl hinsichtlich Ausgestaltung der jeweiligen Maßnahmen als auch hinsichtlich Willensbildung im jeweiligen Rechtskreis festmachen. Insbesondere das Institut des Miteigentumsrechts zum einen im Kontext des ABGB aus 1811 und zum anderen aus wohnungseigentumsrechtlicher Sicht (WEG aus 2002) bieten Anlass zur Problemdiskussion. Während sich im Rahmen der Diplomarbeit eine klare Rechtsprechungslinie bezüglich Miteigentums im WEG-Recht zeigen wird, besteht hinsichtlich der einschlägigen Bestimmungen des ABGB eine Vielzahl verschiedener Rechtsmeinungen in diesem Zusammenhang. Vor allem im Kontext der wichtigen Veränderung, welche namentlich Anmerkung in § 834 ABGB findet, gilt es die unterschiedlichen Lehrmeinungen voneinander abzugrenzen und hinsichtlich ihrer Praktikabilität und Anwendbarkeit zu untersuchen. In Anlehnung an die Differenzierung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung wird es sich als sinnvoll erweisen, diese in einem weiteren Schritt von der Verfügung iSd §§828, 829 ABGB abzugrenzen und entsprechende Unterschiede herauszuarbeiten. Vor allem im Zusammenhang mit der Einordnung einer Maßnahme einerseits in den Bereich der Verwaltung andererseits als Verfügung stellen sich komplexe Rechtsfragen, die es im weiteren Verlauf dieser Diplomarbeit zu beantworten gilt. In einem weiteren Schritt wird die Willensbildung und damit einhergehend auch die Beschlussfassung im mit- und wohnungseigentumsrechtlichen Kontext aufgegriffen
1 zitate.woxikon.de/veraenderung/1348-heraklit-nichts-ist-so-bestaendig-wie-der-wandel, 06.04.2021
und dem jeweiligen Rechtskreis zugeordnet. Je nach Einteilung ergeben sich anders geartete Erfordernisse nicht nur hinsichtlich Beschlussfassung, sondern auch möglicher Minderheitenrechte.
Als Spezialfall der miteigentumsrechtlichen Verwaltung wird insbesondere Bezug auf die Kündigung des Bestandverhältnisses durch einen Miteigentümer genommen. Häufig diskutiert in der Lehre wird die Zuordnung entweder zur ordentlichen oder außerordentlichen Verwaltung analysiert und in einen entsprechenden Kontext gesetzt. Herauszustreichen gilt die Besonderheit eines diesbezüglichen „zweiten rechtlichen Bandes“, welches sich in dieser Fallkonstellation zum Mietverhältnis gesellt. Nicht nur besteht eine Verbindung kraft Mietvertrages, sondern legt sich ein weiteres Rechtsverhältnis, das Eigentumsverhältnis, als eine Art „rechtlicher Mantel“ über das bereits bestehende. Gerade in der Lehre führt dies zu hitzigen Diskussionen, inwiefern eine solche zweigliedrige Fallkonstellation einer Lösung zugänglich ist. Vordergründig ist das Hauptaugenmerk auf eine differenzierte Betrachtung hinsichtlich Zuordnung zu entsprechender Verwaltungsart zu legen. Während ein Teil der Lehre die Ansicht vertritt, eine klare Einordnung in den Bereich der außerordentlichen Verwaltung vornehmen zu müssen, wird von einigen anderen die Meinung vertreten, es könne keinen Unterschied machen, ob eine Kündigung eines Bestandverhältnisses mit einem Miteigentümer oder einem Dritten vorliegt.
Um die materiellrechtlichen Grundlagen und deren rechtliche Folgen sinnvoll zu ergänzen, wird im Weiteren ein Ausblick auf die formellen Grundsätze des Mit- und Wohnungseigentumsrechts gegeben. Vor allem im Kontext der Beschlusserfordernisse und weiterführender Rechtsdurchsetzung wird sich ein Überblick über das Zivilverfahrensrecht als hilfreich erweisen. Insbesondere der einschlägige § 838a ABGB, welcher auf den Umstand verweist, dass „Streitigkeiten zwischen Teilhabern über die mit der Verwaltung und Benützung der gemeinschaftlichen Sache unmittelbar zusammenhängenden Rechte und Pflichten“ im Verfahren außer Streitsachen zu entscheiden sind, wird sich als rechtlicher Wegweiser herausstellen.2 Die jeweils einschlägigen Bestimmungen verfahrensrechtlicher Natur finden sich folgend vor allem in der ZPO und im AußStrG und werden an der jeweils passenden Stelle näher erläutert werden.
Im Sinne einer umfänglichen Stellungnahme dieser Diplomarbeit wird der Verfasser zudem ein abschließendes Fazit iSe erläuternden Zusammenfassung der vorherrschenden Rechtsmeinungen abgeben und diese in einen zukunftsorientierten Kontext setzen. Es gilt abzuwägen und zu begründen, inwiefern und anhand welcher Gesichtspunkte Lehre und Rsp im Gleichklang verlaufen bzw. auch Uneinigkeit in der Lehre besteht.
2 § 838a ABGB.
Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird in dieser Diplomarbeit die Sprachform des generischen Maskulinums angewendet. Es wir an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass die ausschließliche Verwendung der männlichen Form geschlechtsunabhängig verstanden werden soll. Direktzitate werden kursiv gedruckt und mit Anführungsstrichen markiert sein.
2 (Schlichtes) Miteigentum
2.1 Allgemeines
Grundsätzlich gilt es zu unterscheiden, ob das Eigentumsrecht nur einer einzigen verfügungsberechtigten Person oder aber mehreren Personen, die verfügungsberechtigt sind, zukommt. Im ersteren Fall spricht man von Alleineigentum, im letzteren von Miteigentum gem.
§§ 361 und 825 ABGB.
Die Personen, unter welchen das Eigentumsrecht aufgeteilt wird, werden als Miteigentümer bezeichnet. Hierbei gilt zu beachten, dass nicht die Sache an sich (zB eine Liegenschaft), sondern das Recht an der Sache unter den Miteigentümern aufgeteilt ist.3 Jedem (Mit-) eigentümer kommt sohin ein ideeller Anteil (Bruchteil) an der Gesamtsache im rechtlichen Sinne zu. Die rechtliche Gemeinschaft, welche durch die Begründung von Miteigentum entsteht, wird als Eigentümergemeinschaft bezeichnet und gem. §361 Satz 2, § 828 Abs 1 Satz 1 ABGB als Person angesehen. Hierbei handelt es sich aber weder um eine juristische Person noch um eine Gesellschaft im Rechtssinn.4 Schlussendlich bleiben die Rechtsträger der
„Gemeinschaft“ die einzelnen Miteigentümer, gemessen an der jeweiligen Größe ihrer Anteile.5 Die einschlägigen Regeln zur Miteigentümergemeinschaft (§§ 825 ff ABGB) sind auf sonstige dingliche Rechtsgemeinschaften nur subsidiär anzuwenden, als dem nicht sonstige Spezialvorschriften (zB das WEG für die Wohnungseigentümergemeinschaft) vorgehen.6 Auf dieses Spezifikum wird an späterer Stelle noch genauer einzugehen sein.
