WoBeGe
WOHNBAUTEN- UND
BETEILIGUNGSGESELLSCHAFT MBH
geschäftsbericht 2010
Inhalt
Kurzporträt der WoBeGe
Lagebericht 2010
1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 1.1 Allgemein
1.2 Die Immobilienbranche 1.3 Fazit
2. Geschäftstätigkeit und -verlauf 2.1 Ertragslage
2.2 Finanzlage, Kapitalausstattung und Zahlungsfähigkeit
2.3 Vermögenslage 3. Jahresergebnis
4. Der voraussichtliche Geschäftsverlauf mit Chancen und Risiken sowie Pro- gnoseeinschätzung
Anlage zum Lagebericht
Jahresabschluss 2010
Bilanz
Gewinn- und Verlustrechnung Anhang zum Jahresabschluss
A. Allgemeine Angaben
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung D. Sonstige Pflichtangaben E. Weitere Angaben F. Organe der Gesellschaft
Vorschlag zur Verwendung des Jahres- ergebnisses 2010
Verbindlichkeitenspiegel
Entwicklung des Anlagevermögens
Wiedergabe des
Bestätigungsvermerks Impressum
4
6 6 6 6 6 7 7 9 10 11 11
12
14 14 16 17 17 17 18 22 22 23 24 25 26
28
30
Kurzporträt der WoBeGe
Freude am Wohnen
Das Wohnen gehört zu den Grundbedürf- nissen in unserer Gesellschaft. Die WoBeGe Wohnbauten- und Beteiligungsgesellschaft mbH übernimmt in Berlin und Brandenburg Verantwortung für funktionierende Nach- barschaften und erbringt so einen wich- tigen Beitrag für die Erhaltung des sozialen Friedens in den Wohnanlagen. Sie hat sich durch ihr engagiertes Arbeiten einen Namen gemacht als kundenorientierter Fullservice- Dienstleister rund um die Immobilie.
Mehr als 20 Jahre Stabilität
1987 wurde die WoBeGe als Tochtergesell- schaft der STADT UND LAND Wohnbauten- Gesellschaft mbH gegründet. 1994 erfolgte der personelle und aufgabentechnische Ausbau des Unternehmens im Rahmen der Wohnungsprivatisierung. Aktuell ist sie eine 100%ige Tochter der STADT UND LAND. Geschäftsfelder der WoBeGe sind die Verwaltung von WEG-Anlagen und Sondereigentum, die Fremdverwaltung von
Wohn- und Geschäftshäusern sowie Spezial- objekten (z. B. Grunewaldturm, Oskar-Hele- ne-Heim) und der Vertrieb von Eigentums- wohnungen, Wohn- und Geschäftshäusern sowie Grundstücken. Ob Wohnen zur Miete oder in den eigenen vier Wänden: In bei- den Bereichen wird durch eine individuelle Betreuung entspanntes und finanzierbares Wohnen ermöglicht.
Die Menschen hinter der Firma
Das gelingt auch dadurch, dass die Mit- arbeiter mit Begeisterung und viel Einsatz dabei sind. Die – oft langjährigen – Mit- arbeiter engagieren sich in den Bereichen Geschäftsführung, Sekretariat, Personalwe- sen, Bestandsmanagement, Vertrieb, Rech- nungswesen und Marketing. Die WoBeGe fördert die Fort- und Weiterbildung, so dass alle Mitarbeiter ihre Ausbildung ständig durch aktuelles Wissen ergänzen.
Auch 2010 wurden wieder Auszubildende eingestellt, so dass sich Ende des Jahres fünf junge Menschen aktuell in der Ausbildung
Wir freuen uns auf neue Herausforderungen!
„Begeisterungsfähigkeit ist eine der Hauptursachen für den Erfolg im Leben.“
Thomas Carlyle
bei der WoBeGe befanden. Im Sommer 2010 haben die ersten beiden WoBeGe-Auszubil- denden erfolgreich abgeschlossen und wur- den konzernintern übernommen. Zusätzlich absolvieren auch weiterhin – wie in all den Jahren zuvor – Auszubildende anderer Un- ternehmen im Konzernverbund Teile ihrer Ausbildung bei der WoBeGe.
Immobilienverwaltung
Zu einem guten Wohngefühl gehören gepflegte Wohnanlagen auf aktuellem technischem Stand. 2010 wurde die um- fangreiche Sanierung der Wohnanlage Neckarstraße in Ludwigsfelde, ein Objekt aus den gepachteten Beständen, abge- schlossen. Technisch und optisch sind die Wohnungen und die neu gestalteten Au- ßenanlagen wieder tip-top – und das Ob- jekt ist bereits wieder vollvermietet.
Insgesamt betreut die WoBeGe 9.318 Ob- jekte (Vertragseinheiten). Davon wird im Bereich WEG- und Sondereigentumsver- waltung ein Bestand von 5.350 Einheiten in 53 Wohnungseigentumsanlagen verwaltet und bewirtschaftet. Im Geschäftsfeld der Haus- und Grundstücksverwaltung für Drit- te betreut die WoBeGe rund 3.118 Vertrags- einheiten. Die Wiederbestellungen erfolgen kontinuierlich und spiegeln somit den Wohl- fühl-Faktor wider.
Im Bereich der Betreuungstätigkeit ist die WoBeGe ein Partner, der von Fremd- über WEG-Verwaltung bis hin zur Mietsonder- verwaltung alles abdeckt. Das überdurch-
schnittlich gut ausgebildete Verwalterteam wird von Experten für die Bereiche Tech- nik, Betriebskostenabrechnung und Forde- rungsmanagement unterstützt.
Immobilienvertrieb
Der erfolgreiche Vertriebsstart der Bau- grundstücke in der Genossenschaftsstraße in Adlershof war 2010 ein Meilenstein in der Verkaufstätigkeit der WoBeGe. Die Parzellie- rung, Erschließung und Vermarktung der idyllisch gelegenen Grundstücke erfolgte im Auftrag der STADT UND LAND. Die neuen Eigentümer können nun hier ihre Wohnträu- me verwirklichen.
Die WoBeGe ist im Zuge der „sanften Privati- sierung“ für den Konzern auch mit dem Ver- trieb von Eigentumswohnungen in Neukölln, Tempelhof, Treptow-Köpenick und Hellers- dorf beauftragt. Sie werden hauptsächlich an Mieter und Selbstnutzer verkauft.
Doch auch außerhalb des Konzerns ist die WoBeGe zunehmend als Makler erfolgreich.
Seit 1996 ist sie in der Vermarktung von lan- deseigenen Liegenschaften tätig – oft auch für ungewöhnliche Objekte wie Schlösser oder Ferienheime. 2010 war der weitere Aus- bau der Maklertätigkeit für Dritte ein wei- terer Schwerpunkt.
Die guten Verkaufserfolge 2010 erzielte ein begeisterungsfähiges Team, das auf jedes Verkaufsobjekt einzeln eingeht und eine be- darfsgerechte Strategie entwickelt – auch über den eigentlichen Vertragsabschluss hinaus.
