Gemeinde Würenlos Kanton Aargau
Teilrevision Nutzungsplanung Gewerbezone „Grosszelg“
Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV
Quelle: AGIS, Orthophoto 2011
1. Ausgangslage
In Würenlos ist auf dem Areal „Grosszelg“ in unmittelbarer Bahnhofsnähe der Er- satzneubau einer Landi geplant. Es ist vorgesehen, auf den Parzellen 661, 3126 und 658 einen Neubau mit Verkaufsladen, Tankstelle und Shop zu errichten. Der Ver- kaufsladen umfasst eine Ladenfläche von insgesamt 1‘630 m2 (davon 840 m2 Innen- verkauf, 670 m2 Aussenverkauf und 120 m2 gedeckter Eingangsbereich; davon rund 200 m2 für den täglichen Bedarf). Hinzu kommen 100 m2 für den Shop. Das betref- fende Areal liegt gemäss rechtskräftigem Bauzonenplan in der Gewerbezone. Diese lässt nach § 15 Bau- und Nutzungsordnung folgende Arbeitsnutzungen zu:
- Dienstleistungsbauten, gewerbliche und kleinindustrielle Bauten. Es sind nur mässig störende Betriebe zulässig.
Am 22. Juni 2010 hat der Grosse Rat die Anpassung des kantonalen Richtplanes, Paket „Umsetzung der Agglomerationsprogramme Verkehr und Siedlung“ beschlos- sen. Gemäss angepasstem Richtplan bedürfen neue Standorte für mittelgrosse Ver- kaufsnutzungen, das heisst solche mit einer Nettoladenfläche für Güter und Dienst- leistungen zwischen 500 m2 und 3'000 m2, einer ausdrücklichen Bezeichnung in der Nutzungsplanung (Richtplankapitel S 3.1 / Beschluss 3.2).
Auf Grund dieser neuen planungsrechtlichen Ausgangslage ist es notwendig, eine Teilrevision der Nutzungsplanung durchzuführen, um die Basis für die Bewilligung der Landi zu schaffen.
Der Auftrag für die Erarbeitung der notwendigen raumplanerischen Unterlagen wurde der Firma Arcoplan in 5408 Ennetbaden übertragen. Die Kosten gehen zu Lasten der Gesuchstellerin.
2. Grundlagen
2.1 Kommunale Nutzungsplanung
Die vorliegende Teiländerung der Nutzungsplanung basiert auf folgenden rechtlichen Grundlagen:
Übergeordnete bau- und planungsrechtliche Grundlagen
Gesetz über Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993, inkl. Änderungen vom 10. März 2009 (in Kraft seit 1. Januar 2010)
Bauverordnung (BauV) vom 25. Mai 2011 (in Kraft seit 1. September 2011)
Richtplanung Kanton Aargau vom 20. September 2011, Richtplangesamtkarte und Richtplantext
Kommunale Nutzungsplanung
Bauzonenplan
Bau- und Nutzungsordnung
Die kommunale Nutzungsplanung wurde am 26. Oktober 2000 von der Einwohner- gemeindeversammlung beschlossen und am 5. März 2002 vom Grossen Rat ge- nehmigt.
2.2 „Projektspezifische“ Grundlagen
Als Grundlage für diese Teilrevision dient das Nutzungskonzept LANDI Würenlos vom 19.07.2013, worin die geplante Auslegeordnung mit Nutzungsaufteilung und Er- schliessung dargestellt ist. Das Projekt sieht insgesamt 75 Parkplätze vor und be- steht aus einem Verkaufsladen mit Innen- und Aussenbereich (1‘630 m2, davon rund 200 m2 tägliche Bedarf) sowie einer Tankstelle mit Shop (100 m2) und eine Wasch- anlage. Die geplante Nutzung beansprucht ein Areal in der Grösse von 0.77 ha.