Hinsichtlich der rechtlichen Einordnung des Miteigentumsrechts iSe Rechtsteilung des Gesamtrechts ist mit Klang festzuhalten, dass „die Rechtsstellung des Miteigentümers auch qualitativ etwas anderes als das Gesamtrecht ist, selbst wenn der Anteilsgröße Bedeutung beigemessen wird“. 7 Der Umfang des jeweiligen Eigentumsteils lässt sich schlussendlich nur im Verhältnis zu den Anteilen der anderen Miteigentümer genau bestimmen und definieren.
Die Reichweite des Rechts des einen geht in Wahrheit nur soweit, als nicht ein Eingriff in das Recht eines anderen stattfindet.
3 Koziol/Welser- Kletečka, Grundriss des bürgerlichen Rechts Band I14 (2014), Rz 918.
4 Böhm, in Kletečka /Schauer (Hrsg), ABGB-ON1.01 § 825 ABGB Rz 6 (01.10.2013 rdb.at).
5 Löcker, in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht4 § 18 WEG Rz 9 (2017) .
6 OGH 19.12.2006,10 Ob 25/06 h; Böhm/Palma, in Kletečka/Schauer (Hrsg.), ABGB-ON1.02 § 825 ABGB Rz 2 (Stand 1.8.2020, rdb.at).
7 Klang in Klang (Hrsg), Kommentar zum Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch III2 (1952) 1086.
2.2 Entstehung
Folgt man dem Wortlaut des § 825 Satz 2 ABGB so gründet sich die Entstehung der Miteigentumsgemeinschaft auf eine „zufällige Ereignung“ (= communio incidens ieS), unmittelbar auf das Gesetz bzw. auf der Basis einer letztwilligen Verfügung oder auf einen Vertrag. 8 Übereinstimmend mit Welser9 kann festgehalten werden, dass es dieser Norm wohl an normativer Bedeutung mangelt, als dass die Erbengemeinschaft bei gesetzlicher Erbfolge zwar auf dem Gesetz beruht, im Falle einer letztwilligen Verfügung eben auf dieser. In einem letzten Schritt stellt sie auf Grund der Unvorhersehbarkeit durchaus aber auch eine „zufällige Ereignung“ dar.
Eine praxisorientiertere Einteilung vor Augen erweist es sich daher als durchaus praktikabel eine Einteilung bzgl. Entstehung der Eigentumsgemeinschaft rechtlich auf „zwei Beine“ zu stellen. Genauer gesagt würde man in einer solchen Einordnung auf den jeweiligen Willen der Gemeinschafter abstellen und eine sinnvolle Zweiteilung vornehmen. Auf der einen Seite jene Gemeinschaften, die auf einer gemeinsamen rechtsgeschäftlichen Willenserklärung gegründet sind (gewillkürte Gemeinschaft), auf der anderen Seite eben jene bei denen dieses Merkmal gerade nicht vorzufinden ist („communio incidens iwS).10
Im Rahmen der vorliegenden Diplomarbeit muss die o.a. Frage nach der entsprechenden Einteilung der unterschiedlichen Entstehungsarten der Eigentumsgemeinschaft nicht weiter vertieft werden, da iSe zielgerichteten Schwerpunktsetzung ausschließlich auf die Entstehung aus Vertrag abgestellt wird. Übereinstimmend mit der gängigen Praxis entsteht der überwiegende Teil der Miteigentümergemeinschaften durch gemeinschaftlichen Ankauf oder Erbgang, wobei letzterer wie bereits angemerkt inhaltlich vernachlässigbar ist.11
2.3 Abgrenzung
Es gilt an dieser Stelle eine zweifach gespaltene Unterscheidung hinsichtlich der jeweiligen Grenzen des Miteigentums anzustellen. Erstens findet man markante Unterschiede zwischen Miteigentum und anderen sachenrechtlichen Erscheinungsformen, wie etwa das real geteilte Eigentum ein solches darstellt. Es handelt sich hierbei um alleiniges Eigentum an körperlichen Sachbestandteilen. Selbständige Bestandteile weisen eine Sonderrechtsfähigkeit auf und können daher ohne weiteres im Eigentum eines anderen, als dessen der Hauptsache stehen, indes diese Möglichkeit bei unselbständigen Bestandteilen nur in Ausnahmefällen eine Möglichkeit darstellt.12 Zweitens ist die (schlichte) Miteigentumsgemeinschaft als Person von
8 Böhm/Palma, in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.02 §825 ABGB Rz 9 (Stand 1.8.2020, rdb.at) ; § 825 Satz 2 ABGB.
9 Vgl Welser, in Rummel/LukasABGB4 § 550 Rz 1(Stand 01.11.2014, rdb.at).
10 Sprohar-Heimlich, in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar5 § 825 Rz 19 (August 2018, Lexis360).
11 Böhm/Palma, in Kletečka/Schauer (Hrsg), ABGB-ON1.02 §825 Rz 11(Stand 1.8.2020, rdb.at).
12 Böhm/Palma, in Kletečka/Schauer (Hrsg), ABGB-ON1.02 §825 Rz 13 (Stand 1.8.2020, rdb.at).
den übrigen Gemeinschaftsformen abzugrenzen, auf die die Bestimmungen der §§ 825 ff ABGB allenfalls analog bzw. subsidiär zur Anwendung gelangen können. 13
Dem leichteren Verständnis der Abgrenzung zum (schlichten) Miteigentum dienlich sollen nur einige Beispiele exemplarisch herausgehoben werden:
2.3.1 Stockwerkseigentum
Kohl definiert das Stockwerkseigentum als „Sondereigentum an rechtlich von Grund und Boden losgelösten, selbständigen Teilen eines faktisch ungeteilten Bauwerks“, während jedoch an den „allgemeinen Teilen“, v.a. an Grund und Boden, sehr wohl Miteigentum besteht.14 Demnach handelt es sich bei dieser eigentumsrechtlichen Sonderform um real oder auch physisch geteiltes Eigentum, wobei jedem Miteigentümer nicht eine Quote, sondern ein ganz bestimmter Teil der Sache zukommt. Im Wesentlichen gibt es dieses Institut der materiellen Teilung (bzw. mit Sailer15 „rechtlichen Teilung“) findet sich bereits (in etwa) seit dem 12.
Jahrhundert in der österreichischen Rechtswissenschaft. Während mit ausgehendem 19.
Jahrhundert noch angestrebt wurde, das Stockwerkseigentum überhaupt zu „untersagen“, glaubte man schlussendlich mit einem entsprechenden Neugründungsverbot das Auslangen gefunden zu haben. Im Ergebnis spiegelt sich dieser Umstand in der heutigen, einschlägigen Rechtsnormenlandschaft wider, die bildlich gesprochen als relativ karg zu umschreiben ist.
Diesbezügliche Bestimmungen regeln lediglich die Aspekte, die im Zusammenhang mit dem Neugründungsverbot bzw. mit der Beendigung der materiellen Teilung zusammenhängen.