Lagebericht 2010
1.1 Allgemein
In Berlin hat sich die Konjunktur vor dem Hintergrund des gesamtdeutschen Auf- schwungs in 2010 weiter gefestigt. Kräftig auf Wachstumskurs befindet sich auch die Berliner Bauwirtschaft. Die Betriebe des Bau- hauptgewerbes verzeichneten fast 50 % mehr Aufträge als im Vorjahreszeitraum.
Ausschlaggebend für dieses sehr gute Er- gebnis waren die enormen Zuwächse im Wirtschaftsbau.
Die Beschäftigungsindikatoren haben sich ebenfalls verbessert. So nimmt die Zahl der Beschäftigten in Berlin bereits seit längerer Zeit wieder zu. Hier liegt Berlin im Vergleich mit den anderen Bundesländern im Spitzen- bereich und weist regelmäßig einen über- proportionalen Zuwachs aus. Trotzdem ist die Arbeitslosigkeit in Berlin noch immer viel zu hoch. Die Arbeitslosenquote lag gegen Ende des Jahres 2010 mit 12,6 % auf einem Niveau weit über dem deutschen Durch- schnitt (7 %). Das Bruttoinlandsprodukt wird nach einem leicht negativen Ergebnis in 2009 im Jahr 2010 um etwa 3 % steigen, allerdings wird diese Quote für das Folgejahr aufgrund des Auslaufens der wirtschaftspo- litischen Maßnahmen nicht erwartet.
1.2 Die Immobilienbranche
Trotz der im Rahmen der Finanzkrise erlebten Verknappung bei der Geldmittelbereitstel- lung im mittelständischen und privaten Investorenbereich durch die Kreditinstitute geht es dem Berliner Immobilienmarkt rela- tiv gut. Im Bereich des Wohneigentums und der Mietwohnungen gibt es weiterhin einen aufsteigenden Trend.
In den ersten elf Monaten wuchs der Auf- tragsbestand im Berliner Bauhauptgewer- be stark an. Ausschlaggebend für dieses sehr gute Ergebnis waren die enormen Zu- wächse im Wirtschaftsbau (+47,2 %) und im Öffentlichen Bau (+43,4 %), wobei die aus
dem Bau des Airports Berlin Brandenburg International resultierenden Aufträge auch eine Rolle spielen dürften. Aber auch im Wohnungsbau (+34,2 %) konnte noch eine deutliche Steigerung erzielt werden.
Vor dem Hintergrund des niedrigen Niveaus, auf das der Berliner Wohnungsbau in den früheren Jahren geschrumpft war, dürften die Perspektiven auch weiterhin positiv blei- ben. Dem Berliner Immobilienmarkt geht es gut. Sowohl im Wohnbereich als auch bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien erlebte Berlin im Vergleich zu den anderen deut- schen Standorten keine starke Talfahrt. Ein Grund dafür dürfte im günstigeren Bran- chenmix liegen. Laut einer Umfrage der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Pricewa- terhouse Coopers liegt Berlin bei der Be- wertung der Ertragsperspektiven auf Platz sieben unter 27 europäischen Metropolen.
Wie bisher, ist dabei das untere und mittle- re Preissegment bei Mietwohnungen durch Verknappung des Angebots bei gleichzei- tigem Anstieg der Nachfrage besonders be- troffen. Dies wird nach Meinung von Exper- ten anhalten, zumal das Mietniveau bis dato keinen Neubau ermöglicht. Uneinheitlich wird die Auswirkung der Finanzkrise einge- schätzt. Während die Bereiche der Kredit- wirtschaft und Immobilienmakler Verände- rungen wahrnehmen, sind Wohnungsmarkt und große Teile des Büroflächenmarktes sta- bil bis anziehend und werden möglicherwei- se durch die Flucht in Sachwerte gestützt.
1.3 Fazit
Die Experten haben derzeit eine positive Einschätzung des Immobilienmarktes. So- wohl im Neubau als auch im Bestand wird weiterhin Bautätigkeit erwartet. In einigen Segmenten des Immobilienmarktes werden voraussichtlich auch weiterhin Nachfrage- überhänge prognostiziert, sinkendes Preis- niveau dagegen in keinem Segment.
1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die WoBeGe ist in erster Linie im Bereich der Fremdverwaltung sowie im Vertrieb tätig.
In der Fremdverwaltung liegt der Schwer- punkt auf der Wohneigentumsverwaltung für derzeit mehr als 50 Eigentümergemein- schaften. Darüber hinaus wird auch die Ver- waltung des Sondereigentums angeboten.
Im Bereich der klassischen Hausverwaltung für Dritte reicht die Bandbreite von Ein- und Mehrfamilienhäusern über Wohnanlagen, Gewerbeobjekte und Spezialimmobilien.
Überdies hält die WoBeGe einen kleinen Bestand an eigenen und gepachteten Ob- jekten.
Die Gesellschaft hat im Jahr 2010 einen zu- friedenstellenden Geschäftsverlauf erlebt.
Die Auftragslage konnte stabil gehalten und
2. Geschäftstätigkeit und -verlauf
teilweise erweitert werden. Die Geschäfts- politik 2010 setzte die Aktivitäten aus dem Vorjahr fort und legte in 2010 - neben ihrem regulären Geschäft - weiterhin einen Schwer- punkt auf die Bautätigkeit in den auf eigene Rechnung bewirtschafteten Objekten.
Mit der Umstellung auf das SAP-basierte ERP-System Blue Eagle hat die Gesellschaft im Jahr 2010 enorme Anstrengungen für die Vorbereitung einer neuen EDV-Land- schaft vollbracht. Für Fremdverwaltungen dieser Größenordnung standen bis dato keine erfolgreichen Migrationsprojekte für das System als Vorbild zur Verfügung. Die Gesellschaft verspricht sich von den neuen technischen Möglichkeiten strategische Vor- teile in den kommenden Jahren.
2.1 Ertragslage 2010
Die Erlöse der Hausbewirtschaftung betra- gen insgesamt 2.279,5 T€ und liegen damit um 3 % höher als im Vorjahr. Die Istmieten konnten insgesamt trotz der Sanierungstä- tigkeit im Objekt Neckarstraße in Ludwigs- felde um 3,4 % gesteigert werden.
Die Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit betragen 2.722,1 T€ und liegen damit auf das Gesamtjahr bezogen trotz planmäßiger Abgänge in der Mietsonderverwaltung um 6 % über dem Niveau des Vorjahres.
Grund hierfür ist u. a. die Übernahme von Leistungen für den Bereich Restitution der STADT UND LAND.
Die Erlöse aus anderen Leistungen mit 1.020,0 T€ sind Vertriebsleistungen und ge- genüber der ursprünglichen Planung höher ausgefallen aufgrund der erfreulichen Ent-
wicklung der Vertriebsergebnisse im Eigen- tumswohnungsbereich.
