SPAREN · BAUEN · WOHNEN
Geschäftsbericht 2015
Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG
INHALT
Bericht des Aufsichtsrates 6
Lagebericht 10
Darstellung der Lage 10
_ Gesamtwirtschaftliches Umfeld und Branchenentwicklung 10 _ Vermietungspolitik, Mieten- und Leerstandsentwicklung 10
_ Entwicklung der Nutzungsgebühren 11
_ Instandhaltung und Instandsetzung/Modernisierung 11
_ Neubau 11
_ Objektbestand 12
_ Beteiligungen 13
_ Spareinrichtung 13
_ Mitglieder- und Anteilsbestand 14
_ Genossenschaftliche Demokratie 14
_ Personal- und Sozialbereich 16
Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage 17
_ Ertragslage 17
_ Finanzlage 19
_ Vermögenslage 21
Nachtragsbericht 23
Die voraussichtliche Entwicklung mit ihren Chancen und Risiken 24
_ Risikobericht 24
_ Prognosebericht 24
Jahresabschluss 28
Bilanz per 31. Dezember 2015 28
_ Aktiva 28
_ Passiva 29
Gewinn- und Verlustrechnung 2015 30
Anhang 31
_ Anlagenspiegel 36
_ Forderungsspiegel 38
_ Verbindlichkeitenspiegel 38
Charlottenburg
Attila-/Marienhöhe
Auch außerhalb der gemeinsamen Sitzungen von Auf- sichtsrat und Vorstand ließen sich der Vorsitzende des Auf- sichtsrates, der Stellvertretende Vorsitzende des Aufsichts- rates sowie auch die einzelnen Mitglieder des Aufsichtsrates immer wieder und regelmäßig vom Vorstand über die aktu- elle Entwicklung der Geschäftslage der Genossenschaft und ihrer Beteiligungen informieren. Dies geschah nicht nur in den Tagungen des Präsidial-, Bau-, Finanz- und des Ausschusses für das Genossenschaftswesen, sondern oft auch bei weiteren Sitzungen und Veranstaltungen. Es ist insgesamt festzustellen, dass Aufsichtsrat und Vorstand einen regelmäßigen und ständigen Informationsfluss gegenseitig und wechselbezüglich vollziehen. Der rege Austausch darüber, welche Maßnahmen den Genossen- schaftsmitgliedern dienlich sind, entspricht dem Förder- zweck der Genossenschaft und dient gleichzeitig ihrem gesunden Fortbestand durch die Verbesserung der Mitglie- derbindung.
Aufsichtsrat und Vorstand haben auf der Grundlage ihrer jeweiligen Geschäftsordnungen unter Einbeziehung der Informationsordnung als jeweils gleich geordnete Kollegial- organe auch im Jahre 2015 wieder sehr vertrauensvoll zu- sammengearbeitet. Die gesetzlichen und satzungsgemä- ßen Grundlagen hierfür wurden immer beachtet.
Auch im Geschäftsjahr 2015 waren wieder besondere Auf- gaben der Genossenschaft durch den Aufsichtsrat zu begleiten; dies betraf vor allem das Neubauvorhaben in Mitte (Schwyzer Straße 1), das Baugeschehen insgesamt wie auch die Fortschritte der Sanierungen bzw. Moderni- sierungen in Spandau bzw. in der Siedlung Asternplatz.
Das Bauvorhaben an der Schwyzer-/Barfusstraße gegen- über der Weltkulturerbesiedlung Schillerpark beschäftigte den Aufsichtsrat und den Bauausschuss mehrfach. Am 12.
Februar 2015 konnte das Richtfest gefeiert werden. Am 17.
November 2015 tagten die Mitglieder von Bau- und Finanz- ausschuss in der Schwyzer Straße und erörterten mit dem Vorstand u. a. die gelungene Einhaltung des Gesamtprojekt- kostenrahmens von 14 Mio. € und die Termineinhaltung für diese Neubaumaßnahme (obgleich zwischenzeitlich beim Einbau der Fenster Verzug eingetreten war). Die Mitglieder des Bau- und Finanzausschusses besichtigten dann zusam- men mit den Vorständen einige neue Wohnungen und die gesamte Anlage, die ab Spätherbst 2015 von den Nutzern bezogen werden konnte. Gegenstand weiterer Erörterun- gen in den Ausschüssen und im Aufsichtsrat war zudem der Bauwirtschaftsplan 2015 der Genossenschaft mit einem Volumen von 28,567 Mio. €.
Der Aufsichtsrat stimmte dem Erwerb der Siedlung Weis- sensee mit 45 Wohnungen und 6 Gewerbeeinheiten zu.
Der Siedlung Nordufer wurde zu ihrem 110. Jubiläum herz- lich gratuliert.
Vorstandsangelegenheiten gehören stets zur Aufgabe des Aufsichtsrats. Im Jahr 2015 wurde ausführlich über die Ein- führung einer flexiblen Altersgrenze für die Mitglieder des Vorstands beraten. Geplant und in die Satzung der Genos- senschaft bereits eingebracht ist die Altersobergrenze für Vorstände, die wie bei den Aufsichtsräten beim Erreichen des 70. Lebensjahres liegen soll. Aufgrund einer äußerst schwierigen gesetzlichen Lage ist die Grenze nach unten (60, 63, 65 oder 67 Lebensjahre) und die Berechnung von Abschlägen darauf mehr als unübersichtlich. Die Regelun- gen des Altersvorsorgegesetzes (AVG) und ggf. § 624 BGB spielen hierbei eine Rolle. Diese Thematik beschäftigt den Aufsichtsrat auch im laufenden Geschäftsjahr.
Im Rahmen der Kontrolltätigkeit des Aufsichtsrates, der sich auch um die Tochtergesellschaften zu kümmern hat, stellte der Aufsichtsrat hierzu die schon bestehenden und auch die neu abgeschlossenen Ergebnisabführungsver- träge fest. Dies waren die in Reihenfolge zu nennenden Ergebnisabführungsverträge der 1892 mit der Gilde Heim- bau GmbH vom 17. November 2015, eingetragen im Han- delsregister am 15. Dezember 2015, mit dem die Umstruk- turierung an diesem Tag abgeschlossen wurde. Zuvor, am 4. Dezember 2015, ist der Ergebnisabführungsvertrag (EAV) mit der Firma Gründlich GmbH eingetragen worden.
Beide Verträge wurden durch die außerordentliche Vertre- terversammlung am 10. November 2015 genehmigt. Im Jahre 2013 wurden auf der außerordentlichen Vertreterver- sammlung am 6. November 2013 die Ergebnisabführungs- verträge der 1892 mit den Tochtergesellschaften GAFA GmbH, 1892-Westend GmbH und 1892–Seniorenwoh- nungen genehmigt, die dann wenig später in den jeweili- gen Handelsregistern am 29. November 2013, bzw. 2.
Dezember 2013 bzw. am 4. Dezember 2013 veröffentlicht wurden.
Die drei letztgenannten Unternehmen waren schon am 9. Oktober 2007 Gegenstand des jeweiligen EAV, die jedoch wegen einer Änderung des Gesetzgebers im Wort- laut des Aktiengesetzes neu zu beschließen waren. Dieser Prozess verlief erfolgreich dank der Mitwirkung des Organs der außerordentlichen Vertreterversammlung, was am 10.
November 2015 ergänzenden Erläuterungsbedarf auslöste.
Schließlich diskutierte der Aufsichtsrat mit dem Vorstand die zuvor erarbeiteten Satzungsänderungen. Wichtig hier- bei war die Möglichkeit der künftigen Erhebung eines Ein- trittsgeldes und die klarere Abgrenzung der Mitglieder- rechte (§§ 15 bis 17, 40 bis 43 der Satzung) im Hinblick auf Pflichtanteile, freiwillige Anteile und freiwillige zusätzliche Anteile (zwecks Reduzierung der Nutzungsgebühr).
Die betriebswirtschaftlichen Ergebnisse im vergangenen Jahr 2015 waren seit mehreren Jahren erstmals frei von jeglichen Sonder- bzw. Einmalerlösen. Erfreulich war daher die Feststellung eines gesunden Kerngeschäfts mit einem sehr positiven Jahresergebnis von nunmehr 1,985 Mio. € und Umsatzerlösen aus Hausbewirtschaftung über 42,126 Mio. €. Die Erlöse aus der Wohnungsbewirtschaftung sind gegenüber dem Vorjahr um 884.000 € gewachsen. Diese Erlössteigerung resultierte im Wesentlichen aus Erstver- mietungen im Neubau und Reduzierung von Leerstand.
Mietenanpassungen und Modernisierungszuschläge machten davon lediglich 100.000 € aus. Gewerbemieten wuchsen um 36.000 €. Die Erhöhung der Gewinnabführun- gen gelang in Höhe von 360.000 €. Insgesamt ein sehr er- freuliches Ergebnis, das in den kommenden Jahren hof- fentlich fortgeschrieben und noch gesteigert werden kann.