Bzgl. weitergehender Fragen fehlte es an „unmittelbar anwendbaren Normen.“ Teils kam man diesem Problem mittels analoger Anwendung des Wohnungseigentumsrechts,16 „teils in sinngemäßer Anwendung der Bestimmungen über das Miteigentum (insb §§ 833 ff ABGB) bei.17 Darüber hinaus bediente man sich weiterer zivilrechtlicher Institute, etwas des Nachbarrechts oder auch der natürlichen Rechtsgrundsätze, um auftretende Probleme rechtlich fundiert lösen zu können.18
Abschließend ist an diesem Punkt festzuhalten, dass in Österreich zwar noch Altbestände an Stockwerkseigentum vorhanden sind (ca. 1400 Einlagen), eine Neubegründung von demselben jedoch rechtlich nicht mehr möglich ist, da diese dem Teilungsverbot des § 2 Satz des Gesetzes vom 30.03.1879, RGBl 1879/50 unterliegen würde.19
13 Böhm/Palma, in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.02 §825 Rz 12 (Stand 1.8.2020, rdb.at).
14 Kohl, Wohnungseigentümergemeinschaft und Stockwerkseigentümergemeinschaft – Perspektiven eines Vergleichs zwischen WEG und ZGB, wobl 1997, 78; auch senkrechte Teilung des Gebäudes ist möglich (OGH 17.06.2013, 2 Ob 115/12v).
15 Sailer, in Koziol/Bydlinski/Bollenberger ABGB Kurzkommentar6 §825 Rz 5(2020).
16 ZB OGH 4 Ob 515, 516/83 = MietSlg 36.229.
17 OGH 30.06.1981, 3 Ob 559/82.
18 Kohl, Einleitung Stockwerkseigentum, in Böhm/Pletzer/Spruzina/Stabentheiner (Hrsg) GeKo Wohnrecht II, (Stand 15.10.2018, rdb.at) Rz 1.
19 RIS-Justiz RS0123163.
2.3.2 Gesamthandeigentum
Stets vom schlichten Miteigentum zu unterscheiden ist das Gesamthandeigentum, welches durch das Fehlen von Quoten iSv Anteilen gekennzeichnet ist.20 Ein Gesamthandeigentümer kann nicht alleine über seinen Anteil verfügen, sondern ist es erforderlich, dass eine gemeinschaftliche Handlung aller Beteiligten vorliegt, um wirksam zu sein. Nach völlig hA stellt das Gesamthandeigentum eine Eigentumsform dar, die dem ABGB an sich völlig fremd und unbekannt ist.21
2.4 Rechtsgemeinschaft der Miteigentümer
Aus §§ 825 ff ABGB ist abzuleiten, dass die Rechtsgemeinschaft, bestehend aus den einzelnen Miteigentümern, im Wesentlichen durch ungeteiltes Eigentum bzw. ein sonstiges ungeteiltes dingliches Recht charakterisiert wird. Im Falle real bzw. materiell geteilten Eigentums (zB das nicht mehr neu begründbare Stockwerkseigentum; s.o.) muss somit die Entstehung einer entsprechenden Gemeinschaft verneint werden. Nichtsdestotrotz erstreckt sich der Anwendungsbereich der §§ 833 ff ABGB sehr wohl auf jene Teile eines Hauses, die allen Miteigentümern dienen. Die rechtliche (Ver-)Bindung der einzelnen Teilhaber zu einer Gemeinschaft auf der Grundlage eines gesetzlichen Schuldverhältnisses bewirkt eine besondere, auf Gegenseitigkeit beruhende, Treuepflicht.22 Im Rahmen der wechselseitigen Berücksichtigung der jeweiligen Interessen geht die Rücksichtnahmeverpflichtung iRd der Gemeinschaft über jene eines „normalen“ gesetzlichen Schuldverhältnisses hinaus, soll jedoch in ihrer Reichweite keinesfalls überspannt werden.23 Bydlinski statuiert unter Bezugnahme auf die Entscheidung des OLG Innsbruck zu 2 R 118/91 eine diesbezügliche Grenzziehung etwa beim „Übergang zur Schikane“.24
3 Wohnungseigentum
3.1 Allgemeines
Gem. § 2 Abs 1 Satz 1 WEG ist das Wohnungseigentumsrecht „das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseingentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und alleine darüber zu verfügen.“25
Es handelt sich um ein „untrennbar verbundenes Recht“, bestehend einerseits aus dem Miteigentumsrecht an der Liegenschaft und andererseits aus dem dinglichen Recht der
20 Böhm/Palma, in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.02 § 825 Rz 16(Stand 1.8.2020, rdb.at).
21 Eccher/Riss in, Koziol/Bydlinski/Bollenberger (Hrsg), ABGB Kurzkommentar6 § 361 Rz 1 (2020).
22 Sailer, in Koziol/Bydlinski/Bollenberger, ABGB Kurzkommentar6 § 825 Rz 5 (2020); s. auch OGH 04.07.1952, 2 Ob 337/52.
23 RIS-Justiz RS0013283.
24 Bydlinski, Kostenersatzpflicht der beklagten Streitgenossen im Teilungsprozeß – Veranlassung zur Klagsführung, JBl 1993 58 (59).
25 § 2 Abs 1 Satz 1 WEG 2002.
ausschließlichen Nutzung und Verfügung über selbständige WE-Objekte.26 Das Miteigentum an der Liegenschaft stellt sohin eine elementare Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum dar. Möglich ist diese an sämtlichen WE-Objekten, etwa an der Wohnung selbst, an sonstigen selbständigen Räumlichkeiten, insb Geschäftsräumlichkeit oder Garage aber auch an Kfz-Stellplätzen.27
3.2 Begriffsbestimmungen
In Anbetracht der Vielzahl an wohnungseigentumsrechtlich relevanten Begriffen, stellt es sich als hilfreich heraus im Folgenden die wichtigsten einer kurzen Erläuterung zu unterziehen.
3.2.1 Wohnung und WE-Objekt
Gemäß Legaldefinition des § 2 Abs 2 WEG ist eine Räumlichkeit nur dann als Wohnung iSd Bestimmung zu qualifizieren, wenn sie folgenden Erfordernissen entspricht:
„Eine Wohnung ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, der nach seiner Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen“28
In dem Hinweis auf „Unterkunft und Haushaltsführung“ in o.a. Definition ist eine gewisse Neigung hin zu einer „modernen Wohnkultur“ und in weiterer Folge wohl auch zu einer Mindestanforderung hinsichtlich der Qualität von Wohnungen verbunden. Aufgrund der Tatsache, dass das Verbot der Begründung von Wohnungseigentum an
„Substandardwohnungen“ mit dem WEG 2002 aufgehoben wurde, ist diese „Mindestqualität“
naturgemäß mit unerheblichem Aufwand zu erreichen.29
Hinsichtlich der Definition des WE-Objekts wird an dieser Stelle auf 3.1 verwiesen.