Die Position sonstige betriebliche Erträge in Höhe von 467,1 T€ beinhaltet in erster Linie Erträge aus der Auflösung einer Rück- stellung für Umsatzsteuernachzahlungen in Höhe von 195,3 T€ sowie Zuschreibungen auf das Anlagevermögen aufgrund einer Wertaufholung in Höhe von 119,7 T€.
Die Instandhaltungsaufwendungen für Hausbewirtschaftung betragen 1.093,6 T€. Hintergrund sind Sondermaßnahmen in Höhe von 778,1 T€. Die Sondermaßnah- men umfassen die Planungsleistungen für die Komplettsanierung des Pachtobjektes Neckarstraße, welche im Gegensatz zu den Bauhauptkosten nicht durch die Pachtge- berin getragen werden sowie weitere Son-
Übersicht zur Ertragslage 2010
Nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten zusammengefasst zeigt die Ertragslage nachfolgendes Bild:
2010 (%) 2010
(T€) 2009
(T€) 2009 (%)
34,7 41,5 15,5 7,1 1,2 100,0 -12,5 -16,7 -35,5 -5,7 -0,9 -0,9 -23,7 -95,9 4,1 2.279,5
2.722,1 1.020,0 467,1 76,5 6.565,2 -820,5 -1.093,6 -2.328,8 -374,5 -58,2 -58,3 -1.564,6 -6.298,5 266,7 101,5 -80,8 287,4
2.211,7 2.567,6 1.240,6 264,3 38,8 6.323,0 -766,0 -1.139,3 -2.368,7 -306,8 -97,9 -51,4 -1.589,4 -6.319,5 3,5 76,3 21,5 101,3
35,0 40,6 19,6 4,2 0,6 100,0 -12,1 -18,0 -37,5 -4,9 -1,5 -0,8 -25,1 -99,9 0,1
67,8 154,5 -220,6 202,8 37,7 242,2 -54,5 45,7 39,9 -67,7 39,7 -6,9 24,8 21,0 263,2 25,2 -102,3 186,1 Umsatzerlöse aus
der Hausbewirtschaftung Betreuungstätigkeit anderen Leistungen Übrige Erträge Bestandsveränderungen
Betriebskosten und Grundsteuer Instandhaltungsaufwand Personalaufwendungen Abschreibungen Zinsaufwand
Andere Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
übrige Aufwendungen
Geschäftsergebnis
Zins- und Beteiligungsergebnis Steuern
Jahresergebnis
Veränderungen (T€)
dermaßnahmen in anderen Pachtobjekten aufgrund der sich positiv entwickelnden Nachfrage im Umfeld des BBI.
Der Personalaufwand liegt mit 2.328,8 T€
etwa auf der Höhe des Vorjahres (minus 1,7 %). Strategisch wird hier aufgrund des mit der EDV-Umstellung erhöhten Auf- wandes auch im Jahr 2011 mit zusätzlichen Kosten, die derzeit etwa 3 bis 4 % des Ge- samtvolumens ausmachen, zu rechnen sein.
Die Abschreibungen liegen mit 374,5 T€
aufgrund der erfolgsneutralen Rücknahme der Abschreibungen nach Fördergebietsge- setz um etwa 70 T€ höher als im Vorjahr.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen liegen mit 1.564,6 T€ auf dem Niveau des Vorjahres. Kostensteigerungen durch das neue ERP-System sind erst in den Folgejah- ren zu erwarten.
Das Jahresergebnis weist einen Überschuss in Höhe von 287,4 T€ aus. Die wesentlichen Überschüsse werden im Rahmen der WEG- Verwaltung und des Vertriebs erzielt.
In der Sparte der Pachtobjekte wird die In- vestitionsstrategie fortgesetzt, so dass das Ergebnis durch den entsprechenden Auf- wand beeinflusst ist.
Das Stammkapital beträgt zum 31. Dezember 2010 insgesamt 6.646,8 T€.
Aus der laufenden Geschäftstätigkeit wurde ein Cash-Flow in Höhe von 1.241,7 T€ erwirt- schaftet.
Diesem steht der Mittelabfluss aus Finanzie- rungstätigkeit, der die planmäßige Darle- henstilgung in Höhe von 141,7 T€ darstellt sowie die Investitionen in Sachanlagen in Höhe von 859,8 T€ unter anderem aufgrund des Erwerbs diverser Photovoltaikanlagen in Hellersdorf gegenüber.
Der Finanzmittelbestand hat um 275,5 T€
zugenommen.
Die WoBeGe weist zum 31. Dezember 2010 einen Bestand an ungebundenen flüssigen Mitteln in Höhe von 3.052,3 T€ aus.
Die Gesellschaft ist auf Grund der Vielzahl mehrjähriger Vertragslaufzeiten nur in über- schaubarem Maße Preisänderungsrisiken ausgesetzt. Sonstige Ausfall- und Liquiditäts- risiken bestehen auf Grund von Zahlungsrück- ständen einzelner Kunden nach derzeitigem Erkenntnisstand nur in geringem Ausmaß und werden durch eine kaufmännisch vor- sichtige Liquiditäts- und Wirtschaftsplanung berücksichtigt. Derivative Finanzinstrumente wurden nicht eingesetzt.
2.2 Finanzlage, Kapitalausstattung und Zahlungsfähigkeit
101,3 306,8 -3,5 -18,8 23,0 408,8
-31,0 104,1 -22,4 459,5
-109,7
-600,0 -709,7
0,0 -150,9 65,0 -85,9 -336,1
Laufende Geschäftstätigkeit
Jahresfehlbetrag/-überschuss
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen Zuschreibungen auf Sachanlagen
Gewinne/Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge
Tilgungspotenzial Veränderungen
im Umlaufvermögen einschließlich Rechnungsabgrenzung der kurzfristigen Rückstellungen
der Verbindlichkeiten
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Finanzierungstätigkeit
Planmäßige Tilgung langfristiger Verbindlichkeiten Tilgungspotenzial nach planmäßigen Tilgungen Ablösung langfristiger Verbindlichkeiten Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
Investitionstätigkeit
Investitionen in
immaterielle Vermögensgegenstände Sachanlagen
Einnahmen aus Abgang von Sachanlagen Cashflow aus Investitionstätigkeit
Veränderungen des Finanzmittelbestandes
2010
(T€) 2009
(T€)
287,4 374,5 -119,7 -13,5 4,8 533,5
244,1 366,9 97,2 1.241,7
-141,7
0,0 -141,7
-0,6 -859,2 35,3 -824,5 275,5
Kapitalflussrechnung
(T€)
533,5
-141,7 391,8
4,2 10.523,9 9,6 10.537,7
7,8 829,7 2.776,8 11,7 3.626,0 14.163,7
11.284,5 1.806,0 0,0 13.090,5
700,2 373,0 1.073,2 14.163,7
0,0 74,3 0,1 74,4
0,1 5,8 19,6 0,1 25,6 100,0
79,7 12,8 0,0 92,5
4,9 2,6 7,5 100,0
0,0 78,1 0,1 78,2
0,0 3,5 18,3 0,0 21,8 100,0
77,5 10,0 3,3 90,8
6,4 2,8 9,2 100,0
2,5 12.979,7 9,6 12.991,8
0,0 580,8 3.052,3 0,0 3.633,1 16.624,9
12.878,2 1.664,3 545,1 15.087,6
1.067,1 470,2 1.537,3 16.624,9
Aktiva
Langfristiges Vermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände Sachanlagen
Finanzanlage
Mittel- und kurzfristiges Vermögen Andere Vorräte
Forderungen und sonstige Vermögens- gegenstände
Liquide Mittel (davon verpfändet Tsd. € 100,0) Andere Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzvolumen
Passiva
Langfristiges Kapital Eigenkapital Fremdkapital Passive latente Steuern
Mittel- und kurzfristiges Kapital Rückstellungen
Verbindlichkeiten
Bilanzvolumen
Die Finanzierungsstruktur der Gesellschaft ist vorrangig durch das Eigenkapital ge- prägt.