Der Wohnungsbestand stieg im Geschäftsjahr 2015 um 117 auf 6 769 Wohnungen (Mieteinheiten insgesamt 7 099 – ohne Garagen).
Die Spareinrichtung entwickelte sich trotz ungünstiger Zinslage auch 2015 weiter positiv, die Einlagen stiegen auf 173,143 Mio. €.
Die Zahl der Mitglieder erhöhte sich geringfügig um 343.
Trotz der erheblichen finanziellen Aufwendungen für Neu- baumaßnahmen und Modernisierungen bzw. Komplexsa- nierungen blieb das Eigenkapital zum 31. Dezember 2015 konstant bzw. verbesserte sogar leicht von 15,95 Prozent auf 16 Prozent. Auch dies belegt den guten Kurs der Genos- senschaft bei dem großen Bauvolumen.
Der vorgelegte Jahresabschluss 2015 spiegelt die vorge- nannten Daten und Fakten deutlich wider. Der Bericht des Vorstandes dazu enthält viele weitere Erläuterungen, die in diesem Bericht des Aufsichtsrates nicht wiederholt werden müssen.
BERICHT DES AUFSICHTSR ATES
Der Aufsichtsrat hat die Geschäfte des Vorstandes der Genossenschaft im Geschäftsjahr 2015 nachhaltig und regelmäßig überwacht; über die Lage der Genossenschaft und über die Geschäftsvorgänge von besonderer Bedeu- tung wurde in den gemeinsamen Sitzungen von Aufsichts- rat und Vorstand regelmäßig und ausführlich berichtet.
Dabei ist die strategische Weiterentwicklung der Genos- senschaft, auch mit Blick auf die Tochterunternehmen, beraten und geprüft worden. Eine Vielzahl von gesell- schafts- und steuerrechtlichen Fragen war Gegenstand der ausführlichen Beratungen und Prüfungen.
Die gemeinsamen Sitzungen im Geschäftsjahr 2015 beschäftigten sich insbesondere mit der operativen kurz- und mittelfristigen Finanz- und Investitionsplanung, die regelmäßig anhand der Quartals- und Erfolgspläne, Erträge und Aufwendungen, Bau- und Instandsetzungsmaßnah- men, Entwicklung der Spareinlagen, Mitgliederbewegun- gen und Leerstandsentwicklungen in den Sitzungen von Aufsichtsrat und Vorstand erörtert und überprüft wurde.
Dabei wurde auch über die grundsätzliche mittel- sowie langfristige strategische Ausrichtung aller Tochtergesell- schaften des Unternehmensverbundes der Berliner Bau- und Wohnungsgenos senschaft von 1892 eG berichtet, die im Berichtszeitraum und in den vorherigen Geschäfts- jahren strukturell verändert wurden.
Hierzu tagte der Aufsichtsrat in gemeinsamen Sitzungen von Aufsichtsrat und Vorstand am 24. März 2015, 5. Mai 2015, 2. Juni 2015, 16. und 17. Oktober 2015 (Klausurta- gungen in Warnemünde), und am 17. November 2015.
Daneben gab es separate Sitzungen des Aufsichtsrates am 23. Juni 2015 (konstituierende Sitzung des Aufsichtsrates nach der ordentlichen Vertreterversammlung), am 29. Sep- tember 2015 (Vorbereitung der Verabschiedung der aktua- lisierten Satzungsregelungen auf der Klausurtagung in Warnemünde), am 16. Oktober 2015 in Warnemünde (flexi- ble Altersgrenze für die Vorstände) und am 10. November 2015 (erneut über flexible Altersgrenze für die Vorstände) sowie zahlreiche weitere Sitzungen der Ausschüsse des Aufsichtsrates, als da sind der Finanzausschuss, der Aus- schuss für das Genossenschaftswesen, der Präsidialaus- schuss und der Bauausschuss.
B E R I C H T D E S A U F S I C H T S R AT E S B E R I C H T D E S A U F S I C H T S R AT E S
Lagebericht Jahresabschluss
8 1892 Geschäftsbericht 2015
Der Aufsichtsrat ist vollständig und damit ordentlich besetzt und entspricht in seiner Konfiguration den Voraus- setzungen, die in der „Richtlinie der BaFin“ als Qualifika- tion verlangt werden. Turnusgemäß wurden drei Mitglie- der des Aufsichtsrates (Jeannette Wardelmann, Jürgen Koch, Ralf Olschewski) auf der ordentlichen Vertreterver- sammlung vom 23. Juni 2015 wieder gewählt. Auf der anschließenden konstituierenden Sitzung des Aufsichtsra- tes wurde der Genosse Reinhard W. Arf erneut zum Vorsit- zenden des Aufsichtsrates bestimmt.
Der Aufsichtsrat stellt hierdurch fest, dass der Vorstand jederzeit seinen Pflichten nach den Regeln ordnungsgemä- ßer Unternehmensführung sowie den Sorgfaltspflichten eines ordentlich und gewissenhaft handelnden Geschäfts- leiters und auch den Berichtspflichten dem Aufsichtsrat gegenüber inhaltlich als auch zeitlich in vollem Umfang stets nachgekommen ist.
Sämtliche Informationen und Unterlagen, die zur Verfü- gung gestellt wurden, waren in jeder Hinsicht geeignet, ein umfassendes Bild über die Lage und die Entwicklung der Genossenschaft und ihrer Tochterunternehmen zu vermit- teln. Soll-/Ist-Vergleiche wurden bedarfsgerecht erstellt, Planabweichungen jeweils plausibel und nachvollziehbar erläutert.
Der Jahresabschluss des Unternehmensverbundes zum 31. Dezember 2015 wurde im Finanzausschuss und auch vor dem Kollegialorgan des Aufsichtsrates am 3. Mai 2016 mit dem Wirtschaftsprüfer des Prüfungsverbandes (Herrn Fietzek) nach § 53 GenG ausführlich behandelt und bespro- chen. Der geprüfte und testierte Jahresabschluss zum 31. Dezember 2015 war Gegenstand der Erörterungen im Aufsichtsrat. Das Ergebnis der eigenen Prüfung des Auf- sichtsrates entspricht dem Ergebnis der Abschlussprüfung, die der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsun- ternehmen e.V. – Prüfungsverband – zum Stichtag des 31. Dezember 2015 vorgelegt hat.
Der Aufsichtsrat kann daher die vorgesehene Beschluss- fassung in der ordentlichen Vertreterversammlung in der Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG zum Lagebericht des Vorstandes 2015 sowie zum Jah- resabschluss zum 31. Dezember 2015 sowie zum Prüfungs- bericht 2015 nebst Anhang voll und ganz befürworten. Es wird nun schon zum wiederholten Mal ein sehr positives Jahresergebnis zur Feststellung vorgelegt, wenn auch nicht so fulminant wie in den vergangenen Jahren.
Der danach ausgewiesene Jahresüberschuss 2015 von 1,9853 Mio. € ist zu addieren mit dem Gewinnvortrag des Vorjahres von 663.800 € und ergibt somit 2,6491 Mio. €.
Hiervon sind abzusetzen die Einstellung in die gesetzliche Rücklage von 900.000 € und die Einstellung in die freiwil- lige Rücklage von 900.000 €, insgesamt 1.800.000 €. Der danach ausgewiesene Bilanzgewinn von 849.100 € ermög- licht wie im Vorjahr die Ausschüttung einer Dividende von 3 Prozent (in Summe 276.200 €) auf freiwillige Anteile. Der verbleibende Rest von 572.900 € wird auf neue Rechnung vorgetragen.
Der Aufsichtsrat spricht dem Vorstand, den Prokuristen und allen Mitarbeitern der Genossenschaft seinen herzli- chen Dank aus für die geleistete Arbeit und den hohen Ein- satz sowie die gute Zusammenarbeit, ohne die die umfang- reichen Arbeiten und Anforderungen nicht zu bewältigen gewesen wären. Dies gilt auch für alle ehrenamtlichen Hel- fer in den Siedlungsbereichen sowie dem Betriebsrat.
Dem Vorstand und allen Mitarbeitern wird weiterhin viel Erfolg bei der jeweiligen Tätigkeit gewünscht.
Berlin-Charlottenburg, den 20. Mai 2016 Reinhard W. Arf
Vorsitzender des Aufsichtsrates
B E R I C H T D E S A U F S I C H T S R AT E S Lagebericht
Jahresabschluss
Schillerpark
Nach der erfolgreichen Umsetzung der Modernisierungs- arbeiten in der Schäferstraße 3, 3a und 4 in unserer Sied- lung in Spandau wurden die Arbeiten in der Schäferstraße 6 im November 2015 begonnen. 2016 sollen die Arbeiten in der Schäferstraße 5-7 (155 Wohnungen) sowie der Schä- ferstraße 8/9 (80 Wohnungen) abgeschlossen werden.