3.2.2 Allgemeine Teile der Liegenschaft
„Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht“30
Sinnvollerweise unterscheidet man daher zwischen notwendig und gewillkürten allgemeinen Teilen.31 Als Beispiele in der Kategorie der notwendig allgemeinen Teile wären etwa Stiegenhäuser und Gänge als Zugang zu den einzelnen Wohnungseigentumsobjekten32,
26 Winner, in Rummel/Lukas (Hrsg), ABGB4 § 361 Rz 2 (Stand 1.7.2016, rdb.at).
27 Böhm/Palma, in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.02 § 825 Rz 17 (Stand 1.8.2020, rdb.at).
28 § 2 Abs 2 WEG 2002.
29 Hausmann, in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht MRG3 § 2 Rz 12 (2013).
30 § 2 Abs 4 WEG 2002.
31 Ofner, in Böhm/Pletzer/Spruzina/Stabentheiner (Hrsg),GeKo Wohnrecht II § 2 WEG 2002 Rz 32 (Stand 15.10.2018, rdb.at).
32 OGH 9.12.2008, 5 Ob 264/08x.
Hofflächen33 oder Heiz- und Aufzugsanlagen34 zu nennen. Im Falle der gewillkürten allgemeinen Teile ist es möglich der Zuordnung eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer zugrunde zu legen. Es besteht die Möglichkeit sämtliche wohnungseigentums- oder zubehörtauglichen Objekte idS als allgemeine Teile der Liegenschaft zu widmen.35 Praktisch gesehen wird von dieser Option etwa hinsichtlich Fahrradabstellräumen, einer Gemeinschaftssauna aber auch bei Gärten Gebrauch gemacht.36
3.2.3 Wohnungseigentümer und Eigentümergemeinschaft
§ 2 Abs 5 Satz 1 WEG 2002 enthält eine Legaldefinition hinsichtlich eines Wohnungseigentümers und beschreibt diesen wie folgt:
„Wohnungseigentümer ist ein Miteigentümer der Liegenschaft, dem Wohnungseigentum an einem darauf befindlichen Wohnungseigentumsobjekt zukommt.“37
Darüber hinaus findet sich im Satz 2 des § 2 Abs 5 leg cit die entsprechende Definition der Eigentümergemeinschaft:
„Alle Wohnungseigentümer bilden zur Verwaltung der Liegenschaft die Eigentümergemeinschaft; sie ist eine juristische Person mit Rechtsfähigkeit in dem durch § 18 Abs 1 und 2 umschriebenen Umfang.“38
Mit dem Verweis von § 2 Abs 5 Satz 2 WEG 2002 auf die Bestimmungen des § 18 Abs 1 und 2 leg cit wir die Grundlage zur Setzung von Verwaltungsmaßnahmen durch die Eigentümergemeinschaft geschaffen und dahingehend auch der rechtliche Rahmen möglicher Verwaltungshandlungen abgesteckt. An späterer Stelle wird auf diesen Umstand im Kontext der Willensbildung im Rahmen der Verwaltung noch näher eingegangen.
3.2.4 Wohnungseigentumsbewerber und Wohnungseigentumsorganisator
„Wohnungseigentumsbewerber ist derjenige, dem schriftlich, sei es auch bedingt oder befristet, von einem Wohnungseigentumsorganisator die Einräumung von Wohnungseigentum an einem bestimmt bezeichneten wohnungseigentumstauglichen Objekt zugesagt wurde.
Wohnungseigentumsorganisator ist sowohl der Eigentümer oder außerbücherliche Erwerber der Liegenschaft als auch jeder, der mit dessen Wissen die organisatorische Abwicklung des Bauvorhabens oder – bei bereits bezogenen Gebäuden – der Wohnungseigentumsbegründung durchführt oder an dieser Abwicklung in eigener Verantwortlichkeit beteiligt ist.“39
33 LGZ Wien 23.06.1986, 41 R 1236/85.
34 OGH 27.1.2015, 5 Ob 5/15v.
35 Ofner, in Böhm/Pletzer/Spruzina/Stabentheiner (Hrsg), GeKo Wohnrecht II § 2 WEG 2002 Rz 34 (Stand 15.10.2018, rdb.at).
36 Hausmann, in Hausmann/Vonkilch (Hrsg), Österreichisches Wohnrecht WEG4 § 2 WEG Rz 43 (2017).
37 § 2 Abs 5 Satz 1 WEG 2002.
38 § 2 Abs 5 Satz 2 WEG 2002.
39 § 2 Abs 6 Satz 1 und 2 WEG 2002.
Vereinfacht gesagt handelt es sich beim Wohnungseigentumsbewerber um jene Person, welcher in Aussicht gestellt wird, ein Wohnungseigentumsobjekt zu erwerben und der dies bereits zugesagt wurde. Demgegenüber steht der Wohnungseigentumsorganisator, dessen Tätigkeitsbereich organisatorische Unternehmungen bis hin zur tatsächlichen Wohnungseigentumsbegründung umfasst.
3.2.5 Eigentümerpartnerschaft
Gem. § 2 Abs 10 WEG 2002 wird die Eigentümerpartnerschaft definiert als „die Rechtsgemeinschaft zweier natürlicher Personen, die gemeinsam Wohnungseigentümer eines Wohnungseigentumsobjekts sind.“40
Die Eigentümerpartnerschaft stellt bereits die Ausnahme von dem Grundsatz dar, nach dem nur
„eine“ (natürliche oder juristische) Person Wohnungseigentümerin eines Wohnungseigentumsobjekts sein kann. §§ 10 iVm 13 WEG 2002 weichen diesen Grundsatz insofern auf, als es im Rahmen der Eigentümerpartnerschaft auch zwei natürlichen Personen ermöglicht wird, je zur Hälfte Wohnungseigentum an einem WE-Objekt zu begründen.41 Ein besonderes Naheverhältnis, sei es etwa Verwandtschaft bzw. eine Partnerschaft wird nicht vorausgesetzt.42
3.3 Entstehung und Beendigung
3.3.1 Begründung von WE
Gem. § 3 Abs 1 WEG kann Wohnungseigentum begründet werden auf der Grundlage - einer schriftlichen Vereinbarung aller Miteigentümer (WE-Vertrag),
- einer gerichtlichen Entscheidung über eine Klage nach § 43 WEG 2002,
- einer gerichtlichen Entscheidung in einem Verfahren zur Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft oder
- einer gerichtlichen Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse (§§ 81-98 EheG)
§ 3 Abs 1 WEG 2002 normiert insofern mögliche Titel, die zur Begründung von Wohnungseigentum ermächtigen. Besonderes Augenmerk ist in diesem Zusammenhang auf den WE-Vertrag zu setzen, als sich dahingehend alle Miteigentümer das Recht auf ausschließliche Nutzung von bestimmten WE-Objekten wechselseitig einräumen. Es bedarf der Zuordnung jedes einzelnen WE-Objekts zu einem bestimmten Miteigentümer der Liegenschaft, um Wirksamkeit zu erlangen.43 In gängiger Praxis werden im WE-Vertrag Umstände, wie Vereinbarungen über die Verteilung von Aufwendungen, über die Nutzung verfügbarer allgemeiner Teile, über die Höhe der Rücklage, usw. geregelt und festgehalten. Hinsichtlich