Die Eigenkapitalausstattung beträgt 77,5 % und somit ist die Abhängigkeit von den Be- dingungen des Finanzmarktes nicht groß.
Als Fremdkapital (langfristige Verbindlich- keiten) werden 1.664,3 T€ ausgewiesen. Es existieren kurz- bis mittelfristige Rückstel- lungen und Verbindlichkeiten in Höhe von 1.537,3 T€, denen liquide Mittel in Höhe von 3.052,3 T€ gegenüberstehen.
2.3 Vermögenslage 2010
Übersicht zur Vermögenslage 2010
Nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten zusammengefasst zeigt die Vermögenslage nachfolgendes Bild:
2010 (%) 2010
(T€) 2009
(T€) 2009 (%)
-1,7 2.455,8 0,0 2.454,1
-7,8 -248,9 275,5 -11,7 7,1 2.461,2
1.593,7 -141,7 545,1 1.997,1
366,9 97,2 464,1 2.461,2 Veränderungen
(T€) 31. Dezember
3. Jahresergebnis
Die Gewinn- und Verlustrechnung schließt mit einem Gewinn in Höhe von 287,4 T€ ab.
Vorgänge von besonderer Bedeutung für die Entwicklung der Gesellschaft sind nach dem 31.12.2010 nicht eingetreten.
Die Gesellschaft hat sich der Erklärung zum Deutschen Corporate Governance Kodex (DCGK) unterworfen. Die Regeln wurden diesbezüglich eingehalten. Die Anlage hier- zu wird dem Lagebericht beigefügt.
Berlin, 02. Februar 2011 Ingo Malter Die Gesellschaft sieht dem kommenden Jahr
mit vorsichtigem Optimismus entgegen.
Im Bereich der Fremdverwaltung stehen den Risiken einzelne Verwaltungsaufträge zu verlieren auch Chancen zur Neuakquisition weiterer Verwaltungsaufträge gegenüber.
Die Erlöse werden sich teilweise planmäßig nach der deutlichen Steigerung in 2010 wie- der leicht reduzieren, jedoch auf stabilem Niveau bleiben.
Im Vertrieb wird mit einer leicht sinkenden Erlösentwicklung gerechnet, da das Ange- bot aufgrund der fortwährenden Verkäufe sich verknappt.
Die sächlichen Aufwendungen werden ins- besondere aufgrund der EDV-Migration in 2011 eine einmalige Steigerung erfahren.
Die Personalaufwendungen bleiben weit- gehend stabil.
Die erfahrungsgemäß nicht in voller Höhe notwendigen Aufwendungen für das An- schlussjahr ausgelernter Auszubildender sind erstmalig in der Planung verankert und tragen zur Erhöhung der Planansätze bei.
Eine tarifliche Bindung der WoBeGe besteht nicht. Aufgrund von längerfristigen Verträ- gen, zum Beispiel im Bereich Informations- und Kommunikationstechnik, herrscht teil- weise Preissicherheit.
4. Der voraussichtliche Geschäftsverlauf mit Chancen und
Risiken sowie Prognoseeinschätzung
Anlage zum Lagebericht
Deutscher Corporate Governance Kodex
Gemäß § 6 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages hat sich die Geschäftsführung zur Anwen- dung des Deutschen Corporate Governance Kodex (DCGK) in der jeweils gültigen von der für die Beteiligungsführung zustän- digen Stelle des Landes Berlin herausgege- benen Fassung verpflichtet.
Corporate Governance umfasst das gesamte System der Leitung und Überwachung eines Unternehmens, einschließlich seiner Orga- nisation, seiner geschäftspolitischen Grund- sätze und Leitlinien, zu deren Anwendung die Organe des Konzerns ohnehin verpflich- tet sind. Gemäß dem Deutschen Corporate Governance Kodex erklärt die Geschäftsfüh- rung Folgendes:
Zusammenwirken von Geschäfts- führung und Aufsichtsrat
Die Gesellschaft hat keinen Aufsichtsrat. So- mit kommt der DCGK in diesem Wirkungs- feld nicht zur Anwendung.
Geschäftsführung
Die Geschäftsführung hat ausschließlich im Interesse des Unternehmens und dessen nachhaltiger Wertsteigerung gearbeitet; das Unternehmen benachteiligende Tätigkeiten wurden nicht ausgeübt. Für die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen wurde von der Geschäftsführung Sorge getragen. Das Unternehmen ist in das Risikomanagement und das Risikocontrolling der Konzernmut- ter STADT UND LAND wirksam und vollstän- dig eingebunden.
Es werden regelmäßig Berichte zu den wich-
tigsten Kenngrößen des Unternehmens er- stellt und quartalsweise Spartenergebnisse dargestellt, die Aufschluss geben über den Unternehmensstatus sowie über etwaige Chancen und Risiken in der Entwicklung.
Eine Vergütung erfolgt nicht. Für einen Ge- schäftsführer bestand eine Rentenversiche- rung. Die Aufwendungen belaufen sich in 2010 auf 2.750,00 €.
Die D&O-Versicherungen sind ohne Selbst- behalt für die Geschäftsführung über die Konzernmutter STADT UND LAND Wohn- bauten-Gesellschaft mbH abgeschlossen.
Aufsichtsrat
Die Gesellschaft hat keinen Aufsichtsrat, ein Beirat ist nicht bestellt.
Wirtschaftsplan und Jahresabschluss sind der Gesellschafterversammlung der WoBeGe Wohnbauten- und Beteiligungsgesellschaft mbH vorzulegen.
Interessenkonflikte
Die Mitglieder der Geschäftsführung haben die Regeln des Wettbewerbsverbots beach- tet. Sie haben weder Vorteile gefordert noch angenommen oder solche Vorteile Dritten ungerechtfertigt gewährt. Der Geschäfts- führung ist kein Fall der Vorteilsannahme oder -gewährung bei den Beschäftigten des Unternehmens bekannt geworden.