Die Leistungen an der Gebäudehülle umfassen die Erneue- rung der Fenster, das Aufbringen eines Wärmedämmver- bundsystems und die Erneuerung des Dachaufbaus sowie die Dämmung der Kellerdecke. Die Hauseingänge und die Treppen- und Flurbereiche werden ebenfalls modernisiert.
Im Innenbereich erfolgt die vollständige Erneuerung der Heizungsanlage, die Erneuerung der Trink- und Abwasser- leitungen und die komplette Modernisierung aller Bäder und Gäste-WCs. In allen Bädern und Küchen und in den kompletten Leerwohnungen wird der asbesthaltige Boden- belag entfernt und durch neuen Linoleumbelag ersetzt.
Bau- und Instandhaltungsmaßnahmen (in Mio. €)
Neubau
Der Neubau in der Schwyzer-/Barfusstraße in unmittelba- rer Nachbarschaft unserer Welterbesiedlung Schillerpark wurde im Dezember 2015 fertiggestellt. Es stehen damit weitere 74 Wohneinheiten, davon eine Senioren-Wohn- gruppe für zehn Bewohner, eine Gewerbeeinheit sowie eine Tiefgarage mit 70 Stellplätzen für die Genossen- schaftsmitglieder zur Verfügung.
Der deutsche Arbeitsmarkt profitierte weiterhin von der guten konjunkturellen Entwicklung. Im Jahr 2015 lag die Arbeitslosenquote bei durchschnittlich 6,4 Prozent. Gegen- über dem Vorjahr (6,7 %) entsprach das einem Rückgang um 0,3 Prozentpunkte. Im Jahresdurchschnitt 2015 wur- den im Vergleich zum Vorjahr 329 000 zusätzliche Erwerbs- tätige gezählt. Damit stieg die Erwerbstätigkeit 2015 auf rund 43,3 Millionen, was einem neuen Rekordwert ent- spricht. Für 2016 wird mit einer Fortsetzung der positiven Entwicklung von Konjunktur und Arbeitsmarkt gerechnet.
Der Wohnungsmarkt in Berlin ist im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten nach wie vor durch ein relativ geringes Mietenniveau und aufgrund der überdurchschnitt- lich hohen Arbeitslosenquote von 10,7 Prozent durch eine eher geringere Zahlungsfähigkeit der Mieter gekennzeich- net. Für 2016 wird für Berlin ein Wirtschaftswachstum von rund 2 Prozent prognostiziert. Die kräftige wirtschaftliche Entwicklung der Bundeshauptstadt dürfte sich demnach fortsetzen, ebenfalls ein weiterer Beschäftigungs aufbau.
Vor dem Hintergrund der demografischen und wirt- schaftlichen Entwicklung der Stadt einerseits und der angesichts des kräftigen Bevölkerungswachstums nach wie vor zu niedrigen Neubauleistung andererseits kann auf dem Wohnungsmarkt mit einem weiteren Rückgang des Leerstandes und einem Anstieg der Mieten gerechnet wer- den.
Für die 22 Berliner Wohnungsbaugenossenschaften, die sich vor 16 Jahren unter der Marke „Wohnungsbaugenos- senschaften Berlin“ zusammengeschlossen haben und seitdem gemeinsam auftreten, war auch das abgelaufene Jahr wieder sehr erfolgreich. Höhepunkt war der WOHN- TAG, der im Rahmen des ISTAF 2015 mit rund 10 000 Genossenschaftsmitgliedern im Olympiastadion stattfand.
Die letzte Umfrage des Meinungsforschungsinstituts forsa ergab einen Bekanntheitsgrad von 80 Prozent in der Berli- ner Bevölkerung; damit kennen rund 2,8 Millionen Men- schen das genossenschaftliche Wohnen in unserer Stadt.
Vermietungspolitik, Mieten- und Leerstandsentwick lung
Das genossenschaftliche Modell des generationsübergrei- fenden Eigentums setzt auf Langfristigkeit, Beständigkeit sowie Berechenbarkeit und ist daher nicht von kurzfristi- gen Trends gesteuert. Dies gilt für Instandhaltung, Neubau und Vermietung gleichermaßen. Hierdurch wird unsere genossenschaftliche Gemeinschaft gestärkt, und wir kön- nen unseren zur Hälfte denkmalgeschützten Hausbestand ordentlich instand halten und bewirtschaften sowie unse- ren Bewohnern weiterhin den gern angenommenen Ser- vice der Verwaltungsbüros und der Concierge-Stützpunkte anbieten.
Erhöhungen der Nutzungsgebühren erfolgten im abgelau- fenen Geschäftsjahr i. d. R. bei der Neuvermietung entspre- chend unserem Unternehmensmietmodell. Im Bestand wurden Anpassungen nur in geringem Umfang durchge- führt. Auch für unsere Bewohner in Häusern, die im Rah- men des sozialen Wohnungsbaus errichtet wurden, gab es praktisch keine Mietanpassungen.
Die Einführung der Treueprämie im Rahmen der Wohnwert- miete ist bei den wohnenden Mitgliedern gern gesehen.
Mit glieder, die bereits seit zehn bzw. 20 Jahren in ihrer Genos senschaftswohnung wohnen und sich innerhalb der Genossenschaft verändern wollen oder müssen, erhalten einen dauerhaften Abschlag von bis zu 1 €/m2 und Monat auf die jeweilige Wohnwertmiete der neuen Wohnung.
Wir werden unsere Einsparbemühungen bei den Betriebs- kosten genauso fortsetzen, wie die Maßnahmen zum Klima- schutz soweit dies wirtschaftlich vertretbar erscheint. Dies auch in Häusern, die wir nicht umfassend energetisch ver- bessern können.
Der Leerstand war in unserer Genossenschaft weiter rück- läufig. Zum Jahresende standen 84 Wohnungen zur Ver- mietung zur Verfügung. In nahezu allen Siedlungen gab es Wartelisten.
Entwicklung der Nutzungsgebühren
Die Umsatzerlöse aus den Nutzungsgebühren stiegen insbe- sondere durch die Erstvermietung des Neubaus in der Neu- en Gartenstadt und der Schwyzer Straße: 631,9 T€, Neuver- mietungen im Rahmen der Fluktuation: 124,8 T€, Erhöh - ungen im Rahmen der Wohnwertmiete: 72,8 T€, Moderni- sierungszuschläge: 33,2 T€ und durch Anpassungen im sozialen Wohnungsbau. Die Zuschüsse aus der öffent lichen Förderung sanken dagegen – von 0,9 Mio. € auf 0,4 Mio. €.
Instandhaltung und Instandsetzung/Modernisierung Nach 7.338,7 T€ im Jahr 2014 haben wir im Geschäftsjahr 2015 insgesamt 21.261,1 T€ im Rahmen unseres Instand- haltungs- und Modernisierungsprogrammes investiert.
Bezogen auf den Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche waren dies 46,79 € (16,31 €). Zusätzlich wurden durch die Verwal- ter Maßnahmen in Höhe von 2.961,5 T€ (2.958 T€) im Kleininstandhaltungsbereich veranlasst.
Die Modernisierung von Bädern haben wir wegen des gro- ßen Interesses unserer Mitglieder gern fortgesetzt. 155 Bäder wurden im Rahmen der Großmodernisierungen umgebaut. Darüber hinaus erfolgte in 68 Leerwohnungen vor Neubezug eine umfangreiche Herrichtung nach moder- nem Standard. Neben der kompletten malermäßigen Über- arbeitung wurden in diesen Wohnungen auch die Fußbo- denbeläge erneuert. Es konnten weiterhin eine Reihe von Fenstererneuerungen umgesetzt werden.
L AGEBERICHT
Darstellung der Lage
Gesamtwirtschaftliches Umfeld und Branchenentwick lung
Die deutsche Wirtschaft erwies sich auch 2015 trotz der anhaltend schwierigen Lage in Europa und der Welt als außer ordentlich robust. Das preisbereinigte Bruttoinlands- produkt (BIP) stieg nach Angaben des Statistischen Bundes- amtes im Vergleich zum Vorjahr um 1,7 Prozent (2014: 1,6 %).
Trotz der volkswirtschaftlichen Expansion sank die Inflati- onsrate weiter. 2015 lag sie mit nur noch 0,3 Prozent aber- mals deutlich unter dem ohnehin schon niedrigen Vorjah- reswert (0,9 %). Der Rückgang der Teuerungsrate ist vor allem auf die deutlich rückläufigen Energiepreise (-7,0 %) zurückzuführen.