Nutzungskonzept vom 19.07.2013;
Situierung Tankstelle auf Südseite, Fussquerung von und zum Bahnhof (gelb punktierte Linie)
2.3 Bestandteile
Die vorliegende Teiländerung der allgemeinen Nutzungsplanung der Gemeinde Wü- renlos besteht aus folgenden verbindlichen Unterlagen:
- Teiländerung Bauzonenplan 1:2‘500 - Gewerbezone „Grosszelg“
- Teiländerung Bau- Nutzungsordnung - Gewerbezone „Grosszelg“
Dieser Planungsbericht hat keine Rechtswirkung. Er dient zur Erläuterung der Pla- nung.
2.4 Ablauf der Planung
Die beantragte Teiländerung der Nutzungsplanung muss ein separates Verfahren durchlaufen. Der Ablauf der Planung bis zur Rechtsetzung sieht wie folgt aus:
Grundlagen zusammenstellen / Erarbeitung Entwürfe Sept. / Okt. 2012
Einreichung an Gemeinderat November 2012
Kantonale Grundlagen und Hinweise 18. Februar 2013 Integration Ergebnisse Testplanung im Grund Juli 2013
Eingabe Gemeinde zur Verabschiedung f. Vorprüfung September 2013
Kantonale Vorprüfung Okt. / Nov. 2013
Vorprüfungsbereinigung und Abschluss Vorprüfung Dez. 2013 / Jan. 2014 Mitwirkungsverfahren gemäss § 4 BauG 1) Februar 2014
Beschluss Gemeindeversammlung Juni 2014
Genehmigung ca. Sept. 2014
1) Gemäss § 3 BauG kann in begründeten Fällen das Mitwirkungsverfahren zusammen mit dem Einwendungsverfahren durchgeführt werden. Den Anlass für diese Teilrevision der Nutzungspla- nung bildet der geplante Ersatz für die bestehende Landi in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs.
Mit der Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen ändert sich nichts grundsätzliches am bestehenden Zonenregime. Das Zusammenlegen der beiden Verfahren ist somit sachge- recht.
3. Raum, verkehrs- und umweltplanerische Anforderungen
3.1 Kantonaler Richtplan AG
Richtplan S 3.1 / Beschluss 3.2
Neue Standorte für mittelgrosse Verkaufsnutzungen zwischen 500 m2 und 3'000 m2 ausserhalb von Kern- und Zentrumsgebieten der ländlichen Zentren bedürfen einer ausdrücklichen Bezeichnung (Nutzung, Grösse usw.) in der Nutzungsplanung. Mit dieser Teilrevision wird diesem Richtplanbeschluss nachgekommen.
Richtplan S 3.1 / Beschluss Planungsgrundsatz B a. bis c.
Als Standortkriterien gelten
a) angemessene Erschliessung mit dem motorisierten Verkehr ohne Wohngebiete übermässig zu belasten; Nachweis genügender Strassen- bzw. Knotenkapazität b) gute, dem Zweck entsprechende Erschliessung mit dem öffentliche Verkehr und
dem Langsamverkehr.
c) Bezug zu gewachsenem Zentrum oder Bahnhofsgebiet und städtebaulichen Ein- bindung.
Erwägungen
Für die geplante Landi soll eine grössere Verkaufsnutzung in der Gewerbezone er- möglicht werden. Die bestehende Landi befindet sich bereits heute im Gebiet
„Grosszelg“, erfordert aber einen Ersatzneubau, um den vorhandenen Bedarf decken zu können und um die betrieblichen Rahmenbedingungen verbessern zu können.
Das Areal beim Bahnhof und in der Nähe des Zentrums Würenlos ist gut für Ver- kaufsnutzungen geeignet. Neben kommerziellen Gewerbebauten befindet sich heute bereits eine Tankstelle am betreffenden Standort. Diesbezüglich soll diese Teilrevi- sion eine nur sehr „projektbezogene“ Öffnung der Nutzungen beinhalten, damit ei- nem in der Region „verwurzelten“ Unternehmen mit einem nahen Bezug zur Land- wirtschaft eine zeitgemässe betriebliche Perspektive gegeben werden kann. Insofern besteht ein wesentliches öffentliches Interesse.