40 § 2 Abs 10 WEG 2002
41 § 13 Abs 2 WEG 2002
42 Illedits, in Illedits/Reich-Rohrwig, Wohnrecht Taschenkommentar3 § 2 WEG Rz 34 (2018).
43 ZB Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht23, § 3 WEG Rz 3 (Stand 01.06.2015, rdb.at).
des WE-Vertrags findet sich hierzu im WEG keine selbständige Bestimmung, es wird lediglich normiert, dass es sich laut § 3 Abs 1 Z1 WEG um eine schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer handelt.44 Dem Schriftlichkeitserfordernis wird entsprechend Rechnung getragen, als die Unterschrift jeder einzelnen Vertragspartei auf der Vertragsurkunde vorausgesetzt wird. Die Interpretation des § 3 Abs 1 Z1 WEG geht diesbezüglich nicht so weit, die Schriftform für die komplette Vereinbarung zu verlangen, sondern kann sich diese auf die für die WE-Begründung wesentlichen Vertragspunkte beschränken.45 Als Beispiel ist in diesem Zusammenhang mit Pittl etwa die Zuordnung von Liegenschaftsanteilen zum selbständigen WE zu nennen.46
3.3.2 Erwerb von WE
§ 5 Abs 1 WEG ermöglicht den Erwerb von Wohnungseigentum entweder einem Miteigentümer, dessen Anteil dem Mindestanteil entspricht oder aber zwei natürlichen Personen gemeinsam, wobei in dieser Konstellation die Miteigentumsanteile je die Hälfte des Mindestanteils ausmachen müssen.47 Unter dem Mindestanteil wird jener Miteigentumsanteil an der Liegenschaft verstanden, der unerlässlich ist, um Wohnungseigentum an einem WE- Objekt zu erwerben. Im Gegensatz zum Nutzwert (siehe § 2 Abs 8 WEG) handelt es sich hierbei um eine Bruchzahl (zB 75/890), die das Verhältnis des Nutzwerts des Objekts zur Summe der Nutzwerte aller WE-Objekte der Liegenschaft widerspiegelt (§ 2 Abs 9 WEG).48
Ausgehend von einem gültigen Titel zur Begründung von Wohnungseigentum wird als eine zweite kumulative Voraussetzung iRd Erwerbs, der Modus normiert. Im Kontext des § 5 WEG (insb Abs 3), welcher den Erwerb regelt, stellt dieses Erfordernis die Einverleibung ins Grundbuch dar. Einzutragen ist das Wohnungseigentum im Eigentumsblatt auf dem Mindestanteil. Hinsichtlich der Eigentümerpartnerschaft sind die Anteile der Partner am Mindestanteil gem. § 13 Abs 2 WEG zu verbinden.49
Dem Antrag auf Einverleibung sind jedenfalls gem. § 6 Abs 1 WEG beizulegen - der WE-Vertrag oder die gerichtliche Entscheidung (Z1)
- die Bescheinigung der Baubehörde oder das Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau-oder das Immobilienwesen über den Bestand an we-tauglichen Objekten (Z2)
- das Nutzwertgutachten oder die rk Entscheidung über die gerichtliche Nutzwertfestsetzung (Z3)
44 Pittl, Grundzüge des Miet- und Wohnungseigentumsrechts2 (2011) 162.
45 Ausführlich zu Zweck und Reichweite des Schriftformgebotes OGH 22.10.1991, 5 Ob 104/91; insb RIS-Justiz RS0082712.
46 Pittl, in Schwimann (Hrsg), ABGB Praxiskommentar Band 4 Wohnrecht2 § 2 WEG 1975 Rz 5 ff (2001).
47 Pittl, Grundzüge 167.
48 Pittl, Grundzüge 156.
49 Pittl, Grundzüge 167; § 5 Abs 3 WEG.
§ 6 Abs 1 Z2 WEG eröffnet dem Antragsteller eine Wahlmöglichkeit zwischen der Bescheinigung der Baubehörde und dem Gutachten. Hinsichtlich der Z3 leg cit ist dies jedoch nicht der Fall, da die Nutzwerte bei Erstbegründung zwangsläufig durch einen Gutachter oder Ziviltechniker iSd § 9 Abs 1 WEG zu bestimmen sind.50
3.3.3 Beendigung von WE
Das Erlöschen von WE ist im 8. Abschnitt unter § 35 des WEG geregelt. Als
„Erlöschenstatbestände“ spricht das Gesetz zum einen vom Untergang des Gegenstandes des WE und zum anderen von der Einverleibung dessen auf Grund eines Verzichts des Wohnungseigentümers. Insofern es sich hier nicht um eine abschließende Aufzählung handelt, ist festzuhalten, dass sehr wohl weitere Gründe für eine „Beendigung“ existieren. Etwa durch Zeitablauf bei befristetem WE, durch den Tod eines Wohnungseigentümers bei auf Lebzeiten befristetem WE, durch Vereinigung oder aber durch Enteignung, wobei diese als Subkategorie des Untergangs des Gegenstandes zu betrachten ist.51
Das Erlöschen des WE hat zur Folge, dass Wohnungseigentümer ihr ausschließliches Nutzungsrecht am WE-Objekt verlieren. Abgesehen von einigen Ausnahmen bleiben sie jedoch schlichte Miteigentümer der Liegenschaft, womit auch die anteilige Partizipation an Erträgnissen der Liegenschaft gem. §§ 830 Satz 1, 839 und 840 ABGB verbunden ist.52
3.3.3.1 Problematik: Mischhäuser
Eine durchaus dynamische Problematik ergibt sich dann, wenn das Erlöschen von WE nur einen Teil der WE-Objekte einer WE-Anlage betrifft. Noch aus dem Altbestand des WEG 1975 abzulesen, hatte dies die Entstehung sogenannter Mischhäuser zur Folge. Per definitionem wird darunter eine Gemeinschaft verstanden, deren „Mitglieder“ sowohl Wohnungseigentümer als auch schlichte Miteigentümer sind.
Es gilt daher zu diskutieren, inwiefern der Neubestand des WEG 2002 die Problematik des Entstehens von Mischhäusern aufgreift bzw. auch entsprechende Lösungsansätze anbietet.
Würth/Zingher/Kovanyi53 merken hierzu an, dass eine allfällige interpretative Bereinigung einen erheblichen Aufwand erfordere. Demgegenüber sieht Hausmann54 die Lösung in einer ausführlichen dogmatischen Untersuchung, die wohl im Zwang zur Aufteilung der Miteigentumsanteile auf die verbleibenden Wohnungseigentümer der Liegenschaft münden müsse. Den aus der unveränderten Übernahme des Textes des § 21 Abs 1 WEG 1975 in § 35 Abs 1 WEG 2002 resultierenden Ungereimtheiten ließe sich mit verhältnismäßig geringem Aufwand beikommen, als in Richtung zwangsläufigem Entstehen des Wohnungseigentums
50 Pittl, Grundzüge 168.
51 Oberhofer, in GeKo Wohnrecht II § 35 WEG Rz 2 (Stand 15.10.2018, rdb.at).
52 Oberhofer, in GeKo Wohnrecht II § 35 WEG Rz 1 und 2 (Stand 15.10.2018, rdb.at).
53 Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht II23 § 3 WEG Rz 26 (Stand 01.06.2015, rdb.at) Rz 26.