Darstellung der Lage L A G E B E R I C H T Bericht des Aufsichtsrates
L A G E B E R I C H T Darstellung der Lage Jahresabschluss
25
20
15
10
5
0 5,4
21,2
18,3
9,9
5,8 5,6 5,9
2011 2012 2013 2014 2015
Instandhaltungsaufwand Zugänge aus Baumaßnahmen
4,4 4,9
19,3
Spandau
1892 Geschäftsbericht 2015 13
12 1892 Geschäftsbericht 2015
Der Architektenwettbewerb zur möglichen Bebaubarkeit unseres Baugrundstücks von mehr als 50 000 m² in der Pufferzone unserer Welterbesiedlung Gartenstadt Falken- berg in Treptow-Köpenick wurde im Spätherbst 2014 abge- schlossen. Nach der Auslobung durch die Jury erfolgte die Angleichung des Siegerentwurfs an den B-Plan-Entwurf des Grundstückes durch das Büro Zanderroth Architekten.
Das B-Plan-Verfahren wird jedoch nicht fortgeführt, da die Verkehrsleitstelle Berlin die „kurze Anbindung“ an die B 96a blockiert. Auch ein Gespräch zwischen dem Staats- sekretär, dem Baustadtrat und unserer Genossenschaft im Frühjahr 2015 konnte keine Einigung in unserem Sinne bringen, sodass wir unsere Neubaubemühungen an die- sem Standort, an dem wir seit über 100 Jahren vertreten sind, bis auf Weiteres eingestellt haben.
Objektbestand
Mit Nutzen-/Lastenwechsel zum 31. Dezember 2015 wurde die Siedlung „Am Weißen See“ erworben. Diese denkmal- geschützte Anlage umfasst 45 Wohnungen, fünf Gewerbe- einheiten sowie fünf Stellplätze und wurde 1913-1914 vom Architekten Carl James Bühring errichtet. 2016 werden wir diesen Bestand technisch erfassen und bauliche Maßnah- men zur Angleichung der Haustechnik an den Standard der 1892 vornehmen.
Unser Bestand an Wohnungen erhöhte sich im Wesentli- chen aufgrund der Fertigstellung des Neubaus in der Schwyzer-/Barfusstraße um 73 Wohnungen sowie durch den Erwerb der Wohnanlage in Berlin-Weißensee um 45 Wohnungen. Insgesamt bewirtschafteten wir zum Bilanz- stichtag 6 769 Wohnungen.
Entwicklung des Wohnungsbestandes (Anzahl Wohnungen)
Beteiligungen
Die Gilde Heimbau Wohnungsbaugesellschaft mbH er- bringt für die 1892 eine Vielzahl von Verwaltungs- und Per- sonaldienstleistungen und ist auch unser Dienstleister für die Conciergebüros. Weiterhin werden Personaldienstleis- tungen und Conciergebüros für andere Berliner Genossen- schaften durch die Gilde erbracht bzw. betreut. Außerdem haben die 22 Genossenschaften der Imagekampagne „Woh- nungsbaugenossenschaften Berlin“ und die bundesweite Mar ketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland e. V., der über 400 Genossenschaften angehö- ren, unsere Tochtergesellschaft mit der Geschäftsbesorgung beauftragt. Am 17. November 2015 wurde ein Ergebnisab- führungsvertrag mit der 1892 geschlossen und im Dezem- ber 2015 beim Amtsgericht Charlottenburg eingetragen.
Der Hausbestand der 1892-Westend GmbH hat sich 2013 auf die Villa in der Nußbaumallee reduziert. Diese Wohnun- gen stehen allein den Mitgliedern der 1892 durch einen lang- fristigen Generalmietvertrag zur Verfügung. Seit 9. Okto ber 2007 besteht ein Ergebnisabführungsvertrag mit der 1892, der im November 2007 beim Amtsgericht Charlottenburg ein- getragen wurde.
Die GA FA Projektentwicklungs- und -steuerungsgesell- schaft mbH ist seit einigen Jahren nur noch als Besitzge- sellschaft für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen tätig. Die Verwaltung der Objekte erfolgt durch die 1892 sowie durch die ProLine Marketing & Management für Immobilien GmbH für die WEG-Verwaltung. Der Bestand hat sich nunmehr durch weitere Verkäufe in 2015 auf Einfa- milienreihenhäuser in der Attila-/Marienhöhe reduziert. Seit 9. Oktober 2007 besteht ein Ergebnisabführungsvertrag mit der 1892, der im November 2007 beim Amtsgericht Charlot- tenburg eingetragen wurde.
Die 1892-Seniorenwohnen GmbH hat ihre operative Tätig- keit durch den Erwerb der 295 Seniorenwohnungen der 1892 im Westend und im Ortolanweg zum 1. Januar 2013 aufgenommen. Diese wurden im Rahmen eines General- mietvertrages von der 1892 zurückgemietet, sodass sich für die Bewohner und interessierte Mitglieder keinerlei Ände- rungen ergeben. Seit 9. Oktober 2007 besteht ein Ergebnis- abführungsvertrag mit der 1892, der im November 2007 beim Amtsgericht Charlottenburg eingetragen wurde.
Die Gründlich GmbH hat seit 2011 das Familienunterneh- men Gegenbauer als zweiten Gesellschafter. Gemeinsam haben wir ein mehrjähriges Konzept erarbeitet, das unsere Erwartungen hinsichtlich günstiger Reinigungs- und Garten- pflegearbeiten bei guter Qualität erfüllt. Vor drei Jahren wurde die Angebotspalette um Regie- und Malertätigkeiten erweitert. Am 17. November 2015 wurde ein Ergebnisabfüh- rungsvertrag mit der 1892 geschlossen und im Dezember 2015 beim Amtsgericht Charlottenburg eingetragen.
Der Architektenwettbewerb für das Neue Wohnen in der Gartenstadt Falkenberg wurde im April 2015 abgeschlos- sen. Mit dem Sieger des Wettbewerbs, dem Büro Anne Lampen, wurde 2015 die Entwurfs- und Genehmigungs- planung erarbeitet. Der Bauantrag wurde im Dezember 2015 eingereicht. Die Baugenehmigung wird im Frühjahr 2016 erwartet. Der Baubeginn ist für Juli 2016 vorgesehen.
Errichtet werden hier insgesamt 16 Wohnungen und zwei Wohngemeinschaften für Schlaganfallpatienten. Es entste- hen 1 518 m² Wohnfläche und ein Gemeinschaftsraum für die gesamte Siedlung am Gartenstadtweg mit einer Nutz- fläche von 72 m².
Mit unseren Neubauplänen für die Erweiterung der Sied- lung Nettelbeckplatz haben wir erfolgreich am SIWA-Wett- bewerb für experimentellen Geschosswohnungsbau teil- genommen. Der Neubau kann sechs Geschosse und ein Staffelgeschoss umfassen und die untere Ebene der beste- henden Garage in großen Teilen nutzen. Dies und der Umbau der Erdgeschosszone in der Adolfstraße 1-3 zu zwei Wohngemeinschaften wurde als Gesamtkonzept prä- miert; der Bewilligungsausschuss soll im Mai 2016 über die Anzahl der geförderten Wohnungen entscheiden. Eine kompakte Bauweise mit innenliegender Erschließung über ein Treppenhaus und optimierter haustechnischen Erschlie- ßung der Wohnungen steht für eine ökonomische Bau- weise. Die gestalterische Qualität erhält der Neubau durch seine sehr großzügigen Außenflächen. Jede Wohnung soll in der Regel mit Balkonflächen zwischen zehn bis 20 m² ausgestattet sein. Das Projekt greift damit auch das bestim- mende Merkmal der Bestandssiedlung auf – großzügige Balkon- und Terrassenflächen. Mit dem Stadtplanungsamt wurde die Genehmigungsfähigkeit abgestimmt. Die Bau- anträge wurden im März 2016 eingereicht.
Der Ausbau eines großen Teils der Dachräume in unserer Siedlung am Asternplatz mit der Schaffung von 64 Woh- nungen und einer Wohnfläche von 4 500 m² musste zeitlich verschoben werden. Durch die gestiegenen Anfor-derun- gen der Berliner Feuerwehr wollen wir zunächst alle zuläs- sigen Alternativen prüfen und bewerten. Dies wird voraus- sichtlich im Frühjahr 2016 erfolgen. Vorbereitende Maßnahmen an den Kellerleitungen und an der Heizungs- anlage werden 2016 begonnen. Die Ausführung des Dach- ausbaus wird dann ab 2017 in zwei oder drei Bauabschnit- ten erfolgen.
6 481
6 540
6 652
6 536
6 769 6 800
6 700
6 600
6 500
6 400
6 300
Spareinrichtung
Per 31. Dezember 2015 hatten unsere Mitglieder und Spa- rer ein Sparvolumen von 173,1 (170,8) Mio. € bei uns ange- legt. Der Anteil des Sparvolumens beträgt damit 38,6 Pro- zent der Bilanzsumme.