Die Erwägungen zur Strassen- und Knotenkapazität zur Erschliessung mit dem öf- fentlichen Verkehr und zum Langsamverkehr sowie zum Bezug zum gewachsenen Zentrum sind im Abschnitt 3.2 ersichtlich.
Fazit zum kantonalen Richtplan
Die vorgesehene, auf die örtliche Situation abgestimmte „Öffnung“ der Nutzungs- möglichkeiten erfordert keine Anpassung des kantonalen Richtplanes. Die Verkaufs- nutzung wird auf max. 1'800 m2 Nettoladenfläche beschränkt.
Die Überprüfung der Strassen- und Knotenkapazität erfolgt im Rahmen der Vorprü- fung durch die kantonalen Fachstellen.
3.2 Vorgaben BauG / BauV
Übersichtsplan Dorfzentrum / Bahnhofareal Würenlos Das seit dem 1. September 2011 geltende kantonale Bau- und Planungsrecht misst der Abstimmung von Siedlung und Verkehr eine grosse Bedeutung bei. Insbeson- dere hat die Gemeinde darzulegen;
a) welche Verkehrszunahme durch die neue Zone zu erwarten ist und wie der Ge- samtverkehr bewältigt wird (§ 4 Abs. 2 lit. a BauV)
b) wie eine zweckmässige Anbindung an den öffentlichen Verkehr erfolgt und die Inf- rastrukturanlagen für den Langsamverkehr attraktiv gemacht werden (§ 4 Abs. 2 lit. b BauV)
c) wie sie durch eine geeignete Regelung der Nutzungsart und -dichte, namentlich durch spezifische Zonenbestimmungen für Industrie- und Gewerbezonen sowie durch eine optimale Standortwahl für Nutzungen mit hohem Verkehrsaufkommen auf den Verkehr Einfluss nimmt (§ 4 Abs. 2 lit. c BauV).
Die Gewerbezone Grosszelg südlich des Bahnhofs Würenlos wird heute für den mo- torisierten Verkehr von Osten her über die Bahnhofstrasse und Grosszelgstrasse er- schlossen, welche wiederum vor dem Bahnübergang in die Landstrasse K275 mün- det. Diese Zufahrt ist 6 m breit und verfügt über ein einseitiges Trottoir. Im Weiteren ist das Gewerbegebiet für Fussgänger über die Grundstrasse von Süden her er- reichbar und das Siedlungsgebiet in nördliche Richtung ist über die Bahnunterfüh- rung am Bahnhof angeschlossen. Um die hinreichende Erschliessung im Sinne von § 32 BauG nachweisen zu können, wurde ein Verkehrsgutachten erarbeitet. Die Landi
belastung durch den möglichen künftigen Verkehr auf den Knoten Landstrasse / Bahnübergang. Das Verkehrsgutachten kommt zum Schluss, dass Massnahmen am Knoten Landtrasse / Grosszelgstrasse erforderlich sind (vgl. Plan Abschnitt 3.3).
Vorgeschlagen werden folgende Massnahmen:
- Warteraum für linksabbiegende Fahrzeuge - Sichtzone für links einmündende Fahrzeuge
Einmündung Bahnhofstrasse in die Landstrasse K275
Bestehende Gewerbebauten im Bereich der geplanten Landi Im Auftrag der Gemeinde Würenlos wurde zudem im Februar 2010 für die Land- strasse K275 ein Verkehrs-, Betriebs- und Gestaltungskonzeptes erstellt. Dieses sieht für die Landstrasse K275 verschiedene Massnahmen vor (vgl. Plan Seite 7).