Die Geschäftsführung hat die Unterneh- mensinteressen gewahrt und keine persön- lichen Interessen verfolgt. Interessenkon- flikte liegen nicht vor.
Geschäfte mit dem Unternehmen durch Mitglieder der Geschäftsführung oder ih-
nen nahe stehenden Personen oder ihnen persönlich nahe stehenden Unternehmen sind nicht getätigt worden.
Den Mitgliedern der Geschäftsführung bzw.
Angehörigen dieser Organmitglieder wer- den keine Darlehen gewährt.
Rechnungslegung
Der Jahresabschluss für das Jahr 2010 wurde entsprechend den anerkannten Rechnungs- legungsgrundsätzen (HGB) aufgestellt.
Abschlussprüfung
Der Aufsichtsrat der STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH hat vom Abschlussprüfer die Erklärung erhalten, dass keine beruflichen, finanziellen oder sonstigen Verpflichtungen - auch nicht mit Organen des Abschlussprüfers - und dem
Unternehmen bzw. seinen Organmitglie- dern bestanden; an der Unabhängigkeit des Prüfers, seiner Organe bzw. der Prüfungslei- ter bestanden keine Zweifel.
Auf Basis der Beschlussfassung des Gesell- schafters der STADT UND LAND Wohn- bauten-Gesellschaft mbH hat der Aufsichts- ratsvorsitzende dem Abschlussprüfer den Prüfungsauftrag erteilt und mit ihm die Ho- norarvereinbarung getroffen.
Es bestanden keine Feststellungen und Vor- kommnisse während der Abschlussprüfung über die der Gesellschafter hätte unterrich- tet werden müssen. Dem Abschlussprüfer sind keine Tatsachen bekannt geworden, die eine Unrichtigkeit der im Entwurf abge- gebenen Erklärung zum Deutschen Corpo- rate Governance Kodex ergeben.
Die Entsprechenserklärung ist als Anlage zum Lagebericht abgegeben und dem Ge- sellschafter zugänglich gemacht worden.
4.152,00
7.624.411,89 2.641.214,27 258.306,00 0,00 10.523.932,16
9.632,74 10.537.716,90
578.767,77 7.844,03 586.611,80
116.826,32 114.035,23 89.940,73
527.663,28 848.465,56
3.545.667,45
4.980.744,81 11.647,06 15.530.108,77
31.12.2009
€
Jahresabschluss 2010
Bilanz zum 31. Dezember 2010
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und
anderen Bauten
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 4. Geleistete Anzahlungen
III. Finanzanlagen 1. Beteiligungen
Anlagevermögen insgesamt
B. Umlaufvermögen
I. Andere Vorräte 1. Unfertige Leistungen 2. Andere Vorräte
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung
2. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 3. Forderungen gegen verbundene Unternehmen
davon Forderungen gegenüber dem Gesellschafter:
EUR 227.155,49 (Vorjahr 68.462,96) 4. Sonstige Vermögensgegenstände
III. Flüssige Mittel
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten davon Guthaben von Betreuten:
EUR 655.098,82 (Vorjahr EUR 768.880,82) Umlaufvermögen insgesamt
C. Rechnungsabgrenzungsposten Bilanzsumme
2.467,00
9.382.196,13 2.578.588,86 265.363,00 753.527,00 12.979.674,99
9.632,74 12.991.774,73
655.252,77 0,00 655.252,77
103.634,55 59.077,26 240.123,11
178.716,55 581.551,47
3.707.358,77
4.944.163,01 0,00 17.935.937,74
Aktiva
31.12.2010€
6.646.800,00
909.670,00 3.636.859,35 4.546.529,35
101.293,81 -10.130,00 91.163,81 11.284.493,16
0,00 700.184,41 700.184,41
1.805.980,72 669.247,86 12.213,32 264.791,39 787.685,25
5.512,66 3.545.431,20 0,00 15.530.108,77 6.646.800,00
938.410,00 5.034.266,45 5.972.676,45
287.426,04 -28.740,00 258.686,04 12.878.162,49
93.894,59 973.180,87 1.067.075,46
1.664.347,72 692.492,41 19.349,28 409.619,69 655.802,09
4.011,60 3.445.622,79 545,077,00 17.935.937,74
31.12.2009
€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital II. Gewinnrücklagen
1. Gesellschaftsvertragliche Rücklage 2. Andere Gewinnrücklagen
III. Bilanzgewinn 1. Jahresüberschuss
2. Einstellung in die gesellschaftsvertragliche Rücklage
Eigenkapital insgesamt
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen 2. Sonstige Rückstellungen Rückstellungen insgesamt
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Erhaltene Anzahlungen
3. Verbindlichkeiten aus Vermietung
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
davon gegenüber dem Gesellschafter:
EUR 542.371,12 (Vorjahr EUR 671.210,45) 6. Sonstige Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten insgesamt
D. Passive latente Steuern Bilanzsumme
Passiva
31.12.2010€
2.211.725,08 2.567.569,98 1.240.558,72 6.019.853,78 38.856,26
264.294,15
-1.956.727,26 -3.324,40 -1.960.051,66 4.362.952,53
-1.991.791,34 -376.939,88
-2.368.731,22 -306.817,18
-1.584.692,18 76.342,88 -97.916,49 81.138,34 21.471,47 -1.316,00 101.293,81 -10.130,00 91.163,81
31.12.2009
€ 1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung b) aus Betreuungstätigkeit
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen
3. Sonstige betriebliche Erträge
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen
5. Rohergebnis 6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung, davon für Altersversorgung EUR 2.750,00 (Vorjahr EUR 3.000,00)
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
11. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
12. Steuern vom Einkommen und Ertrag 13. Sonstige Steuern
14. Jahresüberschuss
15. Einstellung in die gesellschaftsvertragliche Rücklage 16. Bilanzgewinn
2.279.518,60 2.722.111,02 1.019.962,41 6.021.592,03 76.485,00
467.110,53
-1.972.414,16 -3.299,04 -1.975.713,20 4.589.474,36
-1.932.519,46 -396.250,51
-2.328.769,97 -374.540,96
-1.559.948,29 101.487,13 -58.169,21 369.533,06 -80.816,02 -1.291,00 287.426,04 -28.740,00 258.686,04
31.12.2010
€
Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010
Anhang zum Jahresabschluss
per 31. Dezember 2010
A. Allgemeine Angaben
Der Jahresabschluss 2010 umfasst den Zeit- raum vom 01.01.2010 bis zum 31.12.2010.
Er wurde nach den Vorschriften des Handels- gesetzbuches gefertigt und beinhaltet ge- mäß § 264 HGB die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung und den Anhang, ergänzt durch den Lagebericht. Die Neuregelungen des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) fanden Anwendung.
Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte entsprechend der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Woh- nungsunternehmen vom 25.05.2009.
Die Besonderheiten der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft wurden bei der Darstellung und Bezeichnung der Abschlusspositionen berücksichtigt.
Notwendige Vermerke sind im Anhang an- geführt, soweit das Gesetz dafür ein Wahl- recht einräumt.
B. Erläuterungen zu den Bilanzie- rungs- und Bewertungsmethoden
Bei der Aufstellung der Bilanz und der Ge- winn- und Verlustrechnung werden fol- gende Bilanzierungs- und Bewertungsme- thoden angewendet:
Die immateriellen Vermögensgegenstände betreffen EDV-Anwenderprogramme sowie Lizenzen, die entsprechend den jeweils gel- tenden steuergesetzlichen Regelungen ab- geschrieben werden.
Das Sachanlagevermögen wird grundsätz- lich zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskos- ten bilanziert, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer.
Den Abschreibungen auf Wohn- und Ge- schäftsbauten liegen Abschreibungssätze von 2 % bei Neubauten und 2,5 % bei Alt- bauten zugrunde.
Geringwertige Wirtschaftsgüter mit einem Nettowert zwischen 150,00 € und 1.000,00 € wurden gemäß den gesetzlichen Bestim- mungen gepoolt und abgeschrieben. Die ab 2010 nur noch als Wahlrecht bestehende Poolabschreibung wird fortgeführt.
Die Forderungen und sonstigen Vermö- gensgegenstände werden zum Nennwert ausgewiesen und vorhandene Risiken durch Einzelwertberichtigungen berücksichtigt.
Das Finanzanlagevermögen wird zu An- schaffungskosten bilanziert.
Die sonstigen Rückstellungen berücksich- tigen alle erkennbaren Risiken und unge- wissen Verbindlichkeiten. Die Bewertung erfolgte nach dem Grundsatz der kaufmän- nischen Vorsicht mit dem notwendigen Er- füllungsbetrag.
Verbindlichkeiten werden mit dem Erfül- lungsbetrag ausgewiesen. Den auf den betreuten Bereich entfallenden flüssigen Mitteln stehen korrespondierende Verbind- lichkeiten gegenüber verbundenen Unter- nehmen gegenüber.
Latente Steuern werden nach den Vorgaben des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes berechnet und ausgewiesen. Der Berech- nung der latenten Steuern liegt ein Steuer- satz von 30,18 % zugrunde.
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
Hinsichtlich des Anlagevermögens wird auf den Anlagenspiegel verwiesen.
Die in 2010 erfolgte Überprüfung der Be- wertung aller eigenen Objekte der WoBeGe mittels Ertragswertverfahren ergab, dass ein Wertaufholungsbedarf für das Objekt „Neue Krugallee 24-30“ besteht. Die Wertaufho- lung ist in Höhe von 119,7 T€ ertragswirk- sam vorgenommen worden.
Gemäß Artikel 67 Abs. 4 Satz 2 EGHGB kann bei Objekten, bei denen die Modernisie- rungskosten nach dem Fördergebietsgesetz abgeschrieben wurden, eine Zuschreibung erfolgen. Obergrenze hierfür bilden die nach handelsrechtlichen Grundsätzen fort- geführten Anschaffungs- und Herstellungs- kosten des Vermögensgegenstandes. Wei- terhin muss ein unter diesem Wert liegender Ertragswert berücksichtigt werden. Es er- folgten Zuschreibungen bei den Objekten
„Am Treptower Park 38“ (975,7 T €), „Neue Krugallee 24-30“ (679,1 T€) und „Scheib- lerstraße 24“ (216,1 T€). Der Zuschrei- bungsbetrag von insgesamt 1.870,9 T€
wurde unmittelbar in die Gewinnrücklagen eingestellt.
Die unfertigen Leistungen (655,3T€) be- treffen noch nicht abgerechnete umlagefä-
hige Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 714,3 T€, verrechnet mit 74,2 T€ Wertbe- richtigungen auf Betriebskosten leer ste- hender Wohnungen. In den umlagefähigen Betriebskosten sind 68,5 T€ als Rückstellung eingestellt. Die unfertigen Leistungen aus der WEG-Abrechnung sind mit 15,2 T€ aus- gewiesen.
Die in der Bilanz ausgewiesenen Forde- rungen haben bis auf das abgezinste Kör- perschaftsteuerguthaben (§ 37 II KStG) eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.
Bei den sonstigen Vermögensgegenstän- den (178,7 T€) handelt es sich vor allem um Forderungen gegenüber dem Finanzamt in Höhe von 177,6 T€. Davon entfallen 167,1 T€
auf das abgezinste Körperschaftsteuergut- haben gemäß § 37 II KStG und dessen Auf- zinsung 2010 (10,5 T€).
Die flüssigen Mittel (3.707,4 T€) beinhalten mit 655,1 T€ Bankguthaben von verschie- denen Objektfremdverwaltungen für ver- bundene Unternehmen. Denen stehen ent- sprechende Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen gegenüber.
Mietkautionen für die Pachtobjekte und die eigenen Objekte bestehen in Höhe von 133,9 T€.
Das gezeichnete Kapital ist zum 31.12.2010 mit 6.646,8 T€ ausgewiesen.
Rücklagenspiegel
Einstellungen aus dem Jahres-
überschuss/
Bilanzgewinn
€ Bestand am
Ende des Vorjahres
€
Einstellung der Zuschrei- bungen nach
BilMoG
€
Bestand am Ende des Geschäftsjahres
€ 28.740,00
91.163,81 119.903,81 909.670,00
3.636.859,35 4.546.529,35
-,-- 1.306.243,29 1.306.243,29
938.410,00 5.034.266,45 5.972.676,45 1. Gesellschaftsvertragliche Rücklage
2. Andere Gewinnrücklagen Gewinnrücklagen
Entsprechend § 17 Absatz 1 der Satzung der WoBeGe sind vom Jahresüberschuss 2010 (287,4 T€) der zehnte Teil (28,7 T€) der ge- sellschaftsvertraglichen Rücklage zugeführt worden.
Mit Beschluss des Gesellschafters vom 30.03.2010 wurde der Bilanzgewinn 2009 in Höhe von 91,2 T€ den anderen Gewinn- rücklagen zugeführt.
Die weitere Zuführung zur Gewinnrücklage (1.306,3 T€) ergibt sich aus der Zuschrei- bung bei den eigenen Objekten gemäß Artikel 67 Abs. 4 EGHGB (1.870,9 T€) und dem daraus resultierenden Abzug für die passiven latenten Steuern (564,6 T€).
Die Steuerrückstellungen betreffen Körper- schaftsteuer und Solidaritätszuschlag für 2010 (45,9 T€) und Gewerbesteuer für 2010 (48,0 T€).