Die Spareinlagen sind durch unsere hohen Grundstücks- und Vermögenswerte und durch unser Geschäftsmodell gesichert. Wir investieren ausschließlich in unseren Be- stand. Außerdem sind die Einlagen durch unsere Mitglied- schaft im Sicherungsfonds des GdW für Spareinrichtungen abgesichert.
Sparvolumen (in T€)
Darstellung der Lage L A G E B E R I C H T Bericht des Aufsichtsrates
L A G E B E R I C H T Darstellung der Lage Jahresabschluss
2011 2012 2013 2014 2015
180.000
170.000
160.000
150.000
140.000
130.000
120.000
2011 2012 2013 2014 2015
127.029
155.757
170.117 170.799
173.143
Auch die vorgeschlagenen Satzungsänderungen zu den Ermächtigungen für ein Eintrittsgeld oder eine Rückvergü- tung, Streichung des sog. „Wohnriesters“, die Harmonisie- rung der Altersbegrenzung für Mitglieder des Vorstands und Mitglieder des Aufsichtsrats sowie diverse Klarstellun- gen fanden eine hohe Zustimmung.
2015 fanden neben den Vertreterwahlen auch die Haus- sprecherwahlen statt. Auch diese Wahlen sind Ausdruck der genossenschaftlichen Demokratie und haben für das tägliche Miteinander der Bewohner der einzelnen Häuser eine hohe Relevanz, da die Haussprecher die direkten Ansprechpartner für alle das Haus betreffenden Angele- genheiten vor Ort sind. Die gewählten Haussprecher wähl- ten sodann aus ihren Reihen jeweils einen Siedlungsaus- schuss. Die Siedlungsausschüsse sind zum einen Kontaktstellen für die Bewohner und zum anderen Binde- glieder zwischen den Wohngenossen und der Verwaltung.
Die ehrenamtlichen Mitglieder der Siedlungsausschüsse geben die Anliegen der Bewohner an die Verwaltung oder direkt an die Geschäftsleitung weiter. Die Siedlungsaus- schüsse wiederum entsenden je ein stimmberechtigtes Mitglied und einen Stellvertreter in den Beirat. Dieser hat die Aufgabe, in den für die Geschäftspolitik der Genossen- schaft wichtigen Fragen zu beraten und diese mit dem Vor- stand zu erörtern. Somit haben die Bewohner sowohl über ihre Vertreter als auch über die Haussprecher und Sied- lungsausschüsse die Möglichkeit, auf die Geschicke der Genossenschaft direkten Einfluss zu nehmen und durch gute Vorschläge das genossenschaftliche Leben voranzu- bringen. Entweder man nimmt aktiv an der Gremienarbeit teil oder man wählt eine Person des Vertrauens. Mehr Demokratie geht eigentlich nicht, ohne die Handlungsfä- higkeit der Genossenschaft einzuschränken. Erfreulicher- weise ist der Wunsch nach aktiver Mitgestaltung der Genossenschaft gestiegen, sodass in fast allen Siedlun- gen Siedlungsausschüsse gebildet werden konnten. Selbst gerade eingezogene Mitglieder stellten sich für die Wahlen der Haussprecher und Siedlungsausschüsse zur Verfü- gung. Lediglich in der Siedlung Lichtenberg konnte man- gels allgemeinen Interesses kein Siedlungsausschuss gebildet werden. In der Siedlung Spandau wurden die Wahlen aufgrund der laufenden umfangreichen Sanie- rungsmaßnahmen ausgesetzt.
Die Hauptaufgabe der Genossenschaft ist und bleibt eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversor- gung der Mitglieder. Gerade die 1999 eingeführte Wohn- wertmiete sorgt dafür, dass bei der 1892 die Mieten be- zahlbar bleiben, aber auch hinreichend Kapital vorhanden ist, um einerseits den Wohnungsbestand im Rahmen des Notwendigen zu sanieren und andererseits die hohe Nach- frage der Mitglieder durch Neubauten oder Zukäufe zu befriedigen. Leider ist die Nachfrage derzeit so hoch, dass es je nach Wohnungswunsch zu teilweise erheblichen Wartezeiten kommt. Nicht zuletzt aus diesem Grund hat die Genossenschaft die Neuaufnahme von Mitgliedern ein- geschränkt. Der gewährte Treuebonus bei Umzügen trägt dazu bei, dass gerade ältere Mitglieder in eine für sie erschwingliche kleinere Wohnung umziehen können und damit größere Wohnungen für Familien zur Verfügung ste- hen. Umso verwerflicher ist es, wenn – wie geschehen – ein Bewohner seine Wohnung als Ferienwohnung anbietet und damit den Mitgliedern Wohnraum entzieht. Als die 1892 von diesem genossenschaftswidrigen Verhalten Kenntnis erlangte, hat sie selbstverständlich den Dauernut- zungsvertrag fristlos gekündigt und anschließend das Mit- glied aus der Genossenschaft ausgeschlossen.
Die Genossenschaft fördert darüber hinaus auch weiterhin das genossenschaftliche Leben durch finanzielle und bauli- che Maßnahmen. Für das gute Miteinander der Bewohner sorgen aber maßgeblich die vielen ehrenamtlich engagier- ten Mitglieder. Unverändert ermöglichen Helfer mit viel Engagement und Freude, dass die Bewohner in ihren Sied- lungen zusammenkommen und damit ein genossenschaft- licher Austausch stattfindet. Nahezu in allen Siedlungen gibt es eine Vielzahl von unterschiedlichen Angeboten, sodass niemand allein bleiben muss. Exemplarisch seien nur die Sommer- und Hoffeste, Spielgruppen, Handarbeits- kreise, Fitnessgruppen, Trödelmärkte und die vielen Tref- fen anlässlich der Oster- oder Weihnachtszeit genannt.
Besonders erfreulich ist, dass es auch immer wieder neue Aktivitäten, wie z. B. ein Erzählcafé in der Siedlung Sickin- genstraße oder das Hoffest in Buckow gibt. Und wenn es darum geht, die Siedlungen durch die Pflege der Grünanla- gen etwas wohnlicher zu machen, greifen viele Bewohner gerne zu. Leider erfreuen sich nicht alle Bewohner glei- chermaßen an den Arbeiten, da z. B. das verwendete Sprengwasser letztendlich ein paar Cent im Jahr kostet.
Etwas mehr Gelassenheit und Toleranz gegenüber der überwiegenden Mehrheit der Bewohner wäre hier manch- mal angebracht.
Mitglieder- und Anteilsbestand
Die Mitglieder- und Anteilsbewegungen entwickelten sich im Geschäftsjahr wie folgt:
Mitglieder Anteile Bestand am 31. Dezember 2014 13 730 98 153
Zugang 2015 710 10 630
Abgang 2015 367 2 596
Bestand am 31. Dezember 2015 14 073 106 187 Ein Geschäftsanteil beträgt 300 €.
Unsere Mitgliederzahlen stiegen im elften Jahr in Folge. Es war ein Zuwachs von gut 300 Mitgliedern zu verzeichnen.
Aufsichtsrat und Vorstand haben in der gemeinsamen Sit- zung am 22. März 2016 jeweils in getrennter Abstimmung die Auszahlung der Auseinandersetzungsguthaben für das Geschäftsjahr 2015 beschlossen.
Zahl der Mitglieder
Darstellung der Lage L A G E B E R I C H T Bericht des Aufsichtsrates
L A G E B E R I C H T Darstellung der Lage Jahresabschluss
11 287
12 154
13 730
12 951
2011 2012 2013 2014 2015
15 000
14 000
13 000
12 000
11 000
10 000
14 073
Genossenschaftliche Demokratie
Anfang des Jahres fand unsere Vertreterwahl statt. Bis zum 3. März 2015 konnten alle Mitglieder ihre Vertreter für das höchste genossenschaftliche Gremium, die Vertreter- versammlung, wählen. Erneut konnte sich die 1892 über die überdurchschnittliche Wahlbeteiligung freuen. Bis zum 13. Mai 2015 wurden über Aushänge die Wahlergebnisse der 107 Vertreter und 74 Ersatzvertreter bekannt gegeben.
Aufgrund der umfangreichen Themen traten die neu- oder auch wiedergewählten Vertreter im Jahr 2015 zur 88.
ordentlichen und zu einer außerordentlichen Sitzung der Vertreterversammlung, jeweils unter Leitung des Auf- sichtsratsvorsitzenden Reinhard W. Arf, zusammen.