54 Hausmann, in Hausmann/Vonkilch, WEG4 § 35 WEG Rz 8.
argumentiert würde. Insofern wären durch teilweises Erlöschen von WE entstehende Mischhäuser rechtlich gleich wie bereits oder noch bestehende Mischhäuser zu behandeln.55 Oberhofer56 hingegen spricht von einer ausdehnenden Interpretation hinsichtlich § 3 Abs 2 und
§ 45 Abs 3 WEG, die eine Rückführung von Wohnungseigentum in schlichtes Miteigentum nicht zulassen würde. Dies soll v.a. in jenen Fällen gelten, in denen dies unmittelbar aus dem Verhalten des bzw. der Wohnungseigentümer resultiere.
4 Der Bestandvertrag
4.1 Allgemeines
Wie beim Kauf handelt es sich auch beim Bestandvertrag um einen Konsensualvertrag, welcher durch Einigung der Vertragsparteien über die essentialia negotii – Bestandobjekt und Bestandzins – zustande kommt.57 Das Bestandrecht des ABGB ist in den Bestimmungen der
§§ 1090-1121 niedergeschrieben und entspricht in weiten Teilen noch heute der ursprünglichen Stammfassung bzw. den durch die 3.TN (V RGBl1916/69) geänderten Normen. Die Regelungen des 25. Hauptstücks beziehen sich auf den Bestandvertrag im Allgemeinen und finden daher sowohl auf die klassischen Erscheinungsformen Miete und Pacht aber auch auf die „wochenendweise Anmietung eines Kleinwagens“ Anwendung.58 Basierend auf dem erheblichen Einfluss des römischen Rechts ging man davon aus, dass sich im Rahmen des Bestandvertrags stets ebenbürtige Vertragspartner gegenüberstehen würden und es dementsprechend keines besonderen gesetzlichen Schutzes bedürfe.59 Im Laufe der Zeit kristallisierte sich nach und nach eine Diskrepanz zwischen der rechtlichen Stellung des Bestandgebers und der des Bestandnehmers heraus, die entsprechende Adaptierungen an die geänderte Rechtslage erforderlich machten. (zB MRG oder auch KSchG).
4.2 Miete und Pacht
Ein Bestandvertrag (Miete, Pacht) regelt die Überlassung des Gebrauchs einer unverbrauchbaren Sache oder von deren Teilen gegen Entgelt auf gewisse Zeit.60 Je nachdem, ob das Bestandverhältnis als Miete oder als Pacht ausgestaltet ist, erfolgt eine weitergehende Differenzierung hinsichtlich der Reichweite der jeweiligen, aus dem Vertragsverhältnis erwachsenden Rechte und Pflichten. Während von der Miete die ausschließliche Verwendung der Sache zum Bestandzweck umfasst ist, stellt die Pacht insofern ein umfangreicheres Rechtsinstitut dar, als sie zusätzlich das Recht zur Fruchtziehung inkludiert. Durch den
55 Oberhofer, in GeKo Wohnrecht II § 35 WEG 2002 Rz 5 (Stand 15.10.2018, rdb.at).
56 Oberhofer, in GeKo Wohnrecht II § 35 WEG 2002 Rz 6 (Stand 15.10.2018, rdb.at).
57 Riss, in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.02 § 1094 Rz 1 (Stand 1.10.2016, rdb.at).
58 Lovrek, in Rummel/Lukas, ABGB 4 § 1090 Rz 1 (Stand 1.5.2017, rdb.at).
59 Stabentheiner, Wohnrecht und ABGB - Integration oder optimierte Verschränkung?, wobl 2009, 29 (32).
60 Lovrek, in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1090 Rz 1 (Stand 1.5.2017, rdb.at).
Abschluss eines Bestandvertrags wird somit zwischen den Vertragsparteien ein Dauerschuldverhältnis begründet.
Die bereits o.a. Unterscheidung der beiden Hauptanwendungsfälle des Bestandrechts findet sich in § 1091 ABGB wieder, wird von der völlig hA61 jedoch vom Wortlaut abweichend definiert. Als Unterscheidungsmerkmal dient unter anderem die Möglichkeit zur Fruchtziehung (zB Überlassung eines Gartenhäuschens mit Berechtigung die Früchte des zugehörigen Obstbaumes zu nutzen). Die Rsp kennt darüber hinaus weitere Abgrenzungskriterien, etwa die Überlassung zum Betrieb eines lebenden Unternehmens (Betriebspflicht). Hinsichtlich kombinierter Bestandverträge normiert § 1091 Satz 2 ABGB, dass diese nach der Beschaffenheit der Hauptsache zu beurteilen sind. Übereinstimmend wird in diesem Zusammenhang von einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise (Verkehrsauffassung) ausgegangen.62
4.3 Benützungsregelung /-vereinbarung
Den Miteigentümern einer gemeinsamen Sache steht es frei entsprechende Regelungen bzgl.
deren Verwendung zu treffen. Hinsichtlich der Gesamtsache aber auch betreffend einzelne Teile kann eine Vereinbarung getroffen werden; letztere können auch einzelnen Miteigentümern zur ausschließlichen Nutzung dauerhaft oder zeitlich befristet zugewiesen werden.63
Eine Benützungsvereinbarung bedarf stets der Einstimmigkeit durch die Eigentümer oder der Entscheidung durch den Außerstreitrichter. Insofern ist auch die Möglichkeit der Antragstellung durch einen Minderheitseigentümer gegeben. Zweifelsohne handelt es sich dabei um eine wichtige Veränderung, auf die jedoch nicht das – durch § 835 ABGB eingeschränkte – Mehrheitsprinzip zur Anwendung kommt, da damit jedenfalls eine Verfügung über die Anteile der anderen verbunden wäre. Laut Rsp ist insofern „bei Ausübung der Miteigentumsrechte eine Majorisierung ausgeschlossen“.64
Einer Benützungsregelung kommt „nur“ obligatorische Wirkung zu, als sie ausschließlich zwischen den Miteigentümern Geltung erlangt, von denen sie getroffen wurde. Aus diesem Umstand ist erstens abzuleiten, dass insofern die §§ 1120 ABGB nicht zur Anwendung kommen und zweitens eine „Automatik“ hinsichtlich der Übertragung der Benützungsvereinbarung auf den Einzelrechtsnachfolger eines Miteigentümers nicht in Frage kommt. 65 Es bedürfte entweder einer Zustimmung, die sowohl ausdrücklich als auch konkludent abgegeben werden kann oder einer entsprechenden Anmerkung im Grundbuch.66
61 so bereits Klang, in Klang Kommentar V2 § 1091 ABGB (1954) 26 mwN.