Sonstige Rückstellungen bestehen im Wesentlichen für:
T€
Unterlassene Instandhaltung 575,2
•
Prozesskostenrisiko 93,5
•
Betriebskosten 68,5
•
Archivierung 66,4
•
Urlaubsansprüche 43,6
•
Mitarbeiterprovisionen 26,4
•
Überstunden 22,8
•
Zielvereinbarungen 2010 21,0
•
Mit Vertrag vom 02.01.2007 verpflichtet sich die WoBeGe zur Werterhaltung der von der STADT UND LAND Wohnbauten-Ge- sellchaft mbH gepachteten Objekte. Verein- bart wurde eine differenzierte Sanierung mit einem Investitionsvolumen von 2.420,0 T€.
Gleichzeitig verzichtet der Verpächter auf die Pachtgebühr bis 2014.
Art, Höhe und Fristigkeit der Verbindlich-
keiten ergeben sich aus dem Verbindlich- keitenspiegel.
Zur Finanzierung der Sanierung des Wohn- objektes „Ruhlsdorfer Str. 89 - 93 c“ wurden im Geschäftsjahr 2007 zwei KfW-Darlehen über 2.339,0 T€ bzw. 423,0 T€ aufgenom- men. In 2010 erfolgten planmäßige Til- gungen von 141,6 T€.
Die in Höhe von 467,1 T€ ausgewiesenen sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten:
Erträge aus: T€
Auflösung von Rückstellungen 204,1
•
Zuschreibungen 119,7
•
Gutschriften und Kostenerstattungen 93,3
•
Erträge aus Verkauf von Anlagevermögen 23,4
•
der Auflösung von Wertberichtigungen 15,6
•
Erträge aus Entsendungen 11,0
•
Die in Höhe von 1.559,9 T€ ausgewiesenen sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten überwiegend:
Aufwendungen für/aufgrund: T€
Personalentsendungen und Verwaltungsdienstleistungen
•
durch die STADT UND LAND 569,0
Unternehmenswerbung und Öffentlichkeitsarbeit 139,7
•
Abschreibungen/Wertberichtigungen auf Mietforderungen 39,8
•
Maklertätigkeit 35,7
•
Zeitarbeit-Fremdleistung 29,5
•
Gutachterkosten 24,0
•
Als wesentliche periodenfremde Erträge und Aufwendungen sind in der Gewinn- und Verlustrechnung enthalten:
Sonstige betriebliche Erträge T€
Auflösung von Rückstellungen 204,1
•
Zuschreibungen 119,7
•
Gutschriften und Kostenerstattungen für frühere Jahre 61,3
•
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Aufwendungen für Leistungen früherer Jahre 25,4
•
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbun- denen Unternehmen (655,8 T€) resultieren vor allem aus der Verwaltungsbetreuung (541,7 T€) und der Abgrenzung von inner- betrieblichen Dienstleistungen (0,7 T€) für die STADT UND LAND Wohnbauten-Gesell- schaft mbH.
Die gegenüber der WoGeHe bestehenden Verbindlichkeiten betreffen mit 113,4 T€ die Verwaltungsbetreuung.
In den sonstigen Vermögensgegenständen und sonstigen Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.
Unter den Aufwendungen für die Hausbe- wirtschaftung werden Betriebskosten inkl.
Grundsteuern (820,5 T€), Instandhaltungs- kosten (1.093,6 T€) und Aufwendungen für Miet- und Räumungsklagen (42,2 T€) sowie Pachtaufwendungen (16,1 T€) ausgewie- sen. Die Instandhaltungskosten beinhalten Rückstellungen für unterlassene Instandhal- tungen in Höhe von 575,2 T€.
In 2010 erfolgten Abschreibungen auf im- materielle Vermögensgegenstände des An- lagevermögens und Sachanlagen in Höhe von 374,5 T€. Davon sind 64,8 T€ Abschrei- bungen auf die gemäß Artikel 67 Abs. 4 Satz 2 EGHGB zum 01.01.2010 vorgenommene Zuschreibung zu den drei eigenen Objekten, bei denen die Modernisierungskosten nach dem Fördergebietsgesetz abgeschrieben wurden.
Die Zinserträge in Höhe von 101,5 T€ re- sultieren insbesondere aus der Anlage von Geldmittelreserven.
Die Steuern vom Einkommen und Ertrag beinhalten die Zuführungen zur Rückstel- lung für Körperschaftsteuer einschließlich Solidaritätszuschlag für das Geschäfts- jahr 2010 (45,9 T €) und für die Gewerbe- steuer (48,0 T€). Weiterhin wird die Auf- zinsung des Körperschaftsteuerguthabens gemäß § 37 II KStG (10,5 T€) sowie die Auf- lösung latenter Steuern (19,5 T€) ausgewie- sen.
Für das Geschäftsjahr 2010 wird durch die STADT UND LAND Wohnbauten-Gesell- schaft mbH (Muttergesellschaft) ein Kon- zernabschluss gemäß § 290 HGB aufgestellt.
Der Sitz der STADT UND LAND Wohnbauten- Gesellschaft mbH ist Berlin. Der Konzernab- schluss wird im elektronischen Bundesanzei- ger veröffentlicht.
D. Sonstige Pflichtangaben
Zum 31.12.20010 bestand eine Beteiligung an der:
Sonstige finanzielle Verpflichtungen:
Es bestehen Guthaben für betreute Objekte aus der Verwaltung von Wohneigentümer- gemeinschaften und anderen Fremdverwal- tungen in Höhe von 14.675,0 T€ auf Treu- handkonten.
Latente Steuern:
Mit der Aktivierung der abgeschriebenen Modernisierungskosten nach dem Förder- gebietsgesetz gemäß Artikel 67 Abs. 4 Satz 2 EGHGB besteht ein handels- und steu- errechtlicher Bewertungsunterschied, der zum Ausweis einer passiven Steuerlatenz in Höhe von 545,1 T€, führt. Aktive Steuerla- tenzen liegen nicht vor.
E. Weitere Angaben
Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Arbeitnehmer beträgt:
Arbeitnehmer gesamt: 65
davon: Angestellte: 59
Gewerbliche Mitarbeiter: 1 Aushilfskräfte (Teilzeitbeschäftigte) 5 In der Anzahl der „Angestellte(n)“ sind die 5 Auszubildenden bereits enthalten.
Die Entsprechungserklärung zum Deut- schen Corporate Governance Kodex ist ab- gegeben und dem Gesellschafter zugäng- lich gemacht worden.
Grundstücksgesellschaft Weichselstraße GbR STADT UND LAND Fonds 1
Gesellschaftskapital per 31.12.2010 3.650,6 T€
Anteil am Kapital 10,2 T€
F. Organe der Gesellschaft
Gesellschafter
STADT UND LAND Wohnbauten-Gesell- schaft mbH (100 %)
Aufsichtsrat
Auf der Gesellschafterversammlung am 06.04.2009 wurde nach Ablauf der Amts- zeit kein neuer Aufsichtsrat bestellt. Die Auf- gaben übernahm ab diesem Zeitpunkt die Gesellschafterversammlung der WoBeGe Wohnbauten- und Beteiligungsgesellschaft mbH.