Anhand des erstellten Verkehrsgutachtens empfiehlt der Gemeinderat, dass die Um- gestaltung des Anschlusses der Bahnhofstrasse auf Basis des im Februar 2010 er- stellten Verkehrs-, Betriebs- und Gestaltungskonzeptes der Landstrasse K275 erfol- gen soll. Für eine genügende Erschliessung der geplanten Landi ist ein Ausbau des Anschlusses an die Landstrasse K275 vorgesehen (vgl. Plan Seite 7). Im Verkehrs-, Betriebs- und Gestaltungskonzept wird der Ausbau des Anschlusses Bahnhofstrasse / Landstrasse in Form eines Mehrzweckstreifens umgesetzt (vgl. Plan Seite 7). Mit
sowie ein Fussgängerstreifen auf Höhe der Einmündung in die Bahnhofstrass reali- siert (vgl. Plan Seite 7. Somit wird die Erschliessung für Fussgänger zur geplanten Landi wesentlich verbessert.
Die geplante Landi kommt an Stelle der alten Gewerbebauten zu liegen, welche ab- gebrochen werden. Das dreieckige Areal grenzt direkt an die Gebäude des Bahnhofs Würenlos und liegt inmitten des Siedlungsgebietes an zentraler Lage.
Fazit zu den baugesetzlichen Vorgaben
Der Standort für die Neuerstellung einer mittelgrossen Verkaufsnutzung ist gut ge- eignet. Insgesamt sind die baugesetzlichen Anforderungen erfüllt.
3.3 Verkehrs- und Umweltbelange
Verkehrs-, Betriebs- und Gestaltungskonzeptes der Landstrasse K275
Verfasser: Minikus Vogt & Partner, 5430 Wettingen und Schilling & Partner, 5001 Aarau, Februar 2010
Folgende Massnahmen sind im Verkehrs- Betriebs- und Gestaltungskonzeptes der Landstrasse K 275 vorgesehen:
- Ausbau der Landstrasse (Fahrbahn 8.50m, Trottoir 2.00m) - Beidseitiges Trottoir
- Neue beidseitige Busbuchten (Bushalt „Steinhof“) im Bereich Restaurant Steinhof mit neuen Baumreihen
- Fussgängerstreifen mit Mittelinsel bei der Einmündung Bahnhofastrasse
- Mehrzweckstreifen / Abbiegestreifen auf K275 bei Einmündung Bahnhofstrasse
Verkehrs-, Betriebs- und Gestaltungskonzeptes der Landstrasse K 275
Verkehrsgutachten Einmünder Bahnhofstrasse / Landstrasse K275
Verfasser, Steinmann Ingenieure Geomatiker Planer, 5200 Brugg, 7.3.2011 In Zusammenhang mit der geplanten Neubau Landi wurden die Auswirkungen auf den Anschlussknoten Bahnhofstrasse / Landstrasse K275 in den Morgen- und Abendspitzenstunden beurteilt. Im Verkehrsgutachten kommen die Steinmann Inge- nieure Geomatiker Planer bezüglich der Einmündung Bahnhofstrasse / Landstrasse
entstehen hier mittlere Verlustzeiten von ca. 26 Sekunden, für Linkseinmünder sogar mittlere Verlustzeiten von 41 Sekunden. Die Abendspitzenstunden mit mittleren Ver- lustzeiten von über 50 Sekunden (Qualitätsstufe B/E) werden als ungenügend aus- gewiesen. Das Verkehrskonzept schlägt zwei Varianten vor, um die hinreichende Verkehrserschliessung gemäss § 32 BauG zu erzielen: Warteraum für linksabbie- gende Fahrzeuge, Sichtzone für links einmündende Fahrzeuge.
Fazit zur Einmündung
Die Einmündung Bahnhofstrasse / Landstrasse ist in einem separaten Gespräch zwischen dem Verfasser des Verkehrsgutachtens, den Vertretern der Landi, der Bauverwaltung und den kantonalen Fachstellen zu erörtern.
Öffentlicher Verkehr
Die geplante Landi befindet sich unmittelbar neben dem Bahnhof Würenlos. Das heisst die Landi ist von hier zu Fuss in wenigen Gehminuten erreichbar und somit äusserst gut am öffentlichen Verkehr angebunden. Zudem besteht ein Busnetz, wel- ches in regelmässigen Abständen die Bushaltestelle am Bahnhof bedient.