In der ordentlichen Vertreterversammlung am 23. Juni 2015 war wie gewohnt der erste Tagesordnungspunkt der Bericht des Aufsichtsrates. Im Bericht wurde u. a. ausge- führt, dass die betriebswirtschaftlichen Ergebnisse ein gesundes Kerngeschäft auswiesen. Das Zinsniveau bei den neuen Kreditaufnahmen konnte auf ca. 1 Prozent gedrückt werden. Das Jahresergebnis 2014 wurde zusätzlich durch den Erlös aus dem Spaltungs- und Übertragungsvertrag der GA FA Projektentwicklungs- und -steuerungsgesell- schaft mit der 1892 positiv beeinflusst. Besonders wurde hervorgehoben, dass 2014 in der Neuen Gartenstadt Fal- kenberg 94 Wohnungen fertiggestellt und auch überwie- gend bezogen wurden. Außerdem konnten die in der Schwyzer Straße erbauten 73 Wohnungen ab Herbst 2015 bezogen werden.
Der Vorstand hob in seinem anschließenden Bericht hervor, dass das Eigenkapital zum 31. Dezember 2014 von 14 auf 16 Prozent gestiegen ist, und dies trotz der erheblichen finanziellen Aufwendungen für Neubau- und Modernisie- rungsmaßnahmen. Auch das Sparvolumen, der Woh- nungsbestand und die Mitgliederzahlen haben sich weiter nach oben entwickelt.
Bei der Feststellung des Jahresabschlusses nebst Gewinn- verwendung und den Entlastungen von Vorstand und Auf- sichtsrat zeigte sich anhand der hohen Zustimmung erneut das große Vertrauen der Vertreter in Aufsichtsrat und Vor- stand. Die turnusgemäß ausgeschiedenen Aufsichtsrats- mitglieder Jürgen Koch, Ralf Olschewski und Jeannette Wardelmann wurden wiedergewählt.
In der außerordentlichen Vertreterversammlung am 10. No - vem ber 2015 wurde mit überwältigender Mehrheit der Abschluss von Ergebnisabführungsverträgen mit den Tochtergesellschaften Gründlich GmbH und Gilde Heim- bau Wohnungsbaugesellschaft mbH beschlossen, da hierdurch insbesondere die Verwaltungskosten erheblich gesenkt werden.
1892 Geschäftsbericht 2015 17
16 1892 Geschäftsbericht 2015
Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage
Ertragslage
Der Jahresüberschuss nach Steuern in Höhe von 1,9 Mio. € (6,1 Mio. €) soll zum größten Teil 1,8 Mio. € in die Rückla- gen eingestellt werden. Vom Bilanzgewinn wird eine Divi- dendenausschüttung in Höhe von 3 Prozent auf freiwillige Anteile vorgeschlagen.
Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung stiegen ins- besondere durch die Vollauswirkung der Erstvermietung des Neubaus in der Neuen Gartenstadt und der Schwyzer Straße 631,9 T€, Neuvermietungen im Rahmen der Fluktua- tion 124,8 T€, Erhöhungen im Rahmen der Wohnwertmiete 72,8 T€, Modernisierungszuschläge 33,2 T€ und durch Anpassungen im sozialen Wohnungsbau. Die in den Umsatzerlösen enthaltenen abgerechneten Betriebskosten in Höhe von 11,6 Mio. € (12,3 Mio. €) entsprechen in etwa den unfertigen Leistungen des Vorjahres.
Die Zuschüsse aus der öffentlichen Förderung sanken ent- sprechend den aktuellen Zahlungsplänen von 0,9 Mio. € auf 0,4 Mio. €. Der Leerstand reduzierte die Umsatzerlöse um 1 Mio. € (0,9 Mio. €).
Die unfertigen Leistungen (Betriebskosten) erhöhten sich insbesondere aufgrund der Fertigstellung der Wohnungen in der Neuen Gartenstadt und der Schwyzer Straße sowie der Heizungsumstellung in der Siedlung Spandau von 11,6 Mio. € auf 12 Mio. €.
Andere Umsatzerlöse und sonstige betriebliche Erträge erhöhten sich deutlich gegenüber dem Vorjahr, im Wesent- lichen bedingt durch den Anstieg der Erträge aus Gewinn- abführung.
Der Instandhaltungsaufwand erhöhte sich auf 4,9 Mio. € (4,4 Mio. €). Im Bereich der Kleininstandhaltung wurden hiervon Maßnahmen in Höhe von 2,4 Mio. € beauftragt.
Die Personalaufwendungen stiegen im Vergleich zum Vor- jahr von 6,4 Mio. € auf 6,7 Mio. € an. Die Erhöhung liegt nahezu ausschließlich an der erstmals gebildeten Rückstel- lung für Arbeiten zum Jahresabschluss.
Die Abschreibungen haben sich aufgrund der Investitionen im Bereich der umfassenden Modernisierungen und durch die Fertigstellung der Neubauten in der Neuen Gartenstadt und der Schwyzer Straße auf 7,9 Mio. € (7,2 Mio. €) erhöht.
Für die älteren Mitglieder stehen jetzt insgesamt drei Seni- orenwohngemeinschaften in der Schwyzer Straße, in der Attila-/Marienhöhe und in Spandau zur Verfügung. Die not- wendige unterstützende Pflege leisten Kooperationspart- ner. Darüber hinaus stehen weiterhin die Seniorenwohnan- lagen im Westend und im Ortolanweg zur Verfügung. So soll ein lebenslanges genossenschaftliches Wohnen ermöglicht werden. Unser Förderverein unterstützt dieses Anliegen aktiv. Daneben unterstützt er weiterhin den Treff- punkt1892 in der Haeselerstraße. Der Ankauf von diver- sen Kinderwagenboxen durch den Förderverein hat viele Eltern erfreut. Aber auch unsere älteren Bewohner können hiervon profitieren, da in diesen Boxen auch Gehhilfen abgestellt werden können.
Eine feste Größe im genossenschaftlichen Miteinander sind die vier Conciergebüros. Sie sind nicht nur Anlaufstel- len für viele Dinge des Alltags, sondern organisieren auch Erlebnisfahrten und gemütliche Treffen. Als besonderen Ausdruck der genossenschaftlichen Kultur gibt es in den Conciergebüros Wedding und Charlottenburg Ausstellun- gen in unseren Galerien.
Ein Schwerpunkt des genossenschaftlichen Umgangs liegt in der Fürsorge für unsere jüngsten Bewohner. In allen Siedlungen wird das eine oder andere besondere Angebot für die Kinder unterbreitet. Hervorzuheben ist jedoch das Spandauer „Waschcafé“ mit einer Vielzahl von Veranstal- tungen. Die lachenden Kinderaugen bei Halloween, beim Spaghetti-Essen oder beim Ernten des selbst angepflanz- ten Obstes und Gemüses entschädigen für jede Mühe.
Ein großes Zusammentreffen der Genossenschaftsmitglie- der erfolgte bei dem WOHNTAG. Dieser fand 2015 im Rah- men des Internationalen Stadionfestes (ISTAF) im Olympia- stadion statt.
Die Genossenschaft kümmert sich auch um die finanziellen Interessen der Mitglieder. Die Spareinrichtung konnte in diesem Jahr ihr 20-jähriges Bestehen seit der Wiederein- führung feiern. Eines blieb während der ganzen Zeit gleich:
besonders gute Konditionen für die Sparer. Viele Bewohner nutzen auch die Möglichkeit, durch Zeichnung zusätzlicher Anteile eine sichere finanzielle Basis für sich zu schaffen.
Durch unsere 23 Gästewohnungen an den unterschiedli- chen Standorten wird der Geldbeutel der Bewohner zusätz- lich geschont.
Die Genossenschaft stellt somit ein Komplettpaket für ihre Mitglieder dar, welches für Jung und Alt einen besonderen Rahmen bietet, in dem man sich zu Hause und geborgen fühlen kann. Allen, die dabei mithelfen, diesen Rahmen zu gestalten und für die anderen Mitglieder das Leben etwas zu verschönern, gilt der besondere Dank der Genossen- schaft.
Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage L A G E B E R I C H T Bericht des Aufsichtsrates
L A G E B E R I C H T Darstellung der Lage Jahresabschluss
Personal- und Sozialbereich
Die Genossenschaft beschäftigte im Geschäftsjahr durch- schnittlich 65 Angestellte, davon 41 Angestellte für die Ver- waltung im engeren Sinne wie Finanz-, Mieten- und Mit- gliederbuchhaltung und Betriebskostenabrechnung sowie acht Angestellte in der Bauabteilung und 15 Angestellte für die Verwaltung und Vermietung. Für den Sparbereich haben wir fünf Bankkaufleute beschäftigt. Die Wohnanla- gen wurden zusätzlich von 15 Hauswarten betreut.
Die Genossenschaft ist Mitglied im Arbeitgeberverband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e. V.; entspre- chend gelten die Tarifverträge für die Angestellten und die gewerblichen Arbeitnehmer in der Wohnungs- und Immo- bilienwirtschaft.