Berlin, 02. Februar 2011 Ingo Malter
Geschäftsführer
Geschäftsführer war im Zeitraum vom 01.01.-30.11.2010 Herr Michael Niestroj. Ab 01.08.2010 wurde Herr Ingo Malter eben- falls zum Geschäftsführer berufen.
Die Geschäftsführer erhalten keine Bezüge von der WoBeGe Wohnbauten- und Betei- ligungsgesellschaft mbH. Die Vergütung ist abgedeckt durch die Dienstverträge mit der STADT UND LAND Wohnbauten-Ge- sellschaft mbH.
Für den Geschäftsführer Herrn Michael Nie- stroj bestand eine private Rentenversiche- rung. Die Aufwendungen beliefen sich in 2010 auf 2,8 T€.
Vorschlag zur Verwendung des Jahresergebnisses 2010
Im Geschäftsjahr 2010 wird ein Jahresüberschuss von 287.426,04 € ausgewiesen.
Gemäß § 17 Absatz 1 der Satzung der WoBeGe Wohnbauten- und Beteiligungsgesellschaft mbH ist der zehnte Teil des Jahresüberschusses der gesellschaftsvertraglichen Rücklage
zuzuführen: 28.740,00 €
Die Geschäftsführung schlägt vor, den verbleibenden
Jahresüberschuss in Höhe von 258.686,04 €
den anderen Gewinnrücklagen zuzuführen.
Berlin, 02. Februar 2011 Ingo Malter
Verbindlichkeitenspiegel
per 31. Dezember 2010
(Vorjahreszahlen in Klammern)
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen Sonstige Verbindlichkeiten
Art der Verbindlichkeit Gesamtbetrag bis zu 1 Jahr 1 bis 5
Jahre über
5 Jahre
€ € € €
1.664.347,72 (1.805.980,72)
692.492,41 (669.247,86)
19.349,28 (12.213,32) 409.619,69 (264.791,39 )
655.802,09 (787.685,25 )
4.011,60 (5.512,66) 3.445.622,79 (3.545.431,20)
146.365,07 (141.633,02 )
692.492,41 (669.247,86)
19.349,28 (12.213,32) 75.827,34 (175.445,23)
655.802,09 (787.685,25)
4.011,60 (5.512,66) 1.593.847,79 (1.791.737,34)
636.023,08 (650.005,84)
0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 333.792,35 (89.346,16)
0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 969.815,43 (739.352,00)
1.664.347,72 (1.805.980,72)
0,00 (0,00)
0,00 (0,00)
0,00 (0,00)
0,00 (0,00)
0,00 (0,00) 1.664.347,72 (1.805.980,72) 881.959,57
(1.014.341,86 ) 0,00 (0,00)
0,00 (0,00)
0,00 (0,00)
0,00 (0,00)
0,00 (0,00) 881.959,57 (1.014.341,86) davon mit einer Restlaufzeit von
grundpfand- rechtlich gesichert
Entwicklung des Anlagevermögens
Anschaffungs- bzw. Herstel- lungskosten per
01.01.2010
Zugänge Abgänge
€ € €
I. Immaterielle Vermö- gensgegenstände II. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohn- bauten
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Gechäfts- und anderen Bauten 3. Andere Anlagen, Betriebs- und Ge- schäftsausstattung 4. Geleistete Anzah- lungen
III. Finanzanlagen Beteiligungen
Anschaffungs- bzw. Herstel- lungskosten per
31.12.2010
€ 30.760,03
12.621.589,42
4.991.560,08
920.417,50
753.527,00 19.287.094,00 9.632,74 19.327.486,77 30.096,15
12.640.527,41
4.991.560,08
926.741,45
0,00 18.558.828,94 9.632,74 18.598.557,83
Bruttowerte
663,88
0,00
0,00
105.647,38
753.527,00 859.174,38 0,00 859.838,26
0,00
18.937,99
0,00
111.971,33
0,00 130.909,32 0,00 130.909,32
auf Abgänge entfallende Abschreibun-
gen Abschreibun-
gen des Ge- schäftsjahres
Abschreibungen
€
€
0,00
0,00
0,00
109.072,33
0,00 109.072,33 0,00 109.072,33 2.348,88
213.875,29
62.625,41
95.691,38
0,00 372.192,08 0,00 374.540,96 kumulierte
Abschrei- bungen per
01.01.2010
€ 25.944,15
5.016.115,52
2.350.345,81
668.435,45
0,00 8.034.896,78 0,00 8.060.840,93
schreibun-Zu- gen
€
Buchwerte Buchwert zum
31.12.2010 Buchwert zum 31.12.2009
€ €
4.152,00
7.624.411,89
2.641.214,27
258.306,00
0,00 10.523.932,16 9.632,74 10.537.716,90 2.467,00
9.382.196,13
2.578.588,86
265.363,00
753.527,00 12.979.674,99 9.632,74 12.991.774,73 kumulierte
Abschrei- bungen per
31.12.2010
€ 28.293,03
3.239.393,29
2.412.971,22
655.054,50
0,00 6.307.419,01 0,00 6.335.712,04 0,00
1.990.597,52 *)
0,00
0,00
0,00 1.990.597,52 0,00 1.990.597,52
1.870.873,29 119.724,23 1.990.597,52
*) davon ertragsneutral:
ertragswirksam:
Wiedergabe des Bestätigungsvermerks
„Wir haben den Jahresabschluss – beste- hend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrech- nung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der WoBeGe Wohnbauten- und Beteiligungs- gesellschaft mbH, Berlin, für das Geschäfts- jahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010 geprüft. Die Buchführung und die Aufstel- lung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Rege- lungen im Gesellschaftsvertrag liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertre- ter der Gesellschaft. Unsere Aufgaben ist es, auf der Grundlage der von uns durchge- führten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festge- stellten deutschen Grundsätze ordnungs- mäßiger Abschlussprüfung vorgenommen.
Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beach- tung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden.
Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung haben wir mit Datum vom 15. Februar 2011 den folgenden uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt:
Bei der Festlegung der Prüfungshand- lungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaft- liche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Feh- ler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungsle- gungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buch- führung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beur- teilung der angewandten Bilanzierungs- grundsätze und der wesentlichen Einschät- zungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jah- resabschlusses und des Lageberichts.
Wir sind der Auffassung, dass unsere Prü- fung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwen- dungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetz- lichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter Beachtung der Grund- sätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entspre- chendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft.
DOMUS AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft
ppa. Fiolka Wirtschaftsprüfer Ohme
Wirtschaftsprüfer Der Lagebericht steht in Einklang mit dem
Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesell-
Den vorstehenden Bericht erstatten wir in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vor- schriften und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Berichterstattung bei Abschlussprü- fungen.
schaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.“
Berlin, den 15. Februar 2011
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