ÖV-Güteklassen, Quelle Agis
Kantonale Radroute / Fusswege
Östlich des Gewerbeareals Grosszelg verläuft von Südosten in Richtung Nordwesten die kantonale Radroute R520 auf der Landstrasse K275. Sie ist teilweise als Radweg bestehend, teilweise noch in Planung als Radstreifen eingetragen. In östliche Rich- tung verläuft die kantonale Radroute R712 Richtung Hüttikon. Das Areal Landi ver- fügt somit über einen in der Nähe gelegenen Anschluss an die kantonalen Radrouten
Kantonale Radrouten, Quelle Agis
Gefahrenkarte Hochwasser
Im Areal der geplanten Landi besteht gemäss Gefahrenkarte keine Gefährdung.
Schutzdefizitkarte, Quelle Agis
3.4 Testplanung im Grund
Die Gemeinde Würenlos liess eine Entwicklungsstudie „Im Grund“ erarbeiten, welche u.a. auch die Gewerbezone am Bahnhof umfasst.. Die Aufgabenstellung ist im Pflich- tenheft vom 14. November 2012 umschrieben. Die Studie bildet die Grundlage für die künftigen planerischen Festlegungen und die entsprechend möglichen baulichen Veränderungen. In allen Konzepten wird ein mögliche Ladennutzung für die Landi aufgezeigt, so dass diese in zweckmässiger Weise in die künftige planerische Kon- zept eingebunden ist.
Entwicklungsplan Feddersen und Klostermann
Konzept Team Schmid Landschaftsarchitekten, Meier Hug Architekten, Gruner AG
4. Inhalt der Planung Teiländerung Bauzonenplan / Bauordnung
Gegenstand dieser Teilrevision der Nutzungsplanung ist die Öffnung der Nutzungs- möglichkeiten für Verkaufsnutzungen innerhalb der im Bauzonenplan speziell be- zeichneten Gewerbezone Grosszelg.
Im Bauzonenplan wird das 0.77ha grosse Areal mit einer Schraffur überlagernd zur rechtskräftigen Gewerbezone dargestellt. Diese Überlagerung ergänzt das beste- hende Zonenregime und lässt gemäss neuem § 15 Abs.10 der Bau- und Nutzungs- ordnung Verkaufsflächen bis 1‘800 m2 Nettoladenfläche zu. Die Nettoladenfläche für Güter des täglichen Bedarfs wird auf max. 350 m2 begrenzt. Die Berechnung der Nettoladenfläche richtet sich nach dem in der VSS-Norm SN 640'281 verwendeten Begriff Verkaufsflächen. Die betreffenden Flächen ergeben sich aus dem Nutzungs- konzept (vgl. Abschnitt 2.2) und beinhalten eine Reserve von rund 10 bis 15%. Die Eignung der geplanten Nutzung am betreffenden Standort ist im Abschnitt 3.2 näher erläutert. Schliesslich wird als Voraussetzung für die Bewilligung ein Mobilitätskon- zept verlangt.
Die in der rechtsgültigen BNO vom 5. März 2002 festgesetzten Grundmasse und Ab- stände in der Gewerbezone erfordern keine Anpassung des § 8.
Zone Baumassenziffer Max. Gebäudehöhe in m Max. Firsthöhe in m Max. Kniestockhöhe in m Kleiner Grenzabstand in m Grosser Grenzabstand in m Empfindlichkeitsstufe Paragraph
GE 5 12.0 12.0 0.8 5 5 III 15 Bauzonen § 8, rechtsgültige Bau- und Nutzungsordnung
Die hinreichende Erschliessung wird gestützt auf § 32 BauG im Baubewilligungsver- fahren. Diese muss spätestens bis zur Eröffnung der in § 15 Abs. 10 BNO neu er- möglichten Nutzung realisiert sein.