Der aktuelle Tarifvertrag hat eine Laufzeit von 24 Monaten und endet im Juni 2017. Ab Juli 2015 gab es einen Anstieg um 2,4 Prozent und zum Juli 2016 ist eine weitere Steige- rung von 2,2 Prozent vereinbart.
Unsere Genossenschaft bildet traditionell über den eige- nen Bedarf hinaus aus. Insgesamt befanden sich durch- schnittlich fünf junge Menschen in der Ausbildung zur/zum Immobilienkauffrau/-mann bzw. im dualen Studiengang zum Bachelor of Arts (Fachrichtung Immobilienwirtschaft), der eine betriebliche Ausbildung und ein Hochschulstu- dium an der „Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin“
kombiniert.
Das seit zehn Jahren bestehende „Azubi-Projekt“ bietet zusätzlich zur regulären Ausbildung die Möglichkeit, von der Wohnungsabnahme bis zur Neuvermietung, vom trop- fenden Wasserhahn bis zum Versicherungsfall alles selbst- ständig in der „eigenen Einheit“ zu bearbeiten. Dies alles wird seitdem von den jungen Leuten zur Zufriedenheit unserer Bewohner erledigt. Betreut von zwei Mentoren verwalteten unsere Auszubildenden selbstständig 99 Woh- nungen und drei Gewerbeeinheiten in der Siedlung Char- lottenburg.
Für die im Geschäftsjahr geleistete Arbeit bedankt sich der Vorstand bei allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, dem Betriebsrat, den genossenschaftlichen Organen und Gre- mien sowie den ehrenamtlichen Helferinnen und Helfern für ihren Einsatz und die tatkräftige Unterstützung ganz herzlich.
Neue Gartenstadt Falkenberg
Zur weiteren Verdeutlichung der Entwicklung stellen wir eini- ge Daten und Kennzahlen im Mehrjahresvergleich dar:
Finanzlage
Die Zahlungsfähigkeit unserer Genossenschaft war im Geschäftsjahr durch die stets vorhandene Liquidität jeder- zeit gegeben. Zusätzlich bestehen Kontokorrentzusagen unserer Geschäftsbanken in Höhe von 18 Mio. € und ein freier Bürgschaftsrahmen bei der R+V Allgemeine Versi- cherung AG in Höhe von 9 Mio. €.
Die Liquidität zum Ende des Geschäftsjahres lag um ca.
3 Mio. € unter dem Vorjahr. Durch die teilweise Finanzie- rung der Modernisierungsmaßnahmen in unserer Span- dauer Siedlung, der Anschaffung der Häuser in Weißensee und des Neubaus in der Schwyzer Straße ergab sich unter Berücksichtigung der Tilgungen ein Anstieg in Höhe von 15,6 Mio. € bei den Verbindlichkeiten gegenüber Kredit- gebern.
Im Rahmen der mittelfristigen Planung werden wir Tilgun- gen und Sondertilgungen von Bankdarlehen in Höhe von ca. 59 Mio. € mit Eigen- bzw. Spar- und Bausparmitteln
vornehmen. Diesen Tilgungen stehen ca. 54 Mio. € Neu- aufnahmen für Neubauten und Großmodernisierungs- maßnahmen mit deutlich geringeren Zinssätzen gegen- über. Ein Großteil dieser Neuaufnahmen ist bereits ver - einbart. Umfinanzierungen für auslaufende Darlehen in Höhe von 62 Mio. € zum Ende der Zinsbindung sind für diesen Zeitraum bereits vorgenommen worden und tragen ebenfalls zur dauerhaften Zinsreduktion bei.
Im Geschäftsjahr wurden weitere Bausparverträge mit einem Volumen von 3,6 Mio. € und Zinsen mit 1,5 Prozent abgeschlossen. Diese sollen als Anschlussfinanzierung für die Häuser in Weißensee in fünf Jahren verwendet werden.
Für unseren Darlehensbestand sind gegenwärtig, ohne Förder- und KfW-Mittel, Festzinssätze zwischen 0,79 Pro- zent und 5,37 Prozent vereinbart.
Herkunft und Verwendung der Finanzmittel sind der nach- folgenden verkürzten Kapitalflussrechnung zu entnehmen:
Der Zinsaufwand verringerte sich um über 1,1 Mio. € von 8,5 Mio. € auf 7,4 Mio. €. Der Rückgang resultiert aus dem Wegfall von Vorfälligkeitsentschädigungen 2014, durch geringere Zinsen für Um- und Neufinanzierungen 2015 sowie durch die Reduktion der Zinsen für die Spareinlagen.
Die übrigen Aufwendungen sind von 4,5 Mio. € auf 4,3 Mio. € gesunken. Sie beinhalten insbesondere die sächlichen Ver- waltungskosten und die Zahlungen für die Generalmietver- träge an die 1892-Seniorenwohnen.
Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage L A G E B E R I C H T Bericht des Aufsichtsrates
L A G E B E R I C H T Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage Jahresabschluss
Das Zins- und Beteiligungsergebnis hat sich deutlich ver- bessert. Positiv ausgewirkt haben sich insbesondere die Ausschüttung der von der Gilde Heimbau über mehrere Jahre thesaurierten Gewinne sowie die Zinserträge aus Bausparguthaben.
Die nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten geglie- derte Erfolgsrechnung zeigt folgendes Ergebnis:
2015 2015 2014 2014 Veränderungen
in T€ % in T€ % in T€
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 41.715,5 89,2 41.473,4 91,4 242,1
Mietsubventionen 410,7 0,9 956,8 2,1 -546,1
Bestandsveränderungen/aktivierte Eigenleistungen 1.823,4 3,9 530,9 1,2 1.292,5
Andere Umsatzerlöse und Erträge 2.832,3 6,0 2.409,2 5,3 423,1
46.781,9 100,0 45.370,3 100,0 1.411,6
Betriebskosten und Grundsteuer 13.503,9 28,9 13.079,3 28,8 424,6
Instandhaltungsaufwand 4.926,7 10,5 4.428,5 9,8 498,2
Personalaufwendungen 6.737,1 14,4 6.354,7 14,0 382,4
Abschreibungen 7.863,3 16,8 7.205,1 15,9 658,2
Zinsaufwand 7.391,9 15,8 8.512,8 18,8 -1.120,9
Übrige Aufwendungen 4.316,4 9,2 4.522,1 9,9 -205,7
-44.739,3 -95,6 -44.102,5 -97,2 -636,8
Geschäftsergebnis 2.042,6 4,4 1.267,8 2,8 774,8
Zins- und Beteiligungsergebnis 67,7 -173,1 240,8
Außerordentliches Ergebnis 0,0 5.142,5 -5.142,5
Ergebnis vor Steuern 2.110,3 6.237,2 -4.126,9
Steuern -125,0 -95,7 -29,3
Jahresergebnis 1.985,3 6.141,5 -4.156,2
in T€
2015 2014 2013 2012 2011
Jahresüberschuss 1.985,3 6.141,5 6.679,0 3.154.0 1.908,2
Gewinnvortrag 663,8 533,7 544,5 413,6 908,7
Einstellung in die Ergebnisrücklagen - 1.800,0 - 5.800,0 - 6.500,0 - 2.850,0 - 1.977,0
Bilanzgewinn 849,1 875,2 723,5 717,6 839,9
Nettokaltmiete (Soll) ohne Zuschüsse
m2 Wohnfläche 5,54 €/m2 5,50 €/m2 5,44 €/m2 5,25 €/m2 5,05 €/m2
Fremdkapitalzinsen*
Nettokaltmiete (ohne Zuschüsse) 25,95 % 30,81 % 41,06 % 36,71 % 36,42 %
Fremdkapitalzinsen ohne Vorfälligkeitsentschädigung
Nettokaltmiete (ohne Zuschüsse) 25,95 % 29,38 % 32,91 % 35,03 % 36,42 %
*In 2012, 2013 und 2014 inklusive Vorfälligkeitsentschädigung für Sondertilgungen
in T€
2015 2014 2013
Cashflow
aus laufender Geschäftstätigkeit 19.147,2 16.905,2 16.412,6
aus Finanzierungstätigkeit 12.391,3 -3.313,7 -1.766,4
aus Investitionstätigkeit -34.548,4 -11.609,2 -23.830,0
Veränderung des Finanzmittelbestandes -3.009,9 1.982,3 -9.183,8
Finanzmittelbestand zum 31. Dezember (ohne Bausparguthaben) 9.305,5 12.315,4 10.333,1
Bausparguthaben 5.007,6 4.328,3 4.287,0
1892 Geschäftsbericht 2015 21
20 1892 Geschäftsbericht 2015
Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit war ausreichend, um die Ausgaben für die Finanzierungs- und Investitionstätigkeiten zu bedienen. Im Ergebnis verrin- gerte sich der Finanzmittelbestand ohne Bausparguthaben auf 9,3 Mio. €.