62 Lovrek, in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1091 Rz 6 (Stand 01.05.2017, rdb.at).
63 Höllwerth, in GeKo Wohnrecht I § 1090 Rz 43 (Stand 1.10.2017, rdb.at).
64 RIS Justiz RS0104508.
65 Pesek, in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 § 1090 Rz 16 (2014).
66 Pesek, in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 § 1090 Rz 16 (2014).
(vgl. § 828 Abs 2 ABGB) Konsequenterweise ist sohin mit dem Ausscheiden eines Miteigentümers stets das Erlöschen der Vereinbarung verbunden.
In Übereinstimmung mit der stRsp handelt es sich bei jeder Benützungsvereinbarung mit Miteigentümern um ein Dauerrechtsverhältnis, welches aus wichtigen Gründen jederzeit aufgelöst werden kann.67 Der OGH statuiert diesfalls die Möglichkeit einer Regelung durch den Außerstreitrichter, wobei uU bereits der entsprechende Antrag die außerordentliche Kündigung einer allenfalls bestehenden Benützungsvereinbarung darstellt.68
5 Verwaltung einer Liegenschaft (ABGB)
Der Begriff der Verwaltung schlechthin findet im ABGB zwar häufig Verwendung (v.a. im Zusammenhang mit Eigentumsgemeinschaften), wird jedoch an keiner Stelle, etwa mittels Legaldefinition, näher beschrieben. Der Gesetzgeber normiert in § 833 Satz 1 ABGB lediglich, dass die Verwaltung der gemeinschaftlichen Sache allen Teilhabern insgesamt zukomme69, lässt jedoch außen vor, inwiefern dieser Begriff zu definieren ist.70 Insofern bleibt nur der Rückgriff auf die Rsp zum Miteigentumsrecht, um eine präzisere Umschreibung des Verwaltungsbegriffs vornehmen zu können.
Grundsätzlich umfasst die Verwaltung all jene Maßnahmen, die im gemeinschaftlichen Interesse der Teilhaber im Zusammenhang mit der Sache (zB einer Liegenschaft) vollzogen werden. Gruber/Sprohar-Heimlich definieren Verwaltung als „jede Maßnahme rechtl oder tatsächl Natur, die der Erhaltung oder Verbesserung des gemeinsamen Gutes oder der Erzielung u Veräußerung der Früchte (Erträge) dienen soll“71 Im Kontext der Miteigentümergemeinschaft nach ABGB kann jedenfalls festgehalten werden, dass es sich hierbei, abgesehen von dem Fall eines beauftragten Verwalters, um eine Form der Gemeinschaftsverwaltung handelt.72 Die eben angesprochene Ausnahme stellt eine Spielart der Fremdverwaltung dar und wird an späterer Stelle entsprechend Berücksichtigung finden.73 Das ABGB nimmt in seinen §§ 833 ff insofern eine Differenzierung vor, als es zwischen der ordentlichen Verwaltung und wichtigen Veränderungen (außerordentliche Verwaltung) unterscheidet.74 Im weiteren Verlauf gilt es diese Unterscheidung herauszuarbeiten und anhand entsprechender Beispiele aus der Rechtspraxis zu untermauern.
67 RIS Justiz RS0013628.
68 OGH 6 Ob 19/07y = MietSlg 59.072.
69 Vgl § 833 Satz 1 ABGB.
70 Böhm/Palma, § 833, in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.02 (Stand 1.8.2020, rdb.at) Rz 3.
71 Sprohar-Heimlich, § 833, in Schwimann/Kodek, ABGB Praxiskommentar Band 45 (2018) Rz 7 (Lexis360).
72 Tanczos/Eliskases, § 833, in Rummel/Lukas, ABGB4 (Stand 1.8.2015, rdb.at) Rz 3.
73 Zur Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Fremdverwaltung RIS-Justiz RS0103298.
74 Pittl, Grundzüge 237.
5.1 Ordentliche Verwaltung
Unter den Begriff der ordentlichen Verwaltung sind Angelegenheiten betreffend Erhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Gutes zu subsumieren, die sich in einem weiteren Schritt als notwendig oder zweckmäßig erweisen. Zudem müssen sie objektiv das Interesse aller Miteigentümer tangieren und dürfen darüber hinaus keine überschießenden Kosten zur Folge haben.75 Im Hinblick auf den angesprochenen (besonderen) Kostenanfall, kann festgehalten werden, dass dieser insofern eine Abgrenzung zur außerordentlichen Verwaltung darstellt, als auch wirtschaftliche Kriterien berücksichtigt werden.76 Beispielsweise sind wiederkehrende Ausbesserungen aber auch notwendige Arbeiten der Instandsetzung, die dazu geeignet sind, den zeitgemäßen Zustand zu erhalten mitumfasst. Hinsichtlich baulicher Maßnahmen erfolgt die Bewertung mittels bestimmter Kriterien betreffend die gemeinsame Sache. Einbezogen werden u.a. der Erhaltungszustand, die Art sowie das Alter der gemeinschaftlich genutzten Sache. In der Praxis sind dies Verbesserungsarbeiten an nicht funktionsfähigen Sanitäranlagen, bauliche Maßnahmen zur Schalldämmung, Fassadeninstandsetzungen usw.77 Über Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung entscheidet die Mehrheit der Eigentümer nach Anteilen gerechnet. Im Falle einer Stimmengleichheit besteht analog zu § 835 ABGB die Möglichkeit, eine Entscheidung durch den Außerstreitrichter im Außerstreitverfahren anzustreben.78
5.2 Abgrenzung Verwaltung – Verfügung
Im Mittelpunkt stehend und somit zentraler thematischer Anhaltspunkt iRd § 828 Abs 1 ABGB sind Verfügungen über eine gemeinsame Sache. Diese können zum einen derart ausgestaltet sein, dass sie von der Gemeinschaft (nach Belieben) über die Gesamtsache getroffen werden, zum anderen steht es dem einzelnen Teilhaber offen über seinen Anteil (und nur über diesen) frei zu verfügen.79 Die jeweiligen Unterschiede zwischen „Sachverfügung“ und
„Anteilsverfügung“ werden in den folgenden Absätzen entsprechend herausgearbeitet und deren Abgrenzung veranschaulicht.
5.2.1 Sachverfügung
Die Verschiedenartigkeit der jeweiligen Maßnahmen aber auch die differenzierte Eingriffsintensität im Hinblick auf die jeweils zutreffende Kategorie machen es erforderlich eine diesbezügliche Abgrenzung vorzunehmen. Während Angelegenheiten betreffend die Verwaltung der gemeinsamen Sache ein mehrheitliches Zusammenwirken der Teilhaber
75 Sprohar-Heimlich, in Schwimann/Kodek ABGB5 § 833 ABGB Rz 10 (2018, Lexis360).
76 Pittl, Grundzüge 239.
77 Tanczos/Eliskases, in Rummel/Lukas, ABGB4 § 833 Rz 11 (Stand 01.08.2015, rdb.at).
78 Kletecka/Koziol/Welser, Grundriss des Bürgerlichen Rechts Band I14 Rz 927.
79 Böhm/Palma, in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.02 § 828 Rz 1 (Stand 1.8.2020, rdb.at).
voraussetzen, statuiert § 828 Abs 1 Satz 1 ABGB das Gebot der Einstimmigkeit. Dies bedeutet, dass alle Miteigentümer „einverstanden sein müssen“ und insofern nur gemeinsame Verfügungen getroffen werden können. Klassische Beispiele für Verfügungsmaßnahmen iSd
§ 828 ABGB sind jene, die sich entweder auf die gemeinsame Sache oder aber auf die Rechte der einzelnen Teilhaber auswirken. Darüber hinaus ist zu unterscheiden, ob sich die jeweilige Handlung in rechtlicher oder tatsächlicher Weise auswirkt. Ersteres wäre etwa dann betroffen, wenn die gemeinsame Sache veräußert oder diesbezüglich eine Dienstbarkeit eingeräumt wird.