Durchschnittliche Fremdkapital-Zinsen (in %)
Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage L A G E B E R I C H T Bericht des Aufsichtsrates
L A G E B E R I C H T Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage Jahresabschluss
2011 2012 2013 2014 2015
Spareinlage FK-Zinsen (ohne Spareinl.) FK-Zinsen insgesamt 5
4
3
2
1
0
Zinsaufwand (in Mio. €) 12
10
8
6
4
2
0 2011 2012 2013 2014 2015
Spareinlage FK-Zinsen (ohne Spareinl.) FK-Zinsen insgesamt
Nachfolgende Kennzahlen verdeutlichen die Entwicklung wichtiger Daten im Fünfjahresvergleich:
Vermögenslage
in T€
2015 2014 2013 2012 2011
Liquide Mittel (ohne Bausparguthaben) 9.305,5 12.315,4 10.333,1 19.516,9 4.025,6
Bausparguthaben 5.007,6 4.328,3 4.287,0 4.088,3 2.403,1
Kapitaldienst (ohne Sondertilgung)
Nettokaltmiete zzgl. Zuschüsse 50,81% 52,98 % 56,73 % 59,61 % 58,59 %
Fremdkapitalzinsen (gesamt)*
Fremdkapital (gewichtet) 2,28 % 2,73 % 3,60 % 3,36 % 3,44 %
Fremdkapitalzinsen KI und andere Kreditgeber*
Fremdkapital Kreditinstitut und andere (gewichtet) 2,92 % 3,60 % 4,85 % 4,13 % 4,11 %
Fremdkapitalzinsen Spareinlagen
Fremdkapital Spareinlagen (gewichtet) 1,67 % 1,94 % 2,44 % 2,53 % 2,63 %
* In den Jahren 2012, 2013 und 2014 inklusive Vorfälligkeitsentschädigung für Sondertilgungen
2015 2014 2013 2012 2011
Fremdkapitalzinsen (gesamt)*
Fremdkapital (gewichtet) 2,28 % 2,60 % 2,88 % 3,18 % 3,44 %
* In den Jahren 2012, 2013 und 2014 exklusive Vorfälligkeitsentschädigung für Sondertilgungen
Ohne Vorfälligkeitsentschädigung für Sondertilgunen
jeweils zum 31. Dezember
2015 2015 2014 2014 Veränderungen
in T€ % in T€ % in T€
Aktiva
Langfristiger Bereich
Sachanlagen 409.734,2 93,8 381.981,2 92,6 27.753,0
Anderes langfristiges Vermögen 9.535,3 2,2 10.145,6 2,5 -610,3
419.269,5 96,0 392.126,8 95,1 27.142,7
Mittel- und kurzfristiger Bereich
Sonstiges Vermögen 3.302,2 0,8 3.578,2 0,9 -276,0
Bausparmittel 5.007,6 1,1 4.328,3 1,0 679,3
Liquide Mittel 9.305,5 2,1 12.315,4 3,0 -3.009,9
17.615,3 4,0 20.221,9 4,9 -2.606,6
436.884,8 100,0 412.348,7 100,0 24.536,1
Passiva
Langfristiger Bereich
Eigenkapital 69.873,8 16,0 65.751,1 16,0 4.122,7
Rückstellungen 8.536,8 1,9 7.818,8 1,9 718,0
Fremdkapital 174.196,3 39,9 158.618,1 38,5 15.578,2
252.606,9 57,8 232.188,0 56,4 20.418,9
Mittel- und kurzfristiger Bereich
Spareinlagen/Sparbriefe 173.143,1 39,6 170.799,5 41,4 2.343,6
Sonstige Verpflichtungen 11.134,8 2,6 9.361,2 2,2 1.773,6
184.277,9 42,2 180.160,7 43,6 4.117,2
436.884,8 100,0 412.348,7 100,0 24.536,1
Der Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur der Genossenschaft stellen sich wie folgt dar:
Stargarder Straße
Nachtragsbericht L A G E B E R I C H T Bericht des Aufsichtsrates
L A G E B E R I C H T Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage Jahresabschluss
Die Erhöhung des Volumens der Vermögenslage beträgt ca. 24,5 Mio. € oder 6 Prozent zum Vorjahr. Ursächlich hier- für sind insbesondere die Investitionen in den Wohnungs- bestand. Auf der Passivseite stiegen parallel hierzu die Vebindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten/anderen Kre- ditgebern, das Eigenkapital und die Spareinlagen. Das Eigenkapital beträgt weiterhin 16 Prozent der Vermögens- lage.
In der Vermögenslage sind insbesondere die unfertigen Leistungen 12 Mio. € mit den erhaltenen Vorauszahlungen 13,2 Mio. € verrechnet.
Die Spareinlagen und Verbindlichkeiten aus Sparbriefen, die in der Vermögenslage einen Anteil von 39,6 Prozent (41,4 %) ausmachen, werden aus Vereinfachungsgründen unabhängig von ihrer Ursprungs- oder Restlaufzeit jeweils als mittel- und kurzfristiges Kapital ausgewiesen.
Der Anteil der Spareinlagen und Verbindlichkeiten aus Sparbriefen sowie des Eigenkapitals konnte in den vergan- genen Geschäftsjahren stetig gesteigert werden. Er beträgt nunmehr 55,6 Prozent (57,4 %) der Vermögenslage bzw.
54,3 Prozent (56 %) der Bilanzsumme.
60
50
40
30
20
10
0
2011 2012 2013 2014 2015
57,4 55,6 57,2
53,9
48,7
in T€
Gliederung der Spareinlagen nach Ursprungslaufzeiten:
a) Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigung 24.685 b) Spareinlagen mit besonders vereinbarter
Zinsbindung 117.466
c) Mietkautionen 11.799
153.950
Verbindlichkeiten aus Sparbriefen 19.193
173.143
Verhältnis von Sparvolumen und Eigenkapital zur Summe der Vermögenslage (in %)
Die aktuell politisch diskutierte zweite Stufe der im letzten Jahr ins BGB eingeführten Mietpreisbremse wird von den Branchenverbänden stark kritisiert. Die angedachten Änderungen mögen in Regionen mit Mittelwerten des Mietspiegels von 8,00 € oder mehr ihre Berechtigung ha- ben, aber in Städten wie Berlin mit einem Mietspiegelmit- telwert von 5,84 € und dem bekannten Investitionsstau im energetischen Bereich werden einige, durchaus auch von den Mietern gewünschte Modernisierungen, dem Rotstift zum Opfer fallen.
Die permanenten Verschärfungen im Bereich des AVmG, hierzu zählt auch die im letzten Jahr verabschiedete
„Altersvorsorge-Produktinformationsblattverordnung – AltvPIBV“, und die durchaus realistische Möglichkeit des Wegfalls des Garantiezinses für Lebensversicherungen waren die maßgeblichen Gründe, unser Riester-Produkt der Spareinrichtung ab dem 1. Januar 2017 nicht mehr anzubieten. Die bestehenden Verträge werden wir aber selbstverständlich mit unserem Partner R+V Allgemeine Lebensversicherung AG weiter bedienen.
Darüber hinaus sind nach Abschluss des Geschäftsjahres keine weiteren Vorgänge von besonderer Bedeutung für die Entwicklung unserer Genossenschaft eingetreten.
Nachtragsbericht
Im ersten Quartal 2016 wurden zwei Forward-Darlehen für eine Zinsbindungsfrist im Jahr 2017 abgeschlossen. Die Ersparnis beträgt ca. 50 T€ p. a. Neben den verbesserten Zinsen wurde der Großteil des Ursprungdarlehens für 15 Jahre als Volltilger mit 1,32 Prozent Zinsen vereinbart.
Für die für 2016 geplanten Investitionen wurde die Finan- zierung im ersten Quartal vollständig gesichert. Von diesen 10 Mio. € Neuaufnahmen wurde ein großer Teil für 15 Jahre als Volltilger mit 1,32 Prozent Zinsen abgeschlossen. In Ver- bindung mit den KfW-Mitteln für die in diesem Jahr anste- henden Großmodernisierungen von rund 240 Wohnungen ergibt sich 2016 für die Neuaufnahmen ein Durchschnitts- zinssatz von deutlich unter einem Prozent.
Der im März veröffentlichte neue Bemessungszeitraum für die Zinsermittlung von Pensionsrückstellungen wird für uns in den nächsten fünf Jahren die Zuführungen dieser Rückstellungen um ca. 3 Mio. € gegenüber der bisherigen Regelung reduzieren. Da hierzu weder ein versicherungs- mathematisches Gutachten noch eine Prognoseberech- nung vorliegen, kann es bei dieser, mit dem Prüfungsver- band abgestimmten Schätzung, noch zu Abweichungen kommen.
Am Weißen See