Im Falle des vollständigen Abbruchs eines im Miteigentum stehenden Gebäudes spricht man von letzterem.80 Es handelt sich stets um eine Maßnahme rechtlicher oder tatsächlicher (faktischer) Natur, die zu ihrer Wirksamkeit der Zustimmung aller Miteigentümer (Einstimmigkeit) bedarf.
5.2.2 Anteilsverfügung
Von der in 5.2.1 präzisierten Sachverfügung ist konkret die Verfügung des einzelnen Miteigentümers über den ihm zugeordneten eigenen Anteil zu unterscheiden. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von Anteilsverfügung. Gem § 829 Satz 1 ABGB ist jeder Teilhaber, übereinstimmend mit § 361 ABGB, Eigentümer des ihm zugewiesenen Anteils. Dies bringt das Recht jedes Einzelnen mit sich darüber frei verfügen zu können, den eigenen Anteil etwa zu veräußern. Wie bereits eingangs formuliert, ist der Umfang eines jeden Anteilsrechts insofern begrenzt, als nicht in die Rechte der übrigen Miteigentümer eingegriffen werden darf.
Die Anteilsverfügung ist in ihrer rechtlichen Reichweite nur insoweit gestattet, als es dadurch nicht zu einer Beeinträchtigung der übrigen kommt. Greift eine Verfügungshandlung iSd § 829 Satz 2 ABGB entgegen dem zuvor Gesagten in fremde Anteilsrechte ein bzw. beschränkt diese, so würde sich eine solche Anteilsverfügung zur Sachverfügung wandeln. Im Kontext des zur Sachverfügung normierten Grundsatzes des Einvernehmens bedürfte diese sodann der Zustimmung aller Miteigentümer (Einstimmigkeit), um entsprechende Wirksamkeit zu begründen.81
Im Fall des Eingriffs in das eigene Anteilsrecht sieht § 829 ABGB entsprechende rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten vor. Der von der Verletzung betroffene Miteigentümer ist berechtigt alle petitorischen und possessorischen Rechtsbehelfe anzustreben, die auf einen diesbezüglichen Rechtseingriff gerichtet sind. Es steht ihm frei diese Verfügung selbständig und ohne die Zustimmung der übrigen Miteigentümer vorzunehmen.
5.3 Außerordentliche Verwaltung (wichtige Veränderung)
Im Rahmen der §§ 833 ff ABGB unterscheidet das ABGB zwischen ordentlicher Verwaltung und wichtigen Veränderungen (s. § 834 ABGB). Während erstere, wie oben bereits näher beschrieben, Maßnahmen der regelmäßigen Erhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Gutes
80 Terlitza, Zur Abgrenzung von Verwaltung und Verfügung – eine dogmatische Frage von eminenter praktischer Bedeutung, wobl 2011, 185 (187).
81 Terlitza, wobl 2011, 187.
darstellen, gehen letztere über dieses gewöhnliche Maß hinaus. Konsequenterweise ergeben sich daraus erweiterte Anforderungen bzgl. deren Durchführung. Wichtige Veränderungen werden insofern als Teil der außerordentlichen Verwaltung einer Liegenschaft eingeordnet.82 Gem. § 835 ABGB können die Überstimmten Sicherstellung für künftige Schäden verlangen oder – bei Verweigerung – verlangen, aus der Gemeinschaft auszutreten. Ist der Austritt jedoch nicht in ihrem Sinne oder geschähe dieser zur Unzeit, wird die Entscheidung durch Los, einen Schiedsrichter oder in Ermangelung einer Einigung durch den (Außerstreit-)Richter im außerstreitigen Verfahren entschieden. Während der Entscheidung durch den Richter in der Praxis erhebliche Bedeutung beigemessen wird, ist dies im Fall der übrigen, vom Gesetz aufgezählten Möglichkeiten, nicht der Fall.83
In erster Linie ist nach Möglichkeit Einstimmigkeit bzgl. vorzunehmender Maßnahmen herzustellen. Scheitert dies, stimmt aber zumindest eine Mehrheit für die Durchführung, so steht es der Minderheit frei, Sicherstellung für künftig entstehende Schäden zu verlangen. Wird auch dies verwehrt, so sieht das Gesetz das bereits oben genannte Prozedere vor. Die gesetzlich bestimmte Vorgehensweise wird nach übereinstimmender Lehrmeinung als veraltet, kompliziert und nur wenig praktikabel angesehen. Derbolav geht in diesem Zusammenhang so weit, das System der Entscheidungsfindung betreffend wichtige Veränderungen als „dringend reformbedürftig“84 anzusehen. Der Komplexität und Undurchsichtigkeit dieses rechtlichen Prozederes geschuldet wird an späterer Stelle noch genauer hierauf eingegangen.
5.4 Die einzelnen Fallgruppen in der Rsp
Von einer negativen Abgrenzung heraus betrachtet stellt die außerordentliche Verwaltung all jene Maßnahmen dar, die nicht mehr der ordentlichen Verwaltung zuzuordnen sind, ohne jedoch die Grenze zur Verfügung zu überschreiten. Der gegenteilige Ansatz einer positiven Definition geht von einer inhaltlichen Aufteilung in drei Bereiche aus. Diesbezüglich hat sich in der Rsp eine Dreiteilung herausgebildet, welche erstens schwerwiegende faktische (insb bauliche) Eingriffe, zweitens außergewöhnliche Geschäfte und drittens relevante Änderungen des wirtschaftlichen Zwecks umfasst.85
5.4.1 Schwerwiegende faktische Eingriffe
Die Rsp subsumiert unter diese Fallgruppe sowohl Bauführungen als auch sonstige Maßnahmen im baulichen Bereich. Es muss sich bei den Bauführungen um insofern (wichtige) Maßnahmen im baulichen Bereich handeln, deren Zweck, über den der schlichten Erhaltung hinausgeht.86 In der Praxis wurde zumindest mittelbar u.a. in folgenden Fällen eine Zuteilung
82 Pittl, Grundzüge 237.
83 Pittl, Grundzüge 237.
84 Derbolav, Ist eine Reform der Bestimmungen des ABGB über die Gemeinschaft des Eigentums angezeigt, wobl 2003, 133 (133).
85Böhm/Palma, in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.02 § 835 Rz 6 (Stand 1.8.2020, rdb.at).
86 Böhm/Palma, in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.02 § 835 Rz 7 (Stand 1.8.2020, rdb.at).
